Sentencia Civil Nº 573/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 630/2009 de 07 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00573/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 7010042 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 630 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 950 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID

Ponente:ILMO.SR.DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

MC

De: GUADAHERMOSA PROYECTOS URBANISTICOS, S.L.

Procurador: JUAN CARLOS ESTEVEZ FERNANDEZ-NOVOA

Contra: Narciso , Porfirio , Abilio ALMINAR VILLAS

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, BEATRIZ RUANO CASANOVA , ROSA MARIA MARTINEZ VIRGILI , ROSA MARIA MARTINEZ VIRGILI

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a siete de diciembre de dos mil once. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario número 950/06, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante- Demandante GUADAHERMOSA PROYECTOS URBANISTICOS S.L, y de otra, como Apelado-Demandado DON Cesar , ALMINAR DE VILLAS S.L, DON Efrain , DOÑA Sacramento , DON Narciso , DON Fulgencio , CIA. AGROPECUARIA GUADMORA S.L. DON Jacobo , DON Manuel , CIA AGROPECUARIA LAS CAVEZUELAS S.L. DON Abilio , EXPLOTACIONES ROBLEDILLO S.L. ALMINAR DE VILLAS S.L. y DON Porfirio .

VISTO, siendo Magistrado Ponente Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia nº 63, en fecha 29 de mayo de 2009, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1.-Desestimo íntegramente la demanda presentada por URBAS Guadahermosa S.A. contra Alminar de Villas S.L.,, Don Teodoro, Doña Sacramento , Don Narciso, Don Cesar, Don Fulgencio, Compañía Agropecuaria Guadmora S.L., Don Jacobo, Don Manuel, Compañía Agropecuaria Las Cabezuelas S.L., Don Abilio, Explotaciones Roblecillo S.L. y Don Porfirio , a quienes absuelvo de todas sus pretensiones" 2.- Condeno a Urbas Guadahermosa S.A., al pago de las costas del juicio.

SEGUNDO.- Contra la anterior Resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante , del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 19 de septiembre de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan íntegramente los fundamentos jurídicos de la Sentencia apelada.

PRIMERO.- El 29 de Julio de 2004 se suscribió un contrato de opción de compra de participaciones de Darien Investment S.L. entre la demandante Guadahermosa Proyectos Urbanisticos S.L., y los demandados Alminar de Villas S.L.,, D. Efrain, Doña Sacramento, Don Narciso, Don Cesar, Don Fulgencio, Compañía Agropecuaria Guadmora S.L. , Don Jacobo, Don Manuel, Compañía Agropecuaria las Cabezuelas S.L., Don Abilio, Don Porfirio, y Explotaciones Roblecillo S.L.

Los demandados , junto con la mercantil Doplan Internacional Corporation, sociedad de nacionalidad panameña, eran titulares de 147.900 participaciones sociales, que representaban el sesenta por ciento del capital social de la entidad Darien Investiment S.L., sociedad esta que tenía un capital social de 1503.650 euros dividido en 246.500 participaciones de 6,1 euros de valor nominal cada una, y mediante el referido contrato concedieron a la demandante una opción de compra indivisible para que como optante pudiera adquirir la totalidad de las participaciones de que los demandados eran propietarios.

El precio fijado para el supuesto de ejercitarse la opción de compra sobre las participaciones ascendía a 9.848.100 euros , conviniéndose que asimismo en la fecha en que se ejercitase la opción de compra y como condición necesaria para el ejercicio de la misma deberían pagarse a los concedentes los préstamos realizados por los mismos a la sociedad, mas los intereses devengados al tipo de interés legal del dinero (3,75%) desde la fecha de concesión de los mismos hasta su pago; prestamos cuyo nominal, incluido el concedido por Doplan (83.725,07 euros), ascendía a 1.571.129 ,03 euros al 31 de diciembre de 2003, suponiendo el importe concedido a partir del uno de enero de 2004 la suma de 578.589,94 euros; conviniéndose, en consecuencia, que si la optante decidía ejercitar la opción de compra debería pagar a los concedentes en la fecha del ejercicio de la opción 9.848.100 euros por la compra de las participaciones (66,586 euros por participación) , más 2.149.718,97 euros, mas los intereses devengados sobre estos prestamos al interés legal del dinero (3 ,75%) desde la fecha de concesión de los prestamos hasta la fecha del ejercicio de la opción, cantidades que deberían ser satisfechas como condición necesaria para el ejercicio de la opción de compra a la firma del documento público de venta de las participaciones mediante la entrega de cheques bancarios nominativos a favor de los concedentes, importe del que se descontaría la cantidad entregada como prima de la opción y que incluía el precio de las participaciones de Doplan, por lo que en caso de no obtenerse la ratificación de esta sociedad se descontaría del precio su participación en el capital (2%)

