Sentencia Civil Nº 73/2006, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 783/2005 de 06 de Febrero de 2006

Encabezamiento

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Rollo nº 000783/2005

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 73

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

DOÑA ASUNCION SONIA MOLLA NEBOT.

En la Ciudad de Valencia, a seis de febrero de dos mil seis.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000039/2005 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE GANDIA entre partes; de una como demandantes - apelante/s Eduardo , Juan Luis y Rodrigo dirigido por el/la letrado/a D/Dª. PEDRO PASCUAL FAYOS SENTIERI y representado por el/la Procurador/a D/Dª ESTRELLA VILAS LOREDO, y de otra como demandados - apelado/s Gonzalo y Alfredo dirigido por el/la letrado/a D/Dª. EDUARDO SOLER ALVAREZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª GUADALUPE PORRAS BERTI .

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE GANDIA , con fecha 16 de junio de 2005 se dictó la sentencia , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador Sr.Valerio Maximo Peiró Vercher, en nombre y representación de Eduardo , Juan Luis y Rodrigo , contra Gonzalo y Alfredo representado por el procurador don Joaquin Villaescusa GArcia, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en su contra, haciendo especial condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 25 de Enero de 2006 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- *El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de los demandantes contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que no se valora en debida forma la prueba practicada y se infringe el articulo 1101 del C.C . en relación con los artículos 65__h6_0492art>22 de la Ley Hipotecaria (L.H .). y 153 del Reglamento Notarial (R.N .); los artículos 221, 223 y 224 del citado Reglamento y artículos 42-9 y 96 de la L.H . y 432 del Reglamento Hipotecario (R.H ) por lo que interesa su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia que estime la demanda en su integridad y se condene a los demandados a indemnizarle en el importe de 66.263,64 euros.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación, se considera necesario, a fin de centrar los hechos sujetos a nuevo examen, realizar una breve referencia a la causa de la pretensión ejercitada, a la posición de la demandada frente a esta y a la sentencia dictada. Así, la demandante ejercita una acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual contra los demandados, Srs. Gonzalo y Alfredo , Notarios de la plaza de Gandía en fecha 8 de febrero de 2000, por causa de la tardía inscripción en el Registro de la Propiedad de Oliva de la escritura de compraventa autorizada por el primero de ellos que motivó la perdida del derecho de los adquirentes sobre cinco de las seis plazas de garaje que constituían el objeto de la compraventa, al haberse anotado con anterioridad el embargo dimanante del juicio de menor cuantía nº 49/1996 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandía que accedió al Registro en fecha 11 de enero de 2001, mientras que la primera se inscribió en fecha 7 de marzo de 2003, produciéndose la cancelación de la inscripción de dominio como consecuencia de la inscripción del auto de adjudicación dictado en la ejecución de sentencia del procedimiento judicial; los demandados se opusieron a la demanda, planteando la excepción de falta del debido litisconsorcio pasivo necesario, al considerar necesario la intervención en el procedimiento, en calidad de demandados, de la Sra. Registradora de la Propiedad de Oliva, Dª. Rosa Navarro, y de la sociedad que gestionó la presentación de la escritura en el Registro, Tramitaciones La Safor S.L., que fueron desestimadas en la audiencia previa, y en cuanto al fondo alegaron que ninguna responsabilidad tienen, no solo porque las causas por las que se calificó negativamente la presentación de la escritura para su inscripción no justifican la misma, sino, también, porque una de ellas era imputable directamente a los adquirentes, al faltar el tracto sucesivo en la transmisión de una de las fincas, correspondiendo a estos solicitar una copia autorizada de la escritura que acreditaba el titulo de dominio de la mercantil PHISVAL y no se solicitó hasta febrero de 2003 en que, también, se otorgó la escritura de rectificación que afectaba a la primera causa de la calificación negativa; la sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar, en primer lugar, que al no constar la notificación al Notario autorizante de la calificación negativa, no tenían conocimiento de los errores a subsanar, en segundo lugar, se resta credibilidad al testimonio prestado por la Sra. Filomena , trabajadora de Tramitaciones La Safor S.L., en cuanto al destino dado a la escritura una vez fue retirada del Registro por calificarse negativamente, no admitiendo como hecho probado que fuera entregada al personal de la Notaria.

