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Última revisión
21/09/2016
Sentencia Civil Nº 86/2016, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 112/2015 de 15 de Febrero de 2016
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Orden: Civil
Fecha: 15 de Febrero de 2016
Tribunal: AP - Lleida
Ponente: SAINZ PEREDA, ANA CRISTINA
Nº de sentencia: 86/2016
Núm. Cendoj: 25120370022016100057
Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE LLEIDA
Sección Segunda
El Canyaret, s/n
Rollo nº. 112/2015
Juicio verbal núm. 834/2014
Juzgado Primera Instancia 1 Lleida (ant.CI-7)
SENTENCIA nº 86/2016
Ilmos./as. Sres./as.
PRESIDENTE
D. ALBERT MONTELL GARCIA
MAGISTRADOS
Dª. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA
Dª. MARIA CARMEN BERNAT ALVAREZ
En Lleida, a dieciséis de febrero de dos mil dieciséis
La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Juicio verbal número 834/2014, del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Lleida (ant.CI-7), rollo de Sala número 112/2015, en virtud del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 14 de noviembre de 2014 . Es apelante Jose Enrique , representado por la procuradora ROSA SIMO ARBOS y defendido por el letrado FERNANDO ALAMILLO SANZ. Son apelados Isabel , Jesús Manuel y Pedro Jesús , representado/a por el/la procurador/a PAULINA ROURE VALLES y defendidos por la letrada BERTA SAMBEAT FUENTES. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.
VISTOS,
Antecedentes
PRIMERO.-La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 14 de noviembre de 2014 , es la siguiente: ' FALLO
Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por Procuradora Dª. PAULINA ROURE VALLÉS en nombre de Dª. Isabel , D. Jesús Manuel y D. Pedro Jesús y, en consecuencia, debo DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en C/ DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 , de Lleida, condenando al demandado a dejar la referida vivienda, libre y expedita, y a disposición de los actores, bajo el apercibimiento de ser lanzado de la misma si no la desaloja voluntariamente, así como al pago de las costas procesales. [...]'
SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, Jose Enrique interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.
TERCERO.-La Sala decidió formar rollo y designar magistrado/a ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 9 de febrero de 2016 para la votación y decisión.
CUARTO.-En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.
Fundamentos
PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estima la demanda planteada por la parte arrendadora y decreta la resolución, por expiración del término, del contrato de arrendamiento de vivienda concertado verbalmente entre las partes (la madre de los actores y el demandado Sr. Jose Enrique ) en el año 1988. Según se argumenta en la sentencia no ha quedado acreditada la tesis de la parte arrendataria de que la voluntad de las partes fuera el establecimiento de la prórroga forzosa, que podría darse en caso de acuerdo expreso al respecto ( SSTS 9-9-2009 y 7-7-2010 ), acuerdo que no se aprecia en este caso, ni siquiera de forma implícita, por el mero hecho de haber ejecutado el arrendatario obras de mejora, o necesarias, realizándose las más relevantes a partir de 2004.
El arrendatario demandado interpone recurso de apelación alegando que la controversia se reduce a determinar a qué normativa estaba sometido el contrato en lo relativo a su prórroga y, en su caso, la obligatoriedad de la misma, sosteniendo esta parte que el contrato estaba sometido a las prescripciones de la LAU de 1964, en concreto, a los arts. 57 y 6 , que consagraban la prórroga forzosa y prohibían la renuncia a este derecho. El recurrente sostiene que la doctrina y la jurisprudencia admiten la posibilidad de que las partes puedan utilizar la norma prevista en la LAU de 1964 o la norma ( art. 9) del Decreto Boyer (Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril), de modo que este Decreto no sustituye lo establecido en el art. 57 de la LAU en materia de prórroga forzosa, pudiendo los contratantes elegir una u otra norma, porque ambas coexisten y no se excluyen mutuamente, habiéndose pronunciado esta Audiencia Provincial en el mismo sentido, entre otras, en sentencia de 29 de junio de 2009 . Añade que la sentencia de primera instancia se apoya, erróneamente, en la STS de 16 de abril de 2013 , cuya doctrina no resulta de aplicación al caso porque analiza un contrato sometido al Decreto Boyer en cuanto a su duración (tres años) mientras que en el presente caso las partes convinieron que la vigencia del contrato se sujetase a la Ley de 1964, es decir, que hubiese prórroga forzosa, por lo que la duración del contrato, o más bien la prórroga del mismo, se rige por la Ley de 1964,habiendo acreditado esta parte que al otorgar verbalmente el contrato se sometieron a dicha norma.