El plazo establecido para el ejercicio de la opción fue de las 12 horas del día 15 de octubre de 2004 a las 20 horas del día 30 de octubre del mismo año, de modo que si no se ejercitaba la opción de compra en el plazo señalado el contrato quedaba sin efecto, quedando en posesión de los concedentes la cantidad entregada como prima de opción. El ejercicio de la opción debería notificarse de forma fehaciente a los concedentes, los cuales , en el plazo máximo de siete días desde la notificación deberían a su vez formalizar el documento público de venta de las participaciones.

La optante se obligaba a subrogarse en los préstamos concedidos por los socios concedentes a la sociedad.

También se convenía que si los demás socios ejercitaban el Derecho de tanteo previsto en los Estatutos Sociales, los concedentes únicamente quedarían obligados a devolver el importe recibido, sin derecho de los optantes a indemnización de daños y perjuicios.

La demandante entiende que pese a haber ejercitado en plazo de opción de compra, las demandadas se negaron injustificadamente a entregar la escritura pública de compraventa de las participaciones sociales, por lo que solicita en su demanda que se condene a los demandados a venderle las participaciones sociales de Darien Investiment S.L., de que eran titulares a la celebración del contrato de opción de compra por el precio convenido.

La Sentencia dictada por el juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en las antecedentes de esta resolución , desestima la demanda, siendo recurrida en apelación por la parte demandante.

SEGUNDO.- La Sentencia recurrida recoge perfectamente la Jurisprudencia existente sobre el contrato de opción de compra.

Este Tribunal, en sentencia de 27 de noviembre de 2007, ya había analizado las características del contrato de opción de compra en los siguientes términos: "I.La opción de compra es un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el Derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo , en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido.

II. Como precedentes históricos, encontramos referencias al contrato de opción de compra en el Código de las Obligaciones y Contratos para la zona de Marruecos de 1914 ( arts. 373 a 376) y en el reglamento del impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911 (art. 15 párrafo noveno y 24 párrafo onceavo).

En la actualidad , el contrato de opción de compra aparece regulado en el Derecho Foral Navarro (Compilación de 1 de marzo de 1973, Leyes 460 , 461 y 517).

En el Derecho Común , se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará Derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa por un grupo de autores (así, De Castro, García Cantero , Lalaguna, Román García) , pero la jurisprudencia, iniciada con la Sentencia de 23 de marzo de 1945 (RJAr. 443), rechaza categóricamente que sea de aplicación el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil al contrato de opción de compra ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1993, RJ Ar. 3801, y 14 de mayo de 1991, RJ Ar. 2204).

La opción de compra es un contrato atípico , carente de una específica regulación jurídica, que encuentra su origen y reconocimiento en el principio de la autonomía de la voluntad , recogido en el artículo 1.255 del Código Civil ("Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público"), y, para cuya concreta reglamentación , debe estarse, en primer lugar a lo que las partes hubieran pactado ( arts. 1.091 y 1.258 del C.c .), y, en su defecto, a las disposiciones generales de las obligaciones y contratos contenidas en el Titulo I y II del Libro Cuarto del Código Civil. Cobrando especial relevancia una consolidada doctrina jurisprudencial que , en su función complementadora del ordenamiento jurídico ( número 6 del art. 1 del C.c .), ha ido perfilando la figura jurídica del contrato de opción de compra.

En el exclusivo aspecto registral y para el caso de que la opción de compra recaiga sobre bienes inmuebles, al contrato de opción de compra se refiere expresamente, dándole carta de naturaleza, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 ("Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1ª. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2ª. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso , el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3ª. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento"). Y, en cuanto a los efectos que la inscripción registral despliega respecto de la opción de compra, las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 823/1998, de 10 de septiembre de 1998 , RJ Ar. 6609, y 118/1997, de 13 de febrero de 1997, RJ Ar. 944.

