Sentencia Civil Nº 662/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 52/2009 de 01 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOTERCERA

ROLLO Nº 52/2009-A

JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 217/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 13 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 662

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 1 de Diciembre de 2009.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 217/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de los de Barcelona, a instancia de D. Porfirio , contra D. Jesús Carlos ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Noviembre de 2008, por la Iltre. Sra. Magistrada-Juez en sustitución del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por D. Porfirio , contra D. Jesús Carlos y en consecuencia debo condenar y condeno al demandado a abonar al actor la suma de TREINTA Y SIETE MIL CINCUENTA EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS, más los intereses legales desde la resolución judicial, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas.

DESESTIMAR la demanda reconvencional formulada por D. Jesús Carlos contra D. Porfirio , absolviendo al demandado, con expresa imposición de costas al demandante reconvencional".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 1 de Diciembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado Sr. Jesús Carlos el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que estimó parcialmente la pretensión indemnizatoria formulada en la demanda principal por el actor Sr. Porfirio , con fundamento en el artículo 68,apartado 3, en relación con el apartado 2, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en este caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , condenando al demandado al pago de la cantidad de 37.050'55 ?, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios por la no ocupación por la persona para quien se reclamó la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM002 , de Barcelona, arrendada al actor en virtud del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de agosto de 1996, y que fue resuelto por la denegación de la prórroga forzosa, por causa de necesidad, por la Sentencia de 3 de noviembre de 2004 dictada por esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona , en el rollo de apelación nº 316/04, alegando el apelante, en primer lugar, la caducidad de la acción.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, de acuerdo con el artículo 68,2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, puede el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo.

Es decir que, para que sea aplicable la norma del artículo 68,2 es preciso, en primer lugar, que la vivienda haya sido ocupada algún tiempo por el arrendador o la persona para la que se pidió y denegó la prórroga, ya que en caso contrario, si nunca se ocupó, sólo puede fundarse en el artículo 68,1 ; y, en segundo lugar, que sea arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, los interrogatorios de los litigantes, la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario, que la vivienda fue desalojada por el actor mediante la entrega de las llaves, con fecha 24 de febrero de 2005 (doc 5 de la demanda); que la vivienda no fue ocupada por la persona para quien se reclamó, el demandado Sr. Jesús Carlos , en los tres meses posteriores al desalojo; y que la vivienda fue vendida por su propietario, en escritura pública de fecha 2 de mayo de 2006, a un tercero (doc 6 de la demanda).

En consecuencia, se da en este caso el supuesto del artículo 68,1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , según el cual, si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, puede el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistente el contrato primitivo.

Así, en relación con la norma que sirve de fundamento a la pretensión de la demanda principal, es doctrina reiterada (Sentencias de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictadas en los rollos de apelación nº 390/97 y 811/00 ) que el plazo de tres meses para la ocupación de la vivienda debe ser interpretado, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 3 del Código Civil , atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad de la norma legal, que es la de sancionar el fraude que puede haberse cometido cuando no existió realmente la necesidad que motivó la resolución del contrato de arrendamiento, de modo que no es aplicable cuando la ocupación deviene imposible o ha de demorarse por causas ajenas a la voluntad del arrendador o de la persona para quien se solicitó la vivienda, admitiendo la ocupación requerida legalmente una serie de matizaciones, de modo que, por un lado, la ocupación no supone cualquier acto formal posesorio o dispositivo de la cosa, como puede ser, por ejemplo, el mero traslado de muebles o la realización de obras que, concluidas en tal plazo, no vayan seguidas de una ocupación posterior, debiendo por el contrario ejecutarse los actos con la finalidad de constituir la vivienda en hogar familiar, sin perjuicio de las causas que justifiquen la no ocupación, como la enfermedad, el retraso no imputable en la realización de las obras que pueden dilatarse por el tiempo necesario para el acondicionamiento a que legítimamente se aspira, sin que pueda imponerse una forma de habitación no deseada y semejante a la que disfrutaba el inquilino anterior, incompatible con el legítimo derecho que corresponde al propietario de la vivienda o a la persona autorizada a realizar dichas obras (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1956, 17 de mayo de 1967, y 13 de diciembre de 1967 ); y, por otro lado, tampoco el término "ocupar" debe entenderse como sinónimo de "habitar", entendiéndose por el contrario que hay ocupación por cualquier actividad posesoria sobre la vivienda, siempre que denote la inequívoca voluntad o el decidido propósito de habitarla conforme a su destino, poniéndose en relación con la causa de necesidad alegada y estimada para resolver el contrato, cuales son la iniciación de obras necesarias para la modificación o adaptación de la vivienda dentro del plazo legal, que revelan el propósito de habitarla, aún cuando la duración de las mismas impida la efectiva ocupación dentro del corto período legal señalado en el artículo 68,1 .

