Sentencia CIVIL Nº 786/2018, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 4, Rec 668/2018 de 13 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN CUARTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - LAUGARREN SEKZIOA
BARROETA ALDAMAR 10-3ªplanta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016665
Fax / Faxa: 94-4016992
NIG PV / IZO EAE: 48.04.2-16/015100
NIG CGPJ / IZO BJKN :48020.42.1-2016/0015100
Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Proz.arr.ap.2L 668/2018 - I
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Bilbao / Bilboko Lehen
Auzialdiko 10 zk.ko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario 605/2016 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Jose Manuel
Procurador/a/ Prokuradorea:JOSE MANUEL LOPEZ MARTINEZ
Abogado/a / Abokatua: TOMAS GARCIA VILLANUEVA
Recurrido/a / Errekurritua: CONSTRUCTORA Y PROMOTORA TOURO S.L.
Procurador/a / Prokuradorea: ZURIÑE GALARZA LOPEZ
Abogado/a/ Abokatua: MONTSERRAT VAZQUEZ LOSADA
S E N T E N C I A N.º 786/2018
ILTMOS.SRES.
D.ª REYES CASTRESANA GARCIA
D.ª ANA BELEN IRACHETA UNDAGOITIA
D EDMUNDO RODRIGUEZ ACHUTEGUI
En BILBAO (BIZKAIA), a trece de noviembre de dos mil dieciocho.
La Audiencia Provincial de Bizkaia - Sección Cuarta, constituida por los Iltmos. Sres. que al margen se
expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario 605/2016
del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Bilbao, a instancia de D. Jose Manuel apelante - demandado,
representado por el procurador Sr. JOSE MANUEL LOPEZ MARTINEZ y defendido por el letrado Sr. TOMAS
GARCIA VILLANUEVA, contra la mercantil CONSTRUCTORA Y PROMOTORA TOURO S.L. apelado -
demandante, representada por la procuradora Sra. ZURIÑE GALARZA LOPEZ y defendida por la letrada D.ª
MONTSERRAT VAZQUEZ LOSADA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 31-01-2018 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia de fecha 31 de Enero de 2018 es del tenor literal siguiente: ' FALLO Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Zuriñe Galarza López, en nombre y representación de CONSTRUCTORA Y PROMOTORA TOURO S.L. contra D. Jose Manuel , acuerdo:
PRIMERO .- Condenar al demandado al pago de 92.500 euros, más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, y hasta su completo pago .



SEGUNDO .- No hacer expresa condena en costas.'

SEGUNDO .- Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de la parte demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que, admitido a trámite por el Juzgado de 1ª Instancia y tramitado en legal forma, ha dado lugar a la formación del presente rollo, al que ha correspondido el número 668/18 de Registro y que se ha suscitado con arreglo a los trámites de los de su clase.



TERCERO.- Hecho el oportuno señalamiento, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Tribunal para votación y fallo.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente para este trámite la Ilma. Sra. Magistrada D.ª REYES CASTRESANA GARCIA.

Fundamentos

PRIMERO.- Términos discutidos en esta alzada: 1.- La mercantil Constructora y Promotora Touro SL promovió juicio ordinario contra D. Jose Manuel , solicitando la nulidad del contrato de opción de compra en exclusiva celebrado entre partes el 18 de noviembre de 2005 y la condena a la devolución del precio de la prima pagada de 92.500 euros, sobre las dos fincas urbanas sitas en Vilagarcía de Arousa que describe, pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de Cambados, ambas propiedad del demandado, cuya Cláusula Tercera se recoge que 'El optante podrá ejercitar la facultad conferida en un plazo máximo de dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcia de Arousa de las fincas objeto del presente contrato. Todos los gastos correspondientes a la realización de los referidos trámites registrales serán por cuenta de la parte optante si bien la parte concedente se compromete a la aportación de cuantos documentos y gestiones sean necesarias para la consecución de la definitiva inscripción de las fincas referidas. La forma de ejercicio de la opción, será mediante manifestación de voluntad fehaciente formulada en tal sentido por el optante, dentro del plazo indicado y en domicilio señalado en el encabezamiento, quedando perfeccionada la venta en dicho momento y operada la transmisión de la propiedad de las fincas objeto del presente una vez abonado el precio y constituida la escritura pública compraventa ante el Notario que la optante designe a tal efecto-', alegando que en ningún momento se le ha notificado por el demandado ni el inicio ni la finalización de los trámites registrales, sin que haya podido ejercitar la opción concedida por la que abonó el precio de 92.500 euros, y siendo que el ejercicio de la opción queda supeditada en exclusiva a la voluntad del concedente es por lo que insta la nulidad en virtud de los arts. 1.256 y 1.261 y demás concordantes del Código Civil .

Subsidiariamente, ejercita la resolución del contrato de opción de compra en exclusiva más la condena de daños y perjuicios causados que se concreta en 180.000 euros según lo pactado en el contrato de autos, por haber incumplido el demandado de forma grave la obligación contraída de inscribir las fincas en el Registro de la Propiedad, a pesar del largo tiempo transcurrido, en base al art. 1.124 y demás concordantes el Código Civil .

2.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda interpuesta, interpretando el contrato de opción de compra de 18 de noviembre de 2005 para considerar que la realización de los trámites registrales correspondían al demandado, y siendo un elemento esencial del contrato de opción de compra la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción, que, en el presente caso, son dos meses desde que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales, y considerando que queda sujeto a un condición simplemente potestativa y que la opción de compra se firmó en 2005 y que a fecha de la demanda (11 años más tarde) no se había notificado la finalización de los trámites registrales, se tiene por no cumplida la condición suspensiva, con la consecuencia de que el contrato de opción de compra no ha llegado a desplegar eficacia, por lo que se condena al demandado a la devolución de la prima de opción por importe de 92.500 euros, con intereses legales desde la fecha de la demanda.

