Sentencia CIVIL Nº 594/2022, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 177/2021 de 08 de Julio de 2022

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº 2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 42 99 15

Fax.: 928 42 97 75

Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000177/2021

NIG: 3502642120190004430

Resolución:Sentencia 000594/2022

Proc. origen: Procedimiento ordinario (LPH - 249.1.8) Nº proc. origen: 0000784/2019-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Telde

Demandado: Jesús Carlos; Abogado: Miguel Bartolome Mendoza Martin; Procurador: Francisco Jose Quevedo Ruano

Apelado: Juan Luis; Abogado: Jose Mateo Faura; Procurador: Maria Mercedes Oliva Bethencourt

Apelante: Juan Miguel; Abogado: Miguel Bartolome Mendoza Martin; Procurador: Francisco Jose Quevedo Ruano

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SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS Don Víctor Manuel Martín Calvo

Don Tomás González Marcos

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a ocho de julio de dos mil veintidós.

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Cinco de Telde en los autos referenciados (Juicio Ordinario N.º 784/19) seguidos a instancia de don Juan Luis, parte apelada, representada en esta alzada por el Procuradora doña Mercedes Oliva Bethencourt y asistidas por el Letrado don José Mateo Faura, contra don Juan Miguel y don Jesús Carlos, parte apelante, representados por el Procurador don Francisco Quevedo Ruano y dirigidos por el Letrado don Miguel Bartolomé Mendoza Martín, siendo ponente el Sr. Magistrado don Tomás González Marcos, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Don Juan Luis representado por Doña M.ª MERCEDES OLIVA BETHENCOURT y bajo la asistencia letrada de Don José Mateo Faura frente a Don Juan Miguel y Don Jesús Carlos representados por Don FRANCISCO QUEVEDO RUANO y bajo la asistencia letrada de Don Sergio Choolani Farray y en consecuencia

- se DECLARA la validez y vigencia del contrato de opción de compra suscrito entre las partes.

- se CONDENA a la parte demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la finca señalada en el Hecho Primero de la demanda y Antecedente Primero del contrato de 1 de abril de 2016, entregando la misma libre de toda carga y gravamen, al corriente de todo tipo de gastos e impuestos, y demás condiciones establecidas en el Pacto Vigésimo del contrato de 1 de abril de 2016.

- se DECLARA que el precio del inmueble, en el mes de marzo de 2019 y conforme a los términos del contrato, era de 124.160 euros.

A dicha cantidad debemos deducir el 60% del importe delas rentas devengadas y que se han abonado por el por el demandante desde marzo de 2019 hasta la firma del contrato de compraventa, a determinar en ejecución de Sentencia.

- se CONDENA a la parte demandada a estar y pasar por estas declaraciones.

No se formula condena en costas'.

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la demandada, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos de derecho que son de ver en los mismos.

Tramitado el recurso de apelación en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la parte contraria se presentó escrito de oposición y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- En la Sentencia apelada se estima parcialmente la demanda formulada por la representación de don Juan Luis, la cual tenía por fundamento el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes de fecha 1 de abril de 2016 y este por objeto la vivienda unifamiliar de dos plantas y sótano sita en la CALLE000 número NUM000, El Burrego, Ingenio (finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de San Lucía de Tirajana), indicándose en el escrito de demanda, en síntesis, tras extractar en el hecho segundo las principales estipulaciones del contrato concertado, que ante los desperfectos que presentaba la vivienda en cuestión y cuya reparación correspondía a los arrendadores, se acordó con estos que lo abonado sería compensado con lo que habría de satisfacer el actor en concepto de prima por la opción en virtud del calendario de pagos pactados, habiendo pagado por 'todas estas reparaciones y sustituciones . la nada desdeñable suma de OCHO MIL VEINTICINCO EUROS (8.025 euros)'.

Sin perjuicio de referir el abono de la suma de 6.000 euros (correspondiente al pago de parte de la prima a verificar en enero de 2017) y que el Sr. Jesús Carlos confirmó que podía compensar la cantidad de 8.025 euros anteriormente referida con los 6.000 euros correspondientes al tercer pago de la prima, mantiene en el hecho quinto del escrito de demanda que 'a primeros del año 2019 don Jesús Carlos comunica a mi mandante, con increíble mala fe, que el condueño don Juan Miguel se ha desdicho de lo acordado y que no sólo les debe abonar los seis mil euros compensados en enero de 2018 sino que, aún peor, la venta de la casa ha de ser por ciento noventa mil euros en lugar de los ciento sesenta mil ya pactados, propuesta que le fue trasladada como innegociable con la amenaza de que, caso contrario, procederían de inmediato a dar por resuelto el contrato por causa de incumplimiento, haciendo suyas las cantidades hasta entonces entregadas'.

