Sentencia Civil Nº 71/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 695/2014 de 02 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , 914933893 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0129861

Recurso de Apelación 695/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1005/2013

APELANTE:D./Dña. Leocadia y otros 4

PROCURADOR D./Dña. MARIA ESTHER CENTOIRA PARRONDO

APELADO:D./Dña. Macarena

PROCURADOR D./Dña. MARIA TERESA MONCAYOLA MARTIN

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a dos de marzo de dos mil quince.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 1005/2013 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, en los que aparece como parte apelante DON Florentino , DOÑA Leocadia Y DOÑA Pilar , representados por la Procuradora DOÑA MARIA ESTHER CENTOIRA PARRONDO y defendidos por el Letrado DON FERNANDO VEIGA CONDE, como parte apelada DOÑA Macarena , representada por la Procuradora DOÑA MARÍA TERESA MONCAYOLA MARTÍN y defendida por el Letrado DON FERNANDO JOSÉ MONCAYOLA MARTÍN, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 14/07/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 14/07/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'ACUERDO: DESESTIMAR íntegramente la demanda formulada por D. Florentino , Dª Leocadia y Dª Pilar , contra Dª Macarena y, en consecuencia, ABSUELVO a la parte demandada de cuantas pretensiones ejercitadas de contrario, condenando a la actora a que abone las costas causadas en esta primera instancia'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por los demandantes DON Florentino , DOÑA Leocadia Y DOÑA Pilar , al que se opuso la demandada DOÑA Macarena , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de febrero de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.-Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

1.- Síntesis de la sentencia de primera instancia

En la sentencia de fecha 14-7-2014 se desestima la demanda, en el fundamento de derecho primero se señala que el contrato de arrendamiento litigioso es de fecha 1-10-1993 y se refiere al local comercial sito en la calle Carolinas nº 8 de Madrid, por lo que es aplicable la disposición transitoria primera apartado 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y el artículo 9 RDL 2/1985 ; en la condición cuarta del contrato se pacta 'serán de cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, devengados durante la vigencia del contrato, debiendo ser abonados directamente en la forma y plazos que la comunidad establezca'. En la demanda se reclama el importe de las derramas de obras de rehabilitación del edificio por obra de la ITE, menos las subvenciones recibidas por el propietario, para un importe final (reducido en fase de conclusiones) de 61.462,93 euros.

En el fundamento de derecho segundo se desestima la excepción de prescripción/caducidad planteada por la demandada.

En el fundamento de derecho tercero se señala que la cuestión litigiosa a resolver es si la expresión 'gastos extraordinarios' contenida en el contrato de arrendamiento se extiende o no a los gastos derivados de las reparaciones del edificio exigidas por la ITE, es decir, si los gastos que ha tenido que afrontar la parte arrendadora demandante como consecuencia de la ITE pueden ser repercutidos al arrendatario. En un caso similar SAP Madrid (Sección 8ª) 22 de marzo del 2010 (ROJ: SAP M 3359/2010 ). En la actualidad la ITE se encuentra regulada por la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, 6580/2011, de 27-12-2011, que deroga la previa ordenanza de 28-1-1999. Es evidente que estamos ante un gasto de carácter extraordinario del edificio, que afecta a elementos esenciales del inmueble completo como son la cimentación, vigas, forjados, etc. El beneficio derivado de estas obras repercute esencialmente a la estructura del inmueble y tiene una proyección que se extiende más allá del momento concreto, de la mensualidad concreta o de la anualidad concreta. Los gastos derivados del ITE pueden considerarse como 'extraordinarios dentro de los extraordinarios', puede tener lugar cada 10 años (artículo 14 de la Ordenanza) sin que ello implique que, de manera necesaria, deba derivarse de ella una obra costosa. En este caso, todos los testigos coincidieron en cómo se dispararon las previsiones iniciales del presupuesto de obras de reforma porque los arquitectos fueron descubriendo nuevos daños. Los gastos derivados de la ITE no se cohonestan bien con la temporalidad del contrato de arrendamiento; no es lógico que el inquilino tenga que soportar un gasto que incorpora a la finca una mejora de carácter permanente en aspectos de los que él no se beneficia directamente. El contrato de arrendamiento en cuanto a 'gasto extraordinario' se ha de interpretar de manera restrictiva. No es posible que en la fecha del contrato (1-10-1993) se tuviera en mente, de las partes, la realización de las imperativas obras de la ITE, pues la primera versión de la Ordenanza Municipal es del año 1999. Parece razonable que el arrendatario se hiciera cargo de los gastos extraordinarios de una entidad menor, incluidas las obras del edificio, pero no de una reforma estructural que superó los 600.000 euros, según declaró el administrador. No es aplicable la teoría de los actos propios porque la arrendataria, en un primer momento, pagara algunas cantidades aprobadas por la Comunidad para dotar a éste de un fondo de maniobra para afrontar los primeros gastos de ITE. En el presente supuesto ese pago se efectuó durante 5 meses de 2007 (enero-mayo), pero antes de que en la junta de 30-5-2007 se acordara la realización de las obras ITE (doc. 7 demanda), y en esta junta la arrendataria, a través de su esposo, manifestó que no afrontaría este coste, y así se reconoció por el administrador de la finca.

2.- Recurso de apelación

El recurso de apelación se fundamenta en los siguientes motivos:

2.1.- Infracción del artículo 218.1, en relación en lo menester con los artículos 412.1 y 428.1, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y el art. 24 de la Constitución .

La Sentencia que se recurre fija el núcleo del debate en la reclamación en la demanda de obras de rehabilitación del edificio por 'obra de la ITE', acordadas en la Junta de 30-5-2007, deduciendo las subvenciones recibidas por la propiedad, con un total de 61.542,93 euros.

Lo que se reclama en la demanda son, pura y simplemente, las derramas de obras de rehabilitación impagadas desde junio 2007, precedidas de los oportunos acuerdos en las Juntas Generales, pues las anteriores las había venido abonando la demandada.

En la contestación se opone la caducidad y prescripción de la acción, así como la desestimación de la demanda porque las obras ha de pagarlas el arrendador y luego repercutirlas conforme a la LAU, concretamente según los arts. 101 , 107 y 108 de la LAU de 1964 , los arts. 20 y 21 y disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 (Ley 29/1994), y el art. 1554 del Código Civil , lo que según la demandada no se cumplió a tenor de los mencionados preceptos.

En estas circunstancias, la Sentencia desestima la demanda, rechazando la reclamación de derramas como gasto extraordinario pactado, por ser de obras de la ITE acordadas el 30-5-2007, de elevado montante y sin incidencia directa en el arrendamiento, de suerte que resuelve según hechos distintos.

Expondremos después con más amplitud nuestros argumentos, permitiéndonos citar ahora las Sentencias en que se fundan, representativas de una numerosa y compacta jurisprudencia que señala que los Tribunales no pueden ignorar los hechos alegados por las partes en el momento procesal oportuno (es decir, en los escritos de demanda y contestación) y con arreglo a los cuales está trabada la litis, y atenerse a otros no invocados para fundar en ellos su planteamiento y resolución: SSTS 5-11-2003 , 10-11-1999 y 10-2-2011 . De igual modo, SAP Islas Baleares (Secc. 3ª), de 31-1-2013 , SAP Murcia (Secc. 5ª), de 5-12-2001 , SAP Madrid (Secc. 20ª), de 4-10-2012 , SAP Madrid (Secc. 19ª) de 30-04-2014 .

Pues bien, en el supuesto litigioso:

A)La demanda no menciona que la cantidad que se reclama, en concepto de derramas extraordinarias giradas por la Comunidad de Propietarios, se derive de obrasdela ITE acordadas en la Junta de la Comunidad de 30-5-2007.

En el hecho tercero (pág. 3) se dice: '... entre esos gastos extraordinarios figuran las derramas de obras de rehabilitación en el edificio, que por lo que ahora concierne, ascendieron a las siguientes cantidades anuales atribuidas al local de autos:...'. 'De las citadas cantidades, la hoy demandada, que había satisfecho derramas giradas anteriormente, pagó sólo 396 de las derramas correspondientes a 2007, teniendo que ser abonadas las demás, por un total a esta fecha de 64.152,27 y ante la negativa de la demandada, por la propiedad, que se ha visto obligada a adelantar sus importes para no incurrir en mora frente a la Comunidad, a la que naturalmente no afectan los pactos entre arrendador y arrendataria'.

Y en el fundamento jurídico VI (pág. 7): 'Por tanto, la arrendataria demandada está obligada al pago de la cantidad que se reclama, sobre cuyo derecho a exigirla por mis poderdantes no hay ninguna duda, de conformidad con lo pactado de forma expresa y rotunda en la cláusula cuarta del contrato básico, cuya interpretación literal, dada su claridad, debe prevalecer, así como los hechos posteriores, representados por los pagos de derramas realizados (a los que más adelante nos referiremos)'.En la pág. 12: 'Precisamente es lo que ha hecho la demandada, al ignorar el pago de gastos extraordinarios por derramas de obras de rehabilitación en 2007 y posteriormente, pese a haberlo efectuado con anterioridad'. En la página 13: 'En definitiva, los gastos extraordinarios de referencia están incluidos en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, son exigibles y, por tanto, al ser debidos, la negativa a su pago por la arrendataria supone incumplimiento contractual'. En la página 14: 'Igualmente, la demandada ha de ser condenada al pago de las derramas que, acordadas en la Junta de 6 de marzo actual, se giren después de esta demanda, y de las que se acuerden y giren con posterioridad, conforme al art. 220 de la Ley Procesal Civil '.

Los documentos aportados con la demanda y que le sirven de soporte, concretamente las Actas de las Juntas celebradas por la Comunidad de Propietarios, desde la de 10 de Mayo de 2006, comprenden los acuerdos de las derramas, que primeramente se mantienen y luego se amplían, para recabar fondos a fin de llevar a cabo las obras de rehabilitación en el edificio:- Acta de la Junta de 10/05/2006 (doc. 5).- Se refiere a obras obligatorias y otras meramente aconsejables (que no son las obligatorias de las incluidas en las ITE): ...obras obligatorias a efectuar en la finca para tener derecho a las ayudas que ofrece el Área Preferente de Rehabilitación Integrada del Distrito de Tetuán. Previamente el administrador informa que entre las obras obligatorias figura la desaparición de cableado por las fachadas y como aconsejables la unificación de carpintería de los balcones pudiendo ser objeto de no tener derecho a esas ayudas la falta de ejecución de estas obras. Tal como exige el Ayuntamiento en primer lugar hay que nombrar un arquitecto o un aparejador para que efectúe un proyecto'.Acta de la Junta de 04/05/2007 (doc. 6).- Se acuerda solicitar, para poder realizar las obras de rehabilitación (que venían siendo tratadas en Juntas anteriores), las ayudas que otorga la EMV por estar el edificio incluido en la zona de protección del Área de Rehabilitación Integral Preferente de Tetuán. Y también: 'Se acuerda incrementar la derrama de obras a partir del próximo mes de Junio a la cantidad de 1.000,00 mensuales repartidos a coeficiente de propiedad'. Acta de la Junta de 30/05/2007 (doc. 7).- El enunciado del punto 4º del Orden del día es: 'Obras a ejecutar para la rehabilitación del edificio. Información del Arquitecto'. Acta de la Junta de 12/05/2008 (doc. 8).- El punto 3º del Orden del día es: 'Obras a ejecutar para la rehabilitación del edificio. Información del Arquitecto. Presupuestos. Financiación'. Una vez aprobado el proyecto de rehabilitación, que se amplió por exigencia de la EMV, se solicitaron ampliaciones a los presupuestos recibidos sobre el proyecto inicial y de los cuatro presentados se aprueba el presentado por Alhama Rehabilitación de Edificios, la emisión de nuevas derramas en lugar de la que había aprobada, y la creación de una comisión de obras (formando parte de ella, entre otros, D. Jose Manuel , marido de la inquilina aquí demandada).

En las Actas de las Juntas posteriores, aportadas a los autos como documentos núm. 9 al 15 y 22, consta la aprobación de las cuentas, con inclusión de las derramas para las obras giradas en el correspondiente ejercicio anterior, la ampliación del coste de las obras de rehabilitación de la finca, la emisión de nuevas derramas y la estimación del coste total de la obra entonces y su coste final.

Por su parte, las certificaciones expedidas por D. Carlos Alberto , Administrador de la finca, unidas a la demanda como doc. 16 a 22 y que sirvieron de base a la demanda, así como la aportada a requerimiento judicial, lo son de derramas de obras de rehabilitación, derramas de obras, proyecto básico de las obras de rehabilitación, o derramas emitidas por la Comunidad.

Bajo estos hechos y pruebas y como no podía ser menos, en la súplica del escrito rector se pedía la condena al pago de las cuotas extraordinarias devengadas por dichos conceptos, de las cuotas extraordinarias posteriores a la demanda y correspondientes a la derrama por obras extraordinarias, y de las cuotas extraordinarias o derramas que se girasen después, todas ellas con origen en la en la Junta General de 6- 3-2013 y por derramas extraordinarias para obras de rehabilitación.

B) En el relato fáctico contenido en el escrito de contestación a la demanda no se dice nada sobre que la cantidad reclamada corresponda a obras de ITE acordadas en mayo de 2007.