SEGUNDO.-Para la resolución del recurso hemos de partir de la más moderna doctrina jurisprudencial sobre la materia, de la que es claro exponente la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2014 (nº595/2014 ) que viene a reiterar lo expuesto en otras muchas resolucones anteriores y en cuya parte dispositiva indica que: '3. Se ratifica la doctrina jurisprudencial en el sentido de que en los contratos de arrendamiento de vivienda concertados con posterioridad al RDL 2/1985, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del clausulado.
Previamente, analizando el recurso de casación planteado argumenta esta STS lo siguiente: ' Sobre los requisitos que ha de tener un contrato de arrendamiento concertado tras el RDL 2/1985 , para que se pueda entender que puede prorrogarse forzosamente para el arrendador, esta Sala ha declarado:
'la entrada en vigor del
Sentencia de 9 de enero de 2013, recurso: 2063/2009 .
' como declaró la sentencia del Pleno del TS de 9 de septiembre de 2009 , de la definición del contrato de arrendamiento que proporciona al artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad'; en definitiva, 'indefinido' supone 'no definido'. Lógicamente a integrar por el art. 1581 CC '.
'El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo'.
Sentencia de 5 de diciembre de 2013, recurso: 2209/2011 .
Junto con esta doctrina esta Sala viene declarando que cuando en el recurso de casación se invoca un error en la interpretación del contrato, solo podrá ser estimado, cuando la hermenéutica se haya desarrollado con evidente falta de lógica.
De las propias sentencias de esta Sala antes transcritas se deduce que para que se pueda reconocer implícitamente pactada la prórroga forzosa es necesario que la conclusión sea clara, terminante y sin ningún género de dudas'.
A continuación analiza esta sentencia los diferentes indicios valorados por la Audiencia Provincial, que había estimado el recurso de apelación al entender que el contrato estaba sujeto a la LAU de 1964, por lo que se estaba prorrogado forzosamente y no procedía su resolución, concluyendo el Alto Tribunal que 'En suma, los indicios en los que se sustenta la Audiencia no son unívocos sino que admiten un interpretación en contra, por lo que no estaríamos ante un supuesto de prórroga forzosa pactada de forma clara y terminante y, debido a ello, la sentencia recurrida ha de ser casada al infringir la doctrina jurisprudencial de esta Sala plasmada, entre otras, en las sentencias de 9 de enero de 2013, recurso 2063/2009 y 5 de diciembre de 2013, recurso 2209/2011 ' .
Estos mismos criterios son los que hemos mantenido en esta Sala, en la sentencia que invoca el apelante (de 29-6-2009 ) y en otras posteriores como las de 2-11-2009 y 7-3-2011 pues con independencia de si se trataba de arrendamiento de vivienda o de local de negocio, lo relevante es que la cuestión jurídica planteada viene a ser la misma, y conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo tratándose de contratos celebrados tras la entrada en vigor del Decreto Boyer es necesario, para poder admitir la existencia de un pacto contractual de prórroga forzosa, que conste con toda claridad y sin ninguna duda, siendo insuficiente al efecto cuando se pacta la duración temporal del contrato con el término 'indefinido', exigiendo un pacto expreso e inequívoco de sometimiento al régimen de prórroga forzosa, bien por estar así ser expresado en el contrato, o bien porque, de forma implícita, pueda extraerse sin ningún género de dudas del articulado ( STS de 11 de noviembre de 2010 , con cita de las SSTS 9- 9-2009 y 7-7-2010 ),
TERCERO.-Estos mismos criterios y doctrina jurisprudencial son los que se han aplicado en el sentencia de primera instancia, sin que puedan atenderse las quejas del recurrente cuando descarta la aplicación al presente caso de la doctrina que emana de la STS de 16 de abril de 213 (nº246/2013 ) por el hecho de que en ella se analiza un contrato de arrendamiento celebrado en 1986 y con un plazo de duración de tres años. Es cierto que en aquél supuesto se pactó el referido plazo mientras que en el aquí examinado no hay pacto escrito en cuanto a la duración. Pero lo relevante no es este dato sino que, si la parte demandada sostiene que lo que convinieron al celebrar el contrato fue sujetarse a la LAU de 1964 acordando la prórroga forzosa, es a ella, la parte demandada, a quien incumbe acreditarlo cumplidamente, porque de lo contrario, a falta de contrato escrito y descartada la posibilidad de admitir que la duración indefinida pueda comportar sin más la existencia de un pacto de sometimiento a la prórroga forzosa, habrá que aplicar la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994 , porque se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 , que subsistía a la fecha de entrada en vigor de dicha ley de 1994, indicando el párrafo tercero de dicha DT primera que la tácita reconducción prevista en el 1566 CC lo será por un plazo de tres años, rigiéndose el arrendamiento renovado por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.
La referida STS de 16-4-2013 se pronuncia sobre la duración de dichos contratos que estaban en situación de tácita reconducción cuando entró en vigor la LAU de 1994 argumentando que: '...El contrato de litis inició su andadura una vez publicado el Real Decreto Ley 2/1985 en un espíritu legal de máxima liberalización, que resultó beneficiado por la publicación de la LAU que estableció con carácter obligatorio la tácita reconducción de tres años.
El núcleo de la discusión estriba en la norma aplicable tras el transcurso de los tres años. La propia DT primera establece que transcurrido el plazo de tres años se regirá el contrato por lo establecido por la propia ley para el arrendamiento de vivienda.
No podemos aceptar que al contrato de arrendamiento renovado deba aplicársele un nuevo plazo de tres años conforme al art. 10 de la LAU , pues ello contradice lo establecido en la DT primera.
La DT primera establece una regulación específica sobre duración contractual (principio de especialidad) para los contratos concertados tras el RD Ley 2/1985, primándolos con una inesperada tácita reconducción de tres años, por lo que la mención a que 'el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda', ha de entenderse referida al resto de las normas pues para la duración ya hay una norma especial. El art. NUM001 del Código Civil establece que se ha de estar a las normas que contemplen un supuesto específico.
Si el legislador hubiese querido dicha doble prórroga lo habría establecido expresamente -y pudo hacerlo, pues cuando quiso hizo concreta mención a preceptos específicos- y no dudó en hacerlo ya que la DT 1.ª se remite a la DT 2.ª, que establece la aplicación nominal de los arts. 12 , 15 y 24 de la ley, pero no del artículo 10, por lo que procede desestimar el motivo principal del recurso....( ) Por todo ello, debemos fijar como Doctrina casacional que la DT primera de la LAU se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir de 9 de mayo de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual le es de aplicación lo establecido en los arts. 1566 y 1581 del CC '.
CUARTO.-Al margen de lo anterior el núcleo del debate pasa por esclarecer si las partes acordaron o no someterse al régimen de prórroga forzosa, debiendo insistir en la doctrina antes expuesta de forma que ha de tratarse bien de un pacto expreso que conste como tal en el contrato o, en otro caso, para que se pueda reconocer implícitamente pactada la prórroga forzosa es necesario que la conclusión sea clara, terminante y sin ningún género de dudas, con la consecuencia de que si la cuestión relativa al sometimiento o no al régimen de prórroga forzosa es dudosa, debe entenderse que no existe el acuerdo que permita la aplicación de dicho régimen ( SSTS 29-12-2009 y 23-10-2014 ).
De acuerdo con esta consolidada doctrina jurisprudencial y atendiendo al resultado que ofrecen las pruebas practicadas consideramos que la conclusión obtenida por el juzgador de instancia es correcta, sin que pueda tacharse de ilógica, arbitraria o contraria a las máximas de experiencia desde el momento en que la tesis del arrendatario se sustenta únicamente en sus propias afirmaciones, lo que resulta claramente insuficiente para la finalidad pretendida cuando lo único que vienen a corroborar el resto de las pruebas practicadas es que ha efectuado múltiples obras en la vivienda.
