Sentencia CIVIL Nº 611/2019, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 668/2019 de 11 de Julio de 2019

Encabezamiento

SENTENCIA núm 000611/2019
Presidente
D.. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER (Ponente)
Magistrados
D. JUAN CARLOS FERNANDEZ LLORENTE
D. ALFONSO Mª MARTÍNEZ ARESO
En Zaragoza, a once de julio de dos mil diecinueve.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los
Autos de Procedimiento Ordinario 0000738/2017 - 00, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
Nº 1 DE ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000668/2019,
en los que aparece como parte apelante , SUPERMERCADOS BLASCO, S.L. ., representada por la
Procuradora de los tribunales NATALIA CUCHI ALFARO ; y asistido por el Letrado MANUEL PEDRAGOSA
RODRIGUEZ ; y como parte apelada , BUILDINGCENTER, S.A.U. representado por el Procurador de los
tribunales, Sr. ÁNGEL NAVARRO PARDIÑAS y asistido por el Letrado Dº ANGEL DUQUE VITORIA siendo
el Magistrado-Ponente el Ilmo. SR ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 17 de diciembre de 2018, cuyo FALLO es del tenor literal: ' Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Navarro Pardiñas, en representación de Buildingcenter S.A.,U, frente a la mercantil Supermercados Blasco, S.L., declarándose que la demandada no tiene derecho a poseer la finca registral núm. 29.315 del Registro de la Propiedad nº 2 de Zaragoza, ordenando su restitución a la actora, debiendo dejar libre, vacua y expedita la finca, bajo apercibimiento de desalojo en el supuesto de incumplimiento. Y en cuanto a las costas procesales, no se realiza expresa imposición. '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de SUPERMERCADOS BLASCO, S.L; se interpuso contra la misma recurso de apelación.

Y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Recibidos los Autos; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.

No considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 1 de julio de 2019.



CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO.- La demandante, 'Buildingcenter S.A.U.', se adjudicó la finca objeto de este pleito, mediante cesión de remate en ejecución hipotecaria, por parte de la ejecutante. La subasta tuvo lugar el 7-7-2011, la cesión de remate el 28-5-2012 y el Decreto de adjudicación el 30-7-2012, que fue inscrito el 10-11- 2012.



SEGUNDO.- La ejecutada, 'Construcciones Castenango, S.L. ', suscribió un contrato de cesión de local de negocio, entre arrendataria (' Todoestudios Ingeniería S.L.') y una tercera ('Supermercados Blasco, S.L.').

De tal forma que esta última pasaba a constituirse en arrendataria. Dicho documento privado lleva fecha de 1-10-2011, pero únicamente accede a registro u oficina pública el 12-6-2012 ( oficina de tributos del IAJD).

Existe un alta, procedente de baja, de suministro de agua, para uso comercial de 15-2-2012 y una factura del mismo mes (febrero -2012) de telefónica. Aparte de eso no consta pago alguno de renta, ni a la anterior propietaria, ni a la anterior arrendataria. Tampoco hay rastro del arrendamiento inicial al que se alude en el de 'cesión' del mismo (y que se dice anexar y fechado el 30-6-2010).



TERCERO.- Como consecuencia de dicha ejecución se señaló para el lanzamiento el día 15-1-2013 , pero mediante escritos de la ocupante y de la adjudicataria de 12 y 17-diciembre- 2012 , solicitaron la suspensión del mismo.



CUARTO.- Con fecha 9-8-2017 (4 años y 9 meses después) se presenta la demanda del juicio que nos ocupa, solicitando la declaración de que la demandada (ocupante), no tiene derecho a poseer la finca adjudicada, ordenando su desalojo.

Para lo cual se ampara en los arts. 348 C. civil , 13 y 28 L.A.U .



QUINTO.- Se opone la demandada. Para el triunfo de la acción reivindicatoria, entiende que debería de haberse instado la nulidad o rescisión de la cesión de arrendamiento ( arts. 1301 y 1299 C.c .). Acciones no ejercitadas y que, además, estarían caducadas. La adjudicataria -hoy actora- tuvo conocimiento de este negocio jurídico, pues se comunicó a la ejecutante (La Caixa), razón por la cual aquélla ('Buldingcenter') accedió a la suspensión del lanzamiento.



SEXTO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda. Aplica el art. 13 LAU y considera que la adjudicación del inmueble extingue el arrendamiento, pues la subasta (7-7-2011) es anterior a los datos fehacientes de la cesión del arrendamiento (15-2-2012 y 16-7-2012). No impone costas por las dudas de hecho.

SÉPTIMO.- Recurre la demandada y alega error en la valoración de la prueba. No fueron impugnados los pactos locativos. El art. 13 LAU no es aplicable. La duración del contrato de arrendamiento se pactó por 10 años (hasta el 30-6-2020).