Se indica por la parte actora que mediante comunicaciones de fechas 21 y 26 de marzo de 2019 puso en conocimiento de los arrendadores-concedentes su voluntad de ejercitar la acción de compra y que encontrándose ambas partes en la Notaría mantuvieron 'una desagradable conversación con mi mandante al reiterarle que o bien firmaba por 190.000,00 € asumiendo lo abonado por reparaciones y sustituciones, o bien daban por resueltos los contratos apercibiéndole con emprender inmediatamente acciones judiciales de desahucio, negándose mi representado a ceder insistiéndoles en cumplir con lo convenido'.

Por la representación procesal de don Juan Miguel y don Jesús Carlos se alegan como motivos de oposición a la pretensión formulada de contrario, que de forma sucinta se exponen en las páginas 3 y 4 del escrito de contestación, sin perjuicio, no obstante, de su oportuno desarrollo, los siguientes: '(i) En primer lugar, porque la adversa parte de una premisa errónea al considerar que el derecho de opción de compra se encontraba vigente al momento de ser ejercitado. Y ello porque, tal y como acreditaremos, la misma había incumplido el calendario de pagos de la prima de opción, toda vez que no abonó el último de los pagos estipulados, esto es la cantidad de 6.000 euros que debió ingresarse en enero de 2018.

(ii) En segundo lugar, y en relación a las obras realizadas a cuenta del Sr. Juan Luis, porque entendemos que las mismas se hicieron no solo sin autorización expresa de mis representados, sino que además se realizaron de manera totalmente voluntaria, puesto que tal y como se acreditará, la vivienda se entregó en perfectas condiciones de habitabilidad. Pero es más, si a los meros efectos dialécticos pudiéramos entender que las mismas debieron correr a cuenta de mis mandantes, lo cierto es que por mucho que la adversa alegue que existió un supuesto acuerdo verbal, mis mandantes nunca acordaron con el hoy demandante que las cantidades abonadas fueran a ser compensadas del precio de la opción.

(iii) En tercer lugar, . no queremos dejar pasar la oportunidad de señalar que mis mandantes atendieron al requerimiento realizado por el Sr. Juan Luis y, con el único fin de que éste no pudiera utilizar de forma torticera la falta de comparecencia de mis representados a la notaría, acudieron a la misma en la fecha y hora a la que fueron citados; siendo sin embargo el Sr. Juan Luis quien decidió no comparecer, ni otorgar, ni facilitar a la notaría los datos necesarios para la elaboración de la eventual escritura compraventa que pudiera realizarse tal y como acreditaremos a lo largo del presente escrito. Esta circunstancia pone de manifiesto que el derecho de opción no solo se encuentra extinguido por el incumplimiento de los requisitos pactados, sino también porque el día de la 'posible firma' el optante no compareció significando esto una clara renuncia a cualquier derecho que le pudiese haber correspondido'.

En la Sentencia dictada en la instancia, se estima, como se expuso, la demanda formulada, alcanzándose por la Juzgadora las siguientes consideraciones:

1º.- Analizando, en primer término, las obras acometidas por la actora y su posible compensación con el pago de 6.000 euros a que resultaba obligado el arrendatario-optante en el mes de enero de 2018 relacionado con el pago de la prima y ello en virtud de un pacto verbal con los arrendadores-concedentes, se concluye por la iudex a quo: (i) La realidad de las obras que se reflejan en la factura emitida por la entidad MHCABRERA, S.L.; (ii) Que tales deficiencias, amén de que 'no eran verificables con un somero, responsable y suficiente examen previo a firmar el contrato de arrendamiento', hacían el inmueble inhabitable, tratándose de reparaciones necesarias que incumben al arrendador de conformidad con los artículos 1.554.2 del Código Civil y 21 de la LAU; (iii) Considera probado que el arrendatario no solo comunicó la necesidad de tales obras, sino igualmente el acuerdo 'que fuesen ejecutadas y abonadas por el arrendatario a cambio de compensar las cantidades que se debieran en el futuro'.

