Sentencia Civil Nº 71/2014, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 25/2013 de 20 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00071/2014

SENTENCIA NÚMERO 71/14

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ANGEL SALVADOR CARABIAS GRACIA

DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ

En la ciudad de Salamanca a veinte de marzo de dos mil catorce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 208/11del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Béjar, Rollo de Sala Nº 25/13;han sido partes en este recurso: como demandantes-apelados-impugnantes Olegario Y Visitacion representados por la Procuradora Doña Carmen del Caño Pérez y bajo la dirección del Letrado Don Rafael Ballester Fernández; como demandado-reconviniente-apelante-apelado AYUNTAMIENTO DE BEJARrepresentado por la Procuradora Doña María del Carmen Rico Sánchez y bajo la dirección del Letrado Don Emilio Pérez Rodríguez, como demandados-reconvenidos-apelantes-apelados Luis Alberto Y Enma representados por la Procuradora Doña Maria Teresa Asensio Martín y bajo la dirección del Letrado Don Rafael Muñoz Cascón y como demandados-reconvenidos-apelantes-apelados Claudio , Gonzalo , Nicolas , Jose Ramón , Amadeo , Eladio , Verónica , Jesús , Roque , Debora , Matilde , María Teresa , Emma , Marco Antonio , Constantino , Petra Y Angelica representados por el Procurador Don Alfonso Rodríguez de Ocampo y bajo la dirección del Letrado Don Javier Plaza Veiga, habiendo versado sobre resolución de contrato de arrendamiento y derecho de superficie.

Antecedentes

1º.-El día 17 de julio de 2012 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Bejar se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Se estima parcialmente la demanda principal interpuesta por la Procuradora Dª Carmen del Caño Pérez en nombre y representación de Olegario y Visitacion contra el EXCMO AYUNTAMIENTO DE BEJAR declarando extinguido el contrato de arrendamiento de fecha de 2 de octubre de 1997, la inexistencia del derecho de superficie y la obligación del Ayuntamiento de abandonar la finca de ' DIRECCION000 ' así como las instalaciones realizados, así mismo, se estima parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dª María del Carmen Rico Sánchez en nombre y representación del EXCMO AYUNTAMIENTO DE BEJAR contra los copropietarios de la finca ' DIRECCION000 ' estableciendo la obligación de los copropietarios de indemnizar al Ayuntamiento por las instalaciones y obras realizadas conforme a lo pactado en el contrato y sin hacer expresa imposición de costas debiendo abonar cada parte las suyas y las comunes por mitad.'

2º.-Contra referida sentencia se interpusieron en tiempo y forma recursos de apelación por las representaciones jurídicas de los demandados, quienes después de hacer las alegaciones que estimaron oportunas en defensa de sus pretensiones terminaron suplicando la legal representación del Ayuntamiento de Béjar se estime el recurso interpuesto, revocando la sentencia de instancia y dictando otra por la que se desestime totalmente la demanda interpuesta por D. Olegario y Dª Visitacion y se estime la demanda reconvencional formulada por esta parte; por la legal representación de Claudio y otros se suplicó se dicte sentencia por la que estimando el presente recurso de apelación, revoque la sentencia recurrida y en su consecuencia desestime íntegramente la demanda reconvencional promovida contra mis representados, con condena en costas de la instancia y por la legal representación de D. Luis Alberto y Doña Enma se suplicó se dicte sentencia por la que estimando el presente recurso de apelación, revoque la sentencia recurrida y en su consecuencia desestime íntegramente la demanda reconvencional promovida contra mis representados, declarando que la extinción del contrato de arrendamiento se produjo a partir del 2 de Octubre de 2009, con condena en costas de la instancia.

Dado traslado de dichos escritos a las representaciones jurídicas de las partes por las mismas se presentaron escritos en tiempo y forma para terminar suplicando la legal representación de Don Claudio y otros se dicte sentencia por la que desestime el recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Bejar, con condena en costas a la parte recurrente; por la legal representación de D. Olegario y Doña Visitacion se presentó escrito oponiéndose al recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Bejar e impugnando la sentencia para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando el recurso interpuesto, confirmando en todos sus extremos la sentencia recurrida, salvo aquello que se refiere al acogimiento de nuestra impugnación en cuanto a la desestimación de la reconvención y la condena en costas de la instancia y condenando a la parte recurrente al pago de todas las costas causadas en esta alzada; por la legal representación de Luis Alberto y Enma se presentó escrito oponiéndose al recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Bejar para terminar suplicando se desestime con imposición de costas; por la legal representación del Ayuntamiento de Béjar se presentaron escritos oponiéndose al recurso interpuesto por Claudio y otros y al interpuesto por Luis Alberto y Enma para terminar suplicando se desestimen los recursos, con expresa condena en costas a la parte apelante.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día tres de octubre de dos mil trecepasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Sobre el contenido de la sentencia impugnada.

A fin de ofrecer una adecuada respuesta a todas y cada una de las complejas cuestiones, de orden sustantivo y procesal, que enfrentan a las partes litigantes en este procedimiento y que han sido planteadas a través de los diversos recursos de apelación formulados frente a la sentencia de instancia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Béjar, de fecha 17-7-2012 , preliminarmente, conviene dejar centradas, de modo resumido, las posiciones de dichas partes litigantes.

Así, en la demanda, digamos principal, que da causa y origen a esta litis, dirigida frente el Ayuntamiento de Béjar (Salamanca), los demandantes Olegario y Visitacion , en su condición o cualidad de copropietarios (partícipes de 16 cuotas o partes de las 65 en que se divide, adquiridas por su parte en agosto-septiembre de 2004) de la finca ' DIRECCION001 ' o ' DIRECCION000 ', nº NUM000 del polígono NUM001 del término municipal de Béjar, interesaban, en síntesis, del Juzgado los siguientes pedimentos:

1º- la declaración de quedar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito, en fecha 2-10-1997, entre dicho Ayuntamiento y varios copropietarios sobre dicha finca o, subsidiariamente, la declaración de su extinción por expiración del plazo pactado, bien a fecha 2-10-2007 o bien a fecha actual.

2º- la declaración de la inexistencia de derecho de superficie alguno sobre dicha finca en favor del Ayuntamiento citado, por ausencia del requisito esencial de constar dicho gravamen en escritura pública e inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad, etc.

3º- la condena al Ayuntamiento demandado en el sentido de que cese en el uso que se dice ilegítimo de la ocupación de la finca, con la obligación inmediata de dejarla libre, vacía y expedita a disposición de la propiedad, junto con las instalaciones en ella ubicadas, etc.

Contestada esta demanda por dicho Ayuntamiento, éste, además, formuló reconvención o demanda reconvencional contra los dos mencionados actores y el resto de los copropietarios (que lo son, s. e. u. o. según sus distintas participaciones indivisas, Claudio , Gonzalo , Nicolas , Jose Ramón , Amadeo , Eladio , Verónica , Jesús , Roque , Debora , Matilde , María Teresa , Emma , Marco Antonio , Constantino , Petra , Angelica , Luis Alberto y Enma ), solicitando una sentencia, por virtud de la cual:

a) se designe judicialmente un administrador encargado de la gestión de tal finca, mientras la misma permanezca indivisa; b) se obligue a los demandados comuneros a legalizar su situación registral, y a inscribir sus respectivos derechos de propiedad en el Registro de la Propiedad, y con condena a que realicen los actos conducentes a su eficacia; c) se declare la obligación de dividir la finca en los términos pactados en el contrato de 2-10-1997 y ejecuten y hagan eficaz dicha división; d) se declare el derecho del Ayuntamiento de exigir la entrada en vigor de la cesión del derecho de superficie sobre la finca afectada por la estación de esquí ' DIRECCION000 ', con condena a formalizar la cesión en escritura pública; y e) se declare la reconducción tácita del arrendamiento hasta tanto se formalice la cesión del derecho de superficie en escritura con el límite de 25 años, y subsidiariamente se declare el derecho del Ayuntamiento a optar entre o adquirir la propiedad de la finca afectada por la estación de esquí con obligación de pago a los propietarios de su valor, o bien ceder las construcciones y obras allí existentes a los propietarios de la finca, previo pago al Ayuntamiento de la correspondiente indemnización, etc.

