Sentencia CIVIL Nº 89/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 697/2019 de 21 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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N.I.G.: 0801942120170066363
Recurso de apelación 697/2019 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 06 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 294/2017
Parte recurrente/Solicitante: Fernando
Procurador/a: Beatriz De Miquel Balmes
Abogado/a: José Alberto Subías Opi
Parte recurrida: Elisa
Procurador/a: Carlos Montero Reiter
Abogado/a: Jordi Gelpi I Arroyo
SENTENCIA Nº 89/2020
Magistrados:
Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich
Barcelona, 21 de febrero de 2020
Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 2 de julio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 294/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 06 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aBeatriz De Miquel Balmes, en nombre y representación de Fernando contra Sentencia - 02/04/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Carlos Montero Reiter, en nombre y representación de Elisa .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada a instancia de D. Fernando , representado por la Procuradora Sra. De Miquel Balmes, contra Dª. Elisa , debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra la misma formuladas. Con imposición a la actora de las costas del presente procedimiento' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/02/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

DON Fernando presenta demanda de resolución de contrato de arrendamiento por causa de necesidad contra DOÑA Elisa , en relación al contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1973, sobre la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , de Barcelona. Ejercita una acción de resolución de contrato de arrendamiento por la concurrencia de la causa de resolución prevista en el número 11 del artículo 114 del TRLAU, en relación con el artículo 62.1 del mismo texto legal.

Alega en síntesis, que es propietario de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 nº NUM000 , arrendada a la demandada, e invoca la causa de necesidad de la vivienda para la hija y nietas del actor para que puedan vivir de forma independiente y establecer su domicilio familiar de forma pacífica y continuada puesto que actualmente residen en una vivienda, sita en la CALLE001 , número NUM001 , de Barcelona, que no es de su propiedad y sin la mínima garantía de estabilidad y permanencia; que la hija del actor no es titular de ninguna otra vivienda en la que pueda residir; que sobre la vivienda en la que reside la hija del actor se han seguido varios procedimientos judiciales, siendo el último el procedimiento de desahucio en base al artículo 41 de la LH; que se cumplen el requisitos del artículo 63.2.4º de la LAU 1964 que presume la necesidad de la vivienda del arrendador sin que sea necesario justificarlo; que se ha dado cumplimiento a la comunicación de la denegación de prórroga conforme al artículo 65 de la LAU 1964; que dado que la demandada ha dejado trascurrir un año sin hacer entrega de la vivienda, sin justa causa, desde que se le efectuó el requerimiento de resolución, no procede fijar ninguna indemnización a favor de la demandada; e invoca la idoneidad de la vivienda de autos para satisfacer las necesidades de la unidad familiar constituida por la hija y nietas del actor.

Finalmente, expone que se reserva la acción de reclamación de daños y perjuicios que la conducta de la demandada le haya podido ocasionar al negarse a desalojar la vivienda de forma injustificada y sin fundamento alguno.

DOÑA Elisa se opone a la demanda presentada y solicita su desestimación, con costas al actor, alegando que el demandante actúa con manifiesta mala fe y abuso de derecho con el único fin de acabar con el contrato de arrendamiento y así disponer libremente de la vivienda. Se opone a la demanda en base a lo dispuesto en el 63.3 del TRLAU según el cual, no se considerará acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador. Expone que el actor es propietario junto a su esposa, de la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000 número NUM002 ; que el actor es propietario de la vivienda sita en CALLE002 número NUM003 ; que el actor y su esposa eran copropietarios de cuatro viviendas sitas en PASSEIG000 número NUM004 , de Barcelona, viviendas que fueron vendidas en el mes de septiembre de 2015, días antes de redactarse el requerimiento a la Sra. Elisa , vendiéndose libres de arrendatarios; que de lo anterior resulta que es incierto que el actor precise la vivienda de la SRA. Elisa para ser utilizada por su hija y nietas; que de resultar cierta la necesidad, el actor habría ofrecido a su hija algunas de las viviendas que tenía a su disposición; que además de lo anterior, la propia hija limitó en el procedimiento de divorcio, de forma voluntaria su derecho de uso sobre la vivienda en la que actualmente reside sita en Barcelona, CALLE001 número NUM005 ; que no puede presumirse la causa de necesidad; que la hija del actor no se ve obligada a abandonar la vivienda por causas ajenas a su voluntad, sino todo lo contrario, por su acto de voluntad; que la verdadera motivación del actor es poner fin al contrato de arrendamiento y obtener un arrendamiento más lucrativo.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda formulada por DON Fernando contra DOÑA Elisa , y absuelve a la demandada de las pretensiones contra la misma formuladas, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

La magistrada juez de primera instancia concluye que la necesidad de la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 , arrendada a la demandada y sujeta a prórroga forzosa, ha sido buscada y preparada por el actor, de manera que en el momento de efectuar el requerimiento de desalojo a la demandada, objetivamente no tuviese más viviendas con las que cubrir la necesidad a la que se veía abocada su hija y nietas, por cuanto, de no haber enajenado todas las viviendas del PASSEIG000 , días antes de efectuar el requerimiento, hubiese podido ofrecer a su hija una o dos de dichas viviendas, que si bien sí están más separadas del entorno de la vivienda que ocupa en la actualidad la SRA. Rafaela , están en el mismo núcleo urbano de Barcelona.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Fernando interpone recurso de apelación en el que alega: 1) Ha quedado acreditada la necesidad de la vivienda para la hija y nietas del demandante.

