Sentencia Civil Nº 84/2012, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 169/2011 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA nº 84/12 AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA SECCIÓN 1ª ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE D. Rafael García Laraña MAGISTRADOS D. Andrés Vélez Ramal D. Laureano Martínez Clemente En la ciudad de Almería, a veinte de marzo de dos mil doce.

La Sección 1ª de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 169/2011, los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Almería, seguidos con el nº 1.246/09 sobre resolución de contrato en juicio ordinario.

Es demandante principal y, a la vez, demandada de reconvención Dª Eva María , representada por el Procurador D. Ángel Vizcaíno Martínez y dirigida por la Letrada Dª María Dolores del Águila del Aguila.

Son demandados y, a la vez, demandantes de reconvención D. Mario y Dª Inés , representados por la Procuradora Dª María Dolores Jiménez Tapia y defendidos por el Letrado D. Ángel Luis Barranco Luque.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 30 de noviembre de 2010, el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Almería dictó sentencia en los referidos autos cuyo fallo dispone: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ángel Francisco Vizcaíno Martínez, en nombre y representación de Dª Eva María , con la asistencia letrada de Dª María Dolores del Águila, contra D. Mario y Dª Inés , con la Procuradora Dª María Dolores Jiménez Tapia y el Letrado D. Ángel Luis Barranco Luque, declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 28 de mayo de 2007; condenando a los demandados a reintegrar a la actora la cantidad entregada de 25.723,32 euros.

Desestimo la reconvención.

Que se imponen todas las costas a los demandados'.

SEGUNDO.- Contra la referida sentencia, la representación de la parte demandada y, a la vez, demandante reconvencional interpuso recurso de apelación. Del escrito de recurso se dio el preceptivo traslado a la parte contraria apelada, que se opuso a la apelación y, seguidamente, fueron elevadas las actuaciones a esta Sala, previo emplazamiento de las partes para comparecer ante la misma.

Recibido el procedimiento en este Tribunal se incoó el correspondiente Rollo, en el que oportunamente se personaron ambas partes y, seguidamente, se señaló para su deliberación y votación el día 19 de los corrientes.

Es ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Rafael García Laraña.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda origen de la presente alzada, interpuesta por Dª Eva María frente a D. Mario y a su esposa Dª Inés , esta última a los efectos previstos en el art. 144 del Reglamento Hipotecario , se basa en que, en fecha 28 de mayo de 2007, la actora compró al demandado una vivienda en un edificio en construcción, entregando a cuenta la suma total de 25.723,32 euros, y estipulándose que el resto del precio sería abonado ' a la obtención del préstamo hipotecario a través del Banco de Andalucía en la sucursal sita en Huércal de Almería '; la parte actora alega que el aludido préstamo le fue denegado por dicha entidad bancaria, de manera que interesa la resolución del contrato con devolución de la cantidad entregada.

La representación del demandado D. Mario se opone a la pretensión en base a que existe un contrato de compraventa perfeccionado y, por tanto, de obligado cumplimiento, no siendo la obtención del préstamo con el Banco de Andalucía un requisito imprescindible para su consumación; en base a ello, interpone demanda reconvencional solicitando se condene a la compradora reconvenida Dª Eva María a elevar el contrato a escritura pública con pago del resto del precio o, si no le fuere posible, se declare la resolución del contrato con pérdida de las cantidades entregadas.

La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia considera que, si bien no se pactó una condición resolutoria, sin embargo el texto pactado mostraría que las partes acuerdan que la compradora debería obtener financiación para el pago del precio, que la ausencia de obtención de la misma provocaría a su cargo una imposibilidad sobrevenida del cumplimiento y, por ello, estima la demanda y desestima la reconvención, entendiendo respecto de esta última que no hay base para imponer al comprador la pérdida de las cantidades abonadas a cuenta. La sentencia es recurrida por la parte demandada reconviniente en base a las razones que pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Alega en primer lugar el recurrente infracción de los arts. 1124 , 1281 , 1136 , 1122 , 1156 y 1123 del Código Civil , insistiendo en que él ha cumplido todas sus obligaciones en tanto que el comprador ha incurrido en incumplimiento, generándose por tanto a favor de aquél la facultad de instar tanto el cumplimiento forzoso como la resolución, con indemnización de daños y perjuicios, no habiéndose estipulado que la obtención de financiación fuese la única forma posible de pago.

Ciertamente, no se trata de que se pactase como única vía posible de pago la previa obtención de un préstamo bancario pues, como viene a decir la parte recurrente, tal interpretación conllevaría al sin sentido de considerar improcedente un pago realizado con fondos propios de la compradora, aparte de que carece de reflejo en el texto del contrato. Ahora bien, lo que sí establece el clausulado es que el precio de la compraventa (salvo lo ya entregado a cuenta) se pagaría ' a la obtención del préstamo hipotecario a través del Banco de Andalucía en la sucursal sita en Huércal de Almería ', es decir, mediante la subrogación de la compradora en la parte correspondiente del préstamo hipotecario concertado en su día por el promotor vendedor con dicha entidad bancaria, y ello lleva necesariamente a calibrar las consecuencias que se derivan de la no obtención de esa financiación bancaria, cuya denegación aparece documentalmente acreditada en autos. Viene a mantener la parte demandada y reconviniente que, en definitiva, la compradora está obligada al pago del precio por el modo que sea, habiéndose incluido esa frase en el contrato como una forma de facilitarle la posible financiación; ahora bien, lo cierto es que el contrato no inserta esa eventualidad como una opción más, sino que la liga literalmenteal cumplimiento de la obligación de pago al fijar que la misma será exigible al obtenerse la subrogación; ello, como decimos, no impediría a la compradora pagar de otro modo si pudiera, pero no le obliga a esas otras vías de pago alternativas, sino que viene a vincular, a favor de la compradora, la obligación de pago con la previa obtención de medios para ello. Por ello, tanto si se considera condición conforme al art. 1114 del Código Civil como si se valora como una imposibilidad sobrevenida, el hecho es que la compradora no puede ser compelida al cumplimiento ni tampoco a la pérdida de las cantidades entregadas. A mayor abundamiento y aunque se entendiera teóricamente que la compradora se está apartando del contrato de modo unilateral y sin causa que la respalde, es lo cierto que ni el contrato prevé sanción para tal supuesto (como tampoco la prevé para el vendedor en supuesto de incumlimiento o de retraso o defecto en la entrega) ni se pactó la entrega de cantidades a cuenta en concepto de arras, por lo que no hay base para imponer a aquélla la pérdida de esas sumas, debiendo resltarse que, en cualquier caso, la posible oscuridad o ambigüedad que se aprecie en su texto no puede perjudicar al promotor que fija las condiciones frente al comprador ( art. 1288 del Código Civil ).

TERCERO.- Alega asimismo la parte apelante infracción del art. 118 de la Ley Hipotecaria en relación con el art. 1211 del Código Civil , por considerar que la compradora pudo haberse subrogado en el préstamo aun sin consentimiento del banco acreedor e hipotecante; infracción del art. 1500 del Código Civil por haberse incumplido la obligación de pago del precio, e infracción del art. 1467 del Código Civil , a cuyo tenor el vendedor puede resolver el contrato si después de perfeccionada la venta descubre que el comprador es insolvente. En cuanto al impago del precio, su causa y consecuencias en el presente caso ya han quedado analizadas en el Fundamento que precede y, respecto de las otras alegaciones, se trata de cuestiones no planteadas en la primera instancia y que, por tanto, contrarían el criterio jurisprudencial opuesto al planteamiento de de cuestiones nuevas en apelación conforme al principio ' pendente apelatione nihil innovetur ', reflejado en SS., entre otras, de 22 de febrero de 1991 , 8 de enero de 1992 y 27 de julio de 1994 , ello aparte de que ni es cierto que la entidad bancaria pueda ser compelida a aceptar una subrogación en la persona del deudor hipotecario, ni se trata de una insolvencia sobrevenida, ni se basó en tal motivo legal la acción resolutoria ejercitada en la reconvención. En definitiva y por todo lo expuesto, el recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la parte apelante debe asumir las costas de esta alzada.

Vistas las disposiciones citadas y demás de aplicación,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Almería en los autos seguidos sobre resolución de contrato en juicio ordinario de los que deriva la presente alzada y, en consecuencia: 1. Confirmamos dicha resolución.

2. Imponemos a la parte apelante las costas de esta segunda instancia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio literal de esta resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.