Sentencia Civil Nº 70/2014, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 260/2012 de 28 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 7 0

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE SANLUCAR DE BARRAMEDA

JUICIO ORDINARIO Nº 502/2010

ROLLO DE SALA Nº 260/2012

En Cádiz a 28 de marzo de 2014.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante han comparecido Eva y las hermanas Eva y Soledad , representadas por el Pdor. Sr. Gómez Armario, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Vázquez y Vieyra de Abreu.

Como apeladas han comparecido Hipolito y las entidades HOTELES SINGULARES S.L.y GRUPO HOSTELERO COSTA SUR S.L., representados por el Pdor. Sr. García Guillén, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. González-Palomino Vázquez.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de los de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 10/febrero/2012 en el procedimiento civil nº 502/2010, se sustanció en la forma prevista en la Ley. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apeladas, por su parte, se opusieron instando la confirmación de la resolución recurrida y lo impugnaron en los particulares en que les perjudicaban habiéndose opuesto, a su vez, la parte apelante a la admisión del recurso de la contraparte, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. A instancias de la parte apelante se recibió el pleito a prueba en esta instancia mediante auto de fecha 6/junio/2012 para la práctica de prueba documental. El día 2/octubre/2012 se celebró la vista del recurso con la asistencia de las representaciones letradas de cada una de las partes, quienes han informado lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de los recursos y toma de posición. El recurso deducido por las propietarias del inmueble litigioso, esto es la Sra. Eva y sus hijas Eva y Soledad , debe ser estimado, al quedar a nuestro juicio acreditado que el arrendamiento sobre él concertado desde al año 1983 por su difunto esposo y padre, Roman , a Hipolito , fue cedido por éste a la entidad Grupo Hostelero Costa Sur S.L. en junio de 1992 de manera contraria a la prevista en el Ordenamiento Jurídico.

A su vez, el recurso que por vía de impugnación intentan los codemandados, esto es, los citados Hipolito y Grupo Hostelero Costa Sur S.L. y la entidad que es en la actualidad titular registral del Hotel Guadalquivir, Hoteles Singulares S.L., debe ser contundentemente desestimado. Más allá de oponerse a las causas de resolución aducidas de contrario, a su través tratan de nuevo hacer valer las excepciones de falta de legitimación activa ad causamy/o de falta de acción, excepciones ambas de fondo, que lo que pretenden es hacer valer la tesis según la cual la acción resolutoria es imposible por cuanto las actoras no son propietarias en parte o en todo del local litigioso.

Ambos planteamientos precisan de alguna aclaración inicial. Pero antes quizás sea necesario decir que los argumentos desplegados en la sentencia recurrida no pueden ser en absoluto asumidos. Con cierta confusión se mezclan e intercambian los argumentos que sirven para dudar de la identificación del local litigioso y de quien sea su último propietario: al final del Fundamento Jurídico 2º se dice una cosa, para luego en el 4º aparentemente concluir en lo contrario. En todo caso, la determinación de qué local fue arrendado nada tiene que ver con que la cesión fuera o no inconsentida. La Juez a quo concluye afirmando que no hubo tal ' por no haberse acreditado (...) la introducción en el local arrendado de una persona distinta al arrendatario', cuando, si algo se ha acreditado e incluso existe acuerdo de las partes al respecto, es que Grupo Hostelero Costa Sur S.L. fue cesionaria del Sr. Hipolito .

