Sentencia Civil Nº 569/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 471/2008 de 20 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00569/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 471 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En MADRID, a veinte de octubre del dos mil nueve.

La Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha visto, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Verbal de Desahucio nº 1143/2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid, seguido entre partes, de una como apelante RENT BUILDING, S.L; representada por el Procurador D. RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA, y de otra, como apelado DA. Bernarda , representado por la Procuradora Da. MARÍA ORTEGA CORTINA, sobre DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DE PLAZO, y siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el procedimiento VERBAL de desahucio por expiración del plazo nº 1143/2007 por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de febrero de 2008 , cuyo fallo dice: "Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA, en nombre y representación de RENT BUILDING, S.L, contra Doña Bernarda , no ha lugar a declarar la resolución del contrato de arrendamiento sobre el piso NUM000 del inmueble sito en Madrid, Plaza de DIRECCION000 nº NUM001 , suscrito con fecha 1 de julio de 1985, por expiración del plazo, con expresa condena en costas a la parte demandante".

TERCERO: Notificada la indicada resolución a las partes, por la representación procesal de RENT BUILDING, S.L., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria se presentó escrito de oposición por la representación de Da. Bernarda .

Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 14 de octubre de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Para la resolución de la presente apelación hemos de partir de los antecedentes que obran en las actuaciones de las que dimana el presente recurso:

1.- La sentencia de 18 de febrero de 2008 desestima en su integridad la demanda, en los términos reseñados en el antecedente segundo de la presente resolución, y en la misma, en el fundamento de derecho primero, se establece que el demandante ejercita la acción de desahucio por expiración del plazo respecto del contrato de arrendamiento sobre el piso NUM000 del inmueble sito en Madrid, Plaza de DIRECCION000 nº NUM001 , suscrito con fecha 1 de julio de 1985, al quedar sometido a la tácita reconducción, al haberse prorrogado, en sucesivas prórrogas, hasta el año 2007, la demandada se opone al encontrarse el contrato sometido a prórroga forzosa, al haber sido ocupada la vivienda desde fecha muy anterior al contrato formalizado el 1 de julio de 1985, y no haberse denunciado durante 22 años. En el fundamento de derecho segundo se señala que de la prueba practicada se deriva que el contrato que se pretende resolver trae causa en otro anterior y sometido al régimen de prórroga forzosa y a su vez, se considera sometido a la prórroga forzosa al pactarse una duración indefinida y al tiempo se estipula la actualización anual de renta.

2.- El recurso de apelación formulado por la demandante se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

2.1.- La sentencia apelada entiende que el contrato de arrendamiento que se pretende resolver es continuación de un primer contrato suscrito antes del año 1985 por el suegro de la demandada, D. Basilio , en el que se subrogó el marido de la demandada D. Conrado , y a su fallecimiento, la demandada. Ante tales conclusiones se ha de decir que la única subrogación es la de la demandada en el contrato de 1 de julio de 1985, suscrito por el esposo de la demandada, y admitida por esta parte. De la prueba practicada no cabe derivar un contrato de arrendamiento anterior a 1 de julio de 1985, en el que pueda subrogarse la demandada. Así de los documentos 1 a 5 aportados por la demandada (recibos de renta de los años 1961 y 1962) sólo puede derivarse que D. Basilio fue inquilino de la vivienda, sin embargo, no se aporta el contrato de arrendamiento, ni la relación paterno-filial ente D. Conrado y D. Basilio , y sin que se aporte ni un solo recibo de los años inmediatamente anteriores al 1985. Los documentos 6 y 7 de los aportados por la demandada, anteriores a 1985, se refieren a la demandada y a su esposo, en los que se refleja el domicilio de la DIRECCION000 nº NUM001 , sin precisar la vivienda, se trata del pasaporte de la demandada y una citación de la Comisaría a su esposo, sin que acrediten relación arrendaticia anterior a la que nos ocupa. Los documentos 7 a 19 de los aportados por la demandada, se trata de cargos efectuados en cuenta bancaria de la demandada, remitidos a la dirección DIRECCION000 nº NUM001 , de igual modo, sin que de los mismos pueda deducirse una relación arrendaticia anterior. El documento 20 es una solicitud de certificado de empadronamiento que nada acredita, y como consta en el acto del juicio, no se admitió el que se aportara el certificado de empadronamiento. El documento 21 es una copia de un contrato de arrendamiento totalmente desconocido para esta parte, que fue impugnado, y en todo caso, posterior al que nos ocupa. Los documentos 22 y 23 son sentencias sin relación alguna con el presente proceso. En cuanto a la testifical de Da. Berta , su valor es muy relativo, dada la relación familiar con la demandada y su interés palmario. Por lo tanto, por la demandada no se ha aportado prueba de la que se deriva que el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 1985 sea continuación de otro anterior. Sin que se acrediten los requisitos para que a los efectos del artículo 58 LAU 1964 D . Conrado se subrogara en los derechos de D. Basilio ; y en todo caso, se han debido aportar recibos de renta inmediatamente anteriores a 1985. En la contestación a la carta remitida por esta parte no se efectuó mención alguna a la supuesta subrogación (documento 5 de la demanda). El único contrato que conocía y conoce esta parte es el de 1 de julio de 1985, tal y como consta en la escritura de constitución del edificio en régimen de Propiedad Horizontal, escritura de 16 de enero de 1998 (documento 2 de la demanda).