3.- El demandado D. Jose Manuel interpone recurso de apelación alegando como motivos de impugnación: A).- Incongruencia extra petitum con infracción del art. 218 de la LEC , al fallar algo que no había sido solicitado en la demanda y sobre lo que no pudo defenderse. La estimación parcial de la demanda, condenando al demandado a la devolución de la prima se basa en la ineficacia contractual del contrato de opción de compra, que nada tiene que ver con la causa de pedir de la demanda inicial (nulidad del contrato y resolución por incumplimiento). Reitera que la demanda articula dos peticiones, una de nulidad y otra de resolución por incumplimiento, como así quedó determinado en la celebración de la audiencia previa. Reconoce que el fallo de la sentencia condena al pago de una cantidad que estaba en el suplico de la demanda, pero lo que se desconoce es que dicha petición de condena quedó expresamente unida a la previa declaración de nulidad del contrato de opción de compra. Es decir, alega que se concede la indemnización pedida pero por un motivo distinto, la ineficacia contractual ex arts. 1.113 y 1.114 del Código Civil , cuando en la demanda se solicita la nulidad contractual por considerar que el cumplimiento del contrato quedaba al arbitrio del concedente ex arts. 1.261 y concordantes el Código Civil o, subsidiariamente la resolución por incumplimiento ex art. 1.124 del Código Civil B).- Subsidiariamente, infracción de los arts. 1.113 y 1.114 del Código Civil en relación con el art. 1.128 del mismo cuerpo legal , denunciando que tampoco es admisible la declaración de ineficacia del contrato.

Defiende que el contrato de 18 de noviembre de 2005 quedó perfeccionado, desplegando todos sus efectos, aun cuando no se fijó un plazo para la inscripción registral de las fincas, siendo que la teórica condición suspensiva está cumplida. Manifiesta: a).- Sobre la inscripción de las fincas registrales: Las fincas fueron inscritas a nombre del St. Jose Manuel y siguen siéndolo, por lo que se cumplió la condición y el contrato es eficaz, esperando a que el optante manifieste si ejercita la opción; b).- Sobre la falta de plazo para la inscripción: La ausencia de plazo para la inscripción de las fincas registrales no priva de eficacia al contrato, pues el plazo de la opción estaba perfectamente delimitado (dos meses), debiendo haberse subsanado la falta de plazo por vía del art. 1.128 del Código Civil y doctrina jurisprudencial representada por SSTS de 18 de mayo de 1993 , 31 de octubre de 1994 y 15 de junio de 2004 , y, siendo que en ningún momento se ha acreditado que la inscripción fuera realizada fuera del plazo, teniendo la carga probatoria quien acciona la falta de eficacia del contrato por incumplimiento de la condición suspensiva; c).- La teórica falta de eficacia nunca sería motivo de reintegro de prestación: Con cita de las SSTS de 14 de febrero de 2013 y 26 de julio de 1996 , sostiene que la falta de plazo hace nula esa condición pero no el negocio jurídico en su totalidad, debiendo señalar un plazo para su cumplimiento, pero, en ningún caso, se ordene al concedente la restitución de la prima satisfecha; y, d).- Sobre la doctrina y jurisprudencia citadas en la sentencia recurrida: Considera que no es aplicable al presente caso ya que en ninguno de los supuestos analizados declara el contrato ineficaz por falta de cumplimiento de la condición suspensiva y se condena a la restitución de la prima, sino que transcurre el plazo pactado y se aplica la consecuencia expresamente pactada de devolución de la prima. Mientras que, en este caso, alega que el plazo para el ejercicio de la opción de compra está supeditado a la previa inscripción registral de las fincas, siendo hecho probado que las fincas están inscritas a nombre del Sr. Jose Manuel .

Por último, muestra disconformidad con que la carga de la notificación fuera del demandado Sr. Jose Manuel , sino que la gestión de la inscripción y la posterior notificación era de la optante, terminando por manifestar que la actora en ningún momento quiso ejercita la opción de compra ya que en caso contario debió solicitar la fijación de un plazo ex art. 1.128 el Código Civil o en su defecto haber exigido al demandado el cumplimiento de la condición.



SEGUNDO.- -Incongruencia de la sentencia al aprecia la ineficacia de la opción de compra apartándose de la causa pedir: 1. - LaLey de Enjuiciamiento Civil, tras proclamar en su artículo 216el principio de justicia rogada en el sentido de que ' los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales', establece en su artículo 218.1 que ' las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

La doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo al respecto se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta la petición, la causa de pedir y el fallo de la sentencia.

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada. De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia. En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte.

Para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('infra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

No incurre enincongruenciala sentencia que aplica una norma cuando está facultado el tribunal para hacerlo de oficio.

2.- En particular, la modalidad deincongruenciaextra petitum consiste en haber resuelto algo que no formaba parte del objeto del proceso. Es incongruente por 'extra petitum' la sentencia que, no omitiendo ninguno de los pronunciamientos exigidos por las pretensiones de los litigantes, no otorgando más de lo pedido ni menos de lo aceptado por el demandado, concede algo que no es precisamente lo que se ha pedido por alguna de las partes o hace alguna declaración que no corresponde con las pretensiones deducidas por los litigantes.

El Tribunal Constitucional puntualiza que ' el juzgador está vinculado por la esencia y sustancia de lo pedido y discutido en el pleito, no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente formuladas por los litigantes. De tal forma que 'no se incurre en incongruenciacuando se da acogida a lo que sustancialmente está comprendido en el objeto del pleito o implícitamente en las pretensiones deducidas en la demanda'.