El Sr. Jose Enrique manifestó en prueba de interrogatorio que cuando concertó el contrato su intención era estar en la vivienda hasta que se muriese, que preguntó por cuanto tiempo sería el contrato y le dijeron que el contrato se regía por la LAU de 1964 y que estaba sujeto a la prórroga forzosa, igual que con los anteriores inquilinos, y que estas fueron las palabras de la propietaria, la Sra. Encarna . También manifestó que las obras no las ha efectuado unilateralmente sino que cuando se celebró el contrató estipuló con la arrendadora podía hacerlas él, porque no se había hecho ninguna obra en desde su construcción hacía 45 años y el piso estaba en malas condiciones ('en desarreglo') la cocina y el baño, y malmetidas las paredes por los anteriores inquilinos, y también la instalación eléctrica presentaba peligros, y al manifestárselo así a la propietaria -preguntándole si iba a hacer obras o mejoras y lo iba a poner en condiciones para poder vivir cómodamente- ella le contestó que no, que tendría que hacerlas él por su cuenta, que podía hacer las mejoras o arreglos que fuera preciso, con tal de que no afectara a la estructura, y que así lo hizo, efectuando obras en 1988, en 1990 y posteriormente, en 2004, 2009 y 2011, no habiendo comunicado en ningún momento que hacía las obras porque ya le expuso a la propietaria su necesidad al concertar el arriendo, y ésta le dijo que podía hacerlas, sin ningún problema, no habiendo podido contactar durante estos años con la Sra. Encarna a través del numero de teléfono del que disponía, pese ha haberlo intentado en múltiples ocasiones.
Las pruebas practicadas lo único que corroboran es que, en efecto, el inquilino ha ido realizando múltiples obras en el inmueble. Cabe destacar que el Sr. Jose Enrique manifestó que el trato lo concertó con la propietaria y que incluso estaba su administrador el Sr. Sabino , por lo que de ser cierta tal afirmación debió proponerse la declaración testifical del referido administrador, o indicar en otro caso los motivos que lo impiden, siendo significativo que no se hiciera ninguna alusión, en su caso, a su fallecimiento, sino más bien al contrario puesto que el Sr. Jose Enrique al indicar que estaba presente el administrador Don. Sabino añadió 'no se si le conoce'. Por otro lado, en cuanto a la antigüedad del inmueble que el arrendatario cifra en 45 años al tiempo de celebrar el contrato (en 1988), los documentos obrantes en autos no acreditan esa antigüedad, constando en el historial registral (incorporado al documento nº3 de la demanda) que la vivienda, finca registral NUM003 , se inmatriculó en 1974, a nombre de la entidad Inmobiliaria Madrid Carlos III S.A., propietaria de la total finca NUM004 por título de compra, agrupación y obra nueva, habiendo constituido la misma en régimen de propiedad horizontal, tratándose de una vivienda de protección oficial. Según el mismo documento nº3 la referida sociedad Inmobiliaria vendió la vivienda al matrimonio Casimiro - Antonia en escritura autorizada el 5-6-1974, y éstos en documento privado de 6-5-1975 concertaron contrato privado de compraventa con Doña. Encarna , por un precio de 775.000 Ptas., según consta en la sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº2 de esta ciudad de fecha 30-3-2011 (documento nº4 de la demanda).
Con arreglo a estos datos resulta que al tiempo de concertarse el arriendo, en 1988, la vivienda tendría una antigüedad de 14 años, lo que permite cuestionar seriamente el lamentable estado de conservación y la necesidad de efectuar obras a que alude el arrendatario Sr. Jose Enrique (en cocina, baño, paredes e instalación eléctrica). Y aunque a efectos meramente dialécticos se admitiera ese lamentable estado, el hecho de que tuviera que hacerlas el arrendatario a su costa tampoco parece corresponderse con el importe de la renta mensual, pactada en 15.000 Ptas., que a falta de prueba que acredite lo contrario no puede considerarse como irrisoria o notablemente inferior a la que pudiera corresponder según el precio de mercado en aquellas fechas para una vivienda en condiciones normales de conservación, con la ubicación y características de la que nos ocupa.