Ciertamente, en las páginas 2, 3 y 4, donde desgrana la demandada sus excepciones de prescripción y caducidad, se sostiene: '... al haber transcurrido con exceso el período de tres meses desde que se contestó por esta parte la reclamación de las cantidades mencionadas en la demanda. La parte actora está reclamando cuotas de obras de rehabilitación sin justificación alguna y siendo obras de cuenta y cargo de la propiedad... el plazo y la revisión es una facultad del arrendador, pero no cuando quiera, sino sujeta a una serie de requisitos formales y de tiempo que no se dan en el presente caso, reclamando una vez transcurridos más de cinco años desde la aprobación de las obras por la Comunidad de Propietarios... se ha omitido la notificación fehaciente a la arrendataria en tiempo y forma... la acción para pedir la revisión de la renta pactada voluntariamente se rige por el plazo común de prescripción, y no por el especial del artículo 106, pero una vez instada la revisión y ante la oposición del arrendatario, la acción caduca a los tres meses desde que la negativa se produjo ( art. 101.2.5ª LAU 1964 )... a tenor del art. 18.1 de la LAU y 101.1 de la LAU de 1964 que la acción de elevación carece de efectos retroactivos... la jurisprudencia actual limita y puntualiza que los plazos de quince años son aplicables siempre y cuando no se intente buscar la retroactividad de la elevación de la renta y cantidades asimiladas y gastos, asunto que se busca en la demanda'.

Y en el hecho segundo de dicho escrito (pág. 8) se manifiesta de forma expresa: 'En efecto, ya desde el mes de junio de 2007, y como consecuencia de acuerdos de la Junta de Propietarios de la Comunidad de la CALLE000 NUM000 de Madrid, se acordó con la presencia de Don Florentino y con la de Don Jose Manuel que las obras de rehabilitación del local se abonarán de forma exclusiva por la propiedad, es decir, por Don Florentino , y que se siguieran abonando los gastos ordinarios de Comunidad por la inquilina. Dichos acuerdos fueron adoptados en presencia de la Presidenta de la Comunidad, del Administrador de la finca y de los propietarios que asistieron a la finca. Fruto de la anterior asunción del pago fue que los recibos que de forma permanente y habitual se venían abonando por mi mandante, dejaron de pasarse al cobro en lo relativo a las obras aprobadas por la junta y se pagaron directamente por el arrendador, manteniendo los recibos de la Comunidad de Propietarios a Doña Macarena . El motivo de dicho cambio en cuanto al abono de las cuotas de comunidad, que parece ir en contra de lo pactado en el contrato de arrendamiento, fue porque las obras eran de envergadura importante y no parecía lógico justo y racional que fueran abonadas por el inquilino, en que afectaban básicamente a la propiedad (siendo de su cargo las obras), porque había que cerrar el restaurante durante un tiempo prolongado y no se iba a reclamar por la inquilina lucro cesante, daño emergente ni gasto alguno y porque las obras causarían graves e importantes molestias al negocio al afectar a los clientes'.

En las páginas 9 y 10: 'De las contestaciones presentadas por esta parte se reitera lo manifestado en esta contestación y asimismo se hace la indicación de que al ser obras, en todo caso, no se podría repercutir la cantidad total, al ser de la propiedad y además porque hay gastos que no son de cuenta y parte del inquilino, aún en el supuesto de que los tuviera que pagar, habría gastos que no son repercutibles y que además se confunden cuotas y gastos de comunidad'.

La fundamentación jurídica de la contestación, acorde con lo anterior, se apoya únicamente (págs. 2, 3 y 4 mencionadas y las núm. 14 a 20) en:

Que concurre prescripción y caducidad y no se ha efectuado una repercusión conforme a la LAU, todo ello aplicando las normas propias de la actualización de la renta, en función de los arts. 101 , 107 y 108 de la LAU de 1964 y partiendo de los arts. 20 y 21 y disposición transitoria segunda, por remisión de la tercera, de la LAU de 1994 , invocando después el art. 1554 del Código Civil , para expresar que las obras en cuestión son de cargo inicial del arrendador y que éste puede luego repercutirlas conforme a las modalidades y procedimiento establecidos en los preceptos de la LAU de 1964 y disposición transitoria de la LAU de 1994 citados.

Literalmente: 'existiendo un pacto en el contrato de arrendamiento por el cual los gastos ordinarios y extraordinarios son de cuenta del inquilino. En dichos gastos no se pueden incluir las obras, ya que por Ley son de cuenta del arrendador'.

Específicamente en las páginas 17 y 18: 'En relación con la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento cabe añadir qué se entiende por gastos ordinarios: los que se producen en el mantenimiento, conservación y reparación de elementos (cubiertas, fachadas, conducciones de agua, etc.)'.

(Obsérvese que de adverso se está diciendo que entre los gastos ordinarios los hay que afectan a la estructura y no son precisamente de índole menor).

- 'Los gastos extraordinarios son los... ocasionados por el envejecimiento de un servicio comunitario, que obliga a la comunidad a realizar un esfuerzo económico para la renovación, saneamiento o reposición de dicho bien común (sustitución de todas las tuberías del edificio, refuerzo de estructura, saneamiento integral de las cubiertas, etc.). También pueden considerarse gastos extraordinarios los derivados del cumplimiento de las normativas, que en ocasiones, obligan a introducir en la finca nuevos elementos, como antenas, pararrayos, etc. O los gastos ocasionados por la Inspección Técnica de Edificios.'

La demandada, en línea con su postura, no ha aportado con su contestación, ni en momento procesal hábil posterior, documento alguno que acredite que las derramas que se han venido girando en anualidades anteriores a junio 2007 (abonadas directamente por ella a la Comunidad), así como en años posteriores (las aquí reclamadas), sean de obras ITE acordadas en Junta de 30-5-2007 y que no hayan tenido otra finalidad que atender obras de rehabilitación del inmueble, extremos que, se insiste, no han sido expuestos ni desarrollados desde el punto de vista fáctico ni jurídico como alegatos de oposición a la demanda.

C) Por tanto, no se ha debatido la reclamación de derramas por obras de ITE acordadas en mayo de 2007, ni como causa de nuestra petición en la demanda ni como motivo de oposición en la contestación.

La prueba se orientó, como procedía, a los términos en que se conformó la cuestión debatida en el pleito conforme a lo anteriormente expuesto, ceñida, respectivamente, a la procedencia de la reclamación de derramas extraordinarias de obras de rehabilitación aprobadas por la Comunidad en las Juntas, según lo pactado en el contrato y tras el pago de las anteriores en análogos términos, o su no improcedencia al no repercutirse conforme a la LAU de 1994, en relación con la de 1964.

D) Pero la sentencia impugnada, trastocando los hechos básicos del 'thema decidendi', centra el problema en la reclamación de obras de rehabilitación del edificio por la ITE acordadas en la Junta del 30-5-2007, deduciendo las subvenciones recibidas por la propiedad.

Con esta premisa, y en base a que no puede entenderse que los gastos derivados de las reparaciones del edificio exigidas por la Inspección Técnica de Edificios y acordadas en dicha Junta de la Comunidad estén incluidas en la expresión 'gastos extraordinarios', contenida en el contrato de arrendamiento, se desestima la demanda.

No queda otra conclusión que la incongruencia de la Sentencia recurrida, infringiendo los preceptos indicados, al apoyarse en hechos y causas o cuestiones distintos de los aportados por las partes como sustento de sus respectivas pretensiones, causándonos indefensión al no poder articular prueba sobre ello.

2.2.- Infracción por violación de los arts. 1281 , 1282 y 1285, todos ellos del Código Civil .

Se formula con carácter subsidiario, para el caso de que no se estime la desarrollada en el apartado anterior.

Art. 1281

A) En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de autos se pactó expresamente: 'Serán de cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, devengados durante la vigencia del contrato, debiendo ser abonados directamente en la forma y plazos que la Comunidad establezca'.

La sentencia recurrida, el entender que estamos reclamando 'el importe de las derramas de obras de rehabilitación del edificio por obra de la ITE, menos las subvenciones recibidas', se limita a determinar si los 'gastos extraordinarios' estipulados comprenden los derivados de las reparaciones del edificio exigidos por la ITE y pueden, por tanto, exigirse a la arrendataria demandada.

Para resolver el pleito, el Juzgador 'a quo' parte de las siguientes consideraciones:

1ª.- La ITE está regulada por la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, de 27-12-2011, que derogó la anterior de 28-1-1999.

2ª.- Las obras de la ITE se acordaron en la Junta General de 30-5-2007 y son un gasto extraordinario que afecta a elementos esenciales del edificio, por lo que son un 'gasto extraordinario dentro de los extraordinarios', cuyo importe 'se disparó' respecto de las previsiones iniciales y, siendo una obra permanente en el inmueble, no encaja en la temporalidad concreta del arrendamiento.

Para el Juzgador carece de relevancia el que se haya pactado un plazo anual indefinido, a voluntad de la arrendataria, simplemente con el argumento de que cuando se firmó el contrato no estaban reguladas las obras ITE y las partes no pudieron contemplarlas.

También pasa por alto la teoría de los actos propios, estimando que no causaron estado los pagos hechos por la arrendataria de derramas, pese a que admite que se destinaron a dotar a la Comunidad de un fondo de maniobra que le permitiera afrontar los primeros gastos de la ITE.

El Juzgador cita la SAP Madrid, Sección 8ª, de 22-3-2010 , como resolutoria de un conflicto análogo. Pero esta Sentencia contempla un supuesto diferente, ya que: Los gastos extraordinarios pactados a cargo del arrendatario eran los que'normalmentey trimestralmentesuele valorarel Administrador' (según se recoge expresamente en el párrafo 2º de su fundamento jurídico 1º), surgiendo según la Sala sentenciadora de la literalidad de la cláusula contractual analizada una limitación de los gastos extraordinarios a cargo del inquilino, en cuya virtud, concluye el Tribunal, las obras derivadas de una ITE no pueden entenderse incluidas entre aquellas que normal y trimestralmente suele valorar el Administrador, es decir, las sujetas a su criterio.

Por el contrario, aquí la redacción literal de la transcrita cláusula cuarta del contrato, libremente pactada entre las partes, establece como único límite que se fija al pago de los gastos de Comunidad (ordinarios o extraordinarios) es el puramente temporal (la vigencia o duración del contrato), imponiendo su pago directamente a la Comunidad en la forma y plazos que la misma establezca (a través de los acuerdos adoptados por su Junta General, claro está).

Nada que ver con la valoración 'normal y trimestral del Administrador'.

- Frente al asunto debatido en la Sentencia comentada, en el que los gastos (sujetos a ese tipo de valoración del Administrador), requieren su previo pago y repercusión por el arrendador, en el actual el estipulado pago directo por el arrendatario a la Comunidad de los gastos extraordinarios no permite debatir sobre los mismos más que en el caso de su impago por la locataria, que es quien por contrato debía haberlos abonado directamente (siendo como era además consciente de sus importes y destino y consentidora por su asistencia, en lugar de mi parte, a las Juntas en que se acordaron, y por haberlas estado pagando, de lo que trataremos después).

- En la expresada Sentencia el contrato por su fecha estaba sometido obligatoriamente a la LAU de 1964, y, por ende, a la prórroga forzosa, mientras que en el presente caso se pactó libremente la duración indefinida, a voluntad de la arrendataria, del contrato, siendo que fue concertado el 1-10-1993, rigiendo el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril (conocido comúnmente como 'Ley Boyer'), lo que equivalía a una vigencia en modo alguno impuesta legalmente cuando se firmó el arriendo.

- La interpretación restrictiva de la aludida Sentencia de la Sección Octava, tomada como antecedente por el Juzgador de Instancia, se sustenta también en que las rentas por el alquiler de una vivienda eran de 40.000 ptas. (240 en la moneda actual) en el año 1977 y de 200.000 ptas. (1.202,02 ) a partir de 1998 lo que llevó al Tribunal a valorar que eran rentas de importancia en cada una de esas fechas y no bajas ni determinantes de una contraprestación consistente en el pago de las obras de la ITE.

Mas aquí la renta fijada de 25.000 ptas. (equivalentes a 150,25 ) en el año 1993 por un local de negocio dedicado a restaurante (el alquiler siempre es muy superior al de la vivienda) sí que era no sólo razonable sino inusualmente baja en aquel momento, y sigue siéndolo la que se paga en la actualidad, que, según propia declaración de la demandada en el acto del juicio (minuto 1'y 27' de la grabación) asciende hoy, en 2014, a 253,00 euros (equivalentes a 42.095,65 pesetas). Es decir, la renta que percibe mi parte por un local de negocio a esta fecha es prácticamente igual que la cobrada en el año 1977 en aquel otro contrato, y cinco veces inferior a la allí percibida en el año 1998 (200.000,00 pesetas).

Esta circunstancia es sorprendentemente omitida en la Sentencia que se recurre, aunque sea esencial para confirmar la inclusión en los gastos extraordinarios de las obras de rehabilitación del inmueble, sean o no de la ITE, como contraprestación a las muy ventajosas condiciones acordadas.

Y tan capitales diferencias, tanto en el puro aspecto económico de la renta percibida, como en la libre decisión de convenir la duración indefinida del contrato sin acogerse a la 'Ley Boyer' y, en fin, en la propia literalidad de las cláusulas sometidas a enjuiciamiento, impiden que el criterio interpretativo mantenido en aquella Sentencia sea aplicable a un supuesto de hecho sustancialmente diferente, como lo es el que ahora centra nuestra atención.

En él, como queda expuesto, se ha pactado en la cláusula cuarta del contrato que la arrendataria está obligada a abonar los gastos extraordinarios de Comunidad directamente a la Comunidad de Propietarios, en la forma y plazos que ésta fije, naturalmente mediante su acuerdo en Junta General y a través de las derramas mensuales establecidas, siendo la redacción de la mencionada cláusula de una claridad meridiana, consignando de forma categórica y sin lugar a dudas la obligación de la arrendataria de pagar los gastos de comunidad, ordinarios y extraordinarios, sin establecer distinción alguna ni en cuanto a su concepto ni a su importe y poniendo, pues, nítidamente de manifiesto que esa fue la intención realmente querida por las partes, de modo que conforme al artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil hay que estar a su sentido literal.

La preferente aplicación de esta regla hermenéutica ha sido ratificada en numerosísima jurisprudencia, resaltando la SAP Valencia (Secc. 8ª) de 1-6-2012 , SAP Valencia (Secc. 8ª), de 24-11-2011 . Igualmente, la STS de 18-5-2012 y STS de 12-6-2013 .

Lo confirma la propia contestación a la demanda (págs. 11 y 12), donde se manifiesta explícitamente: 'En dicho contrato se pactó, a los efectos del presente procedimiento, que 'serán de cuenta y cargo de la arrendataria los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, devengados durante la vigencia del contrato,...'. La Comunidad de Propietarios en las Juntas de 10 de mayo de 2006, 4 de mayo de 2007, 30 de mayo de 2007, 12 de mayo de 2008, 14 de abril de 2009, 10 de noviembre de 2009, 26 de septiembre de 2011, 2 de febrero de 2012, 6 de marzo de 2013 acordó los puntos que se consideraron oportunos.

El coste de las obras según presupuesto aprobado de la empresa Alhama y la actuación comunicada al Área de Gobierno y Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid es de 211.964,18 y modificación de 29.014,60 , en el expediente general 61466 y la subvención que corresponde al local derecha propiedad de Don Florentino es de 7.393,93 .

Resulta palmario que si las partes lo hubieran acordado, al redactar el contrato y como hicieron con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) podrían haber excluido de los gastos extraordinarios a cargo de la arrendataria las obras que afectaran a estructura, o a tejados, o a fachadas, o todas ellas, manteniendo únicamente las obras menores como cree entender la sentencia recurrida que fue la voluntad de las partes.

Pero no las excluyeron, signo evidente de su firme decisión de que la arrendataria las asumiera.

Art. 1282

B) Para disipar cualquier duda entra ya en juego, sin perjuicio de lo que sobre los actos propios se dirá más extensamente, la regla del art. 1282 de la Ley Sustantiva Civil , a la que en puridad no sería necesario acudir en méritos a lo antes razonado y por la cual, para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

Traemos a colación la indiscutible realidad de que, desde que se acordaron y hasta junio de 2007, la arrendataria ha venido satisfaciendo directamente a la Comunidad las derramas correspondientes a gastos extraordinarios, sin exclusión alguna, por obras de rehabilitación, extremo éste más que acreditado al ser reconocido por la apelada, singularmente en su declaración en el acto del juicio, por su esposo y testigo Don Jose Manuel y por el testigo Don Carlos Alberto , Administrador de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 , nº NUM000 , donde ha quedado muy claro, así como el carácter de las obras y el destino de las derramas a sufragarlas, lo que según apuntamos antes, sin reservas fue conocido y aceptado sin reservas por la arrendataria por su asistencia a las reuniones, llegando su esposo a formar parte de la comisión de obras, quedando así reforzado, por los actos posteriores, la interpretación de la cláusula cuarta, ya de por sí literalmente clara.

En efecto: En el interrogatorio de Doña Macarena se reconoce que: Minuto 2'01' de la grabación: 'El encargado de la obra ha sido siempre mi marido'.Minuto 2 19':'Mi marido ha ido a todas las reuniones que se han celebrado'. Minuto 2'40': 'Es cierto que por su asistencia a las reuniones están al corriente, al tanto, desde el principio, de las obras que han tenido que ir llevando a cabo en la comunidad'.Minuto 2'50':'Son obras de ITE y también de los costes y derramas que ha habido que aprobar en Junta para sufragarlas'. Minuto 2'65': 'Son obras de carácter obligatorio impuestas por la ITE'. Minuto 3 04': 'Su marido forma parte de la Comisión de obras que se reúne periódicamente'. Minuto 4'30': 'Desde el año 1999, al menos, ha venido pagando normalmente las derramas de obras hasta el año 2007'.

Interrogatorio de Don Jose Manuel . Admite que:Minuto 57'21':'Asistía a todas las Juntas'.Minuto 58'13':'Hasta mayo de 2007 todos los recibos de la comunidad se pasaban a Macarena , mi mujer'.Minuto 58'22':'No hubo antes (se refiere a la Junta de 30 de mayo de 2007) conversaciones previas para ver quién asumía el coste derivado de las obras'.1 h. 00'04':'Asistía (a las Juntas) porque estaba allí y tenía que ver lo que ocurría'.1h.00'36':'Cuando había derramas de las obras las he pagado yo'.1 h.00'59':'He estado en la Comisión de Obras'.

Interrogatorio de Don Carlos Alberto (Administrador) (Ostenta su cargo desde hace más de 20 años). Declara:Minuto 17'33':'Se hizo una ITE hace 11 años'.Minuto 17'40':'Entonces había unos puntos deficientes que el principal era la estructura de la finca'.Minuto 17'59';'El Departamento de Edificación Deficiente exigió que se hiciera una revisión de la totalidad de la estructura de la finca'.Minuto 17'55':'Había una derrama de obras que las abonaba la arrendataria'.Minuto 20'20':'Esas derramas de obras que se hacían resulta de que cuando la ITE es desfavorable, la Comunidad, para ir haciendo fondo, llega al acuerdo de hacer una derrama de obras'.Minuto 22'15':'En la Junta de 2007 D. Jose Manuel (el marido de la inquilina) le comunica que no iba a pagar las derramas extraordinarias'.Minuto 24'35':'No le consta que en la Junta le comentó él (D. Florentino ) que iba a pagar todos los gastos derivados de la obra de la inspección del edificio'.Minuto 24'48':'En la Junta D. Florentino no dijo que fuera a asumir el coste de la ITE'.

El Juzgador de instancia yerra al estimar que las cantidades reclamadas lo son por nuevas derramas referidas a obras de la ITE, acordadas el 30- 5-2007 y distintas de aquellas de las que dimanan las derramas extraordinarias anteriormente giradas y pagadas por la arrendataria.

No es así, ya que desde el año 2003 y, especialmente y ajustándonos al doc. Nº 5 de la demanda, desde 2005 se giraron derramas extraordinarias con el fin de hacer acopio de capital para la futura realización de las obras de rehabilitación del edificio, una vez que se redactase el proyecto de ejecución, éste fuera aprobado por la empresa Municipal de la Vivienda de Madrid y se contratara la empresa constructora, no constando en las Actas que se haya alterado nunca el concepto por el que se han estado girando las derramas.

Ciertamente, en el Acta de 10/05/2006 (doc. n° 5 de la demanda, citado) se acuerda que la actual derrama de obrasCONTINÚEen vigor, y en la Junta de 04/05/2007 se acuerdaINCREMENTARla derrama por obras, lo que acredita la unidad de concepto y finalidad. Es decir, las derramas se suceden estos años sin solución de continuidad, para allegar fondos con los que hacer frente a las obras de rehabilitación futuras cuya realización se prevé inevitable, alterándose únicamente su cuantía, que se incrementa según se van concretando las obras a efectuar y la disponibilidad monetaria de la Comunidad.

En el Acta de la Junta de 10 de mayo de 2006 (doc. Nº 5 de la demanda) consta: '...Con relación a la actual derrama de obras continúa en vigor hasta la celebración de Junta General en la que se aprueben los presupuestos de estas obras'. Esta derrama es la que consta en el punto 1º (Aprobación, si procede, de las cuentas del ejercicio 2005, cerradas al 31 de diciembre) como 'Derrama obras (900x12)', diferenciándola de los 'Cobros por cuotas' (527 x 4 + 562 x 8). En el Acta de la Junta de 4 de Mayo de 2007 (doc. Nº 6 de la demanda) y en el Punto 2º (Inicio de pago de derramas para la realización de las obras de rehabilitación): 'Se acuerda incrementar la derrama de obras a partir del próximo mes de Junio a la cantidad de 1.000,00 mensuales repartidos a coeficiente de propiedad'.

En dichas Actas se contemplan las Ayudas de la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV), a solicitar en el Área Preferente de Rehabilitación Integrada del Distrito de Tetuán (lo que implica la intervención municipal en méritos de la ITE), el nombramiento de Técnico que elabore el Proyecto (punto 3º del Acta de 10-5-2006); la firma del contrato de proyecto y dirección facultativa del Arquitecto para la obra de rehabilitación, y el acuerdo de acogerse a las ayudas que otorga la EMV por estar el edificio incluido en la zona de protección del Área Preferente de Rehabilitación Integrada del Distrito de Tetuán (punto 1º del Acta de 4-5-2007; la 'Derrama obras (900 x 12)', diferenciada de los 'Cobros por cuotas' (562 x54 + 595 x 7) en el Punto 1º del Orden del Día, y el Punto 4°: 'Obras a ejecutar para la rehabilitación del edificio. Información del Arquitecto (Acta de 30-5-2007, doc. 7 de la demanda).

Análogos extremos y las nuevas derramas para estas obras de rehabilitación de la ITE se contienen en las Actas de las Juntas de 12-5-2008 (doc. 8), 14-4-2009 (doc. 9), 10-11-2009 (doc. 10), 2-9-2010 (doc. 11), 10-52011 (doc. 12), 26-9-2011 (doc. 13), 2-2-2012 (doc. 14) y 6-3-2013 (doc. 15), a las que nos remitimos en su integridad.

Destacamos que en la Junta de 12 de mayo de 2008, además de aprobarse (punto 1°) las cuentas del ejercicio 2007, con inclusión de la 'Derrama obras' (900 x 5 + 1.000 x 7) se aprueba el presupuesto de la empresa constructora Alhama Rehabilitación de Edificios, y se constituye una Comisión de Obras para su seguimiento (de la que formó parte el marido de la arrendataria demandada), por lo que esta Junta es el punto de partida de la ejecución de las obras, desde la cual se inicia la fase de su realización tras las derramas extraordinarias que se habían estado girando y el cumplimiento de los indispensables requisitos de aprobación del proyecto y del presupuesto de la empresa contratada.

Por tanto, repetimos, no es cierta la afirmación de la Sentencia recurrida de que las derramas para la realización para la ITE se iniciaran en junio de 2007, ni tampoco que se acordara en Junta de 30 de mayo de 2007 la realización de las Obras ITE (es un error, según se colige del doc. 7 del escrito inicial).

Las derramas se acordaron, giraron y fueron satisfechas por la arrendataria desde años antes y su finalidad, como hemos dicho en repetidas ocasiones, era crear una reserva económico o fondo para acometer las obras de rehabilitación del edificio por la ITE, así es que no cabe establecer distinciones entre gastos extraordinarios menores y de reformas de la ITE, con independencia de que las derramas fueran modificándose conforme iban concretándose las obras a llevar a cabo en función de la tesorería de la Comunidad.

El carácter de las obras siempre ha sido el mismo desde que se acordaron las derramas y comenzó su pago. De nuevo nos remitimos a las transcritas declaraciones de la apelada, de su esposo y del Administrador de la Comunidad, que no tienen desperdicio. Huelga, por consiguiente, la disquisición sobre la ITE, cuya repercusión el Juzgador sitúa en junio de 2007, cuando no es así, ya que lo sucedido es que durante varios años se han estado allegando fondos para la realización de obras en virtud de dicha Inspección Técnica mediante las derramas extras acordadas, con solicitud de subvención, de la que se trata en alguna Junta (y en la propia contestación a la demanda) y del Organismo que la concede y de aquel ante el que hay que pedirla, de suerte que es patente su planteamiento bajo la intervención municipal, esto es, en el seno de una ITE, lo que, se insiste, no le ha hecho perder el carácter de obras de rehabilitación.

Son obras que, inmersas en la intervención de los Organismos municipales, tienen un recorrido desde que se inicia el expediente, se acuerdan las derramas, se contrata al Arquitecto, se redacta por el proyecto, se aprueba el presupuesto de ejecución y comienzan.

Por todo eso carece de base que el Juzgador diga, increíblemente, que pueden repercutirse al arrendatario los 'gastos comunes de comunidad de los que, mes a mes, él puede beneficiarse, pero ya no es tan lógico que el inquilino tenga que soportar un gasto que incorpora a la finca una mejora de carácter permanente en aspectos de los que él no puede beneficiarse directamente', y que 'el beneficio derivado de esas obras repercute esencialmente a la estructura del inmueble y tiene una proyección que se extiende más allá del momento concreto, de la mensualidad concreta o de la anualidad concreta'.

Las obras de rehabilitación, y no sólo las procedentes de la ITE, como es el caso, sino cualesquiera otras, no constituyen una mejora, sino propiamente la reparación de un edificio con desperfectos o daños, y, lógicamente, permanecen en el inmueble más allá de la vigencia de los contratos de arrendamiento (aun como el que nos ocupa), lo que no impide que se repercutan al inquilino conforme a la LAU de 1964 y a las disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, así que con más razón cuando, como aquí, hay pacto expreso en este sentido.

Entrando a mayor abundamiento en el elevado coste de las obras ordenadas que, como mantiene la Sentencia, no se produce todos los años, hay que periodificarlo o dividirlo anualmente para no centrarse en su aparente magnitud y apreciar la verdadera incidencia económica de la repercusión.

