Sentencia Civil 1060/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8682/2021 de 01 de julio del 2026

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

El 4 de julio 2017, el notario de Jaca, Maximiliano, autorizó una escritura de compraventa en la que intervenían: por la parte vendedora, Agueda, en nombre y representación de Sociedad Estatal de Correos y Telégrafos S.A.; y, como compradora, Sabino, en representación de la sociedad Promotora Industrial Oscense S.A.

En cuanto a la intervención de Agueda, la escritura deja constancia de lo siguiente:

«Su representación y facultades para este acto resultan del poder especial, que asegura vigente y le fue conferido mediante escritura autorizada el día 10 de Enero de 2017, ante Don Juan Kutz Azqueta, Notario de Madrid, número 19 de protocolo, de cuyo copia autorizada que he tenido a la vista, y resultan facultades específicas bastantes a mi Juicio para la venta del inmueble objeto del presente otorgamiento, lo que bajo mi responsabilidad hago constar, de conformidad con el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, modificado por la Ley 24/2005 de 18 de Noviembre.

»La citada escritura no se halla inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al no ser precisa su inscripción, por tratarse de un poder otorgado para formalizar actos concretos, y ello, de conformidad con el artículo 94.51 del Reglamento del Registro Mercantil.

»Dª. Agueda me asevera la vigencia del referido poder y que no han variado las circunstancias especiales ni la capacidad jurídica de su representada. [...]

»Tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad legal para esta escritura de COMPRA-VENTA, [...]»

Esta escritura fue presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Jaca. El registrador denegó la inscripción y en la nota de calificación negativa razona lo siguiente:

«Tratándose de una persona jurídica, su actuación se producirá a través de los órganos legítimamente designados. Cuando conste la inscripción en el Registro Mercantil, bastará la reseña de los datos de inscripción, pero tratándose de un poder especial cuya inscripción no consta, deberá expresarse si fue el órgano de administración el que concedió el poder o si éste se concedió por otro apoderado, expresándose en este caso quien fue el poderdante y los datos del poder en cuya virtud se actuó».

2.En la demanda que inició el presente procedimiento, el notario que había autorizado la escritura de compraventa impugnó la calificación negativa realizada por el registrador, al amparo del art. 325 LH, ya que corrige el juicio de suficiencia realizado por el notario autorizante, sin que eso sea posible al amparo de lo dispuesto en el art. 98 de la Ley 24/2001.

3.El registrador demandado opuso las siguientes objeciones a la demanda: la falta de legitimación activa del notario autorizante para impugnar en vía judicial la calificación negativa; la extemporaneidad de la demanda, porque se presentó fuera del plazo legal previsto para ello; y, en cuanto al fondo del asunto, porque el registrador está legitimado para revisar el juicio de suficiencia. En concretó razonaba lo siguiente:

«Tratándose de un acto dispositivo otorgado por un apoderado, necesariamente precedido de un negocio constitutivo de la representación orgánica que se atribuye como administradora, es preciso valorar la validez de dicho negocio previo: necesidad presente en el ámbito de la representación orgánica de las entidades mercantiles pues frente a la persona física lo relevante será valorar tan sólo la suficiencia de las facultades otorgadas. [...]

«(...) en el caso litigioso, en línea con la asentada doctrina de la DGRN, al desconocerse los términos en que se produjo el nombramiento de tal Administradora -por no estar inscrito- no es posible calificar en su plenitud, conforme al art. 18 L.H., la validez del negocio dispositivo que trae causa legitimadora de aquél, absolutamente desconocido».

4.El juzgado de primera instancia después de rechazar la excepción de falta del notario para impugnar la calificación negativa, la de carencia sobrevenida de objeto y también que la demanda hubiera sido presentada fuera del plazo legal, desestimó la demanda.

La sentencia de primera instancia apreció que la calificación negativa efectuada por el registrador demandado no infringía el art. 98 de la ley 24/2001, sino que seguía la interpretación efectuada por la Dirección General de los Registros y del Notariado como órgano directivo, en su resolución de 9 de mayo de 2014. El registrador, sin poner en duda el juicio de suficiencia efectuado por el notario sobre el poder otorgado a favor de Agueda, solicitó correctamente se le aportaran los datos del otorgante de ese poder, para comprobar también su regularidad; y como la escritura de fecha 4 de julio de 2016 sólo contenía datos del notario autorizante del poder, de su fecha y protocolo, pero no identificaba quien otorgaba dicho poder, sus facultades o la representación de la que derivaba la del compareciente, la calificación negativa fue correcta.

