Sentencia Civil Nº 754/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 693/2007 de 22 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00754/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMO

RECURSO DE APELACION 693/2007

AUTOS: 693/7

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 DE MADRID

DEMANDANTE/APELADA : AOMORI CONSULTING S.L

PROCURADOR: Dª MATILDE SANZ ESTRADA

DEMANDADO/APELANTE : D. Gustavo

PROCURADOR: Dª RAQUEL NIETO BOLAÑO

PONENTE: ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº754

Ilmos. Sres. Magistrados:

MARIA JESUS ALIA RAMOS

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a veintidós de octubre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 12 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 248/2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 693/2007, en los que aparece como parte demandante/apelada la entidad AOMORI CONSULTING S.L., representada por el procurador Dª MATILDE SANZ ESTRADA, y como demandado/apelante D. Gustavo representado por el procurador Dª RAQUEL NIETO BOLAÑO, sobre desahucio por falta de pago, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 8 de enero de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando la demanda formulada por la procuradora Dª Matilde Sanz Estrada en nombre y representación de AOMORI CONSULTING S.L. frente a D. Gustavo representado por la Procuradora Sra. Nieto Bolaño, PRIMERO: Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes litigantes del piso sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, SEGUNDO: Haber lugar al desalojo de dicha vivienda con apercibimiento de que si no lo desaloja dentro del término legal se procederá al lanzamiento a su costa. TERCERO: Con imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandada". Notificada dicha resolución a las partes, por D. Gustavo se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno y solicitando el recibimiento del pleito a prueba en segunda instancia. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y una vez cumplidos los trámites correspondientes se remitieron las actuaciones a este Tribunal, ante el que han comparecido los litigantes.

TERCERO.- Con fecha 3 de marzo de 2008, la Sala dictó auto acordando la inadmisión de la prueba documental aportada por la parte apelante junto a su escrito de interposición de recurso. Así, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 15 de octubre de 2008 en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpuso demanda de juicio de desahucio en la que se indicaba que en el momento de interponer la misma, con fecha 13 de febrero de 2006, se habían generado rentas desde octubre del año 2005 a febrero del año 2006 por 3792,30 €, importando las de comunidad repercutibles durante dichas fechas la cantidad de 773,85 €, y habiéndose pagado a cuenta 1215,12 € por parte del demandado, adeudando éste, indicaba la demanda, la cantidad de 3351,03 €.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en esencia, la inadecuación del procedimiento por considerar que al haber intentado la demandante una actualización de renta y habiéndose opuesto el demandado a la misma y no habiéndose seguido el procedimiento establecido por la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual al objeto de fijar la renta debida, el proceso presente entendía que era inadecuado para resolver las cuestiones planteadas por la actora.

La sentencia que se recurre estimó la demanda al haber reconocido el demandado no haber hecho pago de la renta correspondiente al mes de diciembre del año 2005.

SEGUNDO.- El recurrente considera que concurre la excepción de inadecuación de procedimiento, dado que al existir oposición por su parte al incremento pretendido de contrario, y con ello existir contienda con respecto a la cuantía de la renta a satisfacer, entiende que el procedimiento de desahucio es inadecuado para resolver la cuestión que es objeto de este proceso.