Siguiendo con el análisis de las cuestiones que afectan a los hechos, este tribunal debe revisar la prueba practicada y, especialmente, los hechos que se declarar probados, resultando los siguientes:

a) El 8 de febrero de 2000 se otorgó escritura de compraventa con subrogación de hipoteca, autorizada por el Notario de Gandía, D. Gonzalo , por la que los cónyuges D. David y Dª. Lina vendieron a D. Juan Luis , D. Eduardo y D. Rodrigo siete catorceavas partes indivisas de un local destinado a garaje, que se correspondía con las plazas número NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 , por precio conjunto de 20.734,92 euros, subrogándose en la carga existente de embargo por importe de 36.060,73 euros; al describir el titulo de los transmitentes en relación a la cochera diez se hizo constar que era el de compra a la sociedad PHISVAL S.L. en escritura autorizada por el Notario de Gandía D. Salvador Moratal Margarit, el día 14 de enero de 1992, la cual se halla pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que el Notario autorizante hizo las oportunas advertencias;

b) En fecha 21 de febrero de 2000 los demandantes transfirieron a la cuenta NUM007 de la que era titular DIRECCION000 C.B. el importe de 2.163,64 euros para atender los gastos de Notaria, Impuestos y Registros de la Propiedad relacionados con el otorgamiento de la escritura, según comunicación remitida a D. Juan Luis ; la escritura, con número de protocolo 222/2000 del Notario Sr. Gonzalo se entregó a Tramitaciones La Safor S.L. a la que se pagó el importe de 17.400 pesetas, documento 1 de la contestación;

c) El 23 de marzo de 2000 se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad de Oliva por Dª. Filomena , trabajadora de Tramitaciones La Safor, calificándose negativamente y cancelándose el asiento por caducidad el 7 de junio de 2000;

d) El 9 de noviembre de 2000 se presentó de nuevo la escritura en el Registro de la Propiedad por Dª. Filomena , retirándose el 24 de noviembre de 2000 para subsanar defectos y cancelándose el asiento por caducidad el 24 de enero de 2001;

e) El 11 de enero de 2001 se extiende anotación de embargo acordado por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandía, autos nº 1996/00049, seguido a instancia de D. Jose Ramón y Ramón contra David y PHISVAL S.L., anotándose preventivamente sobre las fincas objeto de la compraventa a excepción de la finca correspondiente a la cochera nº NUM004 por estar inscrita a favor de otra persona;

f) El 12 de noviembre de 2002 se presenta de nuevo en el Registro de la Propiedad de Oliva la escritura de compraventa, nº de protocolo 222/2000, constando al margen las siguientes notas: a) suspendida la inscripción del documento a que se refiere el asiento adjunto, por los hechos y fundamentos de derecho que se expresan en notificación de esa misma fecha que se archiva en el legajo correspondiente; b) notificada la calificación desfavorable al Notario autorizante y presentante, y prorrogado el asiento adjunto por plazo de 60 días hábiles desde esta fecha, de conformidad con el articulo 323 de la LH ; c) cancelado el asiento por caducidad el 14 de febrero de 2003;

g) El 28 de febrero de 2003 se otorga por los demandantes escritura de aclaración de otra, autorizada por el Notario de Gandía D. Alfredo , por la que disponían modificar el contenido de la escritura de 8 de febrero de 2000, en el sentido de que la parte deudora fija como domicilio para notificaciones y requerimientos el domicilio que consta en la comparecencia de la presente escritura de D. Juan Luis ;

h) El 27 de febrero de 2003 el demandante entrega 300 euros como provisión de fondos para la escritura nº 94 del Notario D. Salvador Moratal Margarit con la finalidad de expedir copia autorizada y presentarla en el Registro para su incripción al afectar al derecho de los transmitentes, en concreto al tracto de la cochera nº NUM004 ;

i) El 28 de febrero de 2003 se presenta la primera copia de la escritura otorgada el 8 de febrero de 2000 en unión de la escritura de rectificación de 28 de febrero de 2003 y copia autorizada de la compraventa de la plaza nº NUM004 , protocolo del Notario Sr. Moratal Margarit de 14 de enero de 1992 y se inscribe el 7 de marzo de 2003; consta en la calificación de la Registradora, folio 60 vuelto, que en relación a las seis primeras fincas se ha expedido certificación de cargas el día 22 de abril de 2002 en autos de menor cuantía nº 49/96, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandía;