2º.- Por lo que a la opción de compra se refiere: (i) Y por lo concierne al supuesto incumplimiento de la parte actora al no abonar la cantidad de 6.000 euros correspondiente al último de los plazos referidos al precio de la opción, se remite a lo ya declarado respecto a la compensación con las obras ejecutadas por el demandante; (ii) Respecto a la alegación de que la parte demandada no se personó el día de la firma de la escritura, es rechazado tal argumento, indicando que 'ello no resulta veraz puesto que si bien la parte demandada acudió a la Notaría (tal y como consta en el acta aportada como prueba documental por la demandante), no existía intención alguna de firmar dicho contrato, de lo que eran plenamente conocedoras ambas partes.

Tampoco podemos estar a la débiles argumentaciones en cuanto a que no acudió la parte compradora con un/a representante de la entidad bancaria que iba a concederle el préstamo hipotecario a dicha Notaría, pues como decíamos, bien sabido era por las partes que dicho contrato no iba a suscribirse.

Aún menos veraces son las suposiciones de que Banco Santander no iba a conceder el préstamo hipotecario al demandante, pues como indicó la testigo Doña Graciela, se habían llevado a cabo todas las gestiones precisas, que quedaron paralizadas solo porque su cliente le informó que los vendedores habían cambiado el precio de compra y que habían surgido desavenencias. Esta circunstancia fue el único hecho que motivó la interrupción del proceso de concesión del préstamo, de modo que no podemos estar a la oposición de la demandada, carente de veracidad'.

3º.- En conclusión, por la Magistrada de instancia se considera vigente 'el contrato de arrendamiento con opción de compra, pues no se ha producido incumplimiento alguno por el arrendatario que justifique la resolución del mismo que pretende la demandada-arrendadora-vendedora', con las declaraciones y condenas que se contienen en el Fallo de la Resolución recurrida.

Contra tal Resolución se alza la representación procesal de don Juan Miguel y don Jesús Carlos, alegando, en síntesis, los siguientes motivos:

- Error en la valoración de la prueba, por cuanto considera la recurrente que no resulta acreditado de la practicada la existencia del pacto verbal por el cual el actor podría compensar alguno de los plazos de la prima de opción de compra por lo abonado como consecuencia de una obras supuestamente necesarias realizadas en la vivienda objeto del contrato.

- Se reitera por la apelante que el incumplimiento del pago de la prima sería suficiente para desestimar la demanda y que el Sr. Juan Luis no acudió a la Notaría, lo que evidencia una clara renuncia al ejercicio de la opción que le pudiera haber correspondido.

- Íntimamente vinculado lo anterior se alega infracción de las reglas de distribución de la carga de la prueba que se contemplan en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de lo dispuesto en el artículo 386 del mismo texto legal.

SEGUNDO.- Es preciso aclarar por esta Sala que se seguirá, tratando de dar respuesta a los diversos motivos alegados en el recurso de apelación objeto de conocimiento, el mismo hilo argumentativo desarrollado por la Juzgadora de instancia, amén de venir constreñido, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por que es objeto de cuestionamiento en la alzada, de forma que, lo primero que ha de abordarse vendrá determinado por las reparaciones realizadas por la parte arrendataria en la vivienda objeto del contrato de fecha 1 de abril de 2016 y la pretensión de esta, en virtud del acuerdo verbal con los arrendadores-concedentes de la opción de compra, de compensar el importe abonado con el último de los plazos contemplados en la estipulación vigésima (el actor debía abonar la suma de 6.000 euros en el mes de enero de 2018).

Al respecto, como se indicó, por la Juzgadora de instancia se consideró probado que el arrendatario no solo comunicó la necesidad de tales obras, sino igualmente el acuerdo 'que fuesen ejecutadas y abonadas por el arrendatario a cambio de compensar las cantidades que se debieran en el futuro'. En este sentido, se viene a afirmar en la Resolución recurrida lo siguiente: 'De manera concreta y gráfica se indica en la demanda que Don Juan Luis convino esta solución con Don Jesús Carlos, y así lo confirmó el demandante en su interrogatorio. Indicó Don Juan Luis de manera lineal y carente de contradicción o duda alguna, que habló de este tema con el arrendador mencionado y con su Letrado en el despacho de este último, y que la solución acordada de compensar las obras con el pago de alguno de los plazos de la opción de compra satisfizo a todos.

