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07/04/2022
Sentencia CIVIL Nº 764/2021, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 308/2020 de 14 de Diciembre de 2021
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Tiempo de lectura: 53 min
Orden: Civil
Fecha: 14 de Diciembre de 2021
Tribunal: AP - Lleida
Ponente: SAINZ PEREDA, ANA CRISTINA
Nº de sentencia: 764/2021
Núm. Cendoj: 25120370022021100705
Núm. Ecli: ES:APL:2021:1049
Núm. Roj: SAP L 1049:2021
Encabezamiento
Calle Canyeret, 1 - Lleida - C.P.: 25007
TEL.: 973705820
FAX: 973700281
EMAIL:aps2.lleida@xij.gencat.cat
N.I.G.: 2512042120198030565
Materia: Procedimiento Ordinario
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 2206000012030820
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil
Concepto: 2206000012030820
Parte recurrente/Solicitante: Constanza
Procurador/a: Laia Minguella Barallat
Abogado/a: M? TERESA MINGUELLA BERTRAN
Parte recurrida: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 LLEIDA
Procurador/a: Ignacio Bartret Gutierrez
Abogado/a: David Masip Escalona
Ilmo. Sr. Albert Montell Garcia
Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda
Ilma. Sra. Marta Monrabà Egea (en funciones de sustitución)
Lleida, 14 de diciembre de 2021
Antecedentes
'DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora S.ª Minguella en nombre y representación de D.ª Inocencia frente a la Comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000, n.º NUM000, de Lleida, condenando a la actora al pago de las costas causadas en esta instancia.[...]'
Y en fecha 27/01/2020 de dictó Auto cuyo contenido en la parte dispositiva es el que sigue:
'Estimo la petición formulada por el/la Procurador/a Laia Minguella Barallat de la la parte demandante de rectificar la resolución dictada en el presente procedimiento con fecha Sentencia de 21/01/2020, en el sentido de que queda definitivamente redactada de la siguiente forma:
Así por esta mi sentencia definitivamente juzgada en primera instancia lo pronucio, mando y firmo.[...]'
Se designó ponente Ana Cristina Sainz Pereda.
Fundamentos
Relata en su demanda que por este motivo interpuso demanda que dio lugar al juicio ordinario nº 1293/2013 seguido ante el Juzgado nº 4 de Lleida, que finalizó por sentencia de 8 de marzo de 2016 en la que se condenó a la Comunidad a indemnizarla en la suma de 5.697.43 euros y a realizar las obras y reparaciones necesarias para eliminar la causa que provocaba las filtraciones de agua de la cubierta del edificio a la vivienda de la actora. Posteriormente, en junio de 2016 presentó demanda de ejecución de dicha sentencia, percibiendo el total de la indemnización y, al iniciarse las obras de reparación de la cubierta, que debían solucionar el problema y no agravarlo, la ejecución no continuó.
Añade que la reparación de la cubierta del edificio no se inició hasta noviembre de 2016 y que se retiraron las tejas de la cubierta, pero la obra no continuó, quedando la vivienda a la intemperie y sin protección frente a las inclemencias meteorológicas, lo que ha provocado los graves daños que presenta actualmente. Relata que la Comunidad estudió presentar una demanda o querella contra el anterior administrador de la Comunidad y contra el constructor por las numerosas irregularidades y por haber quedado la obra de reparación de la cubierta en peor estado del que tenía pero que, al margen de las acciones penales y civiles que fueran procedentes, la Comunidad tenía la obligación de haber solucionado, siquiera provisionalmente, el hecho de que el edificio careciera de cubierta, lo cual no hizo pese a conocer los perjuicios graves que se estaban causando, por lo que ante esta pasividad la actora se vio obligada a presentar una denuncia ante del Departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento, que requirió a la Comunidad para que ejecutara las obras de colocación de la cubierta en el plazo de 30 días. Debido a ese requerimiento la Comunidad en el mes de septiembre de 2018 acordó aceptar el presupuesto de un nuevo constructor para la ejecución de la obra de toda la cubierta.
Por todo ello reclama en su demanda la suma de 40.085,81 euros por los graves daños sufridos en el interior de su vivienda, a lo que añade la suma de 8.200 euros por las rentas dejadas de percibir desde el mes de septiembre de 2014 hasta enero de 2018, a razón de 200 euros al mes.
La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda al considerar que la reclamación se centra en los daños y perjuicios causados en un elemento privativo durante los trabajos de reparación de un elemento común como era la cubierta, y que para ello la Comunidad había contratado a una empresa constructora, especializada en el sector, Edicions Segriá SL, sin que exista una relación de dependencia que justifique la exigencia de responsabilidad ex art. 1903CC, siendo dicha empresa la única encargada y responsable de los trabajos, sin capacidad de gestión o de control por parte de la Comunidad, por lo que carece de legitimación pasiva para soportar esta reclamación, quedando igualmente descartada su responsabilidad por la via
Contra esta resolución interpone recurso la demandante alegando como motivo de recurso error en la valoración de la prueba al no haber valorado adecuadamente toda la practicada. En desarrollo del motivo aduce, en síntesis, que el juzgador aprecia la falta de legitimación de la Comunidad por entender que la legitimación corresponde a la empresa Edicions Segrià SL y que se están reclamando los daños causados durante los trabajos de reparación de la cubierta, habiendo cumplido la demandada con el deber de conservación y mantenimiento de la cubierta al contratar a dicha empresa. Sin embargo -alega la recurrente- en su demanda no hizo referencia a que la responsabilidad que se exige a la Comunidad viniera determinada por la relación de dependencia existente con la empresa Edicions Segrià SL sino que ejercita acción de reclamación del art. 1902 y 1.903CC por los daños sufridos en su vivienda a consecuencia del mal estado de la cubierta, dirigiendo la demanda contra la Comunidad como responsable por omisión, por haber permitido que durante años la cubierta del edificio se fuera deteriorando, afectando gravemente a su vivienda, ejercitando la acción en base al art. 1903CC por la responsabilidad en la elección de la empresa constructora y por la gestión efectuada por los sucesivos administradores de la Comunidad, en especial el antiguo administrador Sr. Mariano, no habiendo tenido en cuenta en la sentencia que entre el abandono de la obra por Edicions Segrià SL y la contratación de una nueva empresa transcurrieron dos años durante los que la Comunidad consintió el deterioro de la vivienda, contratando finalmente a una nueva empresa debido al requerimiento del Ayuntamiento, esto es, a consecuencia del expediente abierto por la denuncia presentada por esta parte, y no de forma voluntaria, siendo la pasividad de la Comunidad la que, más allá de las actuaciones del antiguo administrador y del constructor, ha provocado el importante nivel de daños que ahora se reclaman, no habiendo actuado la demandada con la diligencia debida pese a tener conocimiento del siniestro y sus causas, que datan de las filtraciones y entradas de agua producidas desde el año 2013 (que dieron lugar al juicio ordinario nº 1293/2013, a la sentencia condenatoria que puso fin al mismo y al despacho de ejecución), y que se agravaron a partir de noviembre de 2016 al estar la vivienda a la intemperie, constando en las actas de las reuniones de la Comunidad la actitud presuntamente delictiva del administrador Sr. Mariano, y el mal estado de la cubierta, sin que se adoptase ninguna solución al respecto hasta el mes de septiembre de 2018, tras el requerimiento del Ayuntamiento, habiendo intentado esta parte durante años que la Comunidad actuara.