Vayamos pues a las aclaraciones anunciadas. El recurso, y la demanda, se estiman por la concurrencia del primero de los motivos de resolución introducidos por la representación letrada de las actoras. Respecto del segundo, es decir, la realización de obras inconsentidas que darían lugar a la actuación de lo previsto en el art. 114.7ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , las cosas no están en absoluto claras. La estimación del otro motivo nos permite no adentrarnos en él con la intensidad que la complejidad del supuesto habría requerido. Pero dicho esto, habrá que admitir que todo apunta a que la unión de ambos locales entre sí y a su vez de ellos con el Hotel Guadalquivir se debió hacer al amparo de la cláusula de autorización (estipulación 4ª) contenida en el primitivo contrato de opción de compra de 1981, como así lo ilustran los planos del proyecto original de discoteca del Sr. Ángel Jesús de dicho año. Es lo que se sigue de una interpretación lógica de lo sucedido: si el Sr. Roman era propietario de ambos locales, esto es, del que daba a la calle Infanta Isabel y del ' tubo' interior, y la explotación de éste pasaba por su acceso a través del primero, resulta obvio pensar que el arrendamiento desde el comienzo girara sobre ambos locales y que los gestores del Hotel Guadalquivir estuvieran interesados en la ampliación que ambos implicaban para sus dependencias originales. A partir de aquí, no haya razón para demorar aquellas obras más allá de la fecha indicada, como queda dicho autorizadas en el primer contrato y luego largo tiempo consentidas por el Sr. Roman . Nótese que se trataba de actuaciones que contaban con la publicidad posesoria, de modo que lo hecho a vista, ciencia y paciencia del propietario, no puede ser luego desconocido por sus herederos. Y adviértase también que en alguna ocasión, casi inconscientemente, así se ha admitido por la representación letrada de la parte actora, como es de ver, por ejemplo, en el documento nº 11 de los que acompañan a la demanda al admitir que ' con posterioridad, de común acuerdo, fue ampliada la superficie inicial del local'.

La segunda precisión tiene que ver con la viabilidad del recurso que se deduce por vía de impugnación por las demandadas. Sabido es que, al menos por vía directa, no cabe recurrir, es decir, no existe gravamen a los efectos del art. 448.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por la disconformidad con la argumentación jurídica contenida en los razonamientos de una resolución judicial (así sentencias del Tribunal Supremo de 29/julio/2010 ó 13/junio/2012 ). Aún siendo ello así, las cosas se oscurecen cuando, como en el caso de autos, se trata de la alegación de excepciones que no precisan de reconvención y afectan al fondo. Su eventual desestimación, dejando expedito el camino a la estimación del recurso constituyen una suerte de gravamen reflejo que debería autorizar que el recurso por vía de impugnación fuera tomado en consideración. Y es lo que a nuestro juicio resulta procedente en autos. Con todo, los problemas que subyacen bajo la alegación de la falta de legitimatio ad causamo de falta de acción afectan a la bondad de la acción ejercitada y en toda caso deberán ser abordados en la presente resolución.

SEGUNDO.- Las excepciones opuestas por la arrendataria: identidad y propiedad de los locales objeto del arrendamiento. Del análisis del conjunto de alegaciones efectuadas por la el de las codemandadas surge la sorpresa y la perplejidad. En legítimo ejercicio de su derecho de defensa han introducido motivos y razones no siempre congruentes cuando no abiertamente contradictorias. Ha sido leiv motivde su posición la de mantener, más allá de una abierta oposición a los motivos de desahucio, que las actoras no disponían de derechos sobre el inmueble arrendado: Se ha dicho, y es cierto, que urbanísticamente son terrenos destinados en los instrumentos de planeamiento a viales públicos, lo cual no impide que mientras se ejecutan sigan siendo titulares dominicales de tales bienes y ejerciten las facultades propias del dominio. Se ha alegado también que al no tener inscritos los inmuebles en el Registro de la Propiedad, sus derechos son meras entelequias sin existencia real, como si la inscripción registral fuera constitutiva del derecho real de propiedad. Y, finalmente, se ha pretendido desconocer la propiedad sobre el inmueble litigioso; aun más, ahora sí, sin titulo alguno se ha intentado abiertamente usurparlo atribuyéndose una titularidad dominical de la que a todas luces se carece. El último acto de lo que a todas luces parece algo irreal o fantasioso ha sido la auto atribución por parte de Hoteles Singulares S.L de la propiedad sobre el local que linda con el Hotel Guadalquivir para, en escritura pública de fecha 22/abril/2003, renunciar respecto de ese local al mayor valor de expropiación para así lograr la expedición de licencia para instalar en él un Pub irlandés. Veamos lo sucedido.