Tras los trámites y ritos procesales pertinentes, en sede de alegaciones y prueba, finalmente, la susodicha sentencia que es ahora objeto de diversos recursos de apelación e impugnaciones, que serán analizados separadamente, pronunció el siguiente fallo, que puede resumirse así:

1º- con estimación parcial de la demanda principal interpuesta por Olegario y Visitacion , se declara extinguido el mencionado contrato arrendaticio de 2-10-1997 por expiración del plazo pactado, se declara la inexistencia del derecho de superficie invocado por el Ayuntamiento demandado sobre la finca objeto de arrendamiento y la consiguiente obligación de éste último de abandonarla, así como las instalaciones realizadas...

2º- con estimación parcial de la señalada demanda reconvencional, se declaró la obligación de todos y cada uno de los copropietarios de la finca litigiosa de indemnizar al Ayuntamiento de Béjar por las instalaciones y obras realizadas en aquélla por éste último, conforme a lo pactado en aquel contrato...

Todo ello sin imposición de costas, abonando cada parte las suyas y las comunes por mitad.

Frente a dicha resolución, por entenderla perjudicial para sus respectivos intereses, se alzan, interponiendo recurso de apelación, en primer lugar, el Ayuntamiento de Béjar, en segundo lugar, la representación procesal de los comuneros o copropietarios Claudio , Gonzalo , Nicolas , Jose Ramón , Amadeo , Eladio , Verónica , Jesús , Roque , Debora , Matilde , María Teresa , Emma , Marco Antonio , Constantino , Petra y Angelica ; y, en último término, la representación procesal de los comuneros o copropietarios con mayores participaciones indivisas en la finca, Luis Alberto y Enma ; con apoyo y base en una pluralidad de motivos, que quedarán en su momento y debidamente consignados.

SEGUNDO.- Sobre el recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Béjar.

Este viene articulado, ex arts. 458 y 459 de la LEC , en los siguientes motivos o apartados: a) Vulneración de los arts. 6 y 7. 6 de la LEC y 397 del CC , por no estimación de la excepción procesal de falta de legitimación activa de los actores, alegada al contestar la demanda principal; b) incongruencia temporal de la sentencia en cuanto a la extinción del contrato arrendaticio; c) error en la interpretación de la voluntad de los contratantes respecto a la duración del contrato arrendaticio y la normativa aplicable; d) error en la valoración probatoria y en la aplicación de la regulación legal y la jurisprudencia en torno a la condición suspensiva, al declararse extinguido el derecho de superficie; e) indebida aplicación del art. 1124 del CC , e indebida inaplicación de determinadas cláusulas contractuales, etc.;que pasamos a examinar por su mismo orden.

En relación a la excepción de falta de legitimación activade los dos actores principales, propuesta por el Ayuntamiento recurrente en su escrito de contestación a la demanda y desestimada en la sentencia de instancia, dicho Ayuntamiento insiste, al apelar, en resumen, en el argumento, que trata de apoyar en la jurisprudencia que cita, de que dado que los Sres. Olegario y Visitacion interesaron en su demanda la resolución y/o la extinción del contrato arrendaticio que les vinculaba, calificable de larga duración, y la no vigencia del derecho de superficie, etc., resultaba imprescindible, según el tenor de los preceptos que intitulan este motivo de la apelación ( arts. 6 y 7. 6 de la LEC y 397 del CC ), el acuerdo y el voto unánime de todos y cada uno de los propietarios-arrendadores de la finca, además de precedente y previo a la presentación de la demanda-, favorable y dirigido a pretender dicha desvinculación contractual respecto del Ayuntamiento demandado...

En este sentido, ausente dicho acuerdo unánime y pleno previo de los comuneros, no habiéndose cumplido los presupuestos y requisitos que autorizan a un copropietario a ejercitar acciones en beneficio de toda la comunidad o comuneros, (por cierto, presupuestos más bien referidos a la comunidad de propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal) los dos actores citados, que sólo podían actuar en su propio nombre, provecho o beneficio, carecerían de legitimación activa para demandar al Ayuntamiento, en su condición de arrendatario; esto es, no podían actuar, ni ejercitar legalmente, tal clase de pretensiones en beneficio de la comunidad o de los restantes comuneros, sin que pueda presumirse de parte de éstos últimos su conformidad o tácito asentimiento, y sin que pueda tampoco presumirse que tales actores ostentaban, en alguna medida, la representación de todos los citados restantes copropietarios, etc.

La sentencia que nos ocupa desestimó la excepción, entendiendo que como el Ayuntamiento demandado no sólo contestó la demanda, sino que formuló demanda reconvencional frente a los actores principales y frente al RESTO de los copropietarios, y éstos últimos ensutotalidad, al contestar la reconvención, seconstituyeron en parte procesaly manifestaron su voluntad de dar por resuelto el contrato arrendaticio litigioso o darlo por extinguido por expiración de plazo y por inexistente o no vigente el derecho de superficie..., no era de estimarla, pues, a la postre, todos los copropietarios actuales de la finca eran parte en este proceso y estaban conformes con las pretensiones esenciales actuadas ab initio por dos de ellos, los susodichos actores principales...

Dicho planteamiento de la decisión judicial impugnada es aceptable para la Sala, en tanto que parece evidente que los copropietarios demandantes-principales, sin duda, actuaron, al demandar al Ayuntamiento de Béjar en los términos en que lo hicieron, con la anuencia tácita de todos y cada uno de los restantes comuneros, como se demuestra a posteriori con su manifestación externa de voluntad dentro del seno del mismo pleito al contestar la demanda reconvencional, interesando la resolución y/o extinción del contrato arrendaticio, la inexistencia del derecho de superficie, etc.

En todo caso, el rechazo de este motivo del recurso debe de apoyarse en otro argumento más específico, que nos brinda una uniforme doctrina jurisprudencial ( SSTS de 22 de mayo de 1993 y 17 de noviembre de 1997 ; y SSAP de Soria de 4 de enero de 2001 , de Asturias de 12 de febrero de 2001 y 9 de julio de 2002 , y de Madrid de 12 de enero de 2007 , entre otras), reiterada incluso con posterioridad a la vigencia de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil (así, STS de 13 de mayo de 2005 ), por virtud del cual debe de recordarse que las Comunidades de Bienes regidas por los artículos 392 y siguientes del Código Civil , aunque carezcan de personalidad jurídica, es factible que '... interpretando el artículo 394 del Código Civil , cualquiera de los partícipes pueda actuar en juicio cuando lo haga en beneficio de la comunidad, toda vez que la sentencia que en su favor recaiga aprovechará a todos los comuneros, sin que les pueda perjudicar la adversa...'.

Es decir, con base en este precepto es constante la jurisprudencia que señala que es de estimar dentro de las facultades de uso y disfrute de cualquier partícipe, copropietario o comunero integrado en una comunidad de bienes de esta naturaleza, -que es la que nos ocupa-, el que pueda comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad tanto para ejercitarlos, como para defenderlos; o sea, puede ejercitar acciones que competen a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma, para lo que está legitimado para tal ejercicio ( SSTS de 18-12-1989 , 17-4-1990 , 6-6-1997 , 13-12-2006 y 15- 11-2011); citándose a título de ejemplo los supuestos por virtud de los cuales un condueño puede entablar la acción reivindicatoria de la cosa común en beneficio de todos ( SSTS de 28-4-1923 , 17-6-1927 , 9-6-1953 , 24-101973...), o la acción confesoria reclamando el uso de una servidumbre ( STS de 28-9-1979 ) o la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO... ( SSTS de 7-7-1954 y 25-1-1958 ).