j) El 11 de junio de 2003 se celebró la subasta de las fincas embargadas en los autos de menor cuantía nº 49/96 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandía, adjudicándose las mismas a los ejecutantes por auto de 12 de junio de 2003 ; D. Jose Ramón y D. Ramón cedieron el remate a Dª. Leticia , cancelándose la inscripción de la compraventa a favor de los demandante; por lo tanto, las inscripciones canceladas afectan a las plazas de garaje nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM005 y NUM006 , no así a la NUM004 al denegarse la anotación preventiva de embargo;

k) Como se desprende de la notificación de defecto que obra unido a las primeras copias de la escritura de 8 de febrero de 2000, las razones por las que se calificó negativamente fueron: a) Como domicilio designado por el deudor para notificaciones figura la vivienda hipotecada, pero las fincas adquiridas, gravadas con hipoteca, se describen como garajes, por lo que existe contradicción, no considerándose cumplido el requisito de designación de un domicilio para notificaciones, b) Respecto a la plaza de aparcamiento señalada con el número NUM004 , como titulo se expresa escritura de compra a Phisval S.L., autorizada por el Notario de Gandía D. Salvador Moratal Margarit, con fecha 14 de enero de 1992, que no consta inscrita;

l) Como se desprende de la certificación remitida por el Colegio Notarial de Valencia D. Alfredo tomó posesión en la notaria de Gandía el 11 de diciembre de 1996, D. Gonzalo tomó posesión en la notaría de Gandía el 2 de diciembre de 1998 y cesó por traslado el 30 de abril de 2001, D. José Ignacio Braquehais García tomó posesión en la notaria de Gandía el 12 de noviembre de 2001, siendo sucesor en el protocolo del Sr. Gonzalo ; del protocolo del Sr. Moratal Margarit, que cesó el 14 de mayo de 1996, fue sucesor, el Sr. Orts Calabuig, que cesó el 4 de julio de 1998, y el Sr. Gonzalo fue sucesor de este; los notarios Sr. Gonzalo y Sr. Alfredo fueron encargados del protocolo del notario Sr, Moratal Margarit, en el que se encontraba la escritura de 14 de enero de 1992, el primero hasta la fecha de su cese, el segundo desde el 30 de abril de 2001 al 12 de noviembre de 2001 en que sustituyó al Notario Sr. Gonzalo ;

ll) La demandante valora las seis plazas de garaje en el importe de 63.800 euros y adiciona el importe de 2.463, 64 euros en concepto de cantidades entregadas como provisión de fondos, en total 66.263,64 euros que constituye el importe indemnizatorio reclamado.

SEGUNDO.- La parte recurrente denuncia la infracción del articulo 1101 del C.C . en relación a diversos artículos de la legislación hipotecaria y del Reglamento Notarial e imputa a los demandados una conducta incumplidora de sus obligaciones profesionales, responsabilizándoles de la perdida de su derecho de propiedad sobre seis de las siete plazas de aparcamiento, que constituyeron el objeto de la compraventa, autorizada por el notario Sr. Gonzalo en fecha 8 de febrero de 2000 y que fue inscrita en fecha 7 de marzo de 2003, aunque por efecto de la anotación de embargo que accedió al Registro en fecha 11 de enero de 2001 se canceló la inscripción del dominio sobre esas fincas. Partiendo de la declaración de hechos probados, y sin perjuicio de que entremos posteriormente en el análisis de las conductas concurrentes, es el momento de realizar un breve repaso a la legislación que rige el acceso de las escrituras al Registro y las obligaciones que el Reglamento Notarial impone a los notarios respecto a las escrituras por ellas autorizadas. Así:

a) No puede ser objeto de debate en el procedimiento la procedencia o no de la calificación del titulo por parte de la Registradora de Oliva, por cuanto no fue recurrida las distintas calificaciones pese a notificarse a la presentadora, Sra. Filomena , en las ocasiones en que se presentó el titulo. Los artículos 19 y 66 de la L.H . establecen la posibilidad de subsanación durante la vigencia del asiento de presentación o la formalización de recurso con la subsiguiente anotación preventiva del articulo 42-9, que extiende sus efectos por un plazo de 60 días prorrogable hasta 180 días, de conformidad con el articulo 96 de la L.H ., por lo que no es admisible cuestionar si las razones por las que se calificó negativamente el titulo estaban o no ajustados a derecho o si la Registradora debió inscribir parcialmente el titulo al no haber impugnado la misma. De acuerdo con la calificación negativa es evidente que no podía inscribirse la compraventa de las siete fincas, pese a afectar a una sola la falta de inscripción del dominio del transmitente al estar fijado el precio de forma global o conjunta y no de forma unitaria para cada una de las fincas. En relación al defecto subsanable de errónea indicación del domicilio para recibir notificaciones al designarse el de la vivienda hipotecada cuando en realidad eran porciones indivisas de una finca que representaban plazas de garaje, el articulo 22 de la LH en relación con el 153 del Reglamento Notarial impone al notario autorizante que cometiere un error material, omisión o defecto de forma que lo subsane a su costa extendiendo nueva escritura, siendo exigible también a su sustituto;

b) Consta acreditado, a tenor de la certificación expedida por la Registradora de la Propiedad de Oliva, con el carácter de documento publico, que en fechas 23 de marzo de 2000, 9 de noviembre de 2000 y 12 de noviembre de 2002 fue presentada la escritura para su inscripción, calificándose negativamente la primera vez por defecto subsanable en cuanto al domicilio y por falta de tracto sucesivo respecto a una de las fincas, y las otras dos por no haberse subsanado y mantenerse el defecto, y solo a raíz de la tercera calificación negativa se desplegó la actividad precisa para subsanar el defecto del domicilio mediante el otorgamiento de la escritura de 28 de febrero de 2003, y la expedición de copia autorizada de la escritura del protocolo del Sr. Moratal para inscribir el dominio de los transmitentes respecto a la plaza nº NUM004 , inscribiéndose en fecha 7 de marzo de 2003. De la misma certificación se desprende que en las tres primeras presentaciones caducó el asiento por transcurso del plazo de 60 días, artículos 17 y 255 de la LH , pudiendo haber presentado de nuevo el titulo para su inscripción al día siguiente de su cancelación por caducidad, o haber interesado su anotación preventiva de acuerdo con el articulo 42-9 de la LH ; en definitiva no se interesó del Registro ninguna actuación que hubiera permitido conservar la preferencia de la fecha del asiento de presentación. A modo de conclusión el Registro calificó negativamente el titulo y solo cuando se subsanaron las deficiencias se inscribió el titulo, por lo que debe analizarse la relación entre las partes tras el otorgamiento de la escritura;

c) En relación con la prueba practicada y, especialmente, con la valoración que realiza el juzgador de instancia, la Sala llega a valoraciones diferentes en base a la aplicación de las normas de reparto de la carga probatoria, articulo 217 de la L.E.C : 1.- Se cuestiona por la demandada que las calificaciones negativas de la Registradora fueran notificadas al notario autorizante, aunque, frente a la certificación que aporta la demandante, folio 71, expedida por el Registro de la Propiedad, no se propone prueba contradictoria respecto a la ausencia de notificación, deduciéndose que la misma se entendió con la presentadora de la escritura Sra. Filomena , por lo que no es admisible la supuesta falta de notificación de la calificación negativa al notario autorizante cuando esta se realiza a la gestoría que en nombre de C.B. DIRECCION000 la presenta; 2.- No se comparte la valoración de la prueba en relación a la testifical de la Sra. Filomena al poner en duda que entregara en la Notaria la escritura tras las calificaciones negativas, por el mero hecho de no recordar que en noviembre de 2000 se presentó de nuevo, pues la valoración debe efectuase en un conjunto, desprendiéndose de su testimonio que de inmediato entregó la escritura al oficial encargado en la Notaria de las tramitaciones que, a su vez, la entregaba al oficial que había preparado la escritura; 3.- Admitimos como probado que estuvo pendiente de que no caducara el asiento de presentación y que reclamaba constantemente la escritura para volverla a presentar, no entregándola el oficial encargado; 4.- Resulta determinante en la fijación de hechos probados que la demandada no facilite la identidad del oficial que tramitó la escritura, al que se refiere tanto la Sra. Filomena como el oficial encargado de tramitaciones, Sr. D. Jesús Carlos , que coinciden en el hecho de que las escrituras con defectos para su inscripción en el Registro se entregaban al oficial encargado, y aunque el segundo no recuerda detalles si reconoce que se limitó a entregar la escritura al demandante tras su inscripción sin advertirles del embargo anotado y de que se había expedido la oportuna certificación de cargas, que constituye el paso previo a la subasta; 5.- La demandada, no solo debió facilitar la identidad del oficial que tramitó la escritura, sino, además, debió explicar quien promovió el otorgamiento de la escritura de subsanación, quien interesó la expedición de la copia autorizada de la escritura del protocolo del Notario Sr. Moratal Margarit de 14 de enero de 1992 y quien entregó a la gestoría Tramitaciones la Safor las escrituras que subsanaban los defectos que justificaron la calificación negativa. No es admisible que impere el silencio durante más de tres años y no se concrete la identidad de los intervinientes, pues aunque el notario Sr. Alfredo declara en su interrogatorio que autoriza la escritura de subsanación al requerir sus servicios los comparecientes, hoy demandantes, en fecha 28 de febrero de 2003 ya había tomado posesión el Notario Sr. Braquehais como sucesor del notario Sr. Gonzalo , siendo lo lógico, conforme al articulo 153 del reglamento notarial , que autorizara la escritura su sucesor, por lo que su intervención se sitúa mas bien en el ámbito de subsanación de una escritura autorizada por su compañero, Sr. Gonzalo , con el que integraba la C.B.

