Sentencia Civil Nº 574/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 512/2010 de 21 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00574/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 512 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a veintiuno de noviembre de dos mil once.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1966/2009 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante PROYECTOS E INVERSIONES LASA, S.L., representado por la Procuradora Dña. Almudena Vázquez Juárez y de otra, como apelado CASTELLANA TRADE, S.L., representado por la Procuradora Dña. Ana Mª Martín Espinosa, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de abril de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "ESTIMANDO EN PARTE LA DEMANDA formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín Espinosa en nombre y representación de CASTELLANA TRADE S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín Espinosa frente a PROYECTOS E INVERSIONES LASA S.A., representada por la Procuradora Sra. Vázquez Juárez, condeno a la demandada a abonar a la actora la suma de 130.388,60 euros, además de otros 3.172,19 euros en concepto de intereses desde la fecha de la demanda y hasta la de la presente resolución, sin perjuicio de los intereses previstos en el artículo 576 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil hasta su efectivo pago, sin expresa condena en costas." Notificada dicha resolución a las partes, por PROYECTOS E INVERSIONES LASA, S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 16 de noviembre de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda concediendo cantidades por los conceptos reclamados en la demanda, en concreto, por rentas impagadas, por gastos de comunidad impagados, y por los importes de las mensualidades de renta impagadas hasta el fin del período pactado.

Frente a dicha resolución, la parte demandada PROYECTOS E INVERSIONES LASA S.A. (PROINLASA) formula recurso de apelación que ciñe a uno sólo de los pronunciamientos de la sentencia, el relativo a la aplicación de la cláusula penal del contrato. A este respecto alega la parte apelante que en la sentencia de instancia se ha producido en este apartado una vulneración de la doctrina jurisprudencial en el sentido de que la indemnización por desalojo anticipado no es compatible con el cobro de mensualidades de renta comprendidas en el mismo período ya que deben tenerse en cuenta las exigencias de la buena fe (art. 7 CC ) y el principio que veda el enriquecimiento injusto.

A dicho recurso se opone la parte actora CASTELLANA TRADE S.L. alegando que la cláusula penal fue pactada libremente, tratándose además de una empresa (la demandada) conocedora del sector inmobiliario y cualificada por tanto para conocer bien estas negociaciones. Y por otra parte pone de relieve que no procede la moderación judicial a que se refiere el artículo 1.154 CC porque este precepto se refiere a los supuestos en que la pena se haya pactado para un incumplimiento total y el deudor haya cumplido en parte.

SEGUNDO. Sobre la cláusula penal en los arrendamientos urbanos.

Aunque, a primera vista, pueda parecer que la controversia que llega a esta segunda instancia tiene una naturaleza meramente interpretativa y que para su solución bastaría con traer a colación los pronunciamientos que al respecto ha realizado la jurisprudencia, conviene que pongamos como telón de fondo de la reflexión algunos datos de hechos característicos y propios de este litigio. Así

1.- El contrato de arrendamiento se firmó el 12 de abril de 2006.

2.- La duración pactada fue de 5 años.

3.- El desistimiento del arrendatario se produjo el 12 de mayo de 2009.

4.- El 27 de marzo de 2009 el arrendatario envió una carta a la arrendadora exponiéndole las dificultades de continuar con el contrato por problemas económicos (doc. nº 6, folio 64).

5.- La demanda se interpuso el 21 de septiembre de 2009.

6.- Previamente, el 1 de septiembre de 2009 la arrendadora firmó un contrato con otro arrendatario sobre el mismo inmueble con otra empresa.

La cuestión que hay que resolver, pues, en virtud de lo alegado en el escrito de recurso es si procede, conforme a ley y a la voluntad de las partes, aplicar estrictamente y en sus propios términos la cláusula penal recogida en la cláusula 3ª del contrato, que dice:

" TERCERA.DURACION .

Contando desde el día de la firma del presente contrato, el plazo de duración del presente Contrato será de CINCO años (5). Esta duración definida se pacta de conformidad con la voluntad de las partes y en consonancia con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 3 de Noviembre de 1.994 .

