Sentencia CIVIL Nº 668/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 803/2019 de 30 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0812142120188194297

Recurso de apelación 803/2019 -3

Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 1038/2018

Parte recurrente/Solicitante: Estibaliz

Procurador/a: Dianne Paola Suarez Villa

Abogado/a: Cristina López Padilla

Parte recurrida: Filomena

Procurador/a: Eva Maria Viudez Castro

Abogado/a: JOSEP FRANCESC CONESA MOLINA

SENTENCIA Nº 668/2020

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 30 de septiembre de 2020

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 30 de agosto de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 1038/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Dianne Paola Suarez Villa, en nombre y representación de Estibaliz contra Sentencia - 06/04/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Eva Maria Viudez Castro, en nombre y representación de Filomena.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por Filomena contra Estibaliz DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de arrendamiento por impago de la renta de la vivienda sita en Premiá de Mar (C.P. 08330), CALLE000, no NUM000. condenando a la demandada a que en el término legal deje la finca objeto del presente procedimiento totalmente libre, vacua y expedita a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento, en la fecha fijada en autos así como al pago de la suma de 480 euros, sin perjuicio de su liquidación con las cuantia consignada y pagada durante el transcurso del procedimiento conforme a lo expresado en el fundamento de derecho sexto de esta resolución, así como más el importe de las rentas y cantidades asimiladas a la renta que se devenguen con posterioridad a la presente resolución si resultan impagadas hasta la fecha de efectiva entrega de la posesión de la finca arrendada a la parte actora tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la ultima mensualidad reclamada al presentar la demanda. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte demandada.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal de desahucio por impago de cantidades asimiladas a la renta a la que se acumulaba la acción de reclamación de las cantidades asimiladas debidas e impagadas (y las que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión), todo ello en relación al contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Premià de Mar, contrato suscrito entre el esposo de la demandante Don Florencio (fallecido en el año 2016) y la arrendataria demandada DOÑA Estibaliz en fecha 1 de mayo de 1984, y en el que se pactó un precio de ciento dos mil pesetas anuales, pagaderas por meses anticipados que deberían hacerse efectivos al arrendador en los cinco primeros días de cada mes. Con posterioridad la renta se actualizó a 385 euros mensuales.

La demanda se interpuso por la representación procesal de DOÑA Filomena, propietaria (por título de herencia) de la expresada finca, titularidad que no se discute y en todo caso acredita con la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia que acompaña a su demanda (doc. nº 2).

En la demanda se alegaba que la inquilina, esto es, la demandada DOÑA Estibaliz, había incumplido su obligación de pago de la tasa anual de residuos que por contrato le correspondía (cláusula cuarta). Así, la actora manifestaba que, al tiempo de interponer la demanda, la señora Estibaliz adeudaba un total de 480 euros por los recibos impagados de la tasa de basuras de los años 2014 a 2018 ambos incluidos (ver desglose en la demanda y documentos adjuntos).

En conclusión la demanda se basa en la inefectividad de las cantidades asimiladas señaladas, por importe global de 480 euros, y se reclaman además, por la demandante señora Filomena, el abono de las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen y resulten impagadas desde la demanda hasta el completo desalojo de la finca por la demandada.

Con carácter previo a la interposición de la demanda, la actora, en fecha 18 de enero de 2017 requirió de pago a la demandada mediante burofax, que fue recibido por esta el 23 de enero del mismo año, en el que, entre otras cosas, se le reclamaban las tasas de basuras debidas hasta entonces, correspondientes a los años 2014, 2015 y 2016 por un importe total de 290 euros. La arrendataria demandada se opuso al pago de la cantidad reclamada, remitiendo burofax de fecha 16 de febrero de 2017, que no obtuvo respuesta por la arrendadora.

La demanda se interpuso el 14 de septiembre de 2018, y en ella se advertía de manera expresa que no existía la posibilidad de enervar la acción de desahucio.

Admitida la demanda y habiendo solicitado la demandada señora Estibaliz asistencia jurídica gratuita, aportó resguardo acreditativo de haber consignado la suma debida (480 euros) con fecha 24 de diciembre de 2018, y presentó escrito de contestación a la demanda oponiéndose a las pretensiones dirigidas de contrario.

