Sentencia CIVIL Nº 85/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 789/2017 de 09 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.058.00.2-2016/0006210
Recurso de Apelación 789/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Fuenlabrada
Autos de Procedimiento Ordinario 671/2016
APELANTE: LENCERIA PARIS VICTORIA SL
PROCURADOR Dña. CARMEN PALOMARES QUESADA
APELADO: PALLEIRO INVERSIONES SL
PROCURADOR D. PEDRO EMILIO SERRADILLA SERRANO
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a nueve de abril de dos mil dieciocho.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 671/2016 seguidos en el
Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Fuenlabrada, en los que aparece como parte apelante LENCERIA PARIS
VICTORIA, S.L., representada por la Procuradora DOÑA CARMEN PALOMARES QUESADA y defendida por
el Letrado DON PEDRO BUSTAMANTE FERMOSEL, como parte apelada PALLEIRO INVERSIONES S.L.,
representada por el Procurador DON PEDRO EMILIO SERRADILLA SERRANO, y defendida por el Letrado
DON FÉLIX LUQUE CALDERÓN, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/06/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Fuenlabrada se dictó Sentencia de fecha 29/06/2017 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Pedro Emilio Serradilla Serrano, en nombre y representación de la entidad PALLEIRO INVERSIONES, S.L., contra la mercantil LENCERÍA PARÍS VICTORIA, S.L., DEBO ACORDAR Y ACUERDO: 1º) DECLARAR extinguido, a causa de la adjudicación mediante subasta por la mercantil PALLEIRO INVERSIONES, S.L., el contrato de arrendamiento existente sobre la nave sita en la calle Riaño nº 6, Polígono Industrial Cobo Calleja, de Fuenlabrada (Madrid), CP 28947, suscrito entre D. Pedro Jesús , en concepto de arrendador, y la entidad mercantil LENCERIA PARIS VICTORIA, S.L., en calidad de arrendataria (y demandada en el presente proceso), fechado el 1 de abril de 2014.

2º) CONDENAR a la mercantil LENCERIA PARIS VICTORIA, S.L., a que desaloje la nave industrial en la calle Riaño nº 6, Polígono Industrial Cobo Calleja, de Fuenlabrada (Madrid), CP 28947, apercibiéndola de que si no la desaloja, será lanzada de la citada nave industrial.

3º) CONDENAR a la mercantil LENCERÍA PARIS VICTORIA, S.L., al pago de las costas ocasionadas a la demandante a consecuencia del presente procedimiento'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por representación de la demandada, tras formularse escrito de oposición y dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección se acordó para deliberación, votación y fallo el día 3 de abril de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.


PRIMERO.- Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

1.- Síntesis de la sentencia En la sentencia apelada, en su fundamento primero, se señala que el objeto de la demanda se refiere al contrato de arrendamiento de fecha 1-4-2014 respecto de la nave sita en la calle Riaño nº 6, Polígono Industrial Cobo Calleja, de Fuenlabrada (Madrid), solicitando la declaración de nulidad e inexistencia por simulación y, con carácter subsidiario, su extinción por la adjudicación mediante subasta del referido inmueble a la demandante; por la demandada se opone al mantener su validez y su cabal y completo conocimiento por la demandante, con carácter previo a la adjudicación mediante subasta, de la ocupación de la nave por la demandada en virtud de contrato de arrendamiento; a su vez, en el acto de la vista, como hecho nuevo y aportando documentación al efecto, se alega la venta de la finca litigiosa a un tercero, lo que se admite por la actora, motivo determinante, a criterio de la demandada, de la falta de legitimación activa.

La transmisión a un tercero no afecta a la legitimación activa, a los efectos del artículo 17.1 LEC , aunque se deberá de notificar a la adquirente la presente resolución, a los efectos del artículo 150.2 LEC .

No se aprecia la inexistencia del contrato de arrendamiento, pues las posibles irregularidades y/o errores no son suficientes para tal declaración, aunque a los efectos de determinar la relevancia en el ámbito tributario de las posibles irregularidades y/o errores, resulta procedente, en aplicación del principio general de colaboración entre Administraciones, y sin que sea preciso a tales efectos la firmeza de la presente resolución, poner en conocimiento de la AEAT el contrato de arrendamiento suscrito y de las facturas aportadas por la demandante.