Por lo que, teniendo en cuenta, precisamente, lo que los comuneros o copropietarios de la finca litigiosa, mantuvieron y señalaron al contestar la demanda reconvencional del Ayuntamiento, que ahora postula y reitera la excepción procesal analizada, resulta manifiesto que es de aplicación plena la dicha doctrina jurisprudencial, que legitima a cualquier comunero para obrar en interés de la comunidad, -en este caso reclamando judicialmente la resolución o extinción del contrato arrendaticio concertado en su día sobre dicha finca, el dar por inexistente un derecho de superficie sobre la misma, etc.-, porque absolutamente todos los comuneros eran y son del mismo parecer, esto es, ha quedado evidenciado, ex ante y ex post a la presentación de la demanda principal, que el interés de la comunidad y de todos los comuneros en estos puntos era y es coincidente y, en consecuencia, los dos actores principales no se arrogaron el poder indebido de decidir por si y ante si tales pretensiones en sede judicial, no careciendo aquéllos, en consecuencia, de legitimación activa alguna para demandar al repetido Ayuntamiento en la medida en que lo hicieron.

Sin necesidad de más consideraciones es de rechazar este primer motivo o alegación del presente recurso.

TERCERO.-Toca ahora entrar a ventilar las alegaciones de esta apelación relativas a incongruencia temporal de la sentencia en cuanto a la extinción del contrato arrendaticio, y de error en la interpretación de la voluntad de los contratantes respecto a la duración del contrato arrendaticio y la normativa aplicable, etc.

Para ventilarlas, cabe extractar, como premisa, que la sentencia impugnada en este complejo tema viene a sentar, en los fundamentos jurídicos correspondientes, -el tercero-, las siguientes consideraciones y conclusiones:

1ª) que si bien la totalidad de los entonces propietarios de la finca ' DIRECCION000 ', con fecha 29 de septiembre de 1997 (documento 7 que acompaña a la demanda principal) suscribieron con el Ayuntamiento de Béjar un contrato escrito que tuvo por objeto la cesión por la propiedad a éste último, por tiempo de 25 años, del derecho de superficie sobre tal finca (acto jurídico que califica como de ' disposición'), sin embargo, a los pocos días, el 2-10-1997, dicho contrato quedó privado de toda eficacia jurídica en cuanto que vino a ser SUSTITUIDO en sus efectos por un contrato distinto(el contenido en el documento 8 de la demanda principal), esta vez suscrito por 63 de las 65 participaciones indivisas de la propiedad de la finca, por virtud del cual y, en esencia, dicho predio le era arrendado al Ayuntamiento por plazo de 10 años (cláusula 9ª del mismo), con objeto de que en ella viniera instalada, para su explotación, una estación de esquí..., etc.; y a su finalización se llevaría a cabo o materializaría la posterior cesión del derecho de superficie sobre la misma por tiempo de 15 años, con posibilidad de prórroga del arriendo por acuerdo de ambas partes...; cesión a la que en su momento aludiremos in extenso.

2ª) que no era legalmente viable la declaración de la resolución del contrato arrendaticio de 2-10-1997 pedida por los actores principales, por cuanto que, si bien es cierto que ellos no lo suscribieron (ciertamente, si adquieren o compran sus participaciones sobre la finca arrendada en agosto-septiembre de 2004, malamente pudieron hacerlo o mostrar su conformidad o disconformidad con el arriendo al momento de convenirse), en todo caso, dicho contrato arrendaticio de 2-10-1997 mantuvo su plena validez y eficacia, desde el momento en que, aun cuando los causantes de los susodichos actores principales ( Germán y Paulina , quiénes en agosto-septiembre de 2004, como hemos repetido, les vendieron sus participaciones indivisas) no lo firmaron, a la postre, durante años con sus actos posteriores inequívocos y concluyentes (entre otros, el del cobro -sin impedimento u objeción alguna- de los importes de su parte o porción en las rentas abonadas por el arrendatario...) lo ratificaron y asumieron en su integridad; circunstancia o hecho capital de que fueron conscientes desde un principio estos últimos, los que aceptaron la compra de tales participaciones indivisas de la finca asumiendo la carga arrendaticia y demás obligaciones del contrato litigioso, que, por otra parte, constaba expresamente en el instrumento de compra (documento 3 de la demanda principal).

3ª) por contra, aún no dando por resuelto el contrato, estimó la juzgadora a quo que era procedente darlo por extinguido, por EXPIRACIONdel plazo, en cuanto que vencido el inicial de los 10 años pactados el 3 de octubre de 2007, aun cuando por consecuencia del instituto de la tácita reconducción, ex arts. 1566 , 1581 y concordantes del CC , -que resultaría ser la normativa aplicable al caso-, el contrato vino prorrogado, año a año, (al realizarse anualmente el pago de la renta y al no venir pactada otra duración distinta de los plazos de tácita reconducción), como para darlo por extinguido y vencido era necesario que la oposición o negativa a la prórroga se manifestara unánimemente por todos los comuneros o arrendadores, absolutamente todos (al tratarse, por mor de los arts 397 y 398 del CC de un contrato arrendaticio de larga duración, adjetivable de acto de disposición y no de mera administración), finalmente, era de entender producida de forma indubitada por todos los arrendadores esa voluntad de no continuar con el arriendo, al menos desde el momento en que los restantes copropietarios, además y después de los actores principales, se constituyen en parte del proceso al contestar la demanda reconvencional, en fecha 25-11-2011, manifestando a las claras y en sede judicial su voluntad indeclinable de no continuar en el arrendamiento.

En palabras de la misma sentencia: ' La oposición de los copropietarios arrendadores impide que se continúe prorrogando el contrato por tácita reconducción a partir del 3-10-12, momento en que se entiende definitivamente extinguido el contrato de arrendamiento entre todos los propietarios y el Ayuntamiento por expiración de la prórroga...'.

Las censuras a todo lo expuesto por parte del organismo público recurrente se centran, sustancialmente, en poner de manifiesto, primero, la equivocación que habría sufrido la juzgadora a quo al proclamar que el contrato de 2-10-1997 vino a 'sustituir' al contrato de 29-9-1997, olvidando el tenor de la cláusula final del primero de ellos, en la que se dice que como '... anexo al contrato se acompaña el de 29-9-1997, como prueba de la diligencia y buena fe que acompañó las tramitaciones preliminares...'; afirmación de la cual cabría inferir que la voluntad real de los contratantes, en ambos documentos,-cuyos clausulados deben ser integrados en una unidad-, fue siempre la de ceder el derecho de uso y disfrute de la parcela o finca, de una u otra forma jurídica, cuales las de arrendamiento o cesión del derecho de superficie, al Ayuntamiento por un tiempo mínimo y global de 25 años con opción de prórrogas, y que la cesión del derecho de superficie fue aceptada por la propiedad desde un inicio, por lo que el contrato arrendaticio debería entenderse prorrogado hasta que se formalice la cesión del derecho de superficie y con un máximo temporal que ha de fijarse en los citados 25 años.

De otra parte, se censura y considera equivocado que la sentencia recurrida acuda para la aplicación de la tácita reconducción al contenido del art. 1581 CC , pese a tratarse de un arrendamiento rústico, en cuyo caso, sería de aplicación preferente el art. 12.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , 49/2003, de 26 de noviembre, que establece prórrogas de 5 años y no de un año, y con un preaviso de una antelación mínima de un año, resultando en este caso el requisito del preaviso no cumplido y ni siquiera tomando como tal la oposición, de fecha 25-11-2011, de los copropietarios a la demanda reconvencional, por lo que no se habría formulado con un año de antelación a la prórroga de cinco años, ya producida en octubre de 2007 y con extensión hasta el 2-10 2012, de modo que el contrato vendría actualmente prorrogado por un segundo periodo adicional de 5 años, etc.

A mayor abundamiento, se invoca que la presentación de un escrito de contestación a una demanda judicial no puede calificarse de preaviso válido a los efectos de tener por requerida la finalización de un contrato arrendaticio, y que la sentencia recurrida incurre en clara incongruencia temporal por cuanto que si en la misma se declara extinguido el contrato litigioso a partir del 3-10-2012 y resulta que tal sentencia aparece fechada el 17-12-2012 , a esta última fecha el contrato no podía darse por extinguido por expiración de plazo y el Ayuntamiento recurrente está en su derecho a exigir el cumplimiento del mismo, con aplicación del art. 1124 del CC , etc.

CUARTO.-Pues bien, vistas las alegaciones de las partes al respecto y la prueba documental, cabe anticipar que la Sala debe confirmar el acierto y corrección legal de la sentencia a quo en los pronunciamientos atinentes a las cuestiones planteadas en este segundo apartado de motivos de impugnación de aquélla, que en el anterior fundamento han quedado extractados, lo que conlleva su rechazo, dada la interpretación auténtica que ha de darse al contrato litigioso y dados determinados actos concluyentes y significativos, que resultan indubitadamente acreditados con probanzas seguras obrantes en el proceso.

De partida, debe desecharse rotundamente toda posibilidad aplicativa a dicho contrato de las disposiciones, en materia de prórroga de la duración del contrato, tanto de la derogada Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980, de 31 de diciembre (en vigor hasta el 27-5-2004), como de la ulterior de 2003, pues su objeto y contenido queda extramuros de dicha legislación arrendaticia rústica, en cuanto que aun siendo cierto que el arrendamiento se centra en la ocupación y uso de terrenos de una finca rústica, sin embargo, la cesión de la misma no lo es sino para la ocupación real o verdadera de una parte o porción de ella, a fines exclusivos de la explotación económica de las instalaciones, equipamientos y construcciones (de telesilla, restaurante, tienda, aparcamiento, hoteles, apartamentos, etc.) ubicadas o a ubicar en la misma como propias de una estación de esquí, esto es, para un objeto ajeno totalmente a la cesión temporal de la finca para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta, etc., que es lo que define el contrato de arrendamiento rústico en ambas leyes especiales, de modo que la normativa aplicable en este punto que tratamos la constituyen las disposiciones generales del CC citadas en la sentencia impugnada.

De otra parte, no cabe otra interpretación razonable y sensata que la de mantener que el contrato de 2-10-1997, suscrito y firmado por los contratantes apenas a los 3 o 4 días del anterior de 29-9-1997, vino indefectiblemente a sustituir in integruma éste último, pues ésa es, en su literalidad, la finalidad que confiesa, como se deduce de su simple lectura, y ello motivado, entre otros, por el hecho de que en el de fecha 29-9-1997 (ni tampoco en el ulterior) no podía venir materializada, en la forma legalmente exigida, como diremos más adelante, la constitución de un derecho de superficie como acto de disposición dominicial que requiere de unanimidad de los copropietarios, de ahí que en la cláusula 9ª del de fecha 2-10-1997 se separe netamente el arriendo de la finca, del otorgamiento para en su día del derecho de superficie, al decir que transcurrido el plazo de diez años, el Ayuntamiento podríaexigir la puesta en vigor del derecho de superficie, lo que significa, ni más ni menos, que hasta el fin del arriendo el derecho de superficie carecía de virtualidad o efectividad inmediata alguna, es decir, que dicho derecho no guardaba conexión sustantiva e indivisible con el arriendo, al tratarse de dos negocios jurídicos diferentes, siendo así que sólo podría llevarse a efecto el segundo una vez finalizado y desaparecido el vínculo del primero, el arriendo.

Y el vínculo contractual de 2-10-1997 deja sin efecto en su totalidad el de 29-9-1997, porque, se mire como se mire, la voluntad de los contratantes fue ésa, pues mientras en el segundo de los enumerados se contempló por ellos la pura cesión del derecho de superficie de la finca litigiosa, sin más, al Ayuntamiento recurrente, sin embargo, en apenas 72 horas ésa vinculación contractual, por voluntad libre de las partes, se destruye, se rompe o, si se prefiere, se modula y transforma en una cesión del disfrute y uso de la parcela o predio litigioso bajo la figura típica de un arrendamiento común por un plazo de diez años, con una previsión subordinada, siempre sucesiva, independiente y además 'condicionada', cual la del reconocimiento de un derecho de superficie a la parte arrendataria para cuando dejara de serlo, el cual sólo podría, eventualmente, alcanzar eficacia y operar en cuanto no subsistiera el arrendamiento (el que podá prorrogarse tras los 10 años de duración inicial, por consenso de los contratantes) por plazo de quince años, cumplidas determinadas condiciones de carácter suspensivo que luego quedarán referidas.

Por tanto, como premisa de la que partir, puede sustentarse que el contrato arrendaticio podía y debía darse por extinguido y finalizado tan pronto como la mayoría de copropietarios-arrendadores denegaran, explícitamente, a la parte arrendataria la tácita reconducción, considerando, eso sí, tal declaración de voluntad con valor de acto de administración, y siendo así que consta documentado en los autos que ya, en fecha 28-9-07, es decir, días antes de la finalización del plazo de los 10 años inicialmente pactado una de las copropietarias de la finca arrendada, Verónica presentó escrito ante el Ayuntamiento arrendatario por virtud del cual daba por extinguido el arrendamiento y, en igual sentido, aunque a posteriori, en fecha 28-8-2009, mostró oposición tajante a la prórroga por tácita reconducción el comunero Luis Alberto , (siendo de destacar que éste ostenta junto con su esposa la mayoría de las participaciones indivisas o cuotas de propiedad en el predio litigioso; 38 sobre 65); esto es, el contrato cabría darlo por extinguido por expiración del plazo de seguido y por efecto de tal oposición..., teniendo en cuenta la postura, que luego analizaremos, de que el contrato que nos ocupa entrara dentro de los actos ordinarios de administración de la cosa común ex art. 398 del CC ; y, en todo caso, si se asume la tesis de la sentencia de instancia de que tratándose de un contrato de larga duración, la negativa a la prórroga del contrato exige acuerdo unánime de todos los comuneros, en cuanto acto de disposición, operando como requerimiento bastante para la expiración esa voluntad o manifestación en juicio o intra procesal de todos los comuneros a que la arrendataria siguiera en el arriendo, debemos de estar a la fecha señalada en dicha sentencia...

En definitiva, si, como es el caso, la claridad de los términos del contrato litigioso no deja dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de huir del canón de la literalidad en la interpretación hacia la búsqueda de intenciones, motivos o finalidades no expresas ( SSTS de 24 de junio de 1999 , 13 de diciembre de 2001 , 18 de julio de 2002 y 23 de enero de 2003 , etc.) no puede sino compartirse plenamente las conclusiones de la sentencia impugnada acreca de los puntos objeto de discrepancia que acaban de analizarse.

QUINTO.-Finalmente ,en lo que se refiere a los motivos de discrepancia con la sentencia de esta misma parte recurrente, intitulados como de error en la valoración probatoria y en la aplicación de la regulación legal y la jurisprudencia en torno a la condición suspensiva, al declararse extinguido el derecho de superficie, indebida aplicación del art. 1124 del CC e indebida inaplicación de determinadas cláusulas contractuales, etc., también los mismos deben declararse improsperables.