Seguido el juicio por sus trámites, tras la celebración de vista, el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Mataró dictó sentencia en fecha 6 de abril de 2019 que estimó la demanda y acordó la resolución del contrato de arrendamiento, dando lugar al desahucio solicitado de la expresada finca y condenando a la demandada al pago de la suma adeudada de 480 euros (sin perjuicio de su liquidación con la cuantía consignada durante el procedimiento), así como al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen y resulten impagadas con posterioridad a la sentencia y hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca arrendada a la parte actora, y todo ello con imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Frente a dicha resolución se alza la demandada señora Estibaliz quien, tras manifestar (y probar) que se encuentra al corriente de pago de la renta arrendaticia (a los efectos del artículo 449.1 de la LEC ) reitera los mismos argumentos de oposición alegados en la primera instancia.

La parte demandante DOÑA Filomena presenta escrito de impugnación del recurso, mostrando su conformidad con la sentencia dictada en primera instancia, cuya confirmación solicita.

SEGUNDO.-Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por las partes (la demandada señora Estibaliz en la condición de arrendataria, y el esposo ya fallecido de la demandante, Don Florencio, como parte arrendadora) en fecha 1 de mayo de 1984, y por ello sometido a las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,por así establecerlo la Disposición Transitoria Segunda letra A) apartado 1º de la LAU de 1994 ('Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria').

Se ejercita por la arrendadora DOÑA Filomena una acción de resolución contractual por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta (tasa de basura de los años 2014 a 2018) a la que se acumula la acción de reclamación de tales cantidades impagadas (480 euros) más las que se devenguen desde la fecha de la demanda hasta la efectiva entrega de la posesión por la arrendataria.

Se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente ( art.17 LAU ) establecido, después de presentada la demanda (litispendencia). Por tanto, no cabe hablar de 'mero retraso' en el pago, ni determina el incumplimiento una voluntad obstativa o deliberadamente rebelde.

El Tribunal Supremo parte de un concepto amplio de renta, definiéndola como'todo' aquello a cuyo pago venga obligado el arrendatario, de manera que cualquier impago dará lugar la concurrencia de causa resolutoria. Tanto en contratos sometidos al TRLAU 64 (art. 114.1 º, renta y cantidades asimiladas) como a la LAU 94 (art. 27.2.a , renta y cantidades debidas). Entre tales asimiladas, el IBI, la repercusión del coste de servicios y suministros (así SSTS 12.1.2007 , 7.11.2008 , 15.6.2009 , 5.2.2010 , 18.3.2010 y 30.4.2010 , 24 (SS 866 y 867), 25 y 26 ( SS 875 y 877).9.2008, 3 y 8.10.2008 , 10.3.2010 , 30.4.2010 , 15.6.2010 , 7.7.2010 , 12.7.2011 , 10.11.2011 , STS 24.7.2008 , 9-9-2011 , STS 23.5.2014 ,...entre otras.

Concretamente, el importe de la tasa de recogida de basuras se considera una actividad asimilada a la renta de acuerdo con el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , al corresponderle por mandato legal al inquilino pagar tal cantidad de acuerdo con la legislación tributaria. En consecuencia, el impago de tal obligación constituye una causa de resolución del contrato. Así, la STS 749/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Diciembre de 2015, en el sentido de que en relación con el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , Ley 29/1994 en relación con el apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda y art. 24 de la Constitución , en relación con la infracción del art. 10.5 de la LAU de 1994 , en relación a la Disposición Transitoria 2ªsobre la consideración de servicios y suministros a efectos de impago, es causa de resolución contractual, tomando como referencia la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre el impago por el arrendatario del importe del impuesto sobre bienes inmuebles y del coste de los servicios y suministros a que viene obligado -en arrendamientos regidos por el LAU de 1964- según la disposición transitoria segunda, apartado C ) 10.2 y 10.5 de la LAU de 1994 , se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable.

