Sentencia Civil Nº 67/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 250/2008 de 20 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00067/2009

Rollo de apelación civil núm. 250/08

Jdo. 1ª Inst. Nº 1 Santiago

Autos de juicio ordinario núm. 919/06

S E N T E N C I A Nº 67/09

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Sexta

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL PANTIN REIGADA - PRESIDENTE

D. JOSE GOMEZ REY

Dña. Mª DEL CARMEN VILARIÑO LOPEZ

En Santiago de Compostela, a veinte de febrero de dos mil nueve.

Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de A Coruña con sede en esta Ciudad, integrada por los Señores Magistrados cuyos nombres al margen se relacionan, los presentes autos de juicio ordinario 919/06, sustanciados en el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Santiago de Compostela, y que ante la Audiencia Provincial pendían en grado de apelación, seguidos entre partes; de la una, como demandante-apelado, TORREIRO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L.; y, de la otra, como demandada-apelante, Dña. Teresa . Siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dña. Mª DEL CARMEN VILARIÑO LOPEZ.

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada de fecha 21 de enero de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Santiago de Compostela, cuya parte dispositiva dice como sigue:

"- FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda promovida por TORREIRO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L. como demandante, representada por la Procuradora Dña. Esperanza Alvarez y asistida por el Letrado Sr. Alberto Torreiro, frente a Dña. Teresa , representada por la Procuradora Sra. Pardo Valdés y asistida por el Letrado Don Antonio Neira Domínguez y debo declarar y declaro la resolución de contrato de arriendo de local de negocio, por causa de necesidad, sito en la Rúa del Villar nº 8-10 de esta ciudad, bajo izquierda, condenando a la demandada a que lo desaloje, previo pago por el actor de la indemnización procedente. Que la suma objeto de indemnización por el desalojo del local sea de la cuantía de 6.310,32 euros, equivalentes a dos anualidades de renta, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha suma, y debe ser indemnizada con carácter previo al abandono del local. Todo ello, con imposición de costas a la demandada".

SEGUNDO: Que notificada dicha resolución a las partes, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandada. Dándose traslado del mismo a las demás partes personadas, y emplazándolas conforme a lo establecido en el artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la representación procesal de la demandante presentó escrito de oposición a dicho recurso. De conformidad al artículo 463 de la misma Ley Procesal se remitieron los autos a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial para la resolución del recurso.

TERCERO: Recibidas las actuaciones, registrándose bajo el número 250/08, y formándose el correspondiente rollo de apelación civil, se personó en esta alzada la Procuradora Dña. MARIA PARDO VALDES en nombre y representación de Dña. Teresa en concepto de apelante, y la Procuradora Dña. Mª DEL CARMEN ESPERANZA ALVAREZ en nombre y representación de la entidad mercantil TORREIRO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L., como apelada. Por providencia de fecha 12 de mayo de 2008 se les tuvo por personadas en las respectivas representaciones, acordándose por auto de fecha 30 de julio de 2008 el recibimiento del pleito a prueba en esta instancia solicitada por la parte apelante admitiendo la testifical interesada; señalándose para la correspondiente vista el pasado día 21 de noviembre de 2008.

CUARTO: En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales, a excepción del plazo para dictar sentencia debido a los múltiples asuntos pendientes.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de instancia estima la demanda formulada contra la recurrente declarando la resolución del contrato arrendaticio de local de negocio, entendiendo acreditado la concurrencia la causa de necesidad que se recoge en el artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como supuesto de denegación de la prórroga legal, al considerar probado: que la actividad hotelera que la sociedad demandante realiza en los pisos altos del inmueble tiene pérdidas; que se ha producido una pérdida de clientela por cancelaciones de reservas por carecer el hotel de servicio de restaurante y cafetería, y no poder ofrecer esos servicios a su clientela; que el uso al que se destine la planta baja ha de ser necesariamente vinculado a la explotación hotelera, y, que, de entre los posibles usos vinculados, el de cafetería sólo puede desarrollarse en planta baja, y el de restaurante en planta baja y primera, siempre que se vinculen como único negocio; así como la posible pérdida de puestos de trabajo existentes de continuar el hotel sufriendo pérdidas, y que ello conllevaría posiblemente al cierre del establecimiento.