Dados los términos del recurso, debe insistirse por la Sala en que no hay errónea valoración probatoria, ni equivocada aplicación legal y jurisprudencial por parte de la juzgadora a quo, al declarar, en el fundamento 4º de la sentencia, extinguido el derecho de superficie contemplado en el susodicho contrato arrendaticio de 2-10-1997, a que antes se hizo mención, por cuanto que la materialización de la eventual cesión o compromiso pactado de concesión del derecho de superficie vino decisivamente condicionada y subordinada a la consumación efectiva de una serie de hechos y de actos condicionantes, previstos pro futuro, en las cláusulas 1ª y 5ª del contrato, que jugarían como verdadera 'condición suspensiva', según el tenor de los arts. 1113 y 1114 del CC , y que se resumen en los de que, por un lado, los arrendadores firmantes del contrato se comprometían a legalizar la titularidad registral de la finca, inscribiendo sus respectivos derechos dominicales en el Registro de la Propiedad en el plazo máximo de 5 años, a contar desde la firma del mismo y, por otro, asumían la obligación de dividir la cosa común (la finca), en tal manera que las participaciones indivisas de los comuneros NO FIRMANTES del contrato (que lo fueron aquellos que dijimos transmitieron sus participaciones a los ahora demandantes principales) quedaran ubicadas fuera de la zona o terrenos dedicados por la arrendataria a la explotación de la estación de esquí; esto es, que se diera la posibilidad, que ha de adjetivarse de meramente hipotética, insegura e incierta a más no poder, de que se dividiera la finca dando forma jurídica a una nueva con parte de la anterior y que ésta coincidiera con la zona de ubicación de la estación de esquí y, además, con la circunstancia trascendente, repetimos, asimismo, insegura e incierta -fáctica y jurídicamente-, de que ésta nueva parcela de terreno así segregada y dividida perteneciera o fuera adjudicada sólo a los firmantes del contrato..., es decir, quedaran de ella excluidos los entonces comuneros Germán y Paulina ..., los cuales, una vez más, repetimos transmitieron sus participaciones indivisas (16 sobre 65) a los actores principales, Sres. Olegario y Visitacion , como ya se sabe mediante escritura posterior a la celebración del arriendo y compromiso de concesión de derecho de superficie, una vez extinguido el primero.

Y esos eventos o sucesos futuros, transcurrido dicho plazo de 5 años, no se produjeron, por cuanto no fue factible, real y jurídicamente, materializar la división de la finca en los términos pactados por los copropietarios-arrendadores (que no todos) con el arrendatario y la extinción del condominio, como lo demuestran las discrepancias profundas entre los comuneros que culminaron, sucesivamente, en los dos pleitos seguidos ante los Juzgados de Béjar, en los que se procuró dicha división, el primero de ellos (procedimiento de Menor Cuantía 49/2000) sin éxito a tenor de la sentencia firme de fecha 28-11-2002 y el segundo (procedimiento ordinario 247/2005) en ejecución de sentencia; siendo de destacar que hasta el presente procedimiento y por vía de demanda reconvencional el arrendatario durante años dejó de exigir y reclamar a la parte adversa el cumplimiento de los actos materiales y jurídicos necesarios que se erigían en condición suspensiva para la efectividad de la constitución del derecho de superficie en su favor, condición, además, no pactada con la unanimidad de todos los copropietarios. Pudo, por otra parfte, desde octubre de 2002 exigir la legalización de la situación registral de la finca, la división de la finca en aquella forma necesaria para hacer factible el ejercicio del derecho de superficie, si es que estaba legalmente constituido y no lo hizo el Ayuntamiento recurrente ex art 1121 del CC .

Carece, pues, de sustento probatorio y fundamento legal este motivo de queja, desde el momento en que la obligación que se dice incumplida de la cesión del derecho de superficie, en su exigibilidad, ex art. 1113 del CC , es una obviedad que venía 'condicionada' por ambas partes contratantes a la materialización de ésos sucesos futuros e inciertos, cual, fundamentalmente, el de la posibilidad de que la finca pudiera resultar dividida -y extinguida la comunidad- en una determinada manera (o sea, con una concreta adjudicación de una concreta porción de la finca a concretos y determinados comuneros, con exclusión de otros...); y, al igual, que ha resultado justificado que ese suceso futuro e incierto, como condición, ni pudo venir cumplido en plazo, ni es ya, indefinidamente, susceptible de cumplimiento, de modo que el evento condicional no realizado impide la exigibilidad de la obligación y actúa imposibilitando la constitución pactada del derecho de superficie, conforme al tenor del art. 1117 del CC (por todas, SSTS de 19-7-1993 y 11-11-1994 ).

El que alguno de los firmantes del contrato, como arrendador, pudiera resultar adjudicatario de la finca no implica que la condición suspensiva citada no haya quedado sin efecto e incumplida para siempre, pues, lo que no es ya factible en momento alguno es la ejecución de la obligación en la forma específicamente pactada, al oponerse a ello una sentencia firme que ha decretado una división de la cosa común incompatible con aquél pacto; y, a mayor abundamiento, cuando, tratándose el derecho de superficie de un derecho real que comprende una serie de facultades a favor de su titular, -el superficiario-, semejantes a las de la propiedad, con exclusión monopolística tal que exterioriza una naturaleza jurídica asimilable a la que se manifiesta en el dominio, era imprescindible -para la cesión contractual de dicho derecho de superficie sobre parte de la finca- la unanimidad absoluta de todos los propietarios de la misma, es decir, de los concedentes de la superficie, extremo éste cuya ausencia conocía el Ayuntamiento recurrente desde el mismo momento de la celebración del contrato.

En último término, la desestimación de lo solicitado en este punto por el Ayuntamiento recurrente, más allá de que mantuvo durante años una actitud de implícita renuncia o abandono de su derecho como superficiario, cabe argumentarlo, como se invoca en las oposiciones presentadas a este recurso, en la falta de elevación a escritura pública e inscripción ulterior en el Registro de la Propiedad de dicho gravamen o derecho real pactado en el contrato de 2-10-1997.

En efecto, si como es sabido, el derecho de superficie se constituye como tal derecho real que confiere a su titular el poder de edificar (en su variedad urbana, que puede ser vuelo o subsuelo, un edificio, etc.) y mantener la edificación de su propietario en el suelo, subsuelo o vuelo propiedad de otra persona, y tiene sustantividad propia, aunque en los casos de temporalidad se le apliquen las normas del arrendamiento ( SSTS de 26 de junio de 1929 , 3 de junio de 1941 , 5 de noviembre de 1953 , 5 de enero de 1967 ), no se puede ignorar que tanto la legislación urbanística vigente al momento del contrato, como la posterior en vigor (Texto Refundido de la Ley del Suelo, según RD Legislativo 1/1992, de 26 de junio- art. 288-; Texto Refundido de la Ley del Suelo que sustituye a la anterior, según RD Legislativo 2/2008, de 20 de junio - arts. 40 y 41-, exigen que la constitución del derecho de superficie, o mejor, que para la validez de su constitución el mismo debe formalizarse en escritura pública con posterior inscripción en el Registro de la Propiedad conforme a lo normado en el art.16 del Reglamento Hipotecario .

Es decir, es requisito constitutivo formal (aquí no cumplido) el de la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin el cual el derecho de superficie SERÁ INEXISTENTE.

Bien se considere el referido derecho de superficie extinguido por lo expuesto, bien se considere inexistente, y dándose por extinguido el contrato arrendaticio por expiración de plazo, la devolución decretada en la sentencia de instancia de la posesión de la finca con sus instalaciones y construcciones a la parte arrendadora es consecuencia legal y contractual ineludible, con el consiguiente rechazo total de los pedimentos del recurso de la parte arrendataria, sin necesidad de más consideraciones.

SEXTO.- Sobre el recurso de apelación interpuesto por los copropietarios-reconvenidos, Claudio y dieciséis más.