Por otro lado, dice aquella sentencia, que la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( art. 3 CC ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la LAU de 1964 ha de comprender actualmente tanto el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles como el del coste de los servicios y suministros, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU de 1964, opere la resolución para los primeros -a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos, amparados por un derecho de prórroga indefinido y en los que, por tanto, la máxima protección concedida al arrendatario debe verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

La aplicación de dicha doctrina al presente caso determina la consideración del importe de la tasa de recogida de basuras como cantidad asimilada a la renta en los términos del art. 114.1ª LAU de 1964 , ya que su pago ha de asumirlo el arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como por mandato legal. El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece en sus arts. 23 y 20.4 que el sujeto pasivo de la tasa por la recogida de residuos sólidos urbanos, tratamiento y eliminación de estos, en concepto de contribuyente, lo es la persona física o jurídica que resulte beneficiada por el referido servicio. En particular, especifica el art. 23.2que '[t]endrán la condición de sustitutos del contribuyente: a) En las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios'.

Sentado lo anterior, es un hecho carente de controversia, que a fecha de interposición de la demanda de desahucio (14 de septiembre de 2018) no se hallaban abonadas las tasas de basuras correspondientes a los años 2014 a 2018 (ambas anualidades incluidas), cuyo pago correspondía a la parte arrendataria en virtud de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, el Tribunal Supremo, en sentencia de la Sala de lo Civil de fecha 18 de abril de 2013 que consagró definitivamente la aplicación del artículo 101 del TR LAU 1964 a los arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, advertía que; 'El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificación del IBI, cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894/2007 , en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964 , sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda .

Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación'.

Dispone el artículo 101 del TR LAU 1964 que '1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo. 2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes:

1ª. El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que a su juicio deba pagar este como aumento de renta y la causa de ello.

2ª. Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3ª. Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente periodo de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto y su pago será obligatorio pata el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.

4ª. No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo podrá aquel pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.

5ª. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y esta fuere legitima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquel. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido'.

Así las cosas, conforme al núm. 2º del artículo 101 TRLAU 1964 , hecha por el arrendador al arrendatario la notificación escrita de la cantidad que, a su juicio deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario podrá adoptar las siguientes posturas: 1ª) Aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

En el presente caso, resulta de lo actuado;

1º) Que el contrato de arrendamiento de vivienda cuya resolución por causa de impago se pretende data de fecha 1 de mayo de 1984, estableciéndose en él un precio de 102.000 pesetas anuales, pagadero por meses anticipados los primeros cinco días de cada mes, y siendo de cargo del arrendatario, según la cláusula cuarta del contrato, el pago de los consumos de agua, gas, electricidad y la recogida de las basuras.

2º) Que la parte arrendadora DOÑA Filomena (subrogada en el contrato tras la muerte de su esposo el señor Florencio, en el año 2016), mediante burofax de fecha 18 de enero de 2017, entregado a la arrendataria demandada en fecha 23 de enero de 2017, reclamó a esta, señora Estibaliz, el importe de las tasas de basuras devengadas y no abonadas, de los años 2014, 2015 y 2016, que ascendía a la cantidad de 290 euros.

3º) Que la arrendataria señora Estibaliz, respondió a dicho requerimiento, enviando burofax a la arrendadora, en fecha 16 de febrero de 2017 (esto es, dentro de los 30 días siguientes a la recepción del burofax de la demandante) en el cual se oponía manifiestamente al pago de la cantidad reclamada, alegando la existencia de un pacto verbal con el arrendador fallecido Don Florencio, que la exoneraba del pago de la tasa de basura como contraprestación del incremento de la renta más allá de lo que procedería conforme al IPC. Reclamaba asimismo, la arrendataria, en su burofax, la entrega de los justificantes acreditativos del devengo y del efectivo pago de tales tasas por la parte arrendadora.

Este burofax no fue contestado por la parte arrendadora.

4º) Que en fecha 14 de septiembre de 2018 la arrendadora DOÑA Filomena interpuso la demanda que nos ocupa, interesando la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 1984 por falta de pago de las tasas de basura de los años 2014 a 2018 por importe de 480 euros, y acumulando la acción de reclamación de dicha cantidad asimilada adeudada, más las rentas y cantidades que se devengasen hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca.

5º) Que la arrendataria demandada señora Estibaliz, recibida la demanda y sus documentos, procedió a consignar la suma adeudada (480 euros) en la cuenta de consignaciones y depósitos del Juzgado, en fecha 24 de diciembre de 2018 y por tanto, dentro del plazo de los 10 días otorgado para ello.

