Sentencia CIVIL Nº 72/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 106/2019 de 04 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 106/2019 -1

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 686/2017

Parte recurrente/Solicitante: Lázaro

Procurador/a: Melania Serna Sierra

Abogado/a: Joan Sacristán Tarragó

Parte recurrida: Covadonga , Luis Francisco

Procurador/a: Jose Antonio Lopez Arboles

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 72/2020

Magistrados:

JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ ELENA BOET SERRA

Barcelona, 4 de febrero de 2020

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 28 de enero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 686/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Melania Serna Sierra, en nombre y representación de Lázaro contra la Sentencia de 07/09/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose Antonio Lopez Arboles, en nombre y representación de Covadonga y Luis Francisco .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que desestimando en su integridad la demanda promovida la Procuradora de los Tribunales Dª Melania Serna Sierra, en nombre y representación de D. Lázaro, contra D. Luis Francisco y Dª Covadonga, debo ABSOLVER a los demandados de las pretensiones interpuestas en su contra.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 29/01/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M DELS ANGELS GOMIS MASQUE .

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda inicial el actor, Lázaro, arrendatario de la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000, NUM001 de esta ciudad en virtud de contrato suscrito en fecha 22.9.1987 en el que se pactó expresamente la sumisión del contrato al régimen de prórroga forzosa, ejercita una acción de impugnación de la venta a tenor del art. 53 del TRLAU de 1964 que dirige contra Covadonga y Luis Francisco, quienes la han adquirido por escritura de compraventa de fecha 20.7.2017, por ser el precio de la venta superior al de capitalización de la renta.

Los demandados se opusieron a dicha pretensión, en esencia, por los siguientes motivos: (a) falta de acción del arrendatario, al tratarse de un contrato regido por el RDL 2/1985; (b) la impugnación de la venta resulta contraria a la buena fe y responde a una conducta abusiva por parte del arrendatario; y (c) error en el precio de capitalización, ya que para su cálculo han de tenerse en cuenta no sólo el concepto estricto de renta sino también las cantidades asimiladas (actualización de la renta por IPC, IBI y comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, al considerar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, el art. 53 de la ley arrendaticia de 1964 es aplicable sólo a los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna alegando que la misma incurre en una incorrecta aplicación e interpretación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

En consecuencia, el debate en esta primera instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes datos fácticos que han resultado incontrovertidos o documentalmente acreditados:

(a) El actor, Lázaro, es arrendatario de la vivienda sita en CALLE000 NUM000, NUM001 en virtud de contrato de arrendamiento suscrito con el entonces propietario de la finca en fecha 22.9.1987. En dicho contrato las partes pactaron de manera expresa, conforme a lo dispuesto en el RDL 9/1985 de 9 de mayo, la sumisión al régimen de prórroga forzosa.

(b) Los demandados, Covadonga y Luis Francisco, adquirieron dicha vivienda mediante escritura de compraventa de fecha 20.7.2017 por un precio de 175.000€. En dicha escritura se recogía la existencia del contrato de arrendamiento con el Sr. Lázaro.

(c) El Sr. Lázaro no ejercitó el derecho de tanteo ni el de retracto.

(d) No se cuestiona por las partes que cualquiera que sean los conceptos que se tengan en consideración para determinar el importe de la renta, el precio de adquisición es superior a la capitalización de la renta anual pagada por el arrendatario al tiempo de la transmisión conforme al tipo correspondiente.

(e) La acción impugnatoria ha sido ejercitada en el plazo dispuesto en el art. 53.2 TRLAU.

TERCERO.-Partiendo de tales datos fácticos, la controversia se limita a una cuestión estrictamente jurídica, a saber, si resulta de aplicación al supuesto de autos el art. 53 del TRLAU 1964.

El artículo 53 LAU 1964 permite al arrendatario impugnar la compraventa realizada por el arrendador como vendedor, siempre que éste no haya ejercitado los derechos de tanteo y retracto, cuando el precio de la transmisión excede de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo. Esta impugnación, si prospera, impide al comprador denegar la prórroga forzosa bajo la causa de necesitar la vivienda para sí o sus ascendientes o descendientes conforme al artículo 62 LAU 1964 .

Ante la existencia de una jurisprudencia de las Audiencias contradictora respecto a la interpretación del señalado precepto el Tribunal Supremo, en sus sentencias de Pleno núms. 1226/2009 y 1227/2009 ambas de 15/01/2009, sentó como doctrina jurisprudencial la siguiente:

' 3º.- La declaración como doctrina jurisprudencial de que el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos 'secundum legem', y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido ( artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53'.

Esta doctrina jurisprudencial ha sido expresamente reiterada por el Tribunal Supremo en las sentencias 30/04/2010 -rec. 2558/2005- y núm. 833/2011 de 17/11/2011.

Dicha doctrina jurisprudencial fue dictada en asuntos en los que el contrato objeto de litigio había sido concertado con anterioridad a la entrada en vigor del conocido como Decreto Boyer y a los que resultaba de aplicación la Disposición Transitoria 2ª de la LAU 29/1994, por lo que, de la afirmación contenida en las sentencias de dicho Alto Tribunal que se hacen eco de la misma y que concluyen que es aplicable el tan repetido precepto 'cuando se trata de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 , sometidos a las excepciones contempladas en la DT Segunda LAU ' sólo puede inferirse que es aplicable en tales supuestos -que son los que plantean la controversia que se resuelve-, pero no puede deducirse que,sensu contrario,no resulte de aplicación a los contratos celebrados con posterioridad a dicha fecha durante la vigencia del TRLAU 1964. Por otra parte, no existe una declaración del Tribunal Supremo en el sentido de que el tan repetido precepto no resulta aplicable a estos contratos ni ha resuelto recurso alguno excluyendo su aplicación a los mismos.

