Sentencia CIVIL Nº 660/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 1012/2017 de 07 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

ROLLO NÚM. 001012/2017
J
SENTENCIA NÚM.: 660/17
Ilustrísimos Sres.:
MAGISTRADOS
DOÑA PURIFICACIÓN MARTORELL ZULUETA
DON LUIS SELLER ROCA DE TOGORES
DOÑA BEATRIZ BALLESTEROS PALAZON
En Valencia a siete de diciembre de dos mil diecisiete.
Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Ponente el Ilmo.
Sr. Magistrado DON/ DOÑA BEATRIZ BALLESTEROS PALAZON, el presente rollo de apelación número
001012/2017, dimanante de los autos de Pieza Incidente Concursal. Otros ( art. 192 LC ) - 001180/2016,
promovidos ante el JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 1 DE VALENCIA, entre partes, de una, como apelante a
ORBITA SOLAR S.L, representado por el Procurador de los Tribunales Dª. CONSTANZA ALIÑO DIAZ-TERAN
y como apelante a ADMINISTRACION CONCURSAL DE EDIFICACIONES CALPE SA ( Raúl ), y de otra,
como apelados a Ana y SEALION & PARTNERS SL representado por el Procurador de los Tribunales D.
FRANCISCO JAVIER FREXES CASTRILLO y como apelado a EDIFICACIONES CALPE S.A., representado
por el Procurador de los Tribunales D. CARLOS GIL CRUZ, en virtud de los recursos de apelación interpuestos
por ORBITA SOLAR S.L y ADMINISTRACION CONCURSAL DE EDIFICACIONES CALPE SA ( Raúl ).

Antecedentes

PRIMERO .- La Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado del JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 1 DE VALENCIA en fecha 3-4-17 , contiene el siguiente FALLO: ' Que desestimando como desestimo la demanda de incidente concursal promovida por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, enel seño del concurso de acreedores núm. 1386/2012 de este Juzgado relativo a la entidad declarada en concurso EDIFICACIONES CALPE S.A., se absuelve a la parte demandada Dña. Ana y la entidad SEALION & PARTNERS SL de las pretensiones deducidas en su contra, todo ello sin efectuar pronunciamiento en materia de costas procesales '

SEGUNDO .- Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por ORBITA SOLAR S.L y ADMINISTRACION CONCURSAL DE EDIFICACIONES CALPE SA ( Raúl ), dándose el trámite previsto en la Ley y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, tramitándose la alzada con el resultado que consta en las actuaciones.



TERCERO. - Que se han observado las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento La representación procesal de la Administración Concursal (en adelante AC) plantea recurso de apelación contra la sentencia de 3 de abril de 2017 , dictada por el Ilmo. Magistrado titular del Juzgado Mercantil núm. 1 en el seno del concurso de acreedores 1386/2012 , siendo la deudora Edificaciones Calpe, S.A., que resuelve un incidente concursal 1180/2016 de resolución contractual, que desestimaba la demanda incidental interpuesta por la Administración Concursal contra Sealion & Partners, S.L. y Dª Ana , con la intervención en calidad de adherente de Órbita Solar, S.L.

La AC interpuso demanda contra Sealion & Partners, S.L. y Dª Ana ejercitando acción de resolución contractual por incumplimiento de la arrendataria del contrato de arrendamiento de dos locales comerciales con opción de compra. Dicho contrato se componía de un contrato inicial de 2 de abril de 2012, una adenda de 2 de diciembre de 2014 y una cesión de contrato de 1 de junio de 2016. La arrendataria originaria era Sealion & Partners, S.L. y cede su posición contractual, mediante el contrato de 1 de junio de 2016, a favor de Dª Ana , siempre que cumpliera una serie de condiciones en el plazo de un mes desde la comunicación de dicha cesión.

La demanda expone que dichas condiciones no han sido cumplidas y, por ello, solicita se declare la resolución del contrato con la entrega de llaves y el abandono de la ocupación de los locales. No reclama indemnización de daños y perjuicios.

Las demandadas, bajo una misma representación procesal, se opusieron a la demanda, alegando los intentos de cumplimiento y la posición de la AC.