A estos efectos y contrariamente a lo que hace el Juzgador en su Sentencia, hay que tener en cuenta la baja renta pactada y su montante actual e imputar el coste de estas obras a todos los años de duración del arrendamiento hasta ahora, y considerar todos los que aún puede seguir en vigor (no olvidemos que a voluntad del arrendatario, al tener facultad indefinida de renovación), por lo que no es el propietario el que realmente se beneficia de las ventajas de estas obras, sino la propia arrendataria, quien por la misma renta disfruta de un inmueble totalmente reparado, con mayor seguridad y con mejor estética, lo que, indefectiblemente, redunda en una mejoría del negocio que tiene instalado en él, mientras que la propiedad no tiene el uso del local ni perspectivas de tenerlo enunfuturo cercano.

Por tanto, ignorarnos a qué'temporalidad concreta'del arrendamiento se refiere el Juez 'a quo', cuando lo cierto es que el contrato perdura desde hace 21 años, y no existe la más mínima previsión o posibilidad, según la ley y lo pactado, de que en fecha más o menos próxima pueda volver la posesión del local arrendado a sus propietarios. La única temporalidad cierta es la de 21 años de duración del contrato a día de hoy, siendo inconcreto, en cuanto que dependiente de la voluntad de la demandada, el mantenimiento futuro en su posición de arrendataria del local.

En el Acta correspondiente a la repetida Junta de 4 de mayo de 2007 (doc. 6 de la demanda) no consta que se adopta un acuerdo que mutara o alterara el objeto o finalidad perseguida con las derramas giradas desde el año 2003, que pudiera considerarse jurídicamente relevantey causa justificativa dela negativa de la demandada a continuar con el abono de las derramas mensuales por obras que hasta esa fecha había venido realizando. Únicamente se aprobó una elevación de su cuantía en un porcentaje aproximado del 11 % (de 900,00 a 1.000,00 mensuales), que ni mucho menos cabe considerar significativa para validar la alteración en la conducta de la demandada.

Carece también de fundamento la Sentencia combatida cuando, prosiguiendo con su interpretación restrictiva (y desafortunada) de la cláusula cuarta del contrato litigioso, deniega nuestra reclamación estimando que 'parece razonable' que el sentido de la mencionada estipulación sea el de que la arrendataria cargue con 'gastos extraordinarios de una entidad menor', INCLUIDAS OBRAS EN EL EDIFICIO (así lo dice): aquí no se debaten cuantías, sino el concepto y su pago anterior por la contraparte, por más que esa manifestación de la Sentencia implique ya un reconocimiento de la obligación de pago de obras de rehabilitación en el inmueble.

Ya hemos razonado que estas obras no son precisamente menores, porque se destinan a la seguridad y conservación del edificio, reparando los daños existentes, y afectan a cualquiera de sus partes. Y, siendo de rehabilitación son las que provienen de acuerdo de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM000 , que podrían haberse adoptado y repercutido conforme al art. 107 de la LAU de 1964 , o a tenor de resolución firme judicial o administrativa (ITE), de suerte que, como tales y sea cual fuere su montante, hubieran podido repercutirse a la inquilina por mandato legal, según la Disposición Transitoria Segunda, 10.3, 1ª, de la LAU 29/1994, en relación con el art. 108 de la citada LAU de 1964 , si no hubiera sido por el pacto expreso de la asunción de la totalidad de las derramas extras correspondientes según el coeficiente del local, y los pagos hechos por la arrendataria durante varios años.

Art. 1285

Incluso a tenor de la interpretación sistemática regulada en el art. 1285 del Código Civil , atendido el plazo de duración del contrato y la muy baja renta pactada, como sucede aún hoy, tratándose de un local de negocio dedicado a restaurante.

La interpretación de la cláusula 4ª que propugnamos, conforme a los alegatos de que se ha hecho mérito y de la que ha hecho tabla rasa el Juzgador de instancia, viene confirmada por los Tribunales: SAP Madrid (Sección 14ª), de 12-7-2011 . También la SAP Madrid (Secc. 18ª), de 28- 1-2010, SAP Valencia (Sección 11ª), de 22-9-2010 , SAP Asturias (Sección 6ª), de 11-2-2013 , SAP Málaga (Sección 5ª), de 20-9-2005 , SAP Sevilla (Secc. 2a), de 31-10-2002 .

Y una muy significativa, que contempla la obligación de pago de estas derramas (incluso por problemas estructurales), en atención al arrendamiento de un local por tiempo indefinido: SAP Madrid (Sección 12ª), de 30-3-2009 . En la misma dirección la SAP Valencia (Secc. 8ª), de 30-9-2009 y la SAP Madrid (Secc. 13ª), de 23-10-2009 . Y también la STS 28-7-1990 (en igual sentido, las SSTS 26-10-1998 , 28-10-1997 y 21-2- 1991).

La propia contestación a la demanda no se opone a la repercusión de las derramas extraordinarias por las obras de rehabilitación de que se trata, si bien debe tener lugar por el cauce previsto en el art. 108 de la LAU de 1964 y la Disposición Transitoria Segunda, 10.3, de la LAU 29/1994, que considera que no se ha seguido.

De ahí que la Sentencia recurrida, en su fundamento de derecho segundo, diga que 'Ninguna de estas normas es aplicable al caso litigioso. No se está ejercitando una acción de revisión de la renta, sino una mera reclamación de cantidad basada en la voluntad contractual de las partes, interpretando que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes obliga al arrendatario a pagar las obras de la ITE'.

No menor rechazo suscita la conclusión de la Sentencia recurrida, en su línea de interpretación restringida, cuando sostiene que los gastos extraordinarios no comprenden los de las obras de la ITE, porque cuando se concertó el contrato no estaba regulada la Inspección.

No entendemos ni aceptamos la diferencia entre obras-ITE y obras-no ITE, y si a lo que quiere referirse el Juzgador es a que la obligación para los propietarios de realizar obras de conservación y mantenimiento de los edificios surge ex novo con la Ordenanza Municipal de 28-1-1999, derogada por la de 30-11-2011, del Ayuntamiento de Madrid, así como a la capacidad de los Organismos públicos para su imposición, es obvio que se debe sin duda a un lamentable lapsus, por cuanto ya la Ley del Suelo de 1976 contemplaba en su art. 181 esta obligación:

1.-Los propietarios de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular, edificaciones y carteles deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.

2- Los Ayuntamientos y, en su caso, los demás Organismos competentes ordenarán, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones.

Este mandato legal aparece plenamente desarrollado en el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística, dictado, pues, quince años antes de la fecha de la firma del contrato (1993) y en cuyo artículo 10 se dispone:

Los propietarios de terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Los Ayuntamientos y, en su caso, los demás Organismos competentes, de oficio o a instancia de cualquier interesado, ordenarán la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones mencionadas en el párrafo anterior

A tal fin, el Organismo que ordena la ejecución de tales obras concederá a los propietarios o a sus administradores un plazo, que estará en razón a la magnitud de las mismas, para que proceda al cumplimiento de lo acordado; transcurrido el cual sin haberlas ejecutado, se procederá a la incoación del expediente sancionador, con imposición de multa, en cuya resolución, además, se requerirá al propietario, propietarios o a sus administradores a la ejecución de la orden efectuada, que, de no cumplirla, se llevará a cabo por el Organismo requirente, con cargo al obligado, a través del procedimiento de ejecución subsidiaria previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo.

La Ordenanza de la ITE de 1.999 se limita a concretar y desarrollar las obligaciones previstas en la propia Ley del Suelo y en el Real Decreto de Disciplina Urbanística citados. Además, hemos de repetir que el texto refundido de la LAU de 1964 (anterior en casi 30 años a la fecha del contrato) ya establecía en su art. 107 la obligatoriedad de estas obras, sin fijar límites (salvo el contemplado en el art. 108 en orden a la repercusión).

Así es que, frente a la errónea manifestación de la Sentencia recurrida, la normativa que obliga a realizar (o a ser ordenadas por la autoridad competente) obras afectantes a estructuras, fachadas, cornisas y demás elementos arquitectónicos, ya estaba perfectamente regulada con anterioridad a 1.993, y por tanto no se puede afirmar, con un mínimo de rigor, que no podía estar en la mente de los contratantes por su propia inexistencia.

En resumen, cuando las partes establecieron con absoluta claridad y transparencia en la cláusula 4ª del contrato que 'serán de cuenta y cargo de la arrendataria los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, devengados durante la vigencia del contrato, debiendo ser abonados directamente en la forma y plazos que la comunidad establezca', ya estaba vigente la normativa que impone a la propiedad (en este caso a la Comunidad de Propietarios) el deber de conservación de los edificios en condiciones de seguridad y ornato, y que facultaba (más bien obligaba) a la Administración a exigir la realización de las obras tendentes a su cumplimiento cuando advertía su necesidad.

La obligatoriedad de su ejecución y la repercusión al arrendatario son incuestionables, y mucho más si se ha pactado expresamente su pago por ella bajo la rúbrica de gastos extraordinarios y se han venido haciendo efectivas las correspondientes derramas durante todo este periodo de tiempo, en que no sólo se giraron para obras menores sino para obras afectantes a elementos estructurales (v.gr: tejado, pozos y medianerías).

Es inadmisible que, prescindiendo de lo anterior, se resuelva sin más simplemente bajo el prisma de lo que 'parece razonable', en función de meros criterios económicos, lo que, aun no teniendo nada que ver con lo estipulado y con los pagos posteriores de la arrendataria, no hemos rehuido impugnar, para desmontar la interpretación de la Sentencia apoyada en ellos.

La infracción de los preceptos citados al principio es evidente, por lo que ha de prosperar esta alegación.

2.3.-Infracción por violación de los arts. 7 , 1088 , 1089 , 1091 , 1254 , 1255 , 1258 , 1261 , 1278 y 1555, todos ellos del Código Civil , y la doctrina de los actos propios.

Es en cierta medida consecuencia de la que la precede, porque el desconocimiento o inaplicación por el Juzgador de instancia de la clarísima estipulación cuarta del contrato básico, y de los pagos por la arrendataria de derramas extraordinarias por las obras de rehabilitación (que siempre han tenido este carácter), así como de las demás cláusulas, significativamente la primera, quinta y séptima, conducen a la infracción que ahora se denuncia.

En el momento procesal oportuno justificamos, cual ha quedado expuesto hasta la saciedad, que la ahora recurrida había venido abonando sin reparo alguno las derramas extraordinarias para obras de rehabilitación en el edificio, acordadas por la Comunidad de Propietarios y para las que se había solicitado y obtenido una subvención de la EMV a través del Área de Rehabilitación Integrada Preferente del Distrito de Tetuán.

Recordemos que la propia demandada, según ha reconocido en el interrogatorio (minuto 4'30' de la grabación), vino haciéndose cargo de las derramas, admitiendo que 'desde el año 1999, al menos, ha venido pagando normalmente las derramas de obras hasta el año 2007'.

Y su esposo y testigo Don Jose Manuel reconoce (minuto 58'13' de la grabación) que 'hasta mayo de 2007 todos los recibos de la comunidad se le pasaban a Macarena mi mujer' y que (1h. 00'36' de la grabación) 'Cuando había derramas de las obras las he pagado yo'.

Traemos una vez más a colación el testimonio de Don Carlos Alberto , Administrador de la Comunidad de Propietarios, afirmando (minuto 17'55') 'Había una derrama de obras que las abonaba la arrendataria', y en su certificación presentada el 24/06/2014 en el Juzgado a su requerimiento, consta que con anterioridad a 1 de junio de 2007, se estaba emitiendo una derrama de obras que era abonada por Da Macarena .

Asimismo, hemos de insistir en que es inamovible que se está ante unas obras de rehabilitación, acordadas por la Comunidad y sufragadas con las derramas extraordinarias en cuestión, que tienen su origen en una ITE, y que así, dígase lo que se quiera, fueron siendo satisfechas por la apelada directamente a la Comunidad hasta el mesdejunio de 2007, en que se negó a pagarlas porque no quiso continuar asumiendo su coste.

Pese a todo, la Sentencia que se recurre, que guarda un silencio total sobre esos pagos (y no evidencia un estudio mínimamente pormenorizado de las Actas unidas a la demanda), rechaza la teoría de los propios actos, manteniendo que no causan estado, ni son concluyentes o definitivos ni tienen significación inequívoca dichos pagos, refiriéndose, abstracción hecha de los anteriores a los efectuados de enero a mayo de 2007 antes, dice, de que se acordara la realización de las obras de la ITE en la Junta de 30 de mayo de 2007, conclusión totalmente errónea, porque ya vimos que en dicha Junta (doc. 7 de la demanda) no hay ningún acuerdo en este sentido, sino la aprobación de las cuentas del ejercicio de 2006, con la consignación de los cobros por cuotas ordinarias y de la 'Derrama obras' girada en dicho año, así como la formalización del contrato con el Arquitecto por el proyecto básico y de ejecución de la obra de rehabilitación parcial para su posterior entrega en la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV), y solicitud de presupuestos a empresas constructoras.

Además (lo que constituye una nueva equivocación del Juzgador 'a quo') no es ya, como se ha expuesto ampliamente más arriba, que la ITE se acordara (aunque no sea así) el 30-5-2007, a modo de unas nuevas obras cuya financiación no procediera incluirla como 'gasto extraordinario' a los fines de la cláusula 4ª del contrato.

Simplemente con partir del Acta de 10-5-2006 (doc. 5) y examinar el punto 1° del Orden del Día, en que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2005, comprensivas de la derrama de obras de 900 al mes, se advierte que las derramas ya se giraban en ejercicios anteriores(y fueron hechas efectivas por la arrendataria) de suerte que el concepto (obras de rehabilitación) nunca se modificó. Y lo confirma el punto 3° del Acta sobre el informe de la EMV, las ayudas del Área de Rehabilitación y el inequívoco acuerdo de continuación de la actual derrama en vigor hasta la aprobación de los presupuestos de las obras en otra Junta General. La demandada pagó las derramas extraordinarias, de las que estaba al corriente. Su declaración, a la que acudimos nuevamente, así como a la de su esposo y del Administrador de la Comunidad, no ofrece resquicios, dándose la circunstancia de que en ninguna de las Juntas a las que acudió manifestó oposición alguna en este asunto ni su esposo rehusó el nombramiento para la comisión de obras, aunque fuera un año

después de dejar de pagar las derramas, demostrando así su implicación en las obras y su ejecución y que, en consecuencia, era impensable que anteriormente se hubiera limitado la recurrida a pagar las derramas despreocupándose de la finalidad para cuya atención se recaudaban.