Añade que aunque la Comunidad acordó en la junta de 15-6-2018 presentar una querella criminal contra el Sr. Mariano reclamándole casi 27.000 euros, posteriormente llegó a un acuerdo notarial con él y con el constructor Jose Antonio, de Edicions Segrià SL, acuerdo según el cual el Sr. Mariano pagó 12.000 euros, y el constructor otorgó carta de pago, considerándose saldado y finiquitado, lo que a su vez impide que esta parte pueda dirigir reclamación contra él.
Por último aduce que en la última reunión extraordinaria celebrada el 8-11-2019 la Comunidad asume la responsabilidad que esta parte reclama en este procedimiento, acordando realizar a su cargo obras de colocación del falso techo, y parte de la rehabilitación de la vivienda colindante, también afectada por la falta de cubierta.
La parte apelada se opone al recurso alegando que la prueba ha sido debidamente valorada, quedando acreditado que esta parte actuó con diligencia y que no pudo hacer más de lo que hizo en cumplimiento de sus obligaciones, asumiendo además las dificultades que ha provocado la actora ante los impagos sistemáticos de las cuotas comunitarias, habiendo contratado y pagado las obras de reparación, sin que una vez contratadas las obras tuviera capacidad técnica de evitar eventuales daños producidos por las acciones u omisiones de la empresa contratada, siendo ésta la responsable de los daños causados durante la ejecución de la obra, conforme al art. 17 de la LOE, por lo que no cabe atribuir ningún incumplimiento ni responsabilidad a esta parte, careciendo de legitimación pasiva para soportar esta reclamación.
No ha sido objeto de controversia que debido a las humedades y filtraciones procedentes de la cubierta del edificio (en 2013, (y también previamente, en 2011, según consta en la sentencia de 8-3-2016) la vivienda de la actora sufrió diversos daños, interponiendo la demanda que dio lugar al juicio ordinario nº 1293/2013, en el que se estimaron parcialmente sus pretensiones, condenando a la Comunidad demandada a indemnizar la suma de 5.897,43 euros (4.197,43 euros por daños en el interior de la vivienda y 1.500 euros por lucro cesante al no haber podido arrendarla desde marzo hasta septiembre de 2013), y a realizar las obras y reparaciones necesarias para la reparación de la causa que provoca las filtraciones de agua de la cubierta del edificio comunitario en la vivienda de la actora.
Según consta literalmente en la sentencia de 8-3-2016 que puso fin a dicho procedimiento (documento nº 10 de la demanda) 'en el acto de juicio se alegó como cuestión previa que se había acordado por la Comunidad realizar una serie de obras de rehabilitación del edificio (instalación del ascensor, rehabilitación de la fachada posterior y de la cubierta) y que estaba previsto su inicio a principios de 2016, aunque no se había comenzado a la fecha de la vista'.
Por otro lado, el art. 553-41 del CCCat. se refiere a los elementos comunes, entre ellos la cubierta del edificio, y el art. 553-44 regula la obligación de conservación y mantenimiento, estableciendo que la Comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.
Partiendo de lo anterior, se adelanta ya que, en lo esencial, las alegaciones de la recurrente resultan respaldadas por el resultado que ofrecen las pruebas practicadas, quedando patente en las actas de las sucesivas Juntas celebradas desde el 10-9-2016 el devenir de los acontecimientos, los problemas surgidos a raíz de la actuación del antiguo administrador Sr. Mariano, las quejas, reclamaciones y actuaciones de la aquí demandante Sra. Constanza y el proceder de la Comunidad, que ha dado lugar a la interposición del presente procedimiento, iniciado en febrero de 2019 (ya finalizadas o, al menos iniciadas las obras contratadas a una segunda empresa) en el que la actora reclama por los daños sufridos en el interior su vivienda.
En su escrito de contestación a la demanda la Comunidad se refiere a la secuencia temporal de los hechos situando la contratación de las obras de reparación de la cubierta en el año 2017, tras la interposición por la actora de una denuncia en septiembre de ese año ante el Departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento. Esa fecha de contratación con la empresa Edicions Segrià SL no es correcta. El contrato que dice aportar la demandada como documento nº 2 de la contestación no tiene fecha y, en realidad, no es un contrato sino un presupuesto para la adecuación de la escalera para la instalación de ascensor, que incluye, entre otras partidas, obras de reparación de la cubierta, capítulo 01.05. En el informe emitido por el arquitecto técnico Sr. Serafin aportado como documento nº 5 de la contestación se alude a los trabajos de reforma iniciados en el año 2012 a raíz de un expediente disciplinario del Ayuntamiento, y al inicio de los trabajos de reparación de la fachada posterior y seguidamente inicio de la reforma de la cubierta en julio de 2016, señalando más adelante que el 7-1-2018 la empresa Edicions SEgrià SL inicia los trabajos de retirada de la cubierta. Esta última fecha tampoco puede considerarse correcta, como más adelante veremos.
En las actas de las Juntas de la Comunidad de Propietarios se alude en varias ocasiones (acta de 22-9-2017) al presupuesto de Edicions Segrià SL (Sr. Jose Antonio) aprobadas el fecha 12-12-2014, para la instalación del ascensor y, entre otros trabajos, reparación de cubierta.