2) Idoneidad de la vivienda de CALLE000 NUM000 para satisfacer las necesidades de la hija y nietas del demandante y facultad de elección de vivienda.

3) Prevalencia y prioridad de los derechos del arrendador/propietario respecto a los del arrendatario.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Presunción contraria a la necesidad: vivienda desalojada análoga.

DON Fernando insta la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , de Barcelona, por necesitar la vivienda para su hija DOÑA Rafaela (divorciada y que actualmente cuenta con 39 años de edad) y sus nietas Rosario y Sacramento (actualmente de 9 y 7 años de edad y respecto de las cuales la Sra. Rafaela tiene atribuida la custodia en exclusiva).

La magistrada juez de primera instancia razona que ha quedado acreditada la necesidad por parte de la hija del actor, SRA. Rafaela , de tener una vivienda para vivir junto a sus hijas, atendida la sentencia dictada, en fecha 1 de marzo de 2019, por el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Barcelona, que estimó la demanda presentada frente a la misma por el propietario de la vivienda en la que reside, en ejercicio de la acción del artículo 41 de la LH, en cuyo fallo se le da el plazo de tres meses para desalojar la vivienda, pero que, sin embargo, en el presente caso, el actor tenía a su disposición, antes de interponer la demanda, otras viviendas que ofrecer a su hija: cuatro apartamentos de que era cotitular junto a su esposa, sitos en la PASSEIG000 , y que se vendieron días antes de efectuar el requerimiento de desalojo a la demandada, disponiendo todas ellas de sus correspondientes cédulas de habitabilidad, y si bien de dimensiones menores que la que ocupa en la actualidad la hija del actor, bien podrían haberse redistribuido las mismas, y que asimismo, el actor es propietario de una vivienda sita en la CALLE002 , que si bien estaba arrendada en el momento de efectuarse el requerimiento a la demandada (burofax de fecha 15 de octubre de 2015), el contrato de arrendamiento de fecha 29 de mayo de 2012, finalizaba en fecha 28 de mayo de 2017, contrato que fue novado en fecha 12 de mayo de 2017, ampliando la duración y el precio de arrendamiento.

Dice el artículo 63. 3 del TRLAU de 1964: 'Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame'.

El Tribunal Supremo ha venido declarando que si el arrendador es propietario de varias viviendas sitas en distintos edificios de una misma población, puede elegir libremente el edificio en que la quiere, esto es, puede efectuar la selección con referencia a cualquiera de sus fincas, en la que considere que existe una vivienda apta para satisfacer la necesidad surgida, y sólo dentro de ese inmueble se impone la prelación ( STS de 16 de junio de 1956, 8 de mayo de 1957, 14 de abril de 1961, y 26 de junio de 1970).

En base al artículo 63.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al contrato locativo de autos, en virtud de lo dispuesto en la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, se presumirá salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando, con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga, se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame.

Dicho precepto se refiere al hecho de producirse la desocupación de otra vivienda por desahucio o por otra causa, y se aplica también al supuesto del propietario que enajena o abandona vivienda propia, voluntariamente sin causa alguna, para situarse ficticiamente ante una situación de necesidad de la vivienda arrendada.

En este caso, es el propietario quien tiene que probar la realidad de la necesidad para que pueda prosperar la acción, esto es, tiene el arrendador que acreditar la certeza de la necesidad para destruir la presunción contraria, bien porque surgió la necesidad después de la venta, bien por causas ineludibles para la venta u otros supuestos similares.

No obstante, en todo caso, la arrendataria, debe acreditar: a) Que el arrendador o su hija tuvieron una vivienda a su disposición libre.

b) Que eso sucedió en los seis meses anteriores a la notificación de la denegación de prórroga.

c) Que esa vivienda posee características análogas a la que se reclama.



TERCERO.- Nueva valoración de la prueba.

Debemos partir de los siguientes hechos acreditados: 1) El día 1 de septiembre de 1973, DOÑA Elisa y DON Benjamín suscribieron un contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , de Barcelona.

Dicha vivienda tiene una superficie de 144,67 metros cuadrados.

2) En fecha 15 de octubre de 2015, con un año de antelación a la presentación de la demanda, DON Fernando envió un burofax a DOÑA Elisa comunicándole la denegación de prórroga conforme al artículo 65 de la LAU 1964, por precisar la vivienda de su propiedad para que la ocupe su hija Rafaela , de 35 años de edad en aquel momento, divorciada y con dos hijas a su cargo.

3) La demanda se presenta el día 29 de marzo de 2017.

4) Cuando DON Fernando envió el requerimiento de denegación de prórroga forzosa, era, además, propietario de las siguientes viviendas: a) Vivienda sita en la CALLE002 número NUM003 de Barcelona, de 96,72 m² de superficie útil (documento número 2 de la contestación a la demanda).

Esta vivienda se hallaba arrendada en virtud de un contrato de arrendamiento fecha 29 de mayo de 2012, por un periodo de cinco años (hasta el día 28 de mayo de 2017), al folio 61.

Este contrato de arrendamiento ha sido objeto de novación, ampliándose el contrato por cinco años más, hasta el día 28 de mayo de 2022, al folio 64.

b) Apartamentos del PASSEIG000 número NUM004 de Barcelona: piso NUM003 , con una superficie de 44.64 m2 y una habitación, al folio 106; piso NUM006 , con una superficie de 50,51 m2 y dos habitaciones, al folio 107; piso NUM007 , con una superficie de 48,11 m2 y dos habitaciones, al folio 108; y piso NUM008 , con una superficie de 56,4 m2 y dos habitaciones, al folio 109.

Estos cuatro apartamentos fueron adquiridos por DON Fernando , junto con su esposa DOÑA Eva , el día 4 de diciembre de 2009 y fueron vendidos, el NUM008 , el día 3 de septiembre de 2015, el NUM003 , el día 15 de septiembre de 2015, el 2º 1ª, el día 18 de septiembre de 2015,y el 2º-2ª, el día 28 de septiembre de 2015 (documentos aportados con el escrito de contestación a la demanda).

Por lo tanto, cuando se deniega la prórroga forzosa, el día 15 de octubre de 2015, el demandante únicamente tenía dos viviendas de su propiedad aptas e idóneas, tanto por ubicación como por características físicas, para pudieran residir en ellas su hija y sus nietas: la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 , y la vivienda sita en la CALLE002 número NUM003 , de Barcelona.

Sin embargo, el piso de la CALLE002 número NUM003 , de Barcelona, se encontraba arrendado mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de mayo de 2012 por un período de 5 años. Es decir, ni en el momento de enviar el requerimiento (15 de octubre de 2015), ni en los seis meses anteriores el actor tenía la libre disposición del mismo.

Respecto a los apartamentos sitos en el PASSEIG000 número NUM004 de Barcelona, estos apartamentos no tienen características análogas a la vivienda de la CALLE000 NUM000 : en cuanto a sus características físicas, el piso de la CALLE000 tiene una superficie de 144,67 metros cuadrados, mientras que los apartamentos tienen una superficie útil, respectivamente, de 55,4 metros cuadrados, de 48,11 metros cuadrados, de 50,51 metros cuadrados y 44,54 metros cuadrados.

Y estos apartamentos de PASSEIG000 se hallan ubicados en el BARRIO000 , alejando del entorno familiar y social en el que hasta la fecha han residido la hija y las nietas del demandante y distantes, asimismo, del colegio de las niñas.

En consecuencia, tras una nueva valoración de la prueba practicada, consta acreditado: a).- La necesidad de la vivienda para la hija y nietas del demandante que la propia sentencia de primera instancia reconoce.

b).- Que el demandante realizó el requerimiento de denegación de prórroga a la demandada, en tiempo y forma, y que, ni en el momento de llevar a cabo dicho requerimiento ni en los seis meses anteriores, el actor tenía a su disposición vivienda alguna de características análogas a la arrendada a la demandada.

En el presente caso, no apreciamos mala fe o abuso de derecho con el único fin de acabar con el contrato, sino la aplicación de los artículos 62 y 63 del TRLAU, que regulan específicamente el conflicto de intereses que subyace entre arrendador y arrendatario en estos casos y que autoriza la denegación de la prórroga cuando se acredita la necesidad de que el arrendador ocupe la vivienda para sí o sus ascendientes o descendientes, no haciéndose otra cosa en la demanda que invocar la aplicación de la consecuencia jurídica prevista en estas normas para tal supuesto de hecho.

Consecuentemente, con estimación del recurso formulado por DON Fernando , procede revocar la sentencia dictada en la primera instancia y, en su lugar, estimando la demanda, debemos declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1973 sobre la vivienda sita la CALLE000 número NUM000 , de Barcelona, condenando a la demandada DOÑA Elisa a su desalojo.



CUARTO.- Costas.

Al estimar la demanda, las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C.

Al estimar el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, de conformidad a lo previsto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso formulado por la representación procesal de DON Fernando contra la sentencia dictada en fecha 12 de abril de 2019, en el juicio ordinario número 294/2017, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 6 de BARCELONA, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por DON Fernando , declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1973, sobre la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , de Barcelona, condenando a la demandada DOÑA Elisa a desalojar la referida vivienda en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo.

Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Devuélvase al apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.