2.2.- Inexistencia de prórroga forzosa conforme a la aplicación de la normativa legal al contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento. Al contrato le es de aplicación el artículo 9 RDL 2/1985 y Disposición Transitoria primera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , por lo que no rige la prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por cuanto las partes debieron de dejar expresada su voluntad de someterse a la misma, y el haberse pactado un tiempo "indefinido" no implica en absoluto la aplicación de la prórroga forzosa.

2.3.- Y con base a los citados motivos solicita se estime el recurso, se revoque la sentencia apelada y se dicte otra por la que se estime la demanda en su integridad, con expresa imposición de costas.

5.- Por la parte apelada solicita la desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia, y con condena en costas a la apelante.

SEGUNDO: Vistos los términos en los que viene planteado el recurso, en primer lugar, se ha de resolver sobre la alegación la existencia de un contrato de arrendamiento anterior al que se pretende resolver de fecha 1 de julio de 1985 (folios 26 y 27 de las actuaciones).

Al respecto se ha de establecer que los artículos 1.203 y ss del Código Civil regulan la novación de las obligaciones, siendo ésta un modo de extinción relativa de las obligaciones consistente en la sustitución o cambio de una preexistente por otra posterior, por variación de su objeto, de sus condiciones principales, de la persona del deudor, o subrogando a un tercero en los derechos del acreedor, y es lo cierto que, para que pueda estimarse su existencia, y, en su caso, producir esos efectos extintivos, es absolutamente preciso que se cumplan las exigencias del artículo 1204 del Código Civil , o lo que es lo mismo, que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva, si es que existen, sean de todo punto incompatibles.

A tal efecto el Tribunal Supremo señala en numerosas sentencias que la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio ( Sentencia TS de 23 de julio 1996 ) y la Sentencia de 15 de marzo 1996, con cita de la de 27 de noviembre 1990 , señala que para estimar la existencia de una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla sin necesidad de constancia documental. Por su parte, la Sentencia de 18 marzo 1992 , recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas" (Sentencias de 24 de febrero de 1964, 11 de febrero de 1965, 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991 ).

