Sentencia CIVIL Nº 594/2019, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 995/2018 de 08 de Octubre de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº 2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 11 69 72

Fax.: 928 42 97 73

Email: s03audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000995/2018

NIG: 3500641120170001199

Resolución:Sentencia 000594/2019

Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000491/2017-00

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Arucas

Apelado: Nemesio; Abogado: Cristina Robaina Gonzalez; Procurador: David Cañada Ortega

Apelado: María Esther; Abogado: Cristina Robaina Gonzalez; Procurador: David Cañada Ortega

Apelante: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA SA; Abogado: Maria Concepcion Montalvo Moreno; Procurador: Francisco Ojeda Rodriguez

SENTENCIA

SALA

Iltmos/as. Sres/as.

Presidente

D. RICARDO MOYANO GARCÍA

Magistrados

Dª. MARÍA PAZ PÉREZ VILLALBA

D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 8 de octubre de 2019.

En nombre de S.M. el Rey, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas, integrada por los ilustrísimos señores magistrados arriba indicados, ha visto en grado de apelación, bajo el número de rollo 995/2018, los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas nº 491/2017, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arucas.

Las partes han actuado representadas y con la asistencia de los profesionales identificados en el encabezamiento de la presente resolución, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arucas se dictó sentencia de fecha 23 de mayo de 2018 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

DESESTIMO la demanda formulada por la entidad 'SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A.' contra Don Nemesio y Doña María Esther y, en consecuencia ABSUELVO a estos últimos de los pedimentos de la demanda, y condeno a la parte actora a las costas del presente procedimiento.

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCIARIA, S.A..

La representación procesal de DON Nemesio Y DOÑA María Esther formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 7 de octubre de 2019.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. La parte actora, formuló demanda de Juicio Verbal al amparo de los artículos 250.1.1ª y 438.3.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el ejercicio acumulado de:

1.- Una acción de desahucio por falta de pago con relación al inmueble sito en PASAJE000 n.º NUM000, bloque NUM001. Es. NUM002, URBANIZACION000, del término municipal de Firgas, ocupado por los demandados.

2.- Y una acción de reclamación de rentas por importe total de 17.904,40 euros correspondientes a los meses de octubre de 2014 y mayo de 2017, a razón de 570 euros mensuales actualizados conforme al IPC, así como las se devenguen durante la tramitación de este procedimiento y no sean abonadas, hasta la efectiva entrega de posesión de la finca.

Todo ello, con fundamento en el contrato de arrendamiento suscrito el 5 de marzo de 2014 con la entidad mercantil 'ÁLVAREZ Y GESTIÓN Y PROYECTOS S.L.', como empresa gestora de los arrendamientos de los inmuebles propiedad de la mercantil AMC GESTIÓN DE OBRAS S.L., y en el que se subrogó la parte actora al adquirir la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

La demanda se funda en los siguientes hechos no controvertidos:

- Los demandados, como arrendatarios, suscribieron, el 5 de marzo de 2018, un contrato de arrendamiento con la entidad 'ÁLVAREZ Y GESTIÓN Y PROYECTOS S.L.', respecto de la vivienda sita en PASAJE000 n.º NUM000, bloque NUM001. Es. NUM002, URBANIZACION000, del término municipal de Firgas.

- La renta mensual pactada fue por importe de 570 euros mensuales, pagaderos entre los días 1 a 5 de cada mes, y actualizable cada año en el mismo porcentaje que experimentare el Índice de Precios al Consumo que a estos fines emitiere el Instituto Nacional de estadística.

- La actora es la actual propietaria de la vivienda, tras serle adjudicada en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 254/2012 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arucas, mediante decreto de adjudicación, de fecha 1 de septiembre de 2014.

1.2. La parte demandada se opuso a la demanda con base a las siguientes circunstancias:

1.- Recoció como cierto que la actora era la actual titular del inmueble, así como el contrato de arrendamiento suscrito con la entidad 'ÁLVAREZ Y GESTIÓN Y PROYECTOS S.L.'.

2.- Sin embargo opuso que el contrato se extinguió tras la adquisición del inmueble por parte de la demandante en el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que su situación era la de precario.

1.3. La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda y frente a la misma interpone recurso de apelación la parte actora, al que se opone la parte demandada.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia desestima la demanda y lo hace con base en los siguientes argumentos fácticos y jurídicos:

'SEGUNDO.- Atendiendo a los hechos no discutidos por las partes y que se consideran probados, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 13.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente tras la reforma por ley 4/2013 y de aplicación por la fecha en que se suscribió el contrato) en virtud del cual '1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por... la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria..., quedará extinguido el arrendamiento.'

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.'