Al margen de estas contradicciones en cuanto a las fechas, lo que resulta incuestionable es que las deficiencias en la cubierta del edificio vienen de lejos, ya existían en el año 2013 -cuando se produjeron los siniestros que dieron lugar al anterior procedimiento instado por la Sra. Constanza-, y que el presupuesto estaba aprobado antes de que la actora iniciara dicho pleito, en el que la Comunidad alegó que las obras tenían que haberse iniciado a principios de 2016, no habiendo comenzado las obras de la cubierta cuando se dictó la sentencia que puso fin al mismo, ni cuando la actora instó la ejecución, quedando acreditada en dicho procedimiento nº 1293/2013 la responsabilidad de la demandada por el mal estado de conservación y mantenimiento de la cubierta del edificio, y que por su antigüedad exigía un mantenimiento más constante que otros edificios más modernos, sin que conste que se estuviera realizando, habiendo gastado más dinero en ir 'parcheando' el tejado, sin resultados duraderos, que lo que hubiera costado una rehabilitación integral del mismo, todo ello según se argumenta en el Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia de 8-3-2016.
En cualquier caso, no cabe duda alguna, porque así lo refleja el acta notarial de presencia de fecha 25-9-2017 y las fotografías incorporadas al mismo (documento nº 2 de la demanda), que en esta fecha la cubierta estaba levantada, constado en el acta notarial que 'el piso, literalmente, no tiene techo, partes del tejado están cubiertas con una lona de color azul, y otras se encuentran a la intemperie'.
Pese a ello, no es hasta el mes de septiembre de 2018 (acta de 3-9-2018) cuando a raíz de la denuncia interpuesta por la actora ante el Departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento, se aprueba finalmente el presupuesto de la nueva empresa, Obres i Serveis Canigó SL, ejecutándose a continuación las obras de reparación de la cubierta, que finalizaron a principios de 2019.
Difícilmente podrá apreciarse esa diligencia atendiendo al devenir de los hechos que ha quedado expuesto y cuando resulta que dos años antes, en la Junta Extraordinaria celebrada el 3-12-2016, consta reflejado en el acta que en el mes de noviembre de 2013 la Sra. Constanza 'demandó a la Comunidad por unas obras que se tenían que efectuar en la zona de la cubierta y que le afectaban. A día de hoy no se ha realizado ninguna reparación y el estado de la cubierta se encuentra en muy mal estado de conservación. Las mencionadas obras ya hace más de tres años que están pendientes de realizarse'. En esta misma Junta se acuerda demandar al Sr. Mariano al considerar que es el responsable de lo ocurrido. No consta que se hiciera.
Previamente, en la Junta extraordinaria celebrada el 10-9-2016 ya se puso de manifiesto (además del cese del anterior administrador Sr Mariano) 'el estudio de posibles reclamaciones contra el constructor que tiene encomendados los trabajos de la finca, tanto por los desperfectos directos que ha causado a algunos de los propietarios de la finca como por falta de realización de los trabajos que tiene encargados, habiendo recibido importantes cantidades a cuenta por los mismos'.
En la Junta de 28-10-2017 el aparejador Sr. Serafin informa de las obras ejecutadas según el proyecto aprobado en su día, manifestando que en la actualidad está ejecutado aproximadamente un 30%, los asistentes acuerdan y deciden paralizar estas obras' (sic). En esta misma Junta se acuerda nuevamente 'tomar acciones judiciales contra el Sr. Mariano' y contratar los servicios del bufete de abogados IBARS ADVOCATS.
En la Junta de 26-3-2018 el letrado Sr. Ibars da cuenta de las negociaciones y actuaciones efectuadas con el Sr. Mariano, indicando que en una de las reuniones se le expusieron las reclamaciones que la Comunidad exige al Sr. Mariano, en concreto, ' la ejecución de las obras que en la actualidad no se han realizado; la posible reclamación de los propietarios de las viviendas NUM001 y NUM002 de los daños que se han producido en sus viviendas y la pérdidas de los alquileres que se han producido durante el tiempo que las viviendas no se han podido ocupar por falta de no haber realizado las obras (aproximadamente los últimos cinco años)'.
Añade el mismo acta que el Sr. Mariano 'les comunicó que se hará cargo del pago de las obras pendientes de ejecutar. En cuanto a la actuación y reparación de los pisos deteriorados más las pérdidas de alquiler, propone llegar a un acuerdo con los propietarios afectados'.
En el acta de la Junta celebrada el 16-10-2018 se alude nuevamente a las negociaciones con el Sr. Mariano (a raíz de la denuncia presentada por la Sra. Constanza ante el Departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento y del requerimiento recibido que obliga a ejecutar las obras en el plazo de 30 días) indicando que se está intentando llegar a un acuerdo para que pague el total de las obras pendientes de ejecutar en el edificio, que ascienden a la cantidad de 27.643,51 euros más IVA, habiendo propuesto el Sr. Mariano pagar 12.753,89 euros IVA incluido, en tres plazos, solicitando la retirada de la querella interpuesta en caso de llegar a un acuerdo. Los asistentes a la Junta aprueban aceptar el acuerdo y retirar la querella, y en fecha 8-11-2018 se suscribe el documento notarial de 'carta de pago, renuncia y manifestaciones' (documento nº 3 de la contestación) en el que el Sr. Jose Antonio, en representación de Edicions Segrià SL, otorga carta de pago por todos los trabajos realizados y materiales suministrados, dando por saldado y finiquitado de los importes derivados de la relación contractual. En el mismo documento notarial el Sr. Mariano manifiesta que ha realizado reconocimiento de deuda a favor de la Comunidad de Propietarios, y la Comunidad renuncia a cualquier acción penal o civil contra el Sr. Jose Antonio o el Sr. Mariano derivada de la actuación profesional de uno y otro, comprometiéndose a desistir de la querella presentada contra ambos, apartarse del procedimiento penal y solicitar el archivo de las Diligencias Previas.
Por tanto, es cierto que las pruebas practicadas acreditan los problemas surgidos por las irregularidades en el proceder del anterior administrador Sr. Mariano, pero lo que en modo alguno puede obviarse es que las deficiencias de la cubierta datan, cuando menos, del año 2013, que el administrador fue cesado de su cargo en la Junta celebrada el 3-9-2016, y que desde ese momento hasta que finalmente se iniciaron las obras de la cubierta (luego paralizadas por la empresa Edicions Segrià SL, conociendo la Comunidad tal situación) y hasta que se contrató a la nueva empresa transcurrió un periodo dilatado de tiempo de dos años, sin que la Comunidad adoptara ninguna solución -aunque fuera provisional- para que la cubierta del edificio estuviera debidamente protegida y no continuaran produciéndose los daños que venían manifestándose, al menos, desde el año 2013, siendo plenamente consciente de que las obras estaban pendientes de ejecutar, de que existía una sentencia firme de condena que no se estaba ejecutando y, en definitiva, que no se estaba dando cumplimiento al deber de conservación y mantenimiento de los elementos comunes que impone el art. 553-44 CCCat..
