Sentencia Civil Nº 9/2007, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 17/2007 de 26 de Junio de 2007

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 9

EXCMO. SR. PRESIDENTE:

D. JUAN MANUEL FERNÁNDEZ MARTÍNEZ

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FRANCISCO JAVIER FERNÁNDEZ URZAINQUI

D. ALFONSO OTERO PEDROUZO

En Pamplona, a veintiséis de junio de dos mil siete.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 17/07, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, en autos de juicio verbal de desahucio nº 132/06, (rollo de apelación civil nº 272/06) sobre terminación de contrato de arrendamiento y desalojo de la finca arrendada, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Pamplona/Iruña siendo recurrente el demandante D. Jesus Miguel, representado ante esta Sala por la Procuradora Dª. Teresa Sarasa Astrain y dirigido por el Letrado D. Mariano Benac Urroz, y recurrida la demandada TALLERES AGRICOLAS UNIDOS SL, representada en este recurso por el Procurador D. Javier Araiz Rodríguez y dirigida por el Letrado D. José Mª Barrero Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora Sra. Dª Teresa Sarasa Astrain en nombre y representación de D. Jesus Miguel en la demanda de juicio de desahucio seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pamplona contra TALLERES AGRICOLAS UNIDOS S.L., estableció en síntesis los siguientes hechos: se demanda el desahucio por terminación del contrato de arrendamiento de las tres naves industriales y los terrenos anexos a las mismas en jurisdicción de Puente la Reina, que como arrendataria viene ocupando la demandada desde enero de 1983 y que destina a la exhibición y venta de los tractores y demás maquinaria agrícola, que es objeto de su actividad, así como a la reparación de dichas máquinas. Las naves y el terreno son copropiedad por terceras e iguales partes del demandante, de su hermano y de su cuñado. La renta que satisface la demandada es de 2.393,34 euros mensuales cuando fácilmente podría obtenerse en el mercado 7.200 euros según dictamen pericial que se aporta, por lo que la acción ejercitada por el actor redunda en beneficio de la comunidad. Se acompaña burofax enviado el pasado día 7 de septiembre a la demandada por mi representado comunicándole la terminación del arrendamiento conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria 3ª b) de la vigente L.A.U., en beneficio de la comunidad propietaria de las naves y fincas y en nombre de la misma. La demandada ni ha dejado los locales arrendados a disposición de la comunidad de copropietarios ni ha contestado al requerimiento. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia en la que con expresa condena en costas a la demandada se declare terminado el arrendamiento de las naves industriales y finca objeto de la litis referidas en el hecho primero y se condene a TALLERES AGRICOLAS UNIDOS S.L. a la desocupación y desalojo de dichas naves industriales y finca arrendadas'.

SEGUNDO.- Convocadas las partes a la oportuna vista, la demandada compareció por medio del Procurador Sr. D. Javier Araiz Rodríguez, oponiéndose a la demanda en base fundamentalmente a tres razones: en primer lugar, alegó la excepción de inadecuación de procedimiento. El contrato se realizó en enero de 1988 y no en enero de 1983 como se alega en demanda, y así se pone de manifiesto en el hecho de que no existan facturas ni extractos bancarios anteriores al año 1988. El régimen jurídico aplicable no es por tanto, el que se invoca en demanda, sino que sería de aplicación el art. 9 del RD 2/1985 de 30 de abril y LAU de 1994, por lo que al existir controversia entre las partes, la presente demanda tendría que tramitarse como juicio ordinario y no como juicio verbal. En segundo lugar, se alegó la falta de legitimación activa puesto que tratándose de un acto de administración se requiere mayoría de participaciones y el actor sólo tiene 1/3 de los 2/3 que necesitaría. Y por último, y en tercer lugar, alegó la teoría de los actos propios ya que de contrario se dice que el contrato finalizó en el año 2000, cuando vemos que con posterioridad, se han seguido emitiendo facturas incluso posteriores a la demanda. Por todo ello solicitó la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.

La excepción de inadecuación de procedimiento fue desestimada en el mismo acto de la vista por entender el Juez de instancia que la determinación de la fecha del contrato de arrendamiento litigioso es uno de los extremos que habrán de resolverse en la sentencia. Seguidamente se practicaron las pruebas propuestas y admitidas con el resultado que obra en autos.

TERCERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pamplona se dictó sentencia en fecha 28 de julio de 2006 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Sarasa, en nombre y representación de Jesus Miguel, contra Talleres Agrícolas Unidos S.L., representada por el Procurador Sr. Araiz, debo declarar y declaro la terminación por expiración del plazo contractual del contrato de arrendamiento de las naves industriales y finca existente entre las partes, dando lugar al desahucio de la entidad demandada y condenándola a su desalojo bajo apercibimiento de lanzamiento si no las desocupare dentro del término legal con condena en costas a la demandada.'

CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la sección 1ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 20 de febrero de 2007 cuya parte dispositiva dice textualmente: 'Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Javier Araiz Rodríguez, en nombre y representación de 'Talleres Agrícolas Unidos, S.L.', contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña en autos de Juicio verbal nº 132/2006, revocamos dicha sentencia. Y desestimamos la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Teresa Sarasa Astrain, en nombre y representación de D. Jesus Miguel, contra 'Talleres Agrícolas Unidos, S.L.', absolviendo a dicha demandada de las pretensiones deducidas por la parte actora frente la misma.Todo ello imponiendo a la parte actora las costas de primera instancia y sin especial imposición de las costas de esta alzada'.