Resulta lógico, veraz y usual este pacto, que sin duda constituye el acuerdo alcanzado entre las partes.

Don Juan Luis no solo fue sincero, concreto, claro y terminante en su declaración, sino que es del todo punto normal y razonable y, como decíamos, usual y habitual en la práctica generalizada, que habiendo suscrito un contrato de arrendamiento con opción de compra, en el que además de la renta debieran hacerse dos pagos de 6.000 euros en los meses de enero de 2017 y 2018, que se optara como solución sencilla y satisfactoria para todas las partes, que fuese el arrendatario el que pagara dichas obras y que se compensara su importe con alguno de los pagos pendientes.

Si bien no consta prueba documental de este hecho, sí se considera probado habida cuenta las circunstancias advertidas y valoradas, el acaecer de los hechos, la narración de los mismos, la buena fe que guiaba la actuación entre las partes que devino en que no consideraron preciso documentar este acuerdo, unido a la ausencia de prueba alguna en contrario, que sí hubo comunicación por parte del arrendatario de la necesidad de llevar a cabo las obras, responsabilidad del arrendador, y que se acordó que fuesen abonadas por el arrendatario, a cuenta de deducirlo de futuros pagos.

No se considera incongruente que finalmente no se compensara en el mes de enero de 217 sino de 2018, como dijo el demandante, pues obvio es que no halló disponibilidad por la parte arrendadora en dicho momento; y porque siendo el pago de enero de 2018 el último acordado, no le quedaba otro momento para recuperar la inversión que había hecho a cuenta de la arrendadora'.

Pues bien, resulta evidente, compartiendo lo expuesto por la parte apelante, que de la prueba practicada no se infiere, en primer término, la realidad del pacto entre las partes en virtud del cual se acordase que se habría de compensarse lo pagado por el arrendatario con ocasión de reparaciones necesarias acometidas por este en la vivienda con el importe de las sumas que habría de abonar en concepto de prima opción por importe de 6.000 euros en el mes de enero de 2018, tal y como resulta de la cláusula vigésimo del contrato que vinculaba a las partes, resultando insuficiente, a juicio de esta Sala, que pueda tomarse como único elemento para concluir la acreditación de lo anterior el testimonio del demandante ofrecido en prueba de interrogatorio, ya que, sin perjuicio de lo interesado del mismo, no encuentra respaldo en ningún otro medio probatorio de sus afirmaciones, ni siquiera en la declaración de la contraparte (de renunció a dicho medio de prueba en el acto del juicio), incumbiendo a la parte actora, en cuanto hecho constitutivo de la pretensión, en atención a lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba de tal extremo. En este sentido, no acierta esta Sala el motivo por el cual se considera por la Juzgadora que resulta 'lógico, veraz y usual este pacto', cuando tales reparaciones acontecen en el mismo inicio de la relación locativa, pudiendo pactarse, por ejemplo, que se compensasen con el pago de las futuras rentas a satisfacer, que venía a constituir temporalmente una obligación más inmediata para la arrendataria ni tampoco se entiende por qué si no hallaba disponibilidad por la contraparte para la compensación en el año 2017, pudiera encontrar una mayor predisposición en el año 2018, debiéndose añadir que, curiosamente, mientras en la demanda se alude al hecho que el pacto, en inicio, tenía como finalidad la compensación del pago a realizar en enero de 2017, se afirme por el actor en prueba de interrogatorio que se acordó la compensación con el que procedía a abonar en el año 2008.

TERCERO.- Pero es que, incluso, aun sin discutir la realidad de las obras acometidas por la parte actora y su consideración como necesarias, descartada la existencia de tal pacto, ni siquiera se darían los presupuestos para que a tal suma abonada y que ascendería a la cantidad de 8.025 euros pudieran ser condenados los demandados, tal y como se peticiona el apartado C) del suplico de la demanda.

Al respecto, dispone el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos '1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'.

En este sentido, desconoce igualmente esta Sala en base a qué elemento probatorio se concluye por la Juzgadora de instancia que sí hubo comunicación previa de la necesidad de acometer tales reparaciones por parte del arrendatario (parece que resulta igualmente acreditado con fundamento en el mismo testimonio del arrendatario).