En este caso, según lo expuesto, no hubo ocupación de la persona para quien se reclamó la vivienda, y tampoco puede estimarse claramente probado que se realizara por el demandado cualquier actividad que permita alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, de su propósito de habitarla, dentro de los tres meses siguientes al desalojo del arrendatario, concurriendo por lo tanto los requisitos para la recuperación de la vivienda con fundamento en el artículo 68,1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Ahora bien, ejercitada en este caso únicamente la acción de resarcimiento de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 68,3 del Texto Refundido de 1964 , es doctrina comúnmente admitida (Sentencias de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictadas en los rollos de apelación nº 41/1998, 1351/1999, y 180/06, y en el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de septiembre de 2005 ), que la acción de daños y perjuicios del artículo 68,3 es accesoria y está subordinada a la prosperabilidad de la principal, no pudiendo separarse o desgajarse de ésta pues tiene su origen o causa en ella, de ahí que de no concurrir los requisitos para que proceda la estimación de la principal, tampoco puede prosperar la accesoria, por lo que de no intentarse la recuperación dentro del término legal de los tres meses posteriores al transcurso del plazo de los tres meses posteriores al desalojo sin que la vivienda sea ocupada, no puede prosperar la acción de resarcimiento de daños y perjuicios, aún cuando ésta se encuentre sometida al plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil, según es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1964 ).

Por lo tanto, únicamente de haberse intentado la recuperación de la vivienda en los seis meses posteriores al desalojo, no siendo, en su caso, posible la recuperación, por imposibilidad física, por haberse destruido o haberse arruinado, o por imposibilidad jurídica, por haberse vendido a un tercero de buena fe, atendido que la prohibición legal del artículo 68 del Texto Refundido de 1964 no constituye una limitación de las facultades de disposición con trascendencia real sino personal (Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 26 de junio de 2003 ), podría prosperar el ejercicio de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios, sometida al plazo de prescripción general de las acciones personales de quince años del artículo 1964 del Código Civil.

En este caso, producida la desocupación por el arrendatario con fecha 24 de febrero de 2005, no consta que intentara la recuperación o el resarcimiento de daños y perjuicios hasta la presentación de la demanda que es objeto de estos autos, que fue presentada en el Decanato con fecha 22 de febrero de 2008.

En consecuencia, habiendo transcurrido sobradamente el plazo legal para el ejercicio de la pretensión de resarcimiento que es objeto de la demanda principal, procede en definitiva la desestimación de la demanda, y por consiguiente la estimación del motivo de la apelación del demandado.

SEGUNDO.- Apela además el demandado y actor reconvencional Sr. Jesús Carlos el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestimó la reconvención en reclamación de la cantidad de 48.745 ? en concepto de resarcimiento daños, que afirma el apelante y actor en la reconvención que han sido causados por el arrendatario en la vivienda arrendada de la que fue desalojado.

En cuanto a los daños en la vivienda arrendada, es cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555,2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Ahora bien, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561 , en relación con el artículo 1555,2º del Código Civil .

