Sentencia Civil Nº 95/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 579/2005 de 03 de Febrero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00095/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7008497 /2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 566 /2005

Autos: JUICIO VERBAL 1273 /2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID

De: Juan María, Natalia

Procurador: ESMERALDA GONZALEZ DEL RIO, ESMERALDA GONZALEZ DEL RIO

Contra: Matías

Procurador: SIERRA YOLANDA LUNA

SOBRE: Procedimiento verbal. Arrendamientos urbanos. Expiración del plazo convencional.

PONENTE: D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID , a tres de febrero de dos mil seis.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1273/04, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid de , seguidos entre partes, de una, como demandados- apelantes D. Juan María Y Dª Natalia, representados por la Procuradora Dª Esmeralda González García del Río y defendidos por Letrado, y de otra como demandante-apelado D. Matías, representado por la Procuradora Dª Yolanda Luna Sierra y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio verbal.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, en fecha 7 de abril de 2005, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:""Que debo estimar y estimo la demanda deducida por el procurador de los Tribunales Dª.REMEDIOS YOLANDA LUNA SIERRA en nombre y representación de D. Matías contra D. Juan María Y Dª Natalia, en su consecuencia declaro haber lugar al desahucio de la parte demandada relativo al local núm. NUM000 de la finca núm. NUM001 de la CALLE000 de Madrid, por expiración del plazo de diez años pactado en el contrato, con apercibimiento de lanzamiento para el supuesto de no desalojar el local en el plazo legal. Todo ello con imposición de costas a los demandados.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 12 de diciembre de 2005, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 30 de Enero de 2006.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida los cuales serán reemplazados por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) A través de la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo, presentada en el Registro General de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid en fecha 14 de diciembre de 2004 la representación procesal de Don Matías ejercitaba frente a Doña Natalia y Don Juan María, acción declarativa de resolución del contrato de arrendamiento recayente sobre el local núm. NUM000 del inmueble núm. NUM001 de la CALLE000 en Madrid, en la que tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se dan aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal, terminaba solicitando que se dictase «... sentencia, por la que se estime la demanda y se declare haber lugar al desahucio de la demandada con referencia al inmueble local nm. NUM000 de la finca núm. NUM001 de la CALLE000 de Madrid, que se señala en el hecho primero de la demanda, por haber expirado el plazo de diez años pactado en el contrato, previniéndola de la obligación que tiene de desalojar el inmueble en el plazo legal y, si no lo verifica, que podrá ser lanzada del mismo a su costa con imposición de las costas procesales».

(2) Turnado el conocimiento de la demanda al Juzgado de Primera Instancia núm. 70 de los de Madrid, este órgano acordó por proveído de 20 de diciembre de 2004 la comunicación de la demanda al Servicio Común para señalamiento de la diligencia de lanzamiento.

(3) Por Auto de 27 de enero de 2005 se acordó la admisión a trámite de la demanda y la convocatoria de las partes a la celebración de vista para el día 11 de marzo así como la comunicación de copias de aquélla y de los documentos aportados a la parte demandada con la citación.

(4) Mediante escrito con entrada en el Registro en fecha 7 de febrero de 2005 compareció la representación procesal de los codemandados Doña Natalia y Don Juan María e interesaba la citación a la vista de los testigos Don Luis Antonio y Don Salvador; a lo que se dió lugar por diligencia de ordenación de 9 de febrero inmediato siguiente.

(5) En fecha 17 de febrero de 2005 se confirió representación «apud acta» por la parte demandada en favor de la causídica firmante del escrito presentado.

(6) En el acto de la vista las partes evacuaron las alegaciones que reputaron conducentes a su repectivo interés y se practicaron las pruebas propuestas y admitidas como pertinentes.

(7) En fecha 7 de abril de 2005 la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 70 de los de Madrid dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda.

(8) Mediante escrito con entrada en el Registro en fecha 26 de abril de 2005, la representación procesal de la parte demandada vencida Doña Natalia y Don Juan María interesó del Juzgado de primer grado que tuviera por preparado recurso de apelación frente a la sentencia recaída.

(9) Por proveído de 6 de mayo de 2005 se acordó tener por preparado el recurso y emplazar a la recurrente para su interposición en tiempo y forma legales.

(10) Mediante escrito con entrada en fecha 8 de junio de 2005, la representación procesal del actor vencido Don Gabino interpuso el recurso de apelación anunciado. En primer término, efectuaba la siguiente exposición de «... ALEGACIONES

PRIMERA.- La sentencia apelada incurre en un claro error en la apreciación de la prueba, y más aún, omite valorar la prueba practicada al declarar sin más el desahucio, sobre la base de que existe un contrato de arrendamiento firmado por las partes el 1 de diciembre de 1994 y que ese contrato era por tiempo determinado de 10 años.

