Sentencia CIVIL Nº 865/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 302/2020 de 09 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0812142120170054139

Recurso de apelación 302/2020 -M

Materia: Retracto arrendaticio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Retracto art. 249.1.7) 291/2017

Parte recurrente/Solicitante: EMPORIUM PATRIMONIAL DE INMUEBLES, S.L.

Procurador/a: Silvia Molina Gaya

Abogado/a: Ignacio Miguel Congost Cano

Parte recurrida: Eulogio, Evaristo

Procurador/a: Jose Mª Verneda Casasayas

Abogado/a: MARIA GIBERT FORCÉN, ANAINÉS VERDET RÓDENAS

SENTENCIA Nº 865/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia

Mireia Rios Enrich

Barcelona, 9 de noviembre de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 12 de mayo de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Retracto art. 249.1.7) 291/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Silvia Molina Gaya, en nombre y representación de EMPORIUM PATRIMONIAL DE INMUEBLES, S.L. contra Sentencia - 11/11/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose Mª Verneda Casasayas, en nombre y representación de Eulogio Y Evaristo.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimola demanda formulada por Eulogio contra Emporium Patrimonial de Inmuebles SL y absuelvoa la parte demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra.

Desestimola demanda reconvencional formulada por Emporium Patrimonial de Inmuebles SL contra Eulogio y Evaristo y absuelvoa los codemandados en reconvención de las pretensiones deducidas en su contra.

Con condena a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas en esta instancia por la demanda principal y a la parte demandada/actora reconvencional al pago de las costas procesales causadas en esta instancia por la demanda reconvencional.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/10/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la demandada/actora reconvencional, EMPORIUM PATRIMONIAL DE INMUEBLES, S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda presentada en su contra por D. Eulogio, en ejercicio de acción de retracto arrendaticio en relación con el local sito en la calle Flos i Calcat nº 15 de El Masnou, y fue desestimada también la reconvención que la demandada presentó en contra del actor y de un tercero, D. Evaristo, en la que solicitó que se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de enero de 2014 entre D. Evaristo, como arrendador, y D. Eulogio, como arrendatario, por haber sido realizado en simulación contractual o, de forma alternativa, por haber sido realizado en fraude de ley, y que se acordase la obligación de D. Eulogio de abandonar el inmueble, siendo acordado su lanzamiento tras la estimación de la demanda reconvencional.

En la demanda, D. Eulogio ejercitó acción de retracto en relación con el local arrendado, pues alegó que, en fecha 13 de febrero de 2017, había tenido conocimiento de la adquisición del local arrendado mediante notificación recibida de la A.E.A.T., en la que le comunicaba su adquisición por parte de la demandada, y, dado que no había podido ejercer su derecho de tanteo con anterioridad a dicha adquisición, ejercitaba el retracto.

La demandada se opuso en la contestación, partiendo de alegar la falta de legitimación activa del actor, porque el contrato de arrendamiento que aportaba con la demanda no le otorgaba legitimación para el ejercicio de la acción de retracto, por falta de inscripción de la carta (contrato de arrendamiento con derecho de tanteo y retracto) en registro, por no ser válido el derecho de tanteo y retracto cuando solo se arrienda un inmueble de entre todos los que formen una única finca registral objeto de enajenación (la finca estaba dividida en dos locales, A y B), y por la mala fe del arrendador y del arrendatario al estipular el supuesto contrato. Formuló, seguidamente, excepción de prescripción de la acción, y alegó falta de acción.