III. Una vez ejercitada la opción por el optante , mediante su unilateral declaración de voluntad que llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste , el concurso de los consentimientos exigidos por la Ley , sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 155/1996 de 7 de marzo de 1996, RJ Ar. 1881 ; 16 de abril de 1979, RJ Ar. 1401) Y, esa simultaneidad de consecuencias, extintiva de la opción y perfeccionadora de la compraventa, aparece recogida en varias Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (así en la número 752/2006 , de 5 de julio de 2006, RJ Ar. 5385 ; 813/2006 , de 18 de julio de 2006, RJ Ar. 4949 ; 394/2006, de 3 de abril de 2006, RJ Ar. 1913 ; 580/2005 , de 15 de julio de 2005, RJ Ar. 9007 ; 380/2005, de 20 de mayo de 2005, RJ Ar. 6365 ; 1023/2003, de 28 de octubre de 2003, RJ Ar. 7859 ; 559/2003 , de 5 de junio de 2003, RJ Ar. 5018 ; 1072/2002, de 14 de noviembre de 2002, RJ Ar. 9919 ; 482/2001, de 21 de mayo de 2001, RJ Ar. 3369 ; 118/1997, de 13 de febrero de 1997, RJ Ar. 944 ; 112/1997 , de 14 de febrero de 1997, RJ Ar. 706 ; 706/1996, de 31 de julio de 1996, RJ Ar. 5685 ; 441/1996, de 29 de mayo de 1996 , RJ Ar. 3862 ; 53/1994, de 4 de febrero de 1994, RJ Ar. 910 ; 5 de julio de 1989 ; 24 de mayo de 1985 ; 9 de febrero de 1985 ; 10 de diciembre de 1982 ; 19 de septiembre de 1981 ; 16 de abril de 1979 ; 28 de mayo de 1976 ; 7 de noviembre de 1967 ; 22 de junio de 1966 ; 10 de

julio de 1946; 23 de marzo de 1945).

IV. Es perfectamente válido el pacto en virtud del cual se supedita, el efectivo ejercicio del Derecho de opción, al pago, por el optante, del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio , de tal manera que, transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el Derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 927/2002 , de 11 de octubre de 2002, RJ Ar. 9853 ; 712/2001, de 6 de julio de 2001, RJ Ar. 4996 ; 42/1995 de 4 de febrero de 1995 , RJ Ar. 738 ; 1 de diciembre de 1992, RJ Ar. 10244 ; 9 de octubre de 1989, RJ Ar. 6.900 ; 23 de junio de 1988, RJ Ar. 5128 ; 6 de abril de 1987, RJ Ar. 2494). Añadiéndose, en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 380/2005, de 20 de mayo de 2005 (RJ Ar. 6365), que tiene que pactarse con claridad, pues , de no ser así, habrá de entenderse no supeditado el ejercicio del Derecho de opción de compra al pago del precio de la compraventa.

V. En principio, el contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 752/2006, de 5 de julio de 2006, RJ Ar. 5385 , y 112/1997, de 14 de febrero de 1997, RJ Ar. 706). Y las consecuencias jurídicas del incumplimiento, por el concedente de la opción, de sus obligaciones, procediendo a la venta a un tercero de la finca ofrecida durante el plazo de la opción aparecen reseñadas en las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2006 (RJ Ar. 3067) y 395/2000, de 11 de abril de 2000 (RJ Ar. 2434).

Pero se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede , al margen y con independencia del precio de la compraventa ( Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 376/2001, de 18 de abril de 2001, RJ Ar. 6882). En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra , el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 103/1999, de 12 de febrero de 1999, RJ Ar. 1.409).

La posibilidad de aplicar la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil al contrato de opción de compra ha dado lugar a una jurisprudencia contradictoria ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 580/2005, de 15 de julio de 2005, RJ Ar. 9007, y 467/2003 , de 19 de mayo de 2003, RJ Ar. 4860).

VI. El contrato de opción de compra es principal, por razón de su sustantividad y causa , y único, por no estar acoplado a ningún otro. Pero el supuesto habitual es que el contrato de opción de compra se incorpore a otro contrato distinto, siendo el caso típico el de la incorporación del contrato de opción de compra a un contrato de arrendamiento recayendo el Derecho de opción sobre el objeto arrendado. Y en cuanto a la naturaleza jurídica del convenio resultante (arrendamiento con opción de compra) se pronuncian las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 467/2003, de 19 de mayo de 2003, RJ Ar. 4860 ; 1199/2002 de 17 de diciembre de 2002, RJ Ar. 206 de 2003 ; 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997 , RJ Ar. 8976, y 441/1996 de 29 de mayo de 1996, RJ Ar. 3862. Siendo de reseñar que la concurrencia, durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta) no impide, al arrendatario-optante, el válido y eficaz ejercicio de su Derecho de opción , salvo que hubiera recaído Sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del Derecho de opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 245/2001, de 19 de marzo de 2001, RJ Ar. 3981). Y, por lo demás, también es posible, aunque ciertamente raro, el supuesto inverso de un contrato de opción al que se incorpora un contrato de arrendamiento, contemplado en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de abril de 1949 .