Sin embargo, nos encontramos con un contrato de arrendamiento celebrado el 1 de diciembre de 1994, antes de la entrada en vigor de la LAU del 94 y vigente el Decreto Boyer , en el que se pacta un plazo de duración de "diez años prorrogables", cláusula ésta claramente oscura y dudosa, ya que el término "prorrogable", puede referirse, como tiene declarado la Jurisprudencia (STS 13 de junio de 2002 , SAP Lleida de 29 de noviembre de 1996 ), tanto a prorrogable a instancia del arrendatario (supuestos de la prórroga forzosa) como a prorrogable por acuerdo de las partes (supuestos de la tácita reconducción).

Y de acuerdo con la unánime dóctrina Jurisprudencia], ante esta oscuridad de las cláusulas sobre la duración del contrato, y cuando las partes no expresan claramente si el contrato se somete a la prórroga forzosa o a la legislación que abolió la misma (en nuestro caso el contrato no menciona en ningún momento el Decreto Boyer como aplicable al contrato), hay que estar, para interpretar la voluntad común de las partes, a los actos anteriores, coetáneos y posteriores, así como al resto del clausulado.

Pues bien, tanto los actos anteriores como los coetáneos y posteriores al contrato, que han sido plenamente acreditados en el juicio, como la interpretación sistemática del clausulado del contrato acreditan que no nys encontramos ante un contrato por plazo de 10 años, sino ante un contrato sometido a prórroga forzosa.

En primer lugar hay que aclarar que mis mandantes alquilaron el local de autos en virtud del traspaso que pagaron al anterior arrendatario don Salvador, quien regentaba una panadería en el local, con un contrato de arrendamiento del año 1971, contrato, evidentemente, de prórroga forzosa, y que traspasó el local en el año 1994 debido a que se jubilaba. Es significativo que este hecho se haya ocultado maliciosamente en la demanda. El hecho de dicho arrendamiento anterior por don Salvador se ha acreditado, no sólo documentalmente con nuestro docum n.º UNO de la contestación (renovación de licencia de instalación del año 1984 en el local de panadería a nombre del entonces arrendatario don Salvador) que no ha sido impugnado por la parte demandante en el acto del juicio, sino también mediante la testifical de dicho señor don Salvador (que declaró que alquiló el local para panadería hace ahora 35 años y la regentó hasta el año 94 que lo traspasó) y de la testigo doña Marina, testigo de ciencia propia por ser vecina del local, que declaró conocer que. en dicho local había una panadería hasta su traspaso, sin que podamos acompañar el contrato de alquiler del año 1971 debido a que el arrendatario anterior, dado el tiempo transcurrido, no conserva su contrato.

Como declararon en el juicio tanto la demandada doña Natalia como el testigo su marido don Luis Antonio, el matrimonio buscaba un local para abrir una joyería, hablan visto el cartel de SE TRASPASA en el escaparate de la panadería (cartel que dijo recordar también la testigo doña Marina, que regenta un negocio en la misma calle), se interesaron por el local y pactaron el traspaso con don Salvador y con el "administrador de la finca" don Matías, hoy demandante, acordándose un precio del traspaso de 3.500.000 pts, de las cuales, 3.000.000 se recibieron por el anterior arrendatario don Salvador mediante un cheque bancario de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, y 500.000 pts por el propietario don Matías en efectivo porque así lo exigió él. Se ha acreditado así documentalmente, con el documento n.º DOS de los aportados en juicio, y que no ha sido impugnado, el resguardo del cargo en la c/c de don Luis Antonio, esposo de doña Natalia, del cheque bancario por valor de 3.000.000 pts emitido el 30 de noviembre de 1994, esto es, el día antes del otorgamiento del traspaso, acompañado de certificación de Caja Madrid sobre dicho extremo. Prueba documental confirmada por el testimonio de Don Salvador sobre el cobro de las referidas cantidades por él, como arrendatario, y Don Matías como arrendador, siendo el pagador el adquirente por traspaso Doña Natalia y su esposo.

Como han declarado el testigo arrendatario anterior don Salvador y el testigo Don Luis Antonio, fue en el mismo acto, el día 1 de diciembre de 1994, reunidos la nueva arrendataria, su marido y el hijo de ambos, con el anterior arrendatario don Salvador, y el administrador de la finca don Matías, hoy demandante, cuando se entregó el precio del traspaso y se firmó un nuevo contrato de arrendamiento entre don Matías y doña Natalia, pues el hoy demandante insistió en que, pese a haber un traspaso y por tanto continuar con la posición del arrendatario anterior (y así ser el contrato de prórroga forzosa o para siempre), era bueno firmar ahora un nuevo contrato. A preguntas de laa otra parte, el testigo don Salvador dilo que él habló con el dueño y le dijo que había un matrimonio interesado en el traspaso y el dueño aceptó, También aseguró que reconocería si lo viera al dueño que recibió el dinero del traspaso y firmó el nuevo contrato de alquiler pero que no estaba en la Sala.

