Sentencia CIVIL Nº 709/2018, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 671/2018 de 12 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA. SECCIÓN PRIMERA
ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA. LEHEN SEKZIOA
AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008
Tel.: 945-004821
Fax / Faxa: 945-004820
NIG PV / IZO EAE: 01.02.2-16/015424
NIG CGPJ / IZO BJKN :01059.42.1-2016/0015424
Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Proz.arr.ap.2L 671/2018 - A
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : UPAD Civil - Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Vitoria-Gasteiz /
Zibileko ZULUP - Gasteizko Lehen Auzialdiko 7 zenbakiko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario 240/2016 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Domingo
Procurador/a/ Prokuradorea:JESUS MARIA CALVO BARRASA
Abogado/a / Abokatua: JOSU SAMANIEGO RUIZ DE INFANTE
Recurrido/a / Errekurritua: AVICOLA MELIDA S.L.
Procurador/a / Prokuradorea: PALOMA BAJO MARTINEZ DE MURGUIA
Abogado/a/ Abokatua: ANGEL BRAVO
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª. Mercedes Guerrero
Romeo, Presidenta, D. Emilio Ramón Villalain Ruiz y D. David Losada Durán, Magistrados, ha dictado el día
doce de diciembre de dos mil dieciocho,
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
SENTENCIA Nº 709/18
En el recurso de apelación civil, Rollo de Sala nº 671/18 procedente del Juzgado de Primera Instancia
nº 7 de Vitoria-Gasteiz, Autos de Juicio Ordinario nº 240/16, promovido por D. Domingo , dirigido por el
Letrado D. Josu Samaniego Ruiz de Infante, y representado por el Procurador D. Jesus Mª Calvo Barrasa,
frente a la sentencia nº 17/18 dictada el 19-02-18 , siendo parte apelada AVICOLA MELIDA S.L., dirigida por
el Letrado D. Angel Bravo y representada por la Procuradora Dª Paloma Bajo Martinez de Murguia, y siendo
Ponente la Ilma. Sra. Presidenta Dª Mercedes Guerrero Romeo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Vitoria-Gasteiz se dictó sentencia nº 17/18 cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: ' SE DESESTIMA la demanda interpuesta por Domingo representado por el/la Procurador/a Jesús Calvo Barrasa contra AN AVICOLA MELIDA S.L. representado por el/la Procurador/a Paloma Bajo Martínez de Murguía Se condena en costas al demandante .'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso recurso de apelación por la representación de D. Domingo , recurso que se tuvo por interpuesto con fecha 17-04-18, dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando la representación de AVICOLA MELIDA S.L., escrito de oposición al recurso planteado de contrario, y elevándose, seguidamente, los autos a esta Audiencia Provincial con emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala y comparecidas las partes, con fecha 29-05-18, se mandó formar el correspondiente Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia, y por resolución de fecha 15-10-18 se señaló para deliberación, votación y fallo el 13-11-18.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes necesarios. Objeto del recurso.

Resultan de relevancia para la resolución del presente pleito los siguientes antecedentes: El actor es propietario del Pabellón Industrial sito en la calle Bekolarra nº 4, pabellón nº 20 de ésta Ciudad.

El 20 de enero de 1.994 el actor pacta con AVICOLA MELIDA SL (en adelante avícola Mélida) contrato de arrendamiento sobre el pabellón (anexo nº 1 de la contestación), que lo dedica al procesado y comercialización de productos cárnicos y avícolas.

La estipulación decimosegunda del contrato indica que el local cuenta con dos oficinas y su correspondiente mobiliario, y cuatro cámaras frigoríficas, reservando para el arrendador una de las cámaras.

El arrendatario se comprometió a utilizar la finca para el uso pactado (estipulación cuarta), recibiéndola en perfecto estado, por lo que deberá mantenerla a su costa en idéntica situación procediendo a las reparaciones y reposiciones que sean precisas y respondiendo de los daños que cause a terceros.

Avícola Mélida deja libre el pabellón en julio de 2.016.

A su salida el arrendador constata numerosas defectos, solicitando en la presente demanda indemnización para la rehabilitación de los mismos, presenta informe pericial en el que se valoran los desperfectos en 36.934,04 euros (IVA incluido).

Ejercita acción de responsabilidad civil extracontractual ex art. 1.902 CC . En el petitum de la demanda solicita ' se condene a la demandada a abonar el coste de reponer el pabellón industrial a un perfecto estado de uso, una vez arreglados los desperfectos y averías en sus instalaciones y mobiliario, con imposición de costas '.

La demandada se opone, alega en líneas generales que los desperfectos pueden deberse al uso del pabellón durante más de veintidós años, que realizó mejoras en el inmueble que no se tienen en cuenta y que el mobiliario era de su propiedad.

La sentencia de instancia desestima la demanda, por aplicación de la LAU de 1.994 y las normas del C.Civil, art. 1.554 , 1.563 , y 1.564 , indica que corresponde al arrendador realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble en estado de servir para el uso a que ha sido destinado. En este caso la arrendataria aporta facturas de elementos que debió costear la propiedad, en cambio el arrendador no aporta documental que justifique que haya hecho una sola reparación en los más de veintidós años que ha estado vigente el arrendamiento. Añade que algunos pequeños defectos descritos en el informe como manilla de puerta rota o cristal roto, son mínimos frente a todo lo reclamado, debiendo tener en cuenta que se entregó una fianza por el demandado de trescientas mil pesetas al inicio del contrato.

El actor se alza contra la sentencia alegando error en la valoración de la prueba, alega que se debe tener en cuenta lo establecido en la cláusula cuarta y decimosegunda del contrato, el pabellón debía devolverse en perfecto estado, sin embargo, resulta que la cámara que se reserva el propietario se devuelve sin motor. Que la cámara 3 se dejó fuera de servicio, sin puerta y el techo descubierto. Afirma que el muelle ya existía, no se ejecutó por el arrendatario, y que las reparaciones realizadas por el arrendatario responden a los desperfectos originados por el uso de los camiones en la práctica habitual. Solicita se revoque la sentencia y se estime su reclamación.

Los motivos de recurso nos obligan a revisar la prueba practicada, pero antes analizaremos la normativa aplicable.



SEGUNDO.- Marco legal aplicable. Error en la valoración de la prueba. Obligación del arrendatario de adaptar el local a su uso.

De conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C. Civil.

La voluntad de las partes queda reflejada en este caso en el contrato pactado entre las partes (anexo nº 2 de la contestación), donde se describe la situación del pabellón, con dos oficinas y cuatro cámaras, una de ellas reservada para el arrendador, nada se dice sobre el destino del inmueble, ni el uso que le va a dar el arrendatario.

La estipulación cuarta del contrato indica que el arrendatario se compromete a realizar las reparaciones y reposiciones que fuesen precisas para mantener el local en perfectas condiciones: ' El inquilino o arrendatario utilizará la finca exclusivamente para el destino pactado, recibiéndola en perfecto estado, por lo que deberá mantenerla a su costa en idéntica situación procediendo a las reparaciones y reposiciones que sean precisas y respondiendo de los daños que cause a terceros '.

El contrato data de enero de 1.994, vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, que distingue tres tipos de obras, las de conservación, a las que se refieren los art. 107 , 115.2 y 116.2º en sentido similar al art. 21 del actual texto de 1.994, con el art. 1.554.2º CC , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en las condiciones de servir al uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador. Obras de mejora, a las que se refiere el art. 112 TR de 1.964 (actual art. 22), que son facultad del arrendador y a su cargo. Y las obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el art. 114.7º TR de 1.964 (actual art. 23), facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial.

Además, el art. 1.561 CC , aplicable en defecto de estipulación contractual indica que el arrendatario deberá devolver la finca arrendada en el mismo estado en que la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La sentencia aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 que no estaba vigente a la fecha de la firma del documento.

Respecto de la acción ejercitada, la demandante interpone la acción de responsabilidad civil extracontractual ex art. 1.902 CC , no siendo de aplicación en este caso, las partes tienen una relación contractual, la acción ejercitada debió ser la de responsabilidad contractual, ex art. 1.089 , 1.090 y ss CC , esto hubiese sido suficiente para desestimar la demanda ( STS 7 de junio de 2.018 ). La sentencia salva esta cuestión y la parte demandada no recurre, por lo que entraremos en el análisis de los motivos de recurso.

Atendiendo a la normativa mencionada, corresponde soportar al arrendatario las reparaciones de adaptación o modificación del local a su uso y con el consentimiento del arrendador, no tiene obligación alguna de soportar las reformas dirigidas a la rehabilitación de vicios o defectos estructurales del local e incluso del edificio. Mientras, el arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para la conservación del local en óptimas condiciones y también deberá realizar las mejoras necesarias.

Aunque el contrato no lo indica, Avícola Mélida utilizaba el pabellón con fines comerciales, para el procesado y comercialización de productos cárnicos y avícolas, así lo indica el demandante, sin que se haya discutido esta cuestión por el arrendatario, es un hecho admitido.

Teniendo en cuenta esta normativa analizaremos los defectos y obras de adaptación que denuncia la parte recurrente, siguiendo el orden del escrito.

Cámara 3. Alega el recurrente que es la que se reservó el arrendador (estipulación decimosegunda del contrato), que cuando se devolvieron las llaves no tenía motor, no tenía puerta, fue eliminada para ventilar el equipo que da frío a la nº 4, se utilizaba como sala de despiece, aunque la demandada no tenía autorizada esta actividad.

Conforme a las reglas de la carga de la prueba ex art. 217 LEC , corresponde a la parte actora-recurrente acreditar que la cámara nº 3 había sido inutilizada y que le falta el motor cuando se entregaron las llaves por el inquilino. Para ello aporta informe pericial y una fotografía del informe donde puede apreciarse el uso que se ha dado a esa cámara, como sala de despiece.

El informe pericial (anexo nº 2 de la demanda) indica que existen tres cámaras frigoríficas estropeadas e inservibles, y una cámara congelador estropeada e inservible. Se aportan fotografías de las cámaras, pueden observarse algo deterioradas por el uso después de veintidós años, pero no se acredita que estén inservibles, el arrendatario ha venido usando tres de esas cámaras durante el tiempo de duración del contrato. En cuanto a la cámara de congelación en ninguno de los hechos de la demanda se dice que existiese una cámara de congelación, tampoco se describe ésta cámara en el contrato, no se acredita su existencia.

En el presupuesto (pag. 4 del informe) se valora la cámara 3 en 7.056 euros, valoración genérica que no sabemos a qué conceptos responde, si estos siete mil euros corresponden al motor que el recurrente dice ha desaparecido, si incluye los paneles del techo, la puerta, u otros elementos.

En las fotografías no se aprecia que falte la puerta de la cámara. El perito tampoco aclara que la cámara 3 se usase como sala de despiece.

Concluye el perito que el pabellón industrial propiedad de Domingo situado en la calle Bekolarra presenta unos desperfectos y averías en sus instalaciones y mobiliario que requieren su reparación. En el acto de la vista denota falta de claridad, desconoce los años que estuvo el pabellón ocupado, y es incapaz de distinguir los defectos de las cámaras.

El TS recuerda en sentencia de 17 de mayo de 2016 , ' En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana critica. El artículo 632 de la LEC anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de peritos, y la nueva LEC, en su artículo 348 de un modo incluso más escueto, se limita a prescribir que el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoración respecto a la LEC anterior '.

Consecuencia de lo anterior es que el legislador se ha decantado por el sistema de libre valoración frente al de prueba tasada, lo que supone que el juez no viene vinculado a lo dictaminado por los peritos, dado que la función de estos no es otra que la de suministrar al juez la información técnica, científica o artística necesaria para la resolución del conflicto, pero no suplir la labor judicial de establecer las consecuencias jurídicas que cabe derivar de dicha información.

En este caso el informe pericial nos parece muy escueto, el perito concluye la existencia de defectos, consideramos que algunos existen, consecuencia del deterioro por el paso de los años como dice la sentencia, sin embargo, faltan argumentaciones de peso para acreditar aquellos que reclama la parte actora y que suponen un coste importante, como la falta de motor de la cámara 3. El perito no analiza el funcionamiento de la cámara en su informe, y lo corrobora en el acto de juicio, donde reconoce que no comprobó si las cámaras funcionaban, y lo mismo respecto de la instalación eléctrica.

Sobre la falta de puerta en la cámara 3, ni la parte actora hace referencia a este hecho en su demanda, ni el perito lo incorpora a los posibles defectos, presenta un presupuesto global de reparación de la cámara 3 sin mayor detalle. El recurrente afirma que puede constatarse en una fotografía que aporta la parte demandada, siendo evidente que no puede ahora reclamar lo que no hizo en primera instancia, ni basar su prueba en una fotografía anexa al informe de la parte demandada.

El perito presenta un informe impreciso que no analiza de forma correcta los defectos, no diferencia los defectos por deterioro y desperfectos por otra causa, es un informe benévolo con el interés de su cliente que no sirve a los fines pretendidos.

En suma, la Sala considera que el informe pericial no es suficiente para acreditar los desperfectos de la cámara 3, la parte actora no aporta prueba diferente sobre esta circunstancia, como factura de reparación o similar, es por ello que el motivo no puede prosperar.

Respecto de las obras de mantenimiento del pabellón, eliminación de goteras y renovación de baños, son hechos que no se discuten de contrario.

Sobre el muelle de carga ejecutado por el arrendatario es una de las cuestiones que la parte demandada alega afirmando que vigente el contrato ha realizado mejoras para poder adaptar el negocio a las nuevas necesidades, pero el coste de estas obras no es objeto de reconvención, por lo que no procede entrar en su análisis.

Y lo mismo respecto del coste por el servicio de seguridad al estropearse la puerta de entrada en el año 2.015, el recurrente afirma que el incidente se originó por un camión, y que corresponde al demandado su reparación. De hecho no se reclama por el inquilino esta cuantía.

La testigo habla del deterioro del inmueble, del mal trato de los inquilinos, pero no concreta daños, la declaración de la testigo no es suficiente para acreditar la falta de motor en la cámara 3 y la falta de puerta de entrada. El deterioro en el muelle de carga, en las oficinas, e instalaciones en general es lógico por el paso de los años, la recomposición del pabellón corresponde a su propietario una vez acreditado que el inquilino no devolvió el inmueble con daños importantes, al menos, no han quedado probados estos daños en los elementos descritos en el recurso.

Conforme establece la Ley Arrendamientos Urbanos 1.964 y el Código Civil, las obras de conservación del inmueble y las de mejora para el uso convenido corresponden al arrendador, más cuando en este caso el arrendamiento ha tenido una vigencia de veintidós años, en consecuencia, corresponde al arrendador la puesta a punto del pabellón.

El recurso no puede prosperar.



TERCERO.- Costas.

Las de esta instancia se abonarán por la parte recurrente ex art. 394 y 398 LEC .

Fallo

DESESTIMAR el recurso interpuesto por Domingo representado por el procurador Jesús Calvo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Vitoria-Gasteiz en el procedimiento Ordinario nº 240/2016, CONFIRMANDO la misma; y con expresa imposición de costas al recurrente.

Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrá interponerse recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LEC ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros se si trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en Banco Santander con el número 0008-0000-00-0671-18.

Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso' código 06 para recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.