Intervino en el procedimiento Órbita Solar, SL., adhiriéndose a la totalidad de los hechos alegados por la AC (folio 113) en calidad de actual propietaria de los locales de negocio objeto de arrendamiento, en virtud de escritura pública de compraventa de 28 de octubre de 2016, en cumplimiento del plan de liquidación.

Planteados en estos términos el debate, la sentencia desestimó la demanda considerando que el vínculo contractual con la arrendataria resulta incómodo en la fase de liquidación pero no existe radical quebranto.

Según la prueba documental de la contestación a la demanda consta que antes de la demanda, el 30 de noviembre de 2016, hubo consignación judicial para regularizar la situación de pago de rentas y cantidades debidas en el marco del contrato de arrendamiento. No advierte la quiebra del elemento causal del contrato con objetiva frustración de la contraria.

La representación procesal de la AC interpone recurso de apelación contra dicha sentencia a lo largo de 23 páginas.

El acuerdo de cesión de 1 de junio de 2016 quedaba condicionado al cumplimiento de determinadas condiciones por la cesionaria en el plazo de un mes desde la comunicación del acuerdo y aceptación.

Debía ponerse al día en el pago de rentas debidas y gastos pendientes y suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. También consta la voluntad de Sealion de resolver por mutuo disenso el contrato inicial de 2012 en el pacto quinto.

A la cesionaria le fue comunicado dicho acuerdo el 13 de junio de 2016 y no cumplió en dicho plazo, que concluyó el 13 de julio de 2016. Ella acudió al Notario el 4 de octubre de 2016 para levantar un acta a la que unió documentación consistente en el contrato inicial de 2012, la adenda de 2014 y el acuerdo de cesión de 2016, sin más. Volvió al Notario el 7 de octubre de 2016 para la aceptación de la cesión.

Supone una actuación extemporánea y con mala fe, porque elude todos los compromisos exigidos en la cesión y no hace pago de la deuda y los gastos pendientes.

La primera consignación fue de fecha 18 de noviembre de 2016 y 13 de diciembre de 2016 por 10.000 euros y 25.235 euros respectivamente, que son pagos parciales llevados a cabo fuera del plazo pactado.

Además, dichos pagos fueron efectuados en la cuenta de consignaciones del Juzgado y no fueron conocidos por el AC hasta el traslado del Juzgados.

No ha llevado a cabo ninguna actuación para regularizar la situación y firmar un nuevo contrato.

La AC les comunicó a cedente y cesionaria la resolución del contrato por burofax de 7 de noviembre de 2016 porque la cesión no había sido consentida y se habían incumplido las condiciones pactadas.

A su vez dichos locales fueron transmitidos el 28 de octubre de 2016 conforme al plan de liquidación, tras la resolución del contrato.

La representación procesal de Órbita Solar, S.L. también planteó recurso de apelación contra dicha sentencia a lo largo de 18 páginas.

Invoca error en la valoración de la prueba porque el acuerdo de cesión de 1 de junio de 2016 fue incumplido por la cesionaria y debe ser judicialmente resuelto; Error en la valoración de la prueba porque el contrato inicial de 2 de abril de 2012 entre la concursada y Sealion como arrendatario está resuelto por mutuo disenso de las partes; Infracción de los arts. 209 y 218 LEC porque la sentencia no da respuesta a todas las cuestiones planteadas por la AC.

Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el pago realizado fuera de plazo, que no excluye la posibilidad de resolución contractual.

Necesidad de declarar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra, de su adenda y posterior acuerdo de cesión de derechos y obligaciones en interés del contrato, en virtud del art. 62.1 LC .

Cedente y cesionaria se oponen a los recursos de apelación formulados con una única representación.

En primer lugar invocan el art. 1115 CC , donde la imposición de condiciones por la voluntad de una sola de las partes es nula.

Niegan el incumplimiento de Sealion, niegan que hubiera voluntad de resolver el contrato en el acuerdo de 1 de junio de 2016. Lo que se quería era la subrogación de la cesionaria en la posición de la sociedad cedente, y no incurre en incumplimiento porque la cesionaria también adquirió las deudas.