Tal alegación debe ser desestimada, dado que lo que determina la inadecuación de procedimiento, no es el hecho de que la acción que se ejercita no pueda prosperar por no reunir los requisitos precisos para que ello acontezca así, sino cuando se utiliza un procedimiento que no es adecuado para resolver la cuestión planteada por tener un objeto específico que queda rebasado, o simplemente es distinto, que la pretensión que a través de la demanda se formula, pero lo indicado no ocurre cuando existe controversia entre las partes con respecto a la cuantía de la renta o con respecto a cantidades a ella asimiladas, y se formula un juicio de desahucio, ya que en tal caso si se desestima la pretensión del actor de proceder al desahucio del demandado, no es porque el juicio de desahucio sea inadecuado para resolver la pretensión formulada por el actor en el sentido de que se declare impagada la renta y con ello se proceda al desalojo del arrendatario, que en definitiva es el objeto de todo desahucio, sino que la desestimación en tal caso viene dada, simplemente, por el hecho de que no existe una renta cierta y determinada, tal y como exige el artículo 1543 del Código civil al indicar los requisitos generales aplicables a todo contrato de arrendamiento, que permita considerar que el demandado ha incumplido sus obligaciones contractuales, ya que el desahucio por falta del pago, tal y como se indicará posteriormente con mayor extensión, implica el incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación del pago de la renta, y con ello la resolución del contrato y el consiguiente lanzamiento, por lo cual si existe una controversia entre las partes con respecto al importe de la renta a pagar, al haberse opuesto el inquilino a la propuesta de elevación formulada por el arrendador, tal y como se desprende del artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , para determinar la renta habrá de acudirse al oportuno procedimiento, ya que de lo contrario, y al ser la renta indeterminada en la parte que exceda de la que se venía pagando, no podrá ser resuelto el contrato de arrendamiento, ya que el arrendatario no habrá incumplido su obligación de pago de la renta actualizada, dado que únicamente cuando quede ésta fijada a través del oportuno procedimiento nacerá la obligación del pago de la renta actualizada, si bien, mientras tanto subsiste para el inquilino únicamente la obligación de abonar la renta que se venía pagando anteriormente, con respecto a la cual no existe litigio alguno.

TERCERO.- Por tanto, no existe inadecuación de procedimiento, si bien, dada la existencia de oposición por parte del demandado ante el requerimiento efectuado por el actor instando a proceder a la elevación de la renta (folios 42 y 89 a 91) y no habiéndose promovido el oportuno procedimiento para determinar el importe de la renta, tal y como queda indicado, no procedía acceder al desahucio con respecto al impago de la renta en el importe que la actora considera debe ser abonado a raíz de la actualización.

Con respecto al pago de gastos de comunidad, simplemente cabe señalar que, tal y como viene a indicar la sentencia recurrida, que en este aspecto, además, no ha sido objeto de recurso, no queda constancia clara de quién deba abonar dichos gastos, dado que el demandado mantiene que fue la propiedad la que asumió su pago, (folio 91), y tratándose -según se desprende de la sentencia dictada por esta Audiencia en el juicio promovido al amparo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria , y tal y como se reconoce por el propio actor al oponerse al recurso apelación (folio 336, apartado cuarto)-, de un arrendamiento verbal, únicamente a través del oportuno proceso podrá quedar determinado si dichas cantidades deben ser abonadas por el demandado, por lo cual tampoco procede acoger la demanda de desahucio en tal aspecto, dado que no consta la existencia de un incumplimiento contractual por parte del demandado al no quedar constatado con la debida claridad, que sea éste quien deba abonar dichos gastos. Lo dicho igualmente lleva a desestimar la indicación por parte del actor a la hora de formalizar su oposición al recurso de apelación, que entendía (folio 336, apartado tercero y folios 325 y 326) que no debía ser admitido a trámite, dado el impago de los gastos de comunidad, ya que tal y como queda indicado, no queda debidamente determinado que sea el inquilino el que deba hacer frente a dichos gastos.

En cuanto al impago de los servicios y suministros, dado que el contrato queda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , tal y como resulta del conjunto de lo actuado, y tal y como reconoce el propio actor (folio 336), es obvio que únicamente el impago de la renta propiamente dicha, a tenor de lo dispuesto en el artículo 114 de dicha Ley - aplicable en tal aspecto con arreglo a lo indicado en la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -, determina la resolución contractual, con lo cual, el impago de los servicios y suministros no integraba, con arreglo a dicha normativa, causa de desahucio, siendo doctrina consolidada la que indica que lo dispuesto en los Artº 95, 102 y 108 LAU 64 sólo tiene aplicación con respecto a contratos concertados antes de la entrada en vigor de la citada LAU 64, de tal manera que los contratos celebrados después de la entrada en vigor de la LAU 64 , se regirán, en cuanto a la renta se refiere, por lo que las partes pacten (Artº 97 LAU 64 ). Por lo cual, únicamente las cantidades pactadas en concepto de renta tendrán dicha consideración a efecto de resolver el contrato (SAP Málaga, S4ª, 18-2-2000; La Palmas, 10-12-99; Alicante 17-5-99 , entre otras), y datando el contrato de 1982 (folios 148, 153, 169 y 170) desprendiéndose que se pactó, únicamente, el pago de la renta de 20.000 ptas mensuales (folios 153 a 170, pregunta 8ª), sin que de lo actuado se desprenda debidamente acreditado, a juicio de esta Sala, que se haya pactado, en concepto de cantidad asimilada a la renta, el pago de servicios y suministros. No obsta a lo indicado el que la D.Tª2ª LAU 94 indique que, salvo pacto en contra, los servicios y suministros podrán repercutirse al arrendatario, ya que la cuestión que debe determinarse al objeto de resolver el desahucio, es si tales conceptos son cantidades asimiladas a la renta a efecto de acordar el desahucio, y no el hecho de si ha de pagarlas el inquilino.

CUARTO.- Por todo lo indicado en los anteriores fundamentos, procede analizar si el impago de la renta correspondiente al mes de diciembre del año 2005, al que alude la sentencia recurrida, constituye motivo de resolución del contrato.

A este respecto debe señalarse que, tal y como se establece de forma prácticamente unánime por las Audiencias Provinciales, y tal y como de alguna manera ya se indicaba en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia, el desahucio por falta del pago de la renta implica la existencia de un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, que motive y justifique la resolución del mismo y el consiguiente lanzamiento del arrendatario, habiéndose indicado por esta Sala, en sentencia de 1 de junio del año 2005 : "en lo relativo al pago de la renta esta Sala mantiene de forma reiterada el criterio de entender que un mero retardo en el pago de la renta no implica incumplimiento contractual que motive la resolución del arrendamiento, ya que éste supone, tal y como establece la jurisprudencia para conceptuar el incumplimiento propiamente dicho, una conducta del deudor que "frustra el fin objetivo del contrato" (STS de 29-04-1998 , en igual sentido STS 31-07-2002 ,22-10-1997,03-07-1995 , por todas).

QUINTO.- Sentado lo indicado en el anterior fundamento, ante todo, debe tenerse en cuenta que si bien la sentencia se refiere al impago del mes de diciembre del año 2005 , lo cierto es que el impagado fue el mes de enero del año 2006, ya que del extracto de cuenta aportado a las actuaciones (folios 236) y de los justificantes de transferencia (folios 237 a 248), se desprende que se efectúa un ingreso el 3 de noviembre del año 2005 y el siguiente ingreso se realiza el 31 de diciembre de ese mismo año, no realizándose ingresos hasta el 1 de febrero del año 2006, indicándose en todas las órdenes de transferencia que los pagos se referían al "alquiler mes actual" (folios 237 y siguientes), con lo cual, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1172 del Código civil , debe entenderse imputado el pago a la rentas indicadas por el demandado, por tanto, el ingreso de 31 de diciembre debe entenderse imputado a ese mes, y el de 1 de febrero del año 2006 al mes de febrero, por lo que en el momento de interponerse la demanda el 13 de febrero del año 2006 (folio 1), el demandado no había pagado la renta correspondiente al mes de enero de ese año, si bien ya había pagado la renta correspondiente a febrero del año 2006 (folio 239), y continuó pagando posteriormente las rentas en el importe que estimaba debido (folios 240 y siguientes), por lo cual, apreciado lo indicado en el conjunto de la relación contractual, no nos encontramos, a juicio de esta Sala, ante un incumplimiento propio y verdadero que frustre la finalidad del contrato en los términos exigidos por la doctrina jurisprudencial, sino ante un impago puntual y aislado de una mensualidad de renta, habiéndose abonado sin embargo tanto las mensualidades anteriores como posteriores, lo cual no entraña un incumplimiento merecedor de la resolución del contrato.