TERCERO.- La primera cuestión a resolver es la calificación de la relación que se constituye entre los demandantes y la C.B. DIRECCION000 tras el otorgamiento de la escritura y para su tramitación, entre la que se incluye el Registro de la Propiedad, como se desprende del documento 2 de la demanda, carta solicitando provisión de fondos por importe de 360.000 pesetas, equivalente a 22.163,64 euros. Aunque la demandada alegó que la C.B. constituida es a los solos efectos de unidad de despacho, emisión de única factura y unidad de ingresos y gastos, y que constituye la forma habitual de organizarse los notarios, en el presente caso resulta probada una relación jurídica que difiere sustancialmente de la inexistencia de relación o vinculo entre la Notaria y la parte interesada en que la escritura se inscriba, y prueba de ello es el documento nº 2 en el que se incluye el Registro de la Propiedad, lo que equivale a tramitar su acceso, el documento nº 3 que acredita su entrega, el documento 1 de la contestación que acredita el pago de 17.400 pesetas a TRAMITACIONES LA SAFOR S.L. para gastos de gestión y el documento aportado en la audiencia previa, folio 246, que acredita los honorarios correspondientes a la gestión y tramitación de la escritura, expedida a nombre de D. Juan Luis . Llegados a este punto resulta necesario calificar la relación, disintiendo de la ofrecida por el Sr. Gonzalo en su interrogatorio que desmarca a la C.B. de cualquier relación contractual con TRAMITACIONES LA SAFOR S.L.; sin embargo, no cabe duda que se trata de un servicio que ofrece la Notaria, participa de las notas características del cuasi contrato de gestión de negocios ajenos, caracterizado por la nota de voluntariedad en el gestor y ausencia de mandato, y que en su ámbito especifico, en concreto en los artículos 1889 y 1890 del C.C . se establece la responsabilidad del gestor oficioso, tanto por actos propios como del gestor delegado, cuando no se desempeñe el cargo con la debida diligencia de un buen padre de familia y se irroguen perjuicios al dueño del negocio que gestione.

En el presente caso se circunscribe la responsabilidad de los demandados, como titulares de un ente sin personalidad jurídica que gestiona un despacho profesional en la que se integran los empleados, de cuyas acciones y omisiones responden los titulares del despacho, asimilado a actividad profesional. Introducimos esa precisión, pues admitiendo que no existe una prueba clara de que se comunicara la calificación negativa, primero al notario Sr. Gonzalo en relación a las presentaciones de fecha 23 de marzo y 9 de noviembre de 2000, la escritura por el autorizada en fecha 8 de febrero de 2000 fue devuelta a la Notaria y entregada al oficial encargado, quedando de nuevo vinculada al ámbito de la gestión de la C.B. y debió dársele cuenta para que subsanara el defecto, así lo establece el Reglamento Notarial, sin que sea admisible que quedara retenida por Tramitaciones La Safor, pues si así hubiera sido la actividad desplegada por la demandada se hubiera dirigido a probar esa circunstancia. Por lo tanto, la causa determinante de que no se subsanara el defecto ni se expidiera copia autorizada de la escritura del notario Sr. Moratal Margarit se debe, única y exclusivamente, a una conducta negligente de alguna de las personas laboralmente vinculadas con la C.B, y repercute directamente sobre esta en virtud del articulo 1903 del C.C .en base al principio de unidad de culpa civil que extiende la responsabilidad a los actos de aquellas personas de quienes se debe responder.

