Sentencia Civil Nº 703/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 600/2010 de 28 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº 600/10

SENTENCIA Nº 000703/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a veintiocho de diciembre de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de VALENCIA, con el nº 001639/2009, por ALAMOSEL, S.L. representada en esta alzada por la Procuradora Dª. CAROLINA TESCHENDORF CEREZO y dirigido por el Letrado D.JUAN LUIS MARQUES ROMERO contra D. Esteban , Dª Belen , D. Heraclio , D. Justiniano , D. Olegario , D. Salvador , D. Jose Augusto Y D. Pedro Antonio representado en esta alzada por el Procurador D.CELIA SIN SÁNCHEZ y dirigido por el Letrado D.VICTOR GINER SÁNCHEZ, y contra Dª Leonor , D. Benito en representación de su hija Purificacion representados por el Procurador D. JESÚS QUEREDA PALOP y asistidos de la Letrada Dª Leonor , pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por ALAMOSEL S.L..

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de VALENCIA, en fecha 29-4-10 , contiene el siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda formulada a instancia de la entidad ALAMOSEL S.L. que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales DÑA. CAROLINA TESCHENDORFF CEREZO DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Dª Benita en su hija Dª Purificacion , Dª Leonor , HERENCIA YACENTE DE D. Nemesio en la heredera Dª Leonor y Dª Leonor Y D. Benito EN REPRESENTACIÓN DE SU HIJA MENOR Dª Purificacion , que han estado representados por el Procurador de los Tribunales D. JESÚS QUEREDA PALOP, y a D. Olegario , D. Heraclio , Dª Belen , D. Esteban , D. Jose Augusto , D. Salvador , D. Pedro Antonio y D. Justiniano , que han estado representados por el Procurador de los Tribunales Dª CELIA SIN SÁNCHEZ de las pretensiones formuladas contra ellas, con imposición de costas al demandante.

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por ALAMOSEL S.L., que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 1 de Diciembre de 2010.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Alamosel SL formuló demanda de juicio ordinario contra Dª Benita y otros 11 más en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa de inmueble por incumplimiento de la parte vendedora de sus obligaciones de otorgar escritura publica de transmisión del dominio y entrega del bien y con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis. El 7 de julio de 2006, quedo formalizado un contrato de opción de compra respecto de unas fincas rusticas ubicadas en San Antonio de Benageber en el que figuraban la parte actora como optante y Dº Nemesio y Dª Benita en su condición de concedentes de la opción por ser las fincas de titularidad ganancial. En el contrato se establecía un plazo de 15 meses para el ejercicio de la opción. El importe de la prima fue de 300.000 euros que se satisfizo en el acto y a cuenta del precio. El precio unitario de la superficie fue de 84.150'80 euros por hanegada y el pago del precio quedo condicionado al simultaneo otorgamiento de la escritura. Dº Nemesio (parte concedente) falleció el 29 de diciembre de 2006 e instituyo en el testamento a los demandados herederos y legatarios. En fecha 31 de julio de 2006 y dentro del plazo establecido Alamosel SL ejercitó su opción de compra a través de escritura pública. En dicha fecha la demandante conocía el fallecimiento de Dº Nemesio pero desconocía el estado de titularidad en que quedaba el inmueble y notificó la opción a la viuda y a todos los herederos y legatarios que resultaban de la copia parcial del testamento. En la escritura de requerimiento de opción se indicaba día y hora para la formalización de la escritura pública de compraventa, se concreto el precio de la finca en 4.018.273'60 euros al aceptar la optante la superficie determinada en la escritura de agrupación de la finca, a dicha cantidad habría que deducir 300.000 euros pagados como pago de la prima que también constituía pago a cuenta. Sin embargo en la fecha en que se encontraban emplazados los demandados incumplieron sus obligaciones establecidas en el contrato ya que no pudo formalizarse la escritura publica de transmisión del bien ni su entrega por que la finca tenia carácter ganancial y no se había practicado la liquidación de gananciales, inexistencia de operaciones de división y partición de herencia, incomparecencia del legatario de parte alícuota, Dº Salvador , lo que imposibilitaba