Han sido innumerables los intentos de cumplimiento de la cesionaria. No se concretaron las cantidades adeudadas en el acuerdo de 1 de junio de 2016, diciendo que eran 18.235 euros más gastos pendientes. Se dio por enterada de la cesión el 13 de junio, pero no la aceptó hasta el 4 de octubre de 2016 y es en esa fecha cuando nacen sus derechos y obligaciones. La AC vendió los locales dentro del plazo del mes que ella tenía para cumplir, sin consultarle, lo que denota la connivencia con la compradora. De hecho, el burofax de resolución contractual es posterior a la venta.

Pagó el 13 de octubre de 2016 10.000 euros en la cuenta del Juzgado, remitió burofax a la AC el 14 de noviembre de 2016 en contestación a su burofax anterior de resolución haciendo valer sus derechos.

Presentó escrito en el Juzgado el 14 de noviembre de 2016 anunciando su derecho de ejercitar la opción de compra y presentó escritos el 22 de noviembre, el 7 y el 15 de diciembre de 2016 pagando cantidades y reclamando que se concretara el importe adeudado.

Por último niega que exista necesidad de resolver el contrato, aunque en el plan de liquidación y el escrito de 8 de julio de 2016 dice que no están al corriente en el pago y que instará el desahucio no ha ejercitado acciones ni ha permitido la enervación, por lo que pide enervar la acción conforme los arts. 440.3 y 22.4 LEC .



SEGUNDO.- Deber de congruencia de la sentencia El recurso de apelación debe comenzar resolviendo los óbices procesales planteados por los recurrentes, y en esta línea, la representación de Órbita Solar, S.L. denuncia que la sentencia infríngelos arts.

209 y 218 LEC porque no da respuesta a todas las cuestiones planteadas por el AC.

La STS de 26 de octubre de 2016 ROJ: STS 4647/2016 - ECLI:ES:TS:2016:4647, sucintamente, describe este deber exponiendo: ' Una de las exigencias que contiene el culo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de las sentencias, constituyendo requisito procesal de ellas y no dirigida a garantizar el acierto de las mismas, es la necesidad de motivación de aquellas; de forma que se dé una respuesta a las partes ajustada a lo debatido en el proceso, explicando el sentido de la resolución , debiendo llamar la atención que, en ocasiones, se suele alegar falta de motivación cuando en realidad ésta existe pero no es aceptada por la parte que se ve perjudicada. Como afirma la STS de 5 de noviembre de 2009 la motivación es una exigencia constitucional establecida en el art. 120.3 CE Este deber es jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la racionalidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el d recho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión ( STS de 14 de abril de 1999 ).

La motivación suficiente cumple una doble finalidad: la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, así como la de permitir su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos ( SSTS de 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 , 26 de julio de 2002 , 18 de noviembre de 2003 , 18 de junio de 2014 )'.

Pues bien, en el presente caso, algunas cuestiones trascendentales para la resolución del caso no han sido motivadas en la sentencia, por lo que estimamos este motivo del recurso de apelación.

Así, planteada la acción de resolución contractual, de forma principal, en que la cesionaria no ha cumplido las condiciones previstas en el acuerdo de 1 de junio de 2016 en el plazo previsto, ninguna mención se hace al plazo y a su esencialidad o no; limitándose la sentencia a mencionar que el cumplimiento del contrato resultaba incómodo a la AC en fase de liquidación, sin que esta Sala tampoco pueda conocer en qué consiste dicha incomodidad.

En el mismo sentido, fundamentada la acción en el incumplimiento del acuerdo de 1 de junio de 2016, la sentencia no analiza dicho contrato ni las condiciones plasmadas en el mismo, limitándose a afirmar que hubo consignación judicial en fecha 30 de noviembre de 2016 , y que, por ello, no ha sido incumplido.

Dada la ausencia de motivación de la sentencia de primera instancia, esta Sala procederá a analizar las cuestiones invocadas.



TERCERO.- Incumplimiento de los demandados del acuerdo de 1 de junio de 2016 1.- Tenor de los contratos Aporta la AC el contrato inicial de 2 de abril de 2012 (folio 16 y ss., doc. 1 de la demanda).

Aporta también la adenda de 2 de diciembre de 2014 (folios 22 y ss.), que concede plazo de opción de compra hasta el 2 de diciembre de 2017, actualmente vencido (pues no existe nuevo contrato que modifique dicha fecha).

El contrato de cesión de 1 de junio de 2016 reconoce que Sealion ha cedido ya a la Dª Ana los derechos del contrato de arrendamiento -y ello a pesar que el contrato inicial prohibía expresamente la cesión del contrato salvo autorización expresa de la arrendadora-; reconoce la deuda o incumplimiento de Sealion; manifiesta que el Sr. Marcos , en la representación que ostenta, ha decidido declinar todos sus derechos y obligaciones relativos al contrato de arrendamiento y su adenda, especificados en tal señora o la mercantil que ella designe, siendo ello consentido por la concursada; y acuerdan que Sealion cede unilateralmente a Dª Ana o mercantil que ella designe el presente acuerdo en el plazo de 5 días desde su firma.

Dispone expresamente ' Si en el plazo de un mes desde que cumpla el plazo en que el Sr. Marcos haya comunicado a la Sra. ... la existencia del presente acuerdo, ésta no se pone al día en los pagos de la renta y demás gastos debidos y acepta el formalizar un nuevo contrato, se considerará que desiste de su ocupación y procederá a la devolución de las llaves del local '. La responsabilidad de la entrega de las llaves será solidaria con la mercantil arrendadora.

Consta que dicho acuerdo fue comunicado el 13 de junio de 2016, por firma de la cesionaria en el mismo acuerdo.

2..- Interpretación de los contratos Conforme el art. 1281 CC ' Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas '.

Pues bien, el tenor literal del contrato, reproducido en el apartado anterior, es claro y no genera dudas sobre la intención de los contratantes. La arrendataria Sealion había incumplido la prohibición de subarriendo plasmada en el contrato inicial de 2012 y el acuerdo de 1 de junio de 2016 pretende regularizar tal situación, de forma que se subrogue la actual subarrendataria en la posición de arrendataria. Esta circunstancia tendrá una gran importancia, como más adelante expondremos.

Para tal finalidad, las partes acuerdan que el Sr. Marcos comunique el acuerdo de cesión a favor de la demandada o mercantil que designe en el plazo de cinco días -comunicación que se efectuó el 13 de junio, ya fuera de plazo- y a partir de dicha comunicación la cesionaria tenía un plazo imperativo de un mes para cumplir dos condiciones: Ponerse al día en los pagos de la renta y demás gastos debidos; Aceptar la formalización de un nuevo contrato.

En caso que se incumpliera alguna de esas condiciones se tendría a la cesionaria por desistida de su ocupación, con las consecuencias que se fijan.

El plazo para el cumplimiento de dichas condiciones comenzó a partir de la comunicación efectuada por el Sr. Marcos , es decir, a partir del 13 de junio de 2916, y concluyó el 13 de julio de 2016.

Dicho plazo se configura de forma esencial para la AC y ello resulta necesariamente así por dos circunstancias. Por un lado, se trata de regularizar una situación de hecho contraria al tenor del contrato originario de 2012, de forma que Sealion quedara desvinculada de dicha relación contractual, siendo sustituida por la subarrendataria actual. La cesión de derechos y obligaciones de la cedente a la cesionaria no puede quedar a la voluntad de una de la partes, en virtud del art. 1256 CC , de forma que se genere inseguridad y desconcierto en la arrendadora, que desconoce quién asume la posición de arrendataria del contrato y contra quién ha de dirigirse. Efectivamente, esto es lo que ha sucedido, pues la AC se ha visto en la necesidad de demandar a ambas, cedente y cesionaria, al no haber producido efectos el contrato de 1 de junio de 2016.

La segunda circunstancia es la situación concursal en que se encuentra la arrendadora. Así, el art.

153 LC prevé el plazo de un año para la terminación de la fase de liquidación, bajo responsabilidad de los Administradores Concursales. Dado que el concurso de acreedores de la arrendadora se halla en dicha fase, la solución que haya de darse al contrato de arrendamiento no puede prolongarse en el tiempo, pues en caso de resolución del contrato, el bien deberá ser enajenado, en la forma prevista en el plan de liquidación.