En el hecho 5º del escrito de contestación a la demanda se admite que el Sr. Hipolito arrendó el local descrito como nº 1 en el croquis que acompañaba a la demanda, es decir, el que con una extensión de unos 30 metros cuadrados linda con la pared del Hotel, mientras que el local nº 2 lo considera -con mayor o menos razón- de la propiedad de la demandada. Quiere ello decir que, pese a los problemas urbanísticos citados, se admite la propiedad de las arrendadoras sobre el local nº 1, siempre del croquis que es documento nº 4 de la demanda, mientras que el nº 2 se dice que es propio.

En el escrito de formalización del recurso las cosas han cambiado. Ahora lo que es de la propiedad de la parte demandada -no se sabe muy bien de cual de sus componentes- es el citado local nº 1 como es de ver bajo el epígrafe 'objeto del contrato de arrendamiento'. Ahora con referencia a los planos aportados junto al escrito de contestación (documento nº 6) se afirma que el arrendamiento recae exclusivamente sobre el local letra A, que es el que antes hemos señalado como nº 2. Y ello porque resulta que el que ahora resulta ser suyo es el local nº 1 ó B es suyo.

Todo ello quiere decir que concertó en el año 1981 una opción de compra sobre un local de su propiedad, que lo arrendó en el año 1983, que ha venido pagando una renta por él absolutamente innecesaria y, además, que un local que fue de su propiedad - la churrería que explotaba el Hotel- luego fue adquirida en arrendamiento.

La falta de sentido de las anteriores afirmaciones nos llevan a situar las cosas en sus justos términos, para afirmar que el conjunto del inmueble arrendado, que aparece dibujado en el plano que es documento nº 5 de la demanda, es de la propiedad de las actoras y sobre él ha de versar el presente litigio. Trae causa, como se explica en la demanda, de al agregación de dos locales respectivamente adquiridos en documento privado por el Sr. Roman en fecha 15/enero/1968 el nº 2 ó A, y el día 28/enero/1969 en nº 1 ó B. De la amplia prueba practicada sabemos que el Sr. Roman fue uno de los propietarios de terrenos que vendieron a la promotora Viviendas del Sur S.A. los terrenos para la construcción del Hotel Guadalquivir y los cuatro bloques del Conjunto Urbanístico del mismo nombre. Luego, ante la deuda contraída por dicha venta y a través de los documentos antes reseñados adquirió de la promotora sendos locales resultantes de la promoción. La realidad de los citados títulos es incontestable: están aportados los respectivos documentos y reconocida, a los efectos del art. 326.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con absoluta y creíble rotundidad su autenticidad por su otorgante Sr. Miguel quien depuso como testigo en la litis. Su testimonio, y también el del Sr. Gumersindo , son creíbles: conocieron de primero mano todo lo sucedido, representaban en aquél entonces intereses contrarios a los del Sr. Roman y no se vislumbra interés alguno en la causa que ponga en entredicho la fiabilidad de esos testigos.

Pues bien, parece tan claro que en el año 1981 se afecta a la opción de compra el segundo de los locales adquiridos, es decir, el nº 1 del croquis del documento nº 4 de la demanda. Coinciden en lo sustancial las descripciones contenidas en el documento de compraventa y en posterior de opción. Debe advertirse que en ambos casos de consideran que unilateral es medianero con el Hotel Guadalquivir, autorizándose precisamente en el segundo la apertura de una puerta de comunicación. Sí pues el titulo de adquisición se antoja válido y congruente con la prueba propuesta.

Frente a ello, no sabemos cuál sea el título de alguna de las entidades demandadas. Es importante indicar que los datos registrales en los que se apoya la representación letrada de las demandadas para afirmar su titularidad sobre este local: además de no constituir la prueba definitiva del dominio, deben ser objeto de una interpretación bien distinta a la ofrecida.

Es bien conocido el problema de la determinación del valor que haya de darse a las circunstancias de hecho que constan en el Registro de la Propiedad. Se trata de saber si los datos fácticos que a tenor de lo dispuesto en art. 9.1º de la Ley Hipotecaria han de constar en los asientos -naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de inscripción y su medida superficial si constara en el título- despliegan los mismos efectos defensivos y ofensivos propios de las titularidades de derechos reales que publica nuestro sistema registral.