QUINTO.- Preparado recurso de casación contra dicha resolución por la parte demandante, éste se interpuso posteriormente dentro del plazo legal en base a los siguientes motivos: Primero: No existe doctrina jurisprudencial del T.S.J. de Navarra relativa a la interpretación del último inciso de la Ley 372 del Fuero Nuevo y las facultades solidarias de cada comunero para los actos de administración. Segundo: Infracción de la Ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra, al negar la sentencia recurrida la legitimación al recurrente para dar por terminado el contrato de arrendamiento de las naves industriales y terreno en el término de Puente la Reina. Tercero: Infracción de la Ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra, al pretenderse en el párrafo 5º del Fundamento de Derecho cuarto de la sentencia recurrida, que es el criterio mayoritario del art. 398 del Código Civil el que expresa la voluntad de la comunidad y al que hay que atender y considerar que es bastante la mera manifestación de los comuneros disconformes con el acto de administración para dejarlo sin efecto. Cuarto: Por infracción de la Ley 372 del Fuero Nuevo, al ignorar la sentencia que para que la oposición pueda prosperar tiene que cumplirse la exigencia de que la terminación del contrato de arrendamiento resulte perjudicial para los intereses de la comunidad. Quinto: Por infracción de los arts. 112.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1962 y 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 y los arts. 1573 y 1487 del Código Civil y en relación con dichas disposiciones el art. 386 de la L.E.C. Sexto: Infracción del último inciso de la regla 1ª del nº 2 de la Disposición Transitoria Primera de la L.A.U. de 24 de noviembre de 1994 en relación con los arts. 1581 y 1566 del Código Civil, relativos a la terminación del arrendamiento de la sociedad demandada.

SEXTO.- Por auto de fecha 17 de mayo de 2007 dictado por esta sala, se acordó declarar la competencia de la misma y admitir el recurso de casación interpuesto. En trámite de impugnación, la parte recurrida solicitó su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha 11 de junio de 2007 la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 21 de junio de 2007.

OCTAVO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO JAVIER FERNÁNDEZ URZAINQUI.

Fundamentos

PRIMERO.- El planteamiento de la controversia y su resolución en la instancia.

El actor, hoy recurrente, don Jesus Miguel, junto con su hermano don Pedro Enrique y su cuñado don Jose Luis, copropietarios por terceras partes indivisas de varias fincas colindantes en término de Puente la Reina y Obanos, construyeron sobre el terreno solar resultante de la agrupación de tres de ellas, ocupando sólo parte de su superficie, un complejo industrial compuesto por tres naves de planta única, de 900 metros cuadrados cada una de ellas, cuya obra nueva declararon en escritura de 26 de marzo de 1987.

Desde el año 1988 -según declaración de la sentencia de primera instancia ya aceptada por ambas partes- ocupa los referidos pabellones industriales en arrendamiento la mercantil, hoy demandada-recurrida 'Talleres Agrícolas Unidos, S.L.', constituida en 1983 como anónima por los tres copropietarios anteriormente citados, que participan asimismo por terceras partes iguales en el capital social, constando el pago mensual de rentas por parte de la sociedad arrendataria.

Don Jesus Miguel, que en el año 2003 quedó apartado de la administración social solidaria, actuando en su condición de copropietario de las naves industriales arrendadas, dirigió el 6 de septiembre de 2005 a 'Talleres Agrícolas Unidos, SL', burofax -recibido el 7 de septiembre de 2005 por don Baltasar- notificándole la terminación del arrendamiento y requiriéndole, en beneficio de la comunidad de propietarios, para el desalojo de las naves y terreno arrendados.

Desatendido dicho requerimiento, y sin que conste fuera formalizada o anunciada -judicial o extrajudicialmente- la oposición de los condóminos a él, don Jesus Miguel, afirmando actuar en beneficio de la comunidad de propietarios de la finca arrendada, con expresa invocación de la ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra, interpuso el 31 de enero de 2006, contra 'Talleres Agrícolas Unidos, SL', demanda de juicio de desahucio, en la que solicitaba la declaración de terminación del arrendamiento de las naves industriales y finca objeto de la litis y la condena de la sociedad demandada a su desocupación y desalojo.

La demandada se opuso a la pretensión actora; excepcionó la inadecuación del procedimiento por complejidad de la cuestión relativa a la determinación de la fecha del contrato, así como la falta de legitimación activa del demandante por la oposición de los otros dos codemandados al desahucio pretendido, y terminó negando la finalización del arrendamiento a que la demanda se contrae.

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Pamplona dictó el 28 de julio de 2006 sentencia por la que, desestimado las excepciones opuestas a la pretensión actora y estimando la demanda deducida, declaró terminado por expiración del plazo contractual el arrendamiento, dando lugar al desahucio pretendido. Recurrida en apelación, esta sentencia, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra la revocó mediante la suya de 20 de febrero de 2007 en la que, manteniendo la desestimación de la primera de las excepciones y acogiendo la segunda, absolvió a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra.

La Sala de apelación funda, en síntesis, la desestimación de la demanda por falta de legitimación activa del demandante en que, constando -documentalmente y por manifestación en el acto del juicio- la oposición de dos de los tres copropietarios a la pretensión deducida por el tercero, es el criterio mayoritario, que expresa la voluntad de la comunidad, el que debe prevalecer y ha de ser respetado por la minoría; razonando: a) que la ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra, aplicable a los actos de administración, entre los que se incluye el arrendamiento y su resolución, interpretada en conjunción con el artículo 398 del Código Civil, impide considerar que la voluntad de un socio minoritario se alce sobre la voluntad de la mayoría, y b) que, en todo caso, la extinción del arrendamiento no tiene por qué ser beneficiosa para la comunidad, pudiendo como pueden existir otros intereses, más allá del precio del arrendamiento, justificativos de su subsistencia.