VII. Característica definidora de la opción de compra es la de la temporalidad , reflejo del necesario sometimiento de este contrato de opción a un plazo de vigencia. De ahí que, la doctrina jurisprudencial, haya reseñado hasta la saciedad que el plazo es un requisito esencial de la opción de compra ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 988/2005, de 22 de diciembre de 2005 , RJ Ar. 1217 ; 370/2005, de 18 de mayo de 2005 , RJ Ar. 4234 ; 1190/2003 , de 5 de diciembre de 2003, RJ Ar. 8640 ; 440/2000, de 28 de abril de 2000, RJ Ar. 2677 ; 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997, RJ Ar. 8976). Y, en cuanto a la consecuencia jurídica que se deriva de no haberse fijado en el contrato un plazo para ejercitar el Derecho de opción, son varias las respuestas que se han dado. Así se ha entendido que el contrato de opción de compra es nulo por faltar uno de sus elementos esenciales o principales. Diciéndose , por el contrario, que el contrato de opción de compra no es nulo sino válido y la omisión de ese elemento negocial será suplida por el Juez quien , en base al párrafo primero del artículo 1.128 del Código Civil, fijará la duración que debería haber tenido o al que debería estar sometido el ejercicio del Derecho de opción (aclarando la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 559/2004 de 15 de junio de 2004, RJ Ar. 3850, que la facultad que a los tribunales se otorga de fijar plazo a las obligaciones que no lo tengan no puede ejercerse de oficio sin que medie petición de parte). Llegándose incluso a considerar que el plazo sería el de 15 años fijado para la prescripción de las acciones de esta clase ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1956 ; 16 de enero de 1959 y 22 de junio de 1978 ).

Por lo demás, el plazo pactado es de caducidad y no de prescripción, de ahí que no quepa su interrupción por los medios reconocidos en el artículo 1.973 del Código Civil y debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado.

VIII. La declaración del optante no sólo tiene carácter unilateral , sino que además tiene el carácter de recepticia ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1967, RJ Ar. 4111: "en el supuesto de formación sucesiva del contrato de compraventa civil mediante el ejercicio del llamado Derecho de opción , la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente vendedor la declaración unilateral por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido"; En el mismo sentido las Sentencias de 22 de junio de 1966, RJ Ar. 3440 ; 21 de noviembre de 1977, RJ Ar. 4560 ; 5 de julio de 1989, RJ Ar. 5397). Si bien basta con que el concedente de la opción tenga conocimiento de la declaración del optante, sin más, no siendo preciso, en absoluto , que muestre su conformidad, sino que, por el contrario, aun en el supuesto de oponerse y rechazar categóricamente la opción, se produciría la consumación del contrato de opción y nacería ipso facto el contrato por el que se opta".

Solo cabe añadir a lo anterior que la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 considera que la declaración de voluntad relativa al ejercicio de la opción debe emitirse dentro del plazo establecido , dirigida al concedente de la opción, sin que tenga trascendencia que éste la reciba y conozca después de transcurrido el plazo.

TERCERO.- La demandante ejercita la opción de compra en el plazo establecido, pues el 28 de octubre de 2004 remitió correo electrónico a D. Abilio como representante de los concedentes, manifestando ejercitar la opción de compra y sugiriendo como fecha para llevar a cabo la firma de la escritura pública el 4 de noviembre de 2004 en la Notaria de D. Gregorio Isidro Martín Mayoral de Fuengirola (Málaga). Finalmente, resulta acreditado que las partes acordaron que la escritura pública de compraventa de las participaciones sociales se otorgase el 26 de noviembre de 2004 ante el Notario de Madrid D. Ignacio Sáenz de Santamaría y Vierna; por lo cual la Sentencia impugnada estima que se produjo una novación modificativa respecto del plazo en que la actora debía ejercitar y formalizar la opción de compra.

A ese acuerdo respecto a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa debió obedecer el correo electrónico remitido por Don Abilio a la demandante el 11 de abril de 2004 comunicándole que de acuerdo con su solicitud iban a convocar una junta General de Darien Investment en la Notaria de D. Ignacio Sáenz de Santamaría con la finalidad de que pudieran ejercitar la opción de compra sobre el 60% del capital social, así como modificar el órgano de administración y cambiar el domicilio social.

En el contrato de opción de compra se había pactado que la optante debería satisfacer las cantidades a que venía obligada como condición necesaria para el ejercicio de la opción a la firma de documento público de venta de las participaciones, resultando acreditado por la prueba practicada que a la fecha acordada para dicho otorgamiento de la escritura pública la sociedad optante no disponía de las cantidades que tenía que entregar a los concedentes , y tal fue la razón por lo que no se llegó a otorgar la escritura de compraventa.

