Sentencia Civil Nº 701/2007, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 694/2007 de 05 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 701

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNADEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 4 DE TORREMOLINOS

ROLLO DE APELACION: Nº 694/07

JUICIO Nº 296/06

En la ciudad de Málaga, a cinco de diciembre de dos mil siete.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de

apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 296/06 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone

el recurso la Procuradora Doña Concepción Labanda Ruiz, en nombre y representación de la entidad GALLEGO GUERRERO

CAÑETE, SL.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 26 de febrero de 2007 , en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMO la demanda formulada por el Procurador Dña. Concepción Labanda Ruiz, en nombre y representación de la entidad Gallego Guerrero Cañete SL, frente a D. Iván y declaro no haber lugar a los pedimentos formulados en la demanda con imposición de las costas procesales a la actora.

Que ESTIMO la demanda formulada por el procurador D. Agustín Ansorena Huidobro en nombre y representación de D. Iván frente a la entidad mercantil Gallego Guerrero cañete SL y declaro extinguido por expiración del plazo de duración el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Mayo de 2001 de la vivienda situada en PASAJE000 nº NUM000 de la localidad de Torremolinos y se condena a la demandada a que desaloje y deje libre y expedita la misma en el plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento con imposición de las costas al demandado.

Con fecha 23 de marzo de 2007 se ha dictado auto aclaratorio de la anterior cuya parte dispositiva dice literalmente:"SE ACLARA sentencia de fecha 26 de febrero de 2007 en el sentido siguiente:"frente a D. Iván, representado por el Procurador D. Agustín Ansorena Huidobro, y asistido del letrado D. Francisco Javier San Martín Rodríguez, colegiado nº 846 del ICA de León y 55.522 del ICA de Madrid y del procedimiento verbal acumulado al presente promovido a instancia del Procurador D. Agustín Ansorena Huidobro en nombre y representación de D. Iván frente a la entidad mercantil Gallego Guerrero Cañete, S.L."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 4 de diciembre de 2.007, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de los de Torremolinos, se alza la apelante la entidad GALLEGO GUERRERO CAÑETE, S.L., alegando que se ha producido un error en la apreciación de la prueba y consecuente infracción del artículo 1281 del C. Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta; así como una infracción de lo establecido en los artículos 3 y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con el artículo 9 del mismo texto legal.

Ello debe conectarse con la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás normas relativas a la carga de la prueba. En este sentido son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que nos dicen que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez "a quo", en la sentencia apelada.

Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez "a quo" sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez "a quo".

De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia (Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985, 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990, 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

La revisión jurisdiccional del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional se incardina en una estructura jurídica claramente pergeñada por el legislador: infracción de las normas que regulan la valoración de la prueba denunciada en las alegaciones que sirvan de base a la impugnación de la sentencia (artículo 458.1 LEC ).

Las exigencias de inmediación y contradicción en la práctica de las pruebas abocadas a corroborar la proposición de hechos ofrecida por cada una de las partes conlleva que el control del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional, fuera del supuesto de práctica de nueva prueba en segunda instancia, se centre en deslindar si los criterios empleados por el juzgador de instancia son conciliables con las exigencias de motivación racional contenidas en los artículos 9.3 y 120.3 CE .

En otras palabras, verificar si el juicio de hecho es conciliable con las exigencias de racionalidad en la determinación del sentido específico de los medios de prueba desplegados en el juicio; controlar, en definitiva, la estructura racional del juicio de hecho.

SEGUNDO.- Mantiene la entidad recurrente que el 1 de mayo de 2001 DON Iván y la entidad GALLEGO GUERRERO CAÑETE, S.L. suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda destinada, única y exclusivamente, a constituir el domicilio social de la arrendataria, por plazo de cinco años prorrogables, y precio de 50.000 pesetas/300 euros mensuales; que posteriormente el día 1 de junio del mismo año DON Iván, suscribió un documento que entregó a la arrendataria por el que manifestaba su voluntad de vender el inmueble arrendado por un precio de venta de 17.410.000 pesetas/104.636,20 euros, en el momento en que existiera acuerdo mayoritario de los socios que integraban la sociedad, disponiéndose además que todas las cantidades entregadas en concepto de arrendamiento o cualquiera otra, serían tenidas en cuenta como cantidades entregadas a cuenta de la compra del inmueble.

Y pese a que en la mayoría de las comunicaciones el Sr. Iván se refiere a la "opción de compra", la sentencia recurrida concluye que no se trata de un contrato de opción de compra al no tener señalado plazo ni constar la aceptación de la entidad arrendataria, sino que se trata de una oferta de venta que, además, está desvinculada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el mismo inmueble.

TERCERO.-. La figura contractual de opción de compra no regulada específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquél convenio por el cual una parte concede a la otra facultad exclusiva para decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui generis en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del C. Civil , siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (STA de 8/3/91; 13/11 y 22/12/92; 4/2/94 y 14/2/95).

Según reiterada doctrina jurisprudencial (STS de 18/6 y 29/10/93 y 14/2/97 ), el contrato de opción de compra tiene un carácter unilateral en la generalidad de los supuestos, configurándose como bilateral cuando se asigna un precio a la opción, esto es, cuando existe la posibilidad de que se establezca un precio individualizado, lo que se denomina prima. Siempre se trataría de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima, siendo tal opción onerosa, puesto que se había pactado un precio de la compraventa; cabe, por tanto, la posibilidad, cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, que se entienda que el contrato en cuestión es oneroso, por lo cual parece ser en términos generales que no cabe calificar el contrato de opción como de tal carácter, cuando, efectivamente, al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general sería la gratuidad del precio de la opción, sobre todo teniendo en cuenta que la contraprestación que se pacte, en el caso de que se consume la venta no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestación pactada, sino que responde al exclusivo pago del precio de la compraventa.

Señalado lo anterior, debemos decir, también que el contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a las que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso por la Ley especial de arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido (STS 25/5/923; 29/3, 18/5 y 18/6/93; 26/1/94 y 15/12/97 ).

En definitiva, constituyen sus elementos principales, tal como se infiere del artículo 14 del Reglamento Hipotecario : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

CUARTO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso en modo alguno puede tener favorable acogida.

Sostiene el recurrente en su escrito de formalización del recurso de apelación que desde la emisión por parte del apelado del documento nº 3 del escrito de demanda, la intención de la partes era la de, llegado el momento, vender, el Sr. Iván, y comprar ella, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que, con independencia de la denominación que se le dé al citado documento (oferta de venta u opción de compra), lo cierto es que la voluntad de las partes es inequívoca.

Ahora bien, como de forma impecable fundamenta la Juzgadora de instancia ".........el actor no solo no manifiesta la voluntad de ejercitar la compra antes del requerimiento de 27 de enero de 2003 sino que una vez que este se produce considera que el plazo es el de extinción del contrato de arrendamiento en fecha 1 de mayo de 2006. Esta interpretación que el actor hace del plazo de opción no es ajustada a lo pactado ya que no se fijó plazo y el mismo no puede ser interpretado en sentido amplio....". Efectivamente, en modo alguno puede considerarse el documento tantas veces aludido como contrato de opción de compra, pues carece de un requisito esencial cual es la fijación de plazo; no se trata de un documento anexo al contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2001, por cuanto en ningún momento ni lugar se manifiesta la voluntad de las partes de que dicho documento forme parte como anexo del contrato de arrendamiento principal; y por último, el requerimiento efectuado por el demandado Sr. Iván con fecha 27 de enero de 2003 viene a consistir, en su caso, en una nueva oferta de venta señalando un plazo para su cumplimiento.

QUINTO.- En segundo lugar, se denuncia por la entidad recurrente una infracción de lo establecido en los artículos 3 y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con el artículo 9 del mismo texto legal, porque en virtud del contrato de fecha 1 de mayo de 2001 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de un inmueble, que de conformidad con la condición cuarta del mismo, tenía como destino, única y exclusivamente, constituir el domicilio social de la entidad: En consecuencia con ello, nos encontramos con un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que se rige por la voluntad de las partes, no siendo de aplicación el artículo 9 de la LAU en que la Juzgadora se ha basado para establecer, unilateralmente, que la duración del contrato es de cinco años; y por ello, las partes convinieron en celebrar un contrato por tiempo indefinido, lo que no contraviene la Ley aplicable al estar amparado por lo dispuesto en el artículo 1255 del C. Civil , de manera que el contrato tan solo puede ser resuelto por alguna de las causas previstas en el artículo 35 de la LAU y en el artículo 1569 del C. Civil .

Tampoco este motivo de impugnación puede prosperar. Nos encontramos sin ningún género de dudas ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, pues así expresamente se pactó en el contrato (" la vivienda arrendada habrá de ser destinada única y exclusivamente a domicilio de la sociedad"), que se rige por la voluntad de las partes, y de lo establecido en el mismo contrato se deduce claramente que la voluntad de ambas fue establecer un plazo de duración de cinco años (estipulación segunda); e incluso, existe un reconocimiento expreso por parte de la entidad ahora recurrente, en el hecho cuarto de la demanda exigiendo el cumplimiento del supuesto contrato de opción de compra cuando dice literalmente ".....debiendo entenderse que la fecha máxima para el ejercicio de la opción pactada, debía ser la misma que la que fue pactada en su día para la extinción del contrato de arrendamiento, y por tanto el día uno de mayo de dos mil seis....".

En conclusión con lo expuesto, la apelante no ha conseguido desvirtuar los acertados razonamientos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, lo que conlleva la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEXTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Concepción Labanda Ruiz, en nombre y representación de la entidad GALLEGO GUERRERO CAÑETE, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2007 y auto aclaratorio de 23 de marzo de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Torremolinos , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 296/06 , y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.