Sentencia Civil Nº 642/2013, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1118/2010 de 18 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOCE DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1118/2010.
SENTENCIA NÚM. 642
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
D. Melchor Hernández Calvo
Dª Inmaculada Melero Claudio
En Málaga, a 18 de diciembre de dos mil trece.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de
juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Doce de Málaga, sobre resolución
arrendaticia, seguidos a instancia de Don Severiano contra Don Juan Pablo ; pendientes ante esta Audiencia
en virtud de recurso de apelación interpuesto por el demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Doce de Málaga dictó sentencia de fecha 27 de abril de 2010 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'Que desestimando la demanda formulada por D. Severiano , representado/a por el/la Procurador/a Sr/ a. Criado Ibaseta contra D. Juan Pablo , representado por el/la procurador/a Sr/a. Pérez Segura, ACUERDO: 1º.- Absolver a dicho demandado de los pedimentos formulados en su contra.

2º.- Condenar a la parte demandante al pago de las costas causadas en el pleito.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese.

Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 16 de septiembre de 2013.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.


PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente las pretensiones contenidas en la demanda y declarase la resolución del contrato de fecha 15 de enero de 1975, suscrito entre los litigantes, y condenase al demandado a estar y pasar por la anterior resolución, dejando en su día y dentro del plazo legal la propiedad del demandante vacua, libre y expedita y a su disposición; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. En opinión de esta parte, son hechos acreditados que el día 15 de enero de 1975 el actor y el demandado suscribieron un contrato en el que el objeto del mismo era doble, por un lado una vivienda y por otro lado una parcela colindante a dicha vivienda.

El contrato tenía una naturaleza compleja porque en el mismo se contemplaba, por un lado, un contrato de arrendamiento y, por otro lado, se establecía un contrato de opción de compra, y estos contratos se referían a dos objetos distintos: dos fincas registrales independientes y colindantes entre sí, una vivienda y una parcela.

Estas cuestiones no han sido analizadas en la sentencia recurrida. La cláusula séptima del contrato establecía que, llegado el vencimiento, el inquilino ejercitaba la opción de compra y adquiría la vivienda y la parcela, o el inquilino tenía que devolver las fincas a su propietario; no se contemplaba en el contrato la posibilidad de que el inquilino permaneciera en alquiler. La sentencia recurrida no se para a analizar lo establecido en esta cláusula, ni interpreta la misma, ni da una interpretación alternativa a la misma. La intención de los contratantes, y así se recogió en el contrato, fue la venta de la vivienda y de la parcela, por ello, no se recogió la posibilidad de permanecer en alquiler; y ello se desprende claramente de la simple lectura del contrato.

Esta parte sostiene que el contrato que suscribieron los ahora litigantes se regula por las normas del Código Civil y ello en base a que tiene una naturaleza compleja, como ya se ha comentado; y todos estos negocios jurídicos están íntimamente vinculados y ligados entre sí, de tal forma que tan solo se abona un solo canon arrendaticio mensual por la vivienda y por la parcela, por importe de 8.500 pesetas, lo cual tiene su incidencia en la resolución del pleito. Y no serían de aplicación las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 por la naturaleza compleja del contrato, ya que según la jurisprudencia del Tribunal Supremo este tipo de contrato, que reúne en su seno dos o más negocios jurídicos con dualidad de objetos, se sustrae a la LAU, siendo de aplicación el Código Civil. En otro caso se llegaría al absurdo de que la parte del contrato relacionado con la vivienda se regularía por la LAU y la parte del contrato relacionado con la parcela se regularía por el Código Civil. Estas cuestiones tampoco han sido resueltas en la sentencia recurrida.