La parte actora preparó e interpuso recurso de casación en el que, apelando al interés casacional derivado de la inexistencia de jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia en relación a la legitimación que confiere la ley 372, párrafo tercero, del Fuero Nuevo de Navarra, articulaba cuatro motivos de casación en los que se denunciaba la infracción de esta norma civil foral (motivos primero, segundo y tercero) y la de los artículos 112.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, 23 de la mismo Ley de 1994 y 1573 y 1487 del Código Civil, en relación con el artículo 386 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil (motivo cuarto); motivos que superaron el trámite de admisión en el Auto de la Sala de 17 de mayo de 2007.

SEGUNDO.- Premisas de hecho relevantes para la resolución del recurso.

Con carácter previo al examen de los expresados motivos de casación, preciso es dejar constancia de las siguientes premisas de hecho relevantes para su resolución:

a) Que, aun perteneciendo a las mismas personas (don Jesus Miguel y don Pedro Enrique y don Jose Luis), fue su voluntad mantener disociadas la propiedad de la finca y de las naves construidas sobre una parte de su superficie y la titularidad de la empresa instalada en ellas, reservándose en condominio la primera y constituyendo para la segunda una sociedad con personalidad jurídica propia, distinta y diferenciada de la de sus socios, que ocupa los citados pabellones en virtud de un contrato de arrendamiento por el que viene abonando rentas mensuales a la comunidad de propietarios integrada por sus tres socios.

b) Que la pretensión deducida en juicio de desahucio por uno de los condueños no se dirige en rigor a la resolución del expresado arrendamiento, sino a la declaración judicial de su terminación por la expiración del plazo contractual, a fin de recuperar para la comunidad el uso y la libre disposición de los bienes comunes en su día arrendados, tras la extinción del régimen arrendaticio convenido para su posesión y goce.

c) Que, remitido por don Jesus Miguel el requerimiento de desalojo de los locales, por terminación de su arrendamiento el 6 de septiembre de 2005 y recibida tal comunicación el día 7 por la sociedad, a través del socio don Jose Luis, ni éste, ni don Pedro Enrique, llegaron a formalizar judicialmente, como copropietarios, su oposición a la iniciativa de don Jesus Miguel de dar por extinguida la locación, ni consta llegaran a anunciar extrajudicialmente su veto a ella hasta el 10 de marzo de 2006, con la remisión de un burofax recibido por su destinatario el día 14, tres meses después de interpuesta la demanda y una semana más tarde de la citación de las partes para el juicio verbal; juicio celebrado el 24 de abril de 2006, en cuyo acto don Jose Luis y don Pedro Enrique, declarando como administradores y representantes legales de la sociedad demandada, en el interrogatorio de partes practicado a instancia del actor, dejaron constancia de su oposición a la iniciativa de su consocio y copartícipe en la copropiedad.

d) Que, devenida pacífica desde la segunda instancia la efectiva conclusión del contrato de arrendamiento en 1988, quedó asimismo fijado por conformidad de las partes desde la primera el destino de las naves arrendadas al desarrollo de actividades comerciales y de reparación de vehículos agrícolas.

TERCERO.- La administración solidaria de la cosa común a reserva del veto de cualquiera de los comuneros y el régimen de mayorías del Código Civil.

Aun con algunas reservas en la doctrina científica, es criterio dominante en la jurisprudencia que la resolución de la relación arrendaticia sobre bienes comunes y, más en particular, la recuperación de su posesión por terminación del arriendo constituyen actos de administración (ss. 3 mayo 1975, 19 junio 1979 y 5 marzo 1982), como lo son también los de cesión en arrendamiento (ss. 25 septiembre 1995, 19 septiembre 1997 y 30 mayo 2006, del Tribunal Supremo), al menos, en cuanto no rebasen, por su duración o las facultades conferidas, los límites de tal gestión (ss. 28 marzo 1990, 7 marzo 1996 y 24 abril 1999, del Tribunal Supremo). La sentencia de instancia así lo reconoce, al advertir que entre los actos de administración 'ha de considerarse incluido concertar un arrendamiento o pretender su resolución', sin que las partes hayan hecho cuestión de tal calificación.

La jurisprudencia, partiendo asimismo de esa consideración, viene declarando de manera constante y reiterada que cualquiera de los comuneros tiene legitimación activa para comparecer en juicio y promover en beneficio de la comunidad, sin necesidad de acuerdo o autorización de los demás, el desahucio de las fincas comunes arrendadas por resolución o expiración del arrendamiento constituido sobre ellas (ss. 3 mayo 1975, 14 marzo 1978, 7 febrero 1981, 14 enero 1985 y 6 abril 1993, del Tribunal Supremo); si bien es cierto que, en contemplación al régimen de uso y administración de las cosas comunes establecido en el Código Civil (cfr. arts. 394 y 398), ha matizado esta regla exceptuándola cuando conste la desautorización del accionante por la oposición de otros copartícipes (ss. 19 febrero 1964 y 8 abril 1965 del Tribunal Supremo), a menos que aquél represente la mayoría de intereses en la comunidad (s. 6 marzo 1997, del Tribunal Supremo).

La sentencia de instancia, aun sin explícita referencia a ella, parece haberse inspirado en esta excepción, al apreciar la falta de legitimación activa del copropietario demandante -titular de una tercera parte indivisa en la comunidad- por la constancia en autos de la voluntad contraria al desahucio promovido de los otros dos copartícipes en la comunidad -titulares de la dos restantes partes indivisas-. La sentencia recurrida, apelando a una interpretación conjunta de la ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra y del artículo 398 del Código Civil, concluye que, al oponerse a la voluntad mayoritaria, el comunero en minoría carece de legitimación para actuar en juicio contra ella.

A combatir este criterio se endereza el motivo primero de casación (F. II), en el que parte actora denuncia la infracción de la ley 372, in fine, de la citada Compilación. En su desarrollo argumenta, en síntesis, que la norma legal navarra en lo relativo a la administración de la cosa común se separa radicalmente de lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil, estableciendo una administración in solidum de los comuneros, a reserva de la posible impugnación judicial de los actos que cualquiera de ellos realice; impugnación que en el caso de autos no llegó a producirse en el procedimiento judicial ad hoc, que no es el del propio juicio de desahucio entablado por terminación del arrendamiento.

Procede la estimación del motivo formulado.

Dispone el párrafo tercero de la ley 372 que 'en los actos de... administración... de la cosa común, cada titular puede oponerse judicialmente al otro que intenta realizarlos, y toda gestión ya realizada quedará sin efecto en la medida en que resulte perjudicial a los intereses de la comunidad según arbitrio del Juez'. La disposición legal reproduce, sin otra novedad que la supresión del inciso final relativo al pronunciamiento de la resolución judicial en un 'acto de jurisdicción voluntaria sin ulterior recurso', el párrafo tercero de la ley 375 de la Recopilación Privada, cuyos autores decían prescindir del 'criterio de la mayoría del Código civil (art. 398), tomado del Código italiano de 1865 (art. 678), porque no corresponde al Derecho romano', y mantener en su redacción 'el principio romano del ius prohibendi, con el complemento del respeto a las gestiones que el Juez considere objetivamente convenientes'.

En el Derecho Romano, inspirador de la norma civil foral, la administración de la comunidad correspondía solidariamente a todos los comuneros, en el sentido de que cada copartícipe podía realizar por sí mismo cuantos actos y gestiones concernieran a la misma, en tanto no se lo impidiera otro con su veto, en ejercicio del ius prohibendi. A la actuación de uno de los copropietarios sobre la cosa común y al derecho de los demás socios a prohibirlo se refieren los textos del Digesto 8, 2, 26; 8, 2, 27, 1; 8, 5, 11; 10, 3, 6, 2 y 10, 3, 28. Existió por tanto en la redacción de la disposición foral una consciente y deliberada separación del régimen de mayorías, a que el artículo 398 del Código Civil declara sujeta la administración de la comunidad de bienes, en beneficio del régimen de administración solidaria de la comunidad romana, que ha hecho del posible veto de los demás cotitulares -con total abstracción de la voluntad mayoritaria o minoritaria que representen- el mecanismo de salvaguarda del interés objetivo de la comunidad.

Resulta por ello mismo contrario al sistema de fuentes del Derecho civil navarro la interpretación e integración del último párrafo de la ley 372 del Fuero Nuevo con el artículo 398 del Código Civil, que la sentencia recurrida patrocina. Como esta misma Sala declaró en sentencia de 15 de noviembre de 1991 y ha reiterado en las de 10 de febrero de 2004 y 17 de mayo de 2006, siendo el Código Civil 'Derecho supletorio de esta Compilación y de la tradición jurídica navarra expresada en la ley 1' (ley 6 del Fuero Nuevo), el recurso a dicho cuerpo legal común para la interpretación y heterointegración normativa de las disposiciones compiladas tan sólo es admisible en cuanto las dudas y lagunas que presente no puedan resolverse acudiendo a la tradición jurídica navarra, que conserva 'rango preferente para la interpretación e integración de las leyes de la Compilación' (ley 1, del Fuero Nuevo), y la solución derivada de la aplicación del Código Civil no pugne con los principios generales -entre ellos, los históricos-, que informan el ordenamiento civil navarro (ley 4 del Fuero Nuevo), en la denominada función negativa de los principios generales del derecho. Tratándose, como en el caso examinado se trata, de una disposición legal (la de la ley 372, párrafo tercero, del Fuero Nuevo) recibida del Derecho Romano, es a este Derecho al que ha de acudirse preferentemente para su interpretación e integración, conforme a lo prevenido en la ley 1, in fine, del Fuero Nuevo, eludiendo su complementación con una norma del Código Civil, de muy distinta inspiración, que los compiladores rehusaron seguir por su separación de las fuentes romanistas.

Al recurrir a esta norma civil común en la exégesis y aplicación de la foral, la sentencia infringió, por interpretación errónea, la ley 372, amén de incurrir asimismo en infracción, por inaplicación, de las leyes 1, 4 y 6 del mismo Fuero Nuevo de Navarra y, por aplicación indebida, del artículo 398 del Código Civil.

De resultar precisa la complementación de la repetida norma foral con alguna disposición del Código Civil, ésta no debería ser otra que la contenida en el artículo 1695.1º para la administración solidaria de las sociedades civiles, que considera a todos los socios apoderados y declara obligatorio para la sociedad lo que cualquiera de ellos hiciere por sí solo, a reserva del derecho de cada uno a oponerse a las operaciones de los demás, al aparecer esta disposición inspirada asimismo en el régimen de la comunidad de bienes romana. Las previsiones contenidas en ambas normas -común y foral- no son sin embargo idénticas, como más adelante se verá al examinar la forma de la oposición y sus efectos.

La resolución de instancia cita en apoyo de su tesis un párrafo de la sentencia de esta Sala de 12 de febrero de 1998 en el que se señalaba que 'el ámbito de aplicación del artículo 398 del Código Civil y el de la ley 372 del Fuero Nuevo se contrae a los actos de simple uso, administración y disfrute de la cosa común'; y se agregaba que 'es a ellos a los que se refiere tanto la obligatoriedad de los acuerdos mayoritarios, como la oposición a la gestión intentada o ya realizada por otro u otros comuneros'. Resulta sin embargo claro que, ni el sentido de la respuesta judicial en que vino a insertarse, ni su propia literalidad, avalan la aplicación del régimen de mayorías del Código Civil a la administración de la comunidad de bienes de Derecho civil navarro. Según puede verse, el motivo de casación, a que la Sala respondía con dicha declaración, alegaba la infracción del artículo 398 del Código Civil y de la ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra, porque la sentencia de instancia no había condenado a los demandados al pago de las sumas que el actor, y administrador de la comunidad, les reclamaba por anticipos de sumas que -decía- eran de su cargo, pese a haber sido tal reclamación aprobada por mayoría de los partícipes. La sentencia de esta Sala desestimaba el motivo razonando, en síntesis, que uno y otro precepto legal se referían a los actos de administración de la cosa común cuando respectivamente se remitían a los acuerdos mayoritarios -el primero- y a la oposición a la gestión intentada o realizada -el segundo-, por lo que sus disposiciones no eran de aplicación a una actuación que -la Sala estimaba- no interesaba al patrimonio común, sino al personal del socio administrador.

CUARTO.- El carácter necesariamente judicial de la oposición judicial a las gestiones intentadas o realizadas por cualquiera de los comuneros.

La sentencia recurrida declara en el cuarto de sus fundamentos jurídicos que consta la oposición al desahucio de los copropietarios que representan dos terceras partes del bien arrendado a la pretensión deducida en la demanda, por haberlo 'así expresado en el acto del juicio y documentalmente'.

A combatir esta declaración y la adecuación formal a derecho de la oposición así manifestada se dirige el segundo motivo de casación (F. III), en el que asimismo se denuncia la infracción de la ley 372 del Fuero de Navarra. En su desarrollo argumenta el actor recurrente que, aunque a su decisión de dar por terminado el arriendo podía oponerse cualquiera de los restantes comuneros, no bastaba para tener por formulada dicha oposición la mera manifestación de su disconformidad, al ser necesaria su actuación judicial mediante el ejercicio de la oportuna acción en el procedimiento adecuado entre copropietarios, que, de haberse promovido, habría determinado la suspensión del juicio de desahucio hasta la resolución de aquélla; no pudiendo considerarse adecuado el propio procedimiento de desahucio seguido ni suficiente la oposición manifestada en él por los otros comuneros en su condición de administradores y representantes legales de la sociedad arrendataria demandada.

El motivo debe ser, como el anterior, estimado.

La ley 372 establece que en los actos de administración de la cosa común 'cada titular puede oponerse judicialmente al otro que intenta realizarlos' y agrega que 'toda gestión ya realizada quedará sin efecto en la medida en que resulte perjudicial a los intereses de la comunidad, según arbitrio del Juez'. Permite en definitiva la ley la oposición, tanto a las gestiones emprendidas, a fin de prohibirlas o impedirlas, como a las ya realizadas, a fin de dejarlas sin efecto; pero, en ambos casos, exige que el veto sea judicialmente formalizado. En ello, como en la posibilidad de impugnar actos que hayan desplegado efectos, difiere la regulación civil foral de la común o general relativa a la administración solidaria de las sociedades (arts. 1693 y 1695.1º CC), que permite a los socios coadministradores el ejercicio del derecho de oposición sin sujeción a forma alguna, más allá de la exigencia de una declaración o manifestación recepticia, antes de que hayan producido efecto legal.

Existe pues una clara opción del Derecho civil navarro por encomendar al Juez la apreciación del interés objetivo de la comunidad cuando éste esta en cuestión por la oposición de cualquiera de los comuneros a los actos de simple uso, administración o modificación material que otro u otros intenten o realicen en la cosa común. La opción acaso encuentre su explicación en la doctrina romanista más influyente en el proceso compilador, que apreció en el Derecho romano justinianeo la tendencia a sustituir el veto privado por la intervención judicial para los actos materiales sobre la cosa común y a supeditar la negativa frente a las consecuencias de un acto ya consumado por uno de los socios a la falta de utilidad objetiva judicialmente apreciada.

La ley 375, in fine, de la Recopilación Privada se remitía para la formalización y sustanciación de la oposición al procedimiento de jurisdicción voluntaria. Sea porque tal designación suponía una injerencia de la norma civil en el ordenamiento procesal, sea porque mediando contienda aquel procedimiento no parecía apropiado, es lo cierto que la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra suprimió en la ley 372 aquel inciso remisorio, pero no el necesario carácter judicial de lo oposición ejercida al amparo del derecho prohibitorio reconocido en ella, a dilucidar en el correspondiente proceso declarativo.

Carece pues de eficacia y no priva de legitimación al actuante la oposición a la acción o gestión extrajudicialmente comunicada al mismo. Tal como se ha relatado en el apartado c) del segundo fundamento jurídico de esta sentencia, en el caso de autos tal comunicación se produjo por burofax impuesto el 10 de marzo de 2006 y recibido el 14 siguiente, pasados seis meses desde el requerimiento de desalojo remitido a Talleres Agrícolas Unidos, SL, tres meses después de interpuesta la demanda y una semana más tarde de la citación de las partes para el juicio verbal.

Es cierto que en el propio juicio de desahucio la sociedad demandada opuso a la demanda la excepción de falta de legitimación activa por haber actuado el actor contra la voluntad mayoritaria de la comunidad opuesta a su pretensión (8:35:30) y que en el curso del mismo juicio los otros dos copropietarios reiteraron de palabra su oposición a ella (8:47:35 y 8:57:00); pero también lo es: a) que, en razón a la voluntaria disociación de propiedades y personalidades a que se ha hecho mención en el fundamento jurídico segundo de esta sentencia, la demandada excepcionante no es copropietaria de las naves cuyo desalojo se insta, ni se halla por ende legitimada para cuestionar el objetivo interés para la comunidad de la acción ejercitada en beneficio de ésta última; y b) que los dos copropietarios disconformes con la iniciativa judicial del demandante no comparecieron en autos, ni declararon, en su condición de tales, sino que lo hicieron como administradores sociales y representantes legales de la sociedad demandada, contestando a las preguntas del interrogatorio de partes propuesto como prueba en el juicio verbal de desahucio por el copropietario accionante.

No puede afirmarse, en suma, que haya mediado efectiva oposición judicial de los comuneros supuestamente disidentes a la gestión iniciada por el tercer copartícipe en la comunidad. Ni la excepción articulada por la sociedad arrendataria demandada, ni el disentimiento manifestado por sus administradores, y copropietarios de las naves a ella arrendada, tienen tal virtualidad. Conviene a este respecto poner de relieve que la 'oposición judicial' prevista en la ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra no constituye procesalmente una mera excepción o defensa, ni un simple hecho sujeto a prueba en el procedimiento judicial en que se haga valer, sino que encierra en rigor una pretensión impugnatoria del acto o gestión emprendida o realizada, que el comunero o comuneros disidentes han de deducir mediante el ejercicio de la oportuna acción, a fin de posibilitar al actuante la defensa del interés común de su gestión y, a ambas partes, en igualdad de condiciones, la articulación de los medios de prueba conducentes a la justificación de sus encontradas posiciones.

Tales exigencias no se cumplieron, como antes se ha dicho, en el presente juicio de desahucio, donde la oposición de dos de los copropietarios a la iniciativa del actor fue meramente excepcionada por la sociedad demandada que, al no ser parte en la comunidad, carecía de legitimación para hacerla valer cuestionando la utilidad objetiva de la acción ejercitada en interés de la comunidad; y la simple constatación de la oposición de los dos comuneros disidentes en su declaración como representantes de la sociedad demandada, aun evidenciando su efectiva realidad, tampoco constituía, ni podía suplir, la necesaria impugnación judicial del acto.

En su consecuencia, al tener por formalizada oposición a la iniciativa procesal del copropietario demandante, la sentencia recurrida, lo mismo que la de primer grado, incurrió en la infracción de la ley 372 que en el motivo de casación se le reprocha.

QUINTO.- La apreciación judicial de instancia acerca del beneficio o interés de la comunidad.

La sentencia recurrida, tras disentir del criterio del juzgador de primer grado 'de que resulta ser más beneficioso para la comunidad la resolución contractual en atención a que pueda obtenerse un precio por el arrendamiento superior al que actualmente abona la entidad demandada', señala que pueden existir 'otros intereses de dicha comunidad, más allá del precio del arrendamiento, que, valorados por la mayoría, como pudiera serlo el hecho de la revalorización de los terrenos, el valor que se obtendrá por la incorporación a la propiedad de las mejoras realizadas por la arrendataria, etc, justifiquen la conveniencia de la subsistencia del arrendamiento'.

Mediante el tercer motivo de casación (F. IV) se denuncia nuevamente la infracción de la ley 372 del Fuero Nuevo. En su justificación argumental se aduce, en síntesis, que, de mediar una impugnación judicial, no se trata de elegir entre opciones de más o menos dudosa ventaja, sino de determinar si la decisión adoptada resulta o no perjudicial a los intereses de la comunidad; debiendo ser objeto de consideración en este caso única y exclusivamente los intereses de la copropiedad que pueden ser -y de hecho son- diferentes a los de la sociedad, por las razones de hecho que seguidamente apunta. Agrega el recurrente que la apelación de la sentencia a la posible existencia de otros intereses de la comunidad que abonen la subsistencia del arrendamiento carece de justificación en autos y que para estimar fundada la oposición no basta, conforme a la norma foral, la ambigua referencia posibilista que la Sala de apelación baraja, al ser precisa la constatación de que la gestión realizada resulta perjudicial a los intereses de la comunidad.

El motivo ha de ser, como los anteriores, objeto de estimación, no ya en razón a las consideraciones sobre el interés común y su posible perjuicio por el desahucio que en la sentencia recurrida sustentan el rechazo de la iniciativa procesal del actor y la apreciación de su falta de legitimación activa, sino en razón a la improcedencia de su examen en este proceso, a falta de una formal oposición judicial a su planteamiento de los demás copropietarios o de cualquiera de ellos. Y es que la estimación de los dos primeros motivos de casación exige, por coherencia con los fundamentos que la han determinado, dejar tal cuestión imprejuzgada en este proceso y, en consecuencia, sin efecto cuantas declaraciones se han referido en las sentencias de las dos instancias al concreto beneficio o perjuicio que la acción emprendida puede originar a la comunidad.

A falta de formal oposición de otros copropietarios a la acción ejercitada, la legitimación del demandante ha de determinarse en función de la naturaleza jurídica de su actuación y de la utilidad objetiva que en abstracto reporta a la comunidad en cuyo beneficio o interés actúa. En el caso de autos, para el reconocimiento judicial de la legitimación del actor es suficiente constatar: a) que la demanda de desahucio ha sido interpuesta por uno de los copropietarios arrendadores; b) que el desahucio promovido constituye una gestión o acto de administración que cualquier comunero puede emprender por sí, sin necesidad de apoderamiento o acuerdo previo, siquiera sea mayoritario, de los restantes copartícipes en la comunidad, y c) que la acción, expresamente deducida 'en beneficio de la comunidad', es por su objeto y finalidad -la recuperación de la libre posesión de los bienes comunes tras la terminación del arrendamiento que la gravaba- de las que, en una consideración objetiva y abstracta, como la que en este procedimiento cabe realizar, se entienden normalmente ejercitadas en interés, utilidad o beneficio de la comunidad, al devolver a sus copartícipes -a todos ellos- la libertad de su uso o goce, una vez extinguido el régimen convencional a que se hallaba sujeto.

Al estimar, sin oposición judicial previa de otro u otros comuneros, que el actor carecía de legitimación para instar el desahucio promovido porque, siendo su iniciativa contraria a la voluntad mayoritaria, y posibles otros intereses comunes justificativos de la subsistencia del arriendo, su acción no podía entenderse ejercitada en beneficio de la comunidad, la sentencia recurrida incurrió en la infracción de la ley 372 del Fuero Nuevo que en el motivo se censura, como incurrió también en ella la de primer grado, al corroborar la legitimación cuestionada en la opuesta apreciación, sin reserva alguna, de que el acto de administración emprendido no era perjudicial sino beneficioso para los intereses de la comunidad.

SEXTO.- La posible existencia de otros intereses comunes justificativos de la subsistencia del arrendamiento y la lógica de la apreciación.

Combatiendo la declaración reproducida al comienzo del fundamento jurídico anterior, denuncia la parte recurrente en el cuarto y último motivo de casación (F. V) la infracción de los artículos 112.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (por error se cita 1962), 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 y 1573 y 1487 del Código Civil, en relación con el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, censurando como 'contraria a la sana lógica y al buen criterio la ambigua conclusión de la sentencia de que pueda haber otros intereses que justifican la subsistencia del arrendamiento', porque la liberación de un arrendamiento de alquiler antiguo supone una actuación en interés de la comunidad; porque las mejoras realizadas por el arrendatario quedan en beneficio de la propiedad a la terminación del arriendo, y porque la revalorización de los terrenos ha de redundar en un aumento de la renta de mercado.

Procede la desestimación del motivo así planteado, tanto por razones formales, como por consideraciones de fondo.

Incurre, en primer lugar, el motivo con su planteamiento en defectos de técnica casacional, que pugnan con la claridad y precisión requeridos por la fundamentación del recurso, al agrupar en él la infracción de distintas y heterogéneas disposiciones legales que hubieran debido dar lugar a la formulación de otros tantos motivos separados (cfr. ss. 11 abril 2003, 18 noviembre 2004 y 6 mayo 2005, del Tribunal Supremo y 28 junio 2000, 6 octubre 2003 y 22 diciembre 2005, de este Tribunal Superior de Justicia) e involucrar en su formulación cuestiones sustantivas y procesales (ss. 8 julio 2000, 5 noviembre 2004 y 1 diciembre 2006, del Tribunal Supremo y 23 enero 2003 de este Tribunal Superior de Justicia), que en la vigente legalidad tienen un diferenciado amparo normativo en los artículos 469.1 y 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y son además objeto de dos distintos recursos extraordinarios.

A lo expuesto ha de añadirse que, pese a la formal cita de varias normas legales sustantivas, el eje o núcleo del motivo, atendida su justificación argumental, se sitúa en la técnica de las presunciones judiciales del artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuya incorrecta aplicación debió ser denunciada, junto con los demás de casación (disp. final 16ª.1.1ª y 3ª LECiv), como motivo propio del recurso extraordinario por infracción procesal.

Pero el motivo formulado incurre también en defectos de fondo que justifican su desestimación. Y es que la 'conclusión' cuya lógica y racionalidad se cuestiona no es en rigor el producto de una presunción judicial obtenida en aplicación del citado artículo 386. No entraña -como es propio de la técnica presuntiva- la fijación como cierto de un hecho controvertido a partir de otro probado o admitido del que aquél se deduce por su enlace o conexión como una lógica consecuencia (ss. 19 mayo 2005 y 20 julio 2006, del Tribunal Supremo), sino que encierra un juicio hipotético o de valor sentado a partir de máximas de la experiencia vital sobre hechos resultantes de la valoración de la prueba practicada. Y sabido es, por su reiteración en la jurisprudencia (ss. 22 diciembre 2004, 19 diciembre 2005 y 20 julio 2006, del Tribunal Supremo y 6 febrero 2006, de este Tribunal Superior) que no constituyen presunciones judiciales, en sentido propio y técnico, las máximas de la experiencia, que posibilitan la formulación de un juicio hipotético a partir de hechos o circunstancias conducentes a conclusiones razonables en un orden normal y que el Juez puede utilizar de oficio sin sobrepasar el principio de aportación de parte.

La desestimación del motivo resulta en cualquier caso completamente inocua, al combatir la lógica y racionalidad de un juicio de valor que, como resulta de lo señalado con la estimación de los anteriores motivos, era improcedente o estaba fuera de lugar en el procedimiento de desahucio en que se produjo. Por la misma razón resulta ocioso el examen de las infracciones sustantivas que el motivo imputa a los juicios hipotéticos más o menos implícitos en la repetida valoración del interés de la comunidad.

SEPTIMO.- La casación de la sentencia recurrida y la recuperación de la instancia.

La estimación de los tres primeros motivos del recurso conduce a la casación y anulación de la sentencia recurrida y, recuperada la instancia, al pronunciamiento de una sentencia resolutoria de la contienda en los términos a que definitivamente ha quedado contraída.