La sentencia dictada por la A.P. de Barcelona, sección 11ª, de fecha 9 de febrero de 2002 , enjuicia un caso muy similar al presente, aunque en aquel afectó al retraso en la inscripción de una hipoteca, referencia 2002/18072 de El Derecho, y cuando se analizó la relación que se constituía entre el Notario y el cliente en cuanto a la inscripción del titulo se consideró lo siguiente:

"Por lo que respecta a la legitimación pasiva resulta evidente que la relación del Notario con su cliente no se realiza siempre de modo abierto y personal, sino que con frecuencia, por exigencias organizativas, en lo que no constituya autorización del documento y el asesoramiento por el Notario, se realiza a través del despacho notarial, con la organización de que su titular se haya dotado, por medio de sus empleados bajo su control y dirección. De los actos realizados por dichos empleados dentro de la órbita notarial responde también el Notario, de lo contrario se consolidaría la creación de una engañosa apariencia de prestación de un servicio al cliente de buena fe cuya confianza -en el despacho, el local, el Notario y su calificación profesional, la capacidad de organización y la responsabilidad- quedaría defraudada. Decaen, pues, los dos primeros motivos.

SEXTO.- Aunque la gestión fiscal, registral o de otro tipo relativa a las escrituras autorizadas por el Notario no constituye una función o actuación propiamente notarial, no se realiza por el Notario como tal, sí resulta encomendada al mismo por el hecho de haber autorizado la escritura gestionada. La relación de gestión se funda en un concreto contrato entre Notario y cliente, y de la incorrecta llevanza del mismo, desmereciéndose el servicio profesional y público mediante la prestación de la gestión causando perjuicios incumpliéndose los deberes que como a todo gestor de negocios ajenos son exigibles al Notario nacen acciones que por dimanar del contrato de servicios, de conformidad con lo prevenido en el artículo 1.544 en relación con el artículo 1.101, ambos del C.C . , al no tener plazo especial de prescripción les es de aplicación el de quince años del artículo 1964 del C.C . La relación adopta la forma de arrendamiento de servicios, sin que a ello obste ni el carácter público de la función que se cumple al dar fe de lo que se recoge en las escrituras o actos redactados y firmados por el Notario, que sin perjuicio de la actividad profesional de asesorar y ofrecer los medios jurídicos más adecuados pueden llevar a cabo contratos jurídicos lícitos y válidos, lo que contribuye decisivamente a su prestigio, aunque la función más importante sea la documentadora. Al Notario se le puede exigir responsabilidad contractual, extracontractual o ambas."

En segundo lugar, debe analizarse la conducta del demandante, Sr. D. Juan Luis , que a criterio de este tribunal ha contribuido causalmente con el resultado producido. En efecto, ya hemos analizado que desde que se otorgó la escritura de compraventa, 8 de febrero de 2000, y se inscribió en el Registro de la Propiedad, 7 de marzo de 2003, transcurrieron mas de tres años, y ello constituye una anomalía fácilmente advertible por cualquier persona y en mayor medida por él que, sin ser profesional del derecho, si tiene un trato constante con Notarias al ser un corredor de fincas. Nos preguntamos, ¿ es admisible que semejante retraso en la entrega de una escritura a la parte compradora justifique la pasividad en exigir una explicación seria a quien se considere responsable.? , la respuesta es negativa y, por tanto, en el ámbito de la prueba del daño causado debemos introducir las siguientes consideraciones: a) Como se desprende del interrogatorio de los demandantes, todos ello eran socios de Phisval S.L., como también lo era el transmitente de las fincas, Sr. David , y conocedores, especialmente el Sr. Juan Luis , de las vicisitudes de la liquidación societaria de Phisval S.L. y en particular del estado del procedimiento de menor cuantía nº 49/96 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandía, seguido contra D. David y Phisval S.L., en el que se acordó el embargo de las fincas, anotándose preventivamente en fecha 11 de enero de 2001. Si como el declaró en el juicio, tenía conocimiento de ese procedimiento al haber sido parte demandada ( no queda probado con exactitud) y tener liquidadas sus responsabilidades, es por lo que debe exigírsele una mayor diligencia para que su titulo de adquisición fuese inscrito por el riesgo que podía generar ese procedimiento; b) No consta que durante esos tres años se dirigiera formalmente a alguno de los responsables de la C.B. DIRECCION000 o a algunos de sus empleados, no facilitando siquiera la identidad del oficial al que se dirigía. El déficit de prueba sobre este particular es alto y no existen elementos probatorios para fijar con precisión lo acontecido durante ese largo periodo; c) Si consta la calificación del Registro en la escritura tras su inscripción, y se hace constar en relación a las seis primeras fincas que se ha expedido certificación de cargas, el 22 de abril de 2002, en autos de menor cuantía nº 49/96, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandía; que la fecha aproximada en que se le entregó el titulo fue el 7 de marzo de 2003, que la subasta de las fincas en los citados autos fue el 11 de junio de 2003 y que durante esos tres meses no promovió actuación procesal alguna que alzara el embargo, en concreto, una tercería de dominio que, sin lugar a dudas, hubiera evitado la venta judicial de los inmuebles, la cesión a un tercero y la protección registral que dispensa el articulo 34 de la LH .