Pues bien, parece claro que la presunción de exactitud afecta sólo a la situación jurídica real publicada por la inscripción, pero no a las indicaciones fácticas del asiento. Dicho de otro modo, las certificaciones registrales no constituyen por sí mismas y sin necesidad de mas prueba, medio para acreditar la extensión superficial o cabida de una determinada finca en base al principio de ' exactitud registral' ( arts. 97 y 136 Ley Hipotecaria ), pues, es menester manifestar que aquel principio y presunción alcanzan meramente, de conformidad con lo preceptuado en el art. 38 de la Ley Hipotecaria , a la existencia del derecho, a su titularidad, facultades o limitaciones. Lo que no implica aquel principio de ' exactitud' es la veracidad intrínseca de los datos de hecho que el Registro pueda proclamar -en la medida que sean susceptibles de acceso al Registro de la Propiedad por mor de lo dispuesto en el citado art. 9 de la Ley Hipotecaria - respecto a un predio concreto, de entre los que cabe extraer su superficie y/o linderos, pues la referida presunción del art. 38 es una presunción de ' derechos' y no de ' hechos', y tales datos entran dentro de esta última categoría.

Tal es la doctrina más general del Tribunal Supremo, la cual -no sin presentar en ocasiones tendencias contradictorias- viene ajustándose a la tesis expuesta A título de ejemplo, puede citarse la sentencia del Tribunal Supremo 2/octubre/2006 , conforme a la cual: ' El artículo 38 de la Ley Hipotecaria se refiere a los derechos reales inscritos, que se presume 'iuris tantum' que existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, pero en forma alguna garantiza la rectitud de los datos de mero hecho y, singularmente, la superficie o extensión de las fincas (...). Así la sentencia de esta Sala de 5 junio 2000 , con cita de las de 30 octubre 1961 , 16 abril 1968 y 3 junio 1989 , afirma que 'la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas'; y en similares términos se pronuncia la de 19 julio 2005 en el sentido de que 'las inscripciones en el Registro de la Propiedad no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden, al prevalecer la realidad extrarregistral distinta, la que ha de ser cumplidamente probada', con cita en igual sentido de otras sentencias como las de 11 junio1991 , 24 febrero 1993 , 21 abril 1993 , 22 febrero 1996 y 17 marzo 2005 '.

Más en concreto. Ésta última sentencia del Tribunal Supremo de 17/marzo/2005 , explica en el ámbito que ahora interesa que ' el artículo 38 sólo establece una presunción 'iuris tantum' a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada ( Sentencias de 11-6-1991 , 24-2-1993 , 21-4- 1993 y 22-2-1996 )', de forma que ' la identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, ya que se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil ( Sentencias de 1-2-1993 y 8-10-1994 )'.

Si ello es así con carácter general, si analizamos la descripción del dominio correspondiente a la finca registral nº 9.892-N, a la sazón inscrita a favor de Hoteles Singulares S.L., comprobaremos que sobre una extensión superficial de 760 metros cuadrados, en un polígono formado por dos lados de 19 y 40 metros respectivamente, se ha construido el Hotel Guadalquivir que linda al fondo con el Bloque 2º del Conjunto residencial antes mencionado y con ' terreno propiedad de los esposos Eva Roman destinado a calle de circunvalación '. Pues bien, si ello es así, no aparece en la descripción registral indicio alguno de que la titular de la citada finca registral sea propietaria de nada más que lo comprendido dentro de dicho polígono sin que le sea dable extender su dominio fuera de sus estrictos límites. Si linda por el fondo con terrenos que han de constituir una calle y el tan citado local nº 1 queda afecto a la misma según se comprobó en el año 2003 como antes se ha indicado, la conclusión no puede ser otra que el local no estaba incluido en la descripción de la finca, ya fuera un solar o ya se hubiera en él construido el local litigioso. Resulta de extrema utilidad tanto la vista superior que ofrece alguna de las fotografías aportadas con la demanda como el plazo de la construcción de la discoteca levantado por Don. Ángel Jesús en el año 1981: en ellos se aprecia cómo el local nº 1 queda fuera del Hotel, pero lindando con él, y el local nº 2 ni tan siquiera es colindante.

