Sentencia CIVIL Nº 87/2019, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 4598/2018 de 28 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ª SEVILLA
Prado de San Sebastián, s.n.
Proc. Origen: Juicio Ordinario número 785/15
Juzgado: de Primera Instancia número 1 de Sanlúcar la Mayor
Rollo de Apelación: 4598/18-A3
SENTENCIA Nº 87/19
Ilustrísimo Señor Presidente:
D. VICTOR NIETO MATAS
Ilustrísimos Señores Magistrados:
D. JOSE MARIA FRAGOSO BRAVO
D. JOAQUIN MAROTO MARQUEZ
En SEVILLA, a 28 de marzo de 2019.
La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados
como Juicio Ordinario con el número 785/15 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Sanlúcar la
Mayor en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de ALBA REAL, S.L. contra la
sentencia dictada por el Juzgado referido el 28 de septiembre de 2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sanlúcar la Mayor se dictó sentencia de fecha 28 de septiembre de 2017 , que contiene el siguiente FALLO: 'DESESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la entidad Alba Real, S. L., representada por el Procurador de los Tribunales D. José Luis Arredondo Prieto, contra la entidad El Caño y La Teja, S.

L., representada por el Procurador de los Tribunales D. Jesús María Herrera García, y en consecuencia, ABSUELVO a la entidad El Caño y La Teja, S. L. de las pretensiones ejercitadas frente a él, con expresa condena en costas derivadas de este procedimiento a la parte actora.'

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, el cual se interpuso por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado 'a quo', dándose traslado del mismo a la otra parte que presentó escrito de oposición, ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designó ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.



CUARTO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don VICTOR NIETO MATAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia que desestima la acción reivindicatoria la parte actora interpone recurso de apelación alegando como motivos del mismo el error en la apreciación de la prueba, que basa en la acreditación de que no se transmitió a la demandada la que ahora se denomina parcela catastral NUM000 que coincide con la finca registral NUM001 , sino solamente la finca que en el catastro se señala con el nº NUM002 y en registro se denomina con el nº NUM003 , en segundo lugar fundamenta la apelación en la aplicación indebida del artículo 1281 del Código Civil en relación con los artículos 1469 , 1470 y 1471 del mismo Código respecto a la apreciación de la cláusula contractual que se refiere a que la finca se vendió a la demandada como 'cuerpo cierto', en tercer término se alega la infracción del artículo 3.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario en relación, por aplicación indebida, con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , en cuanto que la presunción de exactitud registral a la que se refiere este precepto se refiere a los datos jurídicos y no a las circunstancias de mero hecho como la cabida de las fincas en cuyo caso los datos del Catastro se presumen ciertos sin que puedan prevalecer sobre ellos los del Registro de la Propiedad. En cuarto lugar se señala como fundamento de la apelación la infracción del artículo 8 de la Ley Hipotecaria en cuanto a que en los supuestos de doble inmatriculación la presunción de exactitud registral decae y el conflicto ha de resolverse por los principios del derecho civil. Por último se alega en el escrito interponiendo la apelación la infracción tanto del artículo 7.1 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial de que nadie puede ir contra sus propios actos.



SEGUNDO.- Consta acreditados y son fundamentales para determinar la resolución de este pleito, los siguientes hechos.

Mediante escritura pública de 9 de junio de 2005 la actora adquirió la Finca Registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad de Sanlúcar La Mayor con una superficie según el registro de 1 hectárea y que constituye la Parcela Catastral nº NUM000 .

Con esa misma fecha, el 9 de junio de 2005, la entidad Arco Real S.L., perteneciente como la actora al mismo grupo familiar formado por los cónyuges Maximiliano y Adriana según se reconoce y señala en la propia demanda, adquirió la Finca Registral nº NUM003 del mismo Registro con una cabida de 8 hectáreas, 61 áreas y 84 centiáreas, aun cuando en la escritura se menciona que según medición reciente la verdadera cabida es 7 hectáreas, 48 áreas 58 centiáreas y 46 miliáreas.

Arco Real vendió esa finca registral, la nº NUM003 , a la demandada mediante escritura de fecha 15 de noviembre de 2013. En esa escritura se señalaba idéntica cabida registral y por medición de la que constaba en el título de adquisición de la vendedora y que se vendía la finca como cuerpo cierto, además a la escritura se acompañaba no solo la certificación registral sino también la certificación catastral descriptiva y gráfica obtenida por vía telemática haciéndose expresamente constar que 'los comparecientes manifiestan que la descripción que contiene la certificación registral se corresponde con la realidad física del inmueble al día de hoy' Mientras que en la escritura no se señalaba que la finca lindara con la finca registral nº NUM001 , ni con la parcela catastral nº NUM000 , en la certificación descriptiva y gráfica del catastro que se le unía si figuraba esa parcela nº NUM000 como lindero, parcela que no se encontraba en el gráfico sombreada y se señalaba como titularidad no de la actora sino de su anterior propietaria Daniela . En la certificación catastral también se señalaba similar cabida de la finca a la que en la escritura se mencionaba como fruto de reciente medición, en concreto 7,6177 hectáreas de olivos de regadío y otros usos o características.

En el Registro de la Propiedad, en la inscripción 2ª de la finca nº NUM003 de fecha 30 de Septiembre de 2009 se señala literalmente que 'confrontando este asiento se observa que en la línea 22 se ha escrito por error y no deberá leerse, las siguientes palabras: siete hectáreas, cuarenta y ocho áreas, cincuenta y ocho centiáreas y cuarenta y seis miliáreas, debiendo leerse en su lugar las siguientes: CON LA SUPERFICIE INSCRITA DE OCHO HECTAREAS, SESENTA Y UN AREAS, SESENTA Y UN AREAS Y CUATRO CENTIAREAS ' (las mayúsculas y las negritas constan así en la certificación del mismo registro.

Además no se ha acreditado que físicamente en el momento de la transmisión a la demandada de la finca registral nº NUM003 hubiera signo aparente alguno de que la existencia de la finca registral nº NUM001 como distinta de la anterior, no que los linderos de aquella no coincidieran con las fincas a las que se referida el Registro de la Propiedad. Tampoco se ha probado que en el momento de la adquisición se señalase que la finca que se adquiría no incluía el terreno correspondiente a la parcela catastral nº NUM000 , ni que se hiciera por la vendedora referencia a la titularidad por otra entidad propiedad del mismo grupo familiar de esa finca nº NUM000 con una cabida de aproximadamente una hectárea Desde que la actora y su empresa filial adquirieron las parcelas en el año 2005 y hasta la venta de la finca registral NUM003 a la demandada en el año 2013, ni tampoco con posterioridad, se ha procedido a la segregación registral de la parcela catastral nº NUM000 , finca registral NUM001 , de la mencionada NUM003 .



TERCERO.- Revisado que ha sido en esta segunda instancia el resultado de la prueba practicada en primera instancia, este Tribunal comparte el criterio valorativo de la misma que tiene lugar en la resolución objeto de recurso, y que ha conducido a la denegación de la solicitud de modificación registral, de la acción reivindicatoria, de la deslinde y amojonamiento y de la de indemnización de los daños y perjuicios.

El quid de la cuestión viene determinado por la voluntad de la apelante de invertir la claridad legal que da preferencia a los asientos registrales sobre los catastrales, confundiendo o tergiversando, además, la perspectiva correcta, que sería la de la inscripción registral, por la de la descripción catastral.

Está acreditado que la finca registral de los demandados, la nº NUM003 del Registro de la Propiedad nº 1 de Sanlúcar La Mayor comprende registralmente la finca nº NUM001 , que es la que está registrada a nombre de la actora. La actora reivindica la propiedad de esta finca solicitando para ello la segregación registral y el deslinde y amojonamiento.

Debemos comenzar resaltando la importancia del llamado principio de legitimación registral, establecido en el art. 38 de la Ley Hipotecaria , disponiendo que, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Vemos, pues, que dicho precepto incluye una presunción de titularidad del asiento, y otra de posesión de la finca concernida, que no se remiten a las descripciones catastrales, sino a los asientos del Registro de la Propiedad.

En efecto, dicho artículo 38 de la Ley Hipotecaria es el exponente más señalado del llamado 'principio de legitimación registral', que es uno de los fundamentales principios hipotecarios del sistema inmobiliario español.

A este precepto se remite el Código Civil, en su artículo 608, al establecer que, 'para determinar los efectos de las inscripciones y anotaciones' y 'el valor de los asientos', se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, siendo uno de dichos efectos el resultante del principio de legitimación registral.

La presunción iuris tantum de exactitud de los asientos registrales contenida en dicho precepto es el único supuesto de presunción de existencia y pertenencia del derecho. Pero además de presunción, la inscripción registral documentada opera como prueba, a tenor de lo dispuesto en los artículos 317.4 º, 318 y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con las sentencias de 17 de octubre de 1989 y 21 de mayo de 1992 .

Sin embargo en la escritura de adquisición de la finca propiedad de la demandada se hace constar la referencia catastral descriptiva y gráfica de la finca acompañando a la escritura la correspondiente certificación registral y señalándose expresamente que 'de conformidad con el artículo 3 de la Ley de Catastro Inmobiliario , los comparecientes, manifiestan que la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble'. Además ha de señalarse que en esa descripción grafica se establece que la finca adquirida por la demandada linda con la parcela NUM000 que se corresponde con la finca registral nº NUM001 propiedad de los actores.

Este lindero no existe en la descripción registral de la finca NUM003 por cuanto dentro de los linderos dela misma se incluye esa parcela nº NUM000 que es la que reivindica la actora.

En estos supuestos de discordancia del registro con la realidad los derechos sobre las fincas doblemente inarticuladas se resolverán conforme a las reglas del derecho civil,

CUARTO.- Sustenta sus pretensiones la actora al interponer la apelación en la aplicación de los preceptos de la Ley Catastral, pretensión que no puede estimarse por cuanto, respecto a la relación de la inscripción registral con los asientos del Catastro , el art. 2.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario , texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo , establece la prevalencia de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad, y de los pronunciamientos jurídicos de este, art. 3 de dicho texto legal , aunque los datoscontenidos en el Catastro también se presumenciertos . Efectivamente el a rtículo 3 . 1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario , al referirse al contenido de la descripción catastral de los bienes inmuebles señala que ' comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia de mercado, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

Además añade que la certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles' y concluye el precepto señalando en su nº 3 que 'salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos'.

De lo que se deduce que todos los datos que constan en catastro tienen una característica en común: son, como expresamente declara el art 3 de la ley del Catastro , sólo datos descriptivos de las características del inmueble, así la superficie del inmueble, o el tipo de cultivo, o la superficie construida de las edificaciones, o su año de construcción, en tanto que datos recogidos en la base de datos catastral, están dotados de una presunción de certeza que permite, a falta de acreditación en contrario, remitirse a ellos a efectos probatorios. Pero como puros datos de hecho, su incorporación a la base de datos catastral no les proporciona ningún efecto jurídico añadido, ni por supuesto les blindaba frente a la acreditación o constatación fáctica del hecho contrario o distinto, otra interpretación más expansivas, como la de que ahora los datos catastrales se presumieran ciertos 'a todos los efectos legales', (incluidos los civiles) serían profundamente equivocadas, además de perturbadoras de la congruencia de nuestro ordenamiento jurídico, pues entrarían en contradicción flagrante con normas y principios básicos de nuestro ordenamiento jurídico constitucional, ya que la ampliación de los efectos catastrales al ámbito civil (que nunca ha sido la finalidad catastral), atentaría contra el principio de seguridad jurídica que rige nuestro derecho civil inmobiliario de que los actos o contratos con pretendida trascendencia real inmobiliaria que no consten debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad no producen efectos respecto de terceros, por ello el propio artículo 3 de la ley de Catastro , ya citado, proclama la prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad. Y el artículo 2, previo y más genérico y también citado, da la pauta interpretativa general de que 'lo dispuesto en esta ley se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción en dicho registro.



QUINTO.- Efectivamente con base en el art. 1 de la Ley del CatastroInmobiliario , se puede señalar que el Catastro es un registro administrativo fiscal que no responde a los mismos principios ni debe confundirse con el Registro de la Propiedad, no constituye un 'Registro de la Propiedad' llevado por la Administración pública. Es cierto que lo deseable es que concuerden los datos del Catastro con la realidad física y jurídica de las cosas, pero el Catastro no obedece a los mismos principios que el Registro de la Propiedad. La constancia de la titularidad catastral ni aporta ni quita nada a la titularidad del inmueble. Es cierto que la titularidad catastral supone algunos efectos inmediatos, como el que la Administración pública se dirija siempre en primer lugar a quien le conste como titular del bien en los casos, por ejemplo, de expropiación forzosa de bienes inmuebles. Pero para determinar la propiedad es preciso acudir al Registro de la Propiedad, que es el que 'hace fe'; y en caso de discrepancias, las cuestiones de propiedad son resueltas por este orden civil.

En consecuencia no puede prevalecer la referencia a la descripción catastral no puede hacerse valer respecto a la registral de la finca en la diferente consignación de los linderos de ambas.

La discrepancia entre los datos registrales y los del catastro no puede perjudicar a la demandada que adquirió la finca como cuerpo cierto cuando físicamente no existía ningún elemento, hito o mojón o cualquier otro, que delimitara la parcela catastral nº NUM000 , sino que físicamente se encontraba incluida dentro de los límites de la parcela que adquiría que a tenor del registro tenía y tiene la misma superficie que en realidad mide la finca adquirida por la demandad si se incluye la superficie de esa parcela nº NUM000 .

La consignación de la medición efectuada, no puede tener consistencia alguna pues esta desvirtuada por la consignación de la Inscripción Registral Segunda a la que se ha hecho referencia que se refiere a una cabida de la finca similar a la que en la realidad tenía la adquirida y ocupada por la demandada al momento de la adquisición.