La demandada presentó demanda reconvencional contra D. Eulogio, que fue ampliada después de la audiencia previa contra D. Evaristo, a fin de que se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento por simulación contractual o, de modo alternativo, por fraude de ley. Partió de que los demandados reconvenidos suscribieron en fecha 27 de enero de 2014 un contrato de arrendamiento sobre el local 15 B del inmueble sito en la calle Flos i Calcat nº 15 de El Masnou, y de que hubo simulación contractual, porque se hizo para evitar que el dueño (D. Evaristo) perdiese la posesión del inmueble e, incluso, para intentar recuperar la propiedad del mismo sin necesidad de pagar la deuda total con la A.E.A.T., sino solo el precio de adjudicación de aquel. Se trató de una maquinación, como puso de manifiesto el hecho de que el referido contrato fuese explicado y matizado en sus estipulaciones el 28 de enero de 2014, en cuanto a que el derecho de tanteo y retracto reconocido afectaba a la totalidad de la finca registral, no solo al local 15B, y en cuando a la duración del contrato, que se prorrogaría de año en año durante cinco años más de la duración pactada en el contrato. Alegó que el contrato de arrendamiento era una simulación de contrato, por diversos motivos: a) la relación de parentesco entre arrendador y arrendatario; b) la falta de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad; c) la falta de constitución de la fianza arrendaticia obligatoria hasta abril de 2016; d) la existencia de cláusulas inusuales y claramente favorables al arrendatario, comparadas con las del contrato de arrendamiento suscrito por D. Evaristo en relación con el local 15ª; e) la duración abusiva del contrato (15 años en total), sobre todo, en comparación con el contrato de arrendamiento del local (5 años), así como que, en el otro contrato, no se pactó el derecho de tanteo y retracto; f) la renta maliciosamente baja (200 euros mensuales), frente a la renta del otro contrato (572 euros mensuales); g) el domicilio del arrendador continuaba estando en el local supuestamente arrendado, mientras que el domicilio del arrendatario estaba en la CALLE000, nº NUM000, y h) cuando el arrendador aportó el contrato del local 15A a la A.E.A.T., lo aportó incompleto, por lo que quiso ocultar otras condiciones diferentes de las del contrato del local 15B. Tras abundar en que el arrendador no había dejado de utilizar para su propio beneficio el local 15A, anunció que, a los efectos de comprobar la simulación contractual, solicitaría de la parte contraria la aportación de los justificantes de los pagos de las rentas y facturas y los pagos de las retenciones del IRPF, los pagos de IVA y el justificante de la constitución de la fianza en el INCASÒL.

D. Eulogio se opuso a la reconvención, alegando que el contrato de arrendamiento por él suscrito era legal, válido y eficaz, no simulado, sin que el hecho de que fuese suscrito con posterioridad a la constitución de la hipoteca unilateral sobre el inmueble en favor de la A.E.A.T. lo invalide, puesto que no está prohibido por la legislación tributaria ni por la civil; dicho contrato fue aportado, junto con el del local anexo, a la A.E.A.T. durante el procedimiento de subasta, por lo que la actora reconvencional tuvo siempre acceso a dicha información antes de presentar su oferta; prueba de que aceptó la validez y los términos del contrato de arrendamiento una vez adquirido el inmueble era el burofax que remitió al arrendatario reclamando el pago de rentas. A continuación, pasó a rebatir todos y cada uno de los motivos en que la contrario basada la simulación contractual. Finalmente, alegó que se habían ido pagando puntualmente las rentas al arrendador, aportando recibos de transferencia y las facturas recibidas, y que se habían declarado e ingresado las retenciones de IRPF.

D. Evaristo se opuso también a la reconvención, partiendo de negar que el contrato suscrito fuese una simulación y que se pactase con el ánimo de recuperar la propiedad sin de pagar la deuda total con la A.E.A.T. y sí solo el precio de adjudicación del inmueble, puesto que nunca había sido deudor del importe reclamado por la A.E.A.T., sino la sociedad PLACAS DECORATIVAS DE INTERIORES, S.L., de la que eran socios él y D. Sergio; ante las dificultades de pago de la deuda tributaria, ambos tuvieron que hipotecar sus fincas; él no respondía de la deuda total con todos sus bienes presentes y futuros, sino con la finca hipotecada y hasta donde llegara su realización. Alegó que no era previsible por su parte al tiempo de suscribir el contrato que la deuda sería impagada y que, tras una subasta desierta, solo hubiera un interesado en quedarse la finca por el módico precio de 40.000 euros, cuando había sido tasada en 262.027,50 euros al tiempo de acordarse su venta en subasta, con el consiguiente perjuicio para la A.E.A.T., y sin la certeza de cuándo saldría la finca a subasta y cuál sería el precio que sería ofrecido por ella para poder igualarlo. Negó que el contrato fuese simulado o falso, alegando que la parte contraria reclamó el pago de las rentas al arrendatario y había aceptado el cobro de las mismas. Hizo suyos los argumentos del codemandado reconvenido, y adujo que aportaba las declaraciones fiscales, Modelos 303 y 390 de 2014 a 2016, donde había declarado las rentas cobradas, así como comprobando del ingreso de la fianza en el INCASÒL. Añadió que la actora reconvencional no aclaraba si se había producido una simulación absoluta o relativa, y que resultaba contradictorio impugnar la validez del contrato y reclamar y cobrar, a su vez, las rentas.