No puede admitirse el argumento exculpatorio de la Comunidad cuando pretende escudarse en la actuación del Sr. Mariano y del constructor Sr. Jose Antonio puesto que las actas reflejan que las irregularidades eran perfectamente conocidas desde tiempo atrás y que la Comunidad era consciente de los daños que se estaban produciendo a los copropietarios afectados por los desperfectos de la cubierta (que ya dieron lugar a la demanda de 2013 y que estaban sin reparar), pudiendo haber actuado mucho antes en la forma en que lo hizo contra quienes consideraba responsables y, en todo caso, adoptando las medidas de protección de la cubierta para que no se incrementaran los daños, decidiendo finalmente llegar a un acuerdo con el Sr. Mariano y el Sr. Jose Antonio, según lo expuesto, y contratando a otra empresa cuando la situación resultó insostenible ante el requerimiento de la Administración pública, que concedió el término de treinta días, con los apercibimientos correspondientes.
Tampoco pueda admitirse el argumento de que el impago de las cuotas comunitarias por parte de la actora ha comportado problemas de liquidez para poder llevar a cabo las obras. Al margen de la mayor o menor justificación que esgrime la actora (que excede del ámbito de esta litis) lo cierto es que el contenido de las actas de continua referencia evidencia que no es la única propietaria morosa y, en cualquier caso, la Comunidad dispone de un procedimiento privilegiado para poder reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial previsto en el art.553-47.1 CCCat., por lo que es evidente que pudo haber acudido al mismo desde el primer momento, no habiéndolo hecho hasta el año 2019, después de que la actora instara este segundo procedimiento.
Además, este argumento ya se debatió en su día en una de las Juntas, celebrada tras el cese del Sr. Mariano (acta de 3-12-2016), manifestando el nuevo administrador -en respuesta a uno de los propietarios que indicaba que los problemas de no haberse ejecutado las obras se debían a que algunos propietarios no habían abonado las cuotas acordadas en su día- que 'esto no es cierto ya que en fecha 29-7-2015 la entidad bancaria IBERCAJA concedió un préstamo a la comunidad de 52.000 euros', considerando que la responsabilidad por no haber ejecutado las obras es del anterior administrador.
El mismo alegato exculpatorio pretendió hacer valer la demandada en el primer procedimiento judicial instado por la actora en el año 2013, que también fue rechazado en la sentencia de 8-3-2016, siendo indudable, entonces y ahora, que la vivienda de la Sra. Constanza se ha visto afectada durante años por las humedades y filtraciones procedentes de la cubierta del edificio, sufriendo daños en el interior de la misma, debiendo entender que, por su origen, al no poner fin a la causa que los provoca, necesariamente han continuado produciéndose daños pese a que la Comunidad abonó la cantidad a la que fue condenada en aquél primer procedimiento y hasta el momento en que no se ha reparado la causa que las produce, directamente vinculada con la obligación de conservación y mantenimiento que incumbe a demandada, que ha sido claramente incumplida, y en mayor medida aún desde que la empresa constructora abandonó las obras con la cubierta levantada y sin estar debidamente protegida, por lo que la demandada ha de hacer frente a las consecuencias derivadas de su pasividad -que es precisamente lo que la actora reprocha en su demanda-, sin que pueda escudarse en el proceder de terceros a los que ella misma contrató y a los que pudo exigir la responsabilidad procedente, por lo que su actuación no puede considerarse diligente a tenor del conocimiento de los hechos que tenía y del tiempo transcurrido hasta que finalmente acometió las reparaciones necesarias, acuciada por el requerimiento del Departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento, que incluso comunicó al administrador que estaba realizando un presupuesto para la colocación de un tejado provisional con la finalidad de evitar las filtraciones de agua, siendo los costes a cargo de la Comunidad.
Por último también hay que hacer constar que el contenido de las últimas actas evidencia que la Comunidad es consciente de su responsabilidad frente a los propietarios que han sufrido los daños (otra cosa será el alcance), constando en las actas de las Juntas celebradas el 4-2-2019 y de 8-11-2019 (esta última aportada con el escrito de recurso de apelación), ya finalizadas las obras de la cubierta, que la Comunidad asumirá los costes de parte de las obras de los pisos NUM001 y NUM002, en los términos que seguidamente veremos.
Teniendo en cuenta todas las circunstancias expuestas la conclusión que se obtiene es que las pruebas practicadas no han sido debidamente analizadas y valoradas en primera instancia, existiendo sobradas razones para apreciar la efectiva concurrencia de los requisitos necesarios para la viabilidad de la acción de responsabilidad extracontractual ejercitada en la demanda, por lo que procede estimar el primer motivo de recurso, apreciando la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios demandada por los daños sufridos en el interior de la vivienda de la actora.
La demandada aduce que los daños que se reclaman son previos y preexistentes a la obra de la cubierta, que el estado de la vivienda ya era muy deficiente y que no cabe atribuir deterioros o desperfectos anteriores o que no hayan sido causados por el agua, refiriéndose concretamente a la falta de puertas, el derribo de tabiques y las instalaciones precarias de agua y luz, de las que la actora había solicitado presupuesto de reparación con carácter previo.
Como documento nº 5 de la contestación aportó la demandada el informe pericial emitido por el` arquitecto técnico Sr. Serafin, que fue quien intervino como tal desde el inicio de las obras contratadas con Edicions Segria SL. Dicho informe y sus explicaciones en el acto de juicio vendrían a corroborar, en principio, la tesis de la demandada, indicando el perito que los daños que presenta la vivienda no están producidos por la entrada de agua; que en la vivienda existen trabajos de derribo realizados por la constructora que no tienen nada que ver con las obras de la cubierta y que son previos o ajenos a ésta, aludiendo en concreto a los mismos daños que la demandada refiere en su contestación, esto es, la falta de puertas interiores o en mal estado, y unas instalaciones de agua o luz precarias.