De los argumentos expuestos en el mismo podemos entender que se está denunciando que la juzgadora de instancia habría apreciado erróneamente la prueba practicada al considerar acreditado que la actividad desarrollada por la sociedad actora tiene pérdidas, y que no habría aplicado correctamente la doctrina jurisprudencial relativa a la denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad.

SEGUNDO: Se invocan en primer término como sustento de la pretensión revocatoria diversas resoluciones en las que, en casos de denegación de la prórroga forzosa, se apreció que existía abuso de derecho. Siempre resultará necesario para que pueda prosperar esa doctrina que, de las premisas de hecho, resulte manifiesto abuso en las circunstancias que lo determinan, es decir, las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un fin serio y legítimo y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho. El abuso de derecho supone un ejercicio del derecho que, si bien aparentemente resulta ajustado a la letra del mismo, vulnera el espíritu de la ley, y que normalmente lleva insito la ausencia de buena fe en el ejercicio del mismo. En los supuestos que se contemplan en dichas resoluciones se llegaba a la conclusión de que la situación de necesidad que se aducía no tenía una existencia real, sino que había sido artificiosamente provocada.

En el fondo de la cuestión controvertida se plantea una colisión de intereses que, en un sentido abstracto, y salvo que se aprecie un abuso de derecho, son todos ellos legítimos: por un lado, el interés del propietario arrendador de recuperar la libre disposición de un bien inmueble que le pertenece; y, por otro, el del inquilino de satisfacer las normales exigencias para la ubicación física de su negocio, objeto de protección legal en los arrendamientos celebrados con anterioridad al Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril , sobre Medidas de Política Económica en virtud de la prórroga forzosa, salvo, entre otros supuestos, que el propietario necesite el local de negocio para sí o para que la ocupen alguno de sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales, acreditando la necesidad de la ocupación, en cuyo caso el Legislador, si concurren los otros requisitos previstos en el citado artículo 70 , autoriza la resolución del contrato a instancia del propietario.

Se recogen en la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia diversas resoluciones dictadas en aplicación de la doctrina jurisprudencial recaída en interpretación de lo que, en ese supuesto de prórroga forzosa, ha entenderse por causa de necesidad, teniendo presenta que ya el propio artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dispone que "el mero deseo o la conveniencia para el arrendador de ampliar su negocio no será causa bastante para denegar la prórroga del arriendo". Dicha doctrina ha perfilado y matizado el concepto de necesidad declarando que "por necesario ha de entenderse no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin lícito y útil" (SSTS de 4 de diciembre de 1964 y 27 de enero de 1970 ), y que no puede identificarse con la que se predica en las leyes naturales, sino que ha de referirse a situaciones del hombre en relación con sus cosas, cuyo uso puede resultarle "necesario" para realizar un fin lícito y útil (STS de 11 de abril de 1955 ). Se viene declarando al respecto que, dado que el ordenamiento jurídico no nos da un concepto general de necesidad, y teniendo en cuenta que no se debe confundir con la mera conveniencia o comodidad mediante la cual el arrendador pretenda resolver el contrato eludiendo los derechos del arrendatario, se hace preciso que, en cada caso, el Juzgador atendiendo a las circunstancias que concurran, valore si existe o no verdadera necesidad, bien entendido que tal apreciación debe hacerse teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que la norma debe aplicarse (artículo 3 del Código Civil ); y que el sentido proteccionista que la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al supuesto tuvo en su origen de la figura del inquilino, decae, parcialmente, en la actualidad tras la reforma legislativa que supuso la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa a partir del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , y posteriormente la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994 .