Y, si el contrato se regula por las normas del Código Civil, entonces el mismo se ha prolongado en el tiempo por la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil . Esa tácita reconducción del contrato se ha ido realizando según el artículo 1581 por meses, pues en el contrato se fijó el pago mensual. Se ha realizado el requerimiento al que se refiere el artículo 1566 del código Civil para destruir la tácita reconducción, constando el mismo unido a la demanda. El hecho de no haberse inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad no desvirtúa la argumentación de esta parte, y el hecho de llevar el demandado 35 años en el alquiler de la vivienda y de la parcela tampoco desvirtúa las pretensiones de esta parte, pues nada dice el Código Civil sobre la duración de la tácita reconducción. Argumenta el Juez que, como no constan datos catastrales, registrales, lindes o referencia a cargas y gravámenes, no estamos en presencia de un contrato de compraventa, y efectivamente estamos en presencia de un contrato de naturaleza compleja de arrendamientos con opción de compra en que las partes eran conocedoras de los objetos del contrato (parcela y vivienda) y no estimaron necesario especificar cuestiones como lindes, cargas, etc. Ahora bien, la ausencia de estos datos en el contrato no justifica que se tenga que regular por la LAU como recoge la sentencia recurrida. Especial mención debe hacerse sobre que la sentencia recurrida habla de que el actor ha pretendido la recuperación de la vivienda para un hijo, esgrimiendo razones de necesidad con base en la LAU. Lo cierto que el actor instó un procedimiento contra el demandado anterior a éste, y por un error en un requerimiento se acordó entre las partes, en la audiencia previa, desistir del mismo, por lo que no se entró en el fondo del asunto y no se dictó sentencia; por lo que ello deja libre al actor para plantear el asunto de la forma que entienda oportuna y que se ajuste a la legalidad. Por ello este motivo no puede ser tenido en cuenta para denegar nuestra pretensión, ya que no hubo ninguna sentencia que se pronunciara sobre la naturaleza jurídica del contrato en cuestión.



SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho con expresa condena en costas a la parte actora, añadiendo que el día 15 de enero de 1975 el actor y el demandado firmaron un contrato de 'alquiler con opción a compra', en el que se arrendó la vivienda situada en CALLE000 nº NUM000 NUM002 (hoy número NUM001 ), y la parcela colindante, es decir, el inmueble situado en CALLE000 nº NUM003 , habiendo enajenado el actor la parcela el 3 de diciembre de 1998, mediante escritura pública de compraventa en la que manifestó que la finca 'se encuentra libre de arrendamientos'; por lo que el contrato de arrendamiento continuó y continúa existiendo respecto a la vivienda situada en el nº NUM001 , que es la vivienda habitual del demandado Don Juan Pablo . El citado terreno, hoy día, es un inmueble construido donde se ubican cuatro apartamentos y dos estudios con sus correspondientes propietarios, como lo demuestra la documentación emitida por el Registro de la Propiedad número Ocho de Málaga en fecha 28 de octubre de 2010. En opinión de esta parte, constatados estos hechos, la sentencia recurrida contesta y da respuesta a las cuestiones debatidas, es decir, el contrato no es de naturaleza compleja, la intención principal de las partes era el arrendamiento y la posibilidad de permanencia en la vivienda, en concepto de alquiler, se encuentra reflejada en el clausulado, así como las cantidades entregadas lo son, en caso que no se opte por la opción de compra, en concepto de alquiler. La circunstancia de que fueran fincas independientes lleva a que el demandado no posee ya el terreno-parcela en alquiler, ni el demandante posee su propiedad y, además, a que está construido como se ha dicho y pertenece a sus compradores, por lo que plantea la parte actora una ficción jurídica que no responde a la realidad. El actor no ha acreditado lo que alega, ni ha atacado por incongruencia omisiva alguna la sentencia, sino que concluye que ambas partes decidieron, en su día, continuar con el arrendamiento al amparo de la LAU de 1964. Y ello porque se contempla en el contrato la posibilidad de permanecer el inquilino en régimen de alquiler y por ello mantener la naturaleza compleja del contrato carece de base legal, pues hoy lo que existe es solo el arrendamiento de la vivienda. Habiendo caducado la opción de compra, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario . Y ha quedado demostrado por el transcurso del tiempo que la parte actora ha aceptado durante treinta y cinco años el abono de la renta en concepto de arrendamiento; y, además, el propio actor en el interrogatorio admitió que, al no poderse llevar a cabo en su día la venta al demandado, ambas partes decidieron continuar con el arrendamiento de la vivienda. Dada la fecha del contrato - 15 de enero de 1975 - y según la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, el mismo continúa rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados de la citada disposición; por tanto, está sometido a la prórroga legal de la citada Ley ( artículo 57), pues la aplicación de las disposiciones del Código Civil son supletorias en lo que no regule la legislación especial. No cabe tampoco aplicar la jurisprudencia expuesta por la contraparte en su recurso, ya que el fin primario de la relación contractual no es la opción de compra, pues caducó hace treinta y cuatro años y el arrendamiento ha continuado, y además hacen referencia al arrendamiento de negocio que no es el del presente caso, ni de local comercial. Por lo expuesto, sólo se puede concluir que las normas del Código Civil serán de aplicación supletoria a la legislación especial, es decir, en lo no regulado por esta, al no existir ya el contrato de arrendamiento de la parcela. Y en este sentido no puede aplicarse el artículo 1566 del Código Civil porque el contrato está sometido a la prórroga legal de la legislación especial ( artículo 57) por lo que tampoco puede aplicarse el artículo 1581 del Código Civil . En definitiva, la sentencia recurrida acierta, a juicio de esta parte, al considerar que la parte actora no puede ir en contra de sus propios actos, ya que en una demanda anterior sí consideró que era aplicable el Texto Refundido de la LAU de 1964, y ahora niega su aplicación.