Es decir, en el presente caso, la arrendataria señora Estibaliz se opuso expresamente a las tasas de basuras reclamadas por la arrendadora demandante en burofax de 18 de enero de 2017, por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el invocado artículo 101, ante la oposición de la arrendataria, la arrendadora señora Filomena podía: (1) Aceptarla totalmente en sus términos; (2) rectificar o subsanar las deficiencias de la primera notificación con el fin de aplicarla a mensualidades posteriores; (3) acudir a los Tribunales a fin de conseguir por la vía judicial la correspondiente declaración y la reclamación de las diferencias desde el día que debieron ser satisfechas, o bien; (4) de ser la oposición ilegítima y temeraria optar por la resolución del contrato. Lo que no podía (no puede) la arrendadora es pretender la resolución contractual, con base en el impago de una cantidad cuya pertinencia, discutida por la arrendataria, aún no ha sido debidamente declarada en el juicio correspondiente.

Dicho de otro modo, habiendo contestado la inquilina señora Estibaliz oponiéndose a las cantidades reclamadas, y no habiéndose producido, por tanto, la aceptación expresa o tácita de la elevación pretendida por la parte arrendadora, lo procedente era acudir al juicio pertinente para su determinación o ejercitar la acción que estimara oportuna al amparo del artículo 101 TRLAU 64, pero no le faculta para acudir al sumario juicio de desahucio por falta de pago de la renta, según la doctrina expuesta.

Además, aun cuando la arrendadora hubiera ejercitado una acción al amparo del artículo 101 TRLAU 64,habiendo consignado la arrendataria demandada, la cantidad íntegra reclamada por la parte arrendadora (480 euros) dentro del plazo para la contestación, no procedería la resolución del contrato (ex artículo 101.5º in fine TR LAU 1964 ).

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de fecha 22 de abril de 2015 ,explicaba; '(...) la sentencia razona adecuadamente para precisar que la demandada no está obligada al pago de las cantidades que se le reclaman si no es con un previa determinación y justificación documental de su origen, teniendo en cuenta sobre todo que una discrepancia sobre la procedencia o justificación de ciertos gastos cuyo pago se imputa a la arrendataria no debe dar lugar a la resolución del contrato y consiguientedesahucio, incluso en el caso de que finalmente de decidiera que la arrendadora tenía derecho a su cobro'; (...) 'En cuanto a las infracciones de carácter sustantivo que se denuncian carecen de sentido las referidas a las normas que regulan la consignación - artículos 1176Legislación citadaCC art. 1176 , 1177Legislación citadaCC art. 1177 , 1178Legislación citadaCC art. 1178 y 1180 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1180 - pues la Audiencia no han entendido que las consignaciones efectuadas comporten una extinción de la deuda con carácter liberatorio de la obligación de la arrendataria, para lo que sería necesaria efectivamente la concurrencia rigurosa de los requisitos establecidos en el Código Civil , sino que ha considerado - atendiendo a la finalidad de las normas que regulan la resolución del arrendamiento por impago de renta y cantidades asimiladas- que en el caso no concurre una actuación de la demandada que revele un claro incumplimiento de sus obligaciones, sino una discrepancia en cuanto a la justificación de las cantidades exigidas que en forma alguna puede dar lugar a la resolución del contrato arrendaticio';y finalmente, ' (...) lo que considera la Audiencia con acierto es que la fijación unilateral por el arrendador de las cantidades asimiladasa renta y la exigencia de su pago no comporta por sí la obligación del arrendatario de llevarlo a cabo cuando no está de acuerdo o no se le han justificado adecuadamente las razones de dicha exigencia.

En definitiva, no cabe considerar infringidas dichas normas ni la jurisprudencia que se cita como interpretadora de las mismas, pues en ningún caso dicha jurisprudencia ha determinado la obligación inexcusable del arrendatario de pagar la totalidad de lo exigido por el arrendador y reclamar posteriormente, en su caso, la devolución de lo cobrado indebidamente (...)'.