En definitiva, las actoras han acreditado la adquisición del dominio del local arrendado y nada al respecto ha podido hacer la parte demandada. Con todo y al margen de ello, se puede afirmar -frente al criterio que inicialmente se mantuvo en la demanda- que el arrendamiento no data del año 1992, sino de 1983, cuando expiró el plazo de la opción de compra. Y también que antes del año 1992 ambos locales debieron de estar unidos y conectados entre sí y con el Hotel, como antes se ha advertido. Ello nos lleva a considerar que en todo momento han mantenido una conexión funcional con el Hotel y que el arrendamiento, de manera conjunta ha recaído sobre toda la superficie que se describe en el documento nº 5 de la demanda, es decir, 97,56 metros, que traen causa de las superficies de los locales que en su día fueron adquiridos, que permiten atribuirle esa extensión si tenemos en cuenta que uno alcanzaba aproximadamente 30 metros cuadrados y el otro 78,36 metros cuadrados (3,10 * 20,45).

TERCERO.- La acción de resolución por cesión inconsentida. Llegados a este punto, debemos proceder al análisis de la primera de las acciones resolutorias del arrendamiento litigioso ejercitada por las actuales propietarias. Tiene su fundamento en la cesión, no autorizada, llevada a efecto por el Sr. Hipolito respecto del inmueble antes delimitado.

1. El hecho no ofrece duda alguna. Tan es así que es admitido e incluso documentado por la propia parte demandada. Sabemos que por escritura pública, precisamente de 'cesión de arrendamiento', otorgada el día 22/junio/1992 la entidad Grupo Hostelero Jorge Varas S.A. cedió su posición arrendaticia respecto del Hotel Guadalquivir, y por ende, respecto del local litigioso -como queda dicho vinculado desde tiempo atrás con la explotación del citado negocio hotelero- a la codemandada Grupo Hostelero Costa Sur S.L., quien desde entonces era la arrendataria. Así se hizo constar en el Registro de la Propiedad cuando en la inscripción del inmueble correspondiente al Hotel Guadalquivir, registral nº 9.892-N, se inscribió en el año 1995 la nueva titularidad dominical, es decir, cuando accedió al Registro la adjudicación en subasta a favor de Hoteles Singulares S.L., como es de ver en el asiento nº 16. Más allá de su constancia registral, de la documental disponible, Grupo Hostelero Costa Sur S.L. se manifestó explícitamente a la propiedad como arrendataria al confeccionar el recibo de renta que fue suscrito por el Sr. Gumersindo en mayo de 2002, para luego continuar abiertamente haciéndolo en los expedientes de consignación de rentas que se tramitaron en los años siguientes.

Pero no solo se trata de la cesión a la citada codemandada Grupo Hostelero Costa Sur S.L., es que, supuesto el arrendamiento inicial a Hipolito , en la propia escritura pública de cesión de arrendamiento se deja constancia de que en el año 1985, el Sr. Hipolito arrendó inicialmente el Hotel a la entidad Hoteles Var S.A. y al parecer ésta cedió el arrendamiento a la que fue cedente en el año 1992, Grupo Hostelero Jorge Varas S.L. Debe entenderse que en cada uno de estos negocios, junto al Hotel, se cedía también el arrendamiento constituido sobre el inmueble litigioso en la medida en que ya por aquellas épocas podía ser considerado como accesorio al negocio principal. Con todo, la acción resolutoria se fundamenta únicamente en la cesión a favor de Grupo Hostelero Costa Sur S.L. y sobre ella deberemos de fundamentar nuestra decisión, aunque el itercontractual descrito es ilustrativo de la ligereza con la que el Sr. Hipolito actuaba sobre el arrendamiento litigioso al organizar su grupo empresarial.

Debe también hacerse notar que en la cesión formalizada en el año 1992, revestida por la apariencia de legalidad que otorga la intervención notarial, no se prescinde del consentimiento del propietario del inmueble, es decir, del cedido, pero el mismo lo da el propio Hipolito quien a la sazón era propietario del Hotel. Con ello, una vez más se atribuye sin duda ilícitamente la propiedad de los locales litigiosos cuyo arrendamiento las partes admiten que también se transmitió.