Y es que el actor no puede pretender una aplicación de la Ley según su conveniencia, pues todo obedece a un plan preconcebido para desahuciar al demandado a cualquier precio, como lo demuestra la agresión física reflejada en la sentencia de condena aportada a los autos.



TERCERO.- Considerando que la Sala, en trámite de admisión de prueba en esta alzada, permitió la incorporación al proceso de las notas registrales acompañadas al escrito de oposición al recurso de apelación como documental, razonando que se trataba de documentos que el propio Registrador de la Propiedad refiere a octubre de 2010 en que se consignaron los datos reflejados en las respectivas notas simples. Por ello - se decía en el auto de admisión - 'siendo la fecha de la sentencia de primera instancia la de 27 de abril de 2010 , es claro que los documentos registrales no pudieron confeccionarse y menos entregarse a quien ahora los hace valer con anterioridad al dictado de la sentencia'. Sobre dicha prueba documental pudieron informar las partes por escrito en el Rollo de Apelación, haciéndolo la parte demandada-apelada y proponente, que se pronunció en el sentido de que el inmueble situado en CALLE000 nº NUM003 es el hoy colindante a la vivienda que tiene arrendada el demandado, es decir la antigua parcela en su día también arrendada. La citada documentación también demuestra que hoy día el inmueble situado en el CALLE000 nº NUM003 ya no es un solar (como pretende la parte recurrente), pues sobre el mismo existe construido un Edificio dividido en pisos; que el demandante, a la fecha de interposición de la demanda, ya no es propietario del mismo, sino que el solar fue adquirido por la entidad 'Prosur 2005 S.L.', que lo adquirió a Don Severino que era el propietario desde 1998 en que dejó de serlo el demandante; y que, una vez construido el edificio sobre el solar, fueron vendidos los diferentes pisos a diversas personas que, como compradores de los mismos, pasaron a ser sus propietarios. En consecuencia, esta prueba redunda en que el contrato existente entre los litigantes es un arrendamiento urbano y no un contrato de naturaleza compleja, como se pretende de contrario.