Por tanto, la falta de toda comunicación incumple la norma legal y afecta a la buena fe que ha de presidir la relación arrendaticia, impidiendo a la arrendadora decidir si se está ante un acto de conservación necesario y la forma de afrontarlo, por lo que al no acreditarse por la arrendataria demandante que con carácter previo a la realización de las reparaciones que se especifican en la factura acompañada como documento número tres de la demanda (folio 23 reverso) pusiera este hecho y la necesidad de su reparación en conocimiento de la parte arrendadora y le requiriera efectivamente para su reparación, por lo que no no procede ni la condena a tal cantidad ni la posible contemplación de tal cantidad a los efectos de minorar el precio de compra.

CUARTO.- Resta, a continuación, analizar el resto de pronunciamientos que se contienen en la Resolución apelada, y que se centran, obviamente, en la validez y vigencia de la opción de compra y la determinación, en su caso, del precio que en concepto de compra habría de satisfacer el optante.

Como hemos de tenido ocasión de indicar, por la parte demandada se alegaba, en su escrito de contestación, lo que reproduce en trámite de apelación, que el optante incumplió el calendario de pagos del precio de la prima de opción, al no abonar el tercero de los pagos pactados (6.000 euros en enero de 2018), por lo que, a su juicio, debe entenderse que perdió su derecho a ejercitar su opción de compra.

Al respecto, dice la estipulación vigésima del contrato de fecha 1 de abril 2016 que 'La parte ARRENDADORA concede al ARRENDATARIO una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos:

- Precio:- El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato asciende a 20.000 € (veinte mil euros). Pagaderos de la siguiente forma:

7000 € se entrega en el acto de la firma del contrato.

6000 €, en el mes de enero de 2017.

6000 € en el mes de enero de 2018.

1000 €, correspondientes a la Fianza, que en lugar de devolverse se aplicaría a la Opción de Compra.

El precio de la compraventa se estipula en la cantidad de 160000 € (ciento sesenta mil euros), más los tributos e impuestos que por ley sean de aplicación, de los cuales se deducirán las cantidades abonadas en concepto de derecho de opción de compra, más el 60% de las cuotas satisfechas por el arrendatario, en concepto de renta, hasta el momento en que éste haga uso de la opción de compra de la siguiente manera:

- Plazo: El ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato y como máximo hasta la fecha 31 de marzo de 2019.

- Cargas y gravámenes: La vivienda deberá entregarse libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas, en el Registro de la Propiedad, y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos.

- El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de UN MES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes ante el notario ____________o el que en su momento acuerden las partes.

- Los gastos e impuestos que genere la compraventa de la vivienda serán según Ley.

- En el caso de no ejercitarse la Opción de Compra, en el plazo establecido de 3 años a partir de la firma del presente contrato, no tendrá derecho la parte arrendataria/Optante a devolución alguna de las cantidades entregadas con anterioridad, en concepto de opción de compra y de arrendamiento, quedando resuelto el contrato de Opción de Compra, sin que nada pueda reclamar a la parte Arrendadora/cedente.

- En el caso de ejercitarse la Opción de Compra, en el plazo establecido de un año a partir de la firma del presente contrato, al precio, además de las cantidades satisfechas en concepto de opción de compra, se le aplicará un descuento del 100% de las cantidades satisfechas en concepto de Renta hasta ese momento, sobre el precio pactado cantidad de 160000 € (ciento sesenta mil euros)'.

Con relación al contrato de opción de compra, dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 4 de febrero de 2022 'acogiendo en este sentido lo ya resuelto también por este Tribunal en las citadas Sentencias de esta Sección de 335/2019, de 3 de octubre, 361/2019, de 15 de julio, y 265/2019, de 9 de julio, en las que tras exponerse:

'Sobre la naturaleza y características de la denominada opción de compra, se ha pronunciado abundantemente la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, entre otras muchas, declara la STS de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial SS de 21 de julio y 18 de octubre de 1993), el contrato de opción de compra desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del RH: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

Siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000, los requisitos necesarios para la opción de compra son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (p. ej., SSTS 14 de febrero 1997 y 13 de noviembre de 1992), requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( STS 14 Feb. 1997, con cita de la STS 14 May. 1991), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo ( STS 29 Sep. 1993).