También se ha probado testificalmente que el arrendador, el hoy demandante, llevó ese día el contrato previamente redactado por él, y en el que se había incluido que el plazo era de 10 años "prorrogable" y que ante las dudas de doña Natalia y su marido, don Matías aclaró que el contrato era para siempre, como el de don Salvador, ya que se trataba de un traspaso. Además, al explicar el matrimonio que querían que su hijo, que entonces contaba con 22 años de edad, en el futuro, cuando ellos se jubilaran, se quedara con el negocio, don Matías incluyó a mano a éste como arrendatario en la cláusula novena. Así se desprende también de la prueba documental, ya que el documento n.º TRES de los aportados en el juicio es el ejemplar del contrato de alquiler en el que está incluido a mano por el arrendador esa cláusula novena estableciendo como arrendatario al hijo de doña. Natalia, extremo sobre el que no se ha podido interrogar al actor al no haber comparecido al juicio. Se ha acreditado también la edad que entonces contaba el hijo del matrimonio con la fotocopia de su DNI aportada en el juicio como documento n.º CUATRO y que tampoco fue impugnada.

También se ha probado, (documentos CINCO a DIEZ de esta parte que no han sido impugnados) que realizado el traspaso, y al amparo de la cláusula séptima del contrato, doña Natalia y su marido, llevaron a cabo una obra de gran envergadura para acondicionar el local, que hasta entonces había sido una panadería, para su destino de joyería. En dicha obra gastaron una importante cantidad de dinero (2 millones de pesetas), lo que ningún sentido tendría si el contrato fuera por un plazo de sólo 10 años.

Y es sumamente significativo el hecho de que el actor, el arrendador que autorizó ese traspaso y firmó el contrato de arrendamiento cobrando una parte del precio del traspaso, no haya acudido al juicio pese a haber sido debidamente citado, privando así a esta parte de la posibilidad de practicar su interrogatorio. Es evidente que el actor no quería enfrentarse cara a cara tanto a los arrendatarios como al testigo, el anterior arrendatario, y negar la verdad, que había. autorizado ese traspaso y que había asegurado siempre que el contrato era de prórroga forzosa.

Por tanto, del relato de cómo ocurrieron los hechos, se desprende que no estamos ante un contrato de alquiler por 10 años, sino ante un contrato de prórroga forzosa, que tiene su origen en un traspaso de un contrato anterior, del año 71, y que por ello era. de prórroga forzosa. Pero es que además, del mismo tenor del contrato de alquiler de fecha 1 de diciembre de 1994, en el que se incluyó la palabra "prorrogable", se deduce esa sumisión a la prórroga forzosa, puesto que esa cláusula oscura sobre la duración del contrato en la que se establece un plazo de 10 años y se gñade "prorrogable", ha de ser interpretada, de acuerdo con el art 1281 Cc , por no ser clara, y hay que estar a la intención de los contratantes aunque ésta sea contraria a las palabras del contrato. Y para interpretar cuál fue la intención de las partes hay que atender entre otras cosas a los hechos anteriores de acuerdo con el art 1282 del Código , hechos que en nuestro caso (existencia de traspaso) acreditan el sometimiento a la prórroga forzosa del nuevo contrato. Siendo también de aplicación al respecto el artículo 1288 del C. Civil sobre la interpretación de los contratos, según el cuál la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado su oscuridad.

SEGUNDA.- Por otra parte, no sólo los hechos anteriormente descritos, anteriores, coetáneos y posteriores al contrato, que se han probado sobradamente en el procedimiento, sino el resto del clausulado del contrato, avala que nos hallamos ante un contrato sometido a la prórroga forzosa, a lo que obliga el art 1285 Cc según el cuál las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas. Así, del mismo elausulado del contrato se colige que se sometía el contrato al régimen de prórroga forzosa de la LAU 64. Y ello se desprende del hecho de que en ese elausulado no se hiciera referencia alguna al Decreto Boyer del año 85 por el que se acabó con la prórroga forzosa (evidentemente de haberse aludido a dicho Decreto los nuevos arrendatarios se habrían negado a firmar ese contrato), se estableciera una renta de 20.000 pts al mes (una renta. que. no era la de mercado evidentemente, congo bien explicó en su interrogatorio el testigo marido de la demandada que aclaró que se puso esa renta porque había habido un traspaso), se recogiera la revisión de la renta de acuerdo con la variación del TPC en la cláusula segunda, se reconociera el derecho del arrendatario a hacer obras para acondicionar el local en la cláusula séptima, y se reconociera el derecho a traspasar a los nuevos arrendatarios en la cláusula octava remitiéndose a lo que establece la ley para estos casos, esto es, la LAU del 64 que era la vigente a la firma del contrato, derecho al traspaso que ninguna razón de ser tendría en un contrato sometido a plazo de 10 años.

Además hay que tener en cuenta que fue el arrendador, don Matías, hoy demandante, quien redactó el contrato y lo llevó ya confeccionado a la firma, añadiendo de su puño y letra, ante la petición de la arrendataria, que el hijo de ésta era considerado también arrendatario.

