Sentencia CIVIL Nº 595/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1139/2019 de 29 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120198099518

Recurso de apelación 1139/2019 -I

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 389/2019

SENTENCIA Nº 595/2020

Ilustrísimos Señores Magistrados:

MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

ADOLFO LUCAS ESTEVE

En la ciudad de Barcelona, a 29 de junio de dos mil veinte.

VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Procedimiento Verbal, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia número núm. 52 de Barcelona a demanda de INMO VIANA 2014, SL frente a Romualdo pendientes en esta instancia al haber apelado la parte demandante la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día veintisiete de septiembre de dos mil diecinueve.

Han comparecido en esta alzada la parte apelante INMO VIANA 2014, SL representada por el procurador de los tribunales Sr. Ignacio López Chocarro y defendida por el letrado Sr. Alex Pinós Figueras, así como la parte demandada en calidad de parte apelada representada por la procuradora de los tribunales Sra. Patricia Yuste Martinez asistida del letrado Sra. Cristina Vallejo Ros.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Ignacio López Chocarro en nombre y representación de INMO VIANA 2014, SL frente a Romualdo y, en su virtud, debo absolver y absuelvo a Romualdo de todos los pedimentos formulados en su contra, con imposición de las costas a la parte demandante. "

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandante. Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día once de junio del año en curso.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. Jordi-Lluís Forgas i Folch.

Fundamentos

1.- INMO VIANA 2014, SL formuló demanda de desahucio por expiración del plazo contractual frente a Romualdo sobre la base de los siguientes hechos: Las partes litigantes suscribieron un contrato el 9 de diciembre de 1988, la primera en su condición de arrendadora, y la segunda en su condición de arrendataria, sobre la finca sita en Barcelona, carrer DIRECCION000, NUM000. En su escrito de demanda, la parte actora considera que el arrendamiento se configuró sobre un local de negocio, en base a lo que dispone la condición anexa primera del contrato. Asimismo, el mismo día el demandado suscribió, con el mismo arrendador, un contrato de arrendamiento del local situado en los bajos de la finca, que destinó a bar-bodega y, a criterio de la demandante, el estudio que debía servir de oficina de soporte al negocio principal.

2.- Sobre esa base, la parte demandante pretende la resolución del meritado contrato por expiración del término contractual pese a que, si bien en el contrato las partes se sometieron de forma expresa al régimen de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964), considera al contrato de autos como un contrato de arrendamiento de local de negocio [del art. 5.2.3ª de la LAU de 1964 ' locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo o para el desarrollo de las actividades mencionados en el apartado 1 de este número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público'] y le sería de aplicación el criterio jurisprudencial por la STS de Pleno de 12 de marzo de 2015, que señala que en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes al régimen de prórroga de la LAU de 1964, son susceptibles de aplicación de la D.T. 3ª de la LAU de 1994.

A tenor de todo lo anterior, según la parte demandante, el contrato se habría extinguido a los cinco años a contar desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, y que, por tanto, se hubiera extinguido el día 1 de enero de 2000. Aplicando la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil, remitió una carta por conducto burofax a la demandada en la que le notificó su voluntad de extinguir el contrato de arrendamiento y pese a ello el demandado no ha dado ninguna respuesta ni ha procedido a entregar la posesión del inmueble y desalojarlo.

La sentencia de la primera instancia, que es objeto de recurso de apelación por la parte demandante, desestimó íntegramente esas pretensiones. En su recurso la parte demandante apela al sentido literal de las cláusulas del contrato y actos coetáneos y posteriores de los contratantes, que afirman, según alega, sus pretensiones.

3.- Como en la primera instancia, la cuestión del presente procedimiento pivota sobre la naturaleza del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, esto es, si se trata de una vivienda o de un local de negocio. Mientras la parte actora sostiene que la mención, en el contrato suscrito por las partes, el día 9 de diciembre de 1988, el término estudiohacía referencia a un espacio que debía servir de oficina, de soporte al local negocio principal gozando de su misma naturaleza, la demandada considera que el mismo se arrendó como vivienda, criterio este que tomó en consideración la sentencia de primera instancia apelada.