Añade el perito que los daños que se podrían imputar a la ejecución de la obra de la cubierta son los producidos por entrada de agua de lluvia presuntamente provocados por no haber asegurado bien la obra por parte de la constructora cuando paralizó los trabajos, y que esos daños son los que afectan a revestimientos por las humedades, consistiendo su reparación en repicar, enyesar y pintar, así como en la colocación de un falso techo de cartón yeso en esta vivienda (que es el NUM002, y no el NUM003 como dice el perito) y en el NUM001 porque son los áticos del edificio.
También consta en el informe, y lo reiteró el Sr. Serafin en el juicio, que la constructora le comentó que la Sra. Constanza le había solicitado presupuesto para la reforma integral de toda la vivienda, coincidiendo con el momento en que se estaban realizando los derribos del falso techo de cañizo, aconsejando la Dirección Facultativa al constructor que se ciñera a los trabajos contratados con la Comunidad y que después podría realizar los trabajos en esa vivienda fuera del planing del contrato firmado, solicitando la correspondiente licencia de obras. Añade que en la siguiente Junta se comentaron estos temas y se comunicó a la propietaria del NUM002 que serán de su cargo y cuenta todos los trabajos que realice la constructora en la vivienda que estén fuera del presupuesto, habiendo observado el perito en varias visitas que se estaban realizando obras fuera del presupuesto.
La parte actora planteó la tacha del perito Sr. Serafin conforme a lo previsto en el art. 343 de la LEC, por su relación de dependencia con la Comunidad y por el contenido de su informe, ya que en algunos extremos las consideraciones del perito exceden de su cometido profesional.
En relación con este último punto no le falta razón a la recurrente cuando aduce que el perito se extralimita en su informe al efectuar valoraciones sobre el comportamiento de la Sra. Constanza, el impago de las cuotas y la finalidad que persigue con este procedimiento. Todas estas apreciaciones exceden del cometido pericial al emitir dictamen en asuntos como el que aquí se debaten, debiendo atenerse a las cuestiones técnicas propias de su titulación y/o experiencia profesional. Además, en algunos aspectos se limita el perito a reflejar la versión de los hechos que, según dice, le trasladó la Comunidad, resultando que no se ajustan a la realidad (hay errores en algunas fechas y el relato sobre lo sucedido en el anterior procedimiento no se corresponde con los que consta acreditado documentalmente).
No obstante, lo anterior no es motivo suficiente para invalidar por completo el dictamen pericial del Sr. Serafin sino que la tacha deberá tenerse en cuenta en el momento de valorar la prueba, tal como dispone el art. 376 de la LEC, debiendo quedar al margen todas aquellas apreciaciones que exceden de su cometido profesional, sin que ello empañe su objetividad e imparcialidad en las demás cuestiones en las que el perito tuvo directa intervención, precisamente por haber asumido la dirección facultativa de la obra, aspecto éste que también deberá tenerse en cuenta por el eventual interés que indirectamente pudiera tener en el resultado de este procedimiento.
En su escrito de conclusiones la demandada alega que los daños reclamados son inexistentes porque la vivienda de la actora estaba desmantelada con carácter previo a los problemas de filtraciones por los que reclama, añadiendo que muchos de los elementos que se reclaman no existían o no eran susceptibles de deterioro por el agua. Así lo reitera en su escrito de oposición al recurso de apelación, si bien, subsidiariamente, viene a admitir la procedencia de las cuatro primeras partidas del informe pericial emitido por el Sr. Domingo y aportado con la demanda, esto es, falso techo de pladur, tabique divisorio entre pisos, tabique de gran formato y enseyado de tabique, y también de la partida nº 23 relativa a pintura de paredes y techos, alegando respecto a cada una de estas partidas que 'no procede, por estar ya sido reparado por la Comunidad de propietarios en ejecución ya realizada de la obra de la cubierta'.
No puede admitirse esa pretendida reparación, sobre la que nada se dijo al contestar a la demanda, ni en ningún momento durante la celebración del juicio pese a que las obras de la cubierta hacía tiempo que estaban acabadas, sin que las pruebas practicadas acrediten esa pretendida reparación sino precisamente lo contrario, con la única excepción del tabique divisorio entre la vivienda NUM001 y NUM002 puesto que el legal representante de la empresa Obres i Serveis Canigó manifestó en el juicio que sólo había un tabique pequeño y se pasaba de piso a piso, y que ellos hicieron una pared divisoria nueva.
Hay que tener en cuenta que la obra de la cubierta finalizó a primeros de 2019, el 25-1-2019, según el informe del Sr. Serafin. En el acta de la Junta de 4-2-2019 se indica que 'se han podido realizar las obras de la cubierta del edificio y así evitar la entrada de agua por la zona que quedó descubierta', añadiendo que las viviendas afectadas son las NUM001 y NUM002, donde se tiene que instalar el falso techo y pintar partes afectadas de las viviendas y las escaleras.
Por tanto, no se había efectuado la reparación con ocasión de las obras de ejecución de la cubierta. Así se desprende también del acta de la Junta de 8-11-2019, al dar respuesta a la propuesta del propietario del NUM001. Además, basta acudir al presupuesto de las obras ejecutadas por Obres i Serveis Canigó SL (documento nº 4 de la contestación) para advertir que los trabajos contratados únicamente se refieren a la cubierta propiamente dicha, sin que conste ninguna intervención en las viviendas.
La actuación de la demandada al efectuar tales alegaciones (que reitera al oponerse al recurso pese a que la actora aporta con su recurso el acta de la Junta de 8-11-2019) raya la mala fe procesal, resultando inadmisibles cuando estamos hablando de daños en el interior de la vivienda por problemas de humedades y filtraciones de la cubierta comunitaria que datan del año 2013, con condena firme a su reparación desde marzo de 2016 y sin que la Comunidad haya subsanado definitivamente el origen del problema hasta principios del año 2019.
La procedencia de dichas reparaciones resulta, por tanto, incuestionable, al menos en todo aquello que la Comunidad admite subsidiariamente, esto es, las cuatro primeras partidas y la nº 23, relativa a pintura de paredes y techos afectados por la intemperie, por lo que no habiendo aportado la demandada ninguna valoración alternativa a la presentada de adverso, procede acoger la efectuada por el perito Sr. Domingo en su informe aportado como documento nº 5 de la demanda, ratificado en el juicio, y ajustado a precios de mercado, conforme a las bases oficiales, según dijo el perito en el juicio.