Existe por tanto en la. sentencia apelada tanto un error en la apreciación de la prueba, como una vulneración de la doctrina Jurisprudencia) sobre la interpretación de los contratos de arrendamiento posteriores al decreto Boyer en los que, según dicha doctrina Jurisprudencial, cabe la sumisión a la prórroga forzosa, tanto explícita como implícitamente. Invocamos al respecto las SSTS de 12 mayo 1989 y 4 de febrero de 1992 según las cuáles "los contratos posteriores al R.D-t', /85 están sujetos a la tácita reconducción salvo que las partes hubieran convenido expresa o implícitamente el sometimiento al régimen de la prórroga forzosa haciendo uso de la libertad de pactos del art 1255 Cc . Por ello es preciso indagar la voluntad concorde de las partes en las cláusulas contractuales en su conjunto y en los actos anteriores, coetáneos y posteriores". Añaden dichas sentencias que son cláusulas que indican ese sometimiento a la prórroga forzosa las anteriormente indicadas (revisión renta, derecho al traspaso, autorización obras, etc).

Invocamos también la SAP Madrid sección 8.ª de 27 de febrero de 2003 , según la cuál, "celebrado el contrato cuando estaba vigente el Real Decreto Ley 2/85 de 30 abril sobre Medidas de Política Económica, el arrendatario legalmente carecía del derecho a la prórroga forzosa del art 57 de la LA U 64 , pero ello no excluye que contractualmente pudiera atribuírsele ese derecho, dada la libertad de pactos que permite el art 1255 Cc , La cuestión estriba en interpretar la cláusula sobre la duración del contrato en relación con el resto del contenido del contrato". "El Real Decreto suprimió la prórroga forzosa pero no prohibió la voluntaria".

TERCERA.- La sentencia niega la existencia del traspaso sin entrar a valorar la prueba, y basándose en que el traspaso no cumplió los requisitos legales, por lo que la sentencia concluye que n.o puede invocarse por la arrendataria, que debe atenerse al contrato de arrendamiento que firmó. Tal conclusión es absurda, dicho con todos los respetos. El traspaso existió y se ha acreditado, y si no se hizo en Escritura Pública ni se notificó fehacientemente al arrendador (requisitos que la LAU 64 establecía para el traspaso como protección al arrendador), ello no supone que el traspaso no tenga efectos, que no sea válido, puesto que fue aceptado por el arrendador que estuvo presente en el acto del traspaso, lo consintió y cobró su participación en el precio del traspaso y así lo considera la Jurisprudencia en casos semejantes, casos que han sido y siguen siendo, muy frecuentes en la práctica habitual de los traspasos, dónde lo infrecuente es precisamente el otorgamiento de escritura pública.

Invocamos al respecto las STS de 30 de octubre de 1967 según la cuál "el traspaso realizado de común acuerdo entre todos los afectados por el mismo, no necesita ninguno de los requisitos legales, porque todos los suple la voluntad de los interesados".

Por último invocamos la STS de 23 de diciembre de 2004, n.º recurso 3119/98 , recaída en un supuesto de hecho muy similar al de autos, aunque incluso más extremo, ya que los arrendatarios que adquirieron por traspaso y firmaron un nuevo contrato con el arrendador, llegaron a renunciar expresamente en ese contrato a su derecho a la prórroga forzosa y sumisión al Decreto Boyer , declarando el Supremo la nulidad de la cláusula del contrato que incluía dicha renuncia expresa.

Dice textualmente dicha sentencia. que en el supuesto de autos "con base en la simultaneidad de los actos, todos ellos realizados el día 12 de agosto de 1991, se evidencia que la verdadera intención de todas las partes intervinientes fue la de un traspaso, de modo que debe declararse nula la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado ese día relativa a la exclusión de la prórroga forzosa del art 57 LA U 64 . Nada obsta que unos términos literales que constan en un documento puedan entenderse contrarios a la verdadera intención de los contratantes, deducida ésta de otros elementos distintos del documento, y lo verdaderamente trascendente en la perspectiva Jurídica es la verdadera y común voluntad de todos los intervinientes en el negocio jurídico. (...) Hubo un convenio a tres bandas por el que el anterior arrendatario se desprendía de su condición de arrendataria a cambio de un dinero y otra sociedad adquiría tal condición con derecho a la prórroga forzosa pagando una suma a la arrendadora por autorizar la sucesión arrendaticia. Mal puede invocar la doctrina de los actos propios quien con su conducta incursa en la deslealtad y mala fe dio lugar a la convicción del Tribunal a quo de que no había percibido suma de dinero por el traspaso".