4.- La consideración de un u otro objeto determina consecuencias jurídicas diversas, ya que como indica, respecto a los contratos de arrendamiento de local de negocio, la referida STS de 12 marzo de 2015: " Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley siguió el criterio del anterior (no de pleno) de 17 noviembre de 2011 y fijó la doctrina jurisprudencial. La anterior del pleno de la Sala, de 9 septiembre 2009 no es aplicable, puesto que el contrato de arrendamiento era posterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. La jurisprudencia y el propio concepto de arrendamiento implica la temporalidad del mismo, como elemento esencial ( sentencias de 9 septiembre 2009 y 7 junio 2010 entre otras), concepto que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y que durante décadas no se respetó por razones de política legislativa".

5.- Diversamente, en cuanto a las viviendas, la STS de 23 de octubre de 2014 señala los requisitos que ha de tener un contrato de arrendamiento concertado tras el RDL 2/1985, de 30 de abril, para que se pueda entender que puede prorrogarse forzosamente para el arrendador. En dicha sentencia se estipula: " La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa.Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS, Sala Primera, de 9 de septiembre de 2009 , de 7 de julio de 2010 , de 9 de enero de 2013 ).

6.- Los arts. 1281 a 1289 del Código civil [CC] y 57 del Código de comercio [CCo] establecen normas de interpretación de los contratos. Los artículos del Código civil son aplicables a los contratos civiles y también a los mercantiles, por la remisión del art. 50 del Código de comercio.

También debe traerse a colación, como principio, el art. 111-7 del Código civil de Catalunya [CCC] en cuanto a que éste establece que, "En las relaciones jurídicas privadas deben observarse siempre las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos", buena fe que debe considerarse desde el punto de vista objetivo.

Asimismo, a interpretación en sentido propio se distingue de la integración, que persigue completar la regla contractual con fuentes diversas de la voluntad en los casos en que existan lagunas ( art. 1258 CC). La interpretación busca establecer lo querido por las partes contratantes, la integración se dirige a completar la voluntad de las partes.

En las citadas normas existen criterios de interpretación subjetiva y de interpretación objetiva. El fundamental art. 1281 CC marca la pauta de la interpretación de los contratos: prevalece la común intención de las partes: " Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas".

7.- La primera regla de este precepto tiene como supuesto de hecho ("in claris non fit interpretatio") el que los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de las partes, entonces se está al sentido literal, porque en esta hipótesis los términos coinciden con la voluntad. La segunda regla parte de que la intención de las partes sea evidente, y, sin embargo, ciertas palabras parezcan contrarias a ella, entonces prevalece la intención sobre esas palabras. Por consiguiente, siempre prevalece la intención común de las partes, una vez porque coincide con el sentido literal, y otra, a pesar de que no coincida. Sin embargo, para que el sentido literal quede descartado, tiene que ser evidente la intención común de las partes, lo que significa que la carga de la prueba de esa intención común contraria al sentido literal incumbe a quien la alegue.

8.- En nuestro caso, la literalidad del cuerpo principal del contrato que se pretende resolver aparece evidenciada, y de su lectura se desprende que se trata, el bien inmueble arrendado, de una vivienda.

Ello se constata de la ' condiciones anexas al contrato de arrendamiento', en cuya declaración primera se expresaba lo siguiente: 'El local objeto de este contrato será destinado única y exclusivamente a Estudio y explotado directamente por el arrendatario, el cual manifiesta conocer la actual calificación urbanística del mismo'. El términoestudiono puede ser asimilado al de local de negocio conceptualmente salvo que se constaten otras circunstancias, circunstancias que no se evidencian en ninguna de las cláusulas contractuales pues en ellas no se identifica ni categoriza al inmueble arrendado como 'local de negocio' ni como 'local asimilado a local de negocio'.

Diversamente de las circunstancias que rodean a la formalización de contrato de arrendamiento del local de negocio de los bajos de la finca (doc. 3 del escrito de demanda) se observa que sí que se especifica que se trata de un arrendamiento 'de local gravado por el I.V.A.' y que éste está destinado a 'bar-bodega'. Y que no ocurre en el inmueble sito en el principal-1º, objeto de la presente contienda. Asimismo, en el anexo [anexo que en modo alguno puede considerarse como novación al no haberse constatado voluntad de las partes al respecto] al contrato controvertido, de fecha 16 de julio de 2015, que aportó la parte actora el mismo día de juicio, hace una distinción cuando se refiere a cada uno de los inmuebles arrendados, cuando se refiere al NUM000 lo identifica como 'estudio', mientras que cuando se refiere a los bajos, utiliza el término 'local'.