2. Sentado la realidad de la cesión arrendaticia, deberemos abordar el problema de la normativa aplicable. En tal sentido, se ha hecho alusión por la representación letrada de las actoras a la normativa sobre el traspaso de los locales de negocio, es decir, a los arts. 29 y siguientes y 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , eventualmente aplicable por mor de lo dispuesto en la Disposición Transitoria 3ª de la vigente Ley arrendaticia.

Sin embargo, hemos de tener en consideración que no consta que la cesión litigiosa del año 1992 a favor de Grupo Hostelero Costa Sur S.L. fuera onerosa; antes al contrario, en la estipulación IV se hace constar que no media contraprestación económica alguna. De ser ello así, no estamos propiamente ante un traspaso que es institución de natural onerosa (así, por ejemplo, la explica la sentencia del Tribunal Supremo de 1/marzo/1976 ). Ahora bien, que la cesión sea gratuita no implica que no sea necesaria la activa intervención de la propiedad. Podría incluso pensarse que no se trata ya de que esta deba ser notificada a los efectos del 32.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sino que incluso al tratarse de una auténtica cesión de contrato, sería preciso su consentimiento. Sea como fuere la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reputado de ilícita la transmisión gratuita del arrendamiento de un local de negocio, ya como traspaso ilegal ( sentencia del Tribunal Supremo 12/marzo/1958 ) ya como cesión imposible al realizarse fuera de la normativa propia del traspaso ( sentencia del Tribunal Supremo 8/octubre/1959 ). En uno u otro caso resultará de aplicación la causa resolutoria prevista en el art. 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Las tesis jurisprudenciales acerca de la cesión de contrato están firmemente asentadas; citemos por todas a la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 28/octubre/2011 que reproduce otras muchas y que viene a resumir los aspectos esenciales de la institución. Es así que la cesión de contrato no está regulada en el Código Civil, aunque sí es admitida en ordenamientos extranjeros y en nuestro Derecho en la Ley 513 de la Compilación de Navarra, pero ha sido reconocida, en sintonía con la doctrina científica, por una amplia jurisprudencia. Se fundamenta en la libertad de pactos del art. 1255 en relación con el 1091, ambos del Código Civil , y entraña, según dice la sentencia de 23/octubre/1984 ' la transmisión a un tercero de la relación contractual, en su totalidad unitaria, presuponiendo, por ende, la existencia de obligaciones sinalagmáticas, que en su reciprocidad se mantienen íntegramente vivas para cada una de las partes, de aquí que tenga el carácter de un contrato trilateral, en el que necesariamente han de intervenir -aunque en sus efectos tengan distinta proyección-, el cedente, el cesionario y el cedido, cuya presencia es inexcusable, a fin de prestar su aquiescencia o consentimiento a la cesión, de tal manera que si no es así, o sea, si la reciprocidad de obligaciones ha desaparecido, por haber cumplido una de las partes aquello a lo que venía obligada, podrá haber una cesión de crédito, si cede el cumplidor, o una cesión de deuda si cede el que no ha cumplido, sin que en tales supuestos sea exigible el consentimiento del deudor'.

Se trata por consiguiente de un contrato trilateral, en cuanto en que han de intervenir tres voluntades para formar el consentimiento, y mediante el que se sustituye una de las partes de un contrato con prestaciones recíprocas, que todavía no han sido cumplidas y existen al tiempo de realizarse la cesión. Todo ello queda bien resumido en la sentencia del Tribunal Supremo de 29/junio/2006 , a cuyo tenor: ' La cesión del contrato implica la transmisión de la relación contractual en su integridad, admitida en el ordenamiento a través de la doctrina jurisprudencial ( sentencia de 7 de noviembre de 1998 ), que sin afectar a la vida y virtualidad del contrato que continúa en vigor, mantiene sus derechos y obligaciones con los que son continuadores de los contratantes ( sentencia de 4 de abril de 1990 ) y la primitiva relación contractual se amplía a un tercero, pasando al cesionario sus efectos ( sentencia de 4 de febrero de 1993 ). Su esencia es, pues, la sustitución de uno de los sujetos del contrato y la permanencia objetiva de la relación contractual (vid. también las sentencias de 19 de septiembre de 1998 y 27 de noviembre de 1998 ). Por lo cual, es evidente que requiere el consentimiento del contratante cedido; es, pues, necesaria la conjunción de tres voluntades contractuales (que destaca la sentencia de 5 de marzo de 1994 )'.