Es correcto, por tanto, que la sentencia recurrida, dado que el demandado habita la vivienda arrendada desde 1975, le aplique la legislación especial, es decir, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que es la legislación vigente en 1975. Y en consecuencia dicho contrato se encuentra sometido a las prórrogas forzosas de dicha legislación especial. Del mismo modo los documentos aportados demuestran que el contrato de arrendamiento de parcela, en la práctica, ha devenido inexistente dada la venta realizada en su día por el demandante y su manifestación en la correspondiente escritura sobre que 'se encontraba libre de arrendatarios'. Mantener lo contrario llevaría a pensar en una presunta falsedad documental cometida por el demandante.



CUARTO.- Considerando que, en base a la prueba practicada en la primera instancia, señala acertadamente el Juez 'a quo' que ejercita el demandante, Sr. Severiano , una acción resolutoria del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 15 de enero de 1975 con el demandado, Sr. Juan Pablo , sobre la vivienda situada en CALLE000 NUM001 (antiguo NUM000 - NUM002 ) y sobre la parcela colindante a dicha vivienda con número NUM003 actual de la calle citada. Entiende el demandante, sigue diciendo el Juez, que ambos inmuebles eran objeto del contrato y que, al terminar la opción el 31 de diciembre de 1975 sin que la ejercitase el demandado, su facultad de comprar los inmuebles caducó, prorrogándose el arrendamiento en tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del CC . Habiendo sido requerido el demandado por burofax el 11 de abril de 2008, en el que se le comunicaba que debía dejar la vivienda 'el próximo 15 de mayo de 2008', sin que lo haya verificado, entiende procedente pedir y que se acuerde la resolución del contrato litigioso y la entrega de la vivienda al demandante. Añade el Juez 'a quo' que el demandado se opuso a dicha pretensión alegando que el contrato se mantiene vigente ya que se trata de un arrendamiento o alquiler de vivienda con opción de compra, y que la renta se abona desde el inicio conforme a lo convenido, siéndole de aplicación la legislación arrendaticia especial (la de 1964), por lo que la prórroga es anual y no mensual, sin que haya expirado por tanto el plazo legal desde la fecha del requerimiento.



QUINTO.- Considerando que, como bien razona el juzgador, la resolución de la controversia depende de la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, pues ello determinará la legislación que le sea aplicable, sin olvidar desde luego los artículos que el Código Civil destina a la interpretación de los contratos - artículos 1281 y siguientes - ni lo que dispone, también en sede de contratos, el 1258 del mismo Código : 'Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley'. Indica el Juez que los contratantes denominan de común acuerdo el documento que rubrican el 15 de enero de 1975 'Contrato de alquiler con opción a compra', y que pactaron una renta mensual cuyo abono periódico se ha producido 'en concepto de alquiler', y que, sólo subsidiariamente y para el caso de que se ejercitase la opción de compra, lo sería 'como parte del precio'. La ocupación por el inquilino de la vivienda y su correlativo pago de la renta - sin que nada se haya hecho constar en contra por el propietario y arrendador - ha durado casi 35 años desde el contrato hasta la presentación de la demanda, salvo las recientes consignaciones judiciales. Resulta igualmente que la opción de compra caducó y que el propietario dispuso de la parcela colindante, vendiéndola a terceros, a ciencia y paciencia del arrendatario, del mismo modo que éste siguió en el arriendo de la casa, sin que conste protesta o requerimiento alguno - salvo la demanda desistida por necesidad y acogida a la LAU - hasta el burofax que precede a este proceso.