3.- Es claro que en la demanda inicial se aborda la validez y eficacia del contrato de opción de compra, solicitando, aparte de la petición subsidiaria de resolución contractual por incumplimiento, la de la nulidad contractual precisamente en base a que el ejercicio de la opción de la compraventa se deja al arbitrio de la parte demandada, cuando en la cláusula tercera se recoge que ' el optante podrá ejercitar la facultad conferida en un plazo máximo de dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehaciente la finalización de los trámites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcía de Arousa de las fincas objeto del presente contrato' La sentencia recurrida no hace más que analizar el objeto del proceso, sobre el plazo para el ejercicio de la opción, el cual, al apreciar que está sometido a condición simplemente potestativa, se considera que no ha desplegado eficacia al no tener por cumplida la condición suspensiva (a diferencia de la condición puramente potestativa que conlleva la nulidad de la obligación), es decir, no llega a alcanzar efecto el pacto de venta efectuado entre las partes ( STS de 2 de junio de 2010 ) Es obvio con ello, que la sentencia apelada no incurre enincongruencia extra petitum, al apreciar tal ineficacia contractual (no llegar a alcanzar efecto el contrato) por no tener por cumplido el plazo para el ejercicio de la opción de compra, por lo que la sentencia recurrida no da cosa distinta de la pedida, ni por motivos diferentes a los alegados ( plazo para el ejercicio de la opción), ni deja de resolver las cuestiones suscitadas en la instancia.

En modo alguno, por consiguiente, la sentencia de instancia se aparta de la causa de pedir, ni genera indefensión a la parte demandada, como se constata de la lectura del escrito de contestación de la demanda del que resulta su plena conciencia de la cuestión controvertida objeto del proceso.

4.- Por ultimo precisar que, como recuerda la jurisprudencia ( Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2011 , 23 de septiembre de 2010 , 22 de febrero de 2007 , 4 de octubre de 2006 , 18 de octubre de 2005 , 25 de abril de 2001 , 18 de enero de 2001 , 26 de julio de 2000 , 14 de marzo de 2000 , 27 de febrero de 1997 , 10 de diciembre de 1990 , 29 de abril de 1986 , 13 de febrero de 1985 , 14 de marzo de 1983 , y las que en ellas se citan abundantemente, entre otras muchas] el Código Civil carece de un tratamiento preciso de laineficacia contractual.

Pero la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1999 expone : 'Es preciso partir de unos conceptos dogmáticos, con importantes consecuencias pragmáticas que en el presente caso se elevan a motivo de casación. Laineficacia del negocio jurídicoo, concretamente del contrato como negocio jurídico bilateral inter vivos, es la carencia de efectos jurídicos típicos (si bien puede producir otros distintos, como indemnización de daños y perjuicios), que viene determinada por causa intrínseca al propio contrato provocando que carezca de validez (porinexistencia, por nulidad absoluta o por anulabilidad) y es la invalidez, o bien la ineficacia stricto sensu que engloba los supuestos en que siendo el contrato válido, no produce efecto por causas extrínsecas como puede ser la resolución, que es la ineficacia del contrato con efecto retroactivo en virtud de una causa que no es una invalidez inicial, sino que viene determinada por causa de condición resolutoria, o por pacto comisorio, o por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes en un contrato bilateral. La precisión de los conceptos y la pureza de la terminología no son nunca absolutos en el campo del Derecho privado y, mucho menos, en esta materia

TERCERO.- Del plazo para el ejercicio de la opción de compra: 1.- Con carácter previo, hemos de abordar las reglas interpretativas de contrato de laopción de compra,de conformidad con los arts. 1.281yss del Código Civil , ya que se alega error en la sentencia de instancia al concluir que los trámites registrales correspondían al concedente Sr. Jose Manuel , en virtud de la estipulación tercera en la que se pacta que la optante podría ejercitar la opción 'en el plazo de dos meses desde que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales', ya que la interpretación contraria es absurda ya que supondría que Touro tenía que realizar los trámites registrales para luego comunicarlos al Sr. Jose Manuel y éste notificar fehacientemente al optante a fin de dar comienzo al cómputo del plazo de dos meses, y ello ateniendo a lo recogido en la propia estipulación tercera, siendo reforzado por la circunstancia de que las fincas ya figuran inscritas a nombre del demandado, desconociendo la fecha de la inscripción y quién realizó los trámites.

En aplicación de las normas deinterpretaciónde loscontratos, contenidas en losartículos 1281a1289 del Código Civil(que constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, con rango preferencial o prioritario entre los preceptos, por lo que debe acudirse en primer lugar a lainterpretaciónliteral, siempre que sean claros y no surjan dudas sobre la verdadera intención de los contratantes, teniendo la regla de interpretaciónliteral contenida en elartículo 1281.1º del Código Civilcarácter preponderante sobre el resto de criterios, que son de aplicación subsidiaria. Si la redacción ofreciese dudas, se acudirá después a intentar indagar cuál era la verdadera voluntad de las partes; y si persistiese la dificultad de interpretar la cláusula contractual, posteriormente, y por su orden, se irán aplicando los distintos criterios interpretativos que establecen las normas siguientes; de tal forma que no puede acudirse a las reglas ulteriores cuando ya se ha interpretado conforme a las preferentes - STS 26 y 9 de marzo de 2012 , 6 de septiembre , 12 de julio , 22 y 7 de junio,20 y 14 de abrily23 de marzo de 2011 -), no acogemos las alegaciones vertidas por la parte apelante que sostiene que debía ser el optante en que debía de realizar los trámites registrales, por lo que confirmamos lo resuelto por la Magistrada a quo, quien ha valorado acertada y ampliamente lo pactado en el contrato de opción de compra de 18 de noviembre de 2005, en base al tenor literal del documento y de la interpretación sistemática del conjunto del mismo atendiendo alart. 1.285 del Código Civil, en virtud de la transcripción de la estipulación tercera.

Carece de sentido establecer la necesidad de notificación fehaciente al optante del fin de los trámites registrales de inscripción pertinentes si fuere él mismo quien tuviese la obligación de realizarlos. Por lo que cabe afirmar que incumbía al demandado realizar los trámites registrales y notificarlos fehacientemente a la actora a fin de dar comienzo el cómputo del plazo de la opción.

A mayor abundamiento, es el demandado el que tenía en su poder la documental necesaria para proceder a la inmatriculación o inscripción registral, de conformidad con los arts. 6 , 7 y 199 y ss. de la Ley Hipotecaria y art. 39 del Reglamento Hipotecario , estando en poder del propio demandado la escritura pública que le otorga la propiedad de las fincas objeto de opción y que ha traído a estos autos como documento nº 1 de la contestación a la demanda.