Se extrae así, de la citada resolución de nuestro Alto Tribunal; (1) que la falta de justificación de la renta y cantidades asimiladas por el arrendador comporta la no obligación de pago por el arrendatario, no procediendo la resolución; y (2) que 'no procede el desahucio cuando se discute la cuantía de los gastos repercutibles fijados unilateralmente por el arrendador, discutidas por el arrendatario, con voluntad de cumplimiento por parte de este (consignación de renta), existiendo sólo discrepancias en cuanto a la justificación de las cantidades reclamadas'.

En virtud de lo expuesto, con estimación de este motivo de apelación de la demandada señora Estibaliz, debe revocarse el pronunciamiento de instancia, desestimando la acción de desahucio por falta de pago, al no concurrir la causa resolutoria que se pretende.

Nos centramos, a continuación, en la acción de reclamación de cantidad asimismo ejercitada en la demanda.

TERCERO.-Acumulada a la anterior, en virtud de lo previsto en el artículo 438.3.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , se ejercita por la parte demandante señora Filomena acción de reclamación de las cantidades asimiladas a la renta, consistentes en las tasas de basura de los años 2014 a 2018 (ambos incluidos) por importe total de 480 euros, resultando de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, el impago por la parte demandada señora Estibaliz de las referidas cantidades asimiladas a la renta por el importe reclamado.

La sentencia de primer grado, partiendo de la inexistencia de prueba del pacto verbal alegado por la arrendataria demandada y ante la evidencia del impago de las sumas reclamadas, estima también esta acción acumulada y condena a la demandada al pago de los 480 euros reclamados en la demanda (sin perjuicio de ulterior liquidación, atendiendo a la consignación de la cifra en la cuenta del Juzgado), así como al abono de 'las rentas o cantidades asimiladas a las rentas, futuras, esto es, aquéllas que resulten vencidas e impagadas hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada a la parte actora, en virtud de lo dispuesto en el artículo 220 LEC, tomando como base para la liquidación el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

Este pronunciamiento es impugnado por la demandada apelante, señora Estibaliz, que alega, aun sin invocarlo expresamente, error en la valoración de la prueba, al señalar que la juzgadora a quo no tiene en cuenta sus alegaciones ni el contexto en que se desarrolló la relación arrendaticia; que vienen a demostrar la existencia de un pacto verbal (de condonación del pago de la tasa de basuras) con el anterior propietario y arrendador de la finca (señor Florencio, ya fallecido), y la consiguiente inexistencia de incumplimiento de sus obligaciones contractuales por la demandada, que no debe, por consiguiente, los 480 euros de las tasas de basura reclamados en la demanda.

Insiste así, la demandada señora Estibaliz, en su recurso, en los argumentos que aquí siguen: (a) Que por parte de la misma se ha venido abonando la renta puntualmente a la parte arrendadora durante los más de 35 años que lleva residiendo en la vivienda arrendada; (b) que jamás la parte arrendadora le había reclamado el pago de la tasa de basura, lo que demuestra la existencia del pacto verbal invocado por la arrendataria; (c) que era habitual entre las partes el llegar a acuerdos verbalmente, como por ejemplo el abono de 10 euros más en cada renta mensual por parte de la arrendataria, como pago de las obras realizadas por la parte arrendadora en el año 2013, acuerdo este que siempre ha cumplido la señora Estibaliz pese a no constar por escrito en documento alguno; (d) y que existe un evidente interés de la demandante señora Filomena en vender la finca arrendada y en librarse para ello del contrato de arrendamiento existente sobre la misma (del año 1984 y por ello sometido a la prórroga forzosa), habiendo contactado telefónicamente durante meses (en el año 2016) la gestora de la propiedad con la apelante, tratando de firmar un nuevo contrato de arrendamiento sobre la vivienda sometido a las nuevas normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos precisamente para acabar con la prórroga forzosa del vigente contrato. Asimismo, apunta la apelante, que la intención de vender la finca objeto de litigio, ya fue comunicada por la propia arrendadora en el burofax remitido a la demandada con fecha 18 de enero de 2017.

Una vez examinados en esta alzada los autos elevados, lo cierto es que el alegado pacto verbal de condonación de la tasa de basuras no queda en absoluto acreditado.