5.La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por el notario demandante e impugnada por el registrador demandado, en relación con la extemporaneidad de la demanda, la falta de legitimación del notario para impugnar y la carencia sobrevenida de objeto.

La sentencia de apelación primero desestima los motivos de impugnación del registrador demandado. Y luego estima el recurso de apelación del notario demandante, al entender de aplicación lo resuelto por esta Sala Primera en su sentencia de pleno de 20 de noviembre de 2018.

6.La sentencia de apelación ha sido recurrida en casación por el registrador demandado, sobre la base de un único motivo.

SEGUNDO. Recurso de casación

1.Formulación del motivo. El motivo denuncia la infracción del art. 98 de la Ley 24/2021 y de la doctrina contenida en la sentencia de la Sala primera del Tribunal Supremo 378/2021 de 1 de junio, de la que reproduce los siguientes párrafos:

«FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO. 4: En los casos en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario debe indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad. El art. 165 del Reglamento Notarial exige la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación. Y si así se hace constar, el art. 98 de la Ley 24/2001 impide que el registrador pueda revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante.

»FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO. 2.: Como hemos expuesto, de nuestras sentencias 645/2011, de 23 de septiembre, y 643/2018, de 20 de noviembre, se desprende que cuando se trata de poderes otorgados por personas físicas, la existencia de la representación y la legitimación del apoderado para actuar en nombre del titular registral resultará de la identificación del documento en el que el titular registral haya designado al representante o apoderado para actuar en su nombre y la correspondencia del representado o poderdante con el titular registral ( arts. 20 y 38 LH) . Pero cuando se trata de personas jurídicas, y en particular, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas.

»En los casos de nombramientos o apoderamientos inscritos en el Registro Mercantil, al juicio de suficiencia notarial se le superpone la presunción de exactitud y validez de los asientos del Registro, que están bajo la salvaguarda de los tribunales y producirán sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad ( arts. 20 CCom y 7 RRM), por lo que resulta prescindible la expresión de quien concedió el poder, bastando con consignar la inscripción causada en el Registro Mercantil. Pero cuando se trata de poderes o cargos no inscritos, como sucede en este caso, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su favor (representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido (representación de primer grado)».

El recurso, tras esta transcripción, añade para concluir lo siguiente: «es decir, contrastando la específica doctrina de la Sala 1ª con la argumentación de la Sentencia de Huesca, que se limita a reproducir el contenido de la STS 643/2018, de 20 de noviembre, sin las matizaciones que la Sentencia 378/2021 contiene, se advierte sin lugar a la duda la vulneración de tal doctrina, y consiguientemente del art. 98 de la ley 24/2001, lo que debe llevar a la estimación del Recurso».

2. Oposición al recurso. En su oposición al recurso, el notario demandante pone de manifiesto que la sentencia invocada en el recurso, la núm. 378/2021 de 1 de junio, aunque cite la sentencia del pleno núm. 643/2018, de 20 de noviembre, se opone a ella. Y aduce que este caso encaja perfectamente en lo resuelto por la sentencia del pleno núm. 643/2018, de 20 de noviembre.

3. Resolución del tribunal. Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

La cuestión que ahora se suscita gira en torno a la interpretación del art. 98.2 de la Ley 24/2001, en relación con el alcance de las facultades de revisión que el registrador puede realizar al calificar una escritura notarial presentada para su inscripción.

Como hemos reiterado en otras ocasiones, el ámbito de la calificación registral parte de lo previsto en el art. 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:

«Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro».

Como declaramos en la sentencia de pleno 643/2018, de 20 de noviembre, esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre (en la redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005), que regula lo siguiente:

«1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera.

»2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.

»3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.»

También constituye una jurisprudencia reiterada que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar «la capacidad de los otorgantes», y el art. 98 Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la «reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado», debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial ( sentencias 645/2011, de 23 de septiembre, y 643/2018, de 20 de noviembre).

4.Partiendo de esta premisa normativa, en la sentencia de pleno 643/2018, de 20 de noviembre, sentamos la siguiente interpretación jurisprudencial:

«Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.

»La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere.

»Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el titulo otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una "reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada".

»Cuando, como es el caso, se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.

»Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral "a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación".

»Bajo este régimen legal, el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.

»De tal forma que, a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe distinguir, como pretende la recurrente, entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador.

»Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado».

5.A la vista de la cuestión ahora controvertida, lo anterior se complementa con la interpretación que en la reseñada sentencia de pleno hacíamos de los artículos 51.9ª del Reglamento Hipotecario ( RH) y 165 del Reglamento Notarial (RN), en relación con el artículo 98 Ley 41/2001:

«(...) de estos preceptos ( arts. 51.9ª RH y 165 RN) no se infiere que, en estos casos en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad. La norma exige (...) la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación.

»Todo lo cual está en consonancia con la interpretación que hemos realizado del art. 98 de la Ley 24/2001, según la cual corresponde al notario autorizante el juicio de suficiencia, que incluye en este caso el examen de la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación, sin que el registrador pueda revisar este juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante».

6.En nuestro caso el notario autorizante cumplió con estas exigencias: al reseñar quién intervenía por la parte vendedora, identifica al representante que acude a otorgar la escritura ( Agueda); dejar constancia de la entidad representada (Sociedad Estatal de Correos y Telégrafos S.A.); y también los datos del poder del que resulta la representación. Sin que resulte necesario, como pretende el recurso, que la escritura deba necesariamente «indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad».

Por esta razón, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia recurrida que se acomoda a la jurisprudencia indicada.

7.En el motivo se invoca una declaración contenida en la sentencia 378/2021, de 1 de junio, que sería contradictoria con la anterior sentencia de pleno. Al margen de esa contradicción y que ahora volvamos a ratificar la doctrina expuesta en la sentencia de pleno 643/2018, de 20 de noviembre, conviene advertir que en realidad la ratio decidendide la citada sentencia 378/2021, de 1 de junio, fue otra (la existencia de una discrepancia entre la mención al tipo de órgano de administración que otorgaba el poder y el sistema de administración de la sociedad que figuraba en el propio documento y en el Registro Mercantil), compatible con la doctrina de la sentencia de pleno 643/2018, de 20 de noviembre.

La ratio decidendide la sentencia 378/2021, de 1 de junio, se contiene en el siguiente razonamiento:

«En el caso sometido a nuestra consideración se produce una discrepancia entre la mención al tipo de órgano de administración que otorgaba el poder y el sistema de administración de la sociedad que figuraba en el propio documento y en el Registro Mercantil. Habida cuenta que el art. 18 LH exige la calificación registral tanto de la validez del acto dispositivo como de la capacidad de los otorgantes, resultó correcta la actuación de la registradora que contrastó lo que figuraba en el Registro Mercantil, en tanto que su contenido afecta a los terceros confiados en la legalidad y legitimidad de lo que publica. Y ello llevó a la registradora a la consecuencia lógica y ajustada a derecho de dotar de preferencia al cargo inscrito (en este caso, más que cargo, sistema de administración) frente al que no lo estaba, y que, sin embargo, fue quien otorgó el documento en representación de la sociedad.

»Esta consulta al Registro Mercantil y las consecuencias que resultan de la misma no queda excluida por el art. 98 de la Ley 24/2001 , puesto que, a tenor del art. 18 LH , el registrador debe calificar bajo su responsabilidad la capacidad de los otorgantes y ello incluye lógicamente sus facultades, para cuya corroboración podrá comprobar el Registro Mercantil.

»Como resultado de todo lo expuesto, al no constar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento del otorgante del poder como administrador único de la sociedad, no puede considerarse acreditada su legitimación para representar a la sociedad, aun contando con el juicio de suficiencia del notario autorizante. Por lo que la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Calahorra fue plenamente ajustada a Derecho».

TERCERO. Costas

Desestimado el recurso de casación, imponemos a la parte recurrente las costas ocasionadas con su recurso ( art. 398.1 LEC), con pérdida del depósito constituido para recurrir, de conformidad con la disposición adicional 15.ª, apartado 9, LOPJ.