Sentencia CIVIL Nº 95/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 918/2015 de 15 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 918/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 MATARÓ

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 246/2014

S E N T E N C I A núm. 95/17

Ilmos. Sres.:

D. José Antonio Ballester Llopis

Dª Ana María Ninot Martínez

Dª María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a quince de febrero de dos mil diecisiete

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 246/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 8 Mataró, a instancia de PREMIA PA S.L. quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra COM. PROP. DIRECCION000 NUM000 MATARO, quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de COM. PROP. DIRECCION000 NUM000 MATARO contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 11 de junio de 2015 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Estimar la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Doña Silvia Roig Serrano, en nombre y representación de PREMIA PA, S.L. y condenar a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 DE MATARÓ al pago de 7.782,19 €, intereses legales y las costas del procedimiento. '

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de COM. PROP. DIRECCION000 NUM000 MATARO y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado quince de febrero de dos mil diecisiete.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Ana María Ninot Martínez.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda presentada por la sociedad PREMIÀ PA SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MATARÓ, en la que la parte actora solicita que se condene a la demandada a pagarle la suma de 7.782,19 €, más los intereses legales y las costas.

Aduce la demandante, arrendataria del local sito en Mataró, DIRECCION000 nº NUM000 , que entre los meses de octubre y noviembre de 2011, detectó un problema en las tuberías de desagüe general que transcurren por debajo del local hasta el alcantarillado público, debido a que éstas se encontraban por su antigüedad en muy mal estado provocando obturaciones y filtraciones de agua, todo lo cual causaba humedades por capilaridad en el local de la actora. Después de requerir a la Comunidad y al propietario del local para que procedieran a la reparación sin resultado, la demandante se hizo cargo de las obras de reparación cuyo importe ha ascendido a la suma de 9.352,21 €. Sólo el propietario del local ocupado por la actora ha abonado a ésta la parte proporcional que le corresponde en base a su coeficiente de participación en la Comunidad, por importe de 1.570,02 €, reclamando la actora el resto de 7.782,19 €.

A la pretensión deducida se opuso la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MATARÓ que como cuestión previa invoca la excepción de falta de legitimación activa; la demandada entiende que la legitimación corresponde al propietario del local y alega que la acción que debería haber ejercitado la arrendataria debería haber sido la del art. 21 LAU o la del art. 1.902 CC . En cuanto al fondo, la Comunidad se niega a asumir unos desperfectos que la propia actora había ocasionado al realizar las obras de adecuación del local, construyendo un nuevo baño y una salida de aguas del fregadero, sin consentimiento ni notificación a la Comunidad, lo que supuso un aumento de la cantidad de reflujo y una disminución de la capacidad de los canales. Finalmente, la Comunidad alude a una reunión que tuvo lugar en la Cambra de la Propietat en la que no se llegó a ningún acuerdo.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró estima íntegramente la demanda y condena a la Comunidad de Propietarios a pagar la cantidad reclamada de 7.782,19 €, los intereses legales y las costas.

Frente a dicha resolución se alza la demandada que recurre en apelación denunciando la indebida desestimación de la excepción de falta de legitimación activa y la nula valoración de la prueba. La actora, por su parte, se opone al recurso y muestra su conformidad con la sentencia de instancia cuya íntegra confirmación interesa.

SEGUNDO.-En su primer motivo de apelación, la Comunidad insiste en la falta de legitimación activa de la entidad PREMIÀ PA SL, en tanto que arrendataria del local, no propietaria.

La sentencia de instancia concluye que'la legitimación activa debe corresponder al arrendatario, el cual tiene reconocida acción directa para reclamar a un tercero los daños que se le ocasionen en el desarrollo de su actividad, y esta reclamación puede dirigirse a la comunidad de propietarios, como titular de los elementos comunes sobre los que se ha realizado una intervención necesaria, por ser obligación de la comunidad el mantenimiento de estos elementos comunes. Esta acción aparece reconocida en el artículo 1.560 CC , y la acción que se ejercita es la de responsabilidad extracontractual del artículo 1.902 CC , al no existir relación obligación ni copropiedad entre las partes'.

Según la recurrente, la sentencia de instancia falla en su planteamiento desde el momento en que subsume el presente supuesto en el previsto en el art. 10 LPH y niega que la legitimación de la actora pueda ampararse en los artículos 1.560 y 1.902 del código Civil .

El motivo ha de ser desestimado.

La jurisprudencia ha venido reconociendo la legitimación de los arrendatarios para demandar a una comunidad de propietarios el resarcimiento de los daños causados por deficiencias de elementos comunes, siendo una cuestión pacífica en la actualidad.