Trata de fundamentar su posición la demandada (ahora apelante) en los documentos siguientes, que acompaña a su escrito de contestación a la demanda: (1) Burofax remitido a la propiedad en fecha 16 de febrero de 2017, como respuesta al previo burofax enviado por la propiedad el 18 de enero del mismo año, en el que le indica, la señora Estibaliz, en relación a las tasas de basuras reclamadas; que todavía no ha recibido los justificantes de tales pagos a fin de comprobar la corrección de los importes que se le reclaman, y que, en cualquier caso, no está conforme con el pago de dicha tasa, en tanto en cuanto, había alcanzado un pacto verbal con el anterior propietario señor Florencio, en virtud del cual la arrendataria demandada no debía abonar la tasa de basura (establecida a su cargo según cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito en el año 1984) por cuanto se le había incrementado la renta mensual en más de lo que correspondería según el IPC; y existiendo además, otro acuerdo verbal alcanzado con el arrendador fallecido, consistente en el abono por parte de la arrendataria de 10 euros más de renta al mes, a fin de compensar las obras llevadas a cabo por la propiedad en el año 2013, que la demandada venía cumpliendo escrupulosamente desde hacía años. (2) Y también se acompañan al escrito de demanda, los recibos acreditativos del pago puntual de las rentas arrendaticias así como de los 10 euros extras cada mes, por parte de la demandada apelante señora Estibaliz.

No demuestra, sin embargo, la parte arrendataria, el pretendido incremento de la renta ('por encima de lo que correspondería de acuerdo con la variación del IPC') que, en un momento identificado de la vida del contrato (firmado el 1 de mayo de 1984) determinó, en contraprestación, la condonación del pago de la tasa de basuras por parte del arrendador; siendo que además, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de vivienda se determinaba específicamente que'(...) cada dos años se hará la oportuna revisión del alquiler, pudiendo aumentar el mismo según el aumento oficial del coste de la vivienda', es decir, no se hacía referencia alguna a la variable invocada del IPC.

Tampoco se acredita, por la señora Estibaliz, el abono de esta tasa de residuos por su parte, con anterioridad al acuerdo verbal pretendidamente alcanzado con el arrendador fallecido, no existiendo pues, constancia alguna, de esos dos momentos (pre y post pacto verbal) en la relación arrendaticia.

Y el argumento de la no repercusión de esta tasa de basuras, durante años, por la parte arrendador, no resulta en modo alguno suficiente, dado que es doctrina consolidada y unánime la que determina que 'la inactividad del arrendador no conlleva renuncia de derechos, por lo que sí procede, en efecto, la repercusión de suministros y servicios pasados varios años'. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 30 de octubre de 2013 advertía lo que sigue; 'Se alega que desde 1996 hasta 2004 no se intentó repercutir suministros y servicios alguno, por lo que al repercutirlos tras el año 2004 incurre en contradicción con sus propios actos.

En la sentencia recurrida se declara que no se aprecia renunciaalguna por parte de la arrendadora, sino que comenzó a cursar recibos por obras recientes, y suministros, todo ello coincidente con el cambio de administrador, resultando que el anterior administrador era, además, arrendatario de un local, por lo que la sentencia cuestiona su objetividad.

Esta Sala debe declarar que la inactividaddel arrendadorno conlleva, necesariamente, renunciade sus derechos ni la creación de una expectativa razonable en el arrendatario, sino una ventaja temporal que no tiene porqué convertirse en perpetua ( STS 12- 5-2011, rec. 1002/2007Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 991ª, 12/05/2011 (rec. 1002/2007 )Doctrina sobre la inactividad del arrendador.).

Establece la Jurisprudencia:

El principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente -- sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990 , 5 Mar. 1991 , 4 Jun . y 30 Oct. 1992 , 12 y 13 Abr . y 20 May. 1993 , 17 Dic. 1994 , 31 Ene ., 30 May . y 30 Oct. 1995 , 21 Nov. 1996 , 29 y 30 Abr ., 12 May ., 15 Jul ., 30 Sep Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1 ª, 30/09/1998 (rec. 1547/1994 )Principio de buena fe y exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico. . y 30 Nov. 1998 , 4 Ene Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 04/01/1999 (rec. 1934/1994)Principio de buena fe y exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico. ., 13 Jul ., 1 Oct . y 16 Nov. 1999 23 May ., 25 Jul . y 25 Oct. 2000 , 27 Feb ., 16 Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 16/04/2001 (rec. 740/1996)Doctrina sobre los actos propios. y 24 Abr . y 7 May. 2001, y un largo etcétera.