9.- Por otro lado, el criterio de la literalidad también se cohonesta, de forma absoluta, con la nota imple del registro de la propiedad, cuando en ésta se certifica e identifica que la " entidad número cuatro-planta principal puerta primera de la casa sita en Barcelona, calle DIRECCION000, número NUM000. Está destinada a vivienda, con varias habitaciones, dependencias y servicios y dos balcones recayentes a la calle, con una superficie construida aproximada de 98,92 metros cuadrados y útil aproximada de 85,60 metros cuadrados".

10.- Ese criterio de la literalidad además, en nuestro caso, queda adverado además en actos coetáneos y posteriores de las partes. En primer lugar debe destacarse que la efectiva firma del contrato de arrendamiento de vivienda se efectuó según el modelo que la misma propiedad preparó según su voluntad como propietaria, efectiva entrega de llaves, recepción de las rentas y cantidades correspondientes como arrendador desde el primer momento y hasta la actualidad.

Por otro lado, los actos posteriores al contrato, en nuestro caso, cobran una especial relevancia y deben vincularse al principio referido art. 111-7 CCC. Efectivamente, la continuación de la recepción de las rentas y cantidades correspondientes durante toda la larga vigencia del contrato sin que la parte arrendadora se expresara o manifestara, en momento alguno anterior, en los términos en los que ahora se formulan en la demanda en contra del contrato firmado en 1988, lo que difícilmente puede cohonestarse con el principio proclamado en dicho precepto.

11.- Por otro lado, debemos señalar que no se ha acreditado que entre el local bar y la vivienda arrendada objeto del presente procedimiento, exista una comunicación o acceso directo; tienen entradas independientes, lo que redunda en que le objeto del arrendamiento fue una vivienda separada del local de negocio.

Como ya precisó la sentencia apelada conceptualmente el término estudio hace referencia también a un tipo de vivienda concreto, caracterizado por sus dimensiones reducidas. En este sentido, se puede señalar que el estudio se destina a una finalidad distinta a la de vivienda, como excepción que es debería ser objeto de la debida prueba, lo que, en nuestro caso, en modo alguno se constata. Diversamente a la tesis que sostiene la parte apelante, ni existe ni ha existido nunca comunicación física entre el bar y el principal, dado que tienen entradas independientes y sin que, de lo actuado, se haya constatado que sea práctico como almacén ( ó de local del bar) o tan siquiera que sirviera como despacho o similar..

Y no solo todo ello sino que también en el acta presencial notarial, otorgada en fecha 5 de junio de 2019 y aportada como doc. 1 al escrito de contestación, se constata por el fedatario público que lo anteriormente pues en aquél se hace constar que ' Comprobando que lo reflejado en ellas (refiriéndose a las fotografías de la vivienda) concuerda enteramente con la realidad observada por mí, de la que se desprende que el uso del piso donde me encuentro es el de vivienda'. Que se trata de una vivienda también ha sido confirmado por la prueba testifical practicada. Por último, la dirección de la vivienda arrendada por el demandado se ha constado como su domicilio habitual en el padrón municipal, así como en cuestiones como canal salut, seguridad social y en informes médicos,según es de ver docs. 2 a 6 del escrito de contestación.

12.- De ahí que, en definitiva, se debe concluir, tal y como ya concluyó la sentencia de la primera instancia, que el inmueble arrendado es una vivienda, que las partes se sometieron de forma expresa al régimen de prórroga legal del texto refundido de 1964 y que ni dicha Ley ni la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevén una extinción distinta de dichos contratos, procede desestimar la demanda de extinción del contrato articulada por la actora por todos los razonamientos expuestos.

Todo lo anterior lleva a desestimar el recurso e imponer las costas devengadas en esta segunda instancia a la parte apelante al haberse desestimado su recurso ( art. 398 LEC).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por INMO VIANA 2014, SL contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta y dos de los de Barcelona dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma, imposición de las costas en esta instancia a la parte apelante.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso conforme a los criterios legales de aplicación.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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