Con ello entiende la Sala que el debate queda planteado prácticamente en los mismos términos que en la instancia, y que una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, junto a la añadida en esta alzada, ofrece como resultado unos hechos básicos que se consideran suficientemente acreditados: que el día 15 de enero de 1975 el demandante y el demandado firmaron un contrato de 'alquiler con opción a compra', en el que se arrendaron la vivienda sita en el CALLE000 , hoy número NUM001 , y la parcela colindante, situada en el número NUM003 ; que, caducada la opción de compra, el demandado siguió siendo arrendatario de la vivienda y el demandante dispuso y vendió la parcela a tercera persona mediante escritura pública, manifestando en ella que la finca se encontraba libre de arrendamientos; en este sentido entiende la Sala que, por consentimiento tácito de ambos contratantes, el contrato se novó a los solos efectos de que el arrendamiento continuó existiendo respecto a la vivienda situada en el nº NUM001 , mientras que se extinguió respecto de la parcela colindante. Ello es compatible con las cláusulas contractuales a las que se refiere el apelante para reprochar al Juez 'a quo' que no las ha tenido en cuenta. Consecuentemente, coincide la Sala con el Juez en que el contrato no es de naturaleza compleja - no lo es un arrendamiento con opción de compra que, tras caducar la opción, permanece como arriendo, revelando así la intención de las partes de alquilar por el tiempo legalmente permitido - y que ello se refleja en el clausulado y se corrobora al comprobarse que las cantidades entregadas lo han sido, en definitiva, en concepto de renta, siendo la Ley aplicable la LAU de 1964. En el contrato constan todos los requisitos del artículo 1261 del CC , y no existe indicio alguno sobre el error en el consentimiento - o dolo que indujese a error - y no se ha interesado ni su nulidad ni su resolución por parte del arrendador en muchos años desde que caducó la opción de compra y él dispuso, además, de la parcela, dejando al demandado como inquilino de la que ha venido siendo todos estos años su vivienda habitual. En este sentido la complejidad a que se refiere el demandante, ahora apelante, como argumento que sustenta su demanda y su recurso a fin de aplicar al contrato el Código Civil (tácita reconducción) y no la Ley Especial (prórroga forzosa), ha de estar sujeta a límites temporales en relación con la posibilidad de deshacerla: ha perdurado en el tiempo el contrato de arrendamiento de la vivienda y sometido a la Ley de 1964, mientras caducó la opción de compra y se extinguió el arriendo de la parcela; por lo que el actor no puede utilizar un fraude de ley usando un contrato que dice complejo, cuando ha consentido en el tiempo un contrato simple de arrendamiento urbano cuyo objeto ha sido una vivienda y en el que la obligación del arrendatario ha consistido en el pago periódico de la renta. Bajo este prisma solo se patentiza la voluntad de no continuar con el arrendamiento, primero extrajudicialmente en el burofax de 2010 y luego judicialmente con la interposición de la demanda que inicia este proceso, lo que permite pensar que el arrendador-demandante, al no resultar a su favor la frustrada demanda arrendaticia por necesidad de la vivienda, intenta ahora soslayar la aplicación del artículo 57 de la LAU de 1964 que establece que 'cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114 causa 12ª'. Por tanto no cabe la pretensión del demandante de que, una vez expirado el plazo contractual, no se prorroga el arriendo automáticamente, sino que entra la posibilidad de la tácita reconducción si se producen las condiciones para ello. Tal postura solo puede mantenerse si el contrato fuere posterior y las partes hubiesen acordado la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa, de modo que, salvo este pacto (que además no era posible en el caso enjuiciado), el contrato concluye al finalizar el plazo contractual. En resumen, el contrato de arrendamiento ahora enjuiciado está sometido a la LAU de 1964 (especialmente a los artículos 57 y 62 ); y, siendo su objeto la vivienda habitual del demandado, ha sido prorrogado tácitamente en el tiempo 'sin que haya transcurrido el plazo legal para su resolución desde la fecha del requerimiento efectuado el día 11 de abril de 2008', como acertadamente concluye el Juez 'a quo'. Y constando del mismo modo 'debidamente abonadas o consignadas las mensualidades devengadas' en concepto de renta, procede sin duda la desestimación de la demanda y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. En materia de costas, debe confirmarse también lo que dispone el juzgador sobre las devengadas en la primera instancia, pues, conforme a lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC que consagra el principio objetivo del vencimiento, han de imponerse a la parte que ha visto desestimadas todas sus pretensiones, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida.



SEXTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de de Don Severiano contra la sentencia dictada en fecha veintisiete de abril de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número Doce de los de Málaga en sus autos civiles 1059/2008, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.