3. Así las cosas, ni consta acreditado que en el año 1992 se notificara la cesión al entonces propietario Sr. Roman -de hecho, ya hemos explicado que quien 'consiente' como propietario es Hipolito -, ni mucho menos que aquél consintiera al tan citado negocio de cesión.

A partir de aquí, surge el loable esfuerzo procesal de la representación letrada de la parte demandada para acreditar lo imposible. Como bases procesales para emitir nuestro juicio, digamos ya que el consentimiento de la propiedad no tiene que ser expreso, sino que cabe inferirlo de actos concluyentes, interpretados éstos con alguna flexibilidad; pero digamos también que inexcusablemente la carga de probar la presencia de ese consentimiento recae sobre la arrendataria según una natural distribución de onus probandi, debiendo ser ella quien sufra en su caso los vacíos probatorios que puedan existir ( art. 217 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Pues bien, que el Sr. Hipolito mantenga que el Sr. Roman conoció la cesión y consintió a ella, no es argumento que sirva para acreditar la supuesta intervención del arrendador. Que mediara amistad entre los mismos e incluso cierta relación de confianza, nada nos dice a los efectos del art. 368 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por el contrario, es un potente contraindicio que en la escritura pública de cesión se tuviera por cedido únicamente el Sr. Hipolito . Recordemos que en el año 1992, el Sr. Roman tenía 82 años y puede resultar incluso abusivo atribuirle un consentimiento verbal carente de cualquier prueba periférica que lo corrobore. No lo es con absoluta obviedad el testimonio del Sr. Victorino : es caso pueril tratar de acreditar hechos litigiosos de tanta importancia con el testimonio de quien es hoy en día Jefe de Administración del Hotel Guadalquivir.

Por otra parte, ya se ha indicado que existen serias dudas acerca de que la subida de renta, desde las 12.000 pesetas iniciales hasta las 25.000 pesetas que luego se pagaban, tuviera que ver con la participación lucrativa de la propiedad en el negocio de traspaso, que, volvemos a insistir en ello, de haber existido, se habría lógicamente documentado en la escritura pública de cesión. Lo único seguro, por disponer de matrices y recibos, es que desde el año 1996 se cobraba esta última cantidad; ni se ha acreditado que se subiera en el año 1992 la renta como consecuencia del arrendamiento del segundo local, tesis de la actora, no se ha probado que ello viniera motivado por la cesión del arrendamiento, tesis de la demandada. Y la consecuencia práctica de todo ello es que la demandada deba sufrir tal falta de acreditación ( art. 217.1 Ley de Enjuiciamiento Civil ) ya que la proposición de la actora no es hecho constitutivo de su pretensión.

Tampoco la constancia en el Registro de la Propiedad del nuevo arrendamiento desde 1995, y en esa medida de la cesión operada, es útil a estos efectos, ningún indicio favorable al consentimiento de la propiedad se deriva de ello, pese a su carácter público, como es de ver en la sentencia del Tribunal Supremo de 6/febrero/1948 .

Finalmente la representación letrada de las demandadas parece fiar la prueba del tan debatido consentimiento al mero hecho de que el yerno del Sr. Roman , Don. Gumersindo firmara un recibo de renta confeccionado por la administración de Grupo Hostelero Costa Sur S.L. a su nombre en el mes de mayo de 2002. El hecho en sí es cierto como lo muestra la aportación del correspondiente documento. Pero su trascendencia no es la pretendida. Habrá que recordar que hasta diciembre del año 2001 los recibos, siempre elaborados por la propiedad, se expedían a nombre del Sr. Hipolito como ambas partes acreditan, una aportando las matrices de los recibos y la otra aportando estos desde el año 1996; tras la muerte del Sr. Roman , constan así mismo expedidos tres recibos de enero a marzo de 2002 a nombre de Hotel Guadalquivir. Quiere ello decir que estamos ante un solo recibo expedido a favor de Grupo Hostelero Costa Sur S.L., cuando desde diez años antes ya era supuestamente arrendataria sin que se hubiera nunca expedido un recibo a su favor. Solo cuando ha fallecido el primitivo arrendador y a través de su yerno, aquejado de una minusvalía, se redacta por la misma arrendataria un solo recibo que es firmado por éste. Inmediatamente, en el mes siguiente, se deja de percibir, hasta la fecha, las rentas, lo que implica una rápida reacción ante la actuación de la parte arrendataria.

En suma, la puntual y aislada firma de un recibo puesta en su contexto carece de toda utilidad probatoria y así debe ser considerada. Tendría en todo caso el valor de la notificación del cambio en la titularidad arrendaticia que no se ve luego corroborada con actos propios de la propiedad ilustrativos de la aquiescencia por parte de las arrendadoras; antes al contrario, como queda dicho, luego del mes de mayo de 2002 no vuelven a recibir renta alguna de Grupo Hostelero Costa Sur S.L. sino que invariablemente rechazan los intentos de consignación judicial. No existe, por lo demás, problema alguno de prescripción si entendemos, como debe hacerse, que el dies a quo se inicia en mayo de 2002 y que la demanda se interpone en el año 2010, y que el plazo es el del art. 1964 del Código Civil . Nótese que el Tribunal Supremo (sentencia de 20/enero/1936 ) no otorga tampoco relevancia, cara a inferir el consentimiento de la propiedad, al hecho de transcurrir más o menos tiempo entre el conocimiento de la cesión y la interposición de la demanda resolutoria.

CUARTO.- Conclusión y costas. Al admitir que medió una cesión (o traspaso gratuito) inconsentida, debe darse lugar a la resolución del contrato de arrendamiento en los términos instados por la parte actora, extendiendo el pronunciamiento a todo el local que se representa en los planos que acompañan a la demanda.

Al estimarse el recurso interpuesto por vía directa, ningún pronunciamiento habrá que hacer respecto de las costas causadas por el mismo ( art. 398.2 Ley de Enjuiciamiento Civil ). Ello provoca, a su vez, que sea estimada en su totalidad la demanda interpuesta por la actora, de forma que las costas de la 1ª Instancia se impondrán a la parte demandada de conformidad con el principio de vencimiento objetivo consagrado en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y lo propio deberá ocurrir con las costas del recurso intentado por vía de impugnación por las demandadas ( art. 398.1 Ley de Enjuiciamiento Civil ) sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal , justifiquen la adopción de otra decisión.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por Eva y por las hermanas Eva y Soledad , y desestimandoel recurso deducido por vía de impugnación por la parte inicialmente apelada Hipolito y por las entidades HOTELES SINGULARES S.L.y GRUPO HOSTELERO COSTA SUR S.Lcontra la sentencia de fecha 10/febrero/2012 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Sanlúcar de Barrameda en la causa ya citada, revocamosla misma en el sentido de estimar la demanda interpuesta por Eva y por las hermanas Eva y Soledad contra Hipolito y contra las entidades HOTELES SINGULARES S.L.y GRUPO HOSTELERO COSTA SUR S.Ly, en su consecuencia: (1) Declaramos que el local objeto de arrendamiento, que es el que figura en el plano aportado como documento nº 5 con el escrito de demanda, ha sido cedido por Hipolito a las entidades HOTELES SINGULARES S.L.y GRUPO HOSTELERO COSTA SUR S.L.sin el consentimiento del arrendador e incumpliendo lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos; (2) Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento, dándose lugar al desahucio de los codemandados del local arrendado, condenándoseles a que dejen libre y a la entera disposición de las actoras el citado local, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso contrario; (3) Condenamos a los codemandados al pago de las costas causadas en la 1ª Instancia.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada por la tramitación del recurso interpuesto por Eva y por las hermanas Eva y Soledad . Condenamos al pago de las costas causadas en este alzada por la tramitación del recurso interpuesto por vía de impugnación por Hipolito y por las entidades HOTELES SINGULARES S.L.y GRUPO HOSTELERO COSTA SUR S.L.

TERCERO.- Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.