Las partidas 2,3 y 4 se refieren al tabique de separación entre los dos pisos (derribo, ejecución y enyesado del tabique nuevo por los dos lados), que ya habría sido ejecutado de nuevo por la empresa Obres i Serveis Canigó, según dijo en el juicio su legal representante, explicando que sólo había un tabique pequeño y se podía pasar de un piso a otro, y que su empresa levantó la divisoria haciendo una pared nueva.
Por tanto, debe quedar excluido el importe correspondiente a esas tres partidas, por un total de 738,10 euros (193,60+423,50+121), reconociendo en cambio la suma de 2.066,18 euros de la partida 1 (falso techo de pladur) y la partida 23, por importe de 1.687,50 euros, por la pintura de paredes y techos, lo que hace un total de 3.753,68 euros, más IVA.
Nada se dijo en este momento procesal sobre el resto de las partidas y tampoco se efectuó ninguna alegación complementaria en la audiencia previa (que es cuando quedan definitivamente fijados los hechos controvertidos), no siendo hasta la práctica de la prueba testifical del administrador Sr. Leovigildo y la intervención del perito Sr. Serafin cuando se puso de manifiesto que el piso estaba desmantelado antes de que la constructora abandonara las obras tras haber levantado la cubierta, añadiendo el Sr. Leovigildo que la cocina ya se le abonó a la actora con ocasión del anterior procedimiento judicial, y que no le consta que la instalara.
El acta notarial aportado como documento nº 2 de la demanda acredita que la vivienda ya estaba desmantelada en septiembre de 2017, sin mobiliario de cocina ni de baño, y con una de las ventanas cerrada por el hueco del ascensor. Según manifestó en el juicio el Sr. Serafin ese era también el estado que presentaba la vivienda antes de que la constructora se marchara de la obra, debiendo entender que así fue puesto que la actora ha mantenido que ella no tenía la llave para acceder a su vivienda, y así se acredita con los WhatsApp dirigidos al Sr. Leovigildo, aportados como prueba en la audiencia previa, de los que resulta que la llave la tenía el Sr. Jose Antonio.
El problema surge entonces a la hora de determinar si ese estado de la vivienda se debía únicamente a la decisión de la actora de proceder a la reforma integral de la vivienda (como sostiene extemporáneamente la demandada apoyándose en las manifestaciones del perito Sr. Serafin) o si trae causa del deterioro producido por las continuas filtraciones, por los desperfectos ocasionados durante la realización de las obras (asi se indica en el acta notarial) y por la entrada de agua al quedar la cubierta a la intemperie.
En principio, esta última posibilidad podría descartarse en relación con los electrodomésticos y muebles de cocina y de baño, y de las puertas, porque el derribo/desmantelamiento de la vivienda ya se habría producido antes de que Edicions Segrià SL abandonara la obra tras haber levantado la cubierta. Ahora bien, esto no significa que obedeciera única y exclusivamente a la libre y unilateral decisión de la actora de reformar su vivienda, como manifiesta el Sr. Serafin, ni tampoco que esos elementos no estuvieran ya dañados antes de iniciarse las obras de la cubierta en noviembre de 2018.
En primer lugar, no puede olvidarse que las filtraciones y humedades procedentes de la cubierta se venían produciendo al menos desde el año 2013, sin que conste que desde entonces se realizara ninguna reparación de la cubierta hasta que a finales de 2018 se iniciaron las obras, por lo que hay que entender que los daños continuaron produciéndose y agravándose con posterioridad a los siniestros que dieron lugar al inicio del primer procedimiento, esto es, el juicio ordinario nº 1293/2013.
En segundo lugar, la sentencia que puso fin a este procedimiento data del 8-3-2016 e impone a la Comunidad la obligación de reparar la cubierta y de indemnizar a la actora en la suma de 4,197,43 euros, pero hay que tener en cuenta que los daños que se estaban indemnizando en ese procedimiento no eran los existentes en ese momento sino que son los que contemplaba el informe pericial emitido por el Sr. Ovidio (aportado en esta litis como documento nº 7 de la demanda), es decir, los daños en el interior de la vivienda producidos por las filtraciones de agua procedentes de la cubierta, que dieron lugar a la intervención pericial por los siniestros de 5-2, 20-3 y 16-11-2013. Por tanto, ésta última es la fecha que debe tomarse como punto de partida, y no la de la sentencia ni tampoco la fecha en que la Comunidad procedió al pago de dicha indemnización.
Según consta en el informe del Sr. Ovidio los daños producidos en estos tres siniestros afectaron a todas las dependencias de la vivienda (en algunos casos reproduciéndose en cada uno de los siniestros), causando importantes desperfectos en el mobiliario de la cocina, afectando tanto a los armarios de madera (módulos de cocina), como a los electrodomésticos (campana, horno y encimera), y también a los paramentos de pintura (cuarto de baño, pasillo, hall, comedor y una habitación) incluyendo techos, paredes y zócalo, y una puerta, asi como daños en la instalación eléctrica del hall, todo ello según se especifica en el punto 4 del informe del Sr. Ovidio y en el apartado de tasación de daños, en el que figuran de forma separada los producidos en cada uno de los tres siniestros.
La prueba documental aportada acredita que la Sra. Constanza sí reparó en el año 2013 los daños causados en su vivienda pues, en otro caso, atendida la entidad y alcance de los daños que se reflejan en el informe del Sr. Ovidio, no habría podido volver a alquilarla. Según se indica en la sentencia de 8-3-2016 quedó acreditado en el primer procedimiento que inicialmente, antes del primer siniestro de 2013, estaba en vigor el contrato suscrito por la actora con la Sra. Felisa, interviniendo ésta como testigo en el juicio ordinario nº 1293/2013, manifestando que tras el incidente de febrero de 2013 se tuvo que marchar porque no se podía vivir en el piso.
También consta acreditado, por los documentos nº 15 a 17 de la demanda (que no han sido impugnados), que en el mes de septiembre de 2013 la actora concertó nuevo contrato de arrendamiento, con la Sra. Debora, por lo que necesariamente tuvo que realizar reparaciones y/o sustitución del mobiliario de cocina y electrodomésticos dañados en los siniestros anteriores a la celebración de este contrato. Nótese que según consta en el dictamen del Sr. Ovidio estos daños procedían del siniestro de 20-3-2013 y que la propuesta y valoración del perito era 'sustitución', tanto de los electrodomésticos como de los armarios/módulos de cocina, altos y bajos, viéndose posteriormente afectado (en el siniestro de 16-11-2013) un módulo de cocina y el zócalo de la parte superior del mobiliario de cocina.