Como señala la exposición de motivos la finalidad de la reforma de dicho precepto es normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

Por ese motivo, con la nueva redacción del artículo 13 de la LAU los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no puede resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.

En el presente caso, no consta que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el registro de la propiedad, por lo que el mismo quedó extinguido por ministerio de la Ley, pasando los antiguos arrendatarios a la situación jurídica de precario.

Así, el precario, institución que ha sido ampliamente desarrollada por la jurisprudencia, considerándolo como un procedimiento en el que tienen su cauce las acciones de desalojo ejercitadas contra la persona que posee un inmueble en virtud de graciosa concesión de su titular o por mera tolerancia del mismo, o sencillamente sin título o con título devenido ineficaz, en definitiva, se considera precario la posesión de una finca rústica o urbana sin pagar merced, de tal modo que quien ostenta sobre la finca algún título de los que confieren el derecho a la posesión o disfrute de la misma,3 puede hacer que cese dicha posesión tolerada o consentida, cuando tenga a bien exteriorizar, en forma legal, su propósito de poner término a la precaria posesión ajena.

Por lo expuesto, se considera que el contrato de arrendamiento no permanecía vigente por lo que la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de rentas no es la adecuada jurídicamente en este caso, sino la de desahucio por precario al carecer de título los ocupantes, así como las normas propias de la liquidación de los estados posesorios ( arts 446 a 458 del Código Civil).

Por lo expuesto, procede la desestimación de la demanda de desahució por falta de pago, al no existir contrato de arrendamiento entre las partes que sustente la misma.'

TERCERO.- Esta Sala no puede estar de acuerdo con la interpretación que el juez a quo hace del artículo 13.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente tras la reforma por ley 4/2013 y de aplicación por la fecha en que se suscribió el contrato).

La sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas (s. 5ª) de 27 de junio de 2019 (Pte: D. Víctor Caba Villarejo), resolviendo un asunto idéntico al aquí planteado, dice lo siguiente:

'PRIMERO.- Como ya hemos resuelto en cuestión idéntica en Sentencia de 11 de junio de 2018 en el rollo de apelación 77/2018 (Pte. Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro) cuyos razonamientos sirven igualmente de fundamentación de la presente:" Gira la controversia elevada a esta Sala en torno a la interpretación y alcance que haya de darse al contenido del artículo 13.1 de la LAU , que norma en su primer apartado que si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. La propia norma excluye de esta prevención a los contratos que hayan accedido al Registro de la Propiedad, exclusión que no concierne a la cuestión que ocupa a la Sala pues no se ha discutido el no acceso tabular del contrato litigioso.

El juez de primera instancia reputa extinguido el contrato de arrendamiento en virtud de cual los apelados disfrutan del inmueble sito en ... [en el supuesto aquí enjuiciado es en ' PASAJE000 n.º NUM000 , Firgas, NUM003'] y, en aplicación de lo dispuesto en el último inciso del precepto transcrito ('quedará extinguido el arrendamiento') considera que no media entre el adquirente de la finca, apelante en esta instancia, y los apelados relación contractual alguna, remitiendo a las partes a un juicio de desahucio por precario para conseguir la restitución del bien y a 'las normas propias de la liquidación de los estados posesorios' para la obtención de una indemnización consecuente con la ocupación del inmueble desde hace años sin pagar renta alguna, lo que implicaría la interposición de otra demanda distinta a la del desahucio por precario.

La solución adoptada por el juzgado de primera instancia no carece de lógica jurídica, máxime si se hace una interpretación estricta de la letra de la ley. Y es que, a pesar de que de los términos del precepto parece establecerse en principio que, tras la enajenación forzosa del bien arrendado derivada de una ejecución hipotecaria, como es el caso, sólo se extinguen los derechos del arrendador, y no los del arrendatario, posteriormente enuncia de forma más categórica que 'quedará extinguido el contrato de arrendamiento'.

La modificación legal del precepto es reciente y resulta difícil rastrear resoluciones de otros tribunales que afronten la cuestión aquí discutida como asunto controvertido principal. De hecho, se advierte en la resolución recurrida y en los escritos de recurso y oposición una llamativa ausencia de referencias jurisprudenciales. Y la Sala reconoce que las interpretaciones del precepto puestas de manifiesto en los referidos documentos no son más que el reflejo de una difícil adecuación de esta específica norma a la casuística. No obstante, hemos de señalar que el Tribunal Supremo, siquiera de forma indirecta, ya se ha pronunciado acerca del alcance e interpretación del precepto y parece inclinarse, entendemos que en aplicación del principio de conservación de los contratos, hacia una interpretación que contemple la posibilidad del mantenimiento del pacto arrendaticio entre el nuevo arrendador, adjudicatario de la finca arrendada en el proceso de ejecución hipotecaria, y el arrendatario, siempre que ambos quieran o de su comportamiento se deduzca mantener la relación arrendaticia. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015, nº 414/2015, rec. 885/2013 , expone que: De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior (el subrayado no es original).