Ningún sentido tendría que, tras pagar un precio por el traspaso, que significa colocarse en la posición del arrendatario anterior, que lo era de prórroga forzosa, el nuevo arrendatario, al firmar un nuevo contrato con el propietario a instancias de éste, (contrato que no era necesario pues al existir un traspaso el arrendamiento se regía por el contrato anterior) renunciara sin más a su derecho más valioso como arrendatario: el de la prórroga forzosa. Es evidente que si se firmó fue pensando que se firmaba un contrato para siempre, como el anterior, un contrato de prórroga forzosa, y si se incluyó ese plazo de "10 años prorrogable" por el redactor del contrato (el propietario) fue mediante engaño a la otra parte contratante a quienes aseguró que el contrato era para siempre, qu era con las mismas condiciones que cl anterior.

CUARTA.- La sentencia invoca en sus fundamentos la Doctrina de los Actos propios y la Buena fe, y lo hace absurdamente en contra de los arrendatarios, cuando, tal y como se han desarrollado los hechos, es evidente que ha sido el arrendador quien ha ido contra sus propios actos y ha actuado con absoluta mala fe, primero aceptando el traspaso y cobrando una participación en el mismo que excede el porcentaje legal (10%), redacta él el contrato incluyendo la cláusula de duración "diez años prorrogables" y asegurando a los arrendatarios que estén tranquilos que el contrato es para siempre, que es de prórroga forzosa, que con la nueva ley no se ponía "indefinido" sino "prorrogable", y posteriormente, al transcurrir 10 años interpone demanda de desahucio sin atreverse siquiera a comparecer.al Juicio. Así, en sus declaraciones tanto la demandada como el testigo Don Luis Antonio aseguraron que estaban convencidos de que el contrato era de prórroga forzosa. Y esa mala fe, ese comportamiento desleal del arrendador es lo que motivó que en su declaración doña Natalia, al ser interrogada sobre si se elevó a público el traspaso, dijera que no y que "ése había sido el error", ya que así habrían evitado la maniobra del propietario.

Y terminaba solicitando que «... con estimación del recurso y revocación de la sentencia, dicte otra por la que desestime íntegramente la, demanda declarando no haber lugar al desahucio con imposición de las costas del juicio al demandante».

Mediante «Otrosí digo» en el escrito de interposición del recurso de apelación, se interesaba, al amparo del artículo 460,2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la práctica en segunda instancia del interrogatorio de Don Matías, que no pudo practicarse en el juicio verbal por causa no imputable a mis representados, ni tampoco como diligencia final porque dichas diligencias sólo las recoge la LEC para el juicio ordinario ( art.. 435 LEC ) y así se está entendiendo por los Tribunales».

(11) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 5 de julio de 2005 la representación procesal de Don Matías evacuó trámite de oposición al recurso articulado de contrario solicitando su desestimación con imposición de costas a la recurrente.

(12) Por auto de 27 de septiembre de 2005 se acordó denegar la práctica de la prueba solicitada, y consentida dicha resolución ha devenido firme.

TERCERO.- De la admisión de hechos y por la apreciación combinada de las pruebas practicadas aparece inequívocamente acreditado que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se celebró en fecha 1 de diciembre de 1994. Esta circunstancia impide considerar acertada la conclusión alcanzada por la Sentencia ahora recurrida a propósito de que dicho contrato se encuentra «... por tanto sujeto a la LAU de 1994». Como quiera que la LAU 29/1994, de 24 de noviembre no entró en vigor hasta el día 1.º de enero de 1995, los contratos anteriores no se encuentran regidos por ésta; otra cosa es que rijan respecto del mismo las disposiciones de Derecho intertemporal contenidas en la misma y que, en consecuencia, el contrato litigioso se deba seguir rigiendo por la LAU 1964 modificada por el RDL 2/1985, de 30 de abril.

CUARTO.- En el encabezamiento del expresado contrato se afirma explícitamente celebrado «... por un período de diez años, prorrogable...».

En orden a proceder al examen de cualquier documento a fin de determinar su alcance y efectos, ha de ponerse de manifiesto con carácter previo, como lo hacen las S.S.T.S. de 4 y 10 de marzo de 1986, 15 de abril y 20 de diciembre de 1988 y 12 de junio de 1990 , entre otras, que el primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código civil , aplicable cuando son claros los términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de las partes; teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 C.C ., de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo expresado o pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes, prevista en éste último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281, las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de los negocios o convenios, sino que debe abarcar, para determinar la real intención de los sujetos concernidos o contratantes, al conjunto de lo expresado, con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil, de manera previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

QUINTO.- Desde esta perspectiva, y encaminada la labor interpretativa de los actos y negocios jurídicos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil , de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo (S.S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950, 19 de febrero de 1981, 30 de marzo, 30 de abril, 17 de julio, 15 y 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero de 1983, 4 de junio y 9 de octubre de 1985, 4 de marzo de 1986, 1 de julio, 26 de noviembre y 16 de diciembre de 1987, entre otras ). A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige (S.S.T.S., Sala Primera, de 2 y 23 de febrero, 27 de marzo, 16 de noviembre y 12 de diciembre de 1981, 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero y 14 de mayo de 1983, 20 de febrero de 1984, 5 de febrero, 14 y 29 de mayo, 17 y 24 de junio, 2 de julio, 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985, 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987, entre otras ), puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento (S.S.T.S., Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963, 13 de febrero de 1964, 3 de mayo y 22 de junio de 1984, entre otras ), de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

Así, siendo cierto que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de la claridad o de la univocidad y sencillez de lo examinado, de su ausencia de problematicidad, también lo es que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía entre las palabras («verba») y su significado final, orgánico o relacional con el contexto, con la estructura teleológica y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia lógica excuse o haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento.

Esto es, cuando del contrato sometido a análisis no se siga indicio de duda o ambigüedad o no aparezca contradicha otra eventual voluntad que la manifestada a través de los términos consignados en aquél, surge el deber para el intérprete de abstenerse de más indagaciones («quum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio» -D. III,32,1-), en coherencia con la regla según la cual las palabras, sin son «verba simpliciter» deben entenderse en su natural significado holgando la investigación y la admisión de cuestión alguna sobre cualquiera otra voluntad ( S.S.T.S., Sala Primera, de 20 de febrero, 3 de mayo, 22 de junio y 16 de diciembre de 1984, 17 de junio de 1985 y 7 de julio de 1986 ).

SEXTO.- Las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párr. del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial (SSTS de 2 de noviembre de 1983, 3 de mayo y 22 de junio de 1984, 10 de enero, 5 de febrero, 2 de julio y 18 de septiembre de 1985, 4 de marzo, 9 de junio y 15 de julio de 1986, 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988 y 19 de enero de 1990, entre otras).

SÉPTIMO.- La interpretación recta del documento privado suscrito no permite albergar incertidumbre alguna acerca del alcance y consecuencias del inequívoco hecho de no haberse convenido de forma precisa y concreta el sometimiento de la relación arrendaticia al régimen de prórroga forzosa.

Y es constante, reiterada y unánime la interpretación de las Audiencias Provinciales acerca de que los contratos suscritos bajo la vigencia del artículo 9 Real Decreto Ley 2/1985 , el cual bajo la rubrica de la «supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos» establece en su número 1 que «Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea de aplicable forzosamente el régimen de prorroga establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 Código Civil , dichos contratos, conforme a lo dispuesto en el núm. 2 del citado precepto, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularan por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos, esto conlleva que en prima facie haya que entender que si en el contrato, como ocurre en el presente supuesto, no se establece una duración indefinida, ha de estarse al plazo pactado, y el hecho de que las partes no denuncien durante un cierto tiempo, aunque éste pueda ser elevado, la expiración del plazo, no implica que las partes se hayan sometido a la prórroga forzosa, más bien todo lo contrario, pues rigiendo como norma general la supresión de la misma, solo se podría considerar que ésta existe cuando así lo hayan pactado expresamente las partes, cuestión que en el presente caso no acontece.

En este sentido deben ser citadas la SAP de Madrid, Secc. 18.ª, de 13 de enero de 1995 (C.D., 95CP37 ), a cuyo tenor «... Primero.- La cuestión planteada en el presente procedimiento es si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tiene o no derecho a la prórroga forzosa, a tal fin hay que recordar las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1989, 4 de febrero, 17 y 18 de marzo de 1992, 16 de junio de 1993 y 18 de marzo de 1994 entre otras así como la Sentencia 89/1994, de 17 de marzo, del pleno del Tribunal Constitucional , que expresamente declara que el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , de medidas de política económica, ha liberado a los nuevos arrendadores de la restricción que imperativamente sujetaba a los antiguos respecto de la duración del contrato; por tanto a partir de la entrada en vigordel Real Decreto-ley 2/1985 , puede decirse que hay dos clases de arrendamientos urbanos, los anteriores al 30 de abril de 1985 sujetos a prórroga forzosa y los posteriores de duración contractual determinada o legalmente determinable, salvo pacto de sujeción al régimen de aquélla a los que es de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.

En tal punto surge la ardua y discutida cuestión de si el pacto de sujeción al régimen de prórroga forzosa ha de ser expreso o si también resulta válido el implícito o tácito inferido de actos inequívocos y concluyentes que resulten incompatibles con una duración contractual determinada.