La demandante levanta un acta notarial en la indicada fecha de 26 de noviembre de 2004, manifestando que había comparecido para formalizar la adquisición del 60% de las participaciones y exhibiendo cheques bancarios por un importe total de 3.823.000 euros. Mantiene que el resto de las cantidades que debía satisfacer a las demandadas las iba a obtener en la misma fecha mediante una operación de financiación, pero resulta demoledor el testimonio de Don Agapito y D. Benedicto . El primer empleado de la Notaría que remitió a la Notaria de D. Ignacio Sáenz de Santamaría los borradores de las escrituras que se iban suscribir aparte de la compraventa de participaciones sociales, y el segundo empleado del Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla que compareció en la Notaria acompañando a los apoderados de la entidad que iban a suscribir la escritura. De su referido testimonio y de los documentos aportados por los demandados aparece que además de la escritura de compraventa de las participaciones sociales se habían preparado otras dos escrituras públicas, una de compraventa de solar para parte de la demandante como compradora a Darien Investment S.L., y la otra de préstamo hipotecario y constitución de fianza, por la que el Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla concedía a Darien Investment S.L., un préstamo de 2.500.000 euros, con la garantía hipotecaria de una finca propiedad de la prestataria en Mijas (Málaga) , Finca 10273-IV del Registro de la Propiedad de Mijas, y la fianza solidaria de la sociedad actora, declarando el testigo D. Benedicto que esta operación obedecía a una financiación solicitada por la actora para un desarrollo urbanístico.

No había otras operaciones crediticias preparadas en la Notaria, por lo que la demandante no disponía de las cantidades a satisfacer a los concedentes , motivo por el cual no se otorgó la escritura de compraventa de la participaciones sociales. La actora tenía que abonar 9.518.630 euros por la compra de las participaciones sociales, descontados 329.470 euros del 2% de Doplan, a lo que habría que añadir 2.149.718,97 euros de los préstamos de los demandados , en total 11.668.348 ,97 euros, sin contar con los intereses. Los cheques presentados en el acta notarial ascendían únicamente a 3.823.000 euros, y la operación de préstamo hipotecario, que legalmente no se podía destinar a sufragar el precio de la adquisición de las acciones ( artículo 40.5 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y Actualmente artículo 143 de la Ley de Sociedades de Capital ), a 2.500.000 euros, que incluso sumada a la anterior tampoco alcanza a la cantidad a abonar a los concedentes.

Es por ello , que frustrada la operación de compraventa de las participaciones sociales dado que la demandante-optante carecía del total de las cantidades que debía abonar a los concedentes, en la Junta General del Darien Investment S.L. , celebrada el mismo día 26 de noviembre de 2004 y protocolizada en la notaria de D. Ignacio Sáenz de Santamaría y Vierna, se acuerda solamente el cese del anterior consejo y el nombramiento del Administrador único de D. Abilio .

Es cierto que algunos socios minoritarios de Darien Investment S.L., (C y J Habitalia S.L., Cartefin S.A. y Agesa Servicios Inmobiliarios S.L. ,) pusieron obstáculos a la transmisión de las participaciones sociales por parte de los demandados a la actora, lo que se reflejó en un documento fechado el 25 de noviembre de 2004 y que obra en las actuaciones, según se desprende del testimonio de Don Hermenegildo más porque ni la actora ni los demandados accedían a comprarles sus participaciones sociales, pero del conjunto de la prueba resulta que no fue esta postura de los socios minoritarios lo que determinó que no se llegara a otorgar la escritura de compraventa de las participaciones sociales, como viene a admitir la propia actora en el acta de manifestaciones de 26 de noviembre de 2004 al expresar que se habían cumplido los requisitos para la adquisición en cuanto a las notificaciones al resto de los socios.

CUARTO.- No ejercitada, por ello , la opción de compra en la forma convenida, quedaba sin efecto, haciendo suya los concedentes la prima de opción, por lo cual resultan inacogibles las pretensiones de la demanda, como con total acierto ha estimado la Sentencia recurrida, que no incurre en error alguno al valorar la prueba practicada; por lo cual debe confirmarse la citada Resolución, con la consiguiente desestimación del recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- A tenor de lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de este recurso deben imponerse a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por GUADAHERMOSA PROYECTOS URBANÍSTICOS S.L contra la Sentencia que con fecha veintinueve de mayo de dos mil nueve pronunció la Ilma. Sra. magistrado Juez de Primera Instancia número sesenta y tres de Madrid, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de Casación y recurso extraordinario por infracción procesal, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior Resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación , dándose publicidad en legal forma , y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.