De la anterior consideración jurídica parece desprenderse una interpretación del Tribunal Supremo favorable a la conservación del contrato aun a pesar de haberse extinguido el derecho del primer arrendador, lo que, desde el punto de vista práctico, simplifica la satisfacción jurídica del nuevo propietario que puede, a través de un proceso como el que nos ocupa, recuperar el inmueble y conseguir el pago de las rentas debidas sin la necesidad de acudir, como plantea el juez de primera instancia, a un procedimiento de desahucio por precario y a otro declarativo para conseguir el resarcimiento de los perjuicios derivados de un uso ajeno del inmueble, aunque igualmente factible sería solicitar ambos pronunciamientos de condena, la restitución del bien y el pago de la correspondiente indemnización, a través de un juicio ordinario.

Lo expuesto nos lleva a estimar el recurso de apelación y, a la vista del impago de las rentas, declarar la resolución del contrato de arrendamiento, la procedencia del desahucio con su consiguiente lanzamiento y la condena al pago de las rentas debidas al tiempo de la presentación de la demanda y las posteriormente devengadas y no satisfechas ( artículos 27.2 a) de la LAU y 1555 y 1569 del Código Civil), con sus intereses ( 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil ) ".

SEGUNDO.- La adquisición en pública subasta de una vivienda arrendada no produce ipso facto la terminación del arriendo pudiendo el nuevo propietario optar por su continuidad.

Y en el caso de autos (doc.2 de la demanda) quedó acreditado que la parte demandada Sr. Adrian aportó al procedimiento de ejecución hipotecaria (254/2012 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Dos de Arucas), en el que el Sareb, parte apelada, se adjudicó el inmueble arrendado a los demandados, el contrato de arrendamiento sobre la vivienda adjudicada a la recurrente suscrito con el anterior arrendador (Álvarez Gestión y Proyectos, SL) para justificar su legítima posesión de la misma como arrendatarios. Condición aceptada por la entidad demandante, por lo que los demandados que continuaron poseyéndola en tal concepto debieron continuar abonando la correspondiente renta al nuevo arrendador en justa contraprestación por el uso y disfrute de la vivienda.

Es decir si los arrendatarios en su condición de terceros poseedores ejercitaron su derecho a permanecer en el inmueble dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria y tal condición le fue reconocida por el nuevo arrendador (Sareb), que no ejercitó su derecho a resolver el contrato de arrendamiento ex art.

13 LAU , debieron seguir abonado la renta a la actual propietaria como parte arrendadora.

La apelada está legitimación activamente para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido el derecho del anterior arrendador por haber sido enajenada forzosamente la finca, mediante ejecución hipotecaria, siendo que la parte arrendataria permaneció en el uso de la vivienda y el pago de la renta es conforme a la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia de primera instancia ha de ser desestimado.'

CUARTO.- Estando este Tribunal totalmente conforme con la doctrina expuesta, y no siendo un hecho controvertido la falta de pago de las rentas a que se hace referencia en la demanda, procede la estimación del recurso de apelación con la consiguiente estimación íntegra de la demanda.

Sin declaración sobre costas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCIARIA, S.A. contra la sentencia de fecha 23 de mayo de 2018, revocando dicha resolución en el sentido siguiente:

Se estima la DEMANDA DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD interpuesta por SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCIARIA, S.A. contra D. Nemesio y Dña. María Esther, y, en consecuencia, se acuerda:

1.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por falta de pago de las cantidades pactadas en concepto de renta.

2.- Se condena a los demandados a desalojar la finca dentro del plazo legal establecido, decretándose por tanto el DESAHUCIO, condenándoles a estar y pasar por dicha resolución, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifican.

3.- Se condena a los demandados al pago de DIECISIETE MIL NOVECIENTOS CUATRO EUROS CON CUARENTA CENTIMOS (17.904,40-€) en concepto de rentas, así como al pago de las rentas que se devenguen durante la tramitación de este procedimiento y no sean abonadas, hasta la efectiva entrega de posesión de la finca de la que es propietaria mi mandante.

4.- Se condena a los demandados al pago de los intereses legales y de demora desde la fecha de requerimiento extrajudicial así como a los intereses legales incrementados en dos puntos desde que se dicte sentencia.

5.- Se condena a los demandados al pago de las costas del presente procedimiento.

Sin declaración sobre costas en la alzada.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

La SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO, en Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, adoptó un 'Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal'.

http://www.abogacia.es/wp-content/uploads/2017/02/Acuerdos-criterios-de-admision-2-2017.pdf

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.