Respecto a la extinción del contrato de arrendamiento a consecuencia de la adquisición de la finca litigiosa por parte de la demandante, se acredita este extremo y se reconoce por la demandada, sin que sea aplicable el art. 13 LAU . Al tratarse de una nave industrial es aplicable el art 29 de la LAU al establecer que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria , a cuyo fin se ha de determinar la ausencia de buena o mala fe en el demandante en la adjudicación efectuada, esto es, si conocía, previamente a la adquisición en subasta la ocupación de la nave en cuestión por la entidad demandada y, en consecuencia, el contrato de arrendamiento, estableciendo el expresado artículo 34 de la Ley Hipotecaria que la buena fe del tercero (en este caso de la actora adquirente) se presume siempre mientras que no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. El artículo 2 quinto de la Ley Hipotecaria posibilita la inscripción registral del contrato de arrendamiento, la cual no consta respecto del contrato objeto de enjuiciamiento, de modo que con la información registral existente la parte demandante no podía conocer la existencia de dicho contrato. La parte demandante adquirió la finca en subasta efectuada por la AEAT en virtud de un embargo sobre la misma efectuado en un determinado expediente administrativo de apremio. De la información facilitada por la AEAT no consta la existencia de contrato de arrendamiento ni, tampoco, la ocupación por la demandada de la finca subastada, indicándose en el anuncio de la subasta efectuado por la AEAT la no constancia de ocupantes en el inmueble a los que notificar la diligencia de embargo del mismo, precisamente, a causa de la diligencia de constancia de hechos extendida en el expediente el 22-12-2014, actuación que en modo alguno resulta imputable a la entidad actora que acudió a la licitación, como la ausencia de referencia alguna en el anuncio de la subasta. Sin que sea objeto de la presente litis el control de legalidad del expediente administrativo de apremio. De lo que se ha de concluir en la buena fe de la demandante, por lo que procede la resolución del contrato de arrendamiento por esta causa.

2.- El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos: 2.1.- En la sociedad demandante (Palleiro Inversiones, S.L.), no concurren los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria para considerarla tercero de buena fe, por lo que debió quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador. Se ha realizado una incorrecta valoración de las pruebas practicadas en el procedimiento, lo que ha determinado que llegue a una conclusión contraria a la que realmente se ha puesto de manifiesto con el acervo probatorio obrante en autos.

La sentencia objeto de este recurso estima la demanda planteada de adverso, con la fundamentación jurídica básicamente recogida en el fundamento de derecho cuarto, al considerarse que la actuación de la entidad demandante está protegida por la buena fe, y termina declarando la extinción del contrato de arrendamiento a causa de la adjudicación mediante subasta del bien arrendado y condena al desalojo de la nave. Es importante reseñar que la sentencia considera probado la existencia del contrato de arrendamiento sobre la nave industrial sita en la calle Riaño n° 6 del Polígono Industrial Cobo Calleja de Fuenlabrada (Madrid), si bien entiende que dicho contrato no era conocido por la sociedad demandante al tiempo de realizarse la adjudicación en subasta, extremo este último con el que esta parte discrepa de forma radical, ya que como analizaremos a continuación, la sociedad que adquirió el inmueble conocía, o al menos debió conocer, si hubiera actuado con el mínimo de diligencia que se le supone a un empresario, que la nave industrial se encontraba arrendada al tiempo de producirse la adjudicación.

Lo primero que debemos señalar es que siendo cierto que la Ley Hipotecaria permite la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la realidad de las cosas es que la inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento no figuran inscritos. Se podría oponer de adverso que el uso de esta facultad sólo puede perjudicar al que teniendo la posibilidad de utilizarla no lo hizo, pero esta sería una afirmación a nuestro juicio simplista y carente de validez, ya que lo que aquí se requiere es buena fe en el comprador, y en definitiva, que no conociese o hubiera podido conocer por actos simples, que el local se encontraba alquilado.