2.- Con relación a la naturaleza jurídica de laopción de compra, precisar, en primer lugar, que sobre el ejercicio de la opción, es doctrina reiterada ( STS de 6 abril 1987 , 23 diciembre 1991 y 29 marzo 1993 ), que para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción. Y, en segundo término, que constituye requisito fundamental del pacto el determinar el plazo de ejercicio de la opción, ya que las partes no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato. Este será lógicamente el convenido por las partes. El plazo lo es de caducidad, y en consecuencia no es susceptible de interrupción por los medios reconocidos en elart. 1973 CCy debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado ( SSTS de 14 febrero 1995 , 29 mayo 1996 y 14 febrero 1997 ) de tal manera que, de no ejercitarse la opción dentro del plazo convenido perece el derecho del optante ( STS de 15 junio 2004 y lo reitera la de 15 abril 2004 ).

En el caso objeto del presente procedimiento, se pacta en la mencionada estipulación tercera que: ' El optante podrá ejercitar la facultad conferida en un plazo máximo de dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcia de Arousa de las fincas objeto del presente contrato.

Todos los gastos correspondientes a la realización de los referidos trámites registrales serán por cuenta de la parte optante si bien la parte concedente se compromete a la aportación de cuantos documentos y gestiones sean necesarias para la consecución de la definitiva inscripción de las fincas referidas. La forma de ejercicio de la opción, será mediante manifestación de voluntad fehaciente formulada en tal sentido por el optante, dentro del plazo indicado y en domicilio señalado en el encabezamiento, quedando perfeccionada la venta en dicho momento y operada la transmisión de la propiedad de las fincas objeto del presente una vez abonado el precio y constituida la escritura pública compraventa ante el Notario que la optante designe a tal efecto-' Es decir, el plazo del ejercicio de la opción es el de 'dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehacientemente la finalización de los tramites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcia de Arousa de las fincas', es decir, desde la notificación de forma fehaciente de la finalización de los trámites registrales para la definitiva inscripción de las fincas, lo que incumbía al recurrente-concedente de la opción, que al momento de otorgarse el contrato no tenía inscritas a su nombre las fincas objeto de compraventa.

El plazo del ejercicio de la opción no se inicia con la inscripción registral, como parece aludir la parte recurrente, sino con la notificación fehaciente a la optante de la finalización de los trámites registrales, lo que en ningún momento se ha cumplido por el recurrente.

3.- En consecuencia, al no realizarse notificación fehaciente alguna desde el contrato de opción de compra celebrado el 18 de noviembre de 2005, habiendo excedido con mucho el plazo verosímil, que se fija por la Magistrada a quo en cuatro años, en aplicación de lo dispuesto en el art. 1.118 del Código Civil en relación con el art. 14 el Reglamento Hipotecario , confirmamos lo resuelto en la instancia de que no se ha cumplido la condición suspensiva de la que dependía el ejercicio del derecho de opción de compra.

El art. 1. 128 del Código Civil , párrafo primero, se refiere al llamado por la jurisprudencia 'término tácito', incluyendo tanto las obligaciones en las que el término se puede deducir de las propias manifestaciones de voluntad de las partes, como aquellas en que el propio contenido del deber de prestación o las circunstancias que rodean indican que se ha querido establecer un término de cumplimiento para el deudor, permitiendo la fijación judicial cuando se deduzca que el término ha querido reconocerse al deudor pero no se ha fijado, entendiéndose en cualquier caso que las partes están conformes en que la obligación ha de cumplirse en un plazo razonable según su naturaleza y circunstancias. Por otro lado, el párrafo segundo de dicha norma viene a resolver la cuestión que se plantea ante la existencia de cláusulas que permitían al deudor cumplir cum voluerit o cum potuerit.

En el caso enjuiciado, no es de aplicación el art. 1.128 del Código Civil porque no es una obligación a plazo y no estamos ni ante un plazo tácito ni de la naturaleza y circunstancias de la obligación (obligaciones reciprocas) se desprende que debería fijarse, sino ante una condiciónsuspensivano cumplida, que opera como requisito esencial para la exigencia de los derechos y obligaciones contenidas en el contrato litigioso, entrando en juego el art. 1.113 Código Civil de actuar lacondicióncomo circunstancia impeditiva de la exigibilidad de la obligación, o, al no resultar elCódigo Civil lo suficientemente preciso, como circunstancia impeditiva de la adquisición de los derechos , según el art. 1.114 Código Civil , pero en todo caso, supedita la vigencia y vinculación de la opción de compra a que lacondiciónimpuesta efectivamente se hubiera cumplido.

4.- Por último tampoco es acogida la alegación de la parte recurrente de lo improcedente de restituir la cantidad satisfecha por el demandante en concepto de prima de opción, y ello en aplicación de las reglas sobre la restitución integral de las prestaciones realizadas en cumplimiento de contratos declarados ineficaces y la interdicción del enriquecimiento sin causa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2003, de 12 de mayode 2005 y de 8 de enero de 2008 , entre otras muchas). Ésta es la solución adoptada por losarts. 1295.1y1303 CC, al regular los efectos de la rescisión o de la declaración de la nulidad del contrato, mediante una regla que obliga a devolver la cosa con sus frutos y el precio con sus intereses y que se aplica, también, a otros supuestos deineficaciaque produzcanconsecuencias restitutoriasde las prestaciones realizadas ( Sentencias de 20 de juliode 2001 de 27 de octubrede 2005; de 8 de enerode 2008 y de 23 de noviembre de 2011 ).

Como precisa laSTS de 23 de noviembre de 2011citada 'para hacer efectivas lasconsecuencias restitutoriasde la declaración deineficaciade un contrato ejecutado, íntegramente o en parte, y para impedir, en todo caso, que queden a beneficio de uno de los contratantes las prestaciones que del otro hubiera recibido, con un evidente enriquecimiento sin causa, la jurisprudencia - sentencias 105/1990 , de 24 de febrero , 120/1992, de 11 de febrero , 24 de febrero de 1992 (recurso número 105/1990 ), 81/2003, de 11 de febrero , 812/2005, de 27 de octubre , 934/2005, de 22 de noviembre , 473/2006, de 22 de mayo , entre otras -considera innecesaria la petición expresa del acreedor para imponer la restitución de las prestaciones realizadas, con inclusión de sus rendimientos, en cumplimiento del principio 'iura novit curia' y sin incurrir en incongruencia, al considerar que se trata de una consecuencia directa e inmediata de la norma que atribuye retroactividad al efecto liberatorio derivado de la declaración deineficacia.'.