Si aplicamos esta doctrina jurisprudencial al supuesto del presente recurso con relación a la novación, la misma vendría dada por haber ocupado el esposo de la demandada la vivienda como arrendatario con anterioridad al contrato de 1 de julio de 1985, cuestión que ha de entenderse de especial relevancia para la resolución del recurso, pues como viene señalando la jurisprudencia, cuando existe ya un contrato de arrendamiento concertado con anterioridad a la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , redactándose después de ella por las mismas partes y con igual objeto otro pacto arrendaticio, que pretende que se declare extinguido por el arrendador por expiración del plazo convenido, se ha venido calificando este segundo contrato como simple novación modificativa, no extintiva, cuya irrenunciabilidad a su leal prórroga (artículos 6 y 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 ) se mantiene vigente conforme a la disposición transitoria de la nueva normativa. Así lo viene reiterando la doctrina de las Secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, por todas, Sentencia Sección 9ª 14 de marzo 2008, recurso 450/2007 "Esta misma sección en sentencia de fecha 7 de abril de 2000, rollo de apelación 364/1998 "Siendo un criterio reiterado y constante que la celebración de un contrato ulterior a la entrada en vigor del RDL 2/1985 de 30 abril no produce "per se" la novación extintiva del convenio anterior a la misma, pues la novación extintiva se configura como excepcional respecto de la modificativa prevista en los arts. 1.203, 1.204 y 1.207 CC (STS 23 julio 1.991 ), ya que la novación no se presume nunca y debe constar de forma expresa; debiendo existir y demostrarse la existencia del "animus novandi", como requisito esencial para la novación, si bien el mismo puede manifestarse de forma tácita, cuando la obligación que sustituya a la antigua sea de todo punto incompatible con ella, contrariándola abiertamente (STS 3 marzo 1976 ). En este sentido se ha pronunciado esta misma Sección entre otras en sentencias de fecha 22 de febrero, 26 de abril de 1993 y seis de febrero de 1998 al señalar que la regla general será la novación modificativa, salvo que en la redacción del nuevo contrato se advierta una alteración sustancial de las circunstancias que presidieron el primero, que favoreciendo a la parte arrendataria, justifique por esta nueva limitación temporal, o cuando tal renuncia consta de una manera clara, expresa y terminante en el nuevo convenio".

En el caso examinado, pese a lo reseñado en la sentencia apelada en el fundamento de derecho segundo, debe entenderse que no concurren las circunstancias expuestas para entender que el contrato, respecto del que se pretende se declare su resolución por expiración del plazo, no puede calificarse como una novación modificativa del supuesto primitivo contrato de arrendamiento.

Siempre y cuando no existe prueba de tal novación modificativa, por cuanto los documentos aportados por la demandada en el acto de la vista (a los efectos artículo 443 LEC ) no acreditan la existencia del anterior contrato de arrendamiento, por cuanto aunque se aportan cinco recibos de renta (folios 83 a 87 de las actuaciones) respecto de la vivienda segundo derecha de la DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid, los mismos se expiden en los meses de septiembre a diciembre de 1961 y enero de 1962, girados a D. Basilio , sin que se acredite la relación paterno-filial con D. Conrado (esposo de la demandada), por cuanto la única prueba es la coincidencia del primer apellido. De igual modo, no se ha aportado documento alguno respecto de la continuidad en el pago de rentas entre febrero de 1962 a junio de 1985, por lo que no se acredita que D. Basilio continuara habitando la vivienda a la que se refieren los recibos de renta aportados, y con posterioridad su esposa e hijo.

Respecto de los demás documentos aportados en el acto del juicio por la demandada, el documento 6 (folio 88) se refiere al pasaporte de Da Bernarda expedido el 18 de febrero 1971, en el que consta como domicilio " DIRECCION000 NUM001 ", sin que conste el piso; de igual modo, el documento 7 (folio 89) fechado en junio de 1984, y se trata de una citación de la Comisaría de Policía del Distrito Centro para D. Conrado y como domicilio consta "Pl. DIRECCION000 NUM001 ", sin que conste el piso al que se refiere; los documentos 8 a 16 y 19 (folios 90 a 95) se trata de comunicaciones del Banco Bilbao, entre enero a abril de 1984, sobre movimientos, saldo de cuenta y tarjetas remitidas a D. Conrado con domicilio en " DIRECCION000 , NUM001 ", sin que figure la vivienda a la que se refiere; los documentos 17 y 18 (folios 94 y 95) se trata de comunicaciones de El Corte Inglés de enero y febrero de 1984, sobre movimientos de tarjeta, remitidas a D. Conrado con domicilio en "PL. DIRECCION000 , NUM001 . NUM000 ". Estos documentos no pueden acreditar una relación arrendaticia sobre la vivienda objeto del procedimiento con anterioridad al 1 de julio de 1985, por cuanto en la mayoría de los documentos no consta la vivienda a la que se remiten, por cuanto sólo consta como domicilio " DIRECCION000 nº NUM001 ", y aunque tuviéramos en cuenta los documentos de "El Corte Inglés", con relación a los documentos 11 y 14, que se refieren a la tarjeta del citado centro, los documentos 8 a 19 sólo acreditarían que D. Conrado tuvo su domicilio en el año 1984 en la vivienda NUM000 de la Plaza DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid, objeto del posterior contrato; sin embargo, tal acreditación no puede llevarnos a entender que la ocupación viene dada con base a un contrato de arrendamiento en su momento suscrito por D. Basilio , por cuanto entre enero de 1962 a enero de 1984, es decir, durante 22 años, no existe prueba alguna de la existencia de una relación arrendaticia sobre la vivienda NUM000 , ni, por lo tanto, la existencia de subrogaciones en el contrato de arrendamiento a los efectos del artículo 58 LAU 1964. Siempre y cuando ni tan siquiera se ha aportado certificado de empadronamiento, por cuanto el documento 20 (folio 96) se trata de una mera solicitud; con el fin de acreditar, al menos indiciariamente, que tanto D. Basilio , su esposa e hijo, residieron en la vivienda en tan prolongado espacio temporal (1962 a 1984), para poder derivar una novación modificativa en el contrato de 1 de julio de 1985, por la existencia de un contrato de arrendamiento anterior, que se mantuvo en el tiempo, entre las mismas partes.