La sentencia es desestimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención.

La demandada/actora reconvencional interpone recurso de apelación contra la sentencia y solicita la estimación de la reconvención.

Los demandados reconvenidos se oponen al recurso de apelación y solicitan la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- La apelante viene a reiterar en su recurso los argumentos vertidos en la reconvención para solicitar la declaración de que el contrato de arrendamiento es simulado o, de modo alternativo, está hecho en fraude de ley. Aduce que el contrato fue suscrito con el ánimo de perjudicar al acreedor, en tanto que, además del pretendido derecho de tanteo y retracto que se intentó ejecutar, también se establecieron cláusulas enormemente gravosas

para el adquirente del inmueble, como son la renta mensual de 200 euros mensuales y la interpretación del plazo anual de duración del contrato para que alcance los 15 años. La sentencia desestima la nulidad del contrato de arrendamiento por entender, que la renta pactada está amparada por la libertad de precios de mercado y se olvida de analizar el perjuicio a acreedores y adjudicatarios del inmueble, así como que también se olvida de analizar el plazo abusivo de 15 años que los demandados en reconvención pretenden establecer como plazo de duración del contrato de arrendamiento. La desestimación de la nulidad de dicho contrato solicitada en la demanda reconvencional implica que la apelante debería asumir la carga de no disponer del inmueble posiblemente durante 10 años más y por solo 200 euros al mes. Dicho contrato, realizado tras la aportación del inmueble como garantía de pago de una deuda tributaria, resulta leonino para el nuevo propietario, siendo el coste de la renta inferior al normal del mercado, obligando a la apelante a soportar un arrendamiento antieconómico. El actor y su padre urdieron un plan porque sabían que se procedería a ejecutar la deuda, simulando el contrato objeto del procedimiento. Alega que la valoración hecha en la sentencia recurrida de los indicios para declarar la nulidad del contrato ha sido insuficiente, en lo relativo al plazo de duración del contrato, al olvidarse de analizar la carta explicativa que dirigió el arrendador al arrendatario al día siguiente del contrato, y en lo relativo a la falta de transmisión total de la posesión al arrendatario, puesto que el arrendador nunca dejó de ocupar el inmueble, y continúa haciéndolo en la actualidad, ejerciendo allí su actividad profesional. Aduce que la simulación contractual podría existir en tanto que el contrato de arrendamiento escondería, en realidad, un arrendamiento parcial, pues el arrendador y antiguo propietario continuó ocupando el local que se arrendaba. En cuanto al fraude de ley, radica no solo en intentar recuperar el inmueble embargado a través de la acción de retracto, sino también en mantener la posesión del inmueble durante 15 años, por la irrisoria renta de 200 euros mensuales, por lo que, en aras de no imponer a la apelante un arrendamiento antieconómico, dolosamente provocado, debe ser declarado nulo. Alega que la maquinación resulta de que, además del ilícito fin perseguido, el contrato tuvo que ser realizado en dos actos. Finalmente, reitera todos los motivos de simulación contractual aducidos en la reconvención.

Sin embargo, un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC por parte de este Tribunal, conduce a compartir los argumentos vertidos por el juez 'a quo' en la sentencia para no declarar la simulación contractual y para no apreciar que el contrato de arrendamiento fue suscrito en fraude de ley.

TERCERO.- Como resulta del escrito de recurso, en el mismo se entremezclan argumentos de la reconvención para fundar la simulación, donde, como pone de relieve la parte contraria, no aparece especificada con claridad si es absoluta o relativa. Es ahora, en el recurso, donde se aclara que la simulación que se predica del contrato es la relativa, pues se basa en que el contrato de arrendamiento escondería, en realidad, un arrendamiento parcial, pues el arrendador y antiguo propietario continuó ocupando el local que se arrendaba.

Sin perjuicio de que no se entiende, entonces, por qué no se ha pedido también el lanzamiento de D. Evaristo, lo cierto es que se trata de un argumento que consideramos extemporáneo, tal y como ha sido formulado.

En cualquier caso, no procede declarar la simulación contractual, acerca de la cual la STS, Sala 1ª, de 11 de abril de 2011 señala lo siguiente:

'El artículo 1275 del Código Civil establece que la causa es uno de los elementos esenciales del contrato, indicando que en los contratos onerosos, la causa para cada parte contratante, es la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte. De manera que los contratos sin causa o con causa ilícita no producen efecto alguno, entendiendo que es ilícita cuando la misma es contraria a las leyes o a la moral. Presumiendo que la misma existe y es lícita aunque no se exprese en el contrato, salvo que el deudor pruebe lo contrario.

Doctrinalmente se estima que existe simulación contractual cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato, de forma que el contrato responde éste a una finalidad jurídica distinta, todo ello sin perjuicio que el contrato haya sido documentado ante fedatario público puesto que la jurisprudencia tiene declarado ( STS 2.06.83 , 24.02.86 y 10.11.88 ) puesto que ' la eficacia de los contratos otorgados ante notario, no alcanza a la verdad intrínseca de las declaraciones de los contratantes, ni a la intención o propósito que oculten o disimulen, porque ésta escapa a la apreciación notarial, dado que evidentemente, el documento jurídico da fe del hecho y de la fecha, es decir lo comprendido en la unidad del acto, pero no de su verdad intrínseca' ( STS 23.09.89 , 2.7.93 , 4.2.94 y 8.2.95 ).

Debemos indicar que el Código civil, en relación con la causa admite dos supuestos en cuanto a su falsedad. Aquél en el que la declaración falsa es exponente de la inexistencia de causa y da lugar a la llamada simulación absoluta o negocio absolutamente simulado, vacío o inexistente, pues no se quiere en realidad concluir ninguno, de modo que esta especie de simulación sirve de medio para alcanzar fines extraños a los negociales, operando con frecuencia, aunque no necesariamente, con fin de fraude a terceros, y otro aquél en el que la declaración falsa encubre otro negocio jurídico verdadero, con causa propia, denominado contrato disimulado, dando lugar a la simulación relativa , en la que se finge perseguir una causa negocial mientras la voluntad real es dirigida a otra causa, pero sin que tampoco sea necesaria la intención de fraude'.

Según se alegó en la reconvención, el contrato sería simulado porque se hizo para evitar que el dueño (D. Evaristo) perdiese la posesión del inmueble e, incluso, para intentar recuperar la propiedad del mismo sin necesidad de pagar la deuda total con la A.E.A.T., sino solo el precio de adjudicación de aquel; se trató de una maquinación, como se adujo puso de manifiesto el hecho de que el referido contrato fuese explicado y matizado en sus estipulaciones el 28 de enero de 2014. Todo apunta a que la actora reconvencional se estaba refiriendo a la simulación absoluta del contrato de arrendamiento, máxime cuando anunció que exigiría a la contraparte acreditación del pago de la renta, etc.. Y se detallaron los motivos que, en su opinión, conducían a concluir la existencia de la simulación.

Sin embargo, no debe olvidarse que, como ya alegó D. Evaristo al contestar a la reconvención, la deuda no era realmente suya, sino de una sociedad en la que figuraba como socio junto con un tercero, y que ambos socios hipotecaron fincas de su propiedad para garantizar ante la A.E.A.T. (acreedora) el pago de la deuda de aquella (deudora); en concreto, el aquí demandado reconvencional hipotecó la finca objeto de este procedimiento. Además, es cierto que es posible arrendar un bien hipotecado, pues la Ley no lo prohíbe.

Es cierto que el art.7.2 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato de arrendamiento, dispone que 'En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad', y que el art.14, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato de arrendamiento, dispone que 'El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca'. Pero tales disposiciones son aplicables a los arrendamientos de vivienda, mientras que, para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el art.29 LAU dispone que 'El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.' Además, la actora reconvencional, adquirente de la finca, lo fue en el marco de una ejecución administrativa donde, previamente a la celebración de la subasta, tuvo acceso a la información relevante sobre la finca objeto de realización, y pudo conocer que se hallaba arrendada, así como cuáles eran las estipulaciones del contrato de arrendamiento; previo conocimiento de la situación arrendaticia de la finca, la actora reconvencional adquirió el bien, y lo hizo, ciertamente, a un precio notablemente inferior al que había sido tasado por la propia A.E.A.T. No reúne, pues, las condiciones de tercero hipotecario del art.34 LH ('1. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro (...)').