Concurriendo tales circunstancias, afirmamos que el plazo para el cumplimiento de las condiciones previstas en el acuerdo de 1 de junio de 2016 tiene carácter esencial.

Por otro lado, la parte demandada ha invocado el art. 1115 CC . Dicho precepto dispone que ' Cuando el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula (...)'. La alegación de este precepto resulta baladí porque dicho cumplimiento depende de la propia parte que invoca dicho precepto -la posición de deudora la ocupan las demandadas- y porque la imposición de plazo impide que el cumplimiento dependa de su voluntad, resultando incumplida por el transcurso del tiempo.

3.- Circunstancias del caso concreto Una vez queda definido que el acuerdo de 1 de junio de 2016 imponía dos condiciones que debían ser cumplidas por la cesionaria en el plazo de un mes desde la comunicación de dicho acuerdo, la cronología de los hechos probados es la siguiente: El acuerdo de cesión le fue comunicado a la cesionaria el 13 de junio de 2016; El plazo venció el 13 de julio de 2016; La cesionaria compareció ante el Notario el 4 de octubre de 2016 (folio 29) para la entrega de tres documentos, sin más manifestaciones, consistentes en el contrato originario de 2012, la adenda de 2014 y el acuerdo de cesión de 2016; El 7 de octubre de 2016 el Notario añadió una 'diligencia de complemento de aceptación de la cesión de los derechos contenidos y concedidos a su favor en virtud de los tres contratos protocolizados' (folio 38); La AC procedió a la venta de los inmuebles arrendados a favor de Órbita Solar, S.L. en fecha 28 de octubre de 2016; La AC dirigió burofax de resolución del contrato el 7 de noviembre de 2016 a las demandadas (folios 51 y 52), solicitando el desalojo y la entrega de llaves; La cesionaria respondió por burofax de 14 de noviembre de 2016 (folio 143) manifestando que no conocía el documento de 1 de junio de 2016, que es la titular de los derechos de arrendamiento y opción de compra y quedaba a la espera de que se negociara con ella y se le diera un número de cuenta bancaria; La cesionaria presentó escrito en el Juzgado en fecha 14 de noviembre de 2016 (folio 144) solicitando que se le facilitara un número de cuenta paga pagar y que manifestando que ejercitará su opción de compra; En fecha 18 de noviembre de 2016 la cesionaria hizo transferencia a la cuenta del Juzgado por importe de 10.000 euros. Es el primer pago; En fecha 7 de diciembre de 2016 dirigió nuevo escrito al Juzgado manifestando su voluntad de pagar y que se concreten las rentas debidas (folio 148); La cesionaria llevó a cabo segunda transferencia en fecha 13 de diciembre de 2016 por importe de 25.235 euros en la cuenta del Juzgado; No consta aceptación de la redacción de un nuevo contrato; A fecha de hoy la cesionaria continúa la ocupación de los bienes sin que haya abonado, si quiera mediante consignación judicial, las rentas devengadas desde junio de 2016, haciendo transcurrido 18 meses.

4.- Conclusión Dados los hechos enumerados, en relación a la existencia de un plazo esencial de cumplimiento que no ha sido respetado, no compartimos la conclusión del juez a quo.

La SAP de Madrid, Sec. 11ª, de 21 de noviembre de 2016 ROJ: SAP M 14902/2016 - ECLI:ES:APM:2016:14902 resume la doctrina del Tribunal Supremo, disponiendo: ' La sentencia del Tribunal Supremo de 4 de enero de 2007 indica que, 'hay que partir, al efecto, de que no todo incumplimiento (en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido) es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 25 de febrero de 1978 , 7 de marzo de 1983 y 22 de marzo de 1985 , entre otras muchas). Por ello se habla como una categoría específica de los incumplimientos resolutorios. Ello sentado, la identificación, en cada caso, de ese incumplimiento resolutorio corresponde, en primer término, a las partes, en ejercicio de su potencialidad normativa creadora. Pero, en defecto de previsión negocial que permita conocer la voluntad de los contratantes al respecto, se exige que el incumplimiento sea esencial (de entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes, en términos de la antes mencionada sentencia de 22 de marzo de 1985 ), lo que acontecerá cuando, como consecuencia de él, el contratante perjudicado se vea privado sustancialmente de aquello que tenía derecho a esperar razonablemente de la ejecución correcta del contrato'.

