Sentencia CIVIL Nº 65/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 812/2019 de 14 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA SECCION SEXTA
ROLLO DE APELACION 2019-0812
SENTENCIA Nº 65
Ilustrisimos Señores Presidente
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia a catorce de febrero del año dos mil veinte.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados
al margen, han visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 26 de junio de
2019 dictada en AUTOS DE JUICIO VERBAL 511-2019 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Uno de
los de Valencia.
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA DON Manuel Y DOÑA Juana representada por el
Procurador de los Tribunales D. CARLOS GIL CRUZ y asistido de Letrado D. JOSE VICENTE GOMEZ TEJEDOR; y
como APELADA-DEMANDANTE DON Octavio representada por la Procuradora de los Tribunales Dª CARMEN
MIRALLES PIQUERES y asistido de la Letrada Dª Mª CARMEN MARTINEZ CERVERÓ.
Es Ponente la Ilma.Sra. Magistrada DOÑA MARIA MESTRE RAMOS.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 26 de junio de 2019 contiene el siguiente Fallo: 'QUE ESTIMANDO la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. MIRALLES PIQUERES en nombre y representación de Octavio Contra Manuel y Juana que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales Sr. GIL CRUZ debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 núm NUM000 así como de la plaza de garaje núm NUM003 y trastero núm NUM001 ubicados en la planta NUM002 del mismo edificio por falta de pago de las rentas, a quien se le apercibe de lanzamiento, para el caso de que en el plazo legal no lo deje libre, vacuo y a disposición de la actora Y DEBO CONDENAR Y CONDENO a dichos demandados al pago de la suma de 19.089'18 € en concepto de rentas y cantidades asimiladas adeudadas que al estar consignadas procede librar mandamiento de pago, más las que se vayan devengando hasta el efectivo desalojo más intereses legales y todo ello con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DON Manuel Y DOÑA Juana interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primer lugar error en la apreciación de la prueba por cuanto no ha habido requerimiento o preaviso alguno vinculado a la voluntad resolutoria por falta de pago. STS 4-diciembre-2015.

No se puede asentar la decisión de 'no enervación' en base a la declaración de los dos conserjes.

De dicha testifical la carta certificada se recogió en la garita no siendo notificación fehaciente.SAPValencia 6ª 336-2010 de 4 de junio//SAMalaga 11.julio.2016.

En segundo lugar para el caso de que se confirmara la no enervación no se ha cumplido con el art. 22-4 LEC pues no existe requerimiento de pago a los arrendatarios. Ademas el Sr. Manuel no vive allí.

En cuanto se les notifico la demanda procedieron a consignar. En tercer lugar no imposición en costas

TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presento escrito de oposición.



CUARTO .- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: 1.-Documental 2.- Testifical

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 12 de febrero de 2020 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta
PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DON Manuel Y DOÑA Juana en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede declarar que ha lugar a la enervación de la acción de desahucio por falta de pago al haber consignado la cantidad en que se sustentaba el impago.



SEGUNDO.- El juzgador de instancia consideró: '
PRIMERO.- Se ejercita por la referida parte actora demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta de la vivienda sita en CALLE000 núm NUM000 así como de la plaza de garaje núm NUM003 y trastero núm NUM001 ubicados en la planta NUM002 del mismo edificio y reclamación de 17.670'85 € en concepto de impago de rentas y cantidades asimiladas en base a los siguientes hechos: 1º.Mi mandante es propietario del pleno dominio de la vivienda sita en Valencia, CALLE000 núm. NUM000 ), así como de la plaza de garaje número NUM003 y trastero integrado en esta última número NUM001 en la planta NUM002 del mismo edificio; 2º El 3 de octubre de 2012 la entonces esposa de mi representado, la citada Doña Inés , y la parte demandada, Don Manuel y Doña Juana , suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la referida vivienda, (DOCUMENTO NÚM. DOS.) y si bien sólo fue objeto de arrendamiento la referida vivienda, tal como resulta del MANIFIESTAN I y II así como de la ESTIPULACIÓN SEGUNDA del contrato, mi mandante ha tenido conocimiento que los demandados han ocupado y ocupan tanto la plaza de garaje como el trastero propiedad del mismo sin título alguno que les legitime 3º. La parte arrendataria incumplió su obligación de pago de rentas desde el 3 de octubre de 2017, adeudando además gastos de comunidad desde marzo de 2018 y el Impuesto de Bienes Inmuebles desde el año 2013, ascendiendo lo adeudado al día de la fecha de la presente demanda por dichos conceptos -sin computar la renta de abril/2019 a la suma de 17.670,85 EUROS, correspondientes al siguiente desglose: - rentas de octubre de 2017 a noviembre de 2018, ambas inclusive: 600 € x 14 mensualidades: 8.400 € 3 - rentas de diciembre de 2018 y de enero a marzo de 2019: 626,08 € por 4 mensualidades: 2.504,32 € - gastos de comunidad vencidos desde el mes de marzo de 2018 hasta abril de 2019: 2.240,91 € - Impuesto de bienes inmuebles de la vivienda de los años 2013 a 2018, ambos inclusive: 4.525,62 €.

