Sentencia Civil Nº 97/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 349/2011 de 14 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00097/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 349/2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a catorce de febrero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2006/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 349/2011, en los que aparece como parte apelante-apelada REAL CASTILLO, S.A., representada por la procuradora Dª ÁNGELA MARÍA RODRÍGUEZ MARTÍNEZ-CONDE, y asistida por la Letrada Dª ADELA RODRÍGUEZ CERVANTES; y también como parte apelante-apelada Dª Sara , representada por el procurador D. ANTONIO RAFAEL RODRÍGUEZ MUÑOZ, y asistida por el Letrado D. RUFINO DE LA OSA RODRÍGUEZ, sobre determinación de rentas de arrendamiento, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid, en fecha 8 de julio de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:"Que desestimando la demanda principal formulada por Procuradora de los Tribunales DÑA ANGELA RODRIGUEZ MARTINEZ-CONDE en nombre y representación de la mercantil REAL CASTILLO SA contra DÑA Sara no ha lugar a las pretensiones contenidas en el escrito de demanda, con expresa condena en costas a la parte demandante.

Y desestimando la demanda reconvencional debo absolver de las pretensiones que contra la entidad REAL CASTILLO SA se contienen en el escrito de demanda, con expresa condena en costas a la demandante-reconviniente.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por la parte demandante REAL CASTILLO, S.A. y por la parte demandada reconviniente Dª Sara , formulando oposición ambos al recurso del contrario, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 10 de enero de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La demandante, Real Castillo S.A., promueve frente a la arrendataria de la vivienda descrita en la demanda, doña Sara , juicio ordinario para determinación de rentas conforme a las actualizaciones efectuadas mediante burofax de 30 de octubre de 2003, 22 de febrero de 2007 y 22 de noviembre de 2007, solicitando se fijen: en la cantidad de 23,82 euros desde el mes de noviembre de 2003 hasta febrero de 2007; en la cantidad de 26,28 euros desde el mes de marzo de 2007 hasta noviembre de 2007; y en la cantidad de 33,98 euros desde el mes de diciembre de 2007 hasta la fecha de interposición de la demanda; sin que pueda acreditar la arrendataria sus rentas y las de sus familiares cinco años después de la primera notificación de actualización, ya que la Ley de Arrendamientos urbanos establece que se entenderá que procede la actualización ante la falta de acreditación de éstas, habiéndose negado reiteradamente a hacerlo la inquilina desde el año 2003.

La demandada se opone a la demanda alegando: 1.- Excepción de falta de representación de la persona que actúa en nombre de la mercantil demandante: el apoderado que por ella interpone la demanda, don Felix , en base a un poder otorgado el 19 de octubre de 1979, adolece de defectos en su representación y, además, no puede entenderse que esté dentro de sus atribuciones realizar actos que sólo corresponden al administrador único o administradores, ya que éste es el único que tiene facultades conferidas orgánicamente para representar a la empresa, en este caso, ejercitando acciones legales, pues es jurisprudencia consolidada que el ejercicio de estas corresponde al representante legal con funciones orgánicas y de gestión, sin que pueda suplir esta función un representante voluntario, aparte de que don Felix está usando en fraude de ley un poder de representación ya que su cargo de administrador único -fue nombrado en 1982- caducó hace años -cuatro años si se tiene en cuenta que en el período en que fue administrador único regía la Ley de Régimen Jurídico de las Sociedades Anónimas de 1951, esto es, en 1986- y así se hizo constar en el Registro Mercantil el 5 de junio de 1996, si bien siguió actuando hasta el año 1993 -desde este año no existen inscripciones registrales y no se ha inscrito el inmueble a pesar del auto de adjudicación del año 1996, y la sociedad está disuelta "ope legis", sin actividad de tipo alguno desde hace largos años, por lo que aquél no está habilitado para iniciar ningún procedimiento-; las atribuciones de factor notorio, como es don Felix , no le dan la capacidad para presentar demanda en materia de contrato de arrendamiento en el cual ni siquiera ha intervenido; don Felix pretende como apoderado lo que no puede hacer como administrador único porque este cargo ha caducado y actúa en fraude de ley ( artículo 6.4 del Código civil ), como administrador de hecho, realizando, amparado en un poder de 1979, funciones que están fuera de la órbita de quien no es el órgano de administración y sin rendir cuentas ante nadie durante 23 años, lo que podría ser constitutivo de un presunto delito societario. 2.- Excepción de defectuosa postulación procesal o falta de la misma por defecto del apoderamiento: el procurador que suscribe la demanda ha sido apoderado defectuosamente por quien no tiene la representación legal "strictu senso" de la empresa y no tiene capacidad para designarlo. 3.- Recibido el primer burofax de actualización de rentas -se refiere al de 3 de noviembre de 2003-, se contactó con el abogado y se puso en su conocimiento que el burofax presuntamente recibido por Real Castillo S.A., no identificaba a la persona que reclamaba ni en base a qué representación, que el piso era de renta antigua y la demandada vivía sola en el domicilio con una pensión de viudedad muy exigua, de unos 300 euros, por lo que no procedía ningún tipo de regularización y a principios de febrero de 2004, tras nueva comunicación con el abogado de la empresa, le pide a la arrendataria que todas estas manifestaciones se le comuniquen por escrito, motivo por el cual se le envía el burofax de fecha 24 de febrero de 2004, donde se le reitera que identifiquen quien es el apoderado y con qué poderes reclama, por lo que solo cuando contesta la demandante el 16 de julio de 2004 por burofax, indicando que la persona que reclama en nombre de la sociedad es don Felix , cuya dudosa representación ya se ha expuesto, es cuando la arrendataria entiende que se pide la actualización y es cuando ésta se opone a la misma, si bien siendo imposible localizar a la empresa durante los meses previos. 4.- Falta de acreditación del remitente de las cartas y dudoso apoderamiento, con remisión a lo ya expuesto. 5.- La demandada intentó, después de un procedimiento de desahucio que finalizó con sentencia absolutoria de fecha 4 de noviembre de 1998 , por inadecuación del procedimiento, abonar las rentas y tuvo que presentar expediente de consignación de rentas ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Madrid (número 830/02 ), resultando infructuosas las notificaciones intentadas en la sede social (Bretón de los Herreros 46 de Madrid) y en el presunto domicilio de don Felix (Alcalde Sainz de Baranda 40 de Madrid), y ante la imposibilidad de comunicar la consignación, la demandante, el 24 de septiembre de 2004, presenta nueva demanda de desahucio por falta de pago que corresponde al Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Madrid (autos 1.029/04), dictándose sentencia el 16 de diciembre de 2004 por la que se desestima la demanda. 6.- En su día se comunicó a la actora que las rentas de la demandada eran mínimas y no procedía la actualización y durante cinco años, en lugar de acudir al procedimiento de determinación de rentas, opta por dos juicio de desahucio. 7.- La actora envió nuevo burofax el 26 de noviembre de 2007 reclamando rentas y notificando nueva actualización correspondiente al quinto período anual, pero la demandada se opuso mediante burofax de 3 de diciembre de 2007, en el que se alegaron "razones de todos conocidas" y se hizo ofrecimiento de pago por importe de 457,92 euros, a razón de 13,22 euros mensuales hasta la mensualidad de diciembre de 2007 y, al no contestar la actora, se procedió a consignar en el Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Madrid (expediente de consignación 141/08), oponiéndose Real Castillo S.A., y dictándose auto, el 12 de junio de 2008 , por el que se declaró contencioso el expediente. 8.- Ya se comunicó a la demandante que, en todo caso, procedía compensar lo que se reclamaba con los pagos efectuados por la arrendataria a la comunidad de propietarios en concepto de "derrama" por obras, por ser obligación de la propietaria-demandante. 9.- Es en este procedimiento donde ha de dilucidarse si procede o no la actualización pues el primer requerimiento carecía de los mínimos indispensables para tener la certeza de quién reclamaba la actualización e incluso carecía de firma la comunicación, y no se indicaba a la arrendataria la aportación de ingresos y personas que habitaban el inmueble, por lo que tiene carácter meramente informativo, no vinculante, y aquí se demuestra que los ingresos de la inquilina son mínimos y no convive con ella ningún otro miembro de la familia.