Es importante volver de nuevo a que en el Acta de la Junta de 10-5-2006 (doc. 5 de la demanda) consta: 'que se aprueba el cierre de las cuentas correspondientes al año 2005, entre las que se recoge una Derrama por Obras (900,00 x 12) ascendentes a 10.800,00 euros, y se acuerda que 'con relación a la actual derrama por obras continúa en vigor hasta la celebración de la Junta General en la que se aprueben los presupuestos de estas obras'; que se ha enviado copia de la relación de obras obligatorias a efectuar en la finca para tener derecho a las ayudas que ofrece el Área Preferente de Rehabilitación Integrada del Distrito de Tetuán; que tal y como exige el Ayuntamiento, en primer lugar hay que nombrar un arquitecto o aparejador para que efectúe un proyecto, en el que ya hay que incluir la reparación del tejado y el peto, las limas y las cumbreras, la instalación de un suelo ligero encima de las vigas de la tercera planta para evitar daños a los techos de estas viviendas y el enfoscado de la medianería en la calle CALLE001 ; y que se acordó encargar la realización del proyecto de obras para su presentación a la EMV'.

Al final del acta consta la firma de la demandada Da Macarena como asistente.

En la Junta de 04/05/2007 (documento 6 de nuestra demanda), en que se acuerda en su punto 2º 'incrementar la derrama de obras a partir del próximo mes de junio a la cantidad de 1.000,00 mensuales repartidos a coeficiente de propiedad', lo que se aprueba es un aumento a 1.000 de la derrama de 900,00 euros que, según consta documentalmente acreditado en autos, al menos se venía pagando en el año 2005 y 2006. También se acuerda firmar el contrato de servicios con Arquitecto para la realización del proyecto de ejecución de obras. Y, como en el Acta de la reunión anterior, firma Da Macarena como asistente.

Lo que sucedió fue que, demostrando el total conocimiento que tenían de las obras a realizar y de su contenido, en mayo de 2007, un año antes de aprobarse el proyecto y el presupuesto de su realización, ya eran conscientes de que las mismas iban a tener un mayor coste (este extremo se deduce de la declaración del marido de la demandada, Sr. Jose Manuel , cuando, a preguntas del propio Magistrado, testifica que'no iba a hacerme cargo de esas obras que iban a suponer mucho dinero' (1 h. 01'20' de la grabación). O sea, que es ante el incremento en la cuantía de la obligación contractualmente pactada y efectivamente atendida en los años anteriores que la recurrida deja de pagar las derramas, como lo hizo cuando eran de menor importe.

Y cuando percibe que se va a elevar su contraprestación, reniega de su conducta anterior y rechaza pagar las derramas a que se obligó, a pesar de que, en su declaración, a pregunta directa del Juzgador 'a quo', tajantemente reconoce que 'no hay acuerdo ni verbal ni escrito para que asuma los gastos el propietario',lo que confirma su esposo ('No hubo conversaciones previas para ver quién asumía el coste derivado de las obras',minuto 58'22'de la grabación) y el propio Administrador, que desempeña su cargo desde hace más de 20 años(Minuto 22 15'):'En la Junta de 2007 D. Jose Manuel (el marido de la inquilina) le comunica que no iba a pagar las derramas extraordinarias';(Minuto 24'35':'No le consta que en la Junta le comentó él (D. Florentino ) que iba a pagar todos los gastos derivados de la obra de la inspección del edificio';Minuto 24'48':'En la Junta D. Florentino no dijo que fuera a asumir el coste de la ITE').

Decimos esto por si a alguien se le ocurre reeditar este falaz argumento, que el Juzgador ni siquiera ha contemplado en su Sentencia, aun de pasada.

Según la doctrina de los actos propios, elaborada a través del art. 7 del Código Civil , quien crea en una persona una confianza en una determinada situación, pactando con ella, no puede además pretender que aquella situación era ficticia ( STS 12-3-2008 ), pues constituye un límite del ejercicio del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente ( STS 14-10-2005 ).

El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que, previamente, hubieren creado una relación jurídica o situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 510-1984, 5-10-1987 y 10-6-1994 ). Además SAP A Coruña (Secc. 3ª) de 10-07-2012 .

La actitud renuente de la apelada al cumplimiento de su indeclinable obligación, rehusando el pago de gastos extraordinarios por derramas de obras de rehabilitación desde junio de 2007, pese a haberlo efectuado antes, se refleja y sanciona en diversas sentencias, como las que seguidamente se cita de nuevo (se mencionó en la demanda): SAP Málaga (Sección 4ª), de 21-1-2008 . STS de 28 de octubre de 2003 . SAP Madrid (Sección 10ª) de 11-4-2012 , SAP Madrid de 22-3-2004 .

Esos actos propios, que han quedado perfectamente acreditados, no han sido acogidos de forma inexplicable por el Juzgador de instancia, que decide en función de un criterio de 'razonabilidad', haciéndolo prevalecer sobre aquéllos y sobre la cláusula 4ª del contrato y considerando lo que llama 'gastos de entidad menor', cuando ni el contrato hace distinción alguna (como las disposiciones legales aplicables, que en repercusiones de obras aun las ordenadas por el Ayuntamiento, no establecen diferencias según los costes de las obras), y las derramas de las obras se hanestado pagandodurante años por la arrendataria.

De esta forma la sentencia recurrida ha modificado el contrato, permitiendo que la inesperada decisión unilateral de la demandada de negarse a pagar las derramas que hasta entonces había atendido (solamente porque consideraba que llegaban a un importe que ya no quería asumir), alterase el equilibrio de prestaciones que las partes establecieron cuando lo firmaron, pactando libre y voluntariamente que la apelada corriese con los gastos extraordinarios de Comunidad y, por tanto, con las derramas extraordinarias que la misma girase, a cambio de una prórroga a su voluntad (en plena vigencia de la 'Ley Boyer'), una renta muy baja (150 en un amplio local en que se ejerce la actividad de restaurante, que hoy, al cabo de más de 21 años, supone sólo 253 ), una autorización (a todas luces inusual en contratos de prórroga obligada para el arrendador) para realizar durante la vigencia del arriendo obras de mejora, y la concesión 'ab initio' del derecho de traspaso.

Ya comprobamos en la alegación segunda que esa renta es muy inferior a la contemplada en la Sentencia en que se ha basado el Juzgador de instancia. A mayor abundamiento, para hacernos una idea de lo que suponen las derramas que la arrendataria no ha querido pagar y desvirtuar los argumentos de la Sentencia recurrida sobre el importe de las obras (que parece haber influido en su decisión), exponemos seguidamente una sencilla pero muy elocuente valoración económica. La cantidad reclamada en la demanda (61.462,93 ), dividida entre los prácticamente 21 años de duración del contrato hasta hoy (lo que antes llamábamos la 'periodificación' del gasto) arroja un importe anual de 2.926,80 , o 243,90 al mes, lo que es una cifra más que razonable (por emplear los términos de la sentencia) atendiendo a la reducida suma que la arrendataria paga en concepto de renta. Sumada esta cifra al alquiler actual (253 ) estaríamos hablando ahora de menos de 500,00 mensuales por el alquiler de un local de negocio en Madrid, cifra que (amén de que la derrama concluirá de girarse cuando se pague lo adeudado y en lo sucesivo la arrendataria pagará 253 con las variaciones (mínimas) que permite la fluctuación del IPC para la actualización pactada de las

rentas) no es abusiva ni desproporcionada en absoluto, ni genera una quiebra, desequilibrio o desproporción 'exorbitante' entre las prestaciones que pactaron las partes en el contrato, tal y como se recoge como requisito para aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' en la STS de 27- 4-2012 (Ponente: Excmo. Sr. D. Román García Varela).

La Sentencia recurrida produce un enriquecimiento injusto de la arrendataria, dejando a su arbitrio el cumplimiento del contrato, que es claro ha burlado, con alteración sustancial en la equivalencia de las prestaciones y un desequilibrio sobrevenido para mi parte, a la que genera un correlativo empobrecimiento al obligarla a hacer frente a unos gastos que superan las rentas cobradas, de tal forma que, además de ceder la posesión del inmueble por el arrendamiento, esta cesión le genera unos gastos que disminuyen su patrimonio, sin que por mor de la duración indefinida pactada, pueda adoptar alguna decisión que limite el perjuicio que se le viene produciendo, mientras que la arrendataria obtiene la posesión para desarrollar el negocio, por plazo indefinido a su voluntad, sin asumir todos los costes pactados de mantenimiento de la finca, junto a una baja renta, lo que le resulta más beneficioso que si fuera la propietaria. Este desequilibrio de prestaciones realmente sería una consecuencia de la inexistencia sobrevenida de la causa contractual ('causa fallida' o 'causa non secuta') que destruiría los efectos del contrato en cuanto afecta a la propia esencia del mismo por el defecto de uno de sus elementos esenciales, como es el de la causa, que, al desaparecer, arrastra consigo los mencionados efectos en cuanto suponen alteración en el contenido de las prestaciones inicialmente pactadas, como dice la STS de 21 de julio de 2010 .

A efectos ilustrativos y por si no cupiera, insertándola, en el cuerpo de este escrito, acompaño Hoja Excel en la que se detallamos ingresos obtenidos por mis mandantes y los gastos por las derramas impagadas, arrojando una pérdida de 12.871,68 .

Ya se ve en qué para la 'razonabilidad' aplicada por la sentencia, que cada vez se nos antoja más incomprensible y ajena a lo estipulado y a su desarrollo y ejecución, aparte de que, repetimos de nuevo, su equivocación ha derivado de un notorio error en la apreciación de la prueba, deduciendo que las obras de la ITE se acordaron en la Junta de 30-5-2007 (cuando además no fue así), pasando por alto que desde hacía años se estaban girando derramas extras (pagadas por la contraria) para ejecutar las obras de rehabilitación obligadas en méritos de la intervención municipal, es decir de la ITE, que siempre dimanaron de ella, como se infiere de las Actas obrantes en autos.

Si la cantidad reclamada en la demanda es importante, sólo se debe al pertinaz incumplimiento de la recurrida durante unos seis años y medio.

3.- Por la apelada-demandada se opone al recurso formulado de contrario.

SEGUNDO.-De conformidad a los motivos planteados, en primer lugar, se alega incongruencia de la sentencia objeto del recurso, a los efectos del artículo 218 LEC , pues se fundamenta en la reclamación en la demanda de obras de rehabilitación del edificio por 'obra de la ITE', acordadas en la Junta de 30-5-2007, cuando lo que se reclama son, pura y simplemente, las derramas de obras de rehabilitación impagadas desde junio 2007, precedidas de los oportunos acuerdos en las Juntas Generales de la Comunidad de Propietarios.

En definitiva, y como síntesis de este motivo, lo que se alega en el mismo es un cambio en la causa de pedir, obras de rehabilitación de edificio (conforme a la demanda) por 'obras ITE' (sentencia), sin que la contestación se funde en estas últimas, lo que conlleva, según la tesis de la apelante, incongruencia a los efectos del artículo 218.1.II LEC .

Para resolver este motivo, hemos de traer a colación la jurisprudencia reiterada al respecto, que podemos sintetizar con la STS 8 de enero de 2015 recurso 3301/2012 '1. En cuanto al primer motivo, referido a incongruencia extra petita constituye doctrina reiterada (por ejemplo, entre las más recientes, STS 11 de abril de 2014, RC nº 365/2012, la núm. 73/2013 de 6 de marzo, y las que en ella se citan) que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica.

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la causa petendi (causa de pedir), entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio petitum o pretensión solicitada.

De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia.

Como señala la STS de 30 de diciembre de 2010 'no puede estimarse que la sentencia de apelación haya incurrido en alguno de los vicios o formas de incongruencia, ni haya alterado la ' causa de pedir'. Por el contrario, si la identidad de la acción no depende estrictamente de la fundamentación jurídica de la pretensión, sino de la identidad de la 'causa petendi' (causa de pedir), esto es, del conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida ( Sentencia de 30 de diciembre de 2010 ) debe señalarse que se da una clara conformidad entre la Sentencia de apelación y la pretensión que constituye el objeto del proceso'.

En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta entre lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte.

El art. 218.1.II. LEC señala que el Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alteradas. En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales.

La incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones.

Respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia hay que señalar que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( STC 18 de octubre de 2004 ). Es Jurisprudencia reiterada de esta Sala la que afirma que no hay incongruencia por el cambio del punto de vista del Tribunal respecto del mantenido por las partes, siempre que se observe un absoluto respeto por los hechos, únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, y que por tanto es posible el cambio de punto de vista jurídico, salvo cuando comporta una alteración de la causa petendi o mutación de la pretensión, con la consiguiente indefensión de la parte sorprendida, como recuerdan las SSTS de 14 de febrero de 2008, RC 3169/2000 ; 18 de julio de 2007 RC 3944/2000 y 18 de junio de 2007, RC 4408/2000 , con cita de las SSTS de 5 de octubre de 1985 y 9 de marzo de 1992 , 'el juzgador puede, con gran autonomía, aplicar la norma que libremente escoja según el principio iura novit curia, haya sido o no invocada por los litigantes y que ha de cuidarse también de que aquello que se ofrece como cambio del punto de vista jurídico no afecte al fundamento de la pretensión, pues dicha mutación no sería procesalmente lícita, ya que llevaría a un cambio de la pretensión y arrastraría la indefensión de la parte adversa' .