Llegados a este punto debemos profundizar aun mas en el aspecto subjetivo de la conducta del demandante, pues, el resultado producido, hubiera podido evitarse si hubiera desplegado una mínima actividad. En su interrogatorio se presentó como una persona lega en derecho y desconocedora de los trámites necesarios para inscribir un titulo en el Registro, lo que implica que debe tener un asesoramiento jurídico externo, a tenor de los diversos procedimientos seguidos contra PHISVAL, de la que él era socio y de la liquidación de la misma, por lo que no es admisible que durante tres años se haya desentendido de que la escritura no se inscribiera, máxime cuando era conocedor de la existencia de un procedimiento judicial que ya estaba iniciado cuando adquirieron las fincas y en el que era parte demandada su transmitente. Lo lógico, tras la entrega del titulo, es averiguar la razón de su tardía inscripción y comprobar que el titulo no ha resultado perjudicado, y esa diligencia que judicialmente se le exige cobra mayor relieve cuando se observa su implicación en el procedimiento de menor cuantía nº 49/96, del que él declara tener liquidadas sus responsabilidades, por lo que de alguna forma también se admite que ningún interés tuvo en presentar el titulo de compraventa ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gandía para que se alzara el embargo sobre las fincas al ser su transmitente quien era parte demandada y, además, ser los otorgantes, comprador y vendedor, socios de Phisval S.L., también demandada, por lo que apreciamos diversas razones que justificarían la no interposición de la demanda de tercería.

El articulo 1107 del C.C . ha sido desarrollado por la jurisprudencia en el sentido siguiente: "Para que proceda la indemnización no basta el incumplimiento, es preciso la demostración del daño y su imputación a persona concreta, siendo una cuestión de hecho, valorable en la instancia ( STS de 18 de febrero de 1993 y 12 de mayo de 1994 )." En el presente caso, como ya hemos señalado, en la actuación de la demandada se aprecia culpa basada en no desplegar la actividad necesaria para propiciar la inscripción del titulo, calificándola de mayor intensidad que la culpa de los demandados, llegándola a anularla, pues aún existiendo un incumplimiento contractual el daño fue perfectamente evitable y tiempo hubo para promover la acción de tercería que hubiera alzado el embargo. Tres meses mediaron entre el conocimiento por los demandante de la anotación de embrago que en un futuro próximo cancelaría su inscripción y la celebración de la subasta, por lo que las razones por las que no se promovió se constatan objetivamente por el transcurso del tiempo y subjetivamente quedan en la esfera interna de los demandantes, pero ello produce el efecto de eludir el concepto jurídico de daño, pues este no está causalmente relacionado con el incumplimiento contractual de la demandada.

En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

CUARTO.- De conformidad con el articulo 398-1 en relación con el 394-1 de la L.E.C , no procede imponer las costas de esta instancia a los demandantes, pese a la desestimación de su recurso, al apreciar serias dudas de hecho.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D/Dª. Estrella C. Vilas Loredo en representación de D. Eduardo , D. Juan Luis y D. Rodrigo contra la sentencia de fecha 16 de junio de 2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Gandía , debemos confirmarla. Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de segunda instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a seis de febrero de dos mil cinco.