CUARTO.- De las costas procesales: La desestimación del presente recurso de apelación conlleva la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante, en virtud del art. 398.1º de la LEC .



QUINTO -. La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

Vistos los articulos citados y demás de general y pertinente aplicación, En virtud de la Potestad Jurisciccional que nos viene conferida por la Soberania Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

PRIMERO .- Condenar al demandado al pago de 92.500 euros, más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, y hasta su completo pago .



SEGUNDO .- No hacer expresa condena en costas.'

SEGUNDO .- Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de la parte demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que, admitido a trámite por el Juzgado de 1ª Instancia y tramitado en legal forma, ha dado lugar a la formación del presente rollo, al que ha correspondido el número 668/18 de Registro y que se ha suscitado con arreglo a los trámites de los de su clase.



TERCERO.- Hecho el oportuno señalamiento, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Tribunal para votación y fallo.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente para este trámite la Ilma. Sra. Magistrada D.ª REYES CASTRESANA GARCIA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Términos discutidos en esta alzada: 1.- La mercantil Constructora y Promotora Touro SL promovió juicio ordinario contra D. Jose Manuel , solicitando la nulidad del contrato de opción de compra en exclusiva celebrado entre partes el 18 de noviembre de 2005 y la condena a la devolución del precio de la prima pagada de 92.500 euros, sobre las dos fincas urbanas sitas en Vilagarcía de Arousa que describe, pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de Cambados, ambas propiedad del demandado, cuya Cláusula Tercera se recoge que 'El optante podrá ejercitar la facultad conferida en un plazo máximo de dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcia de Arousa de las fincas objeto del presente contrato. Todos los gastos correspondientes a la realización de los referidos trámites registrales serán por cuenta de la parte optante si bien la parte concedente se compromete a la aportación de cuantos documentos y gestiones sean necesarias para la consecución de la definitiva inscripción de las fincas referidas. La forma de ejercicio de la opción, será mediante manifestación de voluntad fehaciente formulada en tal sentido por el optante, dentro del plazo indicado y en domicilio señalado en el encabezamiento, quedando perfeccionada la venta en dicho momento y operada la transmisión de la propiedad de las fincas objeto del presente una vez abonado el precio y constituida la escritura pública compraventa ante el Notario que la optante designe a tal efecto-', alegando que en ningún momento se le ha notificado por el demandado ni el inicio ni la finalización de los trámites registrales, sin que haya podido ejercitar la opción concedida por la que abonó el precio de 92.500 euros, y siendo que el ejercicio de la opción queda supeditada en exclusiva a la voluntad del concedente es por lo que insta la nulidad en virtud de los arts. 1.256 y 1.261 y demás concordantes del Código Civil .

Subsidiariamente, ejercita la resolución del contrato de opción de compra en exclusiva más la condena de daños y perjuicios causados que se concreta en 180.000 euros según lo pactado en el contrato de autos, por haber incumplido el demandado de forma grave la obligación contraída de inscribir las fincas en el Registro de la Propiedad, a pesar del largo tiempo transcurrido, en base al art. 1.124 y demás concordantes el Código Civil .

2.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda interpuesta, interpretando el contrato de opción de compra de 18 de noviembre de 2005 para considerar que la realización de los trámites registrales correspondían al demandado, y siendo un elemento esencial del contrato de opción de compra la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción, que, en el presente caso, son dos meses desde que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales, y considerando que queda sujeto a un condición simplemente potestativa y que la opción de compra se firmó en 2005 y que a fecha de la demanda (11 años más tarde) no se había notificado la finalización de los trámites registrales, se tiene por no cumplida la condición suspensiva, con la consecuencia de que el contrato de opción de compra no ha llegado a desplegar eficacia, por lo que se condena al demandado a la devolución de la prima de opción por importe de 92.500 euros, con intereses legales desde la fecha de la demanda.

3.- El demandado D. Jose Manuel interpone recurso de apelación alegando como motivos de impugnación: A).- Incongruencia extra petitum con infracción del art. 218 de la LEC , al fallar algo que no había sido solicitado en la demanda y sobre lo que no pudo defenderse. La estimación parcial de la demanda, condenando al demandado a la devolución de la prima se basa en la ineficacia contractual del contrato de opción de compra, que nada tiene que ver con la causa de pedir de la demanda inicial (nulidad del contrato y resolución por incumplimiento). Reitera que la demanda articula dos peticiones, una de nulidad y otra de resolución por incumplimiento, como así quedó determinado en la celebración de la audiencia previa. Reconoce que el fallo de la sentencia condena al pago de una cantidad que estaba en el suplico de la demanda, pero lo que se desconoce es que dicha petición de condena quedó expresamente unida a la previa declaración de nulidad del contrato de opción de compra. Es decir, alega que se concede la indemnización pedida pero por un motivo distinto, la ineficacia contractual ex arts. 1.113 y 1.114 del Código Civil , cuando en la demanda se solicita la nulidad contractual por considerar que el cumplimiento del contrato quedaba al arbitrio del concedente ex arts. 1.261 y concordantes el Código Civil o, subsidiariamente la resolución por incumplimiento ex art. 1.124 del Código Civil B).- Subsidiariamente, infracción de los arts. 1.113 y 1.114 del Código Civil en relación con el art. 1.128 del mismo cuerpo legal , denunciando que tampoco es admisible la declaración de ineficacia del contrato.

