Sentencia CIVIL Nº 76/2020, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 431/2019 de 28 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00076/2020
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
-
Teléfono: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
Correo electrónico:
N.I.G. 09059 42 1 2018 0007196
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000431 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.1 de BURGOS
Procedimiento de origen: JVH JUICIO VERBAL (DESAHUCIO PRECARIO) 0000649 /2018
Recurrente: BUILDINGCENTER SAU
Procurador: ELENA MEDINA CUADROS
Abogado: CARLA BELON BORDES
Recurrido: AMEBA GESTION EMPRESARIAL EUROPEA S.L.
Procurador: MARIA INMACULADA PEREZ REY
Abogado: MARIA GLORIA BAÑERES DE LA TORRE
S E N T E N C I A Nº 76
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON NICOLÁS GÓMEZ SANTOS

SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA
SOBRE: DESAHUCIO POR PRECARIO
LUGAR: BURGOS
FECHA: VEINTIOCHO DE FEBRERO DE DOS MIL VEINTE
En el Rollo de Apelación nº 431 de 2019, dimanante de Juicio Verbal (Desahucio por Precario) nº 649/2018
del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la
Sentencia de fecha 19 de Julio de 2018, siendo parte, como demandante apelante BUILDINGCENTER S.A.U.,
representada ante este Tribunal por la Procuradora Dª Elena Medina Cuadros y defendida por la Letrada Dª
Carla Belón Bordes; y como demandada apelada AMEBA GESTIÓN EMPRESARIAL EUROPEA S.L., representada
ante este Tribunal por la Procuradora Dª Mª Inmaculada Pérez Rey y defendida por la Letrada Dª Mª Gloria
Bañeres de la Torre.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª. Elena Medina Cuadros en nombre y representación de BUILDINGCENTER S.A.U contra AMEBA GESTION EMPRESARIAL EUROPEA S.L, DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a la entidad demandada de las pretensiones mantenidas contra ella, siendo las costas procesales de cuenta de la parte demandante.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Buildingcenter S.A.U. se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 27 de Febrero de 2020.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil BUILDINGCENTER S.A. UNIPERSONAL formuló demanda de juicio verbal ejercitando la acción de desahucio por precario contra los Ignorados ocupantes del inmueble sito en Burgos, Avda. De la Constitución Española nº51, puerta E-1, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Burgos a nombre de la actora, como Finca registral 35853, que se describe como 'Nave situada en la Carretera Burgos-Logroño nº 110, E1 POL. IND. VILLAYUDA', 'Referencia catastral: 578800467761'.

La Sentencia de primera instancia, después de transcribir el contenido del art. 13 de LAU y de considerar existente un contrato de arrendamiento de nave industrial de fecha 1 de Octubre de 2013 a favor de la mercantil AMEBA GESTION EMPRESARIAL EUROPEA S.L. por un periodo de 10 años, desestima la demanda, absolviendo a la mercantil personada como demandada.

Interpone recurso de apelación la parte actora solicitando la revocación de la sentencia recurrida, alegando que al tratarse del arrendamiento de una nave industrial es de aplicación el art. 29 de la LAU y, de conformidad con dicho artículo, siendo la demandante recurrente un tercero de buena fe, no ha quedado subrogada en los derechos y obligaciones de la arrendadora del contrato aportado por la mercantil AMEBA GESTION EMPRESARIAL EUROPEA S.L.



SEGUNDO.- No se discute en el caso de autos que la actora BUILDINGCENTER es la propietaria del inmueble objeto de desahucio, si bien la mercantil AMEBA GESTION EMPRESARIAL EUROPEA S.L opone un contrato de arrendamiento suscrito con la anterior propietaria del inmueble, siendo la cuestión litigiosa que aquí se plantea, no la validez o nulidad del arrendamiento, sino su oponibilidad a la demandante.

La demandante es la propietaria del local, no tanto desde que se dictó el Decreto de fecha 21 de junio de 2016 de Aprobación de la cesión por la ejecutante CAIXABANK S.A. de la adjudicación (adjudicación aprobada por Decreto de fecha 24 de febrero de 2016), de la finca 35853, a favor de BUILDINGCENTER, dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, Autos nº 116/2014, sino desde el momento de la entrega del testimonio del decreto de adjudicación, entrega acordada por diligencia de ordenación de 13 de julio de 2016, ( sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015).

El art. 13 de la LAU, aplicado por la sentencia recurrida, se encuentra dentro del capítulo II del título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, referido a la duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, que tiene por rúbrica 'Resolución del derecho del arrendador', y en el mismo se regulan las consecuencias que la pérdida de la condición de propietario del arrendador va a tener respecto a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Se trata de un precepto que, específicamente, entre otras cosas, da respuesta al supuesto de colisión de derechos del arrendatario de una vivienda y del adjudicatario de la misma en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Pero este precepto, como las dos partes litigantes ponen de manifiesto en esta segunda instancia, no es el que resuelve esa colisión cuando se trata de un arrendamiento, cual es el caso, de una finca destinada a uso distinto del de vivienda.



TERCERO.- Ambas partes están de acuerdo, también en esta alzada, que es de aplicación el artículo 29 de la LAU.

El art. 29 LAU dice ' El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos delartículo 34 de la Ley Hipotecaria'.

A la luz del art. 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU, la solución será distinta, según los distintos supuestos: - Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquirente/comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, es decir, el contrato seguirá en vigor.

- Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, pueden darse dos situaciones: . Que el comprador, cuando adquiere, desconociera la existencia del contrato de arrendamiento, supuesto en que el comprador no se subroga en la posición del arrendador. Para que el comprador pueda ejercer este derecho no solo debe desconocer la existencia del contrato, sino que además debe haber cumplido los siguientes requisitos: (i) haber adquirido el inmueble de persona que aparezca en el registro como titular del derecho adquirido y (ii) que la operación sea mediante precio, es decir, que no sea gratuita.

. Si el adquirente conocía la existencia del contrato de arrendamiento, pese a no estar inscrito en el registro, el comprador /adquirente tiene que subrogarse en el contrato, es decir, el contrato va a seguir en vigor. En cualquier caso, tiene que ser el arrendatario el que tiene que probar que el comprador conocía la existencia del contrato de arrendamiento.

En el caso de autos, la ejecutada Promociones industriales de Burgos S.L. en los autos de ejecución hipotecaria era la titular registral, por lo que la demandante adquiere de quien en el Registro de la Propiedad es la titular dominical, no estando el contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que en principio la actora adquirente sería un tercero hipotecario del art. 34 de la ley Hipotecaria.

La parte demandada niega, no obstante, la condición de tercero de buena fe a la actora que adquiere confiando en la exactitud del Registro de la Propiedad, porque afirma que 'durante la sustanciación del procedimiento de ejecución hipotecaria se puso de manifiesto la existencia de un contrato de arrendamiento de la finca, en vigor desde hacía más de tres años (Documento nº1 de la contestación a la demanda: acta de toma de posesión) '.

La diligencia de toma de posesión, según consta en el documento nº1 de la contestación a la demanda, en el que se pone de manifiesto la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2013 (por el que la ejecutada, en los Autos nº 116/2014 de Ejecución Hipotecaria, arrienda el inmueble a la aquí demandada), tuvo lugar el día 1 de Octubre de 2016, fecha en la que BUILDINGCENTER ya había adquirido el inmueble (el auto de cesión de la adjudicación es de 21 de junio de 2016 y la entrega del testimonio de 13 de julio de 2016). La existencia del contrato de arrendamiento a favor de la demandada no obstante suscribirse en el año 2013 no se pone de manifiesto en el procedimiento de ejecución hipotecaria (que se inicia en el año 2014), hasta octubre de 2016, en el momento en que la comisión judicial se persona en el inmueble para hacer entrega de la posesión a la adquirente. En esta fecha BUILDINGCENTER ya había adquirido el inmueble, confiando en la exactitud del Registro de la Propiedad, por lo que no le es oponible el arrendamiento que había permanecido oculto durante toda la tramitación del proceso de ejecución hipotecaria, no habiéndose aportado la más mínima prueba de que la ocupación con anterioridad a la fecha de adquisición del local por la demandante fuera pública y notoria por ser un establecimiento abierto al público.



CUARTO.- Las costas del recurso de apelación, dada la estimación del mismo, no se imponen a ninguno de los litigantes ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Las costas de la primera instancia, dada la estimación de la demanda, procede imponerlas a la parte demandada, en aplicación del principio de vencimiento objetivo establecido en el artículo 394.1 de la LEC.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de BUILDINGCENTER S.A.U. contra la Sentencia de fecha 19 de Julio de 2018 dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Burgos, que se revoca y deja sin efecto y, en su lugar, se estima la demanda interpuesta por la parte apelante contra la mercantil AMEBA GESTIÓN EMPRESARIAL EUROPEA S.L., declarando haber lugar al desahucio de la demandada de la nave situada en la Carretera Burgos-Logroño nº 110, El Pol. Ind. Villayuda, Referencia catastral: 578800467761, y condenando a la misma a que lo desaloje y lo deje a la libre disposición de la demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Las costas de la primera instancia se imponen a la parte demandada. No se hace imposición de las costas de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Dª Arabela García Espina, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.