Los demás documentos de la demandada, documentos 21 y siguientes, son posteriores al 1 de julio de 1985, y por lo tanto, se deberán de examinar en el siguiente motivo.

En cuanto a la testifical de Da Berta (a partir del minuto 14:20 del soporte audiovisual) no puede entenderse como prueba para acreditar que la relación arrendaticia se mantuvo entre enero 1962 (último recibo de renta aportado) y el 1 de julio de 1985 (fecha del contrato), por cuanto su testimonio debe de valorarse a tenor de lo establecido en el artículo 376 Ley de Enjuiciamiento Civil , y se ha de tener en cuenta que es la hija de la demandada, con un evidente interés para lo pretendido por su madre en el procedimiento.

En consecuencia, y en contra de lo establecido en la sentencia apelada, no puede entenderse que el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 1985 se trate de una novación modificativa respecto de una relación arrendaticia anterior, entre las mismas partes, en la que se pudiera haber subrogado la demandada, por lo que, de conformidad a la doctrina reseñada, en principio, no rige la irrenunciabilidad a la prórroga forzosa a los efectos de los artículos 6 y 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 .

TERCERO: De conformidad a las conclusiones del anterior fundamento, al tratarse de un contrato de arrendamiento de 1 de julio de 1985, que no es novación modificativa de una relación arrendaticia anterior, al mismo es de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE 25 de noviembre ) del siguiente tenor "1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda . La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley . El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda".