Defiende que el contrato de 18 de noviembre de 2005 quedó perfeccionado, desplegando todos sus efectos, aun cuando no se fijó un plazo para la inscripción registral de las fincas, siendo que la teórica condición suspensiva está cumplida. Manifiesta: a).- Sobre la inscripción de las fincas registrales: Las fincas fueron inscritas a nombre del St. Jose Manuel y siguen siéndolo, por lo que se cumplió la condición y el contrato es eficaz, esperando a que el optante manifieste si ejercita la opción; b).- Sobre la falta de plazo para la inscripción: La ausencia de plazo para la inscripción de las fincas registrales no priva de eficacia al contrato, pues el plazo de la opción estaba perfectamente delimitado (dos meses), debiendo haberse subsanado la falta de plazo por vía del art. 1.128 del Código Civil y doctrina jurisprudencial representada por SSTS de 18 de mayo de 1993 , 31 de octubre de 1994 y 15 de junio de 2004 , y, siendo que en ningún momento se ha acreditado que la inscripción fuera realizada fuera del plazo, teniendo la carga probatoria quien acciona la falta de eficacia del contrato por incumplimiento de la condición suspensiva; c).- La teórica falta de eficacia nunca sería motivo de reintegro de prestación: Con cita de las SSTS de 14 de febrero de 2013 y 26 de julio de 1996 , sostiene que la falta de plazo hace nula esa condición pero no el negocio jurídico en su totalidad, debiendo señalar un plazo para su cumplimiento, pero, en ningún caso, se ordene al concedente la restitución de la prima satisfecha; y, d).- Sobre la doctrina y jurisprudencia citadas en la sentencia recurrida: Considera que no es aplicable al presente caso ya que en ninguno de los supuestos analizados declara el contrato ineficaz por falta de cumplimiento de la condición suspensiva y se condena a la restitución de la prima, sino que transcurre el plazo pactado y se aplica la consecuencia expresamente pactada de devolución de la prima. Mientras que, en este caso, alega que el plazo para el ejercicio de la opción de compra está supeditado a la previa inscripción registral de las fincas, siendo hecho probado que las fincas están inscritas a nombre del Sr. Jose Manuel .

Por último, muestra disconformidad con que la carga de la notificación fuera del demandado Sr. Jose Manuel , sino que la gestión de la inscripción y la posterior notificación era de la optante, terminando por manifestar que la actora en ningún momento quiso ejercita la opción de compra ya que en caso contario debió solicitar la fijación de un plazo ex art. 1.128 el Código Civil o en su defecto haber exigido al demandado el cumplimiento de la condición.



SEGUNDO.- -Incongruencia de la sentencia al aprecia la ineficacia de la opción de compra apartándose de la causa pedir: 1. - LaLey de Enjuiciamiento Civil, tras proclamar en su artículo 216el principio de justicia rogada en el sentido de que ' los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales', establece en su artículo 218.1 que ' las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

La doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo al respecto se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta la petición, la causa de pedir y el fallo de la sentencia.

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada. De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia. En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte.

Para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('infra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

No incurre enincongruenciala sentencia que aplica una norma cuando está facultado el tribunal para hacerlo de oficio.

2.- En particular, la modalidad deincongruenciaextra petitum consiste en haber resuelto algo que no formaba parte del objeto del proceso. Es incongruente por 'extra petitum' la sentencia que, no omitiendo ninguno de los pronunciamientos exigidos por las pretensiones de los litigantes, no otorgando más de lo pedido ni menos de lo aceptado por el demandado, concede algo que no es precisamente lo que se ha pedido por alguna de las partes o hace alguna declaración que no corresponde con las pretensiones deducidas por los litigantes.

El Tribunal Constitucional puntualiza que ' el juzgador está vinculado por la esencia y sustancia de lo pedido y discutido en el pleito, no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente formuladas por los litigantes. De tal forma que 'no se incurre en incongruenciacuando se da acogida a lo que sustancialmente está comprendido en el objeto del pleito o implícitamente en las pretensiones deducidas en la demanda'.

3.- Es claro que en la demanda inicial se aborda la validez y eficacia del contrato de opción de compra, solicitando, aparte de la petición subsidiaria de resolución contractual por incumplimiento, la de la nulidad contractual precisamente en base a que el ejercicio de la opción de la compraventa se deja al arbitrio de la parte demandada, cuando en la cláusula tercera se recoge que ' el optante podrá ejercitar la facultad conferida en un plazo máximo de dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehaciente la finalización de los trámites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcía de Arousa de las fincas objeto del presente contrato' La sentencia recurrida no hace más que analizar el objeto del proceso, sobre el plazo para el ejercicio de la opción, el cual, al apreciar que está sometido a condición simplemente potestativa, se considera que no ha desplegado eficacia al no tener por cumplida la condición suspensiva (a diferencia de la condición puramente potestativa que conlleva la nulidad de la obligación), es decir, no llega a alcanzar efecto el pacto de venta efectuado entre las partes ( STS de 2 de junio de 2010 ) Es obvio con ello, que la sentencia apelada no incurre enincongruencia extra petitum, al apreciar tal ineficacia contractual (no llegar a alcanzar efecto el contrato) por no tener por cumplido el plazo para el ejercicio de la opción de compra, por lo que la sentencia recurrida no da cosa distinta de la pedida, ni por motivos diferentes a los alegados ( plazo para el ejercicio de la opción), ni deja de resolver las cuestiones suscitadas en la instancia.

En modo alguno, por consiguiente, la sentencia de instancia se aparta de la causa de pedir, ni genera indefensión a la parte demandada, como se constata de la lectura del escrito de contestación de la demanda del que resulta su plena conciencia de la cuestión controvertida objeto del proceso.

4.- Por ultimo precisar que, como recuerda la jurisprudencia ( Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2011 , 23 de septiembre de 2010 , 22 de febrero de 2007 , 4 de octubre de 2006 , 18 de octubre de 2005 , 25 de abril de 2001 , 18 de enero de 2001 , 26 de julio de 2000 , 14 de marzo de 2000 , 27 de febrero de 1997 , 10 de diciembre de 1990 , 29 de abril de 1986 , 13 de febrero de 1985 , 14 de marzo de 1983 , y las que en ellas se citan abundantemente, entre otras muchas] el Código Civil carece de un tratamiento preciso de laineficacia contractual.

