Sentencia Civil Nº 84/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 433/2014 de 26 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0082647

Recurso de Apelación 433/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 1614/2013

APELANTE:D./Dña. Iván

PROCURADOR D./Dña. JORGE DELEITO GARCIA

APELADO:D./Dña. Encarnacion

PROCURADOR D./Dña. ANA MARIA ESPINOSA TROYANO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D./Dña. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a veintiséis de marzo de dos mil quince.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 1614/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, seguido entre partes de una como apelante D. Iván , representado por el Procurador D. JORGE DELEITO GARCIA y de otra Dña. Encarnacion , representada por la Procuradora Dña. ANA MARIA ESPINOSA TROYANO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/05/2014 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/05/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente:"Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª ANA MARIA ESPINOSA TROYANO en nombre de Dª Encarnacion contra D. Iván :

1.- Debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento por finalización del plazo legal de duración, con referencia al local de negocios, destinado a taberna típica, sito en la calle Ayala número 117, de Madrid, y en su consecuencia, debo condenar y condeno a dicha parte demandada a que desaloje y deje libre y a disposición de la parte demandante dicho inmueble, bajo apercibimiento que si no lo hiciere, se procederá a su lanzamiento en la fecha ya indicada en la citación y a su costa.

2.- Imponiendo expresamente las costas causadas en este procedimiento a la parte demandada.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Don Iván , que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Este proceso se inició pordemandaen la que la parte actora Dª Encarnacion ejercitaba acción dedesahucio por expiración del plazocontra D. Iván respecto del local de negocio sito en la calle Ayala número 117, de Madrid.

El demandadose opusoalegando que en el contrato se había pactado un plazo indefinido y se había sometido el contrato a la prórroga forzosa de la Ley de 1964.

Lasentencia de primera instanciaestimó la demanda y accedió al desahucio en aplicación de la normativa arrendaticia actual y de la jurisprudencia que la interpreta, y no existir un pacto expreso de sometimiento a la prórroga forzosa.

El demandado interpuso contra dicha resoluciónrecurso de apelaciónen el que opone como motivo fundamental de impugnación la vulneración de las normas de interpretación de los contratos ( art. 1.291 y siguientes del Código civil ) en relación con el artículo 57 de la LAU de 1964 y el artículo 9 del RDL. 2/1985, de 30 de abril . Considera el apelante, en línea con lo que dice la jurisprudencia por él citada, que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse explícita o implícitamente en virtud de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil y que los contratos con fecha posterior a 1985 pero con voluntad de sometimiento al régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964 , son equiparables a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Y señala como hechos que vienen a indicar ese pacto tácito la autorización para la instalación de una salida de humos, la importante cantidad (9 millones) invertida para la obtención del traspaso, que implica una expectativa de larga duración del contrato, y la exigencia de pago de las obras de instalación de ascensor por parte de los herederos del arrendador.

SEGUNDO. -Antes de entrar en la tarea de la interpretación del contrato, que es lo que fundamentalmente se demanda en el escrito de recurso, conviene recordar los detalles fácticos de la relación contractual que subyace al pleito.

El contrato de que trae causa este pleito se firmó el16 de noviembre de 1.988.

En la clausula tercera de dicho contrato se pactó: 'El arrendamiento se concierta por tiempo indefinido, si bien los arrendatarios quedan obligados a comunicar a la arrendadora la rescisión del presente contrato, por su parte, con un mínimo de dos meses de antelación'.

En la cláusula cuarta se pactó: 'El precio del arrendamiento se fija en 600.000 Ptas. (SEISCIENTAS MIL PESETAS) anuales, pagaderas por mensualidades anticipadas de 50.000 ptas. (CINCUENTA MIL PESETAS)'.

Sobre dicho arrendamiento hubo un primer traspaso el15 de octubre de 1992.

Y luego otro traspaso en fecha5 de enero de 1996, en virtud del cual el demandado D. Iván se convirtió en arrendatario del local.

Con fecha5 de julio de 2013, la arrendadora envió al arrendatario D. Iván una carta en la que le notificaba que al próximo vencimiento del contrato, el día 15 de noviembre de 2013, daba por resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local definitivamente.

Estos hechos no se discuten en el escrito de recurso. El verdadero núcleo de la impugnación efectuada por el demandado estriba en cuál debe ser la extensión temporal del contrato: si debe permanecer el carácter indefinido a que se alude en el contrato, o si debe considerarse sometido a prórroga forzosa por acuerdo tácito de las partes, o si, por el contrario, está sometido a temporalidad y puede ser resuelto en los plazos previstos por la ley al regular la tácita reconducción.

Desde luego, los contratos han de regirse en primer lugar por lo que pacten libremente las partes ( art. 1.255 CC ). Y a falta de pacto su régimen será el marcado en la normativa general de los contratos o, en su caso, en la normativa específica de los arrendamientos urbanos.