Ahora bien, respecto de la interpretación del artículo 9 del RDL 2/1985 , hemos de estar a la doctrina jurisprudencial consolidada, pues tal precepto se limitó a suprimir "ope legis" el automatismo de la prórroga legal, pudiendo las partes en virtud del principio de la libertad contractual pactar el régimen de prórroga a los efectos del artículo 57 LAU 1964 , y tal pacto puede ser expreso, mas en otros casos, puede caber deducirla implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula especifica, pero tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo; doctrina que se recoge en STS 13 de junio 2002, recurso 3728/1996 "SEGUNDO. El primer motivo del recurso sin invocar precepto procesal en que lo ampara, alega infracción por la sentencia recurrida por aplicación indebida del artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 Abr ., sobre Medidas de Política Económica, en relación con el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil , entendiendo de acuerdo a las sentencias de esta Sala, que cita en la fundamentación del recurso, que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse «explícita o tácitamente», en cuanto que es evidente que el precepto del artículo 9 citado, se limitó a suprimir ope legis el automatismo de la prórroga legal, pudiendo las partes en virtud del principio de la libertad contractual pactar el régimen de prórroga, por que además lo dice expresamente el precepto al establecer que desde la fecha de la entrada en vigor del Decreto-Ley indicado más arriba los contratos de arrendamiento que se celebren tendrán la duración que libremente pacten las partes contratantes «sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ». El motivo ha de ser desestimado. Resulta claro, porque así lo establece el propio artículo citado como vulnerado por la sentencia recurrida por su aplicación indebida, que los contratos de arrendamientos de viviendas o locales de comercio que se celebren durante la vigencia del mismo --los dos arrendamientos están en ese supuesto temporal-- tendrán la duración que libremente pacten las partes, volviendo así al régimen natural de los arrendamientos que han sido concebidos como contrato de duración limitada, de acuerdo al tiempo establecido por voluntad pactada de las partes, o en otro caso el de un año señalado en el Código civil. A lo que no es óbice, a que si las partes así lo acuerdan puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pero resulta patente, que para que tal ocurra es preciso la existencia de un pacto o acuerdo de sometimiento a la prórroga forzosa, como expresan claramente todas las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, por que en caso contrario hay que estar a la norma general, el de la vigencia del arrendamiento por el tiempo establecido en el contrato o sus prórrogas convencionales, en vez del sometimiento una vez vencido el plazo a las prórrogas forzosas impuestas al arrendador por el artículo 57 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos . Es indudable que para que tal ocurra es preciso la existencia del pacto al efecto, que en general debe existir en el contrato de forma explícita, y por tanto en la cláusula que señala la duración del mismo ha de expresarse si la prórroga es forzosa, la impuesta en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que de no existir tal acuerdo las prórrogas no pueden ser otras que las de la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil . Ahora bien, la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa, en otros casos, puede caber deducirla implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula especifica, pero tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo".

Esta es la doctrina que ha seguido esta Sección 20ª en diversas resoluciones, así en Sentencia de 31 de marzo de 2009, recurso 448/2007 , Ponente Sra. Martínez Montero de Espinosa "Ello es así dado que el contrato del que trae causa el presente recurso se celebró el día 1 de junio de 1994; por tanto, bajo el régimen del Real Decreto 2/85, de 30 de abril, cuyo artículo 9 suprimió la prórroga forzosa para el arrendador establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Dicho precepto lo único que hace es volver al régimen natural de los arrendamientos, que han sido concebidos como contratos de duración limitada, de acuerdo al tiempo establecido por voluntad de las partes o, en otro caso, al tiempo establecido en el artículo 1581 del Código Civil , y sin perjuicio de la tácita reconducción contemplada en el artículo 1566 del mismo Cuerpo Legal. Es decir, el artículo 9 del Real Decreto citado se limitó a suprimir ope legis el automatismo de la prórroga legal, pudiendo las partes, en virtud del principio de libertad contractual, establecido en el artículo 1255 del Código Civil , pactar el plazo de duración que tuvieren por conveniente. Pero, para que ello pueda ser así, es preciso que exista un pacto o acuerdo de sometimiento a la prórroga forzosa, como expresamente citan las sentencias recogidas en la sentencia apelada; dado que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, la de la vigencia del arrendamiento por el tiempo establecido en el contrato o sus prórrogas convencionales. Ahora bien, también es cierto que la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa, en otros casos, puede ser deducida implícitamente de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula especifica, pero tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo".

Si trasladamos esta doctrina al supuesto del presente recurso, en el contrato de arrendamiento de 1 de julio 1985 (documento 1 de la demanda, folios 26 y 27) no existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa a los efectos del artículo 57 LAU 1964 , por lo que sólo cabría deducirlo implícitamente de los términos del contrato.

Al respecto, se ha de examinar el plazo de duración del contrato, que a tenor del documento 1 (folio 26) se establece "por tiempo indefinido", lo que no puede implicar que deba de interpretarse como sometido al régimen de prórroga forzosa, como se interpreta en la sentencia objeto del presente recurso, por cuanto la expresión "por tiempo de indefinido" no puede conllevar que deba interpretarse como que las partes acordaron el sometimiento a la prórroga forzosa, como se ha reiterado por la jurisprudencia, al respecto STS 22 de junio de 2009 "Plantea la recurrente, a través del primer motivo de su recurso, el alcance que debe darse a la expresión "duración indefinida" contenida en el clausulado del contrato litigioso, que, a su juicio, permite inferir que la voluntad de las partes era la de someterse, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa regulado en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sustentando sus argumentación casacional en la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la materia. El motivo debe ser desestimado. Esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en la Sentencia de 25 de noviembre de 2008 ) que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida. Resulta, por tanto, plenamente rechazable la argumentación del recurrente respecto de que de la cláusula primera del contrato, que señala lo siguiente: " el plazo de duración del arrendamiento será de indefinido que se establece al amparo del art. 9-1 del Real Decreto 2/1985 de 30 de abril ", se pueda inferir que, en su relación arrendaticia, las partes se sometían al régimen de prórroga forzosa. En fin, no resulta válida la indefinición temporal del arrendamiento, sin que quepa reconducir la misma a un supuesto acuerdo de prórroga forzosa. Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda. Y es que, como es sabido, una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, imperando desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, desapareciendo por tanto la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen. Por ello, se necesita examinar cuál es la intención de las partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al referido régimen de prórroga forzosa y, en el caso que nos ocupa, la cláusula del contrato de arrendamiento referente a su duración, tras calificar ésta como indefinida, ninguna referencia hace a una supuesta prórroga forzosa" y STS 25 de noviembre de 2008 recurso 2211/2002 "La expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992 ). No se puede aceptar la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad en virtud de una serie de cláusulas estipuladas, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna, lo que evidentemente no ocurre en este supuesto. Es cierto que procede indagar sobre la verdadera intención de las partes, pues siendo factible también la prórroga forzosa, del contenido del contrato se podrá entender lo realmente querido por arrendador y arrendatario, y, en este caso, la cláusula que nos ocupa hace mención exclusiva al tiempo de duración del contrato, sin efectuar referencia alguna sobre una supuesta prórroga. La diferencia entre los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, regidos por el Texto Refundido de 1964, es que al ser en ellos obligatoria la prórroga forzosa, se renovaban de forma automática con cualquier tipo de cláusula, por imperativo legal, sin embargo cuando el arrendamiento es posterior a esa fecha, entonces se está produciendo la tácita reconducción y permite al arrendador denunciar la vigencia en cada vencimiento. Las sentencias de esta Sala alegadas por el recurrente no son de aplicación al caso, pues la STS de 4 de febrero de 1992 se refiere a un contrato de arrendamiento con autorización de obras y cláusula de estabilización, que no se recoge en el supuesto debatido; la STS de 20 de abril de 1993 trata de un contrato de arrendamiento concertado por tiempo de un año, que se prorrogará por meses sucesivos, que tampoco tiene que ver con lo aquí examinado; aparte de estas resoluciones, también se ha aportado copia de la STS de 21 de febrero de 1991 , referida a un contrato celebrado entre las partes, con una duración de tres años, en la que la demandada se dedicaba a la matanza de ganado de cerda por la que obtenía sangre y otros subproductos, que eran adquiridos, una vez elaborados, por la demandante por el precio estipulado, cuya resolución no guarda relación alguna con la que es objeto de este recurso".

En consecuencia, el plazo de duración "indefinido" del contrato de arrendamiento no puede conllevar el que de manera implícita se acordara la prórroga forzosa y, de igual modo, no puede entenderse como sometimiento a tal prórroga el que en la condición quinta se establezca "El aumento de alquiler estará determinado por los Índices de aumento anuales que determine el Instituto de Estadística, más lo que determine también las Autoridades competentes", por cuanto la cláusula de estabilización de las rentas ha de entenderse propia de la relación locativa, y la tácita reconducción a los efectos del artículo 1566 Código Civil , por cuanto como señala la Sentencia de la Sección 10ª de 11 de noviembre de 2008 recurso 113/2008 "Además se vinculó su prolongación a los simples efectos de la actualización de la renta, prevención razonable en los contratos de tracto sucesivo, que en modo alguno supone por sí misma el sometimiento voluntario al régimen de prórroga forzosa". De igual modo, no puede entenderse como autorización para la realización de obras, que conlleve la prórroga implícita, el que en la condición séptima se señale que el pintado interior del piso sea por cuenta del arrendatario.

Por lo tanto, de los propios términos del contrato, sin estar establecida una cláusula especifica sobre el sometimiento a la prórroga forzosa, la misma no puede deducirse implícitamente, por cuanto tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo, y no lo es ni la duración "indefinida", ni la cláusula de estabilización de rentas, ni el que el arrendatario asuma el pintado interior de la vivienda.

De igual modo, no se puede derivar el sometimiento a la prórroga forzosa con base a los hechos posteriores a la suscripción del contrato, por cuanto el documento 21 de la demandada (folio 98) se trata de una propuesta de contrato posterior al suscrito, pues su fecha es de 7 de julio de 1985, en el que la única modificación es la duración, cambiando el término "indefinido" por el de "año", y ya hemos examinado que el término indefinido no puede implicar el sometimiento a la prórroga forzosa, y en todo caso, lo que implicaría este documento es que la voluntad del arrendador era suscribir un contrato por un año, con los efectos del artículo 9 RDL 2/1985 .

Respecto de las sentencias de 4 de febrero de 2000, del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid, procedimiento de cognición 161/2000, confirmada por la Audiencia Provincial de Madrid Sección 21ª bis, por sentencia de 8 de noviembre de 2004 (documentos 22 y 23, folios 99 a 113 ), ninguna relación tiene con el presente recurso, por cuanto lo que se pretendía era la resolución de los contratos a los efectos del artículo 118.2 LAU 1962 , entre ellos el de la vivienda NUM000 , con reconvención por daños por parte de la representación de Da Bernarda , que fue desestimada. Por lo tanto, ningún efecto tiene sobre el presente recurso, por cuanto lo debatido en el anterior procedimiento no tiene relación alguna con la duración del contrato de arrendamiento, ni el hecho de ejercitar la acción del artículo 118 LAU 1964 puede entenderse como un reconocimiento de la arrendadora de estar sometido el contrato al régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 .

Sin que el hecho de que se formule la demanda de resolución del contrato por expiración del plazo, a los 22 años de suscribirse el contrato de arrendamiento (11 años desde su adquisición por la actual propietaria, documento 2 de la demanda), pueda implicar el reconocimiento por la arrendadora de encontrarse el mismo sometido a la prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por cuanto el plazo es de un año con sucesivas prórrogas, a los efectos de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil .

Por lo tanto, si es de aplicación del artículo 9 RDL 2/1985 , de conformidad a la disposición transitoria primera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y al establecerse una renta anual (setenta mil pesetas anuales) el plazo es anual, a los efectos del artículo 1581 Código Civil , sin que pueda alegarse tácita reconducción a los efectos del artículo 1566 Código Civil, por cuanto la arrendataria fue requerida mediante burofax entregado el 17 de noviembre de 2006 (folios 52 y 53 de las actuaciones), en el que se daba por resuelto el contrato a partir del 1 de julio de 2007, por lo que procede la resolución del contrato, por expiración del plazo.

Por todas las razones del presente y anterior fundamento, procede estimar el recurso de apelación, revocando la sentencia de instancia, y dictar otra en el sentido de estimar la demanda en su integridad, acordando la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de julio 1985, por expiración del plazo, respecto de la vivienda en Madrid, Plaza de la DIRECCION000 , nº NUM001 , NUM000 , acordando su entrega a la actora-arrendadora.

CUARTO: En cuanto a las costas de primera instancia, a los efectos del artículo 394.1 Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponerlas a la demandada, y respecto de las costas del presente recurso a los efectos del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer declaración sobre las mismas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que debemos ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por RENT BUILDING, S.L; representada por el Procurador D. RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid, de fecha 18 de febrero 2008 , debemos REVOCAR la citada resolución en todos sus extremos, y en su lugar ESTIMAR LA DEMANDA INTERPUESTA POR RENT BUILDING, S.L., CONTRA DA. Bernarda , declarando la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de julio 1985, por expiración del plazo, respecto de la vivienda en Madrid, Plaza de la DIRECCION000 , nº NUM001 , NUM000 , acordando su entrega a la actora, con expresa condena en las costas de primera instancia a la demandada, y sin hacer declaración sobre las costas de la presente alzada.

Al notificarse la resolución procédase conforme a lo establecido en el artículo 248.4 LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la misma.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.