Por tanto, discrepamos del criterio del juzgador, en este caso la buena fe del adquirente, entendida como desconocimiento de la existencia del contrato por su falta de inscripción en el registro, no puede considerarse probada, ya que como expondremos ahora, las reglas del sentido común y del comerciante mínimamente diligente, nos deben llevar al resultado contrario, es decir, a que el adquirente probablemente conocía, o al menos pudo conocer sin esfuerzos excepcionales, la existencia del arrendatario en el inmueble. Es más, a nuestro juicio entendemos que existe una presunción de que lo conocía. Es necesario destacar a los efectos de tener una idea clara de todos los extremos de este procedimiento, que la sociedad Palleiro Inversiones, S.L, se dedica habitualmente a realizar este tipo de operaciones (así lo reconoció el administrador en su declaración en la vista), adquiriendo bienes en subasta para posteriormente volver a venderlos obteniendo el correspondiente y legítimo beneficio. Nos encontramos por tanto ante una sociedad mercantil en el ejercicio de su objeto social, es decir, ante profesionales del sector inmobiliario, a los que sin duda les debemos presuponer unos conocimientos mínimos; no estamos ante personas físicas compradoras de un inmueble, y generalmente desconocedoras por completo tanto del funcionamiento del mercado como de la legislación hipotecaria, a los que la ley, con todo sentido pretender proteger.

La mercantil Palleiro Inversiones, S.L. dispone de personal, como se demuestra con el informe de la AEAT en el que señala que en nombre de la sociedad comparece Saturnino , y con la declaración como testigo del anterior propietario de la nave, que menciona precisamente que habló con ' Saturnino empleado del subastero'. Debemos entender forzosamente que dicho personal está capacitado suficientemente para gestionar sus operaciones. Debemos igualmente reparar en otro extremo importantísimo, que nos aporta el informe de la Agencia Tributaria obrarte en el ramo de prueba, el precio de adjudicación. La finca se adjudicó por un importe de 112.500,29 € y tiene unas cargas previas a la subasta, que por tanto subsisten y asume el comprador, por importe de 823.972,61€. En consecuencia el comprador desembolsa 112.500,29 € y asume para si la carga de 823.972,61€, luego el precio que asume del bien para su adquisición es de 936.472,90€. Los dos hechos contrastados, que el adquirente es una empresa que opera habitualmente en el sector inmobiliario, y que el precio de la operación ronda el 1.000.000 €, nos debe llevar forzosamente a pensar que la mercantil PALLEIRO INVERSIONES, S.L. realizaría alguna comprobación acerca del inmueble antes de acometer su adquisición en la subasta de la Agencia Tributara. El representante legal de la sociedad Palleiro Inversiones, S.L., en su declaración en la vista lo único que aportó fueron respuestas claramente evasivas, dando a entender que no tenía un conocimiento exacto de la operación. A la pregunta de si recordaba en qué fecha habían vuelto a vender la nave que adquirieron en la subasta contestó que no lo recordaba que son 'muchos movimientos'. Ni siquiera recordaba el precio por el que ellos la habían adquirido en la subasta de la AEAT 'no lo recuerdo' afirmó. Es obvio, que las afirmaciones del administrador único de la sociedad demandante por fuerza nos deben llevar a pensar que son efectivamente muchas las operaciones que realiza, al desconocer dos extremos tan importantes de una operación de su sociedad. Si efectivamente no conoce que la finca se adquirió por un valor cercano al millón euros (valor de adjudicación más cargas preexistentes), es evidente que ello abona aún más la tesis de la habitualidad de este tipo de transacciones y de la acreditada experiencia en el sector inmobiliario. Afirma igualmente con rotundidad y sin rubor en su declaración, que no visitó la finca en cuestión nadie de la empresa . Señala que para comprar 'Ves la zona, ves el Cobo Calleja, ves un poco, pero ya está...', y con tan menguado arsenal informativo acometen la compra de una nave de casi 1.000.000 €. Esta postura parece francamente poco o muy poco diligente (con las consecuencias que luego veremos), o directamente increíble, con la consecuencia de que entonces conocían la realidad del inmueble y por tanto la cualidad de arrendataria de mi poderdante. Parece claro que lo que pretendía el administrador con su declaración era sostener la idea de que desconocía la existencia del arrendamiento, sin embargo, en este caso la poca verosimilitud de estas afirmaciones lo que abonan es la tesis contraria, que conocían perfectamente la existencia de un arriendo del inmueble.