la aplicación del artículo 20 de la ley hipotecaria, inexistencia de aceptación del legado por parte de la totalidad de los legatarios de parte alícuota. Inexistencia de ratificación de todos los legatarios del contrato de opción y la falta de pago del impuesto de sucesiones. Por tanto a fecha del otorgamiento, la parte transmitente ni siquiera tenia determinada ni concretada la titularidad del bien, ni existía acuerdo de todos ellos para la transmisión del bien por la vía del artículo 20 de la ley hipotecaria. Esta situación obedece a una conflictividad entre la hija del causante cuya herencia quedo reducida a la legitima estricta y a los legatarios de parte alícuota que eran amigos y trabajadores del causante, por ello a la fecha prevista para la consumación de la compraventa la viuda y heredera no habían determinado el haber hereditario pese a que constaban tres contadores partidores nombrados con carácter solidario y esta situación impide la consumación del negocio. Los demandados viuda, hija y nieta del causante aceptaron la herencia y ratificaron el acuerdo de opción de compra el 10 de septiembre de 2007 a través de acta notarial de aceptación de herencia y todos los legatarios hicieron lo propio a excepción de Dº Salvador y ello impedía la formalización de la escritura publica . El día previsto para la escritura, 2 de octubre de 2007, la actora compareció en la notaria con los instrumentos de pago, 8 cheques nominativos y además tenia la solvencia necesaria para atender el pago al haber concertado un préstamo con Promociones Aytar SA por importe de 3.720.000 euros y que estaba condicionado a la consumación de la venta, existiendo disponibilidad según certificación bancaria y no pudo llevarse a cabo por causa imputable a la vendedora. El 19 de febrero de 2008 se practico requerimiento notarial de resolución del contrato en base al incumplimiento de la vendedora consistente en falta de otorgamiento de escritura y entrega del bien con simultáneo pago a los vendedores. El fallecimiento del señor Nemesio tuvo lugar en diciembre de 2006 y a fecha de la resolución había transcurrido mas de un año por lo que hubo tiempo mas que suficiente para hacer las operaciones divisorias. Como consecuencia de la resolución la demandante reclamo los 300.000 euros entregados más los intereses en concepto de daños y perjuicios y de este importe son responsables la viuda en un 50% como cotitular de la sociedad de gananciales y la hija en otro 50% como heredera universal y se demanda al resto de los legatarios ya que la resolución afecta a sus derechos en concepto de legatarios de parte alícuota. La codemandada Dª Belen , legataria de parte alícuota contesto a la demanda en los siguientes términos. El otorgamiento de la escritura no se plasma como una condición sino como una consecuencia del ejercicio de la opción y por tanto la compraventa se perfecciona desde el ejercicio de la opción y el otorgamiento supone la elevación a público de la compraventa existente. El contrato se ha perfeccionado con el ejercicio de la opción el 31 de julio, por lo que no esta pendiente de consumación sino solo su plasmación en documento público. No se incumplieron las obligaciones ya que comparecieron todos a excepción del señor Salvador y la ausencia de un legatario no permite afirmar que exista una voluntad clara de incumplir. Además el acta de manifestaciones y requerimiento de 31 de julio se dice por la demandante que en caso de que no comparecieran se dejarían en depósito los cheques. Después cuando se depositan los cheques el 2 de octubre de 2007, se dice que quedan a su disposición para su retirada cuando procedan a formalizar la escritura publica y añade que transcurridos 3 años desde el libramiento se autoriza al notario para la cancelación del depósito, de forma que la incomparecencia no supone mas que un retraso en el otorgamiento. El impago del impuesto de sucesiones no obsta al cumplimiento, además cuando se les cita para el dos de octubre nada se dice por el impago del impuesto de sucesiones. Por otra parte se estableció que el pago se realizaría simultáneamente con el otorgamiento de escritura y el pago supone la entrega de dinero en metálico y lo depositado no son cheques bancarios y la actora pretendía convertir su obligación de pago en un pago mediante efecto mercantil y esto no es lo pactado. Por último se alega que en el requerimiento que efectúa la demandante se opta por el cumplimiento y la demandada muestra su conformidad en acudir a la notaria el día y hora que sea requerida para ello. Dº Heraclio , Dº Justiniano y Dº Olegario se opusieron a la demanda en idénticos términos que la anterior. El codemandado Dº Salvador se opuso alegando lo mismo que los otros demandados pero añadió que su ausencia se debió a diversas circunstancias y una de ellas es el estar convencido de que en cualquier momento podía aceptar y otorgar la escritura, además existía desacuerdo entre la viuda e hija que pretendían impugnar el testamento y nunca se le dijo que tuviera un plazo determinado pues parecía ser el del 3 años. Dicho demandado acepto el legado en fecha 30 de octubre de 2009. Por su parte Dª Benita , Dª Leonor y Dª Purificacion , esta ultima representada por sus padres por ser menor de edad, se opusieron a la demanda alegando que quien incumple es el demandante por que la simultaneidad en el pago, implica a la vez, y el pago no se produce el mismo día y de forma simultánea como estaba pactado, el demandante no compareció para el pago con moneda de curso legal ni con cheque bancario, ni avalado por un banco sino con cheques ordinarios de cuenta corriente. Además esta parte le manifestó que solo procedía el pago con moneda de curso legal o cheque bancario y por otra parte por los actos del demandante, éste no opta por la resolución sino por el cumplimiento sin anunciar en ninguno de sus actas resolución en caso de incumplimiento y de repente decide resolver lo que supone que no pueda ir contra sus propios actos. Se había podido otorgar la escritura sin la liquidación del impuesto pues ello no era causa que impidiese el otorgamiento, pero además la parte liquido el impuesto antes de que ejercitara la opción. Por último cuando los legatarios comparecen y deposita los cheques ello lleva implícita la prorroga en el plazo para otorgar la escritura. Los codemandados Dº Esteban , Dº Pedro Antonio y Dº Jose Augusto contestaron a la demanda alegando las mismas causas de oposición que los anteriores. La sentencia desestimo la demanda y contra dicha resolución formula recurso de apelación la demandante

SEGUNDO .- La parte demandante funda su recurso en error en valoración de la prueba practicada por lo que procede la revisión de las actuaciones y examinadas la Sala llega a la misma conclusión desestimatoria de la demanda por lo que a continuación se expone. Conviene recordar que expone la STS de 27 de septiembre de 2007 que "es cierto que una opción de compra ejercitada no es título de dominio alguno, pues con ella lo único que se produce es la perfección del contrato de compraventa proyectado, pero no su consumación. Con el ejercicio del derecho de opción de compra este queda consumado y extinguido, mientras que el contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación (artículos 1.445 y siguientes del Código Civil ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, requiriendo para su adecuada consumación la traditio de la cosa vendida en cualquiera de sus formas, a fin de dar cumplimiento a los artículos 609 y 1.095 del Código Civil . La posterior STS de 2 de julio de 2008 señala que "como recuerda la sentencia de 16 de octubre de 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción..." La STS de 14 de abril de 2008 indica que "Por medio del contrato de opción de compra -previsto en su proyección registral, en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario - el concedente atribuye al beneficiario, a cambio de un precio o gratuitamente, la facultad de decidir unilateralmente la puesta en vigor del contrato de compraventa proyectado... Constituye la opción la primera fase de un iter negocial complejo, que responde, como sucede con los demás precontratos, a que la voluntad concorde de las partes no es provocar la inmediata eficacia de la compraventa prevista, sino, llevándola en el programa negocial más allá de los tratos preliminares, asegurarla para el futuro relativamente, esto es, por si decide que tenga vigencia quien ha quedado facultado para optar." Tal posición doctrinal se ha reiterado en la más reciente STS de 15 de julio de 2008 , al declarar que "ha de partirse de que la opción de compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de modo que si el contrato de concesión de la misma (como en el de autos) señala el otorgamiento dentro de un plazo de la escritura pública como integrante del eficaz ejercicio de la misma, ello es indiferente o extraño a su naturaleza. El susodicho otorgamiento es obra del vendedor y comprador, es, en suma un negocio bilateral que solemniza el contrato de compraventa ya perfeccionado por la única voluntad necesaria, que es la del optante. En modo alguno la opción pierde su naturaleza unilateral, necesitando para su eficaz ejercicio la cooperación del vendedor por su concurrencia al otorgamiento de la escritura pública. En suma, que el otorgamiento de la escritura pertenece a la fase de cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfecto por el ejercicio de la opción. Dentro de esta fase, las normas aplicables son las de tal contrato." Por otra parte desde una perspectiva general importa destacar que el Código Civil no contiene una regulación sistemática de las obligaciones bilaterales; pero, con la denominación de "recíprocas", se ocupa de ellas en preceptos dispersos, al objeto de disciplinar algunas de las peculiares consecuencias que se derivan de la propia reciprocidad y dotan a la categoría de su específica tipicidad. Todas ellas guardan relación con el cumplimiento correlativo de las prestaciones interdependientes. La simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones bilaterales es consecuencia de la proyección de su interdependencia o mutua condicionalidad a la ejecución del programa prestacional. Como se ha apuntado, "las obligaciones recíprocas son, por su propia naturaleza, obligaciones de cumplimiento simultáneo, porque la satisfacción de las partes se realiza en el mismo momento. Ambas prestaciones traen causa de la respectiva, y si una queda incumplida la otra carece de causa". La jurisprudencia ha sancionado esta regla, considerándola manifestación del sinalagma funcional que preside el desarrollo de la relación obligacional. Así ha declarado que el cumplimiento de las obligaciones recíprocas debe llevarse a cabo de modo simultáneo, que "cada deber de prestación constituye para la otra parte la causa por la cual se obliga, resultando tan íntimamente enlazados ambos deberes, que tienen que cumplirse simultáneamente". La regla del cumplimiento simultáneo determina, entre sus efectos más característicos, de un lado, la inexigibilidad de la prestación debida por uno de los obligados sin que el reclamante haya cumplido la que correlativamente le correspondía (exceptio non adimpleti contractus) y, de otro, la imposibilidad de incurrir en mora uno cualquiera de los obligados mientras el otro no cumpla la prestación recíproca a su cargo (compensatio morae). Es norma en las obligaciones recíprocas, que "nadie puede exigir sin haber cumplido". Y que además, en esta clase de obligaciones "y por la dinámica del sinalagma funcional, la parte que no ha cumplido la obligación que a ella le incumbe y le es exigible, no puede pretender que la otra cumpla la suya"; y, de hacerlo, ésta siempre podrá oponerse a ello. En definitiva, como se ha apuntado, "la regla parece que debe formularse en términos de incumplimiento, no en términos de cumplimiento: no puede pedir el cumplimiento quien ha incumplido salvo que su incumplimiento traiga causa del anterior incumplimiento de la otra parte". No es necesario, por tanto, que el actor haya incurrido en un incumplimiento de alcance resolutorio; al éxito de la excepción basta que a la fecha de su reclamación no haya cumplido, ofrecido formalmente o puesto a disposición de la otra parte la prestación que le corresponde. Como señala la sentencia del T.S. 26 de Noviembre de 2001 , con arreglo a la doctrina jurisprudencial reiterada, para que pueda tener lugar la resolución unilateral de un contrato con obligaciones recíprocas con fundamento en el artículo 1124 del Código Civil, es preciso que exista un incumplimiento de uno de los obligados y que la parte que solicita la resolución contractual haya cumplido, salvo que su falta de cumplimiento sea efecto o consecuencia anterior del otro. El incumplimiento determinante de la resolución ha de ser propio o verdadero, sin que baste el simple retraso, y tener la gravedad o entidad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico para afectar a la sustancia del contrato frustrando las legítimas expectativas de la parte afectada. La voluntad de incumplir -que no se exige dolo- se puede revelar por diversos datos fácticos como el modo de producirse la actitud resistente al cumplimiento o el transcurso del tiempo, unido a la ausencia de una causa justificativa o de una explicación razonable. La base fáctica del