En el mismo sentido la sentencia de 28 de junio de 2015 expresa que 'Esta Sala ha declarado en Sentencia de 30 de abril de 2010 (Rc. 677/2006 ), que el art. 1255 del CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria. Igualmente en sentencia de 15 de enero de 2012, recurso 765/2010 , se declaró que lo que en principio puede calificarse como obligación accesoria puede constituirse en obligación esencial del contrato, al configurarlo las partes como condición resolutoria expresa ( art. 1281 CC ), diseñando las consecuencias del incumplimiento a través de una cláusula penal '.

En definitiva, voluntariamente las partes, valorando la situación y en ejercicio de la libertad contractual, atribuyeron fuerza resolutoria al incumplimiento del plazo de entrega, al que las partes confieren la condición de esencial y determinante, y que justifica la resolución contractual. ' En el seno del concurso, en fase de liquidación, existiendo una situación de hecho contraria al tenor del contrato originario de 2012, la arrendadora y arrendataria quisieron solventar tal situación y acordaron los pactos que estimaron conveniente. Entre estos pactos establecieron que la cesionaria tenía un plazo de un mes para cumplir las dos condiciones ya enumeradas en el apartado segundo de este Fundamento Jurídico y, en caso contrario, se le tendría por desistida.

La conducta de las demandadas da lugar a la resolución del contrato. Así, en el plazo pactado la cesionaria no hizo manifestaciones, ni siquiera para alegar que no podía cumplir, sino que mantuvo una total inactividad y silencio. En su primera actuación el 4 de octubre de 2016, más de dos meses y medio después vencido el plazo, compareció ante el Notario para entregar tres documentos, actuación que ninguna trascendencia tiene respecto la arrendadora. A continuación, el 7 de octubre, comparece de nuevo ante el Notario para hacer una 'aceptación de la cesión', condición que no estaba prevista en el acuerdo de 1 de junio de 2016. Es decir, la aceptación prevista en dicho acuerdo iba referida a la celebración de un nuevo contrato entre la cesionaria y la arrendadora.

No es conforme al art. 1256 CC que el inicio del plazo se deje a voluntad de la cesionaria-deudora. De forma que no es cierto que dicho plazo comenzara desde el 7 de octubre de 2016, pues claramente el tenor literal del acuerdo fija el inicio del plazo desde la comunicación que le hiciera el Sr. Marcos , que consta efectuada el 13 de junio de 2016, teniéndola por desistida, sin más trámite ni formalidad, por el transcurso del plazo sin que actuara como preveía dicho acuerdo.

Transcurrido el plazo pactado, la AC dio por resuelto el contrato por burofax de 7 de noviembre de 2016, fecha a la que las demandadas no habían cumplido el contrato. En respuesta a dicho burofax, de forma sorpresiva, la cesionaria va contra sus propios actos y niega tener conocimiento del acuerdo de 1 de junio de 2016, que había presentado ella misma al Notario el 4 de octubre.

No se efectúa el primer pago, a través de consignación judicial, hasta 18 de noviembre de 2016, habiendo transcurrido 4 meses desde la finalización del plazo fijado por las partes. Y no es un pago completo.

A ello hemos de añadir que la obligación principal del arrendatario es el pago de la renta y las cantidades asimilables, por lo que no sólo se incumple el plazo pactado sino que se incumple la obligación principal - que continúa pendiente porque no se ha acreditado que la cesionaria se encuentre al día en el pago de las rentas y los gastos- y ello frustra la legítima expectativa del arrendador, además de la tramitación ordinaria del concurso de acreedores.

La STS de 4 de septiembre de 2014 ROJ: STS 4607/2014 - ECLI:ES:TS:2014:4607 define el incumplimiento esencial que determina la resolución del contrato: ' Ha declarado esta Sala que: La frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'. ( STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2011, recurso: 271/2009 ) .' A todo lo anterior hemos de añadir dos extremos. A pesar del tiempo transcurrido desde la firma del acuerdo y su comunicación, la cesionaria no ha hecho pago de las rentas devengadas, ni siquiera en el precio fijado en la adenda de 2014 (1000 euros/mes) y ni siquiera mediante consignación judicial. Evidencia la ausencia de voluntad cumplidora de la cesionaria.

En relación a este extremo, nada añade la petición de enervación que hace la demandada en su escrito de oposición al recurso de apelación, pues la normativa invocada no es aplicable en sede concursal, y para que ésta tenga lugar en todo caso se debe estar al día en el pago de las rentas, extremo que no se ha acreditado insistimos.

Por otro lado, la cedente y la cesionaria ya habían constituido un subarriendo de hecho, contrario al tenor del contrato de 2012. Ello significa que la cesionaria era perfectamente conocedora de los gastos devengados por el arriendo porque ella los generaba (luz, agua) o podía ser conocedora solicitando dicha información a Sealion, con la que tenía una relación contractual. De hecho observamos que ambas comparecen en este procedimiento con una sola representación procesal.



CUARTO.- Responsabilidad de la cedente La representación de Órbita Solar, S.L. denuncia que el contrato de 2012 estaría resuelto frente Sealion por mutuo disenso, añadiendo el AC que ese acuerdo de mutuo disenso estaría contenido en el pacto quinto del acuerdo de 1 de junio de 2016.

No se comparten estos argumentos y estimamos que Sealion & Partners, S.L. continúa siendo parte del contrato. En primer lugar, porque no cumplidas las condiciones de la cesión por la cesionaria, a esta se le ha tenido por desistida, y no produciendo efectos la cesión continúa la cedente vinculada con la arrendadora.

Al margen que la intención de las partes fuera la exclusión de la cedente del contrato, ello no se produce por cuanto el mismo acuerdo de 1 de junio de 2016, por voluntad de ambas partes, declara la responsabilidad solidaria de la cedente en la entrega de las llaves y el desalojo de los locales. Es decir, el contrato contiene expresas obligaciones para la parte cedente.

Por último, la propia parte afirma que no había una voluntad de resolver el contrato en dicho acuerdo y sólo se prendía la subrogación de la cesionaria, que asumiría el pago de las deudas.



QUINTO.- Conclusión y costas La demanda ha sido estimada, pues ha existido incumplimiento de los demandados. La estimación de la demanda conlleva la condena en costas a la parte demandada.

Dado que la demanda no hace petición de indemnización de daños y perjuicios, no se hace condena de cuantía a las demandadas.

La estimación del recurso de apelación conlleva la no imposición de costas a la parte apelante con base en el art. 398 LEC con relación al art. 394 LEC .

Ello con devolución del depósito constituido para recurrir, de acuerdo con la DA 15ª LOPJ .

Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS los recursos de apelación interpuestos por la representación procesal de la Administración Concursal y Órbita Solar, S.L. cuya deudora es Edificaciones Calpe, S.A. contra la sentencia de 3 de abril de 2017, dictada por el Ilmo. Magistrado titular del Juzgado Mercantil núm. 1 recaída en el incidente concursal 1180/2016 en el seno del concurso de acreedores 1386/2012 , que REVOCAMOS.

En su lugar se dicta sentencia por la que estimamos íntegramente la demanda interpuesta por la Administración Concursal, con expresa condena en costas a la parte demandada en primera instancia. En consecuencia, se condena a las demandadas a la devolución de las llaves a la AC y al desalojo de los locales objeto del contrato de arrendamiento de 2 de abril de 2012.

No se imponen las costas de la alzada; y se declara la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución a las partes y, de conformidad con lo establecido en el artículo 207.4 Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, una vez transcurridos los plazos previstos, en su caso, para recurrir sin haberse impugnado, quedará firme, sin necesidad de ulterior declaración; procediéndose a devolver los autos originales, junto con certificación literal de la presente resolución y el oportuno oficio, al Juzgado de su procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dicto, estando celebrando Audiencia Pública la Sección Novena de la Audiencia Provincial en el día de la fecha. Doy fe.