Recapitulando, es posible, pues, arrendar un bien hipotecado, si bien ello no excluye que la concertación de un arrendamiento no pueda responder, realmente, a la figura de la simulación contractual. Mas se reitera que la simulación -absoluta- no es apreciable en este caso, tal y como de modo se argumenta en la sentencia recurrida, al tiempo de examinar los motivos -indicios, según el recurso de apelación- expuestos en la reconvención.

En la sentencia recurrida se motiva que el contrato de arrendamiento se celebró indiscutidamente el 27 de enero de 2014, con un plazo de duración de un año prorrogable por periodos iguales hasta un máximo de diez años (pacto II) del contrato, pactos que, en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, son perfectamente lícitos conforme al art. 4 LAU. Se señala también que se pactó por las partes una renta de 200 euros mensuales, mientras que según consta en el doc. 1 de la demanda reconvencional, la renta pactada para el arrendamiento de la otra parte del local era de 572 euros mensuales más IVA, pero se razona que la diferencia de precios entre los dos arrendamientos podría tener su causa en las distintas características físicas de los locales, descritas por el testigo Sr. Juan Alberto en su declaración, o incluso en el simple hecho de que el arrendador era el padre del arrendatario y, por tanto, quería ofrecer un arrendamiento en mejores condiciones que el que suscribió meses más tarde con un tercero; ninguna disposición legal obliga a fijar una renta a precio de mercado, y eso es lo que precisamente aquí pudo acontecer, siendo de aplicación la libertad de pacto entre las partes en cuanto a la renta que también consagra expresamente el art. 17 LAU. Lo mismo puede declararse respecto del distinto pacto de duración de los dos contratos de arrendamiento. Se motiva, finalmente, que resultan a estos efectos irrelevantes cuestiones como que el arrendador designara el propio local del arrendamiento como domicilio o si no se acredita efectivamente el pago de rentas o de la fianza (lo que sí se acredita mediante la documental aportada con las contestaciones a la reconvención), pues de ninguno de estos hechos se podría inferir la existencia de simulación contractual absoluta.

Partiendo de que, en efecto, la Ley no prohíbe que un padre arriende un inmueble a un hijo, por más que pueda despertar recelos en la actora reconvencional, consideramos que el hecho de que el contrato fuese concertado entre padre e hijo conduce a considerar lógico que, dejando aparte el principio de libertad de pactos contractual ex art.1255 CC, las estipulaciones del contrato puedan resultar más favorables al arrendatario que en un arrendamiento a un tercero. Pero es que, en cualquier caso, en cuanto a la duración del contrato, se trata del arrendamiento de un local, no de una vivienda, y el art.4.3 LAU, en la redacción vigente al tiempo del contrato, dispone que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'. Además, es habitual que los arrendamientos de local tengan una duración superior a la de los arrendamientos de vivienda, como la pactada en este caso, sean los 10 años previstos como máximo en el contrato de 27 de enero de 2014), sean los 15 años previstos en el documento aclaratorio del contrato, fechado el 28 de enero de 2014 -al día siguiente de la suscripción-, que ha sido aportado por el arrendatario con su demanda.

En cuanto al importe de la renta, el hecho de que la finca haya sido adquirida por 40.000 euros no ha de incidir en la valoración que se haga de la renta a los efectos de examinar si ha habido o no simulación contractual, puesto que es solo consecuencia del desarrollo de la subasta en vía administrativa. Y que sea de 200 euros mensuales, susceptible de actualización anualmente 'a tenor de los incrementos o disminuciones que experimenten el Índice de Precios al Consumo (referido al Conjunto Nacional) publicado por el Instituto Nacional de Estadística o el organismo que le sustituya' (cláusula IV del contrato) responde a que rige la voluntad de las partes y a que el arrendamiento se hizo por el padre al hijo, sin que, en efecto, como se señala en la sentencia recurrida, haya de compararse con la renta pactada en relación con el local 15A, arrendado a TOP SKIN GLOVES, S.L., cuyo legal representante declaró en el juicio como testigo Sr. Juan Alberto Gil.

Dicho testigo, a preguntas de la actora reconvencional que lo propuso como testigo, manifestó que la sociedad tenía arrendado el local contiguo al del actor, ya no. Dijo que tuvo arrendado el local durante 15 años; los demandados ocupaban indistintamente el local, entraban y salían indistintamente; cuando él se fue, en mayo de 2019, continuaba D. Evaristo en el local, y diría que el cartel de su empresa (GESMER) continuaba cuando él se marchó. La renta que le pusieron a él (575 euros mensuales) era precio de mercado. Preguntado por la duración de su derecho de arrendamiento, aclaró que fueron tres contratos de cinco años cada uno. Dijo que no recordaba tuviera derecho de tanteo y retracto, si bien precisó que el contrato lo firmaba a través de una inmobiliaria, sin conocer a los Sres. Evaristo Eulogio, y que no vio cambio de domicilio del local 15B.