Si el arrendatario abandonara el local, objeto de este contrato, antes del vencimiento del plazo pactado o durante sus prórrogas, vendrá obligado al pago del importe íntegro de la renta y las cantidades asimiladas a ella de las mensualidades pendientes hasta que se produjera el vencimiento contractual pactado o de la prórroga de que se trate.

No obstante y de común acuerdo con un preaviso de dos meses anteriores al vencimiento del segundo año de contrato, éste podrá ser resuelto por la voluntad de cualquiera de las partes".

Es cierto, como dice la parte apelada en el escrito de oposición al recurso, que la LAU 1994 indica -en su Exposición de Motivos-que los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda se regirán por la voluntad de las partes, o en su defecto, por lo dispuesto en título III de dicha Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Existe un predominio del principio de autonomía de la libertad (art. 1.255 CC ).

Sin embargo, como se ha señalado desde la doctrina que interpreta este tipo de problemas interpretativos " nos encontramos en nuestro Derecho con al menos cuatro cuestiones que impiden afirmar radicalmente que cualquier tipo de cláusula indemnizatoria pactada por las partes de un contrato de arrendamiento será respetada por el juzgador. Estas cuestiones son: a) la facultad moderadora de los tribunales vía artículo 1154 del Código Civil español; b) la doctrina jurisprudencial del enriquecimiento injusto; c) la teoría de rebus sic stantibus; y d) finalmente, claro está, el riesgo de insolvencia del arrendatario ".

Las partes se baten entre ellas lanzándose recíprocamente pronunciamientos jurisprudenciales de uno y otro signo, con la pretensión de ofrecer un apoyo definitivo a sus respectivas tesis.

Desde una perspectiva puramente arrendaticia, se ha apuntado desde la doctrina que "dado que el Decreto Boyer comportó la desaparición, salvo pacto en contra, de la prórroga legal forzosa, los arrendatarios, singularmente los de locales de negocio, pactaron plazos de duración prolongados, para asegurar la estabilidad de su negocio, de manera que el artículo 56 producía un efecto perverso. Por ello la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado la imperatividad de este precepto, procediendo a su moderación (art. 1103 CC ) cuando su aplicación estricta "convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º.pfo segundo, LAU/1964, y 7.2CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, pfo primero, LAU 1964, 7.1 CC, 11LOPJ y actualmente también 247 LECiv/2000 )".

Así la STS de 22.5.2008 declara que " si bien la jurisprudencia en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad ( SSTS 30 de noviembre de 1992 ; 13 de febrero de 1996 ; 26 de junio de 2002 ; 20 de junio de 2003 ), en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación( SSTS 25 de enero ; 28 de febrero de 1996 ; 25 de marzo de 1999 ; 15 de julio y 11 de noviembre de 2002 ). Dice la sentencia de 8 de febrero de 2007 , citando la de 3 de febrero de 2002 , "es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual", lo cual permite valorar las posibles situaciones concurrentes, como hizo la resolución recurrida atemperando el criterio rigorista literal, para admitir la posibilidad de moderar la indemnización en atención a las circunstancias del caso ".

Entre las circunstancias concretas que el Tribunal Supremo valora con efectos moderadores, pueden señalarse que el arrendatario no haya provocado desperfectos en la finca, la ubicación del local, el tiempo que ha durado el arriendo, que se haya procedido a su nuevo arrendamiento con anterioridad al transcurso de la totalidad del plazo pactado , que no conste una especial dificultad en contratar un nuevo contrato de alquiler, que se haya producido un incumplimiento de las expectativas para las que el local fue arrendado.

En el mismo sentido que la invocada, cabe citar las SSTS de 12.6.2008 , 2.10.2008 , 4.3.2009 y 18.3.2010 .