En cualquier caso, con independencia de cual fuera el estado que presentaba el inmueble y de si la renta pactada se ajustaba o no a precios de mercado, aunque en el mejor de los casos para el arrendatario se admitiera que la propietaria le autorizó para hacer obras, lo cierto es que esa autorización, y la efectiva ejecución de las mismas a que se refirieron los testigos y consta en los documentos aportados (a partir de 2004), resultaría claramente insuficiente para poder entender que la voluntad de las partes fue la de someter el contrato al régimen de la prorroga forzosa. Así lo ha entendido el juzgador de instancia, con argumentos que la Sala considera acertados a la luz del resultado que ofrecen las pruebas practicadas, y que deben ser mantenidos en esta alzada, pues como también decíamos ante similar supuesto en la sentencia de 29-6-2009 (que el apelante transcribe parcialmente en apoyo de su tesis), '...respecto de la realización de obras por parte del demandado, puede este ser el único indicio existente, pero que al no ir acompañado de ningún otro no puede per se constituir una prueba definitiva de la voluntad implícita de las partes de fijar una duración del contrato sujeta a sucesivas prorrogas forzosas, lo que hace que deba de desestimarse el recurso de apelación y confirmarse la sentencia de primera instancia'.
Resulta de plena aplicación al caso la doctrina jurisprudencial que reitera a STS de 23-10-2014 antes expuesta , según la cual para poder reconocer en los contratos de arrendamiento de vivienda concertados con posterioridad al RDL 2/1985 implícitamente pactada la prórroga forzosa es necesario que la conclusión sea clara, terminante y sin ningún género de dudas, de modo que cuando la conclusión afirmativa se sustente en indicios, éstos han de ser unívocos, sin admitir interpretación en contra.
QUINTO.-Con arreglo a esta misma STS de 23-10-2014 ha de mantenerse también el recto criterio valorativo del juzgador de instancia cuando rechaza la aplicación de la doctrina del retraso desleal y ejercicio abusivo del derecho invocada por el arrendatario.
La cuestión ha sido correctamente resuelta en la sentencia recurrida y no resulta contradicha por el alegato del recurrente, que nuevamente insiste en el mismo argumento de que la arrendadora Doña. Encarna falleció en 1992 y nada dijo sobre la resolución del contrato durante los cuatro años en que vivió después de haberlo concertado, habiendo dejado transcurrir los actores un largísimo plazo hasta la interposición de la demanda. Ante similares argumentos dice la precitada STS de 23-10- 2014 lo siguiente '...el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido ( sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1/2005 ), pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada'.
Por lo demás, el hecho de que antes de la interposición de la demanda las partes hayan mantenido conversaciones en orden a la compraventa del inmueble o a la actualización de la renta no representa ningún obstáculo para la interposición de la demanda pues como bien se argumenta en la sentencia de instancia los demandantes están haciendo uso de su derecho y no están obligados a instar en un plazo determinado la resolución contractual cuando lo que ha venido sucediendo es la tácita reconducción de un contrato verbal, sin fijación de plazo, que ha permanecido invariable en el importe de la renta durante casi 26 años, durante los que el arrendatario ha disfrutado pacíficamente de la vivienda, sin pagar IBI, comunidad ni tasas municipales, a lo que también hay que añadir el hecho cierto de que hasta que no se dictó la sentencia de 30-3-2011 antes mencionada la vivienda en cuestión ni siquiera figuraba adquirida por la madre de los actores, lo que sin duda representaba un óbice en relación con la legitimación activa que es preciso ostentar para la interposición de la demanda y la correcta constitución de la relación jurídico-procesal ( art. 10 LEC ) .
En consecuencia, tampoco este último motivo de recurso puede ser atendido, debiendo confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.
SEXTO.-La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente ( Art. 394-1 en relación con el Art. 398-1 LEC ).
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
Que DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Enrique contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de LLeida en los autos de Juicio Verbal nº 834/2014 CONFIRMAMOSla citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.
Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.
Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.
MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta resolución caben los recursos extraordinarios de casación y de infracción procesal si se dan los requisitos establecidos en los artículos 466 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo acompañar con el escrito de interposición los depósitos (mediante ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal) y tasas correspondientes, en el supuesto de estar obligado a ello.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.