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979, 4 de abril de 1987, 24 de octubre de 1990, 13 de noviembre de 1992 y 16 de octubre de 1997). Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del 'pactum de contrahendo', sentencia de 11 de abril de 2000.

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( SS TS de 23 de diciembre de 1991, 29 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1998). También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( sentencias del TS de 18 de octubre de 1993 ) y 31 de julio de 1996)'.

QUINTO.- Pues bien, no obstante lo indicado en los fundamentos anteriores, considera esta Sala que el incumplimiento alegado por la parte apelante y que, como hemos expuesto, se concretaría en falta de abono de uno de los pagos parciales que vendría a constituir la prima de la opción no implica la desestimación de la demanda origen de las presentes actuaciones (sin perjuicio de estimar el recurso en lo concerniente a la cantidad que restaría por satisfacer a la parte recurrida como resto del precio pendiente pactado por la venta de la vivienda) y ello por los motivos siguientes:

En primer lugar, por cuanto tal incumplimiento (recordar que por la parte apelante no se ha ejercitado acción de resolución contractual) no implicaría la frustración del contrato, ya que, amén, como se ha indicado, de constituir la prima un elemento accesorio del contrato de opción de compra, resulta posible el abono de tal suma de 6.000 euros como parte del precio que restaba por abonar (160.000 euros, menos el resto de cantidades cuya detracción no se cuestiona) que, es precisamente, lo que interesa la parte demandante en el apartado B) del suplico de su demanda, posibilidad que ni siquiera fue admitida por la parte demandada, la cual se limita a comparecer en la notaría a la que fue convocada, manifestando su voluntad de no concertar el negocio de compraventa al considerar que el contrato estaba resuelto por tal incumplimiento, indicando, además, que 'la resolución del contrato de opción de compra fue debidamente comunicada al arrendatario mediante burofax, así como mediante comunicaciones de mensajería de texto'.

Por otro lado, no se indica en la estipulación transcrita que la falta de pago de alguno de plazos que componen la opción puede constituir por sí causa de resolución de la relación, por lo que, a diferencia de lo mantenido por la apelante no se pacta ninguna condición resolutoria expresa. Es más, dado que la opción de compra quedaba su ejercicio a expensas de la voluntad de la propia arrendataria podría ocurrir, incluso, que se ejercitara con anterioridad a la fecha de vencimiento de cada uno de los pagos, por lo que el pago de la suma de 20.000 euros tendría un carácter condicionado (depende de la fecha en que se ejercite la opción por el arrendatario), siendo lo esencial y determinante el precio pactado para la compra, que es 160.000 euros, detrayéndose del mismo conceptos variables (lo que pueda haberse abonado en concepto de opción, con el límite de 20.000 euros y determinado porcentaje de lo abonados por renta, ya el 100% si la opción se ejercitaba en el primer año o el 60% después del plazo del año).

En tercer lugar, como se ha adelantado, no se ejercita por la parte apelante acción de resolución del contrato suscrito, debiéndose recordar, tal y como mantiene, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 281/2005 del 22 de abril de 2005 (ROJ: STS 2486/2005 - ECLI:ES:TS:2005:2486), muchas veces reiterada con posterioridad, expresa lo siguiente: 'la jurisprudencia de esta Sala viene declarando que la facultad resolutoria del contrato ex art. 1.124 CC puede efectuarse extrajudicialmente sin sujeción a forma determinada aunque es precisa la declaración judicial, - postulada por vía de acción (demanda o reconvención), nunca por excepción: SS. 6-10-2.000, 1-12-2.001, 19-4-2.002, 12-2 y 10-6- 2.004-, de que está bien hecha, por ser conforme a Derecho al concurrir los requisitos exigibles al efecto, cuando existe oposición de la otra parte ( SS., entre otras, 19 abril y 8 mayo 2.001 y 27 octubre 2.004), lo que significa que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la resolución sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada ( SS. 17 enero 1.986, 15 noviembre 1.999, 27 octubre 2.004'.