La postura que la parte demandante ha pretendido aparentar en la vista es plenamente ilógica, pensemos por un solo momento en alguien que va a invertir 1.000.000 € y ni siquiera va a ver el estado de conservación exterior del inmueble. Alguien puede llegar a pensar que una sociedad que opera habitualmente en el sector va a asumir semejante cifra de dinero sin antes realizar toda una serie de gestiones tendentes a conocer el estado del inmueble tanto físico como de cargas reales. Es simplemente increíble, ilógico, y por tanto, a nuestro entender, respetando el criterio del juzgador de instancia, simple y llanamente incierto. Que alguien visitó la finca es un hecho que debemos suponer, pero para el hipotético y remoto supuesto de que no lo hicieran, hecho potestativo, como la inscripción del contrato en el registro de la propiedad, lo cierto es que dicha actitud, como ahora veremos, no debe estar amparada por la consideración de tercero de buena fe, ya que hablamos de un profesional del sector, experto en la materia, y es obvio que el principal problema al que se puede encontrar el adjudicatario en subasta de una finca es la existencia de arrendatarios u ocupantes en la finca que adquiere, luego el mínimo de diligencia exigible impone la visita de la finca. Que el contrato de arrendamiento existía y no era simulado ha quedado reconocido en la sentencia, pero debemos llamar la atención sobre un extremo importantísimo a nuestro juicio, que no es otro que el hecho también acreditado en autos, de que el local estaba abierto al público y en pleno funcionamiento. Lo cual ha quedado plenamente acreditado con la documental aportada por esta parte. Vamos a resaltar por su elocuencia el documento unificado n° 5 de los aportados con el escrito de contestación a la demanda, en el que figuran las facturas de luz y de agua abonadas por mi poderdante, con las que queda indubitada la existencia de actividad en el local. Queremos reclamar la atención a título de ejemplo, sobre los folios 53 y 55 del documento unitario n° 5 de los unidos a nuestro escrito de contestación a la demanda. Ambos son facturas de la entidad Iberdrola, suministradora de la energía eléctrica del local. Pues bien, el folio 55 es la factura del periodo de suministro 17-12-2014 al 19-02-2015, por el cual se abona la cantidad nada despreciable de 856,23€. El folio 53 contiene la factura de Iberdrola correspondiente al período de suministro 20-10-2014 a 17-12-2014, por el cual se abona la cifra de 713,61€. Traemos a colación estas dos concretas facturas, porque de forma inexplicable (al menos desde nuestro punto de vista), la Agencia Tributaria levanta una diligencia de hechos en fecha 22-12-2014, en la afirma que visita el inmueble 'En la calle Riaño, 6 de Fuenlabrada la NAVE COMERCIAL se encuentra cerrada y sin ocupantes en el momento de la visita. Se trata de una nave de una sola planta. Preguntados a las naves colindantes, afirman que se encuentra cerrada y sin actividad, sin dar más señas o referencias (son naves comerciales del Polígono Cobo Calleja ocupados por asiáticos). No figura ningún nombre en el buzón de la nave y por su aspecto exterior parece cerrada desde hace tiempo.' No alcanzarnos a entender el contenido de esta diligencia, ya que la Agencia Tributaria tenía constancia del arrendamiento. Y ello porque tal y como obra en autos, documento unitario n° 10, mi representada ingresaba todos los trimestres las retenciones por el alquiler de dicho inmueble. La más cercana a la fecha de la visita fue el 20-01-2015 (folio 4 del citado documento unificado n° 10) en la que se ingresaron las retenciones del 4° trimestre de 2014. Realizamos estas afirmaciones, y las contraponemos con lo señalado por la Agencia Tributaria en su informe, para poner de manifiesto que la conclusión a la que llega la sentencia, basándose en el contenido del informe de la Agencia Tributaria, a nuestro juicio es claramente errónea.

Del acervo probatorio existente en autos se llega a la conclusión de que la Agencia Tributaria de manera inexplicable ha incurrido en un error de bulto, ya que existen pruebas más que suficientes de que la nave estaba alquilada, a pleno funcionamiento y la Agencia Tributaria lo conocía. En el primer párrafo de su página 6 señala la sentencia que ' De la información remitida por la AEAT no se constata la existencia del contrato de arrendamiento ni, tampoco, la ocupación por la demandada de la finca subastada, indicándose en el anuncio de la subasta efectuado por la AEAT la no constancia de ocupantes.' Añadiendo más adelante ' encontrándose la entidad adjudicataria en subasta y ahora demandante únicamente vinculada por los datos existentes en el Registro de la Propiedad y en el anuncio de subasta .' En consecuencia la sentencia presume la buena fe de la demandante en la no inscripción en el registro del contrato de arrendamiento y en el hecho de que la AEAT en el anuncio de subasta manifestó que la nave estaba vacía. No podemos compartir el criterio de la sentencia, ya que existen datos en los autos que ponen de manifiesto que existían signos externos evidentes, como es un local abierto al público y en funcionamiento, de que el local estaba ocupado. Entendemos por tanto que la sociedad PALLEIRO INVERSIONES no puede considerarse tercero de buena fe a los efectos del art. 34 de la Ley Hipotecaria . La buena fe a la que se refiere el art. 34 consiste en un estado psicológico determinado por el desconocimiento, o equivocado conocimiento de la realidad. Más concretamente, en un error del adquirente acerca de la titularidad y disponibilidad del derecho por parte del transmitente. Sin embargo, existen toda una serie de hechos objetivos respecto al comportamiento que le era exigible a Palleiro Inversiones, S.L., según las normas socialmente aceptadas para un ordenado empresario (los ya expuestos en este escrito), que nos avocan a que la conducta del que inicialmente pudo considerarse ignorante, respecto al conocimiento de la inexactitud de los asientos del registro o de los anuncios de subasta, no merezca protección por parte de los tribunales, ya que una mínima diligencia le hubiera aportado un conocimiento exacto de la realidad del inmueble. Esa diligencia viene exigida por la jurisprudencia al interpretar el propio art. 34.

En este caso resulta evidente, si valorarnos en su justa medida que nos encontramos ante una sociedad mercantil dedicada a inversiones inmobiliarias, que ha comprado inmuebles en subastas públicas, que el importe de la venta asciende prácticamente a 1.000.000€, que dispone de personal en plantilla. Con todos estos datos no parece muy creíble que no comprobaran concienzudamente la realidad del inmueble. Si realizaron las más elementales actuaciones de averiguación sobre el inmueble pudieron comprobar que el mismo estaba alquilado por mi mandante, pues como ha quedado acreditado en autos en el mismo se desarrollaba una actividad empresarial. Si en última instancia fuera cierto, como manifiesta el administrador de la sociedad, que no visitaron el inmueble y que únicamente comprobaron determinados datos de medidas y situación, en ese caso su innegable falta de diligencia no les hace acreedores del amparo judicial.

Existen abundantes pronunciamientos de diferentes audiencias provinciales, en los cuales en supuestos con similitudes evidentes con el presente, en los cuales se han transmitidos inmuebles en subastas en procedimientos de apremio por órganos administrativos, ya sea AEAT (como sucedió en este caso) o Seguridad Social, con discrepancias entre las menciones del registro y el anuncio de subasta, con la realidad de los inmuebles, las resoluciones consideran que la buena fe no ampara al comprador cuando no desplegó actividad alguna necesaria tendente a conocer la realidad del inmueble, al margen del anuncio de subasta o las menciones del Registro, mucho menos debe ampararle, si como afirma una de las sentencias, la empresa tiene experiencia en el mundo inmobiliario, como sucede en nuestro caso.

En definitiva, la conducta de la sociedad PALLEIRO INVERSIONES, S.L., no puede considerarse amparada por la buena fe, por lo que se debe declarar la subrogación en el contrato de arrendamiento de mi mandante.

3.- Por la apelada se opone a los motivos del recurso formulado del contrario.



SEGUNDO: Vistos los motivos del recurso hemos de hacer unas precisiones sobre la valoración de la prueba, y al respecto, debemos tener en cuenta que en el recurso la función de la segunda instancia es plena, por lo que puede revisar todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez 'a quo' de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica.

Al respecto podemos traer a colación la STS 18 de mayo de 2015 Recurso: 2217/2013 ' El motivo ha de ser rechazado pues viene a contradecir la propia naturaleza del recurso de apelación. Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que «en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo - con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los deljuez inicial. Lasentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...'.

Con tales presupuestos, y aunque pueda y deba revisarse la valoración de la prueba efectuada por el juzgador de instancia, ello no nos puede llevar a fragmentar la valoración de la prueba efectuada en la sentencia objeto del presente recurso, para de esta manera intentar imponer unas conclusiones distintas a las efectuadas por el Juzgador de instancia, pues debemos estar a la valoración conjunta de la prueba practicada, como indicábamos en la Sentencia de esta Sección 14ª del 13 de julio de 2015 recurso 217/2015 'La valoración conjunta de la prueba, por tanto, comprende todas las practicadas durante el procedimiento conectadas entre sí, no las que aisladamente señala la parte que deben ser examinadas', y Sentencia Sección 18ª 9 de febrero de 2015 recurso 697/2014 'Pero aún más, esta Sala viene haciendo hincapié que en modo alguno puede analizarse o, mejor, impugnarse la valoración probatoria del Juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el Juzgador. Que si bien el recurso de apelación y la facultad de revisión de la sentencia por la Sala, se extiende a todos los elementos y cuestiones debatidas, pero también es reiterado criterio jurisprudencial, que la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que aunque evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, pero no tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes'.