Puede resumirse el alegato de este recurso, en primer lugar, en la impugnación del pronunciamiento que la sentencia recurrida contiene acerca de la estimación parcial de la reconvención formulada de contrario, argumentando el error de la misma al sustentar que los efectos de la extinción del contrato de 2-10-97 han de entenderse producidos desde el 3-10-2012, por cuanto ninguna de las firmas del susodicho contrato vienen identificadas con prueba alguna, etc., y en segundo lugar, en cuanto a la que se considera inexistente obligación de indemnizar al Ayuntamiento reconviniente por las instalaciones y obras que se dicen realizadas, pero no acreditadas, conforme a lo pactado en el citado contrato y, en todo caso, en cuanto atribuye efectos a éste último y su anexo, constituido por el inicial contrato de 29-9-1997; alegato vertebrado en cuatro apartados o epígrafes que por su interconexión pueden examinarse de modo conjunto.

En ellos se argumenta profusamente, con cita de los arts. 217.2 y 218. 1 y 2 de la LEC , 1261 , 1280.2 , 1549 y 1566 del CC y 2.5 de la LH , que ha de concluirse, en primer término, la inexistencia de los contratos litigiosos de 29-9-1997 y 2-10-1997, en razón de que no vienen identificadas con prueba cierta y fehaciente las firmas de los que en tales documentos figuran o aparecen como intervinientes en los mismos con la condición de propietarios-arrendadores de la finca litigiosa, habiéndose equivocado la juzgadora a quo al señalar que el segundo de los contratos citados lo habían suscrito propietarios titulares de 63 de las 65 participaciones indivisas en que el predio se divide, etc., posicionamiento de la parte éste, inasumible y rechazable de principio a fin, por su grave incoherencia y contradicción con la doctrina de los actos propios, desde el momento en que estos mismos recurrentes, o al menos gran parte de ellos, tienen admitida y reconocida la realidad, existencia, vigencia y eficacia jurídica de dicho contrato de 2-10-1997, al pretender darlo por extinguido y resuelto por expiración del plazo pactado diez años después de su perfección, mediante comunicaciones escritas a la parte arrendataria, lo que significa que durante ese dilatado lapso temporal los iniciales y sucesivos titulares dominicales de la finca (bien por herencia, bien por adquisiciones o transmisiones lucrativas, etc.), fueran o no firmantes iniciales del contrato, lo asumieron y confirmaron con agrado, estando dispuestos al cobro de las rentas pactadas (no consta la protesta de ninguno por el no cobro de su parte), asumiendo sus consecuencias y no pudiendo desconocer, por tratarse de un hecho notorio y público, que el Ayuntamiento ocupaba 'su' finca y permitía a un tercero concesionario el desarrollo y explotación de una estación de esquí...

No sobra recordar lo que significa el reconocimiento del consentimiento tácito en los contratos que se infiere de un comportamiento o declaración que implícitamente lo pone de manifiesto, señalando la STS de 13 de febrero de 1978 que para declarar la realidad del mismo, es preciso que se deduzca de hechos o acciones, de carácter concluyente, que inequívocamente pongan de manifiesto el auténtico deseo de crear, modificar o extinguir una determinada relación jurídica ( SSTS de 30 noviembre 1957 y 29 enero 1965 ), manifestándose dicho consentimiento de modo auténtico, sin posibilidad de dudosas interpretaciones ( STS 5 julio 1960 y 14 junio 1963 ) etc; y aquí los hechos son concluyentes e inequívocos y llevan al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución, el consentimiento tácito de los arrendadores no firmantes en ratificar el contrato con una persona jurídica pública como lo es el Ayuntamiento de Béjar.

Por tanto, no se comprende, ni tiene sentido discutir ahora acerca de la ejecutividad, eficacia y validez de dicho contrato cuando, de seguido, los recurrentes, con invocación del art. 1566 del CC , vienen a discutir las conclusiones de la sentencia impugnada respecto a la fecha que ha de tomarse en consideración como de extinción del mismo, al insistir en que ejercitaron su derecho, como arrendadores, de denegación de la tácita reconducción frente al arrendatario entre los días 1 y 9 de octubre de 2007 mediante los oportunos requerimientos. Resulta ilógico admitir que quienes dicen, por un lado, que el contrato es inexistente por inautenticidad de firmas o falta de identificación de las que aparecen, o porque, como luego analizaremos, es nulo o anulable por no cumplir las formalidades prevenidas en el art. 1280 del CC , etc., simultáneamente, afirmen la validez y vigencia de dicho contrato al menos hasta octubre de 2007, desde el momento en que a partir de esa fecha se pretende se declare su extinción por finalización del plazo pactado.

Como incongruente resulta afirmar, para negar validez al contrato arrendaticio, que no pudo perfeccionarse, dada su naturaleza y duración, pues no tratándose de un mero acto de administración para la comunidad de propietarios, sino de disposición no concurrieron todos los comuneros a otorgarlo, mientras que para la denegación de la tácita reconducción se sostenga que se trata de un simple acto de administración que puede ser actuado, sin unanimidad, por cualquiera de los comuneros arrendadores.

Además, no es de aceptar la vulneración del art. 1091 del CC . Pues, a fin de cuentas, este precepto sienta la regla básica de la contratación (el principio de pacta sunt servanda) dentro de los límites de la autonomía de la voluntad marcados por los arts. 1255 y 1258 del CC , y si bien es cierto que los derechos y obligaciones de todo contrato se circunscriben y limitan subjetiva y exclusivamente a los contratantes, también lo es que en su defecto sus efectos constriñen y obligan a los herederos y causahabientes de tales contratantes, que no son terceros ajenos a los efectos del contrato.

Y ha de decirse que en el contrato litigioso se deja claramente especificado quiénes son los comuneros que no concurrieron a a la firma del mismo y quienes sí lo hicieron, por lo que aquéllos que después adquirieron de los firmantes sus participaciones por vía hereditaria o de adquisición han podido impugnarlo y nunca lo han hecho, ni han discutido su validez y legitimidad.

Es más, no le corresponde a la parte que plantea la demanda reconvencional, -la que no tiene ninguna duda acerca de la identidad de los firmantes, ni de la legitimidad de sus firmas- asegurar su reconocimiento; justo al contrario, es a la parte ahora quejosa y recurrente a la que le compete, si tales extremos fácticos los pone en entredicho, acreditar y demostrar (cosa que no ha hecho) que quien aparece en el contrato como arrendador no ostentaba dicha cualidad en el momento de la celebración del mismo, o no estuvo presente, o que las firmas que en el mismo se reflejan no son auténticas, etc.

Las reglas que disciplinan la carga de la prueba, ex arts 217 y 218 de la LEC , conducen a imponer a quien alega un hecho impeditivo frente a las pretensiones de la contraparte la carga de probarlo, y en el caso que nos ocupa la inautenticidad de firmas, etc., como hecho impeditivo de la eficacia del contrato concomitante en el tiempo con los hechos constitutivos, dada su relevancia, porque supondría mantener la inexistencia del requisito fundamental del consentimiento en el contrato ( art. 1261.1 CC ) provoca que es a dicha parte (la recurrente) a quien le correspondía probar (en ella estaba la facilidad probatoria para intentarlo) la inexistencia de ese consentimiento por cualesquiera causa o motivo... (entre otras, SSTS de 6-11-1964 y 28-1- 1970).

Asimismo, debe la Sala desechar la invocación referida a la inobservancia de las formalidades legales en el otorgamiento del contrato, supuestamente originadora de su invalidez o nulidad, ya que el contenido del art. 1549 CC que se cita no viene infringido, pues esta norma se refiere en cuanto a sus efectos a los terceros ajenos al vínculo contractual y los recurrentes, (ni uno solo de ellos), como se ha anticipado, ostenta la cualidad jurídica de terceros ajenos al contrato, y por su parte tampoco viene infringido el art. 2.5 de la LH , porque tiene como finalidad, precisamente, proteger los derechos del arrendatario que así alcanzarían cierta estabilidad, ni finalmente viene vulnerado el art. 1280. 2 CC , ya que, de acuerdo con las normas de los arts. 1278 y 1279, las del 1280 no comportan la exigencia de formalidades ad solemnitatem, sino tan sólo ad probationem, de suerte que puede pronunciarse la existencia y validez de un contrato sin que, imperiosamente, tenga que basarse en una constatación escrita, por lo que hay que tener en cuenta que la exigencia de forma escrita no tiene el alcance de forma solemne, con repercusión en la eficacia obligatoria de los contratos..., según proclama reiterada jurisprudencia ( SSTS de 3-2-1987 , 24-11- 1993 , 27-1-1995 , 2-2-1999 ).