Así, la STS de 7 diciembre 1984 ya declaraba que los elementos comunes e instalaciones del inmueble, incluidos desagües o canalizaciones generales, quedan sustraídas a la exclusiva actuación o utilización del propietario del piso que en todo caso ha de respetarlas, y que su reparación no es la incumbencia de cualquiera de los propietarios singulares, sino de la comunidad y que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador de un piso ni las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños corren de su cargo, lo que lleva a entender que el deber de prestación del arrendador respecto al mantenimiento en el goce pacífico de la cosa arrendada, que podrían ser relevantes como normas apropiadas en la hipótesis de que la recurrente fuese titular de todo el edificio, carece de oportunidad en el régimen de la propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado, único que es objeto del derecho singular y exclusivo de propiedad por parte de la recurrente.

La STS de 22 de septiembre de 1989 , que, en su fundamento de derecho cuarto razona: '(...) Pero es que, además, no puede olvidarse, como hace la recurrente, que la acción esgrimida por la entidad actora y hoy recurrida, va dirigida a reclamar el importe de unos daños causados en materiales de su propiedad como consecuencia del evento, inundación del local arrendado, por negligencia imputable según la sentencia recurrida a la Comunidad de propietarios en cuestión. Por ello, la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el arrendatario no puede reclamar de dicha comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo e inmediato perjudicado ha sido el arrendatario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad impugnante, el cual por virtud de lo prevenido en el artículo 1902 del Código Civil que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quien fue causa del daño la pertinente indemnización.

Igualmente debemos puntualizar que la responsabilidad del arrendador copropietario frente al arrendatario, por su obligación de mantenerle en el goce pacífico de la cosa arrendada y de realizar aquellas reparaciones necesarias, cesa cuando las reparaciones tienen que ser realizadas en elementos comunes, pese a que se encuentren dentro del piso o local arrendado, siendo el responsable, frente al arrendatario, la Comunidad de Propietarios por los daños y perjuicios que se le irroguen.

Por todo ello consideramos que la arrendataria está plenamente legitimada para reclamar a la comunidad aquellos perjuicios que estima le ha generado la reparación de los elementos comunes que atraviesan el local por ella arrendado.'

En este mismo sentido, la STS de 2 diciembre 1991 , que, además, precisa que, cuando los daños sufridos en un local arrendado se deban a 'deficiencias apreciadas en los elementos comunes del edificio en que radica el local en que los daños fueron ocasionados, cuales indudablemente todos y cada uno de los elementos de la bajante general de las aguas fecales del referido edificio integrado en la demandada Comunidad de Propietarios de la casa núm. NUM001 de la CALLE000, de la ciudad de Santander, claro es que la responsabilidad indemnizatoria, por los daños producidos a consecuencia de las indicadas reconocidas deficiencias apreciadas en dicho elemento común , incumbe a la expresada Comunidad de Propietarios, y no a los titulares nominados propietarios del local en que tales daños han sido producidos...'.

La STS 18 mayo 2006 señala:'la interpretación jurisprudencial de los artículos 1554 de este Texto legal y 107 de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos, ha sentado que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado ( STS de 7 de diciembre de 1984 )'.

Y la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2012 , recaída en un supuesto fáctico en el que la accionante era la arrendataria de un local comercial destinado a la actividad de peluquería y postulaba frente al arrendador la reparación de las paredes del local afectados por filtraciones que tenían su causa en un elemento común, además de daños materiales en mobiliario y una cantidad dineraria en concepto moral derivado de las molestias de uso a causa de las filtraciones y del deterioro de la buena imagen inherente al negocio, reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes. El Tribunal Supremo argumenta lo siguiente:

'No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.

A) El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 (RC núm. 2417/2003 ).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: «no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado». ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 ).

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes'.

Con arreglo a esta jurisprudencia es, pues, evidente la legitimación de la entidad actora para la presente reclamación en la que se está ejercitando claramente la acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1.902 del Código Civil , aún cuando dicho precepto no sea expresamente citado en los fundamentos de derecho del escrito de demanda. Cuestión distinta son las alegaciones que en este apartado formula la recurrente a propósito de la causa de los daños, que no atañen a la legitimación sino al fondo del asunto, a examinar en el fundamento siguiente.

TERCERO.-La controversia queda, pues, circunscrita a determinar si la Comunidad de Propietarios debe asumir o no el coste de la reparación efectuada por la demandada.

Así lo entiende la actora indicando en su escrito de demanda que la falta de capacidad de desagüe y de estanqueidad del antiguo alcantarillado existente ha provocado la fuga continuada de aguas residuales y pluviales al subsuelo, causando importantes humedades por capilaridad, señalando la demandante como causa de todo ello el mal estado por su antigüedad de las tuberías de desagüe general que discurren por debajo del local del que es arrendataria.

La Comunidad demandada, por el contrario, sostiene que la causa de los daños no es otra que las obras de reforma del local que acometió la actora cuando arrendó el local para adecuarlo a la actividad de panadería-cafetería, en el curso de las cuales se construyó un nuevo baño y una salida de aguas de un fregadero, conectando la nueva red a una instalación antigua formada por tubo de piezas cerámicas. Según la demandada, durante la ejecución de estas obras deberían haberse sustituido los elementos de la instalación necesarios para adaptarlos a las necesidades de la nueva actividad que implicaba un uso más intenso ya que el local está abierto al público.

La sentencia acoge la tesis de la actora razonando que ésta podía realizar las obras que tuviera por conveniente siempre que no modificaran elementos comunes y que no se había acreditado que la unión de elementos como el PVC a la cerámica pudiera afectar a la canalización, concluyendo que las inundaciones sufridas por la demandante no se debieron a estos elementos nuevos sino a la falta de mantenimiento de la canalización originaria del edificio.

La recurrente combate tal conclusión denunciando la nula valoración de la prueba por parte de la Juez a quo.

Revisado nuevamente todo el material probatorio y visionada la grabación del acto del juicio, la Sala discrepa de la conclusión alcanzada en la sentencia impugnada.

Es un hecho incontrovertido que la tubería de desagüe de que se trata es un elemento común del edificio, cuyo mantenimiento en buen estado de conservación corresponde, por tanto, a la Comunidad de Propietarios. Asimismo, es un hecho incontrovertido que el edificio dispone de dos tuberías de desagüe que conectan con la red general de alcantarillado: la que transcurre por el vestíbulo de la finca, que fue sustituida en tiempo anterior, y la que discurre por debajo del local ocupado por la actora sobre la que no se había hecho ninguna actuación. También ha quedado acreditado que la actora realizó obras de adecuación de local, dotándolo de dos baños de uso público, que se conectaron a la tubería de desagüe general del edificio. Finalmente, es un hecho admitido por ambas partes que éstas se reunieron en la Cambra de la Propietat de Mataró con técnicos de esta última para intentar llegar a un acuerdo sobre la reparación de la tubería.

Los informes periciales aportados, como no podía ser de otro modo, contienen conclusiones dispares. Y valorados ambos informes así como la demás prueba practicada, la Sala llega a la convicción de que ambas partes desatendieron sus respectivas obligaciones.

Es innegable que la tubería de desagüe era antigua, siendo todavía elemento de origen de la construcción. Debemos recordar que la Comunidad ya había procedido a sustituir la otra tubería, la que discurre por el vestíbulo de la finca. Que por su antigüedad la referida canalización presentaba algunas deficiencias resulta del documento emitido por Servei de Neteja Pere i Angel SL, incorporado al dictamen pericial de la parte demandada, en el que junto a las fotos se hace constar'surt sorra al pasar la màniga per posibles forats'i'punt on queda aturada la mànega per posible trencament'(folios 98 a 100). Dicho documento evidencia que las inundaciones y filtraciones de agua no eran debidas únicamente, como pretende la demandada, a un mayor flujo de residuos por el uso público del local, sino que la tubería al parecer tenía agujeros y roturas. A este respecto, debemos hacer mención también a la declaración testifical del Sr. Iván , arquitecto técnico de la Cambra de la Propietat de Mataró, presente en la reunión que mantuvieron las partes, quien ha manifestado en el acto del juicio que todas estas tuberías de cerámica, antiguas, acaban perdiendo por las juntas y por todos lados, siendo necesaria su sustitución.

Pero es innegable también que cuando la actora ejecutó las obras de reforma del local no tuvo en cuenta que al aumentar el número de baños preexistente y siendo éstos de uso público, necesariamente había de incrementarse el flujo de aguas residuales, no constando que el proyecto de reforma contemplara tal circunstancia, a diferencia de lo que sí se recoge en el dictamen de la demandante que contiene un cálculo de los aparatos sanitarios y de los caudales para determinar las dimensiones y pendientes que ha de tener la tubería.

A la vista de lo expuesto, entendemos que en el presente caso no existe prueba concluyente de que la causa de los daños fuera única y exclusivamente el mal estado de la tubería, como afirma la actora, ni tampoco la deficiente ejecución de las obras de reforma como sostiene la demandada. Por el contrario, consideramos que ambas circunstancias debieron concurrir en la producción del siniestro, sin que haya sido posible determinar si alguna de ellas tuvo mayor incidencia, razón por la que estimamos que ambas partes deben contribuir a la reparación, que ha consistido en la sustitución de la canalización por una nueva de PVC diámetro 200 mm.

Así pues, procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia, acordando en su lugar estimar parcialmente la demanda y condenar a la Comunidad de Propietarios demandada a abonar a la actora la cantidad de 3.891,10 €, más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda y sin expresa condena en costas.

CUARTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento respecto a las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MATARÓ contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró en fecha 11 de junio de 2015 en autos de Juicio Ordinario núm. 246/2014, de los que el presente rollo dimana, y, en consecuenciaREVOCARdicha sentencia, acordando en su lugarESTIMAR PARCIALMENTEla demanda interpuesta por la entidad PREMIA PA SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MATARÓ y condenar a la demandada a abonar a la actora la cantidad deTRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS (3.891,10 €)más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda.

Todo ello sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las dos instancias.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, procédase a la devolución de la totalidad del depósito ingresado en su día por la parte recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.