4º. El importe de la renta mensual a partir de octubre de 2017 debió ascender a la suma de 612,60 €, por la aplicación de la variación porcentual del IPC a la renta inicialmente fijada en el contrato (600 €) del 2,1% acumulado a dicha fecha desde el inicio del arrendamiento, y a partir de octubre de 2018 la renta debió ascender a la suma de 626,08 €, por aplicación del porcentaje de variación del 2,2%, (DOCUMENTO NÚM.

CUATRO) si bien dichos importes actualizados no se han considerado en el cómputo de vencidas e impagadas hasta noviembre de 2018 dado que la actualización no había sido comunicada a la parte arrendataria, aunque, a mediados de noviembre de 2018 se le comunicó mediante burofax que para los vencimientos posteriores a la recepción del mismo y hasta la siguiente actualización debían abonar la suma de 626,08 €/ mes correspondientes a la renta actualizada, (DOCUMENTO NÚM. CINCO) 5º. Han resultado infructuosas las gestiones realizadas para el cobro de las referidas rentas impagadas y demás conceptos análogos, por lo que mi mandante se ve en la necesidad de instar la presente demanda para obtener el desahucio y la recuperación de la plena posesión por mi mandante de la citada plaza de garaje y el citado trastero, acompañando como DOCUMENTO NÚM. SIETE, requerimiento efectuado por la Letrado de esta parte a los hoy demandados, así como acuse de recibo acreditativo de su recepción el 15/11/2018 como DOCUMENTO NÚM. OCHO, sin que hasta la fecha hayan efectuado pago de suma alguna; 6º. Habiendo sido requerida de pago la parte demandada con más de un mes de antelación a la interposición de la presente demanda, no tiene derecho a enervar la presente acción de desahucio.

La representación de la parte demandada se opuso alegando en primer lugar la excepción procesal de indebida acumulación de acciones por haber acumulado acción de desahucio por falta de pago de la renta y de desahucio por precario. No obstante dicha excepción carece de contenido pues ya se requirió al actor para que optara por una sola de esta acciones al no caber la acumulación.

En segundo lugar invoca enervación de la acción habiendo procedido a consignar la suma de 18.923'01 € correspondientes a las cantidades reclamadas en la demanda más la merced arrendaticia correspondiente a los meses de abril y mayo de 2019 a razón de 626'08 €/mes. Alega que la carta certificada aportada como documento 7 de la demanda no tienen la condición de notificación fehaciente que exige la ley ni jamás fue recibida por los demandados, pues fue recibida por persona distinta de los destinatarios ( Heraclio ) quien jamás la traslado a los demandados por lo que no tuvieron conocimiento del requerimiento y además el Sr.

Manuel hacía más de un año que había dejado de residir en la vivienda Alega a continuación la teoría del abuso de derecho pues aun conociendo que el requerimiento previo de pago no llegó a sus destinatarios trata de perjudicarles.