En este caso, resulta de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la vivienda está ocupada por el demandado en la reconvención desde la celebración del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de agosto de 1966, y que, en la actualidad, ni la instalación eléctrica, ni la de gas, cumplen la normativa vigente, según el informe de "M.Font e Hijos,S.A.", de 4 de abril de 2005, y el Acta de inspección de la ECA-EIC, de 18 de enero de 2006 (docs 2 y 4 de la reconvención).

Ahora bien, de acuerdo el artículo 107 del Texto Refundido de 1964 , son a cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido; y el artículo 1554,2º del Código Civil obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido.

Por otro lado, alegada por la parte demandante en la reconvención la existencia de daños en la vivienda arrendada imputables al arrendatario, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004; RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997, y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001, y 23 de marzo de 2007; RJA 3189/2001, y 2317/2007 ), lo que no ocurre en el presente supuesto.

Por el contrario, en este caso, no puede estimarse claramente probado por la parte actora en la reconvención la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada, que fueran imputables al arrendatario, por cuanto la única prueba relevante propuesta ha consistido en el Acta notarial, de 15 de diciembre de 2005 (doc 5 de la reconvención), elaborada más de nueve mes después de la devolución de la posesión por el arrendatario, no habiéndose aportado ninguna otra prueba documental de la que resulte el estado de la vivienda a la terminación del arriendo, no habiendo constancia por otro lado de ninguna objeción, queja, o reclamación del arrendador en el momento de la entrega de las llaves, que se produjo el 24 de febrero de 2005, o en cualquier otro momento posterior, en los más de tres años transcurridos desde la recuperación de la posesión, y hasta la formulación en los presentes autos de la reconvención, presentada en el Juzgado el 15 de abril de 2008 , junto con la contestación a la demanda principal en reclamación del resarcimiento de daños y perjuicios formulada por el arrendatario.

Por lo demás, en cuanto al presupuesto de "M.Font e Hijos,S.A.", de 6 de abril de 2005, por el importe de 48.745 ? reclamado en la reconvención, y que es aportado por el actor reconvencional (doc 3 de la reconvención), es un presupuesto para la reforma integral de la vivienda que incluye, no sólo una instalación eléctrica, de fontanería, y de gas completamente nueva, sino también la instalación de calefacción, la completa reforma de la cocina, trabajos de albañilería, la completa rehabilitación de los cuartos de baño, la instalación de parqué flotante en todo el piso, y la sustitución de las ventanas y puertas exteriores por cerramientos de aluminio en blanco y doble cámara, partidas que exceden por completo del concepto de reparación, y se adentran en el de rehabilitación o reconstrucción que, en ningún caso, podría ponerse a cargo del arrendatario desalojado de la vivienda arrendada, por cuanto la finalidad de la reparación que al perjudicado conceden los artículos 1101, 1902, y concordantes del Código Civil , es la de que quede resarcido y restaurado al estado de cosas existente con anterioridad al evento dañoso, de modo que la determinación del menoscabo sufrido en el patrimonio afectado por el pretendido acto lesivo, ha de hacerse con el fin de conseguir el exacto restablecimiento de aquél, para colocarlo en el mismo estado que mantenía con anterioridad al evento dañoso.

En consecuencia, no puede estimarse cumplidamente probada la existencia de daños en la vivienda arrendada que puedan ser claramente imputados al demandado en la reconvención, procediendo por lo tanto la desestimación de la reconvención, y por consiguiente la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398,1 la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la demanda principal y de la reconvención, procede la imposición de las costas de la primera instancia, en cuanto a la demanda principal al demandante, y en cuanto a la reconvención al actor reconvencional.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,2 la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por el demandado y actor reconvencional D. Jesús Carlos , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 5 de noviembre de 2008 dictada en los autos nº 217/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona , acordando la DESESTIMACIÓN de la demanda formulada por D. Porfirio , y la DESESTIMACIÓN de la reconvención formulada por D. Jesús Carlos , con imposición de las costas de la primera instancia, en cuanto a la demanda principal al demandante, y en cuanto a la reconvención al actor reconvencional, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.