OCTAVO.- PRINCIPIOS JURÍDICOS.- La acción reivindicatoria ( art. 342 C.c .) exige tres requisitos. Titularidad de la reivindicante, identificación del bien y ocupación sin título de la demandada.

En este caso la cuestión nuclear se centra en este último presupuesto.

NOVENO.- Para ejercitar la acción reivindicatoria no se precisa, necesariamente y en todo caso, instar la nulidad del título del demandado. Así lo ha reconocido la jurisprudencia : ' la nulidad del título del demandado no es obligado declararlo previamente, cuando es consecuencia necesaria e ineludible del ejercicio de la acción reivindicatoria'.

Aunque ese ataque previo al concomitante al título del ocupante pudiera ser la regla general, admite numerosas excepciones (cuando el título del demandante es anterior al del demandado, cuando la nulidad de ese título es consecuencia implícita e indispensable de la acción ejercitada, etc.). En este sentido, Ss.T.S.

23-10-1957 , 29-11-1961 , 21-12-1984 , 5-11-1992 , 21-11-1992 Y 717/1999 , 30-7.

DÉCIMO.- Por lo tanto, la argumentación de la demanda (ya expuesta) lleva a concluir que la inexistencia del ejercicio de acción de nulidad no es impedimento para analizar la eficacia del título de la demandada ocupante.

UNDÉCIMO.- ARRENDAMIENTOS.- No coincide este tribunal con la calificación jurídica del supuesto arrendamiento. Todos los datos indican que se trató de un arrendamiento para local de negocio o uso distinto a vivienda. El propio pacto de cesión de arrendamiento, así como el contrato de suministro con el Ayuntamiento de Zaragoza se refieren a actividades comerciales. Lo que es congruente con la condición de los arrendatarios (Sociedades mercantiles).

Por lo tanto, no será aplicable el art. 13 LAU, sino el 29 del mismo texto legal : ' El adquiriente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la ley Hipotecaria '.

Se plantea, en principio, el respeto del arrendamiento en vigor por el nuevo arrendador. Salvo que no hubiese conocido o podido conocer tal situación (buena fe registral).

DUODÉCIMO.- BUENA FE .- La buena fe del adquirente de un inmueble consiste en la creencia de que el derecho que adquiere lo es en las condiciones que recoge el Registro de la Propiedad y en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o vicios que puedan afectar a la titularidad del enajenante; por lo que carecer de ella (buena fe) quienes tienen noticia de la situación extratabular o posibles causas enervantes del título o de sus limitaciones (por todas, S.T.S. 1205/2000, 22-12 ).

DECIMO

TERCERO.- CASO CONCRETO.- En el caso que nos ocupa es preciso valorar las fechas ya expuestas. La cesión de arrendamiento sólo puede aceptarse, como muy pronto en febrero de 2012. En esa fecha ya había tenido lugar la subasta, con evidente conocimiento de la propiedad (7-7-2011).

El contrato inicial con 'Todoestudios Ingeniería S.L.' no consta. Por lo que se desconoce si fue real. Y el contenido del de 'cesión' sólo aparece en junio de 2012, días después del acto de cesión de remate y días antes del Decreto de adjudicación a 'Buildingcenter'.

Sin otra prueba al respecto, no se puede afirmar que la adjudicataria tuviera conocimiento de la ocupación del inmueble o -cuando menos- de la existencia de la cesión de un contrato de arrendamiento que aún no ha aparecido.

DECIMO

CUARTO.- Tampoco se puede afirmar una real relación arrendaticia. Salvo la factura inicial de teléfono (2012) no consta ningún otro dato sobre la ocupación real del inmueble. Al menos en concepto de arrendamiento.

En efecto, no consta ningún pago de renta, ni consignación a favor de nadie. Ni de la propiedad inicial, ni del adjudicatario posterior, ni de la arrendataria originaria. Pero, tampoco consta protesta de nadie. Cinco años sin pagar renta y sin que conste reclamación alguna, transferencia de ninguna clase y -tampoco- consumos de ninguna clase respecto a su uso, revelan una más que anómala situación tanto jurídica como fáctica.

La aceptación de suspensión del lanzamiento por parte de la adjudicataria no constituye 'acto propio' de aceptación de una relación contractual (arrendamiento) de la que existen datos parciales, inconexos, escasos y poco fiables.

DECIMO

QUINTO.- Por todo lo cual, el título que opone la sociedad ocupante no ofrece mayor contenido jurídico que el de la mera tolerancia de la adjudicataria. Lo que conduce a la confirmación de la sentencia apelada.

DECIMO

SEXTO.- Sin que en esta segunda instancia existan elementos especiales para no apreciar el principio del vencimiento ( art. 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de 'Supermercados Blasco, S.L.', debemos confirmar la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante.

Dese al depósito el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, y extraordinario por infracción procesal, si es interpuesto conjuntamente con aquél ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de BANCO DE SANTANDER, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.