A preguntas de los demandados reconvenidos, dijo creer que su local era más grande que el 15B, y que se hallaba en perfecto estado cuando él entró. Antes de ser arrendado en 2014, el local 15B había estado arrendado a otra persona. Y aclaró que lo que había era un índice de carteles donde se detallan todas las mercantiles del edificio, en sus dos entradas.

Por lo tanto, de una parte, la renta pactada en uno y otro contrato no resulta comparable, máxime cuando el local 15A era de mayores dimensiones a las del local 15B, aparte de que la renta de este último no tenía por qué ser una renta de mercado, dada la relación de parentesco entre arrendador y arrendatario, máxime dado que, como confirmó el testigo, el arrendador siguió haciendo algún uso del local que arrendaba a su hijo. Por lo demás, como aducen los apelados, la apelante no ha probado durante el procedimiento en forma alguna cuál sería la eventual renta de mercado para el local 15B.

De otra parte, el testigo puso de manifiesto que el contrato suscrito con TOP SKIN GLOVES, S.L. el 1 de junio de 2014 no era el primer contrato de arrendamiento concertado por dicha sociedad con D. Evaristo, sino el tercer contrato de cinco años de duración, lo que, en la práctica, suponía también un total de 15 años relación jurídica arrendaticia.

Respecto de la ausencia de derecho de tanteo y retracto en el contrato concertado con TOP SKIN GLOVES, S.L., lo cierto es que, según tiene sentado la jurisprudencia, a partir de la STS, Sala 1ª, de 9 de mayo de 2011, dichos derechos son renunciables por el arrendatario. Y, en la cláusula 15ª de dicho contrato, se prevé expresamente la renuncia a lo dispuesto en el art.31 LAU, que remite al art.25 de la LAU, relativo a los derechos de tanteo y retracto, y 'es convé que en cas de venda del local arrendar como a finca independent, l'arrendatari no tindrà dret d'adquisició preferent sobre el mateix'.

En cuanto a la alegada falta de transmisión total de la posesión al arrendatario, puesto que el arrendador nunca dejó de ocupar el inmueble, y continúa haciéndolo en la actualidad, ejerciendo allí su actividad profesional, de modo que el contrato de arrendamiento escondería, en realidad, un arrendamiento parcial, pues el arrendador y antiguo propietario continuó ocupando el local que se arrendaba, ya hemos expuesto que ello no fue alegado en la reconvención, razón por la cual ni siquiera se solicita en el suplico de la misma el lanzamiento de D. Evaristo. Se alude ahora a un arrendamiento parcial, cuando, en la reconvención, se aludió, en cambio, a que el domicilio del arrendador continuaba estando en el local supuestamente arrendado, mientras que el domicilio del arrendatario estaba en la CALLE000, nº NUM000. En apoyo de sus afirmaciones, aludió entonces a que, en la factura de la renta de abril de 2016, aportada por el arrendatario a la A.E.A.T. en el procedimiento administrativo, figuraba como domicilio del arrendador el local arrendado, mientras que el del arrendatario seguía sin estar allí, y que así siguió emitiendo las facturas en enero de 2017 a TOP SKIN GLOVES, S.L.; añadió que, en Internet, como dato de contacto de la empresa GESTNER SERVEIS ENERGÈTICS, S.L., figuraba ese domicilio, el cual seguía figurando en el Registro Mercantil como domicilio social de dicha sociedad. Pero, como se señala en la sentencia recurrida, tales circunstancias no son relevantes a los efectos de apreciar simulación absoluta, con independencia de que, en su recurso, la apelante aluda a que el contrato de arrendamiento escondería, en realidad, un arrendamiento parcial.

Abundando en que el contrato fue suscrito entre padre e hijo, no resulta ilógico que pactasen entre ellos que ese domicilio continuase figurando como domicilio del arrendador a efectos de notificaciones, siendo ese el domicilio donde, por lo demás, la actora reconvencional dirigió a D. Eulogio los requerimientos extrajudiciales aportados con el escrito de contestación/reconvención, con resultado positivo. Además, allí recibió el citado demandado reconvencional las notificaciones hechas por la A.E.A.T., que era, en definitiva, la acreedora.

Por otra parte, la actora reconvencional anunció en la reconvención que, a los efectos de comprobar la simulación contractual, solicitaría de la parte contraria la aportación de los justificantes de los pagos de las rentas y facturas,así como los pagos de las retenciones del IRPF, los pagos de IVA y el justificante de la constitución de la fianza en el INCASÒL. Y lo cierto es que no lo propuso finalmente como medio de prueba, pero tales documentos fueron aportados por la parte contraria, incluida la justificación documental de que, ya en fecha 20 de febrero de 2014, se había procedido a ingresar la correspondiente fianza del art.36 LAU en el INCASÓL.

En cualquier caso, consideramos especialmente relevante atender a cuál fue el desarrollo de los acontecimientos. Así, aunque el contrato de arrendamiento entre padre e hijo fue suscrito en fecha 27 de enero de 2014, la realidad es que sobre la finca en cuestión, se constituyó hipoteca unilateral por parte de D. Evaristo en fecha de 2 de septiembre de 2009 y en fecha 30 de marzo de 2010, para garantizar la deuda de PLACAS DECORATIVAS DE INTERIORES, S.L., y la adjudicación a EMPORIUM PATRIMONIAL DE INMUEBLES, S.L. en gestión directa, en el marco de la realización de la hipoteca constituida en 2009, tuvo lugar el 21 de diciembre de 2016, tras tener lugar una subasta desierta. Pues bien, consideramos que es un lapso de tiempo suficientemente amplio como para desvirtuar cualquier atisbo de simulación, sea absoluta, sea relativa, aparte de que, en el caso de esta última, como bien señala el juez 'a quo', no se indica por la actora reconvencional en la reconvención qué otro negocio jurídico verdadero habrían pretendido realizar en realidad los Sres. Evaristo Eulogio cuando suscribieron el contrato de arrendamiento, ni el mismo resulta de las pruebas.

TERCERO.- Por lo que respecta al alegado fraude de ley, la apelante lo lo basa no solo en intentar recuperar el inmueble embargado a través de la acción de retracto, sino también en mantener la posesión del inmueble durante 15 años, por la irrisoria renta de 200 euros mensuales, por lo que, en aras de no imponer a la apelante un arrendamiento antieconómico, dolosamente provocado, solicitada que sea declarado nulo. Damos aquí por reproducidos los argumentos contenidos en la sentencia recurrida sobre la ausencia de fraude de ley, a partir del tenor del art.6.4 CC: 'Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir', y la jurisprudencia que lo interpreta, citada en la sentencia recurrida.

La apelante emplea los mismos argumentos para fundamentar la simulación y el fraude de ley. En cualquier caso, como se señala en la sentencia recurrida, la prueba practicada no permite declarar probado que los Sres. Eulogio Evaristo, en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento, tuvieran una finalidad distinta a la propia del contrato de arrendamiento que celebraban. Además el efecto de la declaración del fraude de ley no es la nulidad del contrato celebrado en fraude de ley, como se solicita en la reconvención, sino la aplicación de la norma que se pretendía eludir. Como se señala en la STS, Sala 1ª, de 31 de octubre de 2016, citada en la sentencia recurrida, ' El fraude requiere la concurrencia de dos normas: 'la de 'cobertura', que es a la que se acoge quien intenta el fraude, y la que a través de éste y en forma fraudulenta se pretende eludir', de modo que 'se reputa fraudulenta la sumisión a una norma llevada a cabo con el propósito de obtener un resultado prohibido o contrario al ordenamiento jurídico' ( sentencia de 17 octubre 2002 , así como las de 17 enero 2001 y 13 junio 2003 , entre otras). El efecto del fraude, por tanto, no es el que pretende el recurrente, ya que no produce la nulidad de los actos fraudulentos, sino la aplicación de la ley que se ha tratado de eludir, de modo que sólo serán nulos si son simulados o con causa ilícita, porque 'la sanción del acto fraudulento es el sometimiento del mismo al imperio de la ley defraudada', según dispone el artículo 6.4 CC '. Y, en este caso, ya hemos expuesto que no es apreciable simulación, a partir de la apreciación conjunta de la prueba.

Por todo ello, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por EMPORIUM PATRIMONIAL DE INMUEBLES, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2019 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.