Sentencia CIVIL Nº 705/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 833/2018 de 03 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 833/2018 -P
Materia: Juicio ordinario retracto
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Retracto art. 249.1.7) 697/2017
Parte recurrente/Solicitante: Emilia
Procurador/a: Jose Carlos Gonzalez Recio
Abogado/a: CARLOS ZARCO PUENTE, VÍCTOR MORENO MARTÍNEZ
Parte recurrida: Conrado
Procurador/a: Joan Grau Marti
Abogado/a: Joan Ramón Pomar Serra
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
Rollo núm. 833/2018
Procedimiento Ordinario núm. 697/2017
Juzgado de Primera Instancia núm. 43 de Barcelona
SENTENCIA núm. 705/2019
Ilustrísimos Señores Magistrados
VICENTE CONCA PÉREZ
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
MIREIA RIOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a tres de Julio de dos mil diecinueve.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia

número Cuarenta y tres de Barcelona a demanda de Emilia contra Conrado , pendientes en esta instancia
al haber apelado la parte demandante citada la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día dieciséis de abril
de dos mil dieciocho.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante, de Emilia representado por el procurador de los
tribunales Sr. José Carlos Zarco Puente arlos González Recio y asistida del letrado Sr. y la parte demandada,
en su condición de parte apelada, por el procurador de los tribunales Sr. Joan Grau Martí y defendida por el
letrado Sr. Joan Ramón Pomar Serra.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " FALLO DESESTIMO la demanda interpuesta por Doña Emilia contra el Sr. Conrado en ejercicio de la acción de retracto sobre la finca sita en la CALLE000 , NUM000 piso NUM001 NUM001 de Barcelona. Se imponen las costas a la demandante.

ESTIMO PARCIALMENTE la acción de extinción del contrato de arrendamiento por enajenación forzosa ejercitado por el Sr. Conrado contra la Sra. Emilia y, en consecuencia, se declara la extinción del contrato de arrendamiento de fecha 4 de diciembre de 2009 sobre la finca descrita y se condena a la demandada al desalojo de la misma, debiendo abonar al actor las rentas debidas desde el mes de julio hasta la efectiva entrega de posesión en la cuantía de 1000 euros mensuales. Cada parte abonará las costas a su instancia y las comunes por mitad "

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte litigante.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día dieciséis de mayo pasado.

Actúa como ponente el Ilmo. Magistrado Sr. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.- La parte actora, Emilia , formuló contra Conrado , demanda en ejercicio de acción de retracto arrendaticio, acción a la que se acumuló otra sobre extinción de contrato de arrendamiento por enajenación forzosa y reclamación de rentas formulada por Conrado contra Emilia .

2.- La sentencia de la primera instancia que ahora solo es objeto de recurso por parte de Emilia , desestimó la demanda interpuesta la misma en ejercicio de la acción de retracto sobre la finca sita en carrer de CALLE000 , NUM000 , NUM001 / NUM001 , de Barcelona, y estimó en parte la acción de extinción del contrato de arrendamiento por enajenación forzosa ejercitado por Conrado contra Emilia y, en consecuencia, se declaró la extinción del contrato de arrendamiento de fecha 4 de diciembre de 2009 sobre la finca descrita y se condenó a la demandada al desalojo de la misma, debiendo abonar al actor las rentas debidas desde el mes de julio hasta la efectiva entrega de posesión en la cuantía de 1.000 euros mensuales.

3.- Los motivos sobre los que la parte apelante fundamenta su recurso son: (i) error en la valoración de la prueba en cuanto a la tipología y duración del contrato, con contradicción en el seno de la sentencia apelada; (ii) incorrecta aplicación del art. 13 de la LAU; (iii) concurrencia de todos y cada uno de los requisitos para que prospera la acción de retracto ejercitada; (v) indebida estimación parcial de la acción de extinción del contrato por enajenación forzosa y, de forma subsidiaria, indebida aplicación del principio de vencimiento objetivo en la imposición de costas (vi).