Desde esta óptica, en casos en que la necesidad se invoca como causa de resolución de contratos de arrendamiento de vivienda, se ha dicho que el concepto de necesidad debe ser cercano al que la sociedad tiene, y que, si bien debe ser alejado del concepto de mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo estricto por los Tribunales de manera que haga ilusoria esta causa de resolución, y sí de un modo acorde a las circunstancias del caso, y a la realidad social del momento. En estos términos, entre otras, la sentencia dictada por la Sección 3ª de esta misma Audiencia Provincial en fecha 15 de enero de 2008 , y las que en ella se citan de 3 de diciembre de 1996 y 8 de enero de 1997; las sentencias de 17 de febrero de 2005 y 17 de junio de 2004 de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª); de 24 de enero de 2005 de la Audiencia Provincial de Valencia; de 16 de enero de 2002 y 30 de mayo de 2001 de la Audiencia Provincial de Vizcaya . Se dice en la sentencia de 13 de noviembre de 2006 de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife , con cita en otras de la misma Audiencia Provincial de 25 de mayo de 2001 y 24 de junio de 2002 : "De lo anterior se evidencia un cambio legislativo progresivo que se va adaptando a las nuevas exigencias sociales, y si bien se mantiene en puntos concretos en atención a la fecha del contrato la legislación de 1964, es claro que los criterios a utilizar en la interpretación que resultan del citado artículo 3.1 del Código Civil , así, la evolución legislativa, la realidad social del tiempo en que han de ser aplicada la norma y su espíritu y finalidad, llevan a apreciar una tendencia evidente a equiparar cada vez más la posición jurídica de ambas partes: arrendador e inquilino, moderando la tendencia proteccionista al arrendatario inicial". En el mismo sentido, y en un supuesto de denegación de prórroga forzosa en arrendamiento de local de negocio, declara el Tribunal Supremo en sentencia de 26 de enero de 1972 que "según con reiteración ha declarado la jurisprudencia de esta Sala, la necesidad que provoque tal resultado se determina por la falta de espacio para el normal desenvolvimiento del comercio ejercido por el arrendador en sus antiguos locales (sentencias de 16 de diciembre de 1967, 27 de octubre de 1969 y 27 de enero de 1970 ), sin que a ello se oponga la excepción contenida en el artículo 71, por ser aplicable el 70 , aun cuando aquélla proviniera del nuevo giro dado al negocio, por incorporación de actividades afines, puesto que su titular no está obligado a permanecer al margen de la evolución comercial o industrial, que no debe quedar invariable o estática (sentencias de 14 de marzo de 1962 y 11 de febrero de 1966 )".

TERCERO: En este caso en el requerimiento remitido por vía notarial a la actora en fecha 3 de agosto de 2005 se señala que el Hotel no dispone de servicio de cafetería abierta al público, ni restaurante para el público y clientes del hotel, por no ser los mismos susceptibles de apertura en las plantas altas del inmueble; que "el carecer de dichos servicios dificulta notoriamente como así se acreditaría si fuera necesario, el funcionamiento del Hotel en cuanto a su desarrollo económico (pérdida de clientela y cancelación de reservas) y va en detrimento de la ampliación de contratación de personal"; y, que "a vista de todo ello, y dado que la ubicación de la cafetería-restaurante solo puede hacerse en la planta baja del inmueble, "Torreiro de Inversiones Inmobiliarias, S.L." se ve en la obligación de denegarle la prórroga al contrato de arrendamiento del bajo izquierda, por la expresada causa.

No se ha discutido que para que el Hotel que la demandante explota en los pisos altos del inmueble pueda contar con un servicio de cafetería-restaurante se precisa disponer de la planta baja del inmueble. La licencia concedida al Hotel no contempla la actividad de cafetería-restaurante, únicamente de cafetería de uso interno. Según lo informado por el Negociado de Licencias de Obras del Ayuntamiento de Santiago (documento nº 5), teniendo en cuenta que el Plan permite el uso hotelero ocupando la totalidad del edificio, los locales en planta baja de la edificación tienen que tener un uso vinculado al uso principal de la totalidad del inmueble, en este caso un uso vinculado al uso hotelero; la actividad de cafetería o restaurante tendrían que desenvolverse en la planta baja del inmueble en el caso de la cafetería, y en la planta baja y primera, necesariamente vinculadas, en el supuesto de un restaurante, ya que el Plan Especial autoriza el uso de restaurante en la planta primera siempre que se encuentre unido a la planta baja y con el mismo uso. Esto es, según se explica en el informe pericial de D. José , tratándose de un edificio ubicado en el denominado recintos intramuros, de la redacción de la ordenanza reguladora se desprende que la cafetería sólo podría situarse en la planta baja, y el restaurante podría ocupar las plantas baja y primera, vinculadas entre si.