Y formula demanda reconvencional alegando: la renta se cobraba en el propio domicilio de la demandada y dejó de hacerse en el año 1987, al parecer porque la mercantil inicialmente arrendadora desapareció y por deudas contraídas con la sociedad Real Castillo S.A., ésta se adjudicó la vivienda como consta en el auto de 2 de diciembre de 1996; con motivo de unas reparaciones que hubo que realizar en el inmueble, se aprobó por la junta de propietarios del edificio una derrama para ejecutar las obras de conservación por importe de 412.500 pesetas (2.479,17 euros) por cada vecino y como en la vivienda arrendada a la demandada vivía ésta y nadie se hacía cargo de la derrama, ante la petición de la comunidad de propietarios, la inquilina se hizo cargo de la parte alícuota que correspondía a la vivienda y pagó la cantidad; al adjudicarse la vivienda Real Castillo S.A., en el burofax de 24 de febrero de 2004, se planteó por la inquilina que, de ser la verdadera propietaria, se hiciera cargo de los gastos abonados por la inquilina como motivo de la reparación; no procede la actualización porque la demandada vive sola con unos ingresos de 328,44 euros mensuales; no obstante, Real Castillo S.A., está reclamando 1.529,12 euros en concepto de rentas e incrementos por actualización desde noviembre de 2003 y, caso de estimarse la demanda, la cantidad debida será 674,22 euros: por un lado, 475,92 euros depositados y devueltos en el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Madrid (expediente de consignación 141/08 , mensualidades hasta diciembre de 2007) y por otro, mensualidades hasta marzo 2009 a 13,22 euros/mes (198,30 euros), que sumadas dan 674,22 euros; la demandada ha realizado el pago de la derrama (2.479,17 euros) en el año 1993 y no se ha podido reclamar antes por no existir persona o entidad a quién reclamar, por lo que debe actualizarse al valor real a la fecha en que se reclama (IPC hasta marzo de 2009), resultando 4.806,23 euros; por ello, Real Castillo S.A., adeuda a la demandada 4.132,01 euros (4.806,23 euros menos 674,22 euros); subsidiariamente, Real Castillo S.A., tendría que abonar a la inquilina 3.277,11 euros (4.806,23 euros menos 1.529,12 euros); y solicita se declare que la demandante adeuda a la demandada la suma de 2.540 euros e intereses legales desde su abono (total 4.132,01 euros hasta marzo de 2009) o, subsidiariamente, se compense esa cuantía con la cantidad que pueda fijarse como rentas actualizadas a abonar en caso de eventual estimación de la demanda; y se condene a la demandante reconvenida al pago de la cantidad referenciada más intereses legales.

La demandante reconvenida se opone a la reconvención alegando: 1.- Falta de legitimación pasiva porque en el año 1993 no era propietaria de la vivienda, al adquirirla en 1996, y según el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, en redacción vigente en aquella fecha, los nuevos propietarios adquirentes sólo respondían de los gastos generales del año anterior a la adquisición y de la parte vencida de la anualidad corriente. 2.- Excepción de prescripción de la acción por el transcurso de más de quince años entre el pago que se dice realizado por la demandada reconviniente en 1993 y la demanda reconvencional. 3.- La demandada reconviniente no acredita el pago, ignorándose si pagó el anterior propietario -la mercantil Antonio Jiménez Delgado S.A., directamente o hizo el reembolso correspondiente a la inquilina- y el nuevo propietario no está obligado al pago de una deuda por reparación nacida tres años antes de la adquisición. 4.- Nunca se podría exigir la actualización del importe de tal deuda con el IPC o intereses. 5.- La inquilina sabía, al menos desde la interposición de la primera demanda de desahucio por precario -1998- quién era la propietaria y nunca reclamó la deuda que ahora reclama.

En la audiencia previa se desestiman las excepciones opuestas por la demandada en la contestación a la demanda teniendo por subsanado cualquier defecto a la vista de la documentación aportada por la demandante.

La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda y desestima la reconvención condenando al pago de las costas, respectivamente, a la demandante y a la reconviniente, razonando que al contrato de arrendamiento litigioso es de aplicación el sistema de revisión de la renta establecido en la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en cuyo apartado D se regulan los métodos de actualización de la renta para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, al que con carácter imperativo habrá de acudirse para dicha revisión de renta, realizándose la actualización legal, y hasta que no se produzca en su 100%, queda en suspenso la contractual o pactada entre las partes, siendo a partir de entonces cuando puede efectuarse la actualización conforme al sistema contractualmente pactado y, acudiendo a dicha disposición transitoria segunda, no procede la actualización de renta, al no superar los ingresos totales de la arrendataria el límite de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, conforme al apartado 11.7 de la citada disposición transitoria segunda, al estar acreditados los ingresos con la aportación de los documentos 15 y 16 de la contestación, ascendiendo a la suma de 328,44 euros mensuales; y, en relación con la demanda reconvencional, está acreditado que la arrendadora -quiere decir la arrendataria- se hizo cargo de los gastos aprobados en junta de propietarios, en concreto, las derramas para la ejecución de obras de conservación del edificio y que abonó la cantidad de 2.479,17 euros, conforme a la prueba testifical, pero se aprecia falta de legitimación pasiva de Real Castillo S.A., y prescripción de la acción, al ser objeto de reclamación una cantidad pagada por obras de la comunidad de propietarios del año 1993, fecha en la que no era propietaria de la vivienda la demandante, por lo que no le correspondía a ella el pago, conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La demandante interpone recurso de apelación contra dicha sentencia impugnando el pronunciamiento que desestima la demanda y el que le condena al pago de las costas causadas por la desestimación de la demanda principal.

La demandada interpone recurso de apelación contra la misma sentencia impugnando el pronunciamiento que desestima la reconvención y el que le condena al pago de las costas causadas por la desestimación de la demanda reconvencional.

SEGUNDO.- Con el fin de resolver adecuadamente los recursos de apelación interpuestos por ambas partes conviene relacionar los hechos probados siguientes:

1.- El 11 de noviembre de 1959, el marido de la demandada y don Jose Francisco , celebran un contrato de arrendamiento sobre el piso NUM001 del número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid, en el que se subrogó la actual demandada, en calidad de arrendataria, al fallecimiento del primero. Y la demandante se subrogó en el contrato, en calidad de arrendadora, al adquirir la vivienda en subasta pública, mediante auto de aprobación del remate de 2 de diciembre de 1996, en juicio ejecutivo seguido a su instancia contra Antonio Jiménez Delgado S.A., propietaria de la vivienda arrendada.

La arrendataria, a la fecha en que se subroga Real Castillo S.A., en el arrendamiento, venía abonando una renta de 3.300 pesetas/mes.

El 3 de noviembre de 2003, la demandante, mediante apoderado que firma "por poder", comunica por burofax a la demandada la actualización de la renta conforme a la disposición transitoria 2ª D de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y que a partir del mes de noviembre de 2003, la renta mensual pasará de los 13,22 euros a 23,82 euros, adjuntando los documentos relativos a los índices aplicables según aquella disposición y los cálculos siguientes: fecha del contrato 11/11/1959; renta inicial del contrato 333,98 pesetas/mes; renta en el momento de la actualización, 3.300 pesetas/mes; índice general nacional sistema precios consumo mes anterior al contrato, 4,909; índice LAU septiembre de 2003, 145,648; renta actualizada (renta inicial x (índice LAU mes final/IPC mes inicial); renta actualizada 333,98 pesetas/mes x (145,648/4,909); renta actualizada 9.909 pesetas/mes; y opta por el supuesto más favorable para la arrendataria (regla 9 a), cual es, la actualización en un plazo de 10 años, que permite exigir en cada período anual un 10% de la renta actualizada hasta llegar al 100% de la misma en el décimo período anual, con el incremento que resulta de la regla 2ª de la disposición referida de 10 en 10 puntos porcentuales hasta que la renta exigible sea superior a la renta que se viniere abonando con anterioridad (la renta mensual del mes anterior era 3.300 pesetas/mes y el 10% de la renta exigible -990,91 pesetas/mes-, el 20% -1.981,81 pesetas/mes- y el 30% -2.972,757 pesetas/mes- eran inferiores a la renta mensual del mes anterior a la actualización), por lo que la renta exigible en el momento de la comunicación de actualización, según se explicaba por la arrendadora, era la que resultaba de aplicar el 40%, esto es, 3.963,675 pesetas/mes (23,82 euros/mes); también requería a la arrendataria para pago de las rentas desde noviembre de 1998.

La demandada, el 24 de febrero de 2004, cuatro meses después de recibir la comunicación de actualización -consta la recepción en fecha 3 de noviembre de 2003-, contesta, mediante burofax, manifestando, entre otras cuestiones relativas al requerimiento de pago, que ha sido imposible contactar con la mercantil tanto por parte de la arrendataria como por parte del Juzgado de Primera Instancia numero 15 de Madrid en el expediente de consignación judicial de rentas número 830/02 ; que no está de acuerdo con la actualización porque no se identifica la persona que solicita la actualización y se ignora si son válidos los poderes que dice ostentar o a qué persona física están entregados y no se tiene en cuenta los ingresos de la arrendataria.

La demandante envía de nuevo a la arrendataria una comunicación, mediante burofax, en fecha 16 de julio de 2004, recibido por la arrendataria el 22 de julio de 2004, participándole, en lo que aquí importa, que la persona que en nombre de la sociedad realiza la comunicación es don Felix , firmante igualmente de esta carta, con poderes inscritos en el Registro Mercantil de esta capital, al tomo NUM002 general, NUM003 de la sección 3ª del Libro de Sociedades, folio NUM004 , hoja nº NUM005 , inscripción 3ª y que la arrendataria no ha comunicado en debida forma los ingresos y los de las personas que con ella conviven, lo que deberá acreditar con certificado del padrón municipal y que si no acredita sus ingresos ni los de las personas que con ella conviven se presumirá que procede la actualización.

La arrendataria, antes de la interposición de la demanda rectora del presente procedimiento, 28 de noviembre de 2008, no comunicó los ingresos, ni aportó los documentos justificativos.

La arrendadora comunicó nuevamente la actualización mediante burofax de 22 de febrero de 2007.

La arrendataria tampoco contestó a esta comunicación.

El 28 de febrero de 2007, la demandante presume que se ha aceptado la actualización y comunica a la arrendataria el cuarto período anual, fijando la renta en la cantidad de 26,28 euros mensuales a partir de marzo de 2007, al resultar exigible el 40% de la renta actualizada por ser superior a la renta que venía abonando con anterioridad.

La demandada se opone mediante burofax de 1 de marzo de 2007 al nuevo tramo de la actualización comunicado alegando, aparte de la existencia de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales dimanante de un procedimiento de desahucio de 2004 (1.029/04 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Madrid), la existencia de oposición a la anterior actualización y "que ustedes perdieron los dos procedimientos por lo tanto, nada puede reclamar en concepto de actualización porque nunca ha sido aprobada dicha actualización por el órgano judicial".

La arrendadora comunica a la arrendataria, mediante burofax de 23 de mayo de 2007, que la anterior oposición fue ineficaz.

El 26 de noviembre de 2007, la demandante envía comunicación a la arrendataria mediante burofax por la que le reclama el pago de las rentas y le notifica la actualización del quinto período anual, quedando fijada la renta de 33,69 euros a partir de diciembre de 2007, resultando exigible el 50% de la renta actualizada por ser superior a la que venía abonando con anterioridad.

La arrendataria se opone mediante burofax de 3 de diciembre de 2007 al nuevo tramo de la actualización alegando "razones de sobra conocidas".

La arrendataria consigna las rentas que entiende adeudadas, sin la actualización, ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Madrid, oponiéndose la arrendadora y dictándose auto el 12 de junio de 2008 declarando contencioso el expediente.

2.- El poder inscrito en el Registro Mercantil el 22 de febrero de 1980, en virtud del cual don Felix otorgó, el 25 de noviembre de 2004, poder general para pleitos a la procuradora que interviene en este procedimiento como representante procesal de la arrendadora Real Castillo S.A., se otorgó por el entonces administrador único a favor de aquél, mediante escritura pública de 19 de octubre de 1979, con delegación de todas las facultades que tenía otorgadas el administrador en el artículo 28 de los Estatutos sociales bajo los apartados b, c, d, e, f, g, h, i, j, k, l y m y, en general, la representación de la sociedad judicial o extrajudicialmente.

Posteriormente, don Felix fue nombrado administrador de Real Castillo S.A., y otorgó poderes a otros y como apoderado por el poder inscrito de 1979, también efectuó apoderamientos en el año 1993.

En la audiencia previa, la demandante aporta certificación del Registro Mercantil de 21 de mayo de 2009, que constata la vigencia de la sociedad, no disuelta ni liquidada, la inscripción del poder otorgado a favor de don Felix en 1979 y un nuevo poder general para pleitos otorgado el 8 de octubre de 2009 por el referido don Felix , ratificando además los anteriores, a favor de la misma procuradora que instó la demanda en nombre de la demandante, esta vez como administrador único de la sociedad arrendadora, Real Castillo S.A., al haberse celebrado junta general universal y extraordinaria de la sociedad el 15 de septiembre de 2008, según certificación expedida por el administrador único, en la que se acuerda la redenominación en euros del capital social, la adaptación de estatutos a la vigente Ley de Sociedades Anónimas y la reelección de administrador único, que recae en aquél por cinco años, aportándose la escritura de elevación a públicos de tales acuerdos societarios otorgada el 8 de octubre de 2009.

3.- La comunidad de propietarios del edificio en que se ubica la vivienda arrendada a la demandada, en su reunión de 20 de enero de 1993, casi cuatro años antes de la adquisición de la propiedad por Real Castillo S.A., aprueba un presupuesto de reparación y la derrama extraordinaria a abonar por cada propietario, imputando a la vivienda arrendada a la demandada, entonces propiedad de Antonio Jiménez Delgado S.A., la suma de 412.500 euros, cantidad que fue pagada por la arrendataria.

TERCERO.- Es constante jurisprudencia tanto del Tribunal Constitucional (sentencia 287/2005, de 7 de noviembre y las que en ella se citan) como del Tribunal Supremo (9 de junio de 2006 y 20 de diciembre de 2007 y las que en ellas se citan del propio Tribunal y del Tribunal Constitucional), que los defectos de postulación son subsanables sobre todo cuando afectan al acceso a la jurisdicción, lo que, por otra parte, es acorde con lo previsto en el artículo 11.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que, en aras del derecho a la tutela judicial efectiva, obliga a los Juzgados y Tribunales a resolver sobre las pretensiones que se formulen y sólo desestimarlas por motivos formales cuando el defecto fuera insubsanable o no se subsanara.

A la vista de la documentación aportada por la demandante en la audiencia previa, no es preciso entrar en el examen de la cuestión relativa a si, en el caso de sociedades, el apoderamiento voluntario, no revocado, es eficaz para el otorgamiento del poder general para pleitos a favor del procurador cuando, por exigencia legal, las actuaciones procesales deban realizarse con representación técnica y cuando la facultad de representación de la sociedad, de acuerdo con la previsión de delegable de la función representativa en juicio o fuera de él establecida en los estatutos, haya sido delegada en el apoderado voluntario por el órgano de administración estatutario y si el apoderado voluntario, en tal caso, está desempeñando la representación orgánica de la sociedad; ni en el examen de la vigencia de las facultades de representación de la sociedad del apoderado voluntario, con poder inscrito en el Registro Mercantil y no revocado, que otorgó el primer poder general para pleitos a favor de la procuradora y su capacidad para representar a la misma en juicio y fuera de él; pues el segundo poder general para pleitos, a favor de la misma procuradora designada en el primero, fue otorgado por el administrador único de la sociedad Real Castillo S.A., nombrado en la junta general universal y extraordinaria de la sociedad de 15 de septiembre de 2008, según certificación expedida por el administrador único, en la que se acuerda la redenominación en euros del capital social, la adaptación de estatutos a la vigente Ley de Sociedades Anónimas y la reelección de administrador único, que recae en aquél por cinco años, habiéndose aportado la escritura de elevación a públicos de tales acuerdos societarios otorgada el 8 de octubre de 2009 y la sociedad no fue disuelta ni liquidada con anterioridad, según consta en la certificación del Registro Mercantil de 21 de mayo de 2009 y, en todo caso, ha sido reactivada y adaptada; de modo que cualquier defecto procesal quedó subsanado y el administrador único de la sociedad con cargo vigente otorgó el poder y ratificó los anteriores a favor de la misma procuradora.

Además, hemos de añadir lo siguiente:

La actividad de la sociedad demandante resulta de la propia actuación relativa al arrendamiento de la vivienda, reclamando rentas, actualizándolas y ejercitando diversas acciones judiciales, ya que no consta la existencia de otro patrimonio.

El notario autorizante, tanto en el poder general para pleitos de 2004, como en el poder de 2009, consideró que el poderdante tenía facultades para apoderar a la procuradora por la sociedad Real Castillo S.A., y la demandada no ha probado lo contrario en este procedimiento.

La demandada ha reconocido con anterioridad al pleito la capacidad de la demandante representada por el apoderado don Felix , al oponerse en el juicio de desahucio por falta de pago de las rentas (1.029/04) sin cuestionar tal representación cuando la situación de la sociedad era idéntica a la que concurría a la fecha de presentación de la demanda rectora del presente procedimiento, por lo que no puede negar la misma en este proceso.

El poder inscrito otorgado en su día por el administrador único a favor de don Felix nunca fue revocado y se le apoderó para, entre otras facultades, y expresamente, representar a la sociedad en juicio y fuera de él.

La junta general de la sociedad demandante celebrada el 15 de septiembre de 2009 fue universal y extraordinaria, de modo que ninguna convocatoria previa debía documentarse ya que son todos los socios presentes quien deciden celebrar la junta universal y la demandada, si consideraba que no era cierta la asistencia de todos los socios a la misma podía haber propuesto prueba tendente a acreditar su falta en este procedimiento, proponiendo, al menos, el requerimiento a la demandante del listado de los socios asistentes, no limitarse a sostener, en el recurso de apelación, que no existió junta ni acuerdos y que algunos de sus accionistas han fallecido, sin señalar siquiera a qué accionistas se refiere.

Hasta la celebración de dicha junta, el administrador de hecho de la sociedad, aun cuando la administración la llevara a cabo mediante poder inscrito anterior a su nombramiento como administrador único, era el mismo don Felix y la jurisprudencia actual ha reconocido a quienes de hecho administran con el cargo caducado facultades para convocar junta dirigida a regularizar los órganos de la sociedad, de modo que no vemos obstáculo para considerar a don Felix , hasta la celebración de la junta universal extraordinaria que regularizó los órganos de la sociedad y, por ello, no precisó convocatoria, como administrador de hecho, con cargo caducado, y representante de la demandante con facultades para otorgar el poder general para pleitos y comparecer por la sociedad a través del procurador apoderado.

La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2010 señala: "No obstante, como excepción, en aras al principio de conservación de la empresa y estabilidad de la sociedad y de los mercados, a fin de evitar la paralización de los órganos sociales, y, a la postre, la incursión en causa de disolución, en los supuestos de acefalia funcional del órgano de administración, razones pragmáticas ya tenidas en cuenta en la sentencia 771/2007, de 5 de julio , que se refiere a que "la nulidad pretendida introduciría una perturbación en la situación jurídica de la sociedad", imponen reconocer a quienes de hecho administran con el cargo caducado facultades para convocar junta dirigida a regularizar los órganos de la sociedad, en solución similar a la prevista en la fecha de la convocatoria en el artículo 45.4 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada , y hoy, de forma generalizada, en el segundo párrafo del artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital : " (...) Además, cualquiera de los administradores que permanezcan en el ejercicio del cargo podrá convocar la junta general con ese único objeto", incluso más allá de la pervivencia del asiento registral de nombramiento al amparo primero del 145.1 del Reglamento del Registro Mercantil, después del artículo 126 de la Ley de Sociedades Anónimas en la redacción dada al mismo por la Ley 19/2005, de 14 de noviembre, y hoy del artículo 221 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital -El nombramiento de los administradores caducará cuando, vencido el plazo, se haya celebrado la Junta General siguiente o hubiese transcurrido el término legal para la celebración de la Junta que deba resolver sobre la aprobación de cuentas del ejercicio anterior-, tenida en cuenta como límite, entre otras, en la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 octubre 2009. Partiendo de la anterior premisa, el hecho de que la convocatoria efectuada por los administradores con cargo caducado comprendiese, además del dirigido a la regularización del órgano de administración, otros extremos, en modo alguno determina la nulidad radical e indiscriminada de toda la convocatoria, ni supone un obstáculo para la validez de los actos dirigidos a aquel fin".

Tampoco vemos obstáculo para entender que el apoderamiento voluntario, no revocado, es eficaz para el otorgamiento del poder general para pleitos a favor del procurador cuando, por exigencia legal, las actuaciones procesales deban realizarse con representación técnica y cuando la facultad de representación de la sociedad, de acuerdo con la previsión de delegable de la función representativa en juicio o fuera de él establecida en los estatutos, haya sido delegada en el apoderado voluntario por el órgano de administración estatutario pues, como esta Sala ha mantenido en multitud de resoluciones, "la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 en su artículo 4 establecía, para los procedimientos en que no era preceptiva la presencia de procurador, que los interesados deberían comparecer por sí mismos pero no valiéndose de otra persona que no fuera procurador, haciendo una salvedad respecto a las personas jurídicas, en cuanto aceptaba que pudiesen actuar en su nombre los "factores mercantiles cuyos apoderamientos consten inscritos en el Registro Mercantil para ostentar la personalidad de sus mandantes en los actos comprendidos en el giro o tráfico del establecimiento o la empresa", manteniendo silencio la actual ley al respecto al tratar la materia en el artículo 23.2, por lo que la solución deberá encontrarse compaginando el silencio de tal disposición con lo establecido en el artículo 7.4 de la misma ley , que establece que la comparencia de las personas jurídicas deberá hacerse a través de aquellos que "legalmente las representen" pero "dada la intensa actividad procesal de determinadas personas jurídicas, como es el caso de las entidades de crédito, y el ámbito territorial de su actuación, resulta difícil defender un criterio muy restrictivo en esta materia salvo que limitemos sensiblemente para las mismas la facultad que concede la ley para comparecer por sí mismas, problema que tal vez pudiera solucionarse admitiendo que, como hacía la anterior legislación, pudiesen comparecer también ante los tribunales sus apoderados con facultades materiales concretas cuando el objeto del litigio se refiera al giro o tráfico que les hubiera sido encomendado dentro de la persona jurídica".

En el auto dictado por esta Sala el 23 de diciembre de 2004 (recurso de apelación 566/02 ), mantuvimos: "Los entes jurídicos no son incapaces del artículo 200 del Código civil que necesiten representantes legales para actuar. Los mal llamados representantes legales de las personas jurídicas son sus órganos naturales de gestión y administración, según la estructura definida en sus estatutos y reglas fundacionales, que pueden prever la existencia de otros representantes legales en función de las necesidades derivadas de su giro o tráfico. Obviamente sus primeros y máximos representantes son sus administradores estatutarios, pero como ya hemos dicho, en ellos no se agota la estructura organizativa y de representación. Salvo las facultades indelegables, la ley permite, y la realidad impone, la existencia de otros representantes voluntarios, que en cierto sentido también son representantes legales, por delegación de los administradores estatutarios, y en los ámbitos del mandato de los artículos 1.709 a 1.739 del Código civil , en relación con los artículos 281 a 302 del Código de comercio . Esos apoderados de segundo grado también son representantes legales de la persona jurídica y en el ámbito restringido de sus poderes lo son con plenitud de efectos de derecho sustantivo y de derecho procesal. El interrogatorio de parte del artículo 309.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil no sería posible si no se partiera de la idea ya expuesta de que los representantes voluntarios no estatutarios, mandatarios civiles y mercantiles, obligan al ente jurídico en los mismos términos que los estatutarios, pero limitados al ámbito de las facultades expresamente concedidas. (...) No comprendemos como puede negársele al demandante la facultad de comparecer en juicio según el artículo 7 de la Ley de Enjuiciamiento civil , cuando tiene poder para esa comparecencia por desplazamiento voluntario de la legitimación y con tal carácter lo hace".

La certeza de que quien ejercita la acción puede actuar en nombre de la sociedad, por estar autorizado por los estatutos y/o por los órganos de administración y dirección de la sociedad que en su día le otorgaron poder inscrito, no ha sido desvirtuada por la demandada.

Los motivos primero y segundo del recurso de apelación de la demandada han de ser desestimados.

CUARTO.- La cuestión que ha de resolverse es si ha habido aceptación tácita de la inquilina respecto de la actualización de la renta que le fuera notificada por la arrendadora mediante carta remitida por burofax el 3 de noviembre de 2003, carta comprensiva del requerimiento de actualización, determinación de renta actualizada y porcentaje aplicable a la primera anualidad y subsiguientes, sin perjuicio de regularización por aplicación del IPC definitivo, porque dicha aceptación tácita impediría a aquella oponerse judicial o extrajudicialmente, no sólo a la procedencia de la actualización sino, tampoco, a los parámetros conforme a los que se llevó a efecto, porque la aceptación tácita y la caducidad de la facultad del arrendatario de oponerse o mostrar disconformidad a la actualización, impide volver sobre la actualización cuando ya se ha producido.

No es posible revisar una situación tácitamente aceptada por el inquilino que no se opone en el plazo legal establecido, por la que necesariamente habrá de estar y pasar por la ya sola invocación del principio de que nadie puede ir contra sus propios actos, y sin que pueda después discutirse si aquella aceptación está o no bien hecha, y en tanto que la actualización de la renta habrá de ser considerada como un solo acto que se desarrolla en sucesivas aplicaciones anuales o graduales de una única actualización inicial, como así se desprende en interpretación de la Disposición transitoria 2ª en su apartado D). 11, atendiendo al sentido literal de sus palabras, siendo concluyente que en el párrafo tercero de dicho apartado 11 se afirme que, una vez efectuado por el arrendador el requerimiento a que se refiere los dos párrafos anteriores, y por tanto luego de que se actualice la renta, en cada uno de los años posteriores en que se aplique y deba consumirse esa actualización, conforme a lo dispuesto en la regla 9ª de igual apartado, el arrendador únicamente deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada, lo que habrá de significar, de un lado, que en las aplicaciones anuales de dicha actualización a realizar con posterioridad al inicial requerimiento, no habrá de entrarse a considerar más que la corrección o no de las operaciones matemáticas hechas por el arrendador a la vista de aquellos índices acompañados y en función a su aumento o disminución, y, de otro, que en la mente del legislador parece estar presente la idea de considerar irrevocable la situación ya aceptada por las partes y, por ende, la de seguridad jurídica.

El único plazo previsto en la Disposición transitoria 2ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos para formalizar el inquilino oposición al requerimiento de actualización de rentas por el arrendador es el de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, (regla 6ª del apartado 11), requerimiento que no es la notificación anual del importe de actualización sino el inicial y general previsto en los párrafos 1º y 2º de ese apartado, cuya oposición origina las consecuencias establecidas en la citada regla 6ª.

El espíritu y la literalidad de esta norma es que no cabe oposición del inquilino una vez transcurridos los citados treinta días, ya que de poco servirá su fijación si posteriormente han de admitirse motivos o alegaciones deducidos fuera del plazo señalado, de manera que si la citada regla prevé que el inquilino puede oponerse a la actualización como tal, siendo necesario, para que tenga eficacia esta negativa, que así lo comunique fehacientemente al arrendador dentro de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en sentido contrario se deduce de la norma que la negativa fuera de plazo deja sin efecto el derecho del inquilino a oponerse y, por ello, procederá la actualización pretendida.

La oposición a las notificaciones anuales carece, en cambio, de régimen legal en la nueva Ley y se rige en consecuencia por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Disposición transitoria 2ª.1 ) pues es opinión doctrinal admitida que el artículo 101 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 continua en vigor, ya que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no deroga ni modifica dicho artículo en cuanto se refiere a los arrendamientos concertados antes de 9 de mayo de 1985 y por ello seguirá siendo de aplicación, de forma que la oposición que se derive de la aplicación de este precepto, tendrá los resultados previstos en el mismo. Desde lo anterior y de acuerdo con lo previsto en el número 2 de dicho artículo, hecha la notificación anual de actualización el arrendatario podrá adoptar las siguientes posturas, aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días, callar, y rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino, pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer supuesto, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

En la norma no se contiene plazo alguno de caducidad que afecte a la facultad del arrendador de actualizar la renta en los casos en que tal actualización sea procedente, plazo de caducidad que si se contiene en relación a la acción de revisión de la renta satisfecha por el arrendatario y si bien la oposición a que se refiere de manera expresa la regla 6ª (oposición absoluta a la aplicación de la actualización por la mera voluntad del arrendatario, comunicada fehacientemente, de no querer aceptar la actualización que produce el efecto previsto legalmente, esto es, que la renta que viniere abonando hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a la renta, sólo se podría actualizar anualmente con la variación del IPC en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, y la extinción del contrato al cumplirse ocho años a partir de la fecha de la primera notificación) es diferente de la oposición a la actualización por no ser la correcta, bien por no ser procedente por razón de los ingresos del inquilino, bien por corresponder el abono de un porcentaje menor por aplicación de las tablas de la regla 9ª de esta Disposición transitoria 2.11, bien por exigirse al arrendatario una actualización superior a la que corresponde por aplicación de la regla 5ª de la citada Disposición transitoria, en estos supuestos la oposición se regulará por el citado artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y en ambos casos la oposición del arrendatario debe manifestarse en el plazo de 30 días.

En el supuesto presente, la oposición a la actualización de la renta se realizó por la arrendataria fuera del plazo de 30 días naturales siguientes al requerimiento de actualización y sin acreditar los ingresos toda vez que dicha actualización se comunicó a la arrendataria, por apoderado que estampa su firma y estampilla "por poder", mediante burofax recibido por dicha arrendataria el 3 de noviembre de 2003 y la demandada no contesta hasta el 24 de febrero de 2004, cuatro meses después e, incluso, habiéndole enviado de nuevo la arrendadora otra comunicación, mediante burofax, en fecha 16 de julio de 2004, recibido el 22 de julio de 2004, participándole, en lo que aquí importa, que la persona que en nombre de la sociedad realizó la anterior comunicación es don Felix , firmante de ambas cartas, con poderes inscritos en el Registro Mercantil de esta capital, al tomo NUM002 general, NUM003 de la sección 3ª del Libro de Sociedades, folio NUM004 , hoja nº NUM005 , inscripción 3ª y que no había comunicado en debida forma los ingresos y los de las personas que con ella convivían, lo que debía acreditar con certificado del padrón municipal y que si no acreditaba sus ingresos ni los de las personas que con ella convivían se presumiría que procedía la actualización (como resulta de la regla 7ª de la disposición transitoria segunda D de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que dice: "En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida"), la arrendataria no comunicó los ingresos, ni aportó los documentos justificativos (ingresos y empadronamiento), ni contestó siquiera y la misma conducta siguió tras nueva comunicación de la arrendadora en fecha 22 de febrero de 2007.

En definitiva, a la vista de lo expuesto, ha de entenderse que se produjo una aceptación tácita de la actualización pretendida por la parte arrendadora al mantener la arrendataria una postura de silencio ante el requerimiento de actualización, determinación de renta actualizada y aplicación de porcentaje correspondiente durante un plazo superior al señalado de 30 días, de forma que la arrendadora podía girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, y la oposición de la arrendataria a las sucesivas aplicaciones anuales de dicha actualización posteriores al inicial requerimiento, únicamente podía serlo a la corrección o no de las operaciones matemáticas hechas por la arrendadora a la vista de aquellos índices acompañados y en función a su aumento o disminución, pero no a la actualización misma pretendiendo que se tuvieran en cuenta los ingresos de la arrendataria (por otra parte, ni siquiera justificados en el presente procedimiento al documentarse los que ahora percibe y no los que percibía ella y las personas que con ella convivían en la fecha en que se realizó el requerimiento de actualización) por ser ya irrevocable la situación aceptada tácitamente por la arrendataria, haber caducado la facultad que le venía legalmente conferida y no existir la posibilidad de alterar, revisar o paralizar la actualización de la renta, al no poder revisarse la actualización iniciada y aceptada por falta de oposición alegando, después del plazo señalado, la percepción de ingresos inferiores a los legalmente exigidos para la procedencia de la actualización, máxime cuando tampoco se acreditaron tras el requerimiento de la arrendadora advirtiendo de que se presumiría que procedía la actualización -burofax de 16 de julio de 2004-.

Por tanto, se produjo la aceptación tácita de la actualización y la arrendataria ya no puede hacer valer en este procedimiento la no procedencia de la misma por razón de sus ingresos, sin que la demandada pueda hacer valer en la oposición al recurso de apelación la existencia de abuso de derecho y mala fe de la demandante en la relación contractual, primero porque no fue alegado en la primera instancia y segundo porque no concurren los requisitos necesarios para su estimación al limitarse la arrendadora a ejercer un derecho que la ley de concede, la actualización de la renta. Las demandas de desahucio fueron desestimadas y ninguna relación guardan con el presente procedimiento.

El primer motivo de apelación de la demandante debe ser estimado con el fin de estimar la demanda principal.

La estimación de dicho motivo hace innecesario entrar en el examen del segundo (infracción del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil ) ya que el pronunciamiento accesorio de costas debe efectuarse teniendo en cuenta que la demanda principal se ha estimado.

QUINTO.- La desestimación de la reconvención por concurrencia de la excepción de prescripción no infringe el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento civil , ni provoca indefensión, ni lesiona los artículos 24 y 120.3 de la CE , ya que tiene su fundamento en el transcurso del plazo de quince años entre el pago de la derrama y la demanda reconvencional.

Lo que sucede es que la sentencia de primera instancia no ha tenido en cuenta que el plazo de prescripción quedó interrumpido.

La acción para reclamar la arrendataria a la propietaria, por quien pagó el importe de la derrama extraordinaria de reparación a la comunidad de propietarios del edificio en que se ubica la vivienda arrendada (reembolso de pago por tercero) no está prescrita.

El plazo de prescripción es el quincenal de las acciones personales ( artículo 1.964 del Código civil ).

El pago se realizó en el año 1993 y la demandada, en la comunicación que hizo a la demandante mediante burofax de 24 de febrero de 2004, vino a reclamar, aunque sin determinación de cantidad y sólo en parte, el importe por ella satisfecho cuando expresó: "Que devuelta la consignación por referido Juzgado nos ponemos en contacto nuevamente con ustedes para tratar de solucionar de una vez por todas lo referente al pago de rentas y que previamente debemos compensar una cantidades abonadas por mi parte a la Comunidad por obras generales y que debemos de resolver la parte que a cada uno le corresponde".

La demanda reconvencional se interpuso el 16 de marzo de 2009.

El plazo de prescripción se interrumpió, por tanto, el 24 de febrero de 2004, ya que en esa fecha no habían transcurrido aún quince años desde el pago, y la reclamación judicial se llevó a cabo el 16 de marzo de 2009, cuando no habían transcurrido quince años desde la interrupción del plazo de prescripción.

En consecuencia, la sentencia recurrida debió desestimar la excepción de prescripción de la acción, lo que daría lugar a la estimación de los motivos de apelación tercero y cuarto de la reconviniente si no fuera porque la desestimación de la excepción de prescripción no lleva consigo la estimación de la reconvención ya que, como seguidamente analizaremos, la reconviniente carece de tal acción frente a la demandante reconvenida.

SEXTO.- La demandante reconvenida no es la deudora de la suma reclamada por la demandada, ya que la derrama comunitaria, aprobada por la junta de propietarios celebrada el 20 de enero de 1993, se pagó por la demandada reconviniente a la comunidad, según prueba testifical, ese año 1993, casi cuatro años antes de la adquisición de la propiedad por Real Castillo S.A., y subrogación de ésta en el contrato de arrendamiento, siendo en aquélla fecha propietaria de la vivienda Antonio Jiménez Delgado S.A.

La obligación impuesta a cada propietario de contribuir a los gastos comunes no se extingue, una vez nacida, por el solo hecho de la transmisión del piso, local o entidad, ya que ningún precepto atribuye el efecto extintivo o el efecto de transmisión de la obligación, a la transmisión de la propiedad, como se deduce de los artículos 9.5 ª y 20.1 de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción vigente (dada por la Ley 2/1988, de 23 de febrero) a la fecha en que la demandada realiza el pago (1993) y a la fecha en que se produce la transmisión de la propiedad (1996), pues en el párrafo segundo del artículo 9.5 ª, sin excluir o eliminar la responsabilidad del propietario que lo era cuando la obligación surgió (en este caso, Antonio Jiménez Delgado S.A., pues la obligación para la propiedad de la vivienda nació en 1993), se limita a afectar la finca, cualquiera que sea su dueño actual, al pago de los gastos producidos en un determinado lapso temporal ("Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales precedentes"), de tal modo que el propietario actual que no lo fuera al tiempo del nacimiento de la obligación (aquí Real Castillo S.A., porque no era propietaria cuando se aprueba la derrama y nace la obligación, ni cuando se paga la misma por la aquí demandada por la propiedad del piso) sólo responderá cuantitativamente por los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente (en este caso, Real Castillo S.A., sólo respondía frente a la comunidad de propietarios de los gastos producidos en el año 1995 y la parte vencida de 1996, al adquirir la vivienda en éste último año), y cualitativamente con solo el piso o local, y esta doble limitación únicamente se justifica porque, pese a la transmisión de la propiedad, subsiste la obligación del propietario anterior frente a la comunidad de propietarios.

En consecuencia, la deuda pagada por la aquí demandada reconviniente a la comunidad de propietarios saldaba una obligación de la propietaria-arrendadora Antonio Jiménez Delgado S.A., sin responsabilidad alguna de la nueva adquirente Real Castillo S.A., por lo que la demandada únicamente podía reclamar a aquel propietario-arrendador, deudor de la comunidad de propietarios, por quien ella efectuó el pago como arrendataria de la vivienda, esto es, a Antonio Jiménez Delgado S.A., no a quien adquirió el piso cuatro años después.

El quinto motivo de apelación de la demandada reconviniente debe desestimarse.

SÉPTIMO.- A pesar de la estimación de la demanda principal, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia por dicha demanda principal, dadas las serias dudas de hecho y de derecho que presentaba el asunto por la caducidad del cargo de administrador de la sociedad demandante (excepción al principio del vencimiento objetivo prevista en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

OCTAVO.- Por la estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandante principal, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Por la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la reconviniente, las costas causadas en esta alzada por dicho recurso han de ser impuestas a esta apelante ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Real Castillo S.A., representada por la procuradora doña Ángela María Rodríguez Martínez-Conde, y desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Sara , representada por el procurador don Antonio Rafael Rodríguez Muñoz, contra la sentencia dictada en fecha 8 de julio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de los de Madrid (juicio ordinario 2006/08), debemos revocar como revocamos en parte dicha resolución para, estimando la demanda interpuesta por Real Castillo S.A., contra doña Sara declarar como declaramos que las rentas que debe abonar la arrendataria demandada quedan determinadas como sigue: 23,82 euros mensuales desde el mes de noviembre de 2003 hasta febrero de 2007; 26,28 euros mensuales desde el mes de marzo de 2007 hasta noviembre de 2007; y 33,98 euros mensuales desde el mes de diciembre de 2007 hasta la fecha de interposición de la demanda; sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia por la demanda principal; y desestimando la demanda reconvencional formulada por doña Sara contra Real Castillo S.A., absolver como absolvemos a la última de las pretensiones deducidas en su contra en la reconvención, condenando a la reconviniente al pago de las costas causadas en la primera instancia por la demanda reconvencional. Por la estimación del recurso de apelación interpuesto por Real Castillo S.A., no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso. Por la desestimación del recurso de apelación interpuesto por doña Sara , las costas causadas en esta alzada por dicho recurso han de ser impuestas a la misma.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la apelante doña Sara para recurrir al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Devuélvase a la apelante Real Castillo S.A., por quien corresponda, el depósito constituido por ésta para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.