Sentencia CIVIL Nº 756/2018, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 882/2018 de 22 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
MURCIA
SENTENCIA: 00756/2018
Modelo: N10250
SCOP CIVIL, PASEO DE GARAY, Nº 5, MURCIA
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Teléfono: 968 229119 Fax: 968 229278
Correo electrónico:
Equipo/usuario: 002
N.I.G. 30030 42 1 2017 0020670
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000882 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MURCIA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0001123 /2017
Recurrente: Carlos
Procurador: MARTIN DIEGO FERNANDO GARCIA MORTENSEN
Abogado: JUAN MANUEL ALVAREZ ROGEL
Recurrido: CONITA INVESTMENTS, S.L.
Procurador: ANTONIO RENTERO JOVER
Abogado: ITZIAR DIAZ SOLOAGA
Rollo Apelación Civil nº: 882/18
Ilmos. Sres.
Don Carlos Moreno Millán
Presidente
Don Francisco José Carrillo Vinader
Don Rafael Fuentes Devesa
Magistrados
SENTENCIA Nº 756
En la ciudad de Murcia, a veintidós de noviembre de dos mil dieciocho.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes
autos de Procedimiento Verbal de Desahucio que con el número 1123/17 se han tramitado en el Juzgado Civil
nº 10 de Murcia entre las partes, como actora y apelada la mercantil 'Conita Investments' S.L. representada
por el Procurador Sr. Rentero Jover y dirigida por la Letrada Sra. Díaz Soloaga; y como parte demandada y
apelante, Don Carlos , representado por el Procurador Sr. García Mortensen y dirigido por el Letrado Sr.
Álvarez Rogel. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del
Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 26 marzo 2018 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil 'CONITA INVESTMENTS', S.L. contra D. Carlos , DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto, por falta de pago de las rentas pactadas, el contrato de arrendamiento que vincula a ambas partes sobre sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 escalera NUM000 NUM001 , garaje nº. NUM002 y trastero nº. NUM003 ambos en el sótano NUM004 , finca registral nº. NUM005 del Registro de la Propiedad nº. 6 de Murcia de San José de la Vega (Murcia), y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a dejar a la libre y entera disposición de la actora la referida vivienda, garaje y trastero objeto de ese contrato, apercibiéndole de lanzamiento si, firme la presente resolución, no desaloja los mismos dentro del plazo legal; y que DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS EUROS (2.800 €) , así como al pago de las rentas que se devenguen en el mes de abril de 2018 y siguientes hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, a razón de 280 €/mes; sin condena al pago de las costas procesales'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada que lo basó en error en la valoración de la prueba, infracción del artículo 13 LAU y falta de legitimación activa 'ad causam'.

Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.



TERCERO.- Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 882/18, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 noviembre 2018.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima parcialmente la acción ejercitada por la mercantil actora 'Conita Investments' S.L contra el demandado Don Carlos tendente a la resolución, por impago de las rentas pactadas, del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el inmueble nº NUM000 escalera NUM000 NUM001 garaje nº NUM002 y trastero nº NUM003 de la CALLE000 de la población de San José de la Vega finca registral nº NUM005 del Registro de la Propiedad de Murcia, suscrito con fecha 1 septiembre 2015, conforme al cual la mercantil demandante se había subrogado en la posición del anterior arrendador como consecuencia de la enajenación forzosa del inmueble arrendado derivada de una ejecución hipotecaria.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda. Por un lado declara la legitimación activa 'ad causam' de la actora para el ejercicio de la acción de desahucio planteada, con fundamento en la subrogación realizada en la posición del primitivo arrendador. En concreto refiere el Decreto de adjudicación nº 609/2016 de 30 mayo 2017 dictado por el Jugado civil nº 2 de Murcia en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 1782/2013 y posterior inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. La sentencia menciona la jurisprudencia al respecto y en concreto la STS de 14 julio 2015 que interpreta el artículo 13 LAU de 1994 que declara resuelto el derecho del primitivo arrendador por la enajenación forzosa del inmueble arrendado derivada de una ejecución hipotecaria, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos, pero con el nuevo propietario.

La sentencia por otro lado declara sin efecto los pagos de la renta realizados tras la comunicación fehaciente efectuada por el nuevo propietario acerca de su subrogación en la posición del primitivo arrendador, al tiempo que otorga plenos efectos liberatorios a los realizados con anterioridad a dicho momento.

La sentencia por tanto declara resuelto el contrato de arrendamiento por impago de la renta pactada, y condena a la parte arrendataria al desalojo del inmueble así como al pago de la cantidad de 2.800 € correspondientes a la rentas impagadas de los meses de junio 2017 a marzo 2018 y siguientes y las que se devenguen en el mes de abril de 2018 y siguientes hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

La mencionada parte demandada muestra su disconformidad con el referido pronunciamiento judicial e interesa su revocación y el dictado de una nueva sentencia que desestime la demanda. Se alegan los siguientes motivos de apelación: (i) infracción del artículo 13 LAU ; (ii) irrelevancia de las comunicaciones efectuadas por la actora a la arrendataria con respecto a la subrogación de la primera en la posición del primitivo arrendador; y (iii) no acreditación por la actora de la titularidad dominical del inmueble arrendado.



SEGUNDO.- Concretadas en los indicados términos las distintas cuestiones impugnatorias suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que no asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

Siguiendo un orden procesal correcto analizamos en primer lugar el último motivo de apelación formulado relativo a la pretendida falta de legitimación activa 'ad causam' de la actora para el ejercicio de la acción planteada.

Se alega que dicha parte no ha acreditado la firmeza de la resolución judicial en la que fundamenta su titularidad dominical del inmueble arrendado. En tal sentido aporta a los autos diligencia de ordenación dictada en el recurso de amparo presentado por la inicial propietaria 'Jomibase' contra la resolución que ratifica el Decreto de adjudicación a favor de la actora en el procedimiento de ejecución antes citado.

Sin embargo, este Tribunal no comparte tal planteamiento.

Téngase en cuenta que la parte recurrente no cuestiona el citado Decreto de adjudicación nº 609/2016 de 30 mayo 2017 dictado por el Juzgado civil nº 2 de Murcia en el correspondiente procedimiento de Ejecución Hipotecaria en el que la actora justifica su titularidad dominical y tampoco la posterior inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Dicha parte recurrente sólo cuestiona la falta de firmeza de la citada resolución.

Sin embargo, la referida inscripción registral conforme a lo establecido en los artículos 83 de la ley Hipotecaria y 524.4 LEC , que menciona la parte apelada, requiere con carácter previo la firmeza del Decreto de adjudicación comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor y de las demás circunstancias necesarias para la inscripción conforme a la legislación hipotecaria, como prevé el artículo 674 LEC . La realidad de la inscripción registral, no cuestionada en estos autos, deriva precisamente del carácter firme y definitivo del Decreto de adjudicación.

Procede por tanto la desestimación de este primer motivo de apelación.



TERCERO.- En idéntico sentido desestimatorio hemos de pronunciarnos en relación con el siguiente motivo de recurso referido a la pretendida infracción del artículo 13 LAU .

Manifiesta la parte recurrente que el efecto derivado de dicho precepto es solamente la resolución del primitivo contrato de arrendamiento pero no en cambio la subrogación del nuevo propietario en la posición del anterior arrendado. Y aún en mayor medida porque la mercantil actora no ha formalizado contrato alguno con el arrendatario recurrente.

Sin embargo, tal pretensión no puede encontrar acogida por este Tribunal.

Y ello se afirma así porque la propia jurisprudencia ( STS 23 febrero 1991 , 9 mayo 1996 y 14 julio 2015 ) acerca del alcance e interpretación del artículo 13.1 LAU ha establecido, como con acierto se manifiesta en la sentencia de instancia, que en efecto dicha norma determina, en los casos que menciona, la extinción de los derechos del primitivo arrendador y a su vez la extinción del arrendamiento. Pero añade que ello no constituye obstáculo o impedimento alguno para la subsistencia del arrendamiento mediante la subrogación del nuevo propietario en los derechos del arrendador, como en efecto ha acontecido en este caso, conforme a la comunicación vía burofax remitida al arrendatario por la mercantil actora con fecha 26 mayo 2017.

Procede por tanto la desestimación de este motivo de apelación.



CUARTO.- Finalmente también debemos desestimar el último motivo de recurso relativo a la pretendida irrelevancia de la documentación remitida al arrendatario por la mercantil actora en justificación de la adquisición de la titularidad dominical de la finca. Se alega en consecuencia la insuficiencia de lo mismos para generar en el arrendatario la obligación de efectuar el pago de las rentas al nuevo arrendador.

Como decimos tal pretensión debe desestimarse. Y ello se afirma así con fundamento en la doctrina jurisprudencial ( STS 20 febrero 1996 y 14 abril 2004 ) que excluye todo rigorismo en la comunicación al arrendatario del cambio de arrendador. Téngase en cuenta que legalmente no se requiere aprobación alguna del arrendatario y ni siquiera, como se alega en el recurso, la remisión al mismo de documentos que de manera fehaciente acrediten la nueva titularidad dominical del inmueble arrendado. Por tanto entendemos que esa comunicación vía burofax en la que se informa al arrendatario de la subrogación de la actora en la posición del arrendador y del nuevo número de cuenta corriente donde deben abonarse las rentas, constituye un medio probatorio suficiente en tal sentido.

Procede en consecuencia la desestimación de este motivo de apelación y por tanto la desestimación del presente recurso.



QUINTO.- Dicha desestimación del recurso determina la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398 LEC ).

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. García Mortensen en representación de la parte demandada Don Carlos contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 10 de Murcia en el Procedimiento Verbal de Desahucio nº 1123/2017, debemos CONFIRMAR íntegramente la misma, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al ser desestimado el recurso, debiéndose dar al mismo el destino legal pertinente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artº. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artº. 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala (BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107), debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.