TERCERO: Con los presupuestos establecidos en el anterior fundamento, el recurso de apelación se ciñe al error en la valoración de la prueba respecto a la conclusión establecida en la sentencia apelada, al entender que concurren en la entidad demandante, los requisitos del artículo 34 Ley Hipotecaria , respecto del contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2014 entre don Pedro Jesús , como arrendador, y la entidad Lencería Paris Victoria SL, como arrendataria, con relación a la nave industrial sita en Fuenlabrada (Madrid) calle Riaño nº 6 del Polígono Industrial Cobo Calleja (documento 7 de la demanda, folios 47 y ss.), que fue adjudicada a Palleiro Inversiones S.L., en la subasta celebrada el 13 de enero de 2016 en la Delegación Especial de la AEAT, por importe de 112.500,29 €, con cargas por la cantidad de 823.972,61 €, en el procedimiento administrativo de apremio contra don Pedro Jesús (documento 1 de la demanda, folios 30 a 32 de las actuaciones).

Con base a la sentencia dictada y al recurso interpuesto, al no haberse formulado impugnación, de conformidad al fundamento de derecho tercero, hemos de partir de la validez del contrato de arrendamiento, pues a los efectos de los artículos 456 y 465.5 de la LEC , no se cuestiona este pronunciamiento.

En definitiva, la cuestión se ciñe a lo establecido en el artículo 29 Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , dentro del Título III 'De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda', y por tanto aplicable al presente supuesto, al tratarse el objeto arrendado de una nave industrial, al disponer: ' Enajenación de la finca arrendada El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria '.

Como hemos reseñado en el primer fundamento, la sentencia objeto del presente recurso establece a los efectos del artículo 34 LH la buena fe del adquirente, con base a dos razones, en primer lugar al no encontrarse el contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que el adquirente no podía conocer la inexactitud del Registro, y a su vez, por no constar en el expediente de la AEAT la existencia del contrato de arrendamiento, ni la ocupación por la demandada-apelante de la finca objeto de la subasta, por lo que acuerda la resolución del contrato de arrendamiento.

Las precitadas conclusiones han de ser mantenidas, por cuanto no podemos apreciar el error en la valoración de la prueba que se alega, siempre y cuando es un hecho acreditado que el contrato de arrendamiento, mediante documento privado, no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, por lo que la adjudicataria no podía conocer, a los efectos del artículo 34 LH , la inexactitud del Registro, pues tal y como dispone este precepto: 'La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro'.

A su vez, se acredita que en el expediente de apremio no constaba la existencia del arrendamiento y su ocupación por la ahora apelante, así se deriva del documento 1 de la demanda (folio 31) al señalarse 'De los datos obrantes en el expediente administrativo de apremio no se tiene constancia de la existencia de arrendatarios'. De igual modo, la no constancia de ocupantes y arrendatarios, en el expediente administrativo, al que tenían acceso los licitadores, se corrobora por la información remitida por la AEAT (folios 282 y ss.), al reseñarse en la diligencia de constancia de fecha 22-12-2014 (por lo tanto, posterior al contrato de arrendamiento de 1-4-2014) que la Nave Comercial ' se encuentra cerrada y sin ocupantes en el momento de la visita ', ' Preguntados a las naves colindantes, afirman que se encuentra cerrada y sin actividad, sin dar más señas o referencias...No figura ningún nombre en el buzón de la nave y por su aspecto exterior parece cerrada desde hace tiempo' (folio 283), y en el apartado 4 'Respecto a si la sociedad adjudicataria de la nave subastada, PALLEIRO INVERSIONES SL, pudo tener cabal y completo conocimiento a través del procedimiento administrativo que trajo como consecuencia la subasta de la nave de referencia que la misma se encontraba arrendada, entendemos que no. En la medida en que el inmueble embargado objeto de enajenación le constaba a la Administración - según la diligencia de constancia de hechos de 22/12/2014- como no ocupado, en ningún momento se facilitó información sobre su posible arrendamiento. En este sentido, el anuncio de subasta no incluía ninguna información sobre la existencia de un contrato de arrendamiento ni de posible ocupación del inmueble' (folio 283).