Dificultad en cierto modo propiciada por la dubitativa y vacilante posición del propio Tribunal Supremo, en cuya jurisprudencia es fácil adivinar dos marcadas y al parecer evolutivas posiciones. Una primera de la que son ejemplo las Sentencias de 4 de febrero de 1992 y 20 de abril de 1993 favorable a la sumisión implícita al régimen de prórroga forzosa, que puede derivarse de las cláusulas de estabilización pactadas, de prohibición de cambio de destino, de pago por semestres anticipados, de repercusión de impuestos vigentes o de los que en su caso le sustituyen y en fin de cuantas supongan o cobren sentido en supuestos de duración indefinida y que por ello requieren para evitar dudas que en aquellos supuestos en que realmente no se quiera la prórroga forzosa pero se inserten cláusulas sobre revisión de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometido a aquélla y ello ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas estabilizadoras presupongan una tácita voluntad a la continuidad indefinida del contrato. Y otra segunda formada por las más recientes Sentencias de 25 de marzo de 1993, 10 y 16 de junio de 1993 y 18 de marzo de 1994 , que sólo parece admitir la vigencia del sistema de prórroga forzosa cuando existe un pacto expreso en tal sentido, posición más acorde con la seguridad jurídica exigible en cuestión de tanta trascendencia en el ámbito de la contratación y conforme a las más modernas corrientes y orientaciones legislativas. Conclusión que abona la dicción literal de la última de las sentencias citadas que en torno a la inaplicabilidad del artículo 57 de la Ley de arrendamientos urbanos en su fundamento derecho cuarto declara "pues el artículo 9.1 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , que en este importante aspecto ha modificado sustancialmente la legislación arrendaticia, establece con toda claridad que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebran a partir de la entrada en vigor de dicho Real Decreto- ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes sin que le sea aplicable el régimen de prórroga del artículo 57; es decir que con carácter general habrá de estarse a los pactos convenidos por las partes y que la prórroga forzosa sólo cabe admitirla cuando haya sido pactada de manera expresa" por ello y en el caso que hoy ocupa la atención de esta Sala parece evidente que ante la ausencia de pacto expreso de sometimiento de contrato a prórroga forzosa habrá de entender que dicho contrato al ser posterior a la de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985 , carece de dicho derecho y en consecuencia procede la estimación de la pretensión resolutoria ejercida en la demanda...».

O, la SAP de Alicante, de 16 de marzo de 1995 (C.D., 95CP498 ) acerca de que suscrito el contrato bajo el régimen de «... no aplicación de la prórroga forzosa establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pudiendo las partes, en virtud de la libertad de pacto regulada en el Real Decreto de 30 de abril de 1985 , estipular libremente la duración del contrato. Ahora bien, ello no quiere decir que no se prevea la posibilidad de aplicar, por voluntad de las partes, la prórroga forzosa, pero tal sometimiento debe constar de forma expresa, pues de lo contrario, se entenderá que las partes no han querido sujetarse a la misma...».

En la misma línea hallamos las SSAAPP de Granada, de 30 de marzo de 1995 (C.D., 95CP582 ); de Las Palmas de Gran Canaria, de 9 de junio de 1995 (C.D., 95CP999 ); de Madrid, Secc. 11.ª, de 25 de julio de 1995 (C.D., 95CP1225 ); de Madrid, Secc. 13.ª, de 11 de septiembre de 1995 (C.D., 95CP1263 ); de Madrid, Secc. 10.ª, de 12 de septiembre de 1995 (C.D., 95C1265 ); de Toledo, de 14 de septiembre de 1995 (C.D., 95CP1285 ); de Albacete, de 3 de abril de 1996 (C.D., 96CP731 ); La Rioja, de 10 de abril de 1996 (C.D., 96CP752 ); de Granada, Secc. 3.ª, de 14 de junio de 1998 (C.D., 98CP1193); Illes Balears, Secc. 4.ª, de 13 de febrero de 2001 (C.D., 01PC121); y Badajoz, Secc. 1.ª, de 4 de diciembre de 2002 (C.D., 02PC584 ), entre otras muchas.

OCTAVO.- Esta misma interpretación ha tenido su refrendo jurisprudencial, al aludirse en la STS, Sala Primera, de 12 de mayo de 1989 a que el repetido artículo 9 del RDL 2/1985 «... se ha limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis" del régimen de prórrogas forzosas", sin perjuicio de que las partes puedan convenir este sistema de duración, lo que quiere decir que tales prórrogas forzosas vendrán condicionadas por lo pactado por las partes, y, así lo ha proclamado la Sentencia de 16 de julio de 1991 al admitir la aplicación de las prórrogas forzosas "si se pacta expresamente en los correspondientes pactos locativos" (sic), lo que ha tenido su continuación en la Sentencia de 18 de marzo de 1994 . Siendo en la Sentencia de 16 de junio de 1993 , donde se condena la doctrina legal mantenida al respecto, al especificar: «de acuerdo con el tenor literal del artículo 9 del Decreto citado , las partes pueden acordar la prórroga del contrato de arrendamiento, en aplicación del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo convengan, ello exige que tal voluntad se manifieste con la debida claridad lo que no sucede en el convenio pactado entre recurrente y recurrido, en el que, aun aludiéndose a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre prórroga forzosa, se pacta claramente la duración del contrato de un año, así como la posibilidad de unas prórrogas tácitas por períodos de tres meses, prórrogas éstas que ninguna relación guardan con la forzosa del artículo 57 , que en modo alguno puede estimarse convenida en la aducida cláusula, por lo que, al así entenderlo la resolución recurrida, infringió los artículos 1284 y 1285 del Código Civil , en relación con el repetido artículo 9 [...], y a tal conclusión en nada se opone la consideración que hace la resolución recurrida de que la cláusula octava del aludido convenio suscrito entre las partes se prevea una revisión de renta, toda vez que ello no supone una previsión de prórroga forzosa indefinida, sino un modo de convertir en más justo el contrato de arrendamiento en el transcurso de los plazos de prórroga tácita por períodos trimestrales que en el convenio se prevén».