En primer lugar, al haberse desestimado en la sentencia apelada las pretensiones de la demanda, en principio, no puede tildarse de incongruente, pues las sentencias absolutorias resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito. Como se señala en la jurisprudencia trascrita, tal principio tiene sus excepciones, empero, no pueden apreciarse en el presente supuesto.

Es cierto que en la demanda no se hace referencia alguna en cuanto que las repercusiones que se pretenden, a los efectos de lo pactado en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1993 (documento 4 , folio 29 vuelto), se deriven de obras a realizar por la Inspección Técnica de Edificios (ITE), pues se reitera, en diversos apartados, que la repercusión que se pretende lo es por 'derramas de obras de rehabilitación en el edificio', lo que se deriva de los documentos aportados con la demanda, así en las actas de 4 de mayo de 2007 (documento 6, folio 35), 30 de mayo 2007 (documento 7, folio 37), etc., y en las certificaciones de administrador de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid (documentos 16 a 21, folios 72 y ss.) en los que se hace constar 'Derramas obras de rehabilitación'; sin embargo, también se han de tener en cuenta los documentos 27 y 29 de la demanda, referidos a las contestaciones de la inquilina a las reclamaciones efectuadas por el letrado del arrendador, y en las mismas se hace referencia expresa a la ITE en diversos apartados, así en la contestación de 26 de diciembre de 2012 'se comprometió al abono de las cuotas correspondientes a las reparaciones de la I.T.E... Desde dicha fecha dicho señor ha venido abonando las cuotas por ITE que se han pasado en la finca y a su costa,...' (folio 89) y en la contestación de 26 de junio de 2013 'De otro lado, la obra actual que me envía es la misma que anteriormente fue exigida por la ITE del edificio y cuyo coste era a cargo de la propiedad' (folio 103); a su vez, en la contestación a la demanda se hace referencia, de manera expresa, a los dos burofax remitidos al abogado de la propiedad, y es más, se reproduce el texto íntegro del último de los remitidos (folios 127 y 128).

A su vez, en el acto de la Audiencia Previa, con relación a la prueba propuesta por la demandada, el Juzgador admite los documentos referidos a la Inspección Técnica de Edificios (ITE), y referidos a consultas actualizadas (folios 185 y 186).

En consecuencia, que el Juzgador en la sentencia resuelva que no procede la repercusión de las derramas que se pretenden en la demanda 'al no poder entenderse que los gastos derivados de las reparaciones del edificio exigidos por la Inspección Técnica de Edificios estén incluidos en la expresión 'gastos extraordinarios' contenida en el contrato de arrendamiento' no puede implicar incongruencia a los efectos del artículo 218.1 LEC , pues no supone una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal, al ser un hecho que fue debidamente alegado por la demandada tanto en sus contestaciones a las reclamaciones extrajudiciales, como en la contestación a la demanda, y por tratarse de una cuestión controvertida se admitió en la Audiencia Previa la aportación de documentos sobre este extremo, sin protesta alguna por la defensa de los actores; y por ser cuestión controvertida, en las pruebas practicadas en el acto del juicio, tanto las preguntas efectuadas en los interrogatorios de la demandada y del actor don Florentino , como en las pruebas testificales, tiene especial relevancia determinar si las derramas que se pretenden repercutir a la arrendataria tienen o no relación con las obras derivadas de la ITE del edificio dónde se encuentra el local arrendado.

Por lo tanto, no puede apreciarse una alteración de la causa petendi o mutación de las pretensiones de las partes, ni indefensión de la parte actora.

En consecuencia, el primer motivo de apelación ha de ser desestimado.

TERCERO.-El segundo motivo de apelación se refiere a la interpretación de la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1993 suscrito entre don Florentino , como arrendador, y doña Macarena , como arrendataria, con relación al local de negocio sito en la calle Carolinas nº 8 de Madrid (documento 4 de la demanda, folios 29 y 30), en el que se acuerda en su condición cuarta: 'Serán de cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, devengados durante la vigencia del contrato, debiendo ser abonados directamente en la forma y plazos que la Comunidad establezca'.

En primer lugar, dada la fecha del contrato de arrendamiento le es de aplicación lo dispuesto en la Disposición transitoria primera apartado 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos '2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley'.

A los efectos del presente recurso, el pacto de repercusión de las cuotas de la Comunidad de Propietarios a la arrendataria no se encuentra limitado por la legislación especial aplicable al contrato locativo, por lo que, prima facie, hemos de estar a lo pactado.

Por lo tanto, la cuestión que se plantea es de hermenéutica contractual ( artículos 1281 y siguientes Código Civil ), y así se recoge en los motivos del recurso.

A tales efectos, en primer lugar, ha de estarse a lo establecido en el artículo 1281 Código Civil , como de manera reiterada declara la jurisprudencia, así STS 20 de febrero 2014 recurso 279/2012 'TERCERO.-Valoración de la sala. La interpretación del contrato

1.- Mientras que la interpretación de las normas jurídicas tiene un carácter esencialmente objetivo, destinada a liberarlas de dudas y oscuridades para hallar su 'ratio' general, la interpretación del contrato combina ambos aspectos. En primer lugar, el subjetivo, que busca indagar cuál ha sido la intención real de los contratantes, esto es, la voluntad común que presidió la formación y celebración del contrato. A continuación, el aspecto objetivo, dirigido a atribuir un sentido a la declaración de las partes, eliminando dudas y ambigüedades.

2.- Las reglas contenidas en los arts. 1281 a 1289 del Código Civil , aun contemplando estos dos aspectos diferentes, subjetivo y objetivo, forman un conjunto armónico entre sí. Pero están subordinadas al párrafo primero del art. 1281, que tiene rango preferencial y prioritario. Como declaró este tribunal en la sentencia núm. 214/2010, de 12 de abril , cuando la literalidad de los términos contractuales es clara la misma debe prevalecer, y lo mismo sucede aunque cupiera alguna duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio hermenéutico, como el denominado 'canon de la totalidad', STS 29 de mayo de 2014 recurso 1147/2012 'En el presente caso, al igual que los de referencia, estipulación tercera del contrato privado de compraventa, conforme a la interpretación gramatical referida al ' sentido literal ' que dispone el artículo 1281 del Código Civil , como criterio impulsor del fenómeno interpretativo, entre otras, sentencia de esta Sala de 18 de mayo de 2012, (n° 294/2012 )' y STS 20 noviembre 2012 recurso 972/2010 'En este sentido, entre otras, Sentencia de 14 noviembre 2012 (nº 658, 2012) esta Sala ha destacado que 'aunque el ámbito de la interpretación gramatical referida al - sentido literal - que dispone el artículo 1281 del Código Civil , no supone, en rigor, una subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes, que siempre hay que buscar de manera preferente (párrafo segundo del citado artículo) no obstante, desde su función como presupuesto impulsor del fenómeno interpretativo, cuando los términos son claros y no dejan lugar a duda sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también debe ser el punto de llegada del curso interpretativo'.

De esta doctrina jurisprudencial se ha de derivar que si en la fase de cumplimiento surgiere alguna duda o discrepancia sobre el sentido o alcance de alguna de sus párrafos se deberá acudir, en primer lugar, a los términos del documento en que surge la obligación, pues si éstos son claros y no permiten albergar incertidumbre sobre la intención de los intervinientes se ha de estar, según se dispone en el artículo 1281 del Código Civil , al sentido literal, que constituye la regla principal de interpretación de las que las demás son subsidiarias, ya que, según reiterada jurisprudencia, las reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil integran un conjunto complementario en régimen de subordinación, alcanzando entre ellas rango preferencial y prioritario la contenida en el párrafo primero del artículo 1281 Código Civil .

Si trasladamos esta doctrina al supuesto del presente recurso, los términos de la condición cuarta del contrato de arrendamiento son de una claridad meridiana, al pactarse: 'Serán de cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios...', sin distinción alguna, respecto de los conceptos que se han de incluir en los mismos, y en concreto, dentro de los gastos extraordinarios, dada la redacción del contrato y claridad de los términos empleados, no procede distinguir en cuanto a si deben repercutirse o no a la arrendataria las derramas por obras en elementos comunes, ni el alcance de las mismas, ya sean de mera conservación, de mejora, de rehabilitación total o parcial del edificio, etc.; y como después desarrollaremos con mayor detalle, la arrendataria cumplió lo pactado desde la fecha del contrato hasta el mes de mayo de 2007 inclusive; así se deriva de la certificación del Administrador de la Comunidad de Propietarios de fecha 20 de junio de 2014 'Con anterioridad a esta fecha se estaba emitiendo una derrama de obras por importe de 79,20 mensuales que era abonada por Doña Macarena ' (folio 208), lo que se reconoce por doña Macarena en el interrogatorio del acto del juicio al manifestar que desde 1999 vino pagando las derramas (hora 10:49) y dejó de abonarlas a partir de la junta de 2007 (hora 10:50), y se corrobora por la testifical de don Jose Manuel (esposo de la demandada-arrendataria) al reconocer que abonaron derramas por obras (hora 11:45).

De igual modo, y corroborando el reconocimiento de la demandada de haber abonado derramas por obras con anterioridad a mayo de 2007, consta en las actuaciones acta de la Junta General Ordinaria de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, celebrada el día 10 de mayo de 2006, y en el punto primero del orden del día referido a la 'aprobación, si procede, de las cuentas del ejercicio 2005, cerradas al 31 de diciembre' se reseña: 'Derramas por obras (900,00 x 12)....10.800 ', y en el punto tercero: 'Informe de la EMV sobre obras a realizar en la finca. Obras de tejado, tapado de salida al patio central y sustitución de ascendentes de agua. Decisiones a tomar. Financiación' y en los acuerdos adoptados, entre otros extremos, se hace constar: 'Junto con la convocatoria de la reunión se ha enviado copia de la relación de obras obligatorias a efectuar en la finca para tener derecho a las ayudas que ofrece el Área Preferente de Rehabilitación Integrada del Distrito de Tetuán', 'Con relación a la actual derrama de obras continúa en vigor hasta la celebración de la Junta General en la que se aprueben los presupuestos de estas obras' (documento 5 de la demanda, folios 31 a 34), este documento no fue impugnado. En definitiva, de la literalidad de esta acta podemos concluir que la arrendataria abonó derrama por obras durante los años 2005 y 2006, y además durante los meses de enero a mayo de 2007, como la propia demandada reconoce en el interrogatorio del acto del juicio.

Por lo tanto, de la literalidad de la condición cuarta, y de las pruebas examinadas, se ha de derivar la obligación de la arrendataria de abonar la totalidad de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, sin distinción alguna, ya sean ordinarias o extraordinarias, ya lo sean por obras o por cualquier otro concepto.

Al respecto, esta es la doctrina que se puede derivar de diversas resoluciones de esta Audiencia Provincial, así, entre otras, podemos citar las siguientes:

Sentencia AP Madrid Sección 10ª 11 de abril de 2012 recurso 147/2012 '...por ello no puede pretender ahora la inquilina hacer una diferenciación de conceptos para intentar eludir la obligación de pago de los gastos ordinarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, y servicios necesarios para el buen funcionamiento de los elementos comunes, de los que se viene beneficiando la arrendataria desde el inicio del contrato de arrendamiento, nómbrense estos gastos como servicios y suministros o como cuotas de comunidad. En este sentido ha resuelto la Audiencia Provincial de Pontevedra en sentencia de 8 de noviembre de 2002'...desde el inicio del arrendamiento , en el año 1972, hasta noviembre de 1998, a salvo cuatro mensualidades que quedaron impagadas, la arrendataria ha venido asumiendo el pago íntegro de las cuotas de la comunidad sin discriminar las prestaciones que pudieran estar incluidas, por lo tanto la Sala comparte plenamente la argumentación del juzgador en orden a la aplicabilidad al caso de la doctrina de los actos propios y la obligatoriedad de lo pactado que claramente vincula a la arrendataria...'.En el mismo sentido aportamos Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 22 de marzo de 2004...desde el inicio del arrendamiento , la parte arrendataria ha venido asumiendo, si bien con numerosas reticencias, el pago íntegro de las cuotas de la comunidad, sin discriminar específicamente, hasta la presentación de la demanda las prestaciones que pudieran estar incluidas, por lo tanto la Sala comparte plenamente la argumentación de la juzgadora de instancia en orden a la aplicabilidad al caso de la doctrina de los actos propios y la obligatoriedad de lo pactado que claramente vincula a la parte arrendataria...'.Además, la cláusula 10ª del contrato establece que serán de cuenta del arrendatario los futuros aumentos, recargos, impuestos, etc., que pudieran establecerse. Tiene por tanto obligación la Sra.... de hacerse cargo del aumento o recargo sufrido en los gastos de sostenimiento y servicios comunes del inmueble, igual que tendría obligación de hacerse cargo de cualquier otro gasto que estableciera la Comunidad Propietarios y que redundara en beneficio suyo como vecina de ese inmueble, pues así lo prevé el contrato y ese es el sentido del mismo'.

Sentencia Sección 21ª 13 de septiembre de 2012 recurso 649/2010 'cuando se toma como base los hechos admitidos por las partes, lo acordado por las mismas contractualmente y los actos propios concluyentes que conducen a entender que existe acuerdo para el pago de los gastos extraordinarios de comunidad tal y como se ha determinado, procediendo en consecuencia la desestimación del recurso con plena ratificación de la resolución recurrida'.

Sentencia Sección 13ª 18 de octubre de 2011 recurso 249/2011 'En este caso, ninguna de las partes pone en duda la certeza y eficacia inicial de la estipulación segunda del acuerdo que suscribieron el 14 de mayo de 1997, pero tampoco pueden desconocer los actos concluyentes, indubitados e incluso manifestados a terceros (administrador de la Comunidad de Propietarios) llevados a cabo por Doña... a partir del año 2004 en torno al abono de la derrama extraordinaria acordada por la Comunidad de Propietarios para el pago de las obras que tuvo que acometer a resultas de la ITE , asumiendo, en contra de lo inicialmente acordado, el pago del 50% de la derrama, probablemente ante lo inesperado y la excesivo del gasto, que rompe el previsto equilibrio entre las recíprocas prestaciones de las partes. Esta conducta reiterada no puede ser válidamente desconocida ahora por Doña... que a través de la demanda presentada el 20 de noviembre de 2009 pretende le sea reintegrado por Doña... el 50% de las cuotas que ya satisfizo en concepto de derrama por obras en los años 2004 y 2005 -folios 23 a 28-. Pretensión que, por lo dicho, fue rectamente denegada'.

Sentencia Sección 21ª 16 Noviembre 1999, recurso 602/1996 'En el presente caso los términos del contrato son tan claros que no dejan duda sobre la intención de los contratantes, por lo que ha de estarse al sentido literal de sus cláusulas. Pues bien, las palabras empleadas en la redacción de la cláusula contractual 5ª letra 'E' son de una claridad meridiana, al poner de cargo del arrendatario, tanto los gastos comunes ordinarios como los extraordinarios'.

- Sentencia Sección 11ª 6 julio de 1999 recurso 771/1998 'CUARTO. Entrando en el examen del fondo del recurso, habrá de convenirse que el núcleo de la cuestión radica en la interpretación que ha de darse a la cláusula tercera de referido contrato, que textualmente dice: «Tercera. Serán de cuenta del arrendatario el abono de los gastos de Comunidad del piso arrendado, así como la parte que corresponda de las derramas de gastos de Comunidad del inmueble que afecten al propio mantenimiento del piso que se arrienda, como subidas de combustible, etc. Aquellas otras derramas que sean objeto de mejoras o reparación de zonas comunes del inmueble como restauración de fachadas, etc. Serán a cargo del arrendador. Todo ello de acuerdo con las disposiciones legales vigentes. Serán a cargo del arrendatario todos los gastos que deriven del consumo de los servicios de que está dotado el piso, como teléfono, luz, energía eléctrica, agua, gas, etc.,... Pues bien, refiriéndonos a la cláusula litigiosa, ha de convenirse que la misma es clara llamando la atención precisamente la amplitud de la repercusión que lleva a cabo sobre el arrendatario. Efectivamente una lectura de la misma permite mantener que lo pactado es la repercusión no sólo de las cuotas comunitarias ordinarias, sino de las derramas como es sabido en este ámbito se corresponden con cuotas extraordinarias acordadas para hacer frente a un concreto gasto excepcional--, que afecten al propio mantenimiento del piso arrendado, pacto que suscrito de común acuerdo por las partes y no siendo contrario a norma prohibitiva alguna es perfectamente legítimo en base a lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil , obligando a las partes a su cumplimiento. No son argumentos que contradigan esta afirmación, los contenidos en la sentencia de instancia en cuanto a quién ha de beneficiarse de las actuaciones que se sufraguen con las cuotas comunitarias, pues frente a este argumento finalista se alza inatacable la voluntad de las partes'.

De igual modo, también podemos traer a colación sentencias dictadas por otras Audiencias Provinciales:

Sentencia AP Asturias Sección 6ª 11 de febrero de 2013 recurso 529/2012 CUARTO.- De la citada cantidad en que se fija la liquidación favorable al actor derivada del arrendamiento del local en la fecha de extinción del mismo, no puede deducirse, como se pretende en el segundo de los motivos de impugnación de este recurso, la partida reclamada en concepto de cuota extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, toda vez que de los doc. 1 y 2 adjuntados a la demanda resulta que la citada derrama y obras a que determinaron, cuyo pago había sido asumido por la arrendataria en la estipulación cuarta del contrato'.

- Sentencia AP Málaga Sección 4ª 21 enero 2008 recurso 582/2007 'A mayor abundamiento, si se tiene en cuenta que el arrendatario demandado ha asumido voluntariamente el pago de los gastos o recibos de comunidad, abonándolos puntualmente sin hacer objeción alguna, no existe causa para que no satisfaga dichos recibos en su integridad, ante la obligatoriedad del compromiso adquirido al efecto, ni, por tanto, que ahora se niegue a pagar los importes mensuales correspondientes a los nuevos servicios impuestos por la Comunidad, de los que únicamente él se beneficia (recibos extraordinarios)'

Por último, y aunque no se refiera a gastos de Comunidad de Propietarios, podemos traer a colación, la Sentencia de esta Sala de 12 de julio 2011 recurso 289/2011 'en el presente supuesto, existe pacto expreso en el contrato que permite la repercusión al arrendatario del coste de las obras de reparación necesarias realizadas por la arrendadora, se ejecuten en el espacio privativo del local o se ejecuten en los elementos comunes del edificio en que se ubica el mismo, siempre que sean de reparación, necesarias, obviamente, para conservar el local en estado de servir al uso pactado, lo que viene refrendado por los actos propios posteriores inequívocos del arrendatario, quien vino abonando las repercusiones del coste de las obras de reparación necesarias ejecutadas por la arrendadora en el edificio en que se ubica el local desde 1992, esto es, antes y después de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y que llegó a comunicar, durante las negociaciones con la arrendadora tendentes a la ejecución de las obras con el menor perjuicio para los intereses del arrendatario, y aún después, el modo en que debía repercutir la arrendadora el coste'.

En consecuencia, prima facie, en el presente recurso se ha de derivar, dado los términos de la condición cuarta del contrato de arrendamiento y los actos de la arrendataria hasta mayo de 2007, el derecho del arrendador y, por tanto, la obligación de la arrendataria, de sufragar la totalidad de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, durante la duración de la relación locativa, tanto por gastos ordinarios como extraordinarios.

CUARTO.-La cuestión que se suscita es si la repercusión de las derramas por obras, a partir de mayo de 2007, derivan de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que podrían entenderse como gastos 'extraordinarios dentro de los extraordinarios', por lo que no podrían incluirse en la literalidad de la condición cuarta.

Esta es la tesis que se sostiene en la sentencia apelada, y se fundamenta en la Sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª del 22 de marzo de 2010 recurso 435/2009 Ponente: ANTONIO GARCIA PAREDES, pues aunque la misma sólo se cite en el segundo párrafo del fundamento de derecho tercero de la sentencia objeto del presente recurso, como un caso muy similar; sin embargo, a lo largo del citado fundamento tercero se traen a colación los argumentos de la misma, así el tratarse de 'Obras que por sus características se puede decir que tienen un carácter estable y permanente por su estrecha vinculación al estado esencial del edificio de modo que se entienden que han de ser realizadas en vistas a una eficacia duradera', 'El beneficio derivado de esas obras repercute esencialmente a la estructura del inmueble y tiene una proyección que se extiende más allá del momento concreto, de la mensualidad concreta o de la anualidad concreta. Esto lleva a considerar dicho gastos como 'extraordinario dentro de los extraordinarios', 'Pero ya no es tan lógico que el inquilino tenga que soportar un gasto que incorpora a la finca una mejora de carácter permanente en aspectos de los que él no se beneficia directamente. Por eso, a la hora de interpretar el sentido de 'gasto extraordinario' contenido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes hay que guiarse por un criterio restrictivo - como ha hecho el juzgador de instancia- y no extender las obligaciones del arrendatario más allá de lo que la naturaleza del contrato y las características de las cosas imponen'.

Ahora bien, con tales presupuestos, aunque el fundamento de la Sentencia de la Sección 8ª se refiera a la repercusión de obras de ITE, se ha de tener en cuenta se trata de supuestos diferentes, en cuanto a los hechos de los que debemos de partir, así en cuanto al contenido de lo pactado en el contrato de arrendamiento, pues mientras en el supuesto examinado por la Sección 8ª se dice: 'Cláusula Octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes y que establece que 'también serán de cuenta del arrendatario todos los gastos normales como extraordinarios, correspondientes a esta vivienda que normalmente y trimestralmente suele valorar el Administrador del edificio', lo que no puede equipararse a la condición cuarta del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1993 (folio 29 vuelto) del siguiente tenor 'Serán de cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, devengados durante la vigencia del contrato, debiendo ser abonados directamente en la forma y plazos que la Comunidad establezca'.

Por lo tanto, en el supuesto del presente recurso, no podemos concluir que la estipulación o condición cuarta del contrato de arrendamiento se refiera a los gastos extraordinarios de entidad menor y previsibles en un período corto de tiempo. Pues como hemos desarrollado en el anterior fundamento de la interpretación literal ( art.1281 CC ), y los actos posteriores de la arrendataria, la repercusión a la arrendataria de los 'gastos ordinarios y extraordinarios', sin distinción ni precisión alguna, se han de entender incluidos la totalidad de los que por la Comunidad de Propietarios gire al local arrendado, por su cuota de participación, durante la vigencia de la relación arrendaticia.

A su vez, de la Sentencia de la Sección 8ª no se deriva que la arrendataria hubiera sufragado cantidades por obras de ITE. Sin embargo, en el presente recurso, de las pruebas practicadas en primera instancia, hemos de concluir que la arrendataria doña Macarena sí abonó cuotas por obras repercutidas por la Comunidad de Propietarios al menos desde el año 1999 hasta mayo del 2007 (como reconoció doña Macarena en el interrogatorio del acto del juicio), y se ha de tener en cuenta que la Inspección Técnica del Edificio (ITE) de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid fue desfavorable respecto de la presentada el 10 de julio de 2003 (documento aportado por la demandada , folio 185 de las actuaciones), y la Comunidad de Propietarios, giró cuotas por obras como consecuencia de la ITE desfavorable de 2003, al menos, en los ejercicios 2005 y 2006 (documento 5 de la demanda, folios 31 a 34) y se continuaron repercutiendo por la misma cantidad hasta mayo de 2007, todas ellas abonadas por la arrendataria sin objeción alguna.

Sin que lo acordado en la Junta de 30 de mayo 2007 pueda entenderse como la aprobación de las obras de ITE, pues como se deriva del documento 7 de la demanda: 'Una vez finalizado el proyecto se entregará a la Empresa Municipal de la Vivienda para su aprobación y se podrá comenzar a solicitar presupuestos a empresas constructoras' (folio 39), pues el acuerdo referido a las derramas por obras se contiene en el punto 2º del orden del día de la junta de 4 de mayo de 2007 'Se acuerda incrementar la derrama de obras a partir del próximo mes de junio a la cantidad de 1.000,00 mensuales repartidos por coeficiente de propiedad' (documento 6 de la demanda, folio 39), lo que implicaba un aumento de 100 mensuales (para la totalidad del edificio), con relación a la derrama abonada durante los años 2005, 2006 y de enero a mayo del 2007, como se deriva del documento 5 de la demanda.

No puede ser suficiente para dejar sin efecto lo pactado en el contrato de arrendamiento, ni el carácter extraordinario de las obras derivadas de la Inspección Técnica de Edificios, ni la cuantía de las mismas, a partir de junio de 2007, de conformidad a la Junta celebrada el 4 de mayo de 2007 (documentos 6 y siguientes de la demanda), pues tal interpretación conllevaría dejar el cumplimiento de lo pactado a voluntad de la arrendataria, lo que sería contrario a lo establecido en el artículo 1256 CC , pues podría desligarse de lo pactado según el coste de la repercusión. Aunque el incremento, cuando se dejan de abonar (junio 2007), es mínimo respecto de las derramas abonadas en las anualidades anteriores, y en los primeros meses del año 2007.

Por las razones examinadas en el anterior fundamento, lo pactado entre las partes, de repercutir a la arrendataria tanto las cuotas ordinarias como las extraordinarias de gastos de la Comunidad de Propietarios, ha de entenderse válido y eficaz, y así lo entendió la arrendataria hasta mayo de 2007 (prácticamente durante 14 años), y al no ser lo pactado contrario a norma prohibitiva alguna es perfectamente legítimo en base a lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil , obligando a las partes a su cumplimiento. Sin que sean argumentos que contradigan estas conclusiones, los contenidos en la sentencia de instancia en cuanto a quién se beneficia con las actuaciones que se sufraguen con las cuotas extraordinarias por obras de ITE, pues frente a este argumento finalista se alza inatacable la voluntad de las partes.

No podemos acoger la tesis de la sentencia objeto del presente recurso, al entender que las obras derivadas de la Inspección Técnicas de Edificios (ITE) sólo repercuten a favor de la propiedad, por su permanencia, teniendo en cuenta el sentido de temporalidad del contrato de arrendamiento, pues a tales efectos se ha de tener en cuenta que, en principio, las obras de rehabilitación del edificio, como consecuencia de la ITE implican el buen funcionamiento de los elementos comunes, de los que se benefician todos los vecinos, y por lo tanto, también redundan en beneficio de la arrendataria, máxime si tenemos en cuenta lo pactado en la condición primera del contrato de arrendamiento: '...ambas partes convienen libremente que el plazo pactado se prorrogará indefinidamente por sucesivos periodos anuales, con carácter obligatorio para LA ARRENDADORA y siempre que LA ARRENDATARIA, no manifieste su propósito de dar por terminado el contrato...'. Que redundan también en beneficio de la arrendataria se ha de derivar de haber pertenecido don Jose Manuel (esposo de la arrendataria) a la 'comisión de obras para la vigilancia y el seguimiento' de las obras de ITE, tal y como se deriva del acta de la Junta de Propietarios celebrada el 12 de mayo de 2008 (documento 8 de la demanda, folios 41 y siguientes), en concreto en el punto tercero del orden del día, pues de no beneficiarse con las obras el local arrendado, no se entiende el porqué se forma parte de esta comisión. El estado del edificio, y el buen funcionamiento de los elementos comunes, repercuten en favor del local arrendado y en el negocio en él instalado.