Pero la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1999 expone : 'Es preciso partir de unos conceptos dogmáticos, con importantes consecuencias pragmáticas que en el presente caso se elevan a motivo de casación. Laineficacia del negocio jurídicoo, concretamente del contrato como negocio jurídico bilateral inter vivos, es la carencia de efectos jurídicos típicos (si bien puede producir otros distintos, como indemnización de daños y perjuicios), que viene determinada por causa intrínseca al propio contrato provocando que carezca de validez (porinexistencia, por nulidad absoluta o por anulabilidad) y es la invalidez, o bien la ineficacia stricto sensu que engloba los supuestos en que siendo el contrato válido, no produce efecto por causas extrínsecas como puede ser la resolución, que es la ineficacia del contrato con efecto retroactivo en virtud de una causa que no es una invalidez inicial, sino que viene determinada por causa de condición resolutoria, o por pacto comisorio, o por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes en un contrato bilateral. La precisión de los conceptos y la pureza de la terminología no son nunca absolutos en el campo del Derecho privado y, mucho menos, en esta materia

TERCERO.- Del plazo para el ejercicio de la opción de compra: 1.- Con carácter previo, hemos de abordar las reglas interpretativas de contrato de laopción de compra,de conformidad con los arts. 1.281yss del Código Civil , ya que se alega error en la sentencia de instancia al concluir que los trámites registrales correspondían al concedente Sr. Jose Manuel , en virtud de la estipulación tercera en la que se pacta que la optante podría ejercitar la opción 'en el plazo de dos meses desde que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales', ya que la interpretación contraria es absurda ya que supondría que Touro tenía que realizar los trámites registrales para luego comunicarlos al Sr. Jose Manuel y éste notificar fehacientemente al optante a fin de dar comienzo al cómputo del plazo de dos meses, y ello ateniendo a lo recogido en la propia estipulación tercera, siendo reforzado por la circunstancia de que las fincas ya figuran inscritas a nombre del demandado, desconociendo la fecha de la inscripción y quién realizó los trámites.

En aplicación de las normas deinterpretaciónde loscontratos, contenidas en losartículos 1281a1289 del Código Civil(que constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, con rango preferencial o prioritario entre los preceptos, por lo que debe acudirse en primer lugar a lainterpretaciónliteral, siempre que sean claros y no surjan dudas sobre la verdadera intención de los contratantes, teniendo la regla de interpretaciónliteral contenida en elartículo 1281.1º del Código Civilcarácter preponderante sobre el resto de criterios, que son de aplicación subsidiaria. Si la redacción ofreciese dudas, se acudirá después a intentar indagar cuál era la verdadera voluntad de las partes; y si persistiese la dificultad de interpretar la cláusula contractual, posteriormente, y por su orden, se irán aplicando los distintos criterios interpretativos que establecen las normas siguientes; de tal forma que no puede acudirse a las reglas ulteriores cuando ya se ha interpretado conforme a las preferentes - STS 26 y 9 de marzo de 2012 , 6 de septiembre , 12 de julio , 22 y 7 de junio,20 y 14 de abrily23 de marzo de 2011 -), no acogemos las alegaciones vertidas por la parte apelante que sostiene que debía ser el optante en que debía de realizar los trámites registrales, por lo que confirmamos lo resuelto por la Magistrada a quo, quien ha valorado acertada y ampliamente lo pactado en el contrato de opción de compra de 18 de noviembre de 2005, en base al tenor literal del documento y de la interpretación sistemática del conjunto del mismo atendiendo alart. 1.285 del Código Civil, en virtud de la transcripción de la estipulación tercera.

Carece de sentido establecer la necesidad de notificación fehaciente al optante del fin de los trámites registrales de inscripción pertinentes si fuere él mismo quien tuviese la obligación de realizarlos. Por lo que cabe afirmar que incumbía al demandado realizar los trámites registrales y notificarlos fehacientemente a la actora a fin de dar comienzo el cómputo del plazo de la opción.

A mayor abundamiento, es el demandado el que tenía en su poder la documental necesaria para proceder a la inmatriculación o inscripción registral, de conformidad con los arts. 6 , 7 y 199 y ss. de la Ley Hipotecaria y art. 39 del Reglamento Hipotecario , estando en poder del propio demandado la escritura pública que le otorga la propiedad de las fincas objeto de opción y que ha traído a estos autos como documento nº 1 de la contestación a la demanda.

2.- Con relación a la naturaleza jurídica de laopción de compra, precisar, en primer lugar, que sobre el ejercicio de la opción, es doctrina reiterada ( STS de 6 abril 1987 , 23 diciembre 1991 y 29 marzo 1993 ), que para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción. Y, en segundo término, que constituye requisito fundamental del pacto el determinar el plazo de ejercicio de la opción, ya que las partes no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato. Este será lógicamente el convenido por las partes. El plazo lo es de caducidad, y en consecuencia no es susceptible de interrupción por los medios reconocidos en elart. 1973 CCy debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado ( SSTS de 14 febrero 1995 , 29 mayo 1996 y 14 febrero 1997 ) de tal manera que, de no ejercitarse la opción dentro del plazo convenido perece el derecho del optante ( STS de 15 junio 2004 y lo reitera la de 15 abril 2004 ).

En el caso objeto del presente procedimiento, se pacta en la mencionada estipulación tercera que: ' El optante podrá ejercitar la facultad conferida en un plazo máximo de dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehacientemente la finalización de los trámites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcia de Arousa de las fincas objeto del presente contrato.

Todos los gastos correspondientes a la realización de los referidos trámites registrales serán por cuenta de la parte optante si bien la parte concedente se compromete a la aportación de cuantos documentos y gestiones sean necesarias para la consecución de la definitiva inscripción de las fincas referidas. La forma de ejercicio de la opción, será mediante manifestación de voluntad fehaciente formulada en tal sentido por el optante, dentro del plazo indicado y en domicilio señalado en el encabezamiento, quedando perfeccionada la venta en dicho momento y operada la transmisión de la propiedad de las fincas objeto del presente una vez abonado el precio y constituida la escritura pública compraventa ante el Notario que la optante designe a tal efecto-' Es decir, el plazo del ejercicio de la opción es el de 'dos meses a contar desde el momento en que se notifique fehacientemente la finalización de los tramites registrales necesarios para la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de Vilagarcia de Arousa de las fincas', es decir, desde la notificación de forma fehaciente de la finalización de los trámites registrales para la definitiva inscripción de las fincas, lo que incumbía al recurrente-concedente de la opción, que al momento de otorgarse el contrato no tenía inscritas a su nombre las fincas objeto de compraventa.

El plazo del ejercicio de la opción no se inicia con la inscripción registral, como parece aludir la parte recurrente, sino con la notificación fehaciente a la optante de la finalización de los trámites registrales, lo que en ningún momento se ha cumplido por el recurrente.

3.- En consecuencia, al no realizarse notificación fehaciente alguna desde el contrato de opción de compra celebrado el 18 de noviembre de 2005, habiendo excedido con mucho el plazo verosímil, que se fija por la Magistrada a quo en cuatro años, en aplicación de lo dispuesto en el art. 1.118 del Código Civil en relación con el art. 14 el Reglamento Hipotecario , confirmamos lo resuelto en la instancia de que no se ha cumplido la condición suspensiva de la que dependía el ejercicio del derecho de opción de compra.

El art. 1. 128 del Código Civil , párrafo primero, se refiere al llamado por la jurisprudencia 'término tácito', incluyendo tanto las obligaciones en las que el término se puede deducir de las propias manifestaciones de voluntad de las partes, como aquellas en que el propio contenido del deber de prestación o las circunstancias que rodean indican que se ha querido establecer un término de cumplimiento para el deudor, permitiendo la fijación judicial cuando se deduzca que el término ha querido reconocerse al deudor pero no se ha fijado, entendiéndose en cualquier caso que las partes están conformes en que la obligación ha de cumplirse en un plazo razonable según su naturaleza y circunstancias. Por otro lado, el párrafo segundo de dicha norma viene a resolver la cuestión que se plantea ante la existencia de cláusulas que permitían al deudor cumplir cum voluerit o cum potuerit.

En el caso enjuiciado, no es de aplicación el art. 1.128 del Código Civil porque no es una obligación a plazo y no estamos ni ante un plazo tácito ni de la naturaleza y circunstancias de la obligación (obligaciones reciprocas) se desprende que debería fijarse, sino ante una condiciónsuspensivano cumplida, que opera como requisito esencial para la exigencia de los derechos y obligaciones contenidas en el contrato litigioso, entrando en juego el art. 1.113 Código Civil de actuar lacondicióncomo circunstancia impeditiva de la exigibilidad de la obligación, o, al no resultar elCódigo Civil lo suficientemente preciso, como circunstancia impeditiva de la adquisición de los derechos , según el art. 1.114 Código Civil , pero en todo caso, supedita la vigencia y vinculación de la opción de compra a que lacondiciónimpuesta efectivamente se hubiera cumplido.

4.- Por último tampoco es acogida la alegación de la parte recurrente de lo improcedente de restituir la cantidad satisfecha por el demandante en concepto de prima de opción, y ello en aplicación de las reglas sobre la restitución integral de las prestaciones realizadas en cumplimiento de contratos declarados ineficaces y la interdicción del enriquecimiento sin causa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2003, de 12 de mayode 2005 y de 8 de enero de 2008 , entre otras muchas). Ésta es la solución adoptada por losarts. 1295.1y1303 CC, al regular los efectos de la rescisión o de la declaración de la nulidad del contrato, mediante una regla que obliga a devolver la cosa con sus frutos y el precio con sus intereses y que se aplica, también, a otros supuestos deineficaciaque produzcanconsecuencias restitutoriasde las prestaciones realizadas ( Sentencias de 20 de juliode 2001 de 27 de octubrede 2005; de 8 de enerode 2008 y de 23 de noviembre de 2011 ).

Como precisa laSTS de 23 de noviembre de 2011citada 'para hacer efectivas lasconsecuencias restitutoriasde la declaración deineficaciade un contrato ejecutado, íntegramente o en parte, y para impedir, en todo caso, que queden a beneficio de uno de los contratantes las prestaciones que del otro hubiera recibido, con un evidente enriquecimiento sin causa, la jurisprudencia - sentencias 105/1990 , de 24 de febrero , 120/1992, de 11 de febrero , 24 de febrero de 1992 (recurso número 105/1990 ), 81/2003, de 11 de febrero , 812/2005, de 27 de octubre , 934/2005, de 22 de noviembre , 473/2006, de 22 de mayo , entre otras -considera innecesaria la petición expresa del acreedor para imponer la restitución de las prestaciones realizadas, con inclusión de sus rendimientos, en cumplimiento del principio 'iura novit curia' y sin incurrir en incongruencia, al considerar que se trata de una consecuencia directa e inmediata de la norma que atribuye retroactividad al efecto liberatorio derivado de la declaración deineficacia.'.



CUARTO.- De las costas procesales: La desestimación del presente recurso de apelación conlleva la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante, en virtud del art. 398.1º de la LEC .



QUINTO -. La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

Vistos los articulos citados y demás de general y pertinente aplicación, En virtud de la Potestad Jurisciccional que nos viene conferida por la Soberania Popular y en nombre de S.M. el Rey.

FALLAMOS Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por DON Jose Manuel , representado por el Procurador D. Manuel López Martínez, contra la sentencia de 31 de enero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de los de Bilbao , en los autos de Procedimiento Ordinario nº 605/2016, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la misma , con expresa imposición de las costas procesales causadas en la alzada a la parte apelante.

Transfiérase el depósito por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de origen a la cuenta de depósitos de recursos inadmitidos y desestimados.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional . El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 4704 0000 00 0668 18. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente el día 19 de noviembre de 2018, de lo que yo la Letrada de la Admón. de Justicia certifico.