En la sentencia de instancia se atiende perfectamente a aquellos datos de hecho y se los examina a la luz de la normativa aplicable, que no es otra que la posterior al contrato (el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril (Decreto Boyer) la LAU de 1994), pues por detrás quedó la LAU 1964 en la que intenta apoyarse el demandado para demandar la aplicación de la prórroga forzosa. Y en la sentencia se hace una perfecta interpretación de esa normativa a la luz, incluso, de la jurisprudencia emanada en relación con ella.

El demandado, al no estar de acuerdo con esa interpretación que se hace en la sentencia, intenta traer a su favor -en el escrito de recurso- otros pronunciamientos jurisprudenciales. Pero se trata de pronunciamientos de fecha anterior a la LAU 1994.

En la más reciente jurisprudencia, que ya ha resuelto las posibles discrepancias que podía haber en los pronunciamientos de las Audiencias Provinciales en la aplicación del régimen transitorio de la LAU 1994, ya se ha resuelto el conflicto de la temporalidad de los contratos firmados con posterioridad al Decreto Boyer, como es el contrato que nos ocupa. Y la jurisprudencia se mueve sobre dos pilares esenciales: uno, que el contrato de arrendamiento por naturaleza tiene que tener un plazo determinado como establece el artículo 1.543 CC , y dos, que la temporalidad es un elemento esencial de este contrato. Lo vemos en la STS, Civil sección 1 del 16 de octubre de 2013 ( ROJ: STS 4934/2013- ECLI:ES:TS:2013:4934)

'Según dispone el artículo 1543 del Código Civil ,todo contrato de arrendamiento lo es por tiempo determinadode manera que, sin perjuicio de las prórrogas legales que pudieran resultar aplicables conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 57 ) o en los arrendamientos de vivienda según la Ley de 1994 (artículo 9), no se admiten los arrendamientos no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este contrato ( STS de 25 de noviembre de 2008 ).

Cuando en un arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece directamente elartículo 1581 del Código Civil , ya que se entiende hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Y más adelante toca el tema de cómo ha de interpretarse la expresión 'tiempo indefinido', que es la utilizada precisamente en el contrato que sirve de base a esta litis.

TERCERO.- Esta Sala ha abordado la cuestión ahora suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, Recurso de Casación núm. 289/2010 , afirmando que «Es doctrina de esta Sala que: ' [..] el alcance que debe darse a la expresión' tiempo indefinido 'consignadaen contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010 . RC 393/2006)» ; a lo que añade que dicha expresión (' tiempo indefinido ') es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga forzosa «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario.....».

Es decir, el Tribunal Supremo recalca el carácter temporal de todo contrato de arrendamiento. Y si bien es verdad que -por respeto al principio de autonomía contractual- deja abierta la puerta a que los contratantes puedan pactar un sistema de prórroga forzosa, acota que ello tendría que inferirse 'del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato'.

En el presente caso, ninguna cláusula del contrato apunta hacia ese pacto de prórroga forzosa. Como tampoco es deducible del documento contractual por el que el demandado se convirtió en arrendatario por virtud de un contrato de traspaso en fecha 5 de enero de 1996, que le permitió subrogarse en 'todos los derechos y obligaciones que correspondan al arrendatario saliente en el contrato de arrendamiento antes citado'. E incluso se pactó que el local seguiría destinado al negocio de taberna típica, con cocina y plancha de cocinar. Lo que da idea de la continuación o mantenimiento de la misma relación contractual que se había iniciado en 1988.

A falta de apoyo documental para su tesis de la prórroga forzosa, intenta el apelante apoyarse datos circunstanciales como el de la cantidad pagada por el traspaso (nueve millones de pesetas), poniendo de relieve que 'nadie abona la nada despreciable suma de 9.000.000.- Ptas si no tiene la garantía de larga duración o de prórroga legal del denominado contrato indefinido porque es obvio que no se paga dicha suma para que un año después, se le pueda rescindir el contrato'. Pero en el documento de traspaso no se dice nada para garantizar la cantidad abonada por el ahora demandado, ni la rescisión se produce al año siguiente, sino diecisiete años después de producido el traspaso y veinticinco años después de firmarse el contrato en el que el demandado se subrogó.

De modo que no hay dato o hecho concluyente que pueda ni siquiera apuntar hacia la existencia de un pacto tácito de prórroga forzosa.

Por todo lo cual solo cabe concluir que en la sentencia de instancia se hace una correcta valoración de los hechos y una interpretación acertada del contrato y de los preceptos aplicables al caso. Lo que determina que el recurso deba ser desestimado y la sentencia confirmada.

TERCERO. -La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Don Iván frente a Doña Encarnacion , contra la sentencia de fecha cinco de mayo de dos mil catorce , dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0433-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe