Sentencia Civil Nº 773/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 294/2004 de 20 de Diciembre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:773/2004
Número de Recurso:294/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00773/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 294 /2004

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

En MADRID, a veinte de diciembre dos mil cuatro.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 1313 /2003 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante Doña Lucía , representada por el Procurador Sr. Izquierdo Labrada y de otra, como apelado INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID, representado por el Letrado de la Comunidad de Madrid, sobre reclamación de cantidad.

FUNDAMENTO DE HECHO

No se aceptan los de igual naturaleza de la sentencia apelada en cuanto sean contradichos por los que a continuación se exponen.

PRIMERO.- El presente recurso ha sido interpuesto por la parte demandante que impugna la sentencia dictada en la primera instancia alegando, en esencia, que adolece de incongruencia omisiva al haber omitido todo pronunciamiento en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1554 del Código Civil cuando en la demanda se ejercitan la acción derivada de la culpa extracontractual del artículo 1902 del Código Civil y la contractual derivada de los aludidos preceptos; y, además, que en ella la Juzgadora de Instancia incurre en error de valoración de la prueba practicada en las actuaciones, pues desestima la demanda porque considera que no se ha probado que las humedades en la vivienda de la demandante tengan su origen en la red de fontanería o se deban a la conducta dolosa del inquilino, cuando lo cierto es que la demandada admite los daños en la vivienda de la actora y el desconocimiento de su origen, aunque no descarta que sea el señalado por mencionada actora tal como resulta del documento presentado en el acto del juicio, del que también se colige que los días 4 y 5 de diciembre de 2003 se volvió a intentar, infructuosamente, acceder a la vivienda 2º B sin que nadie abriera la puerta, por lo que la demandada desconoce el origen del siniestro; respecto de la acción de responsabilidad extracontractual dirigida contra el dueño de la vivienda, considera que debe aplicarse la doctrina de inversión de la carga de la prueba, por la estimación de presunción de culpa en toda acción u omisión generadora de daño salvo que el agente demuestre haber procedido con la diligencia debida, lo que no ha ocurrido en el caso porque la demandada reconoce los daños y no acredita el origen de los mismos, de manera que le reclamante de los daños no debe probar que los mismos se han producido por culpa del demandado, esto es le basta con probarlos y que su agente directo o indirecto ha sido el demandado que debe destruir la presunción de culpa en su contra probando que actuó con la diligencia debida, sin olvidar el carácter solidario de la responsabilidad nacida del artículo 1902 del Código Civil; en definitiva, para la apelante es clara la relación de causalidad entre las humedades de su vivienda y la instalación de fontanería de la vivienda 2º B que es propiedad de la demandada, relación de causalidad que no se ha desvirtuado por la demanda concurriendo, por ello los requisitos del artículo 1902 para la viabilidad de la acción ejercitada, por lo que solicita que se dicte sentencia revocando la apelada y en la que se condene a la demandada conforme al suplico del escrito de demanda concretado en el acto de la vista, en el sentido de que se lleven a cabo, también, las reparaciones para suprimir el origen de los daños.

La apelada solicita la confirmación de la sentencia al considerar que los daños que se reclaman en la demanda traen causa del mal uso que el inquilino de la vivienda 2º B hace de la bañera y del inodoro.

SEGUNDO.- el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa como señala el párrafo tercero del art. 1554 del Código Civil, goce pacífico que quebrará cuando no se realicen «ex» artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos las reparaciones necesarias que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 de la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa» (STS de 7 de noviembre de 1961), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970). En igual sentido, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979).

TERCERO.- En definitiva, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino (número 1 del artículo 21 de la LAU de 1994) o aquellas reparaciones que suponga el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. En el presente caso tras valorar los argumentos vertidos por los litigantes y las pruebas practicadas en los autos, muy significadamente las manifestaciones realizadas en el acto de la vista por el Perito que emitió el dictamen acompañado con la demanda, no podemos compartir las conclusiones obtenidas por la Juzgadora de primera instancia, ni aceptar, en consecuencia, las razones en que la basa. Como punto de partida debemos señalar que no consta que los daños cuya reparación se reclaman se hayan producido por la actuación de la actora y arrendataria, sino que son consecuencia de las filtraciones de agua procedentes del piso superior, filtraciones que, desde luego, el perito ha dejado claro, dada la ubicación y forma de las manchas de humedad, que derivan de alguna pequeña rotura o porosidad en las tuberías de la red de fontanería del piso superior, no habiendo manifestado en ningún momento que tan repetidas filtraciones traigan causa de que el inquilino del piso 2º B haga un mal uso de la bañera y del inodoro, antes más en su declaración rechaza esta causa, como resulta del visionado del video que documenta el acto del juicio. En cualquier caso, este hecho de haberlo probado el demandado, no excluiría su responsabilidad en la reparación, pues lo que le corresponde como propietario y arrendador de la vivienda de la actora, es realizar en ella las reparaciones necesarias para dejarla en el estado anterior a las filtraciones de agua así como las encaminadas a suprimir la causa que las origina, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, pudiera ejercitar frente a su también arrendatario del piso 2º B del que provienen, pues lo que no puede pretender con el mero alegato, totalmente carente de prueba, de que los daños son debidos al mal uso que del inodoro y la bañera realiza el inquilino del piso superior, es eludir su obligación en relación con la arrendataria apelante a quien no se le puede imputar el deterioro de cuya reparación se trata.

CUARTO.- Estimado el recurso las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada sin que proceda hacer especiales declaraciones de condena respecto de las ocasionadas en esta alzada (artículos 394 y 398.2 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, en fecha doce de enero de dos mil cuatro, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:"FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador Dª Paloma Izquierdo Labrada en nombre y representación de Dª Lucía contra el Instituto de la Vivienda de Madrid representado y defendido por el Letrado de la Comunidad, debo absolver y absuelvo al demandado de la pretensión ejercitada por falta de pruebas. Las costas procesales causadas se imponen a la parte actora dada la completa desestimación de la demanda".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, previa su preparación en tiempo y forma, se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandante, dando traslado del escrito de interposición a la parte demandada que, a su vez, presentó escrito de oposición al mismo, remitiéndose los autos, junto con dichos escritos, a esta Audiencia y siendo turnados a esta Sección para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de veinte de octubre de dos mil cuatro, no estimándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló la deliberación, votación y fallo del recurso una vez que le hubo correspondido entre los de su clase y ponencia.

CUARTO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para sentencia por la acumulación de asuntos.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Doña LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ.

FALLO

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Lucía contra la sentencia dictada el doce de enero de dos mil cuatro por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número cincuenta y tres de Madrid debemos revocar y revocamos la expresada resolución y estimando la demanda interpuesta por mencionada apelante debemos condenar y condenamos al INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA a reparar los daños causados en el piso 1º B, del portal E, de la Travesía de la Cañada número 2 de Torrejón de Ardoz concretados en el documento dos de la demanda y a realizar las reparaciones necesarias para evitar las filtraciones de agua que los ocasionan, todo ello con expresa condena en las costas causadas en la primera instancia al precitado demandado y sin hacer especiales declaraciones de condena respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Contra esta sentencia no cabe recurso ordinario alguno.

Así por esta nuestra sentencia de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.