4.1.- Previamente debemos señalar que aun cuando la parte demandante no consignó el precio al ejercita la acción, la demanda certeramente fue admitida a trámite en aplicación de la STC 115/2015 de 8 de junio, que señala que el art. 1.518 CC no es un requisito para la admisión a trámite de la demanda sino un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto.

4.2.- Como hemos dicho se ejercitó en el presente procedimiento una acción de retracto arrendaticio regulada en el art. 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La desestimación de dicha pretensión lo fue por cuanto el contrato de arrendamiento quedó extinguido, siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 13 de la meritada LAU, en la redacción vigente al momento de contratación. Así este precepto bajo el epígrafe "Resolución del derecho del arrendador", señalaba que: "1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1".

4.3.- Como vemos el citado art. 13 de la LAU vigente a la fecha de la celebración del contrato señalaba que si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedará resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9.1 LAU.

En el supuesto de contratos de duración superior a los cinco años, si transcurridos los cinco primeros años, la concurrencia de las expresadas causas lleva a extinguir automáticamente el contrato.

Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al registro de la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Con la entrada en vigor de la LAU de 1994 quedó modificada la Ley Hipotecaria en su art. 2.5º, y con esta modificación, los contratos de arredramiento de bienes inmuebles quedaron incluidos dentro de los documentos y resoluciones que tenían acceso al registro de la propiedad. La Ley 4/2013, de 4 de junio, modificó la LAU de 1997 estatuyendo en su art. 7.2 que, en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre finca urbanas surtan efecto frente a terceros que tengan inscrito su derecho aquéllos deberán inscribirse en el registro de la propiedad, modificándose, asimismo en ese sentido, la redacción del citado art. 13, así como la del art. 14 de la LAU de 1994, modificación que, sin embargo, no resulta de aplicación a las presentes actuaciones por razones de índole temporal.

5.- Con relación al primero de los motivos de apelación (i) debe señalarse, atendido lo expuesto, que no resulta relevante el que la sentencia de la primera instancia puntalmente alegara que el contrato pactado fuera superior a los cinco años pues, aunque contractualmente no lo fue, lo cierto es que el contrato prorrogado duró de facto más de cinco años, sobre todo cuando la consecuencia legal es la misma. De ahí que deba desestimarse, ya esa disfunción resulta puntual que no incide en modo alguno en el pronunciamiento.

6.- En el caso, debe recordarse que la parte actora suscribió en fecha 4 de diciembre de 2009 un contrato de arrendamiento por el plazo de un año renovable a cuatro más. No se renunció al derecho de retracto. La renta pactada era de 1.000 euros. La arrendataria ha seguido en la vivienda hasta la fecha.

De ahí que, en realidad estamos en supuesto de hecho contemplado en el art. 13.1.1 de la LAU de 1994, en la redacción vigente en el momento de celebrarse el contrato. A partir del 4 de diciembre de 2014 el contrato fue prorrogándose en virtud de la tácita reconducción.

En este sentido no nos hallamos dentro del supuesto de hecho del art. 13.1.2 LAU de 1994, ya que el precepto solo se refiere a contratos de duración contractualmente establecida superior a cinco años, por lo que el hecho de que, en el caso de autos no conste inscrito el presente contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad con anterioridad resulta irrelevante.

La concurrencia del incontrovertido hecho de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria de la finca arrendada lleva considerar la resolución ex lege el contrato de arrendamiento de autos de acuerdo con lo dispuesto en el art. 13 de la LAU, ya que la ejecución de la hipoteca determina la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia , ipso iure, del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto ( art 25 LAU).

La resolución ex lege del arrendamiento en los supuestos contemplados en el art. 13.1 de la LAU obedece al hecho de que la vigente LAU, a diferencia del texto refundido de 24 de diciembre de 1964, vino a limitar y acotar la duración de los contratos de arrendamientos sobre fincas urbanas, lo que también tenía su reflejo en la redacción original del art. 14.1 de la LAU.

En este sentido, no se advierte infracción alguna o incorrecta aplicación del art. 13 LAU, tal y como se argumenta en el motivo (ii) de la apelación habida cuenta de que la sentencia aplicó, como hemos visto, correctamente el referido precepto en los términos dichos por lo que procede su desestimación.

7.- El hecho de que el nuevo adjudicatario pudiera conocer de la existencia del contrato de arrendamiento con anterioridad a la adjudicación no impide la aplicación del precepto y la resolución del contrato. En primer lugar porque no es el caso que nos ocupa y, en segundo lugar, aun siéndolo, no puede prescindirse de la inscripción en el registro de la propiedad del contrato de arrendamiento pues se trata de un requisito legal que debe incidir en la realidad registral y que necesariamente debe cumplirse si el arrendatario pretende continuar en el uso de la vivienda, ya que bajo la realidad registral se ampara el concepto de buena fe. La inscripción en el meritado registro público no solo garantiza el conocimiento del contrato por un tercero, sino la existencia del mismo frente a la posibilidad de que el contrato se simule y se firme con posterioridad a la adjudicación del inmueble como pudo ocurrir en el presente caso. Solo señalar que ello resulta incuestionable tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

8.- En cuanto a la fecha de la extinción del contrato de arrendamiento en orden al devengo de las rentas por parte de la arrendataria litigante, entendió la parte demandada y actora de la demanda acumulada lo era desde la fecha de aprobación del remate, ya que el retraso en la consignación del precio y del dictado del correspondiente auto de adjudicación no pueden perjudicar a la parte adquirente, como señala reiterada jurisprudencia.

Por parte del adquirente se ejercitó la acción acumulada de extinción del contrato de arrendamiento por extinción por enajenación forzosa y, como ha quedado expuesto, el retracto no procedía por aplicación de lo dispuesto en el art. 13 de la LAU, ya que el contrato de arrendamiento quedó extinguido por la enajenación forzosa al haberse extinguido el derecho del arrendador.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, en aplicación de la teoría del título y el modo debe entenderse que la resolución contractual se produce tras el dictado del decreto de adjudicación, momento en el que el arrendatario tiene certeza del nuevo propietario. Como señaló con acierto la sentencia de la primera instancia, no puede estimarse la adquisición de la propiedad en un momento anterior por cuanto era necesaria la obligada consignación del precio restante y el dictado de la resolución que habilita al adjudicatario como legítimo propietario de la vivienda.

De ahí que, en orden a la pretensión de la reclamación de las rentas, deba señalarse que la extinción del contrato de arrendamiento devino el día del dictado del decreto de adjudicación, esto es, el 4 de julio de 2017. Por lo expuesto, desde esa fecha la arrendataria debió abonar las rentas hasta la efectiva entrega de la posesión, en la suma que determinó la sentencia, recordando que la sentencia de la primera instancia sólo fue objeto de recurso por la parte demandante.

9.1.- En el último de los motivos que se articulan en el recurso de apelación se impugna el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia. La única afectación a la recurrente es la condena al pago de aquéllas por la desestimación de su demanda, que la sentencia de la primera instancia, en aplicación del principio de vencimiento objetivo, las impuso a la recurrente. En este sentido, este tribunal de apelación sí observa la concurrencia al caso de dudas de hecho y de derecho que suponen, por todo lo expuesto en esta sentencia, la alteración de aquel principio, de ahí que, en definitiva, este motivo y el recurso de apelación deban ser estimado solo en parte.

9.2.-Estimado solo en parte el recurso, las costas de la segunda instancia no se imponen a la apelante ( art. 398 LEC) 10.- Las costas de la segunda instancia, al haberse desestimado el recurso, se imponen a la parte apelante ( art. 398 de la LEC).

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Emilia contra, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y tres de Barcelona dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se revoca en parte en sentido de no imponer las costas de la primear instancia a la apelante por la desestimación de su demanda, todo ello sin imposición de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.