En conclusión, de las pruebas examinadas se ha de derivar la buena fe del adjudicatario, por la razones dadas en la sentencia de instancia, pues con los datos que figuran en el expediente administrativo, el adjudicatario, mediante subasta celebrada el 13-01-2016 , no podía tener conocimiento del contrato de arrendamiento y la ocupación de la nave, por lo que ha de presumirse ( artículo 34 LH ) su buena fe, y por lo tanto, la resolución del contrato. Al respecto, Sentencia de la AP Madrid Sección 21ª 28 de abril de 2015 recurso 372/2014 ' Pues bien, para resolver esta acción no es necesario pronunciarse sobre la simulación del contrato, pues, aunque el contrato fuese perfectamente válido y eficaz, esta pretensión está, desde un principio, abocada al fracaso. Y ello porque se trata de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda concertado con posterioridad al día 1 de enero de 1995 que no se hizo constar en escritura pública y no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, concurriendo, en el adjudicatario, el requisito subjetivo de la buena fe, que se presume y no ha sido desvirtuada la presunción, y los demás requisitos (objetivos) del artículo 34 de la Ley Hipotecaria '.



CUARTO: En el recurso se alegan una serie de circunstancias que (entiende la apelante) son indicadores de que (por el adjudicatario en la subasta de 13 de enero de 2016) pudo haber tenido conocimiento del contrato de arrendamiento y la ocupación, que desvirtúan la presunción del artículo 34 Ley Hipotecaria .

A tales efectos, la testifical de don Pedro Jesús no puede desvirtuar la presunción de buena fe del adjudicatario, por cuanto no consta que en su condición de arrendador pusiera en conocimiento de la AEAT la existencia del arrendamiento, pues como hemos señalado en el anterior fundamento, en el expediente administrativo no consta tal comunicación, y en consecuencia, el adjudicatario no pudo tener conocimiento de la misma, con anterioridad a la celebración de la subasta; de igual modo, de su testimonio no puede inferirse que por el arrendador pusiera en conocimiento de la adjudicataria, con anterioridad a la subasta, la existencia del arrendamiento y ocupación de la nave, pues el testimonio es contradictorio, y no se puede determinar con precisión, si la comunicación fue antes o después de la subasta, máxime cuando se manifiesta que después de la subasta fue cuando les comunicó el contrato de arrendamiento (hora 10:40), y en consecuencia, la llamada de quién identifica como Saturnino (hora 10:41), ha de entenderse efectuada con posterioridad a la subasta.

A los efectos del artículo 376 LEC , no podemos obviar las relaciones del testigo con la demandada-apelante, al ser el arrendador de la nave.

No puede entenderse desvirtuada la buena fe de la adjudicataria, por las declaraciones fiscales a las que se refieren los documentos incorporados a la contestación (documento 10, folios 210 y ss.), respecto de los ejercicios 2014 y posteriores, por cuanto si bien se constata que se efectuaron retenciones IRPF respecto del arrendador (así modelo 180 del ejercicio 2014, folio 216) y se corrobora en el informe AEAT, apartado 5 (folio 283), no consta que el adjudicatario pudiera tener acceso a estas declaraciones, es más, lo único que se acredita es que no constaban en el expediente administrativo, tal y como hemos reseñado en el anterior fundamento. Por las mismas razones, el adjudicatario no pudo tener conocimiento de las pagos efectuados por la arrendataria (ingresos de embargo de créditos comerciales/arrendaticios), a los que se refieren los documentos aportados como documento 9 de la contestación (folios 197 y ss.), y a los que se refieren los apartados 1 y 2 del informe de la AEAT (folios 282), pues los mismos no constaban en el expediente administrativo al que podían tener acceso los licitadores, y en consecuencia, la posterior adjudicataria. Como se señala en la sentencia apelada, en el presente supuesto, solo podemos examinar si se desvirtúa la presunción de buena fe de la adquirente, y no la corrección del expediente administrativo.