La parte demandante se opuso a la enervación reiterando el previo requerimiento de pago que se le efectúo y que falta por ingresar los gastos de comunidad de mayo de 2019 no incluidos en la demanda pero si en el momento de la consignación por la cantidad de 166'17 €. A dicha manifestación la demandada alego que dicho importe no fue reclamado que desconocía la imputación de pagos por el citado concepto, que no se le ha comunicado y finalmente que ha procedido a ingresar la citada cantidad por lo que el total consignado en autos asciende a 19.089'18 €.



SEGUNDO.- Vistas las alegaciones efectuadas y que los demandados han consignado las cantidades reclamadas la cuestión controvertida es si la enervación es válida o si por el contrario Dispone el artículo 22.4 de la LEC: Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

La STS, Civil sección 1 del 13 de octubre de 2015 (ROJ: STS 4154/2015) refiriéndose al requerimiento del art.

22.4 LEC, declaró lo siguiente: '1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario: 1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago'.

Como declara la sentencia del TS de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

El requerimiento de pago aportado como documento 7 de la demanda reúne los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial. La controversia es resolver si efectivamente se notificó a los arrendatarios. Se aportó con la demanda (y en el acto del juicio el original) el acuse de recibo de la recepción el 15 de noviembre de 2018 en el que se recoge el nombre de ' Heraclio ' como receptor. La demandante aportó certificación del administrador de la Comunidad explicando el funcionamiento de esta. En la misma consta: 1º que tiene dos conserjes D. Mauricio y D. Nicolas que 'son quienes atienden a los carteros cuando llevan la correspondencia para los vecinos, ya sea ordinaria como certificada firmando los acuses de recibo como receptores de dicha correspondencia ya que los carteros no acceden a los zaguanes de la Comunidad ni por tanto a las viviendas'; 2º. que de la recepción de cartas certificadas y su entrega al propietario/residente se deja constancia en un libro registro de recogida de certificados que cumplimentan los Conserjes y se conservan en poder de la comunidad; 3º. y que de los citados antecedentes resulta que el 15/11/18 se recibió por D. Mauricio una carta certificada dirigida a residentes de la vivienda situada en la escalera NUM000 la cual fue entregada según figura en el libro registro de la comunidad el día 19 por el Conserje D. Nicolas a un residente de la vivienda firmando la recepción de la misma.

Se aportó por la demandada copia del listado de recogida de firmas que lleva la Comunidad en la que consta que efectivamente el 15 de noviembre fue recogida una carta por ' Heraclio ' que fue entregada al propietario el 19 de noviembre En el acto del juicio compareció como testigo D. Mauricio quien contestó: es el conserje del complejo residencial donde trabaja también Nicolas , y explicó que ellos reciben la correspondencia ordinaria y certificadas de los vecinos, cumplimentan unas hojas registro de quien la recibe, a que vivienda va destinada y de la fecha en que se entrega al residente de la vivienda, reconoce la firma del acuse recibo aportado; exhibido el listado de recogida de firmas reconoce que la recibió él pero la entrego otro compañero; no sabe si la firma que aparece en documento 7 es de la Sra. Juana , cree que la que aparece en el documento 6 es la de su hijo pequeño (tendrá unos 8 años); a nombre de Manuel no recogen cartas .

A continuación declaró D. Nicolas quien contestó: Que es conserje del complejo; cuando recogen las cartas lo cumplimentan en los libros registro; se entregan al destinatario o a quien se encuentre en la vivienda; exhibida el listado de certificados (documento 6) la entregó él; en el documento 7 no sabe cual era la firma de Juana .

De una valoración conjunta de la prueba practicada se desprende que el arrendador remitió requerimiento fehaciente requiriendo del pago de las rentas adeudadas, requerimiento que se entiende probado llegó a conocimiento de los arrendatarios. Los documentos 7 y 8 de la demanda acreditan el envió y la recepción.

Las objeciones puestas por la parte demandada en su contestación han quedado desvirtuadas por la prueba practicada en juicio. La vivienda objeto de procedimiento forma parte de un complejo inmobiliario cuyo funcionamiento consiste que las cartas certificadas u ordinarias son recogidas por los Conserjes en las casetas que están a la entrada de la Comunidad y luego estos los llevan a las viviendas por lo que los funcionarios de correos no tienen acceso a las viviendas. El conserje Sr. Mauricio reconoció que recogió la carta certificada y el Conserje Sr. Nicolas que la entrego en la vivienda, habiendo manifestado que las entrega a quien les abre y que en el presente caso pudo ser alguno de los hijos menores de la arrendataria, con ello se desvirtúan las objeciones a la firma que hizo la demandada. No hay motivos para dudar de la credibilidad de la declaración de los testigos y mucho menos cuando en el libro registro de recogida de certificados se acredite la recepción de la carta y su entrega. A la hora de valorar la prueba testifical recuerda la SAP, Valencia sección 6 del 04 de abril de 2019 ( ROJ: SAP V 1595/2019)que al apreciar lacredibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta: Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.

En el presente caso no hay motivos para dudar de la veracidad de su declaración dada la coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas que además vienen corroboradas con la documental aportada.

En definitiva se efectúo el requerimiento fehaciente que no fue atendido por lo que los demandados perdieron la oportunidad de enervar el desahucio, por lo que la conclusión es la estimación de la demanda pues el artículo 27. 2. a) LAU establece que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.



TERCERO.- Y todo ello con imposición de costas a la parte demandada en aplicación del artículo 394 de la L.E.C.'

TERCERO.- El primer motivo del recurso es que a tenor de como se procedió a la entrega de la 'carta certificada' a un hijo de los arrendatarios, de 8 años, en la garita de los conserjes no procede tener por bien realizado el requerimiento.

La regulación de la posibilidad de enervar la acción de desahucio se encuentra plasmada en el articulo 22-4 LEC cuando regula la terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto.

Caso especial de enervación del desahucio: '4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio....' Y a tenor de lo dicho,entre otras, por la SAP Barcelona SAP, Civil sección 13 del 09 de diciembre de 2019 (ROJ: SAP B 14833/2019 - ECLI:ES:APB:2019:14833 Sentencia: 1205/2019 Recurso: 549/2018 Ponente: JUAN BAUTISTA CREMADES MORAN: '

CUARTO.- Conforme al art. 22 LEC: '... 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se Nicolas a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación....'.

Consta el referido requerimiento de pago, efectuado en tiempo y por conducto fehaciente, sin que se hubiere hecho efectivo al tiempo de dicha presentación; ergo, no cabía la enervación. La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 23 de junio de 2014, Rec. 1437/2013 (antes la STS 28 de mayo de 2014, después la de 22 de Septiembre de 2015, en el mismo sentido y entre otras), fija como doctrina jurisprudencial que el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas y una obligación de pago por parte del arrendatario. ' A tenor de la documental consistente en los listados aportados y a tenor de la valoración de la testifical, en las personas de los Conserjes de la comunidad donde pertenece la vivienda arrendada bajos los criterios fijados en la Sentencia apelada,el Tribunal no puede mas que compartir la valoración de dicha prueba al quedar perfectamente acreditado En primer lugar que la carta certificada-...,llego a la garita de los conserjes y fue recibida y contabilizada en el listado por el conserje Sr. Mauricio y que la misma consta entregada a un hijo de los demandados por el tb conserje Sr. Nicolas .

Quedando acreditado que en la vivienda de los demandados que tienen arrendada la documentación se suele entregar a los hijos.

Se considera que debemos dar la fehaciencia necesaria a dicha entrega; entendiendo que la carta fue recibida por la arrendataria, como tal y sin que sea motivo de no notificación fehaciente al Sr. Manuel cuando basta que se realice a los demandados y en este caso a la Sra. Juana . En todo caso no consta notificación alguna del Sr. Manuel al arrendador comunicándole el cambio de domicilio.