Es más, a efectos puramente económicos, en realidad lo que existe en el momento de formular la demanda, es un retardo de unos días en el abono de una mensualidad de renta en el importe aceptado por el demandado, ya que si se percibió un ingreso el 31 de diciembre del año 2005 y otro posteriormente el uno de febrero del año 2006 (folio 236), a efectos prácticos, es decir desde el punto de vista de la finalidad económica del contrato, ello es tanto como si el 1 de febrero del año 2006 se hubiese hecho pago de la renta correspondiente al mes de enero, de tal manera que al interponerse la demanda el 13 de febrero existiría simplemente un retraso de unos días en el pago de la renta de dicho mes, por lo cual el impago de la renta del mes de enero, en realidad lo que genera, a efectos económicos y desde el punto de vista del conjunto de la relación contractual, es un retraso en el pago de la renta, retraso que indudablemente tampoco genera incumplimiento contractual.

SEXTO.- Incide en la improcedencia de no acceder al desahucio instado, el hecho de que cabe incluso dudar si, tal y como vino a indicar la demandada en el acto de juicio, tal impago podía obedecer a la confusión existente en torno a las cantidades y conceptos a abonar, y de lo actuado se desprenden datos que permiten cuando menos dudar que efectivamente así ocurrió, y el primero de los datos que apunta hacia ello es precisamente el hecho de que se ha impagado únicamente una mensualidad, habiéndose realizado los abonos de la rentas correspondientes a los meses anteriores y posteriores, pero además con periodicidad mensual la actora remitía una comunicación adjuntando el recibo de la Comunidad de Propietarios, e indicando que se han realizado ingresos bancarios que se estima son pagos a cuenta, pero sin hacer objeción, remitiéndose comunicaciones como la indicada el 21 de octubre del año 2005 (folio 72), el 21 de noviembre de 2005 (folio 79), el 20 de diciembre de ese mismo año (folio 83) el 20 de enero del año 2006 (folio 88) y el 23 de febrero de ese mismo año (folio 95), etc., y si bien ciertamente dichas comunicaciones no se refieren a ingresos que se han realizado en concreto en los meses en que se remiten, sino que aluden genéricamente a ingresos en la cuenta corriente, no es menos cierto que, tal y como se indicaba, no hacen objeción alguna con respecto al hecho de que se haya omitido efectuar el ingreso correspondiente al mes de enero del año 2006, siendo así que las transferencias que el hoy demandado remitía indicaba en todas ellas "alquiler mes actual" (folios 237 a 247), sin que al recibir la correspondiente al mes de febrero se haya hecho objeción alguna con respecto al impago de la renta correspondiente al mes de enero, lo cual hubiese permitido considerar que cuando se emitió dicho pago ello fue por voluntad de incumplir el contrato por parte del demandado, y no producto simplemente de la confusión existente en cuanto, no sólo al importe y conceptos que deben de abonarse, sino también en cuanto a los meses que se habían ido abonando, hechos todos ellos que revelan, por un lado, la propia confusión e indeterminación existente en torno a la cuantía de la renta a abonar, y demás conceptos dimanantes del arrendamiento, confusión que propicia el hecho de que se pueda omitir el pago de una mensualidad de renta sin que ello implique incumplimiento contractual, sino simplemente manifestación de la complejidad de las relaciones entre las partes y la facilidad, en tales circunstancias, de que el impago de una única mensualidad aislada, provenga de una simple confusión, por lo cual también desde tal punto de vista tampoco queda acreditado que el demandado haya incumplido el contrato en términos que lleven a decretar su resolución.

SÉPTIMO.- Pese a la desestimación de la demanda, en el presente supuesto concurren dudas de hecho y fundamentalmente de derecho, dado que si bien se desestima la demanda, ello es sobre la base de entender que el demandado, pese a haber omitido el pago de una de las distintas mensualidades que se reclaman, no ha incurrido en incumplimiento contractual propiamente dicho, lo cual es una cuestión de criterio por parte de esta Sala a la hora de aplicar la doctrina jurisprudencial que define qué ha de entenderse por incumplimiento propio y verdadero, por lo cual y por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso.

Estimándose el recurso de apelación interpuesto, no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Gustavo contra la sentencia de fecha 8 de enero de 2007 dictada en autos nº 248/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid en los que fue actora la mercantil AOMORI CONSULTING, S.L., DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida sentencia, dejándola sin efecto y en consecuencia DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por el referido actor contra el citado demandado, no haciendo imposición de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme al Artº 208.4 de la LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.