Y, en último término, deben decaer, al igual, el resto de alegaciones de estos recurrentes relativas a que se declare la inexistencia de instalaciones y obras en la estación de esquí indemnizables al Ayuntamiento de Béjar, por falta de prueba que las acredite, y de que su determinación no puede dejarse para ejecución de sentencia, por causárseles indefensión proscrita constitucionalmente, etc., por cuanto que aparte de que la realidad de dichas instalaciones y construcciones es un hecho notorio y público, es la cláusula 7ª del contrato la que impone a las partes (y a su tenor ha de estarse) la determinación de cómo debe ser cuantificada la indemnizadción en favor del Ayuntamiento por esas construcciones e intalaciones que quedan en la finca para la propiedad, a saber: fijación de su precio por peritos designados por cada parte y faltando el acuerdo al respecto, dicha cuestión se someterá a 'arbitraje'.

Esto es, lo pactado y en congruencia lo que la sentencia ordena cumplir es que mediante pruebas periciles, tras la firmeza de esta sentencia, como no podía ser de otra manera, y acaso extramuros de este proceso, las partes contratantes deben intentar determinar -cada una con su perito- el precio de las construcciones y obras que pudiera haber realizado la parte arrendataria en la finca que se dice, y si no resultare acuerdo, las partes deben someter a 'arbitraje' sus discrepancias en cuanto al alcance y extensión de la indemnización...

De modo que la condena que contiene la sentencia, estimando la demanda reconvencional en parte, de indemnizar por estas instalaciones pertenecientes y hechas por el Ayuntamiento reconviniente, es plenamente congruente y conciliable con los términos de la reconvención, pues, se mire como se mire, se le den las vueltas al asunto que quieran dársele, en el petitum de dicha demanda reconvencional, ya sea en el último escalón y como petición subsidiaria, se contiene a las claras la solicitud de que, caso de verse obligado a ceder o entregar las construcciones y obras a manos de los propietarios de la finca, debia dicho Ayuntamiento obtener la indemnización 'correspondiente'; y esa indemnización correspondiente no puede ser otra que aquella que fue pactada y se previene en dicha clausula 7ª. Tal cláusula, su contenido y su evidente fuerza ejecutiva, constituye fundamento bastante para dicha condena, evitadora, además, de un enriquecimiento injusto a todas luces palpable. Si resulta que en la sentencia se deniega al Ayuntamiento el que pudiera optar por la adquisición de la propiedad de la finca afectada por la estación de esquí, con obligación de su parte de pagar a los propietarios su valor, por motivos ya conocidos y explicitados, lo que sí se le concede judicialmente en la instancia, con acierto, es la otra alternativa, establecida en ese derecho de opción, cual la de que, dejadas o cedidas a la propiedad las construcciones y edificaciones realizadas por su parte, debe venir aquél indemnizado por su precio, fijado éste en la manera pactada que ha quedado dicha.

En consecuencia, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por los citados recurrentes.

SÉPTIMO.- Sobre el recurso de apelación interpuesto por los copropietarios-reconvenidos, Luis Alberto y Enma .

Estos copropietarios, que ostentan la mayoría de participaciones indivisas en la finca litigiosa, han venido a recurrir la estimación parcial de la demanda reconvencional formulada en su contra por aquel Ayuntamiento, impugnando, en primer lugar, la procedencia legal de su obligación de indemnizar a éste último por las instalaciones y obras que pudieran haberse realizado en la finca por aquél, conforme a lo pactado en el contrato litigioso y, en segundo lugar, entendiendo equivocada la fecha que la sentencia impugnada toma en consideración para dar por extinguido el arrendamiento (la del 3-10-2012 ), siendo así que la misma debió declarar que la extinción del contrato de arrendamiento litigioso se produjo a partir del día 2 de octubre de 2009...

Así, se censura, con fundamento en el art. 218 de la LEC , falta de claridad en la sentencia, dado que mientras en su fallo se establece la obligación de los 'copropietarios' de indemnizar al Ayuntamiento arrendatario por tales construcciones u obras realizadas según lo convenido, por contra, en los párrafos finales de su fundamento jurídico décimo viene a indicarse que tal obligación es de los 'arrendadores' de la finca, lo que es cosa distinta, en tanto que no todos los propietarios consintieron, ni firmaron, el contrato arrendaticio, etc.

Tal planteamiento ha de venir desechado, pues, es meridiano, -otorgando la debida eficacia a los términos de la cláusula 7ª-, que son los 'propietarios' actuales de la finca y litigantes en este pleito (por esa condición de propietarios, han tenido la cualidad o condición juridica de arrendadores y tienen entrada en este proceso), los que vienen obligados (obligación propter rem) a satisfacer dicha obligación indemnizatoria, por lo que no concurre la oscuridad o ambigüedad que se reprocha a la sentencia en este recurso.

Como tampoco cabe admitir la presencia de incongruencia alguna, ya que concurre el ajuste adecuado entre las pretensiones del Ayuntamiento y la parte dispositiva o fallo de la resolución judicial apelada, si entendemos que ese ajuste o adecuación entre la parte dispositiva y los planteamientos en que las partes formularon sus pretensiones o peticiones, implica y significa que la sentencia no debe otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgue otra cosa diferente que no hubiera sido pretendida; adecuación que ha de apreciarse comprobando el suplico de los escritos alegatorios con el fallo de la sentencia ( SSTS de 17 de septiembre de 2008 y 7 de abril de 2010 , etc.)

Y aquí, comparando lo pedido en la demanda reconvencional, (justamente en ella se consigna el particular, aun lo fuera con carácter subsidiario o si se quiere residual, de la cesión por quien la formula de las construcciones y obras a los propietarios, pero previo pago por los mismos de la correspondiente indemnización, determinándose el valor de tales construcciones, instalaciones y obras mediante prueba pericial), con el pronunciamiento de la sentencia que impone la obligación indemnizatoria que es objeto de impugnación, se comprueba, sin dificultad, que su ajuste es evidente, pues, en la sentencia, no se olvide, se fundamenta el porqué no es factible o viable jurídicamente que el Ayuntamiento reconviniente pueda optar por adquirir el dominio de la finca arrendada en los terrenos afectados por la estación de esquí, con el deber, por su parte, de pago a los propietarios de su valor (pese a que ése era su interés o petición preferente), de suerte que no pudiendo optar dicho demandante reconvencional por la primera y preferente solicitud en este punto, necesariamente, ha de entrar en juego la otra, también objeto de previsión contractual, quedando suficientemente aclarado que las construcciones, instalaciones, etc., (bienes inmuebles) quedarán en beneficio y dominio de la propiedad de la finca.

Por estas mismas razones debe desetimarse la impugnación coincidente que los actores principales, Olegario y Visitacion , invocando la infracción del art. 1091 del CC , en relación con el art. 218.1 y 2 de la LEC .

Por lo demás, sobre la alegada infracción de los arts. 397 y 398 del CC , las extensas aseveraciones desplegadas al respecto no pueden ser compartidas en la clave esencial, que es en la que debemos fijar nuestra atención, cual la pretensión de los apelantes de que dicha clásula 7ª se estime nula, por comportar actos de disposicion y de alteración de la cosa común y requerir de unanimidad de los comuneros.

En el repetido contrato de 2-10-1997 los arrendadores propietarios concurrentes a su firma y la parte arrendataria se reconocieron capacidad plena no sólo para la perfección del arrendamiento, (calificado en el como acto ordinario de administración de la comunidad), sino también, para en su día dar efectividad a esos actos subsiguientes que se adjetivan de disposición, para los que se dice sería necesaria la unanimidad...

Pero, de hecho, esos actos dispositivos previsibles como los contemplados en la cláusula 7ª del contrato han venido confirmados y ratificados a posteriori, beneficiándose durante años de sus efectos, sin impugnación alguna, por los propietarios que no concurrieron a su firma y luego por los hoy actores principales, todos los cuales conocieron en su integridad el contenido del contrato (tanto lo referido a la situación arrendaticia, como la eventual concesión del derecho de superficie y las consecuencias de la cláusula 7ª) y nada expresaron en su contra, aun cuando el contenido de ésta última se diga que contiene no meros actos de administración ordinaria, por implicar una alteración de lo común, es decir, actos de adminitración extraordinaria, ya que, a su vista y ojos, estaban las construcciones y obras ubicadas en 'su' finca, por lo que la clásula no puede estimarse nula, y al contrario conserva su eficacia frente a todos los comuneros firmantes y concurrentes al contrato y frente a los no concurrentes (únicamente Germán y Paulina , que sólo representaban 2 participaciones de las 65) y frente a los ulteriores que con sus actos consintieron su eficacia y validez, cual ocurre con los actores Olegario y su esposa.

Es más, respecto de estos últimos, como muy bien argumenta y destaca la representación procesal del Ayuntamiento litigante, resulta que estos últimos, adquirentes de las participaciones indivisas de los dos comuneros no presentes a la firma del contrato, son los administradores de la empresa concesionaria de la gestión de la estación de esqui, por lo que nadie mejor que ellos, en razón de sus vínculos con la parte arrendataria, para conocer el alcance y efectos de la cláusula, pese a lo cual la han aceptado de modo absoluto con sus actos, al ser ellos como propietarios los que gestionan y explotan esas instalaciones y construcciones; aceptación de la misma coetánea y posterior que hace inaplicable la jurisprudencia que se cita en el recurso.

Y para finalizar, respecto al aludido error de la juzgadora a quo al declarar el arriendo como extinguido definitivamente a partir del 3-10-2012, habiéndose infringido el art. 1566 del CC , la Sala afirma que tal error e infracción legal no es de estimar, por cuanto que aún siendo cierto y viniendo constatado que los ahora recurrentes (mayoritarios en las cuotas de la propiedad de la finca arrendada) se opusieron mediante escrito de 28-8-2009 a su prórroga por otro año más, siendo coherente dicha parte con sus propios planteamientos, debe convenirse en que dicha oposición a la tácita reconducción ha de calificarse no de mero acto de administración de la comunidad, sino de disposición, que requiere de la unanimidad de los copropietarios, pues, de acuerdo con el art. 398 CC , si bien la regla general es la de que el arrendamiento in genere constituye acto de administración, a la postre, según consolidada doctrina jurisprudencial a partir de las sentencias del TS de 1-9-1909 , 9-6-1913 y 14-12-1973 , dicha regla general viene modulada y exceptuada en los casos de arrendamientos de fincas rústicas por tiempo superior a seis años, cual es el caso, los que no pueden reputarse como meros actos de administración ordinaria sino más bien de disposición, en cuyo caso es de exigir la necesidad del consentimiento de todos los copropietarios.

Y todo ello sin entrar en el debate de si, en realidad, no se cumple con la previsión legal del citado art. 398, en cuanto que la denegación de la tácita reconducción actuada por estos recurrentes carecía de virtualidad, pues los mismos no representan la mayoria de los participes, aun siendo ellos los titulares de la mayoría de las participaciones indivisas de la finca, concepto jurídico diferente, y el precepto lo que requiere es el acuerdo de la mayoría de los participes, que no tanto de las participaciones ( STS de 25 de septiembre de 1995 ), mayoría de partícipes y participaciones contraria a la prórroga del arrendamiento que sólo se descubre y constata con la iniciación del presente pleito.

El recurso que se analiza en este fundamento jurídico debe venir rechazado en su totalidad.

OCTAVO.- Sobre las costas procesales.

En consecuencia de lo expuesto en los anteriores fundamentos, han de ser desestimados todos los recursos de apelación e impugnación interpuestos por los ya referidos recurrentes y confirmada íntegramente la sentencia impugnada, con imposición a los mismos de las costas causadas en esta segunda instancia, por sus respectivos recursos e impugnación, de conformidad con lo establecido en el artículo 398. 1, en relación con el artículo 394. 1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y declarando la pérdida de los depósitos constituidos, en aplicación de lo prevenido en la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

La no imposición de costas de la primera instancia a ninguna de las partes, al haberse estimado parcialmente tanto la demanda principal como la reconvencional es ajustada a derecho y no se estima se haya producido inaplicación o inobservancia alguna del citado art. 394, como sostiene la representación procesal de Olegario , dado que por mucho que se diga que la sentencia declara extinguido el contrato de arrendamiento y declara la inexistencia del derecho de superficie, etc., lo cierto es que su negativa y posición enfrentada frente a determinados pedimentos de la demanda reconvencional que luego han venido estimados, impide entender que su demanda fue estimada en lo sustancial...No es de aplicar en el caso la reiterada doctrina jurisprudencial, tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales, que señala que también procede imponer a la parte demandada las costas causadas en la primera instancia en los supuestos de estimación 'sustancial' de las pretensiones de la demanda, bien por acogimiento de la mayoría de los pedimentos de la misma, bien por estimación de la pretensión principal, aunque fueran rechazadas algunas de las pretensiones accesorias, o bien por existencia de una mínima diferencia entre lo pedido en la demanda y lo concedido en la sentencia - SSTS de 24 de enero de 2005 (RJ 2005520 ), 26 de abril de 2005 (RJ 20053768 ), 21 de diciembre de 2006 (RJ 2007396 ), 8 de marzo de 2007 (RJ 20071525)-, pues, en el presente caso no hay leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, si se pondera que lo pedido era, entre otras cosas, la condena al Ayuntamiento demandado en el sentido de que cesara en el uso de la ocupación de la finca, con la obligación inmediata de dejarla libre, vacía y expedita a disposición de la propiedad, junto con las instalaciones en ella ubicadas, pero sin abono por su parte alguno de tales instalaciones, mientras que se obtiene todo ello pero previo abono, como indemnización, del importe y valor de tales instalaciones que, de seguro, supondrán un importante desembolso económico, etc.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución,

Fallo

Desestimando, tanto el recurso de apelación interpuesto por el demandado- reconviniente, Ayuntamiento de Béjar (Salamanca), representado por la Procuradora Doña María del Carmen Rico Sánchez, como el interpuesto por la representación procesal de los demandados- reconvenidos, Claudio , Gonzalo , Nicolas , Jose Ramón , Amadeo , Eladio , Verónica , Jesús , Roque , Debora , Matilde , María Teresa , Emma , Marco Antonio , Constantino , Petra y Angelica ; y, el interpuesto por la representación procesal de los también reconvenidos, Luis Alberto y Enma , representados por la Procuradora Doña María Teresa Asensio Martín; así como la impugnación de los actores principales, Olegario y Visitacion , representados por la Procuradora Doña Carmen del Caño Pérez; confirmamos íntegramente la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Béjar (Salamanca) con fecha 17 de julio de 2012 , en el Juicio Ordinario nº 208/2011 del que dimana el presente rollo, con imposición a dichos recurrentes e impugnantes de las costas respectivas causadas en esta segunda instancia por su recurso o impugnación, y declarando la pérdida de los depósitos constituidos, a los que se dará el destino legal.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-