En igual sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 978/99 de 15 de noviembre de 1999 razona: 'La Jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro Ordenamiento no sólo en vía judicial, sino también mediante declaración no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva de que sean los Tribunales los que definitivamente decidan la procedencia de la resolución extrajudicial, cuando no se acepta y resulta impugnada, con lo que no se autoriza la extinción del contrato, en cuyo caso la voluntad rescisoria, en este caso del comprador, requiere para su eficacia una resolución judicial que declare su procedencia, al concurrir los supuestos legales del artículo 1124 del Código Civil, y, dado el principio de rogación de parte por el que se gobierna el proceso civil, esa declaración judicial sólo puede obtenerse si se ha ejercitado la correspondiente acción. Al ser el recurrente parte demandada debió promover la correspondiente demanda reconvencional, y en vez de esto se limitó a oponerse a la demanda ( Sentencias de 30- 3-1992 y 24-10-1995, que cita las de 14-6-1988, 28-2-1989, 12-3 y 14-4-1990). Ante la falta de ejercicio de la acción resolutoria, se veda a esta Sala de Casación Civil hacer pronunciamiento alguno sobre la cuestión'.

Al respecto, expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de junio de 2015 'una cosa es la condición resolutoria expresa, propia de las obligaciones condicionales ( art. 1113, 1114, 1123) y otra la condición resolutoria tácita o implícita que confiere al acreedor el art. 1124 del C.C. pues esta tiene su origen en la ley y aquella en la voluntad de las partes.

La tácita, a diferencia de la condición resolutoria propia, no actúa automáticamente sino que únicamente faculta a la otra parte para resolver el contrato. No obstante, ambos actúan con efecto retroactivo'.

SEXTO.- Por último, se indica por la parte apelante que la parte actora ni siquiera acudió a la Notaría a fin de otorgar la correspondiente escritura pública, por lo cualquier derecho se tiene por renunciado.

Respecto a la voluntad o no de la actora de concertar la compraventa, sin perjuicio de reiterar lo afirmado en la presente Resolución al inicio del fundamento de derecho segundo, esto es, la obligada observancia de lo dispuesto en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no obstante, recordar, como se ha dicho que es doctrina del Tribunal Supremo con relación a este contrato que basta 'la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del 'pactum de contrahendo', siendo evidente, ya que esta quedó plasmada en la comunicación dirigida a los concedentes de la opción de compra dentro del plazo pactado en el contrato, designando la Notaria en la que habría de verificarse el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, siendo, a juicio de esta Sala, cualquiera consideración acerca de la voluntad y reales intenciones de la futura compradora o de los motivos por los que la actora tenía la certeza de que el otorgamiento de la escritura finalmente no habría de tener lugar, amén de irrelevantes, meras hipótesis.

Por otro lado, es que de forma clara y categórica los futuros vendedores dejaron constancia de su voluntad de no otorgar la correspondientes escritura, entendiendo que la relación contractual se encontraba resuelta, sin que ni siquiera se diese oportunidad alguna al otro contratante de verificar su obligación de pago por la suma 130.160 euros que vendría a excluir cualquier compensación. Es más se invocan otros motivos que ni siquiera se aluden en el procedimiento actual como la falta del pago de rentas.

Por otro lado, es que resultan inciertas determinadas aseveraciones que se contienen en la contestación: ya que de la propia documental aportada por las partes de desprende sin ningún género de dudas que el optante acudió a la Notaría por él designado, siendo prueba de lo anterior el hecho de que el requerimiento notarial se practica en el mismo día y en las propias dependencias notariales a don Juan Luis por la Sra. Notaria.

Por todo lo expuesto, debe estimarse parcialmente el recurso interpuesto por la representación procesal de don Juan Miguel y don Jesús Carlos en el único de sentido que el precio del inmueble, en el mes de marzo de 2019 conforme a los términos del contrato era de 130.160 euros.

SÉPTIMO.- La estimación del recurso presentado implica que no se impongan costas derivadas de la misma (398 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación presentado por la representación procesal de don Juan Miguel y don Jesús Carlos contra la Sentencia de fecha 19 de octubre de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Telde, y la cual revocamos parcialmente en el único extremo de declarar que el precio del inmueble, en el mes de marzo de 2019 y conforme a los términos del contrato era de CIENTO TREINTA MIL CIENTO SESENTA EUROS (130.160 euros), confirmándose en resto de pronunciamientos de la Sentencia recurrida.

Y todo sin imposición de costas al apelante.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 477.2.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.