Partiendo de estas consideraciones no puede compartirse la tesis mantenida por el administrador Sr. Severiano cuando considera que la Comunidad ya abonó en septiembre de 2017 la suma de 6.483,75 euros en concepto del valor de la cocina, que no se ha instalado, según afirmó este testigo, y según se dice también en el acta de la Junta celebrada el 8-11-2019. Este planteamiento olvida que ese importe reconocido en la sentencia de 8-3-2016 no corresponde únicamente al valor de los elementos dañados de la cocina sino que es el total de la indemnización, que comprende 1.500 euros por lucro cesante, estando incluidos en los 4.197,43 euros restantes el importe de todos los daños en las diversas dependencias de la vivienda, correspondientes a los tres siniestros de 2013, según consta en el dictamen del Sr. Ovidio y en la sentencia de 8-3-2016, habiendo aplicado en ésta, en concepto de depreciación, una reducción del 10% en el importe de los daños de los dos primeros siniestros (5-2 y 20-3-2013), pero no en los daños por el siniestro de noviembre de 2013 que afectaron al módulo de cocina y al zócalo superior, argumentando que 'no se reducen porque estaban recién sustituidos', no aplicando tampoco reducción en el importe de los trabajos de albañilería de este tercer siniestro.
De acuerdo con lo anterior debe descartarse la tesis de la demandada cuando aduce (de forma claramente extemporánea, con ocasión de la declaración testifical del administrador Sr. Severiano y la intervención del perito Sr. Serafin) que no procede reconocer la partida de mobiliario de cocina y electrodomésticos porque no existían en el interior de la vivienda y, por ende, no podían dañarse. En relación con esta cuestión hay que tener en cuenta que, aunque la actora hubiera acometido la reparación de todos esos elementos dañados en 2013, lo lógico es entender que los daños por filtraciones continuaron produciéndose, al menos durante tres años y en tanto no se procediera a eliminar la causa que los producía, siendo buena prueba de ello que, según quedó acreditado en el juicio ordinario nº 1293/2013, los muebles de cocina, sustituidos tras el siniestro del mes de marzo de 2013, volvieron a dañarse, en parte, en el siniestro de noviembre del mismo año. Conforme a las reglas de la lógica hay que concluir, por tanto, que las filtraciones siguieron produciéndose a partir de noviembre de 2013 y como mínimo hasta que se iniciaron las obras en noviembre de 2016, y que igualmente habrían continuado produciéndose, y agravándose, también con posterioridad a esta fecha (tanto con derribo/desmantelamiento de la vivienda, como sin él) puesto que las obras se paralizaron y la cubierta no quedó debidamente protegida, según acreditan tanto el acta notarial de septiembre de 2017 y fotografías incorporadas al mismo como, indirectamente, el informe del Sr. Serafin (en el que admite que los daños que se podrían imputar a la ejecución de la cubierta son los producidos por entrada de agua de lluvia presuntamente provocados por no haber asegurado bien la obra por parte de la constructora), y la declaración del legal representante de Obres i Serveis Canigó SL, manifestando éste en el juicio que la cubierta no estaba bien protegida para evitar filtraciones en las viviendas, añadiendo que la inadecuada o insuficiente protección afectaba más al piso NUM001, que seguramente tendría más entrada de agua de lluvia y filtraciones que el de la actora, admitiendo por tanto que también se producían en ésta, y añadiendo que el estado que presentaban los dos pisos era el mismo, porque los dos estaban desmantelados, como si se estuviera haciendo reformas o derribo.
La reparación de la cubierta ya estaba presupuestada desde 2014 ejecutándose, por fin, a finales de 2018 por Obres i Serveis Canigó SL, ascendiendo el presupuesto a un total de 12.346,46 euros IVA incluido (documento nº 4 de la contestación). Se trata de obras de derribo de la cubierta, saneamiento completo y formación de nueva cubierta, que una vez ejecutadas han venido a dar cumplimiento a la obligación de reparación que venía impuesta desde la sentencia firme de 8-3-2016, pero cuya necesidad data de fecha muy anterior, como mínimo desde antes de producirse los siniestros del año 2013, resultando ilustrativo que en el informe emitido por el Sr. Ovidio en noviembre de 2013 se indicara que la causa de los daños son las filtraciones de agua procedentes de la cubierta y que resulta necesario el repaso o reparación integral de la misma, porque existen diversos puntos de conflicto, manifestándose las humedades y filtraciones en puntos dispersos de la vivienda.
En consecuencia, dejando al margen las partidas nº 1 a 4, y la 23, del informe del Sr. Domingo (que ya han sido parcialmente admitidas en el Fundamento anterior) y teniendo en cuenta todas las circunstancias dichas, consideramos que lo procedente en este caso es admitir la efectiva existencia de los daños/partidas cuya reparación reclama la actora, pero sin que quepa acoger en su integridad la valoración efectuada por el perito Sr. Domingo, no tanto porque admitió en el juicio que la primera vez que acudió a la vivienda fue en junio de 2018 para realizar el dictamen encargado por la actora, desconociendo el estado que presentaba la vivienda con anterioridad, sino fundamentalmente porque existen elementos de prueba suficientes para entender que la demandante, debido a los daños continuados que había sufrido la vivienda y que afectaban a diversas dependencias, había decidido proceder a la reforma integral con ocasión de las obras de reparación de la cubierta, tal como afirma el Sr. Serafin (de lo contrario no se habría desmantelado el piso sin su consentimiento o, en otro caso, habría interpuesto la correspondiente denuncia o reclamación tan pronto accedió al inmueble con la Sra. notaria y advirtió el estado en que se encontraba), y todo ello sin que la falta de tabiques, muebles de cocina o electrodomésticos permita acoger la tesis de la demandada cuando aduce que los daños son inexistentes porque la vivienda ya estaba desmantelada con carácter previo a los problemas de filtraciones, a lo que añade que muchos de los elementos que se reclaman no existían o no eran susceptibles de deterioro por el agua.
Este último planteamiento únicamente resulta admisible en lo que se refiere a las partidas 13, 14 y 15 relativas a sustitución de sanitarios y griferías, mano de obra de dicha sustitución y colocación de plato de ducha, pero no de todas las demás, puesto que todas ellas se refieren a elementos o instalaciones que según se deriva del informe del Sr. Ovidio ya se habían vistos afectados en todo o en parte por los siniestros ocurridos en 2013 (instalación eléctrica, puertas, ventanas, muebles de cocina, electrodomésticos, zócalos, instalación eléctrica, y trabajos complementarios), reproduciéndose hasta noviembre de 2016 y agravándose al iniciar las obras de retirada de la cubierta, cuya deficiente protección al abandonar la obra afectó aún en mayor medida a los elementos que quedaban en el interior (suelos y restos de instalaciones).