NOVENO.- Sin embargo, la parte demandada ha puesto de manifiesto un hecho que la Sala no puede pasar por alto. Y es que el arrendamiento por ella concertado trae causa de un traspaso anterior por el que abonó tres millones de pesetas al anterior arrendatario Don Pedro Sayalero y quinientas mil pesetas al arrendador y demandante, como se acredita documentalmente con el resguardo de cargo en la cuenta corriente, sin que el hecho pueda quedar desvirtuado por la mera circunstancia indiferente en la relación entre las propias partes, de que el traspaso no se documentase en escritura pública, o que no se haya presentado el contrato de arrendamiento del arrendatario anterior. Son estos elementos probatorios suficientemente acreditativos, a juicio de esta Sala, de que efectivamente el local núm. NUM000 de la finca núm. NUM001 de la CALLE000 en Madrid fue traspasada a los demandados.

Este hecho del traspaso significaba que los demandados quedaban subrogados en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario anterior; contrato que se hallaba sometido, por su fecha anterior al RDL 2/1985, al régimen de prórroga previsto en el art. 57 LAU . No se puede analizar, por tanto, aisladamente el contrato de 1 de diciembre de 1994 suscrito entre las partes actora y demandada como un contrato aislado, nuevo e independiente. Antes bien, debe ser visto a la luz de esa relación arrendaticia previa, la del traspaso, que mantenía en vigor los mismos derechos y obligaciones que afectaban al arrendatario anterior.

Nos hallamos así, ante una novación meramente modificativa del contrato y ello por las siguientes razones: a) La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha venido decantando progresivamente en favor de que en caso de duda ha de interpretarse que la novación es modificativa y que no existe ánimo de extinguir la obligación si no consta claramente expresado o la primitiva y la nueva son incompatibles ( Ss. 16 de diciembre de 1987, 24 de junio de 1988, 20 de junio de 1989, 2 de junio de 1990, 25 de enero de 1991, 8 de marzo de 1992, 12 de mayo de 1993, 3 de febrero de 1994, etc .) y b) en este supuesto aunque el contrato posterior disciplina íntegramente la relación arrendaticia expresando claramente los sujetos, el objeto sobre el que recae, la duración y la renta, lo cierto es que no hay que detenerse en esta apreciación formal sino que debe profundizarse en su contenido en relación con el precedente y en este sentido ha de convenirse que la variación de la renta o de la designación de los sujetos ocupantes, así como el género de actividad a que se iba a destinar el local arrendado no constituyen óbice a la continuidad sin solución del contrato precedente, por ende sometido a la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el locatario. El propósito de las partes fue, además, el de que el contrato siguiera teniendo prórroga forzosa como el anterior y y el hecho de que se hubiese establecido un plazo contractual de diez años, prorrogables, resulta explicable porque se revistió formalmente el contrato como nuevo como ya se ha señalado.

En consecuencia, y con acogimiento del recurso interpuesto se impone la revocación de la sentencia recurrida, con imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte actora vencida ( art. 394 LEC ).

DÉCIMO.- La revocación de la sentencia dictada en la primera instancia apareja que no haya lugar a especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en la sustanciación de esta alzada, por disposición expresa del art. 398 LEC 1/2000 .

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

En méritos de lo expuesto, con ESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Natalia y Don Juan María, frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 70 de los de Madrid en fecha 7 de abril de 2005 en los autos de juicio declarativo verbal seguidos ante dicho órgano al núm. 1273/2004 , procede:

1.º REVOCAR la expresada resolución y, en su lugar, dictar la siguiente:

«Con DESESTIMACIÓN de la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Matías frente a Doña Natalia y Don Juan María, procede:

1.- Declarar no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento recayente sobre el local núm. NUM000 del inmueble núm. NUM001 de la CALLE000 en Madrid por expiración del plazo contractual, al hallarse sometido el contrato al régimen de prórroga forzosa, absolviendo a los demandados de la pretensión ejercitada frente a los mismos;

2.- Imponer el pago de las costas procesales ocasionadas en la primera instancia a la parte actora vencida.

2.º NO HABER LUGAR a especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en la presente alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal, preniviéndoles que contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario sin perjuicio de lo dispuesto en las normas de derecho intertemporal (D. Adicional Decimosexta LEC 1/2000) en relación con los recursos extraordinarios.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de la Sala núm. 0566/2005, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.