Así pues, el núcleo del debate en el presente caso reside en determinar si resulta aplicable a un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado bajo la vigencia del RD-L 2/1985 de 30 de abril en el que se pactó la sumisión al régimen de prórroga forzosa previsto en el art. 57 del TRLAU 1964.

El régimen jurídico aplicable a estos contratos se determina conforme a lo previsto en la Disposición Transitoria 1ª de la LAU 29/94, que, en su parte bastante, establece:

'1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda'.

Los apartados 2 y 3 de la DT 2ª previenen que:

'2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.

3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado'.

Del tenor literal de las normas transcritas no puede deducirse que no resulte de aplicación el art. 53 TRLAU 1964 a estos contratos.

Ciertamente, dado que el artículo 9 del referido RD-L 2/1985 (Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos) establecía que no era aplicable forzosamente a los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de su entrada en vigor el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 TRLAU y que tendrían la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les fuera aplicable forzosamente, las previsiones del art. 53 TRLAU carecen de virtualidad en tanto su finalidad es que el adquirente no pueda denegar la prórroga del contrato al inquilino impugnante fundándose en la causa primera del art. 62, de manera que queda vacío de contenido cuando el contrato no está sometido a la prórroga forzosa.

Ahora bien, no existe precepto legal alguno que permita excluir la aplicación del art. 53 en aquellos contratos celebrados bajo la vigencia del Decreto 2/1985 en los que se pactó la sumisión al régimen legal de prórroga forzosa, conforme permitía la propia norma. Nada obsta a la validez de este pacto de sumisión a prórroga forzosa, dado que el mismo se hallaba amparado por una disposición legal y, una vez convenida, su regulación estaba legalmente establecida por las disposiciones del TRLAU 1964 (art. 57 y concordantes). Si a estos contratos les resulta de aplicación el art. 62 del TRLAU 64, no puede excluirse la aplicación del art. 53 del mismo texto legal.

En último término, y para agotar el razonamiento, es oportuno traer a colación la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo de acuerdo con la cual la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985 pero sujetos a prórroga forzosa por expresa voluntad de las partes se rigen por la disposición transitoria tercera de la LAU 1994 y no por la 1ª ( STS 17.11.2011, fijada como doctrina jurisprudencial posteriormente por la STS de 12.3.2015 y reiterada en las SSTS de 8.6.2015 i 12.4.2016). Ciertamente, el Tribunal Supremo sólo ha declarado aplicable esta doctrina a los contratos de local de negocio; pero si, a efectos dialécticos, la trasladaramos a los contratos de vivienda (la ratio iuris utilizada por el Tribunal y su fundamentación resultan transferibles a los contratos de vivienda), la consecuencia sería la determinación de la duración de los contratos de vivienda celebrados bajo el régimen del Decreto Boyer con pacto de prórroga forzosa, como el que nos ocupa, se determinaría de acuerdo con lo establecido en la disposición transitoria 2ª LAU 1994, en cuyo caso resultaría sin duda de aplicación, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial mas arriba transcrita, el art. 53 del TRLAU 1964.

Por lo anterior, concurriendo todos los presupuestos y requisitos legales para el ejercicio de la impugnación, la aplicación del artículo 53 LAU ha de ser automáticaen el presente caso, al estar el contrato válidamente sometido al régimen de prórroga forzosa regulado en el TRLAU 1964, configurándose la acción de impugnación como un derecho que la ley expresamente reconoce al arrendatario, lo que determina que deba estimarse la demanda.

En consecuencia, procede, estimando el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y en su lugar dictar otra que, estimando la acción de impugnación, declare que no pueden los adquirentes demandados negar la prórroga del contrato al inquilino actor, al amparo de la causa 1ª del artículo 62 del TRLAU 1964 .

CUARTO.-La estimación de la demanda comporta la condena en costas a la parte demandada, al no apreciar el tribunal la concurrencia de dudas de hecho o de derecho que justifiquen un pronunciamiento distinto ( art. 394.1 LEC)

No procede una especial declaración sobre las costas de esta alzada, al haber sido estimado el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC).

Por otra parte, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, ha de procederse a la devolución al apelante de la totalidad del depósito para recurrir constituido.

Fallo

Acordamos: ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Lázaro contra la sentencia de fecha 7 de septiembre de 2018 dictada por el Juzgado de primera instancia núm. 25 de Barcelona en el procedimiento ordinario núm. 686/17, SE REVOCAdicha resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por el citado apelante contra Covadonga y Luis Francisco, se tiene por impugnada la transmisión efectuada en fecha de 20 de julio de 2017 del piso NUM001, sito en la CALLE000 núm. NUM000 Barcelona, con la declaración de que no pueden los adquirentes demandados negar la prórroga del contrato al inquilino actor, al amparo de la causa 1ª del artículo 62 del TR de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , condenándoles a pasar por dicha declaración.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia. No se efectúa una especial declaración sobre las costas de esta alzada.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :