Sentencia CIVIL Nº 9/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 880/2015 de 13 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 880/2015 - 5ª

PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 106/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 27 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 9

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª . ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª . M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª . M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a trece de enero de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 106/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona, a instancia de D. Anton contra D. Edemiro , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de julio de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimando la demanda de juicio ordinario promovida por la procuradora Sra. Bordell Sarro en nombre y representación de Anton , debo absolver y absuelvo a D. Edemiro de los pedimentos contra el mismo formulados, con imposición a la actora de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 11 de enero de 2017 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª . M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de D. Anton , quien actúa en calidad de propietario del local sito

en la C/ Duc ( antes Duque de la Victoria) nº 7, bajos, mediante la que se ejercitaba, con carácter principal, acción de extinción del contrato de arrendamiento de fecha 27 de noviembre de 1.987 (acompañado a la demanda como doc. nº 2, f. 23 y ss.) contra D. Edemiro hijo del inicial arrendatario de la vivienda, D. Prudencio , ya fallecido, en cuyos posición contractual se subrogó el demandado. Subsidiariamente, para el negado caso de que no se considerara de aplicación al contrato de autos el régimen de duración, excepciones a la prórroga y subrogaciones previsto en la Disposición Transitoria ( DT) 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU ) de 1.994, se solicitaba que la sentencia declarase entonces que la expiración del término del contrato se producirá al cumplirse 30 años desde su fecha de celebración, es decir, expirará el 27 de noviembre de 2017.

A tales peticiones se opuso el demandado alegando, en síntesis, que resulta de aplicación al contrato de autos, en que el arrendatario es persona física, el régimen de duración y subrogación recogido en la DT 1ª de la LAU y que el contrato pactado lo fue por término indefinido.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 27 de julio de 2015 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de los de Barcelona por la que se desestimaba la demanda y se absolvía al demandado de cuantos pedimentos se realizaban en su contra, con condena a la parte actora al pago de las costas causadas.

Frente a dicha resolución se alza el actor quien reitera en esta alzada los argumentos expuestos en el escrito de demanda que, además, entiende han sido refrendados por la doctrina sentada al efecto por la STS del Pleno de la Sala I de 12 de marzo de 2015 . Solicita así que, con estimación del recurso, se revoque la resolución recurrida y en esta alzada se estime en su integridad la demanda inicial de las actuaciones con expresa condena en costas a la actora.

El demandado, aquí apelado, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por la juzgadora de instancia.

SEGUNDO.-Planteada la controversia en la forma expuesta en el ordinal anterior,

consideramos, como ya lo hicieron las partes y la juzgadora de instancia, que el núcleo del debate es, sobre todo, una cuestión jurídica, no fáctica, que se ciñe a establecer el régimen jurídico aplicable en relación con la duración del contrato de arrendamiento que nos ocupa.

Son hechos incontrovertidos, admitidos por ambas partes, que la relación arrendaticia que examinamos trae causa del contrato de arrendamiento celebrado el 27 de noviembre de 1.987 en el que intervinieron, en nombre de la propiedad, el administrador de la finca, y, como arrendatario, el padre del aquí demandado. Tampoco es objeto de discusión que al fallecimiento del arrendatario original, Sr. Prudencio , ocurrido el 6 de julio de 1.995, se subrogó en dicho contrato el hijo del anterior, el demandado Sr. Edemiro , que continuó desarrollando en el local la actividad de bar restaurante.

En cuanto a la duración pactada de dicho contrato, lo cierto es que, si bien en la primera página el arrendamiento se dice celebrado por 'tiempo indefinido', no puede desconocerse que forman parte del contrato las denominadas condiciones anexas al contrato de arrendamiento, que se dicen especialmente pactadas con 'sujeción al régimen de prórroga forzosa' y que la condición anexa 29ª, referida específicamente a la duración del contrato, es del siguiente tenor:

'Manifiestan las partes contratantes que conocen la Disposición especial emana del Art. 9º del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 , pero no obstante, en cuanto la duración del presente contrato, acuerdan voluntariamente someterse al régimen de prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, subrogaciones y causas de excepción a aquélla, que en cada momento establezca la Legislación Especial de Arrendamientos Urbanos, y sin que ello altere la aplicabilidad, en sus propios términos, de la Cláusula 13ª, que antecede, sobre revisión de la renta'.

Así las cosas, consideramos de todo punto acreditado conforme a la literalidad del contrato que se pactó la sumisión a la prórroga forzosa, de modo que el núcleo de la controversia reside en la determinación de la duración de la relación arrendaticia en el supuesto de un contrato, como el presente, sobre un local de negocio formalizado en 1986, bajo la vigencia del RDL 2/1985 (el llamado 'Decreto Boyer'), en el que se pactó la sumisión a la prórroga forzosa, siendo el arrendatario una persona física, o dicho de otra manera, la incidencia del régimen transitorio introducido por la LAU 1994 en el contrato objeto de litigio.

En nuestra sentencia de 3 de junio de 2015 ( Pte. Sra. Gomis), abordamos dicha cuestión, examinando la evolución jurisprudencial al respecto, que denota no pocas vacilaciones, con argumentos que debemos reproducir. Decíamos que en el caso de arrendamientos de local de negocio o asimilados en que las partes contratantes hubieran pactado la sumisión al art. 57 del TRLAU , llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente por el arrendador y potestativamente por el inquilino o arrendatario.

Por lo tanto, en principio, conforme a una primera interpretación jurisprudencial, estos contratos se regirán durante toda su vigencia por las normas del TRLAU (recordamos que es una 'prórroga' del contrato) y, consecuentemente, sólo se extinguirá (salvo caso de resolución) por las causas previstas en aquel texto legal; así lo preveía la Disposición Transitoria 1º.2 entendiéndose que no les resultaba de aplicación, por razón de la fecha de contratación, la Disposición Transitoria Tercera. Esta afirmación resultaba de la dicción legal y era generalmente compartida, no sin críticas, por la doctrina y la jurisprudencia; a modo de ejemplo cabe citar las SSTS de 31.10.2008 , 10.3.2010 , 18.3.2010 en las que el Tribunal Supremo había declarado expresamente y reiteradamente la validez y eficacia de las cláusulas de sumisión expresa a la prórroga forzosa en contratos posteriores al tan repetido RD 2/1985 (incluso en supuestos de arrendamiento de local de negocio en que el arrendatario es una persona jurídica), que se mantiene a la entrada en vigor de la LAU 29/1994 y se rige por los artículos 57 y concordantes del TRLAU 1964 , por lo cual no resulta de aplicación la D. T.3ª de la LAU .

El legislador entendió que prevalecía la voluntad de las partes que se quisieron someter a la regulación del TR64, por lo que no adoptó las modificaciones que por la vía de las disposiciones transitorias introduce en los contratos anteriores con la finalidad de restablecer o recuperar de alguna manera un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes. Así el Preámbulo de la LAU 29/94 indica:'Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes'.

Esta situación quedó trastocada tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 , que introdujo una dosis de incertidumbre en la cuestión relativa a la duración de estos contratos.

Ante un contrato celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985 en el cual las partes decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el arte. 57 TRLAU, el TS se plantea si en la resolución del conflicto planteado resulta aplicable la D. T. 3ª de la LAU 1994 ; cuestión que resuelve en sentido positivo, afirmando que 'para los arrendamientos de locales de negocio respeto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, las resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 '.

Las razones en las cuales apoya conclusión son las siguientes:

- no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento , del cual una de que las características esenciales es la temporalidad (se remite a los razonamientos en que se basó la S. 9.9.09 referida a un supuesto en que se pactó la prórroga forzosa en un contrato celebrado bajo la vigencia de la LAU 94).

- El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados después de la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente tenían que estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, todavía más tiene que estar previsto en los cuales se fijó convencionalmente, bajo pena de eliminar la esencia del arrendamiento .

- En definitiva, la DT Primera LAU 1994 remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se tiene que entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse sumisión alguna a la prórroga forzosa en cuanto a su duración (hace una doble remisión).

Hemos de partir de que la sentencia resuelve una contienda en que el arrendatario es una persona jurídica, por tanto dicha doctrina, aún teniendo en cuenta que se trata de una sola sentencia (que, por ello, no constituye jurisprudencia) que no es del Pleno del Tribunal Supremo ni sienta doctrina jurisprudencial, les seria aplicable, dejando en el aire la duda si la misma podía también extenderse a los supuestos en que el arrendatario es una persona física.

Ahora bien, en este punto hemos de hacer necesariamente referencia a la STS de 12 de noviembre de 2012 que, como la anterior, no crea jurisprudencia y, además, el razonamiento se haceobiter dicta, en la que funda su pretensión la parte actora, que razona:

'Con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en relación con los sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, en sentencia de 9 de septiembre de 2009 , dictada tras Sala de Pleno celebrada el 14 de julio de 2009 , se ha declarado que una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil , lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987' (en el caso, concluido por arrendatario persona física con pacto de prórroga forzosa implícito).

Ciertamente, teniendo en cuenta, de una parte, lo que era una doctrina jurisprudencial asentada y consolidada en el tiempo, y, de otra, los razonamientos contenidos en las citadas sentencias de 17 de noviembre de 2011 y 12 de noviembre de 2012 , costaba establecer con certeza el régimen jurídico por el que se regulaba la extinción de los contratos de arrendamiento a los que nos venimos refiriendo, especialmente en caso de arrendatarios persona física.

Pero esta situación de duda o incertidumbre ha sido despejada por la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 ,anterior tanto a la contestación a la demanda por la parte demandada, que data del 27 de marzo de 2015, como la sentencia dictada en estas actuaciones en primera instancia. Esta resolución del Pleno del TS ( Sala Civil) que, si bien cuenta con un voto particular suscrito por dos magistrados que mantienen la procedencia de la aplicación de la DT1ª en los términos que venía siendo aplicada desde la aprobación de la LAU 29/94, acuerda en su parte dispositiva:

'3º.- Fijar la siguiente doctrina jurisprudencial: «Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley ».

La cuestión jurídica planteada en esta sentencia es si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se rige, en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera, que es, exactamente, la cuestión jurídica debatida en este litigio.

Para fundar su decisión el Tribunal Supremo acude a los razonamientos en lo que se basó su anterior sentencia de 17 de noviembre de 2011 , más arriba citada, y concluye:

'Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio (se refiere al apartado C) del fundamento de derecho 4º de la STS 17.11.11) , asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la D. T. 3 ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985'.

La aplicación al caso de autos de la doctrina jurisprudencial expresamente declarada por el Tribunal Supremo, que no distingue en función de que el arrendatario sea persona física o jurídica, ha de comportar necesariamente la estimación del recurso y de la demanda inicial de estas actuaciones, sin que procedan otras consideraciones por parte de este tribunal.

Por lo expuesto, sin necesidad de examinar la viabilidad de las alegaciones subsidiarias, procede estimar el recurso promovido por la representación del Sr. Anton , y revocar la sentencia recurrida, debiendo dictarse otra en su lugar por la que, estimando la demanda inicial interpuesta por el ahora apelante, se declare extinguido el contrato de arrendamiento objeto de las presentes actuaciones.

TERCERO.-La estimación de la demanda conlleva la imposición al demandado de las costas causadas en primera instancia por aplicación del criterio del vencimiento objetivo ( ex. art. 394 LEC ). No consideramos la concurrencia de dudas de derecho porque la sentencia del Pleno de la Sala I que decidió la doctrina aplicable resolviendo las posibles dudas al respecto fue dictada antes de la contestación a la demanda y, en consecuencia, también antes de que se celebrase la Audiencia previa, que tuvo lugar el día 23 de julio de 2015, en la que ambas partes estuvieron de acuerdo en circunscribir la controversia a la determinación del régimen jurídico aplicable, esto es, a la cuestión jurídica que precisamente se resuelve con la doctrina jurisprudencial que fija dicha resolución.

Por el contrario, la estimación del recurso lleva a no efectuar especial imposición de las costas de esta alzada (ex. art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Anton contra la Sentencia dictada el día 27 de julio de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de los de Barcelona en autos de Juicio ordinario nº 106/2015 de los que el presente Rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, acordamos que, estimando la demanda interpuesta a instancia de D. Anton contra D. Edemiro , DECLARAMOS EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento de fecha 27 de noviembre de 1.987 existente entre las partes y que tiene por objeto el local de negocio sito en la C/ Duc ( antes Duque de la Victoria) nº 7, bajos, de Barcelona, y CONDENAMOS al referido demandado a dejarlo libre, vacuo, expedito y a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento a su costa en caso de no hacerlo así en el plazo que al efecto se señale en ejecución de esta sentencia.

Todo ello con expresa imposición al demandado de las costas procesales causadas en primera instancia y sin hacer expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Se acuerda la devolución del depósito constituido.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el día de la fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad

ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.