incumplimiento o de la situación excusable han de ser aportadas y probadas por quienes las invoquen en su beneficio. En el supuesto que nos ocupa, no ofrece duda que las partes pactaron un contrato de opción de compra respecto de determinados inmuebles con fecha 7 de julio de 2006 fijándose un plazo de 15 meses desde dicha fecha para el ejercicio de la opción y estableciéndose que se otorgaría escritura publica a favor de la demandante procediéndose al pago simultaneo del importe del precio. El demandante ejercita la opción el 31 de julio de 2007 fijando fecha para escriturar el 2 de octubre de 2007 y notificando a los demandados que si no comparecieren para el otorgamiento se levantara acta notarial al efecto quedando depositado cheque por importe de 3.718.273'60 euros a disposición de las personas que acrediten ser los legítimos propietarios de la finca con titulo de propiedad suficiente que permita el otorgamiento de la escritura publica y todo ello sin perjuicio de ejercitar las acciones judiciales oportunas para la formalización u otorgamiento de la escritura publica de compraventa con reclamación de todos los daños y perjuicios. Pues bien llegado el día 2 de octubre de 2007 comparecieron todos a excepción del señor Salvador por lo que la demandante ante la imposibilidad de escriturar otorga un acta de referencia y deposito notarial por el que deja depositados en la notaria 11 cheques nominativos estableciendo que "dichos cheques quedan a disposición de los sucesores de Dº Nemesio para su respectiva retirada cuando todos ellos comparezcan para formalizar en escritura publica el ejercicio de la opción de compra . El depósito podrá ser retirado en cualquier momento a los fines de cumplimiento del contrato. Transcurridos tres años desde el libramiento de los cheques autoriza al notario autorizante o su sucesor en el protocolo para la cancelación del deposito mediante la remisión por correo certificado de los cheques a la dirección de la entidad Alamosel SL", en consecuencia en ningún momento la optante interesa la resolución sino el cumplimiento y a juicio de la Sala es perfectamente aplicable al caso la doctrina de los actos propios invocada en la sentencia del T.S. 249/2003, de 13 de marzo , la cual se hace eco de las sentencia de 28-1-2000 , y 9-5-2000 , que se resume en los siguientes términos: "El principio general del derecho que veda ir contra los actos propios ("nemo potest contra propium actum venire"), como límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad cuyo ejercicio se encuentra en el art. 7-1 del C. civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual existe una incompatibilidad o contradicción, en el sentido de que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior". Pues bien en aplicación de dicha doctrina no puede la demandante interesar una resolución cuando de forma reiterada ha dejado constancia del deposito del precio para su retirada cuando los sucesores del señor Nemesio comparezcan a formalizar la escritura pública y fijando incluso un plazo de tres años de vigencia del depósito. Pero es que a mayor abundamiento y en relación a lo expuesto anteriormente respecto del cumplimiento simultáneo de las prestaciones decir que el otorgamiento de la escritura era con pago simultáneo del importe del precio y lo depositado por la demandante eran unos cheques para abonar en una cuenta luego el pago no era simultaneo, ya que esto tendría efectividad cuando hubieren sido realizados y además el dinero provenía de un préstamo con la mercantil Promociones Aytar SL y cuyo contrato de préstamo estaba sujeto a la consumación de la venta lo que demuestra que el pago no era simultaneo por lo que la efectividad del pago se produciría después y las certificaciones bancarias de la Caixa de disponibilidad hacen referencia a la prestamista y no a la demandante, en consecuencia no se puede hablar de incumplimiento cuando la parte demandante tampoco cumplió en los términos acordados. Procediendo por todo lo expuesto la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimacion del recurso de apelacion motiva la imposicion de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Alamosel SL contra la sentencia de, 29 de abril de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1639/09, que se confirma íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Contra la presente cabe recurso de casación por razón de cuantía.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.