Los documentos 5, 6 y 7 (folios 144 y ss.) de la contestación, referidos a los consumos de suministro de agua y electricidad, pudieran acreditar la existencia de actividad en la nave objeto de arrendamiento, desde la fecha del contrato (1-4-2014), por parte de la arrendataria Lencería Paris Victoria S.L., y más en concreto en la fecha en la que se llevó a efecto la diligencia de constancia (22-12-2014) en el expediente administrativo, así se constata el consumo de agua en el periodo 14-11-2014 a 20-01-2015 (factura de 21 de enero de 2015 girada a Lencería Paris Victoria S.L, folio 150), y de igual modo, consumo de electricidad en el periodo 17-12-2014 a 19-02-2015 por un importe de 856,23 € (factura 23 de febrero de 2015, girada a Lencería Paris Victoria S.L, folio 171). Ahora bien, la apelante parte de un hecho que no se encuentra debidamente acreditado con base a las pruebas que obran en las actuaciones, cual es que el local estuviera abierto al público a partir del contrato de arrendamiento de 1-4-2014, y por lo tanto, que su actividad y ocupación pudiera ser constatable desde el exterior de la nave; máxime cuando el hecho del que se pretende la presunción (ex art. 386 LEC ), se desvirtúa con base a la diligencia de constancia, al reseñarse en la misma: 'Preguntados a las naves colindantes, afirman que se encuentra cerrada y sin actividad, sin dar más señas o referencias...No figura ningún nombre en el buzón de la nave y por su aspecto exterior parece cerrada desde hace tiempo'. Por lo tanto, entendemos que los consumos de agua y electricidad no son suficientes para desvirtuar la presunción de buena fe del adjudicatario, pues bien podría tratarse de una actividad que se desarrollaba en el interior de la nave, sin indicios externos, pues en la diligencia de constancia (pese a llevarse a efecto en un periodo en el que existían consumos de agua y electricidad) se reseña un aspecto exterior de cierre ' desde hace tiempo' .

Por último, en el recurso se alega que de haber tenido la adjudicataria una mínima diligencia hubiera podido tener conocimiento, con anterioridad a la subasta, de la ocupación y arrendamiento de la nave, con base a la actividad desarrollada por la adjudicataria y el precio de la compra. Por las razones examinadas en el anterior apartado no puede derivarse, como se pretende en el recurso, que de haberse visitado la nave con anterioridad a la fecha de la subasta, bien por el administrador único de la adjudicataria o por sus empleados, se hubiera podido constatar la ocupación, pues como hemos analizado no consta en las actuaciones prueba de la que pudiera derivarse que el local (nave) estuviera abierto al público. No puede desvirtuarse la buena fe de la adjudicataria por la actividad que desarrolla, compraventa de inmuebles e incluso su participación en subastas, o por las respuestas evasivas de su administrador único, en el interrogatorio efectuado en el acto del juicio, al no haber visitado la finca y desconocer que la visitara algún trabajador, ni recordar el precio que se pagó (hora 10:32), o el que no comprobaran la información de la Agencia Tributaria (hora 10:33), siempre y cuando como venimos analizando, no consta debidamente acreditado en las actuaciones que, con anterioridad a la subasta, existieran en la nave signos externos de su ocupación, ni se acredita que el local estuviera abierto al público, como se pretende por la apelante, cuando de la diligencia de constancia del expediente administrativo (en fecha en la que se desarrollaba actividad con base a los consumos de agua y electricidad) se deriva que se encontraba cerrado y por su aspecto exterior de cierre ' desde hace tiempo' . El precio pagado por la adjudicataria 112.500,29 €, más cargas por importe de 823.972,62 €, no puede desvirtuar la buena fe, y que por la misma debiera haberse indagado sobre la ocupación de la nave.

En definitiva, no se ha desvirtuado la presunción de buena fe de la adjudicataria, y en consecuencia, no puede apreciarse el error en la valoración de la prueba que se alega en el recurso, por lo que ha de ser desestimado, confirmando la sentencia apelada en todos sus extremos.



QUINTO: Respecto de las costas del recurso, de conformidad al artículo 398.1 LEC , procede imponerlas a la apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA : Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por LENCERIA PARIS VICTORIA, S.L., representado por la Procuradora DOÑA CARMEN PALOMARES QUESADA, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Fuenlabrada, en sus autos de procedimiento ordinario nº 671/2016, de fecha 29 de junio del 2017, CONFIRMAMOS la citada resolución en todos sus extremos, con condena a la apelante a las costas causadas esta alzada.

La desestimación del recurso de apelación determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00- 0789-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.

En Madrid, a 13 de abril de 2018.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.