No se trata pues de una mejora o ampliación en los servicios o instalaciones ya existentes en el Hotel, sino dotarlo de un servicio de cafetería-restaurante del que no dispone. Y no es tampoco el caso de que el arrendador disponga o pueda disponer de otros locales para instalarlo. Los supuestos fácticos a los que se refieren las resoluciones que se recogen en el recurso son radicalmente distintos. Según se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 10 de febrero de 1998 , en ese caso, el descendiente para quien se reclamaba el local ocupaba un local en el que venía desarrollando su actividad sin problemas, señalándose además, que, mal podría justificarse la falta de espacio solventándola con el local litigioso, cuando uno y otro, pudieran tener una superficie similar. En el supuesto al que se refiere la sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 31 de enero de 2002 , según lo expuesto en la fundamentación jurídica de la misma, siendo los codemandantes y el demandado hermanos, y ejerciendo todos la misma profesión, uno de los actores y el demandado tenían establecimientos abiertos en locales contiguos, de mayor extensión al que ocupaba en arrendamiento el recurrido, en tanto que otro de los actores lo tenía abierto en otra calle, sin que constara que deseara trasladar su negocio, cerrando el que tenía abierto; estimándose en dicha resolución que no era posible entender la existencia de necesidad porque lo que se pretendía era una ampliación del negocio unida a la supresión de la competencia (ya en la sentencia de instancia se había entendido que se trataba de "conveniencia" ya que se lo que pretendía era una ampliación del negocio y aumentar la clientela, haciendo suya la del demandado). Es también distinto al supuesto al que se refiere la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1968 en la que se desestima el recurso porque el recurrente no reclamaba el local para ejercer en él actividades industriales o comerciales, sino para la guarda de los coches de su servicio particular. Según lo expuesto en la sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca de 9 de febrero de 1994 , en el caso que en ella resuelve se trataba de un supuesto en el que la demandante no necesitaba el local cuestionado para instalar su negocio de peluquería sino como local auxiliar, habiendo pasado mas de catorce años sin notar la urgencia de contar con un local auxiliar, y surgiendo la premura tras heredar aquella el local que ocupaba el demandado.

La demandada cuestiona las conclusiones a las que llega el perito judicial refrendando que el balance y las cuentas anuales presentadas por la sociedad demandante reflejan un resultado de pérdidas en la actividad de explotación del Hotel; y, acogiéndose a lo expuesto en el informe por ella aportado, realizado por D. Maximo , mantiene que la sociedad habría empezado a obtener beneficios desde que comenzó la actividad de explotación del hotel. Por este último, según se recoge en el propio informe, únicamente se toman en cuenta las cuentas anuales presentadas por la sociedad en el Registro Mercantil correspondientes a los ejercicios 2000 a 2005, siendo en base a los importes recogidos en ellas, que señala que para el ejercicio 2004 arrojaban un beneficio de explotación de 49.804 euros. Pero lo que el perito judicial pone de relieve es que, de la documentación por él analizada, relacionada en su informe, pudo verificar que la sociedad, además de prestar los servicios de su actividad principal de hotel, tiene arrendados los bajos del inmueble de la Rúa de Villar donde desarrolla la actividad de hotel, así como otros dos alquileres en otros locales propiedad de la sociedad, por lo que considera razonable omitir, no sólo los ingresos, sino también los gastos que están relacionados con estos alquileres. Asimismo otros ingresos que no están relacionados con la actividad del Hotel, como la factura emitida por el despacho de Abogados Alberto Torreiro y Asociados Abogados S.L. (cuestión distinta son las irregularidades contables y fiscales a que alude la recurrente), que no se considera responda al pago de ningún servicio de alojamiento; y gastos por dotación de inmovilizado que tampoco está afectado directamente a dicha actividad. De ahí que la conclusión a la que llega el perito judicial es que los criterios aplicados en el informe de la actora, correspondientes al ejercicio 2005, son razonables e incluso conservadores al detraer determinados ingresos y gastos, y que el resultado específico de la explotación del Hotel sería incluso de mayor pérdida. De los datos obtenidos del primer trimestre del ejercicio 2006, siguiendo los mismos criterios, llega a que el resultado sigue siendo negativo en importes similares al ejercicio anterior. Señala en su informe que la sociedad no está obligada a la verificación de sus cuentas anuales por un auditor; y, que, en su opinión, aunque no ha realizado una auditoria de las cuentas anuales, del análisis realizado de la contabilidad, registros auxiliares y verificación de documentos, no se ha observado deficiencias que pudiesen hacer pensar en que las cuentas anuales no reflejen la imagen fiel de su patrimonio. Los incumplimientos en la memoria se refieren a que no se habría hecho mención (relativos a que existe un administrador único que no percibe ningún tipo de remuneración, que no existen obligaciones contraídas en materia de seguros de vida o pensiones, y que no se hubieran concedidos anticipos o créditos a los órganos de administración, o no haber incluido las normas de valoración que aplica en su elaboración) señala el perito que no implican que las cuentas no reflejen la imagen fiel de sus operaciones y su patrimonio, en lo que incide en lo expuesto por la perito que informa a instancia de la actora, Dña. Rosa . A la vista de todas esas explicaciones no puede entenderse que dicha prueba no hubiera sido valorada correctamente por la juzgadora de instancia.

Aún cuando no puede tenerse la certeza de que con la dotación del servicio de cafetería-restaurante se produzca una sustancial mejora de los resultados de la actividad de explotación del Hotel, lo que no es cuestionable es que en la actualidad la actora encuentra limitado el desarrollo de la misma por no poder acoger las solicitudes de alojamiento con servicio de restaurante. De ello es demostrativo la documental aportada a autos relativa a la cancelación de numerosas reservas efectuadas por distintas agencias de viajes durante el año 2005 en el Hotel Rúa Villar por carecer éste de servicio de restaurante, y a que tales agencias de viaje ya no ofertan dicho establecimiento a clientes que demandan servicio de restaurante (documento nº 8). La autenticidad de los documentos firmados por Viajes Galitur S.L., Viajes Sant Yago S.A. y Viajes Viloria ha sido confirmada por escrito en contestación a lo solicitado al respecto por el Juzgado (folios 787, 788 y 810). En el acto de juicio comparece como testigo la directora de Viaxes Zonda, Dña. Tomasa , quien, además de ratificar lo expuesto en dicho documento, se refiere en especial a que en una ocasión tuvo que cancelar una reserva que había realizado de 12 habitaciones durante tres días para un grupo de personas que viajaban a Santiago desde Europa porque no había servicio de restaurante; llegando a afirmar que, en una situación habitual, de haber podido enviar de 5 a 10 clientes al mes al Hotel, no los pueden enviar por no contar con restaurante. Dña. María Antonieta , que trabajó desde el 2004 al 2007 en la recepción del Hotel, confirma que se recibían vía fax o email peticiones de reserva a las que no podían atender porque el Hotel no disponía de media pensión o pensión completa al carecer de restaurante, y que en alguna ocasión alguna persona, encontrándose ya en la recepción, al ser informada de ello habría declinado alojarse en él.

Debe por ello considerarse que, no pudiendo el Hotel contar con un servicio de cafetería-restaurante si no dispone del local arrendado a la demandada, tratándose de un servicio solicitado por un potencial sector del turismo al que la demandada no puede tener acceso, la ocupación que se pretende es requerida por el normal funcionamiento de la actividad realizada por la demandante, no pudiendo calificarse la razón que se alega como caprichosa o de mera conveniencia, por lo que, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, ha de considerarse que concurre la causa de necesidad que autoriza a la resolución del vínculo contractual, siendo los resultados negativos que reflejan las cuentas y lo informado sobre la rentabilidad de un servicio de cafetería-restaurante, teniendo en cuenta los costes fijos que generan los propios clientes del Hotel, circunstancias que refuerzan la existencia de tal necesidad; ello sin perjuicio de que, si el local no fuere ocupado para este destino que determina la resolución contractual, pueda la demandada hacer uso de las acciones previstas en la ley.