Por las consideraciones contenidas en los fundamentos jurídicos tercero a quinto de la presente sentencia, procede, en primer término, desestimar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la sociedad demandada a la pretensión de desahucio deducida en la demanda. Por los propios fundamentos de la sentencia recurrida, que esta Sala acepta y hace suyos, procede asimismo mantener la desestimación de la alegación relativa a la deserción del recurso de apelación y la desestimación de la excepción procesal de inadecuación de procedimiento, que por lo demás no han sido objeto de impugnación casacional.

Y, en cuanto al fondo de la pretensión actora, procede su estimación en los términos y por los fundamentos legales con que lo fue en la sentencia de primer grado. La sentencia del Juzgado, valorando la prueba documental aportada a los autos, sienta la conclusión, pacífica ya en la segunda instancia, de que el arrendamiento litigioso tuvo lugar en 1988. A partir de esta premisa fáctica, razona así:

'El contrato, por tanto, es de fecha posterior al 9 de mayo de 1985 lo que determina que deba ser aplicada la disposición transitoria primera de la LAU de 1994 que establece que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la LAU de 1964. En caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Dada la supresión de la prórroga forzosa que establece el citado artículo 9, el contrato que nos ocupa tendrá la duración que las partes hubieran estipulado y no existiendo prueba de cuál fuera ésta, habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil para la tácita reconducción en relación con lo dispuesto en el artículo 1581 del mismo texto legal según el cual si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por meses cuando se hubiera fijado una renta mensual como es el caso que nos ocupa. En consecuencia habiéndose requerido a la sociedad demandada con fecha 6 de septiembre de 2005 para que desalojara la finca tal como se acredita con el documento 6 aportado con la demanda y el interrogatorio del Sr. Jose Luis procede la estimación de la demanda dando lugar al desahucio de la demandada por terminación del plazo contractual. El hecho de que con posterioridad a dicho requerimiento del actor hubiese seguido girando los recibos de la renta en tanto continuaba la demandada ocupando la finca arrendada en modo alguno puede interpretarse como acto propio del actor tendente a la vigencia del contrato quedando patente y manifiesto por el contrario que su voluntad era de la dar por concluido el contrato y obviamente recibir la contraprestación o indemnización por la falta de disposición del bien de su propiedad usado y disfrutado por la demandada n tanto no procediera a su desalojo'.

La Sala acepta y da por reproducida esta fundamentación, que estima en todo ajustada a Derecho, con la consiguiente confirmación del pronunciamiento estimatorio de la demanda promovida.

OCTAVO.- Conclusión y costas de las dos instancias y de la presente casación.

Procede, por lo expuesto, estimar el recurso de casación interpuesto; anular la sentencia de segunda instancia y, desestimando la excepción de falta de legitimación activa opuesta a la demanda, así como la excepción de inadecuación de procedimiento, confirmar el pronunciamiento de la sentencia de primer grado que estimó la demanda promovida, declarando terminado por expiración del plazo contractual el contrato de arrendamiento litigioso y dando lugar al desahucio de la entidad demandada, con la consiguiente condena a su desalojo, bajo los apercibimientos legales de rigor.

Con arreglo a lo prevenido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se está en el caso de imponer pues las costas de la primera instancia a la sociedad demandada y vencida en juicio.

La confirmación del fallo la sentencia de primera instancia justificaría en principio la imposición a la apelante de las costas de la apelación, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley Procesal Civil. Sucede que, como se ha puesto de relieve, la sentencia apelada rechazó, sin reflejo en el fallo, la falta de legitimación activa para el desahucio promovido 'por haber quedado probado que tal acto de administración no es perjudicial para los intereses de la comunidad sino beneficioso', con lo que indebidamente dio por resuelta, rechazándola, una oposición a la gestión del actor que -por lo expuesto- no cabía entender judicialmente formalizada en el presente juicio y era improcedente examinar en él. En este sentido, la confirmación de la sentencia de primer grado no es total, pues si la legitimación activa en ella reconocida se mantiene, lo es dejando imprejuzgada la eventual perjudicialidad del desahucio instado a los intereses de la comunidad; lo que implica una rectificación o modificación del -implícito- pronunciamiento desestimatorio de aquella excepción aunque sólo sea para limitar su alcance. Siendo en este sólo sentido parcialmente estimatoria la apelación, procede no hacer expresa imposición de las costas de esa alzada.

Finalmente, la estimación del recurso de casación conduce también a no condenar a ninguna de las partes en las costas de este recurso, arregladamente a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley procesal civil.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que le ha sido conferida, la Sala ha adoptado el siguiente

Fallo

1º.- Estimar el recurso de casación interpuesto por la Procuradora doña Teresa Sarasa Astrain, en nombre y representación del demandante don Jesus Miguel.

2º.- Casar y anular, dejándola sin efecto, la sentencia dictada en grado de apelación el 20 de febrero de 2007 por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra en el rollo de apelación núm. 272/2006.

3º.- Desestimar la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada 'Talleres Agrícolas Unidos, SL', en los términos y con el alcance que resultan de los fundamentos jurídicos tercero a quinto de esta resolución, y confirmar por lo demás en sus propios términos la sentencia dictada el 28 de julio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Pamplona en autos de juicio verbal de desahucio número 132/2006.

4º.- Condenar a la demandada al pago las costas causadas en la primera instancia y no hacer expresa imposición de las originadas con los recursos de apelación y de casación, debiendo en consecuencia cada parte satisfacer las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

5º.- Devolver las actuaciones originales a la Sección de la Audiencia Provincial de procedencia con certificación de esta resolución.

Así por esta su sentencia, lo pronuncian, mandan y firman el Excmo. Sr. Presidente y los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan.