Sentencia Civil Nº 96/2010, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 1015/2010 de 08 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00096/2010

Rollo de Apelación Civil: 1015/10

Autos: Procedimiento Ordinario nº 625/08

Juzgado: 1ª Instancia nº 1 de Ciudad Real

SENTENCIA Nº 96

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a ocho de abril de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los autos de

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 625/2008, procedentes del JDO. DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 1 de CIUDAD REAL, a los que

ha correspondido el Rollo 1015/2010, en los que aparece como parte apelante, la mercantil demandada "HIJOS DE DIONISIO

GRANDE S.C." representada por el Procurador D. JOAQUIN HERNANDEZ CALAHORRA, y asistida por el Letrado D.

FRANCISCO JAVIER LARA LÓPEZ, y como apelada, los demandantes D. Onesimo y Dª. Leticia representados por la Procuradora Dª. MARIA ASUNCION HOLGADO PEREZ, y asistidos por

el Letrado D. ANGEL MARIA RICO NAVARRO, sobre actualización de rentas, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. LUIS CASERO LINARES.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de esta Capital se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha veinte de octubre de dos mil nueve cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda planteada por la Procuradora Señora Holgado Pérez, en nombre y representación de Don Onesimo y Doña Leticia frente a la entidad "HIJOS DE DIONISIO GRANDE, S.C.", debo declarar y declaro que la renta del contrato litigioso debe quedar fijada en la suma de 2.800 € mensuales más IVA con efectos 1 de Enero de 2.008 y actualizable anualmente conforme al IPC o módulo de sustitución desde la anualidad siguiente (1 de Enero de 2.009) y sucesivos, sin hacer pronunciamiento sobre costas."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandada, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre por la parte demandada la sentencia estimatoria de las pretensiones de los demandantes alegando la ilógica interpretación por contravención de las normas reguladoras de los artículos 1.281 y ss. del Código Civil e inhabilidad de los informes periciales para la determinación de la renta de mercado acogida por el juzgador de instancia.

El problema que se suscita de deriva de la interpretación de la cláusula de revisión de la renta que se contiene en el contrato de arrendamiento que liga las partes, contrato de dos de mayo de 1996, que establece en su cláusula tercera una actualización según IPC. Tal cláusula sufrió una modificación por acuerdo de los contratantes de dos de enero de 1998 , viniendo a ser sustituida en el sentido de señalar que hasta la fecha del acuerdo las rentas pactadas no habían sido actualizadas, renunciando a reclamar nada en tal sentido por la arrendataria, fijando una determinada renta y señalando expresamente que "no se verán aumentadas o minoradas dichas rentas hasta el dos de enero de 2008, fecha ésta en la que se revisarán las rentas hasta el final del contrato".

Debe añadirse a lo dicho que el contrato de arrendamiento y el posterior acuerdo fueron firmados por Hijos de Dionisio Grande S.A, como arrendadora, e Hijos de Dionisio Grande S.C, como arrendataria, pues la primera adquirió por subasta judicial en 1990 el inmueble hoy de las demandantes, siendo recuperado por éstas y su causante por la declaración de nulidad de parte del procedimiento judicial del art. 131 de la LH en el 2001 .

La interpretación del contrato y del acuerdo lleva al Juez a quo a considerar que la nueva renta debe de establecerse, a falta de acuerdo de las partes, por las usuales del mercado, fijando la pedida por los demandantes al apoyarse ésta en un informe pericial que la señala como normal en el mercado para un inmueble de las características del arrendado.

Es esta interpretación la que combate la parte demandada, indicando que la actualización se debe hacer según establece la cláusula tercera del contrato, esto es según IPC, aunque sea considerando desde el acuerdo de 1998 , y en todo caso acudiendo a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en definitiva también atiende a actualizaciones según el IPC.

SEGUNDO.- La interpretación del contrato encuentra la dificultad de que no estamos ante las partes contratantes, pues la parte demandante tuvo que asumir el arrendamiento constituido sobre su propiedad por quien fue propietario entre 1990 y 2001, a pesar de declararse nula la adquisición tal como consta en el correspondiente procedimiento hipotecario. La particularidad está en que el contrato se realiza entre dos sociedades con más que evidentes vínculos, lo que caracteriza la interpretación del contrato, en el sentido de que las dudas u oscuridades interpretativas sólo pueden ser imputadas a la parte demandada, según establece el art. 1.288 del CC .

La interpretación literal del acuerdo de 1998 no ofrece, por otra parte, mayores dudas, pues señala claramente que el sistema de actualización contendido en la cláusula tercera del contrato se modifica, fijando la renta de las distintas naves, pues el contrato no se refiere sólo al inmueble de los demandantes, señalando que tales rentas son inmodificables hasta el 2 de enero de 2008, por tanto en 10 años, y que a partir de esa fecha se "revisarán" hasta final del contrato.

El sistema de actualización progresiva según IPC queda, por tanto, desplazado por un nuevo sistema de determinación de la renta que no es otro que mantener la mueva renta fijada por 10 años y a partir de ahí revisarla nuevamente hasta la finalización del contrato. Tal revisión no es una actualización de rentas, conceptos distintos que no deben ser confundidos, sino que la misma implica una negociación para la fijación de la nueva renta que debe regir el contrato hasta su finalización. Estamos ante la necesidad de un acuerdo o, a falta del mismo, en la determinación judicial de la renta, y lógicamente si se trata de fijar una nueva renta, y del contrato no se deriva ninguna norma para ello, lo correcto es acudir al precio normal de mercado, pues ese precio es el que genera un correcto equilibrio entre las prestaciones de los obligados por el contrato, más cuando como ocurre en este caso la renta que se venía pagando no era el resultado del acuerdo entre las partes, sino el resultado de acuerdos con terceros que tal y como antes se ha dicho no son ajenos a la propia parte hoy demandada.

Se dice que la renta fijada en la sentencia supone un incremento desmesurado, al implicar más de un 62% anual, razón que no es atendible precisamente por lo dicho anteriormente, esto es que no estamos ante una mera actualización de rentas y que la renta fijada anteriormente no fue fruto del acuerdo de las ahora partes. Estamos ante una nueva determinación de la renta, como consecuencia del acuerdo modificativo del contrato inicial, en la que evidentemente no se pueden traer a colación las razones que pudieron tener las partes contratantes para fijar la renta en 1996 y 1998, pues cualquiera que fueran esas han decaído al estar ahora ante otros arrendadores y no haberse plasmado en el contrato como contenido esencial del mismo.

El criterio de la renta de mercado resulta el más correcto, por lo que no cabe sino confirmar la sentencia que atiende para fijarlo a la prueba pericial realizada. El segundo motivo del recurso pretende, precisamente, desvirtuar esa prueba pericial sin aportar, por otro lado, alternativa alguna y sin haber contrarrestado los informes presentados por los demandantes con otros o haber instado un peritaje judicial, por lo que no estamos sino ante meras valoraciones subjetivas que no encuentran apoyo probatorio alguno, lo que hace que no pueden ser estimadas.

TERCERO.- Procede imponer las costas a la recurrente tal como establece el art. 398 de la L.E.C.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad,

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Joaquín Hernández Calahorra, en nombre y representación de Hijos de Dionisio Grande S.C., contra la sentencia de 20 de octubre de 2009, dictada en el Juzgado nº 1 de Ciudad Real , procedimiento ordinario nº 625/08, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, condenando al recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

Contra esta sentencia no cabe interponer recurso ordinario alguno.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia, con certificación de esta resolución a los oportunos efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.