De igual modo, no podemos acoger lo desarrollado en la sentencia apelada, en cuanto que no pudo preverse al suscribirse el contrato de arrendamiento la necesidad de realizar obras derivadas de la Inspección Técnica de Edificios, por haberse regulado mediante Ordenanza de 28 de enero de 1999, derogada por la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (6580/2011), de 27 de diciembre de 2011, pues como se recoge en el recurso, la obligación de las Comunidades de Propietarios de realizar obras de rehabilitación, es muy anterior, y así se recoge en el preámbulo de la citada Ordenanza de 28-1-1999: '2. En el Título II se regula uno de los aspectos más innovadores de la Ordenanza, el deber de rehabilitación, que sólo en fechas recientes ha tenido soporte legal expreso, en concreto en el art. 21 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 25 de junio , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,..', disposición anterior al contrato de arrendamiento. Máxime si tenemos en cuenta que el edificio, a efectos de ITE, fue construido en el año 1930 (folio 185), por lo que a la fecha de celebrarse el contrato (63 años después) ya se podría prever la necesidad de su rehabilitación.

De igual modo, esta Sala no comparte la interpretación restrictiva de la condición cuarta del contrato de arrendamiento, pues la literalidad de lo pactado conlleva la obligación de la arrendataria de abonar tanto las cuotas ordinarias como las extraordinarias, sin distinción respecto de los conceptos por lo que se podrían girar, pues hemos de reiterar, hacer distinciones según las obras a realizar implicaría dejar al arbitrio de la arrendataria en qué supuestos de gastos extraordinarios procede abonarlos a los efectos de lo pactado en la condición cuarta.

En conclusión, entendemos que no procede excluir de la condición cuarta del contrato de arrendamiento la repercusión de obras derivadas de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), sin que el supuesto del presente recurso pueda asimilarse al resuelto por la Sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª del 22 de marzo de 2010 recurso 435/2009 .

QUINTO.-En la sentencia apelada se entiende que no es de aplicación la doctrina de los actos propios, y al respecto también se formula el correspondiente motivo de apelación.

Respecto de la indicada doctrina, hemos de traer a colación la doctrina reiterada por la jurisprudencia, a tales efectos, STS 6 de febrero de 2015 recurso 73/2013 'La doctrina de los actos propios, que puede incardinarse como principio general del derecho no puede basarse en unos actos concretos de los que una parte quiera deducir una consecuencia que le favorece, sino que 'precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica' , dice la sentencia de 9 mayo 2000 , reiterada literalmente por la de 21 mayo 2001 ; lo cual no es, ni por asomo, lo que ha alegado la recurrente para justificar la aplicación de esta doctrina. Tanto más cuando estas sentencias añaden que -es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca' , lo que no se da en el presente caso. La sentencia de 22 octubre 2002 precisa que 'han de ser, por ende, tales actos vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor y que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho...' Lo que reitera la de 19 febrero 2010. Como conclusión, dicen las sentencias de 16 febrero 2005 y 16 enero 2006 : 'No puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, todo en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. En conclusión, como dice doctrina científica moderna, esta doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe. Resumiendo y como conclusión, se ha de decir que esta técnica exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7-1 del Código Civil .' A ello, añade la sentencia de 1 de julio 2011 que su aplicación 'debe ser muy segura y ciertamente cautelosa', haciendo a continuación un resumen jurisprudencial completo', y STS 13 de enero 2015 recurso 2691/2012 '2.- La doctrina de esta Sala sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia (sentencia 1/2009, de 28 de enero , y las que en ella se citan). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio , y 119/2013, de 12 de marzo )'.

De conformidad a esta jurisprudencia, en contra de la sentencia objeto del presente recurso, en los actos de la arrendataria anteriores a junio 2007 hemos de concluir que por la misma se aceptó la asunción de las cuotas que respecto del local arrendado se girasen por la Comunidad de Propietarios, tanto ordinarias como extraordinarias, dentro de las cuales se han de incluir las derramas por obras, y en estás también las derivadas de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), tal asunción no sólo se deriva por así haberse pactado en la condición cuarta del contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1993, sino también porque como se reconoce por la demandada (en el interrogatorio practicado en el acto del juicio) asumió todas las cuotas giradas por obras en el periodo comprendido entre el año 1999 y mayo de 2007, lo que se corrobora con la certificación emitida por el Administrador de la Comunidad de Propietarios de fecha 20 de junio de 2014 (folios 208 y 209).

Que en las derramas por obras abonadas por la arrendataria se encontraban las obras por ITE se corrobora por otras pruebas practicadas en primera instancia, así la Inspección Técnica de Edificios respecto a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , también con acceso a CALLE001 nº NUM001 , con resultado desfavorable se produjo en el año 2003, en concreto, se presentó el 10-07-2003 (folio 185 de las actuaciones), lo que corrobora el testigo don Carlos Alberto (administrador de la Comunidad de Propietarios) al manifestar haberse hecho una ITE hace once años que exigió se hiciera una revisión de la totalidad de la estructura (hora 11:04 del soporte audiovisual), respecto de tales obras se acordó girar la correspondiente derrama, así consta en el acta de la Junta celebrada el 10 de mayo del 2006 (documento 5 de la demanda, folios 31 y siguientes), en la que se aprueban las cuentas del 2005 y entre las partidas aprobadas consta la derrama por obras de 10.800 (900,00 x 12) (folios 31 y 32), y a su vez, se acuerda mantenerla en vigor hasta que se aprueben los presupuestos de estas obras (folio 33); por lo tanto, no puede esta Sala estar conforme con el juzgador de instancia al entender que sólo se abonasen cuotas por obras en los meses de enero a mayo 2007, antes de que se acordara la realización de las obras de ITE en la Junta de 30 de mayo de 2007 (documento 7 de la demanda), pues del documento 5 de la demanda se deriva que se abonaron derramas por estas obras en los años 2005 y 2006 (folios 31 y ss.), y el administrador de la Comunidad de Propietarios, en la testifical practicada en el acto del juicio, manifiesta que se trataba de hacer fondo de caja para obras de ITE (hora 11:06). A su vez, como ya reseñábamos en el anterior fundamento, en contra de lo que se recoge en la sentencia apelada, en la junta de 30 de mayo de 2007 no se acuerda la realización de las obras ITE pues literalmente se dice: 'Una vez finalizado el proyecto se entregará a la Empresa Municipal de la Vivienda para su aprobación y se podrá comenzar a solicitar presupuestos a empresas constructoras' (folio 39).

Se ha de tener en cuenta que todo lo concerniente a la Comunidad de Propietarios en la que se encuentra el local arrendado era conocido por la arrendataria, pues asistía a las Juntas de Propietarios su esposo don Jose Manuel en representación de la propiedad, y así se reconoce en la testifical practicada en el acto del juicio (hora 11:42) e incluso manifiesta que en una junta se puso el nombre de su esposa (hora 11:45), por lo tanto, se ha de derivar que con anterioridad a mayo de 2007, tuvieron conocimiento del resultado desfavorable de la ITE presentada en el año 2003, y de la necesidad de efectuar una revisión de la totalidad de la estructura del edificio, y por último, que la derramas por obras acordadas con anterioridad a mayo de 2007, al menos durante dos años y cinco meses, tenían por finalidad hacer un fondo de caja para las obras de ITE, y de igual modo respecto de la Junta de 4 de mayo de 2007, pues sólo se produce un incremento de 900 a 1000 mensuales, a repartir por coeficiente de propiedad.

Todas estas pruebas nos han de llevar, en contra de lo establecido en la sentencia apelada, a aplicar la doctrina de los actos propios, pues si durante 14 años por la arrendataria se abonaron la totalidad de las cuotas giradas por la Comunidad de Propietarios, tanto ordinarias como extraordinarias, también por obras, y en concreto se abonó durante más de dos años las derramas que tenían como finalidad destinarse a sufragar (hacer caja) las obras derivadas de la Inspección Técnica de Edificios, sería contrario a la doctrina citada el entender que puede desligarse de su obligación, a partir de una determinada fecha, mayo de 2007, porque a partir de la junta del 30 de mayo de 2007 (documento 7 de la demanda) pudiera preverse que el importe y alcance de las obras iba a ser de gran envergadura, y finalmente, superara los 600.000 euros, como manifiesta el Administrador de la Comunidad en la testifical practicada en el acto del juicio (hora 11:08).

Por el contrario, no puede aplicarse la doctrina de los actos propios a los arrendadores, por haber sufragado las derramas por obras de rehabilitación a partir de mayo de 2007, siempre y cuando tal pago obedece a la negativa de la arrendataria, a través de su esposo, con anterioridad a la junta de 30 de mayo de 2007, de abonar las derramas por obras, así se deriva de la testifical del Administrador de la Comunidad de Propietarios, al manifestar que en mayo el esposo le dijo que no iba a pagar el ITE (hora 11:13). Sin que existiera pacto alguno entre el arrendador y la arrendataria, pues así se reconoce por doña Macarena en el interrogatorio efectuado al manifestar que no hubo acuerdo con el propietario ni verbal ni escrito (hora 10:53 del soporte audiovisual). El que se giraran los recibos por derramas a la propiedad del local y fueran abonadas, no es sino una consecuencia de lo manifestado por el esposo de la arrendataria al administrador, empero, no puede significar una renuncia a reclamar las mismas a la arrendataria, de conformidad a lo pactado en el contrato de arrendamiento.

En conclusión, de conformidad a lo desarrollado en los fundamentos de la presente resolución, el recurso de apelación ha de ser estimado, lo que conlleva la estimación parcial de la demanda, pues respecto del suplico de la misma se produjeron dos modificaciones, en primer lugar en el acto de la audiencia previa el apartado A) quedó fijado en 64.152,27 euros, el apartado B) en 5.400,24 euros, y se dejó sin efecto el apartado C) al no haberse girado ningún recibo más; y en segundo lugar, se ha de tener en cuenta que al haberse acreditado de conformidad a la certificación del Administrador de la Comunidad de Propietarios de fecha 20 de junio de 2014 (folio 208) que la propiedad del local recibió de la EMV cantidades muy superiores a las reflejadas en la demanda, la cantidad quedó fijada en el acto del juicio (conclusiones art. 433.2 LEC ) en 61.462,93 euros, por lo que la estimación parcial de la demanda será por esta última cantidad.

Procederán los intereses legales desde la interposición de la demanda, a los efectos de los artículos 1100 , 1101 y 1108 CC , siempre y cuando no podemos estar a una interpretación rigorista del adagio 'in illiquidis non fit mora' pues aunque no se otorga la totalidad de las cantidades solicitadas en la demanda, sobre todo por hechos posteriores a la interposición a la demanda (así las subvenciones recibidas en noviembre y diciembre de 2013), la obligación de abonar las derramas por obras de rehabilitación se deriva del contrato de arrendamiento y de los actos propios de la arrendataria, y a su vez, se ha de tener en cuenta la jurisprudencia, así, por todas STS 31 de enero de 2012 recurso 1215/2008 'La jurisprudencia más reciente de esta Sala, contenida, entre otras, en las SSTS de 5 de mayo de 2010 , 1 de febrero y 7 de abril de 2011 , ha atenuado el criterio riguroso de la interpretación del principio «in illiquidis mora non fit», que ha sustituido por otra pauta, donde, para condenar o no a la imposición de intereses, no se atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que, una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y obtiene, no impide la condena al pago de intereses. Por consiguiente, para determinar el abono de los intereses moratorios, se debe atender principalmente a la certeza de la obligación, aunque se desconociera su cuantía, o cuando la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida,...'. En cuanto a los intereses de mora procesal ( artículo 576 LEC ), se devengarán a partir de la presente resolución, al haberse determinado en ésta la cantidad por la que procede la estimación de la demanda.

SEXTO.-En cuanto a las costas de primera instancia, al estimarse en parte la demanda, de conformidad a lo establecido en el artículo 394.2 LEC , no procede hacer declaración sobre las mismas, al no apreciarse temeridad ni mala fe en ninguna de las partes. De igual modo en cuanto a las costas de esta alzada, a los efectos del artículo 398.2 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que ESTIMANDOel recurso de apelación, articulado por DON Florentino , DOÑA Leocadia Y DOÑA Pilar , representados por la Procuradora DOÑA MARIA ESTHER CENTOIRA PARRONDO, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 81 de los de Madrid, en sus autos de procedimiento ordinario Nº 1005/2013, de fecha 14 de junio de 2014, REVOCAMOS la indicada resolución y, en su lugar, acordamos estimar en parte la demanda interpuesta por DON Florentino , DOÑA Leocadia Y DOÑA Pilar , contra DOÑA Macarena , condenando a la demandada a pagar a los actores la cantidad de 61.462,93 €, más intereses legales desde la fecha de la demanda, sin hacer declaración sobre costas causadas en primera instancia y en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banco Santander S.A. con el número de cuenta 2649-0000-12- 0695-14 bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 24 de marzo de 2.015.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.