CUARTO.- En segundo lugar se ha infringido el art. 22-4 LEC cuando no ha habido previo requerimiento de pago.Sobre la cuestión podemos partir de lo dicho en la SAP, Civil sección 7 del 25 de febrero de 2019 ( ROJ: SAP V 821/2019 - ECLI:ES:APV:2019:821 Recurso: 828/2018 Ponente: MARIA PILAR EUGENIA CERDAN VILLALBA: '....Ya sobre la enervación y sus requisitos (EDJ 2015/182090) la STS Sala 1ª de 13 octubre de 2015 dice '...sobre la cuestión nuclear del debate, la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28 de mayo de 2014 (rec. 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC , esta Sala declaró lo siguiente:_'1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.3. Ha de referirse a rentas impagadas.4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada._Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:1. Que el contrato va a ser resuelto.2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago'.Posteriormente,la STS de 23 de junio de 2014 (rec. 1437/2013 ) , resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y, en consecuencia, realizó el siguiente pronunciamiento: '2.- Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: 'el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo''....La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia 'es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentasgenera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.No estamos ante un derecho del arrendatario que pudieraconllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentasy cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ) EDJ 2009/72814 ,la enervación del desahuciono se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada'.

A tenor del contenido de la carta remitida indudablemente se desprende y no tiene género de duda alguna el Tribunal de que la misma contiene un efectivo requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago como exige la Ley y que ha sido ignorado por los arrendatarios y sin olvidar que lo elevado de la cuantia.



QUINTO .- El ultimo motivo postula la no imposición de costas procesales .

Debemos resolver que como hemos dicho en la Sentencia numero 343 de fecha 8 de junio de 2010 dictada en el ROLLO nº 165/20.

Las concretas decisiones judiciales en aplicación de la legislación sobre costas procesales competen enteramente al Juez o Tribunal que conoce del correspondiente juicio o recurso, mediante resolución que ha de calificarse de estrictamente discrecional aunque no arbitraria ( SSTC 147/1989 , 134/1990 y 146/1991 ). Con carácter general se estableció para los juicios declarativos el criterio del vencimiento en materia de costas, en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en virtud de la reforma introducida por la Ley 34/1984 de 6 de agosto, criterio que ha mantenido la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 394 , con la única excepción de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, es lo que se denomina discrecionalidad razonada. Con ello se trata evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática; pero el criterio general es el de la imposición de costas, de modo que sólo la aplicación discrecional de la excepción debe justificarse, pues exige que concurran circunstancias de extraordinaria importancia, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso declarativo. La imposición de las costas a quien pierde no es una sanción a éste por su temeridad procesal, sino una aplicación del principio de indemnidad, que predica la contraprestación de los gastos ocasionados al que obtuvo la victoria, para garantizar que quede inalterado su patrimonio por los gastos de un proceso, que ha tenido que padecer para conseguir la efectividad de su derecho ( Sentencia TSJ núm.

11/2004 Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª), de 1 abril ).

Así pues, el principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 de la LEC de 2000 . Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el viejo art. 523 de la LEC de 1881 , pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier 'circunstancia' excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas 'serias' y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes o el Juez, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica (art. 394.1, párrafo segundo). Esta libertad de apreciar estos motivos que hagan quebrar el principio general supone una discrecionalidad razonada, que corresponde ser apreciada por el Juzgador de instancia (en este sentido, Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril y 2 de julio de 1991 ).

En relación con las dudas de derecho expresamente se alude a la jurisprudencia recaída en casos similares al contemplado, de donde se induce que en aquellos supuestos en los que existan varias soluciones jurisprudencialmente recogidas, la adopción de una de ellas no ha de suponer el perjuicio de la parte que, al menos, se ha apoyado en una dirección jurisprudencialmente admitida. Mayores problemas se plantean en cuanto a la determinación de las dudas de hecho. Se trata, de realizar un juicio de razonabilidad sobre la posición de la parte que, en definitiva, pudiera ser condenada al pago de las costas procesales. Ese juicio lo que viene a determinar es si cabe, desde un punto de vista objetivo y a la luz de lo que resulte conocido de la parte, sostener la pretensión que a ella le asista.

En el presente caso nos encontramos con una desestimación de la oposición formulada por la parte arrendataria en la que se debe de aplicar el principio de vencimiento sin que sea aplicable para aplicar el supuesto especial de dudas de hecho o de derecho a tenor de la prueba practicada.



SEXTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte apelante.

SEPTIMO- L a Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español DECIDE 1º) Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DON Manuel Y DOÑA Juana 2º)Confirmar la Sentencia de fecha 26 de junio de 2019.

3º)Imponer a la parte apelante las costas procesales 4º) Con perdida del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella podran interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional . El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.