CUARTO: Entre los requisitos que deben concurrir para que proceda la resolución contractual pretendida se establece que "el arrendatario sea indemnizado por el arrendador de acuerdo con las reglas que prevé el artículo 73, o con el importe de dos anualidades de renta en el caso de que se tratase de un arrendamiento de los comprendidos en el artículo 5.2 ". En este caso, la sentencia de instancia acoge como indemnización la suma propuesta en la demanda de 6.310 ,32 euros, correspondiente a dos anualidades de renta, habida cuenta de que dicha cantidad no fue impugnada por la demandada, y que, a instancia de ésta, no se realizó prueba alguna, ni se realizó manifestación tendente a acreditar que la indemnización tendría que ser otra.

Ciertamente que, en cuanto a ello, lo único que se alega en el escrito de contestación a la demanda es en el requerimiento notarial no se consignó la indemnización, lo que, se dice, debiera de llevar a la desestimación de la demanda. El informe pericial aportado por como documento nº 12 se trata de una tasación de la edificación y local comercial en la que la demandada sustentó la impugnación de la cuantía del procedimiento, interesando que se tuviera como tal la cantidad de 336.960 euros, como valor del inmueble cuya posesión se reclama. De adverso incluso se aportó un informe de una asesora inmobiliaria sobre la existencia de unos dieciocho locales desocupados disponibles en la zona monumental susceptibles de ser dados en arrendamiento para un negocio como el que regenta la demandada.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a que previamente al ejercicio de la acción de desalojo debería de ser fijada previamente la cuantía de la indemnización concedida al arrendatario, bien por pacto entre los interesados, o por la junta de estimación (entre otras, SSTS 29 diciembre de 1952, 26 febrero 1953 y 26 septiembre 1960 ), según aclara la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1987 , se había dictado en casos a los que podía aplicarse la estructura de la norma con plena tipicidad, no en aquellos supuestos atípicos que no pudo prever el legislador, como la desaparición de la Organización Sindical, a los que ha de darse solución adecuada y de la forma más económica posible, extremo contrario a que se siga un procedimiento judicial para la determinación de la cuantía y otro, con tramitación más breve, para la resolución contractual, pues, acumulándose las acciones en el trámite que ofrece más garantías, se satisface la exigencia concretando la indemnización, no dando lugar al desalojo hasta que aquélla se produzca y si no se verifica en el plazo que se señale. Señala al respecto en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) de 23 de mayo de 2006 : "Ahora bien, si bien dicha indemnización debe preceder, al menos su ofrecimiento, a la formulación de la demanda, no ha de integrar el contenido del requerimiento previo ya que el número 4 del citado artículo 70 exige para que proceda la denegación de prórroga en estos supuestos que el arrendatario sea indemnizado, pero no que en el requerimiento conste el ofrecimiento de una concreta suma, debiendo a mayor abundamiento reseñarse que, respecto al requerimiento, el número 2 del artículo 70 se remite al artículo 65 y esta norma no previene, tampoco, que haya de constar la indemnización, por lo que el requerimiento debe considerarse válido, siendo, finalmente, de reseñar, como confirmación de esta conclusión la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1996 que, con cita a su vez de la de 28 de febrero de 1987, señala como procedimiento idóneo para la fijación del "quantum" indemnizatorio la acumulación de acciones, una para la determinación de la indemnización y otra para la resolución contractual, "pues, acumulándose las acciones en el trámite que ofrece más garantías, se satisface la exigencia concretando la indemnización".

QUINTO: En atención a todo cuanto antecede el recurso debe de ser desestimado, lo que conlleva que, de conformidad a lo establecido en el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394.1º , se impongan a la recurrente las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Teresa contra la sentencia de fecha 21 de enero de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Santiago de Compostela en los autos de que este rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, imponiendo a la apelante las costas devengadas en esta alzada.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por nuestra sentencia de la que se llevará certificación al Rollo de apelación civil, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sra. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.