En consecuencia siendo cierto que la presunción de exactitud registral no abarca los datos de cabida no pueden tenerse por más eficaces los consignados en la certificación catastral cuando se contradicen no solo con los datos registrales, que incluso motivaron una rectificación mediante la inscripción segunda a la que se ha hecho referencia, sino con la propia actuación de la vendedora que no puede alegar la teoría de los actor propios cuando desde que se adquirieron las parcelas por ella misma y por la otra entidad perteneciente a su grupo familiar no insto la modificación registral para adecuar sus datos a la realidad, no señalo expresamente en el documento público de compraventa la existencia de esa otra parcela, la tantas veces mencionada nº NUM000 , no prueba que en las conversaciones previas a la venta a la demandada , actos anteriores y coetáneos al contrato, que señalar con signos externos evidentes los límites de la parcela que vendía y que excluían a la nº NUM000 , ni que tal circunstancia se señalara por los representantes de la vendedora o por los intermediarios que facilitaron la venta, tal hecho, la discrepancia de cabida no puede ser resuelta en favor de aquella parte que dio lugar a la misma y que pudiendo haberla solucionado o cuando menos haberla hecho constar expresamente y de forma clara y contundente no lo hizo, manteniendo una actitud de tácito consentimiento con posterioridad a esa venta y entrega de la finca transmitida.



SEXTO.- La demandada cuando adquirió su finca lo hizo conforme a los linderos señalados en el Registro de la Propiedad, no se ha acreditado que físicamente hubiera señalización alguna que delimitara la finca adquirida de la que se señala como parcela nº NUM000 , y la adquirió como cuerpo cierto. La transmitente era una empresa del mismo grupo familiar que la ahora actora, así se reconoce por la demandante que se refiere a que ese grupo familiar lo formaban el matrimonio formado por los cónyuges que vendieron la finca a la demandada y adquirieron previamente esa finca y la que ahora reivindican.

A pesar de ello y desde que en dos mil cinco adquirieron las fincas hasta la venta a la demandada en el 2013 no modificaron la descripción registral de la finca que transmitieron ese año. Tampoco hicieron consignación expresa en la escritura de compraventa celebra da con la demandada a que la finca que se transmitía no correspondía a la descripción registral por tener incluida en sus linderos otra adquirida por otra entidad de la misma titularidad con idéntica fecha y de los mismos vendedores. En consecuencia ha de entenderse que la actora no acredita ser propietaria de la finca que reivindica.

SÉPTIMO.- El recurso es procedente que sea desestimado, ya que no se acredita hecho propio de la demandada reconociendo la inferior cabida de la finca de la que es titular ni otros linderos que los establecidos en la escritura de la compraventa, ni puede prevalecer la cabida del catastro cuando no solo la actora dio lugar a la discrepancia sino que chocaba con las inscripciones registrales, incluso cuando en la segunda se rectifica un error anterior para hacerla coincidir con la que defiende, y la transmisión no se prueba que se ubicara signos externos en la finca que determinaran en el momento de la transmisión que su cabida y linderos son los que se alegan en la demanda sino que por el contrario no se ha desvirtuado la alegada circunstancia de la inexistencia de los mismos o de cualquier consideración sobre ellos en los tratos preliminares y coetáneos que fructificaron en la compraventa.

OCTAVO.- Por todo lo expuesto, al ser procedente desestimar el recurso, las costas causadas por el mismo han de imponerse, de conformidad con lo prescrito en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de Enero de 2000 que se remite al anterior 394, a la parte recurrente.

NOVENO.- Han sido vistos los artículos citados en esta y en la resolución recurrida y demás preceptos de general y pertinente aplicación.

En su virtud,

Fallo

Se desestima el recurso interpuesto por la representación de ALBA REAL, S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sanlúcar la Mayor con fecha 28 de septiembre de 2017 en el Juicio Ordinario nº 785/15, y se confirma íntegramente la misma con imposición de las costas de esta Alzada a la parte apelante.- Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución.

Dése a los depósitos constituidos el destino legal.

Hágase saber que la misma es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal si cumple los requisitos de los artículos 477 ó 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (modificada por Ley 37/2011, de 10 de octubre), en el plazo de veinte días siguientes al de esta notificación, con la constitución del depósito previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial -modificación operada por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre- en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, en Banco de Santander, sucursal de la Calle Málaga nº 4 de Sevilla, número de cuenta 4135/0000/00/Nº ROLLO/AÑO: - Recurso Extraordinario por infracción procesal (50 Euros).

- Recurso de Casación (50 Euros).

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-