Y por esta misma Sala de apelación, en Sentencia de 14 de diciembre de 2010 (rec. 476-08), ya se sostuvo que "el Código Civil dispone en su artículo 1152 que " la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo permite la moderación de la pena convencional cuando ésta tiene carácter excesivo, aún cuando el incumplimiento sea total, ampliando de esta manera el ámbito de aplicación del artículo 1154 del Código Civil , en línea con lo establecido en los Principios de Derecho Contractual Europeo y en el Anteproyecto de modernización del Derecho de obligaciones elaborado por la Comisión General de Codificación.

La jurisprudencia del TS que tiene en cuenta el Derecho uniforme europeo para interpretar las normas del Código Civil sobre obligaciones y contratos a partir de la Sentencia de 17 de diciembre de 2008 que afirma con carácter general que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil". Esta doctrina es tenida en cuenta por varias Sentencias del Tribunal Supremo como las de 25 de mayo de 2009 , 16 de febrero y 3 de septiembre de 2010 y sobre todo en la medida que contempla el caso de moderación de la pena convencional en caso de incumplimiento total la reciente sentencia de 5 de octubre de 2010 que en el Fundamento de Derecho Cuarto dice lo siguiente: "...la tendencia doctrinal que aflora en el artículo 1150 del Anteproyecto de Modernización del Derecho de Obligaciones, elaborado por la Comisión de Codificación y publicado por el Ministerio de Justicia en enero del 2009, apunta a la posibilidad de moderación de las cláusulas penales incluso en supuestos en que se estipuló con carácter "inmoderable": "El Juez modificará equitativamente las penas convencionales manifiestamente excesivas y las indemnizaciones convenidas notoriamente desproporcionadas en relación con el daño efectivamente sufrido", y también apunta en este sentido el apartado 2 del artículo 9 :509 de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos de la Comisión Lando: "Sin embargo y aun cuando se haya dispuesto otra cosa, la cantidad pactada podrá reducirse a una cifra más razonable, si su importe resultara manifiestamente excesivo en proporción al daño provocado por el incumplimiento y a las demás circunstancia s"" .

En el presente caso, el hecho más llamativo y que ofrece un contraste hiriente con la aplicación de la cláusula penal es el nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo local suscrito por la demandante el 1 de septiembre de 2007, es decir, a poco más de tres meses de la decisión de la demandada de resolver el contrato y de la entrega de llaves. De ahí que a este tribunal le suscite una primera sensación de desequilibrio que la demandada tenga que abonar el importe de las rentas del arrendamiento hasta el final programado del contrato cuando la arrendadora ha vuelto a arrendar el local y está cobrando el importe de la renta. Es como si una parte (la arrendadora) cobrase el precio por la utilización de un local que la otra parte (la arrendataria) no puede disfrutar, cuando ese local está siendo disfrutado y pagado por otra persona o entidad distinta. Parece una ruptura palmaria del principio contractual del " equilibrio de prestaciones " o de la " mayor reciprocidad de intereses " (art. 1289 CC ), que inspirar, entre otros, el derecho de contratos. Y no es lógico pensar que, dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad (art. 1.255 CC ) y de la buena fe (art. 1.258 CC ) en los contratos, pueda admitirse que las partes puedan pactar algo que perjudique de forma palmaria a una de ellas. No es concebible que eso sea la "voluntad negocial" (voluntad común) ni que pueda ser la voluntad de la otra parte: perjudicar con una cláusula al otro contratante. Porque se comprende que cada parte busque en el contrato la garantía y efectividad del propio interés, pero no el perjuicio claro del contrario a pesar de que el interés propio no se haya visto perjudicado.

De ahí que, si la cláusula tercera del contrato -relativa a la duración del mismo- incluye un pacto de tipo penal con el que concretar el posible perjuicio que pueda sufrir el arrendador en caso de abandono anticipado del contrato por el arrendatario, se pueda cuestionar la aplicación de esa estipulación (o su moderación) cuando tal perjuicio no ha llegado a tener lugar , como aquí parece haber sucedido, o al menos no con la entidad o gravedad que refleja la importante suma que se reclama en la demanda.

Por otro lado, se da la circunstancia de que, cuando la arrendataria decide apartarse del contrato unilateralmente, ya había pasado el plazo de dos años que en la propia cláusula de duración (párrafo tercero ) se preveía la posibilidad de resolución unilateral del contrato siempre y cuando se efectuase un preaviso a la otra parte con dos meses de antelación a la culminación de ese segundo año. Como si se diera a entender que el plazo mínimo a que se comprometían las partes era ése de dos años. Lo cual permitiría concluir que no se ha producido un incumplimiento total del contrato, en cuanto a la duración del mismo, y se ha sobrepasado incluso el plazo mínimo estipulado. Lo cual, aunque no pueda entenderse como una circunstancia que impida el efecto de la cláusula penal, sí que contribuye a generar un ambiente de interpretación favorable a la mitigación o moderación de esa cláusula penal.

Por otro lado, la moderación de la cláusula penal (art. 1154 CC ) no tiene por qué enfocarse sólo como reducción del importe del multiplicando (en este caso el importe de la renta mensual), sino que puede enfocarse también como reducción de la extensión temporal del intervalo a que se aplica dicha cláusula. Si tenemos en cuenta que, según el artículo 1.152 CC , la cláusula penal sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, cuando el texto de la cláusula refleja un concepto de daños y perjuicios concreto (en este caso, imposibilidad de obtener el beneficio del cobro de la renta mensual durante el tiempo contractual posterior a la resolución unilateral del contrato), no puede dejarse de tener en cuenta el hecho de que en un momento determinado puedan desaparecer esos daños y perjuicios, por ejemplo, en virtud de un nuevo arrendamiento que permite al arrendador volver a obtener el beneficio de la renta. Y eso es lo que ha pasado en el caso presente, que los daños y perjuicios derivados de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, había dejado a la arrendadora con el piso vacío y si posibilidad de sacarle renta alguna, de modo que durante los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2009 se vio privada de la renta que venía cobrando en virtud del contrato. Pero ya en septiembre de 2009 consiguió firmar otro contrato y volvió a rentabilizar el piso, lo cual -como es lógico- detuvo el proceso de daños y perjuicios que se había iniciado con la resolución unilateral.

Se ve, pues, con claridad en este caso que, al saberse de antemano en qué iban a consistir los daños y perjuicios cubiertos por la cláusula penal (el no cobro de las rentas pactadas) la extensión de la eficacia de la cláusula debía ceñirse al daño efectivamente causado: es decir, a los meses en que la arrendadora no había podido tener alquilado el piso. Ya que a partir del nuevo contrato la expectativa de ganancia que se le había generado con el contrato primigenio (y que se había interrumpido con la resolución unilateral) volvió a renacer con la firma del nuevo contrato.

Debe, pues, estimarse parcialmente el recurso y ceñir la aplicación de la cláusula penal a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2009 , que estuvo el piso sin alquilar, más la diferencia entre la renta que se cobraba (5.427,86 €) y la nueva renta pactada (4.500 €) multiplicada por los 19 meses que habrían quedado de contrato, entre septiembre de 2009 y abril de 2011 (927,86 x 19= 17.629,34 €); lo que se traduce en 36.626,85 euros, resultado de multiplicar el importe de la renta (5.427,86 €) por cuatro meses (4) más la otra diferencia indicada. Y ello a su vez comporta reducir el importe de la condena principal de la sentencia de instancia en la cantidad de 87.752,93 euros, a lo que se añadirá el interés legal de dicha cantidad desde la interposición de la demanda.

TERCERO. Costas procesales.

Por la estimación parcial del recurso, no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia, según establece el artículo 398 LEC .

Y las de la primera instancia tampoco deben ser impuestas a la parte demandada, al haber sido estimada parcialmente la demanda (art. 394 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por PROYECTOS E INVERSIONES LASA, S.L. frente a CASTELLANA TRADE S.L. contra la sentencia de fecha treinta de abril de dos mil diez, dictada por el Ilmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 54 de Madrid DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución en el sentido de fijar en CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO EUROS CON SESESNTA Y SIETE CENTIMOS (42.635,67 euros) la cantidad principal que la demandada debe abonar a la demandante, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Manteniendo el resto de los pronunciamientos.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.