En conclusión, no se han violado los preceptos mencionados ni la doctrina de los actos propios'.

Sentado lo anterior, tiene declarado esta Sala que; es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1254, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1258, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del convenio, según los preceptos de los artículos 1261Legislación citadaCC art. 1261 y 1262 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1262.

Aunque, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987 , 30 de Septiembre de 1988 , 23 de Noviembre de 1989 , y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278Legislación citadaCC art. 1278 y 1279 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1279, las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem', sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos delLegislación citadaCC art. 1280 artículo 1261 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1261, sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical, por el antiguo artículo 1248 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1248, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Legislación citadaLEC art. 376, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En el presente caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho, positivo y extintivo, a su cargo, del pretendido acuerdo de condonación, de conformidad con lo dispuesto en la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento CivilLegislación citadaLEC art. 217,no puede estimarse que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo, por no haber propuesto ninguna prueba, en la primera instancia, o en la segunda instancia.

Por el contrario, habiéndose celebrado vista en la primera instancia, pero sin que se hayan practicado otras pruebas distintas de la prueba documental aportada por cada parte junto a sus escritos de demanda y de contestación, resulta de la misma; (a) que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes se preveía que 'El arrendatario se obliga a conservar en buen estado la finca, igualmente se obliga a satisfacer los consumos de agua, gas, electricidad, y la recogida de basuras',y (b) que las cantidades desglosadas y reclamadas en concepto de tasa de basuras en la demanda, se corresponden, en efecto, con las reflejadas en los recibos acompañados a dicho escrito por la demandante.

En este sentido, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281Legislación citadaCC art. 1281 a 1289 ambos inclusive del Código CivilLegislación citadaCC art. 1289,constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un convenio no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1282, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al convenio; o la del artículo 1283 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1283, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un convenio, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

Y, en el caso de autos, no se ha producido ninguna otra prueba de actos anteriores, coetáneos, o posteriores a la firma del contrato de arrendamiento, que permitan alcanzar la conclusión probatoria, en su caso presuntiva, de la existencia del pretendido acuerdo decondonaciónde la tasa de residuos, a cambio del incremento excesivo de la renta, por parte del arrendador a la parte arrendataria.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que, únicamente, son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ; RJA 291/1995 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 27-03-1995 ( rec. 2715/1992 ), 6821/1996 , y 5230/2002 ).

En consecuencia, procede la desestimación de este motivo de apelación de la demandada señora Estibaliz, y la confirmación, en este punto, del pronunciamiento (de condena) de la sentencia de instancia.

CUARTO.-Dada la estimación parcial del recurso, no ha lugar a efectuar expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada (ex artículo 398 LEC ).

Y la estimación asimismo, parcial, de la demanda, determina la no imposición de costas procesales en la primera instancia (ex artículo 394.2 LEC )

En virtud de lo expuesto, vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTEel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada DOÑA Estibaliz contra la sentencia nº 80/2019 dictada en fecha 6 de abril de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Mataró en autos de Juicio Ordinario número 1038/2018 de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS EN PARTEdicha resolución y, en su lugar, acordamos que; DESESTIMANDO LA DEMANDA DE DESAHUCIOinterpuesta por la representación procesal de DOÑA Filomena, declaramos no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 1984 por falta de pago, y ESTIMANDO LA ACCIÓN ACUMULADA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDADcondenamos a la arrendataria demandada DOÑA Estibaliz a abonar a la actora la cantidad de 480 euros, así como más el importe de las rentas y cantidades asimiladas a la renta que se devenguen con posterioridad a la presente resolución si resultan impagadas hasta la fecha de efectiva entrega de la posesión de la finca arrendada a la parte actora tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

No se hace expresa imposición de las costas procesales causadas en la primera ni en la segunda instancia.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).