Otro dato que debe valorarse es que la vivienda está ubicada en un edificio construido en el año 1948, según el informe del Sr. Domingo, indicando en la sentencia de 8-3-2016 que la actora la adquirió en 2001 y que hizo nueva la cocina y el baño, sin que conste ninguna otra reforma, por lo que teniendo en cuenta la antigüedad de la vivienda y el hecho de que este tipo de siniestros no pueden dar lugar a un injusto enriquecimiento por parte del perjudicado, consideramos que lo más ajustado y equitativo una vez ponderadas todas las circunstancias del caso es reconocer, además del total importe de las partidas 1 y 23 antes mencionadas, la indemnización del 50% del valor de reparación fijado en el informe del Sr. Domingo respecto a este resto de partidas, excluyendo únicamente las partidas 13 a 15 relativas a sanitarios, griferías y plato de ducha, que ascienden a 1.809,50 euros, quedando asi un importe de 30.581,17 euros (33.128,77 - 2.547,60 euros, de los que 738,10 corresponden a las partidas 2 a 4, y 1.809,50 a las partidas 13 a 15), siendo el 50% de 15.290,58 euros, más el 21% de IVA (3.211,02 euros ), quedando así un total de 18.501,60 euros .
De esta cantidad debe reducirse lo percibido por la actora con ocasión del siniestro ocurrido el 16-11-2013. La suma reconocida en la sentencia de 8-3-2016 por este concreto siniestro ascendió a un total de 1.814,50 euros (940+302,50+242+ 330) y no se ha acreditado que a partir de ese momento (noviembre de 2013) la actora efectuara ninguna reparación, constando en cambio que la inquilina Sra. Macarena, con la que había concertado contrato de arrendamiento el 6-9-2013, procedió a la resolución del contrato y entrega de llaves de la vivienda en la inmobiliaria el 31-9-2014, alegando que en repetidas ocasiones comunicó a la propietaria el mal estado del piso, sin que se hubiera reparado (documentos nº 15 a 17 de la demanda). Por tanto, para no incurrir en duplicidad debe deducirse la indemnización entonces concedida, quedando así un total de 16.687,10 euros (18.501,60-1.814,50).
Este importe de la renta mensual se corresponde con la pactada en el último contrato de arrendamiento, concertado en septiembre de 2013, por una duración de un año, sin perjuicio del derecho de la arrendataria a la prórroga del mismo conforme a los arts. 9 y 10 de la LAU, añadiendo que, en cualquier caso, a efectos de notificación del art. 10 de la LAU, se conviene expresamente el vencimiento del contrato a los cinco años, y transcurrido este plazo el contrato podrá quedar reconducido mes a mes conforme al art. 1.566CC (clausula primera del contrato).
En los Fundamentos anteriores ya se ha aludido a la causa de los daños en el interior de la vivienda, a su entidad y alcance, y al conocimiento de la situación por parte de la Comunidad, al menos, desde la interposición de la demanda en el año 2013, estando prevista la reparación integral de la cubierta desde que se aprobó el presupuesto en 2014, pese a lo cual estas obras no estaban iniciadas cuando se dictó la sentencia de 8-3-2016 en la que se aprecia que los siniestros ocurridos en 2013 derivan de la falta de cumplimiento de su obligación de conservación y mantenimiento de los elementos comunes conforme al art. 553-44 CCCat, sin que posteriormente la Comunidad adoptara las medidas exigibles y necesarias para que no se siguieran produciendo daños en la vivienda de la actora una vez que la constructora paralizó la obra, no habiéndose procedido a la definitiva ejecución de las obras hasta finales del año 2018, acabando las mismas a principios de 2019.
Resulta de aplicación al caso la reiterada doctrina jurisprudencial en materia de reclamación de daños y perjuicios derivados bien de responsabilidad contractual o extracontractual ( arts. 1.101, 1106, 1.107 y 1.902CC) de la que se deriva que para el reconocimiento del lucro cesante es precisa la prueba o realidad del daño -daño real y efectivo-, y también la concurrencia del nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos, y cuando se trata de indemnización por lucro cesante o ganancia dejada de obtener ( art. 1.106 CC) el Tribunal Supremo tiene dicho reiteradamente (por todas, STS de 10-9-2014, que se remite a la de 18-11-2013) que el perjuicio por dicho concepto, atendido un juicio de probabilidad objetivable, debe de ser probado con una razonable verosimilitud, particularmente en aquellos supuestos en que, fuera de ganancias ya existentes, con anterioridad, se proyecten sobre ganancias futuras o expectativas de las mismas, o como sucede en nuestro caso, sobre un hipotético contrato de arrendamiento, indicando en el mismo sentido la STS de 9-4-2012 que '
De acuerdo con estos criterios y valorando todas las circunstancias dichas consideramos que ocurren en este caso los requisitos para reconocer la indemnización que se reclama por este concepto, al igual que se reconoció en la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 1293/2013, conociendo por tanto la demandada las consecuencias que podían derivarse de su falta de actuación, a las que también se alude en las actas de las Juntas antes mencionadas. Al igual que en aquél procedimiento la imposibilidad de alquilar la vivienda trae causa de la falta de habitabilidad derivada de las humedades y filtraciones procedentes de la cubierta, que continuaron produciéndose al no llevarse a cabo la necesaria reparación, pese a existir sentencia firme que así lo imponía.
El importe de la renta que la demandante toma como base para el cálculo se ajusta a lo pactado en el último contrato, y el periodo reclamado resulta razonable desde el momento en que se corresponde con las fechas en que la última inquilina resolvió el contrato, siendo perfectamente consciente la Comunidad de la necesidad de acometer las obras de reparación de la cubierta, aprobadas en el año 2014, y finalizadas a principios de 2019.
Procede reconocer por tanto el total importe reclamado por este concepto, que asciende a 8.200 euros, que sumados a los 16.687,10 euros reconocidos en el Fundamento anterior hace un total de 24.887,10 euros. No se reclaman intereses moratorios en la demanda, por lo que esta cantidad devengará los intereses procesales previstos en el art. 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución.
Fallo
En su lugar,
No procede efectuar especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las dos instancias.
Respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.
Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
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