Sentencia Civil 1727/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5434/2020 de 26 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Para la resolución de los recursos debemos partir de los siguientes antecedentes.

1. Sofía formuló demanda contra la CP del DIRECCION000 de Guriezo, luego ampliada contra Baldomero, en la que solicitaba: «(i) Se declare la existencia de una doble inmatriculación parcial del

antuzano sobre la superficie de 103,70 m2 en los términos señalados en el plano 5-1 del documento número 12, entre las fincas registrales número NUM000 del Registro de Castro-Urdiales y la número NUM001 del Registro de Castro-Urdiales, así

como, en su caso, en las fincas resultantes de sus respectivas divisiones. (ii) Se declare que es mejor y preferente el derecho sobre el antuzano de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001 de Guriezo, en cuyo beneficio

actúa mi mandante. iii) En consecuencia, se ordene la cancelación parcial o acomodación registral que proceda en Derecho, con la oportuna adaptación de la superficie y, en su caso, los linderos, de los asientos registrales que resulten

contradictorios con tal declaración, de la antigua finca número NUM000, si fuera procedente y de los asientos registrales de las fincas resultantes de su división. (iv) Se condene a la Comunidad demandada a estar y pasar por dichas

declaraciones. (v) Se condene a la parte demandada al pago de las costas».

2. La juez de primera instancia estimó que «lo que se ejercita por la actora, más allá de la declaración de la existencia de una doble inmatriculación parcial, es una acción declarativa de dominio sobre la porción del antuzano que, de acuerdo

con el informe pericial de parte aportado, considera de su propiedad», y entendió que procedía desestimar la demanda «por no haber sido posible identificar y delimitar suficientemente el antuzano litigioso».

3. La actora interpuso un recurso de apelación que fue estimado por la Audiencia Provincial.

4. La Audiencia Provincial, que realiza una nueva valoración de la prueba, parte de los siguientes hechos.

«RESPECTO DE LA "CASA ALTA", CASA Nº 25 DE GOBIERNO O DE LA DEMANDANTE

»1) En 1914 Matías compró mediante escritura pública la finca descrita como "Casa con huerta al frente separada por un camino, en el DIRECCION000, término municipal del Valle de Guriezo, la casa está

señalado con el DIRECCION002, y linda por el frente con su antuzano y el antuzano con camino que conduce a la casa de don Santiago, cuyo camino es de servicio para la casa del señor Santiago y para esta que se describe,

derecha entrando, casa de don Santiago; izquierda carretera del Estado y espalda casa de Coral. La huerta que forma parte integrante de la casa está separada de ella por el camino expresado, la llaman DIRECCION003, mide

setecientas diecinueve varas o sean cinco áreas y tres centiáreas, y linda por el Norte con camino y antociano de la casa, Sur, Argimiro; Este, con el mismo y Oeste, carretera del Estado".

»2) En 1927 se procedió a la inmatriculación de esa finca, que quedó registrada con el número NUM001, con idéntica descripción y a nombre de Matías.3) Tras el fallecimiento de Matías le

sucedieron en la propiedad de la finca NUM001 y por título de herencia los Sres. Justiniano ( Adelina, Jesus Miguel y Florinda) y los Sres. Jorge ( Eufrasia, Faustino, Concepción y Carlos Alberto), sucediendo a su vez, a los que iban

falleciendo, sus respectivos herederos. Entre los herederos de Jesus Miguel se encuentra la demandante Sofía que junto con sus hermanos es copropietaria del DIRECCION004 y una cuarta parte del desván

de dicha finca.

»4) En 1994 los sucesores mortis causa de Matías o quienes de ellos traían causa, convinieron la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre la casa descrita, extinguiendo el condominio y

adjudicándose entre Caridad, Catalina, los hermanos Visitacion (entre los que se encuentra la demandante Sofía) y los hermanos Jorge cada uno de los cuatro

elementos en que se dividió el edificio, uno por planta con su anejo en el desván y que constituyen las fincas registrales NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006. RESPECTO DE " DIRECCION005", CASA DIRECCION000 DE GOBIERNO O DE LA DEMANDADA CP

DIRECCION000. 1) En 1944, Abel compró a los hermanos Imanol, mediante documento privado en el que comprador y vendedores actuaban representados, una casa y una huerta, describiéndose la casa como

"Una casa habitación, en el DIRECCION006, llamada de DIRECCION005, que consta de planta baja, piso principal y desván, lindante por el Norte con la de herederos de Luis Andrés; Este con la huerta que se describe a

continuación (y que también se adquiría en ese acto por Abel); Sur, corral antuzano de la casilla llamada DIRECCION007; y Oeste, con su propio antuzano, lindando éste al Norte, con casa de Matías, antes de

Juan Ignacio; Sur, antuzano de la casilla llamada DIRECCION007; Este, la casa descrita; y Oeste, con el camino real".

»2) En 1953 Alejandro e Noemi compraron a Abel, mediante documento privado, la misma casa y huerta, manteniendo su descripción salvo en lo atinente al lindero Norte que se

actualizaba para señalar "hoy Coral".

»3) En 1975 el contrato de compraventa de 1953 fue elevado a escritura pública interviniendo por el vendedor ya fallecido su escalonada sucesora Virginia. 4) En 1988 se otorgó por Noemi,

sucesora de Alejandro, y por la mencionada Virginia escritura de subsanación de la anterior al fin de subsanar la omisión de los datos de superficie de la casa y del antuzano, señalando entonces para éste

una extensión superficial de 135,60 metros cuadrados.

»5) En 1989 se procedió -al amparo del art. 205 LH- a la inmatriculación de la casa esa finca (sic), que quedó registrada con el número NUM000, a nombre de Alejandro e Noemi, con la siguiente

descripción "UNA casa habitación, EN EL DIRECCION006, señalada con el número veinticuatro llamada de DIRECCION005, del pueblo de Guriezo, que consta de planta baja, piso principal y desván; lindante por el Norte, con la de Luis Andrés,

hoy Coral; Este, con la huerta de su propiedad (...): Sur, corral antuzano de la casilla llamada DIRECCION007; Este, la casa descrita, y Oeste, con el camino real. La extensión superficial de la casa es de ciento setenta y seis metros

con veinticinco decímetros cuadrados y la del antuzano es de ciento treinta y cinco metros con sesenta decímetros cuadrados".

»6) En 1994 los sucesores mortis causa de Alejandro, Daniela y Aurelio, convinieron la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre la casa descrita, configurando de este modo

la CP del DIRECCION000 y adjudicándose cada heredero uno de los tres elementos en que se dividió el edificio, y el tercero en común, y que constituyen las fincas NUM007, NUM008 y NUM009.

»RESPECTO DIRECCION007", CASA DIRECCION008, O DEL DEMANDADO Baldomero

»1) En 1944, Silvio (también conocido como Maximo compró a Gabriela la finca de la que ésta era propietaria por herencia de su esposo Santiago y Santiago y que describieron como: "Una

casilla destinada a pajar en el DIRECCION000 de este pueblo de Guriezo, compuesta de planta baja y piso, conocida con el nombre DIRECCION007", que linda Norte con su riedra de dos metros de ancha en todo lo largo del paredón de la

casilla, cuya riedra al terreno propiedad de Abel; Sur a la senda peonil de la llosa de El Puente, este con su riedra de dos metros de ancha, en todo lo largo del paredón de la casilla, cuya riedra linda igualmente con terreno

propiedad de Abel y Oeste con su corral antuzano el cual linda Norte con antuzano de la casa propiedad de Abel, Sur, pared, este con la casilla antes descrita y Oeste con la DIRECCION009."

»2) En 1992 Silvio donó a Baldomero la finca anterior, que tras la subsanación de la escritura de donación de 9 de junio de 1992, quedó descrita como "URBANA, con una superficie de suelo de ciento cuarenta

metros cuadrados, dentro de la cual se incluye una edificación compuesta de: PLANTA BAJA (almacén), con una superficie construida de noventa metros cuadrados; PLANTA PRIMERA; destinada a vivienda con una superficie construida de

noventa y dos metros cuadrados; PLANTA SEGUNDA, destinada a vivienda, con una superficie construida de noventa y un metros cuadrados, a su frente tiene un antuzano cuya extensión superficial está incluida dentro de los ciento

cuarenta metros cuadrados del solar, casa y antuzano constituyen una sola finca linda al frente, DIRECCION009 por donde está señalada con el DIRECCION008 de gobierno; derecha, parcela a nombre de Doña Adela,

señalada con el número DIRECCION008 de gobierno; a la izquierda, con parcela a nombre de Don Alejandro, señalada con el DIRECCION000 de gobierno y al fondo con parcela a nombre de Don Alejandro".

»3) En 1992 se procedió -al amparo del art. 205 LH- a la inmatriculación de la casa esa finca, que quedó registrada con el número NUM002, a nombre de Baldomero».

A partir de estos hechos, la Audiencia explica, con cita de la STS de 1 de marzo de 2016, que el fenómeno de la doble inmatriculación es aquél que «tiene lugar cuando dos o más fincas registrales son idénticas entre sí, aun

cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente, y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra», y considera que, en el caso,

«de conformidad con sus correspondientes inscripciones registrales las propiedades de los tres litigantes se superponen unas sobre otras en la misma plazoleta o corralada, siendo incompatible lo que se afirma respecto de la Casa

Alta -que se extiende a su frente, por su sur, sobre su antuzano, llegando éste hasta el camino que sirve a la casa de Santiago (hoy la de la CP DIRECCION000)- con las descripciones de las otras propiedades en conflicto, las

casas de DIRECCION005 y DIRECCION007 -que sus antuzanos se extienden desde las respectivas casas, hasta la carretera-».

A partir de ahí, la Audiencia concluye que «ha lugar a apreciar una situación de doble inmatriculación de las fincas de los litigantes, en lo que se refiere a sus respectivos antuzanos; situación de doble inmatriculación que, conforme

a lo solicitado por la parte actora, debe ser declarada».

Por lo que se refiere a la solución que ofrece el derecho español a la doble inmatriculación, la Audiencia señala:

«La regulación de la doble inmatriculación en nuestro derecho es insuficiente puesto que como destaca la STS de 19 de mayo de 2015 (ROJ: STS 2336/2015) "el único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de

manera explícita, al supuesto de la doble inmatriculación, el artículo 313 RH, no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la

doble inmatriculación."

»Subsanando esa carencia el Tribunal Supremo ha establecido que en los supuestos de doble inmatriculación, la colisión debe resolverse conforme a las normas de Derecho civil puro, cesando la protección registral y la aplicación

de los principios hipotecarios entre los titulares, de manera tal que la resolución del conflicto entre las inscripciones incompatibles, ha de resolverse a favor del mejor derecho acreditado, debiendo valorarse cuál de los títulos concurrentes

merece ser calificado como preferente.

»Ante la polémica sobre los criterios utilizables para estimar la preferencia, la citada STS de 19 de mayo de 2015 (ROJ: STS 2336/2015, recuerda que el Tribunal Supremo en diversas sentencia y haciéndose eco de la disparidad,

sentó unas bases que pueden resumirse así: 1.- No se pueden dar fórmulas genéricas aplicables a todos los casos. 2.- Procede atender primeramente a las normas del Derecho civil, con prevalencia sobre las de Derecho Hipotecario, dando

preferencia a la titulación material sobre la formal. 3.- La preferencia entre dos títulos inscritos debe buscarse en el título civil originario de la adquisición, es decir, cualquiera de los enumerados en el art. 609 CC; y 4.- Sólo cuando no pueda

determinarse la preferencia con arreglo a la norma de Derecho civil, se acudirá a los principios registrales, que puedan servir para completar o reforzar las titulaciones, añadiendo un soporte suplementario., y más recientemente la STS de 3

de junio de 2011 ( ROJ: STS 3575/2011) señala que los criterios sentados por la jurisprudencia para determinar cuál de las inscripciones incompatibles entre sí ha de prevalecer son: a) el de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo

dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil pero, es decir abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales; b); el de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera

que acudió al Registro en orden al tiempo».

Finalmente, respecto del caso que decide, se afirma en la sentencia de apelación:

«Aplicando esas premisas jurisprudenciales a este caso, acontece que no es posible establecer preferencia entre los títulos dominicales que unos y otros litigantes aducen en defensa de su interés, siendo todos (compraventa,

sucesiones, donaciones, constitución del régimen de propiedad horizontal) válidos para la transmisión del dominio. Tal imposibilidad se resuelve acudiendo al segundo criterio y se advierte entonces que existe una notoria y abrumadora

preferencia en cuanto a la inscripción registral de la finca NUM001 (Casa Alta, y las que de ella traen causa) respecto de las NUM000 y NUM002 ( DIRECCION005 y DIRECCION007, y las que de ellas traen causa), por cuanto la primera fue inmatriculada en 1927,

habiendo conservado a lo largo del tiempo su descripción, y las otras lo fueron en 1989 y1992, al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y sin que la descripción actual sea coincidente con la de las transmisiones más antiguas

conocidas sobre las mismas, pues se ha modificado la configuración de lo que se compró en los contratos de 1944 (alterando linderos y señalando superficies que no se contemplaban en las compras que en 1944 hicieron Abel

y Silvio ( Maximo, para incorporar a sus fincas la totalidad del antuzano frentero a la Casa Alta).

»Pese a que de la inmatriculación de 1927 a la que se concede preferencia se desprende que su antuzano se extendía hasta la huerta de la casa, la parte actora no pretende en su demanda una declaración en tal sentido, sino que

le da a ese antuzano una forma pentagonal, la indicada en el plano 5-1 del informe acompañado con su demanda. El deber de congruencia con lo solicitado que impone el art. 218 LEC justifica que este tribunal limite su decisión a lo que la

demandante fija como antuzano propio».

Las partes demandadas y apeladas solicitaron complemento de sentencia en el sentido de que la Audiencia Provincial se pronunciara y estimara la existencia de usucapión de la propiedad sobre el terreno reclamado. La Audiencia

Provincial denegó la solicitud de complemento afirmando que: i) las demandadas que invocan la usucapión como causa impeditiva del derecho de la actora «no han conseguido acreditar que hayan venido poseyendo (el) antuzano -además de

en las condiciones expresamente señaladas en la ley para prescribir a su favor- de manera exclusiva y excluyente, sin asomo alguno de un uso compartido que desvirtúe esa exclusividad»; ii) la ley no permite a los tribunales variar las

resoluciones que pronuncien después de firmadas, y lo que los apelados interesan es que se declare su dominio sobre el antuzano, lo que es absolutamente contradictorio con lo resuelto, que el dominio corresponde a la parte actora; iii) la

vía del complemento está supeditada a que se hayan omitido manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones perfectamente deducidas y sustanciadas en el proceso, y en este caso los apelados se limitaron a oponerse a la

demanda, solicitando su desestimación y sin formular por la vía de la reconvención una acción dominical contra la parte demandante; no hubo por tanto pretensión de los apelados demandados oportunamente deducida y sustanciada en el

proceso que justifiquen complementar la sentencia en los términos que ellos interesan.

5. La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Guriezo y Baldomero, con sus respectivas representaciones, han interpuesto recursos extraordinario por infracción procesal y recursos de casación.

SEGUNDO.- Recursos extraordinarios por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1. Formulación de los motivos. Las dos partes recurrentes esgrimen el mismo motivo en su recurso extraordinario por infracción procesal. Al amparo del art. 469.1.4º de la LEC denuncian la vulneración de derechos fundamentales

reconocidos en el art. 24 de la Constitución en relación con el art. 406 LEC.

Argumentan que la sentencia recurrida incurre en infracción del derecho a la tutela judicial efectiva al negar el análisis de la usucapión opuesta en un procedimiento de doble inmatriculación por entender que debió reconvenirse.

Añaden que las partes instaron el complemento, pero que tal solicitud fue rechazada por auto de 14 de julio de 2020 que, si bien rechazó la petición, completó la sentencia justificando que no se había formulado reconvención respecto de la

usucapión y, a mayor abundamiento, sin integrarlo en la parte dispositiva negó que concurrieron los requisitos de la usucapión.

Los recurrentes citan las sentencias 117/2016, de 1 de marzo, y 484/2016, de 14 de julio, que han negado que sea necesaria la reconvención para oponerse a la demanda en los supuestos de doble inmatriculación. Solicitan que,

con estimación del recurso, se dicte nueva sentencia teniendo en cuenta la usucapión invocada.

Los recursos por infracción procesal van a ser desestimados por las razones que exponemos a continuación.

2. Decisión de la sala. Desestimación. La cita que hacen los recurrentes de la doctrina de la sala es correcta pero, como diremos, en este caso no puede sostenerse que la Audiencia la haya infringido.

La sentencia 117/2016, de 1 marzo, negó la necesidad de que tuviera que formular reconvención el demandado que, invocando la usucapión, solo pretendía que se desestimase la demanda de declaración de propiedad en un caso

de doble inmatriculación. Según la sentencia:

«La reconvención supone aumentar el objeto del proceso en cuanto representa el ejercicio de una acción independiente frente a la ejercitada de contrario, pretendiendo la efectividad de un derecho respecto al actor inicial y, si ello no

acontece, no resulta necesaria -ni propiamente existe- reconvención. Así sucede en el caso presente en que no se trata de que frente al dominio preexistente de los demandantes alegue la parte demandada haber adquirido por prescripción

extinguiendo aquél, sino que nos encontramos ante un supuesto de doble inmatriculación en el cual la inscripción registral beneficia igualmente a ambas partes que, en principio son titulares del mismo bien, y la cuestión ha de ser resuelta -

como más adelante se razonará- por aplicación de las normas de Derecho civil puro atendiendo a los títulos de los contendientes y confrontando los respectivos derechos, por lo que el hecho de esgrimir la parte demandada el título de

adquisición que hace preferente su derecho no aumenta el objeto del proceso ni incorpora al mismo una nueva pretensión y, en consecuencia, tal alegación no ha de producirse mediante la utilización de la vía reconvencional...».

La doctrina es reiterada por la sentencia 484/2016, de 14 de julio, en un caso en el que si bien no se trataba de una doble inmatriculación, el demandante solicitaba que se declararán linderos y su propiedad sobre una finca y el

demandado solicitó la desestimación de la demanda negando la titularidad de la demandante y argumentando con apoyo en su posesión. En esta sentencia, con cita de la anterior, se dice:

«Una situación similar se da en el caso ahora enjuiciado en tanto que la parte demandada no ha partido en la contestación a la demanda de considerar que, pese a la titularidad formal de la parte demandante es ella la propietaria

por prescripción adquisitiva, sino que en su escrito de contestación ha comenzado por contradecir las afirmaciones de titularidad de la demandante sobre el terreno de que se trata negando que el mismo sea el que corresponde y está

poseyendo dicha demandada. Distinta solución se da en la sentencia núm. 299/2012 de 18 mayo (Rec. 1325/2009) en que efectivamente se estaba aumentando el objeto del proceso en cuanto no se formulaba una mera resistencia frente a

la demanda sino que se solicitaba una expresa declaración de haber adquirido por prescripción la parte demandada con todas las consecuencias inherentes a ello.

»Basta iniciar la lectura del escrito de contestación para comprobar que la línea inicial de la defensa de la demandada no se refiere a la usucapión, por lo que difícilmente podría exigirse la formulación de reconvención que obligaría a

resolver sobre ella, siendo así que en tal caso la alegación sobre concurrencia de prescripción únicamente puede entenderse en el sentido de resistencia a la acción declarativa de la parte demandante sin pretensión de una declaración

autónoma que significaría renunciar al principal motivo de la oposición».

En este caso que ahora juzgamos, la demandante invocó ad cautelan en su demanda que no se daban los requisitos de la usucapión porque los demandados jamás habían poseído como dueños la superficie litigiosa ya que el

espacio del antuzano había venido siendo utilizado por cualquier ciudadano como aparcamiento por cualquier vecino, tanto para acudir a la antigua carnicería como por los clientes del bar o para acudir a otros establecimientos cercanos. En

su contestación, la CP del DIRECCION000 de Guriezo, se opuso a la demanda y solicitó su desestimación invocando, de manera subsidiaria a las excepciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario y de falta de legitimación de la

actora, que había adquirido por usucapión la superficie litigiosa al haber poseído de buena fe, a título de dueño, de manera pública pacífica y no interrumpida. El Sr. Maximo también interesó la desestimación de la demanda, y frente a las

alegaciones de la parte demandante señaló que había usucapido la franja discutida por prescripción adquisitiva.

El juzgado no llegó a pronunciarse sobre la usucapión porque desestimó la demanda al considerar que no se había identificado el espacio litigioso. En su oposición a la apelación de la parte actora, la CP del DIRECCION000 de

Guriezo, señaló que la actora nada decía en su recurso sobre la usucapión, y reiteró que en el caso concurrían los presupuestos de la usucapión sobre los bienes reclamados y, por tanto, que la acción reivindicatoria era improcedente. Por

su parte, el Sr. Maximo, en su oposición a la apelación advirtió que si bien la sentencia de primera instancia no hacía mención a la prescripción adquisitiva alegada, ello era innecesario pues estaba suficientemente motivada la desestimación

de la demanda.

La sentencia dictada por la Audiencia, que estimó el recurso de apelación de la parte actora, no llegó a pronunciarse en su sentencia sobre la usucapión por parte de los demandados, y sin duda debió hacerlo, puesto que, junto a

otros argumentos en los que basaban su oposición a la demanda, habían invocado expresamente la adquisición por usucapión. De ahí que cabe entender la procedencia de la petición de complemento por parte de los demandados apelados.

Lo que sucede es que ahora en su recurso extraordinario por infracción procesal, para justificar su motivo, en el que reprochan que la Audiencia denegó el complemento solicitado, los recurrentes omiten parte del contenido del auto en el que

la sentencia no solamente dice que era preciso que hubieran formulado reconvención para invocar la prescripción adquisitiva, lo que sería incorrecto si, como expusieron en sus contestaciones a la demanda, solo se formulaba una mera

resistencia frente a la pretensión de la parte demandante.

Pero lo que no dicen los recurrentes es que el auto por el que se denegó el complemento también señaló que no había quedado acreditado que poseyeran el terreno litigioso de manera excluyente, y por tanto con los requisitos

propios para la adquisición por usucapión. Al hacer esta precisión, la Audiencia estaba dando respuesta a la invocación de los demandados ahora recurrentes de que habían adquirido por usucapión el terreno litigioso. Y, ciertamente, si con

ello se mantenía la estimación del recurso de apelación y la estimación de la demanda no era imprescindible llevar tal pronunciamiento a la parte dispositiva del auto, precisamente porque la usucapión se invocó como medio de defensa, sin

introducir una pretensión nueva para que se declarara expresamente que los demandados habían adquirido por usucapión superficie alguna, para lo cual sí que hubiera sido precisa la formulación de reconvención (otra cosa es que el escrito

de complemento presentado por la CP del DIRECCION000 de Guriezo estaba redactado de manera tan ambigua que, además de interesar la desestimación del recurso de apelación y la demanda, aludía también a la «estimación» de la

existencia de usucapión, mientras que en el escrito presentado por el Sr. Maximo, a lo que se aludía era a la falta de motivación, lo que ahora no se plantea).

TERCERO.- Recursos de casación. Planteamiento. Oposición de la recurrida. Decisión de la sala. Estimación de los recursos. Asunción de la instancia. Desestimación de la demanda

1. Formulación de los motivos. Los dos recursos se casación se fundan en el mismo motivo. Con apoyo en el art. 477.1 LEC denuncian que la sentencia recurrida infringe los criterios de resolución en los casos de «doble imposición»

(entendemos que se trata de un error material y se refieren a la «doble inmatriculación») fijada por el art. 313 del Reglamento Hipotecario y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ( art. 477.3 LEC) , representada por sus sentencias

377/2013, de 31 de mayo, y 299/2012, de 18 de mayo.

En su desarrollo, la CP del DIRECCION000 de Guriezo argumenta que, de acuerdo con la jurisprudencia, los supuestos de doble inmatriculación deben resolverse con las normas materiales del Derecho civil, y no con arreglo a

las normas del derecho hipotecario, porque además los títulos de propiedad ni siquiera dan fe de las circunstancias fácticas de las fincas. Sostiene que, en contra de la jurisprudencia, la sentencia recurrida ha dado preferencia al primer título

inmatriculado, y ello ha dado lugar a una solución ilógica porque solo deja salida a la vía pública a favor de uno de los inmuebles, pero deja aislado el inmueble de la CP del DIRECCION000 de Guriezo, lo que es contrario a la lógica del

Derecho civil común y a la realidad de que la finca nunca ha estado aislada y, por el contrario, ha tenido acceso a la vía pública a través del antuzano al menos desde 1944. Añade que si la sentencia hubiera analizado los efectos de la

posesión a título de dueño y sus consecuencias en la usucapión, o incluso en la copropiedad sobre un elemento detentado y necesario para todos los inmuebles, habría resuelto con arreglo al Derecho civil alcanzando una solución

satisfactoria.

Respecto de la otra finca (la CP- DIRECCION008), con argumentos semejantes, el recurso del Sr. Maximo sostiene que, en su caso, la solución a la que conduce que la Audiencia no haya analizado la usucapión invocada por la parte demandada

es que solamente dispone de medio metro de anchura para entrar y salir del edificio.

2. Oposición de la recurrida. En su oposición a los recursos, la parte demandante señala que alteran la base fáctica, porque no es cierto que solicitara la doble inmatriculación respecto del antuzano, sino solo respecto de una porción, la que

le pertenecía secularmente, de modo que las recurrentes siguen conservando sus porciones de antuzano frente a sus puertas de entrada, tal como resulta del plano al que se remite la sentencia recurrida (103,70 metros cuadrados la CP- DIRECCION001,

una porción de 31,85 metros cuadrados la CP- DIRECCION000, y una porción de 15,92 metros cuadrados la CP- DIRECCION008).

Señala además que el razonamiento según el cual las fincas de las recurrentes quedarían aisladas y sin salida a la calle, además de ser una cuestión novedosa que no ha sido objeto de debate en ninguna de las instancias, es

incierto, pues además de que se puede pasar perfectamente ambas fincas tienen salidas alternativas y, por el contrario, de estimarse la posición de las recurrentes sería la actora ahora recurrida quien vería cómo una puerta de más de un

siglo de antigüedad y uso quedaría inhabilitada porque se atribuiría en exclusiva el antuzano a la CP- DIRECCION000.

Frente al argumento de que la CP- DIRECCION000 ha tenido acceso a la vía pública a través del antuzano al menos desde 1944 advierte que es contrario a la valoración de la prueba realizada por la sentencia recurrida, en la que literalmente se

dice que en la inmatriculación realizada al amparo del art. 205 LH alteraron los linderos y señalaron superficies que no se contemplaban en las compras de 1944.

Prescindiendo de lo anterior, señala que la sentencia recurrida no se opone a la jurisprudencia puesto que, si bien otorga preponderancia al criterio registral, también ofrece los motivos por los que de acuerdo con el Derecho civil

puro debería estimarse la demanda. Alega que la sentencia introduce dos factores que nada tienen que ver como la prioridad registral y que abonan que el título de la actora es de mejor condición que el de las recurrentes: que estas

inmatricularon al amparo del art. 205 LH, y que a través de dicho procedimiento modificaron la configuración de lo que se compró en los contratos de 1944. Señala que las sentencias 111/2000, de 15 de febrero, y 985/2005, de 12 de

diciembre, mantienen que no puede pretenderse mejor condición para los títulos intabulados por el procedimiento excepcional del art. 205 LH, y que, en el caso, frente a las inmatriculadas casi cincuenta años después y al amparo del art.

205 LH, la de la actora fue inmatriculada a principios del siglo veinte y se ha mantenido con la descripción de su porción del antuzano de manera inalterada en todas las transmisiones desde 1914, mientras que la descripción de las

porciones de los antuzanos de los recurrentes han sido alteradas.

Por lo que se refiere a la «lógica» afirma que es evidente que cada puerta debe tener en su frente un patio o corralada (antuzano), utilizados antiguamente para almacenar carros, aperos, etc., y que la actora cada vez que ha habido

una perturbación desde hace más de 50 años ha ejercitado las acciones legales oportunas.

En cuanto a la realidad material o extrarregistral argumenta que es indiscutible la preferencia del título de la CP-25, en el sentido reseñado en la sentencia 337/2008, de 30 de abril, pues ha quedado probada la perfecta concordancia

entre la realidad física de la finca y la realidad tanto registral como de titulación, lo que fue objeto del recurso de apelación. Concluye afirmando que, ya sea por la antigüedad inalterada del título, por haber respondido siempre a las

perturbaciones, por constituir una realidad lógica concordante con la propia naturaleza de su antuzano y porque las recurrentes solo contaban con la descripción de sus respectivos antuzanos a través de una inscripción registral en la que

habían alterado linderos con respecto a lo que compraron, debe desestimarse el recurso de casación.

3. Decisión de la sala. Estimación de los recursos. Asunción de la instancia

3.1. Recientemente, la sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, en relación con la problemática que suscita, con carácter general, la doble inmatriculación de las fincas, con cita de la sentencia 342/2011, de 13 de mayo, que a su

vez cita la anterior sentencia 922/2004, de 11 de octubre, señala:

«Esta es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Como dice la sentencia de 11 de

octubre de 2004, se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos

asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que

se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso que ahora llega a esta sala en virtud de los recursos formulados por los

codemandados.

»El criterio que, a falta de una normativa sobre ello, se ha mantenido por doctrina y jurisprudencia es el de prevalencia de la inscripción de la finca, cuyo dominio sea de mejor condición conforme al Derecho civil puro, con omisión

de las normas de índole hipotecaria contenida en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del

mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad, que son los que en el recurso se consideran infringidos por

inaplicación, como expresa la sentencia de 30 de diciembre de 1993 y la de 29 de mayo de 1997 lo reitera y advierte que una de tales normas es la de la preferente cualidad del título prioritario, utiliza como criterio accesorio el de la

inmatriculación anterior del título. Es elocuente el resumen que hace la sentencia de 18 de diciembre de 2000 en estos términos:

»La doctrina que ha mantenido esta sala, aunque no con unanimidad pero sí en las últimas sentencias, como las de 30 de noviembre de 1989 y 30 de diciembre de 1993 es la prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio

sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil. Dice, en este sentido, la primera de estas sentencias: "en el campo del Derecho civil, son dos los criterios sentados por la doctrina de esta sala: a) el de la prevalencia de la hoja registral

de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil pero, es decir abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales; b) el de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por

ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo; ahora bien, del examen de dicha doctrina fácilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los criterios jurisprudenciales, y solo para ciertos casos en los que

concurran circunstancias cuyos particulares será en los que se puede aplicar el segundo criterio; y esto es así por lo simple de la cuestión, puesto que de atenernos a este segundo criterio hubiese bastado que el legislador así lo hubiere

sancionado y de no hacerlo lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio ordinario declarativo, cuando la cuestión estaba resuelta con el mero examen de las hojas registrales". Y añade la segunda: "esta sala ha declarado con

reiteración ( Sentencias, entre otras, de 31-10-1978, 28 marzo y 16 mayo 1980, 12-5-1983 y 8-2-1991) que en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las

normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del

mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad".

»Lo cual es reiterado por la de 11 de octubre de 2004 con este texto: "De modo prácticamente unánime, la más moderna jurisprudencia precisa que ese conflicto debe ser resuelto en el proceso declarativo conforme a las normas

del Derecho civil y no por aquellas del derecho hipotecario que, en otro caso, serían aplicables. La coexistencia de dos asientos incompatibles de igual rango y naturaleza origina la quiebra de los principios rectores del sistema tabular

( Sentencias de 16 de diciembre de 1.993, 30 de diciembre de 1.993, 30 de septiembre de 1.994, 28 de enero de 1.997, 29 de mayo de 1.997, 12 de marzo de 1.999, 18 de diciembre de 2.000)".

»Esta doctrina se reitera en las sentencias 404/2011, de 2 de junio, y 408/2011, de 3 de junio, que añade:

»Tal como ha reiterado la jurisprudencia, la cuestión de la prevalencia del mejor derecho en caso de doble inmatriculación no se resuelve por normas hipotecarias, sino por la normativa de Derecho civil. Aquéllas se neutralizan y

conforme a ésta, las sentencias de instancia han valorado detenidamente la prueba practicada y han llegado a la conclusión del mejor derecho de dominio de la parte demandada, demandante reconvencional, conclusión que esta sala

comparte y que no ha desvirtuado este motivo de casación. Conforme al historial registral y a la posesión efectiva, bajo el principio prior tempore, potior iure, se da esta prevalencia de la inscripción registral a favor del demandado-demandante

reconvencional, conforme a los criterios mantenidos reiteradamente por esta sala:

»a) el de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil, es decir, abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales;

»b) el de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo.

»Por ello, no cabe la alegación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ya que el principio de la fe pública registral, aspecto de la general presunción de exactitud registral, se puede aplicar a ambos litigantes y, en consecuencia, queda

neutralizado.

»En el mismo sentido pueden citarse las sentencias 429/2011, de 9 de junio, 500/2011, de 23 de septiembre, 17/2012, de 25 de enero, y 377/2013, de 31 de mayo, que recuerda:

»Esta sala tiene declarado que en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia,

ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría

para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad ( sentencias núm. 299/2012 de 18 mayo y núm. 337/2008 de 30 abril, así como las anteriores de 31 octubre 1978, 28 marzo y 16

mayo 1980, 12 mayo 1983, 8 febrero 1991, 30 diciembre 1993, 28 enero y 27 mayo 1997, 12 marzo 1999, 18 diciembre 2000 y 11 octubre 2004, entre otras).

»La doble inmatriculación supone una irregularidad registral consistente en que una misma finca, por entero, o una misma finca y parte de ella, constan inmatriculadas dos veces en el Registro de la Propiedad, lo que implica que

desde el punto de vista registral podrían existir teóricamente en tal caso dos "terceros hipotecarios", uno por cada inscripción, lo que lleva necesariamente a que la protección conferida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no pueda

desarrollar su eficacia en estos supuestos, como ocurre igualmente en los de inexactitud física de la inscripción, ya que la aplicación de dicha norma tiene como efecto la subsanación para el "tercero" de los problemas del título de su

transmitente en cuanto tal, pero no los problemas que afectan a la descripción o a la propia existencia de la finca objeto de la transmisión".

»En similares términos se pronuncia la sentencia 686/2013, de 29 de octubre, que reitera: "[...] debe señalarse que la doctrina tradicional de esta sala, entre otras la sentencia de 30 de noviembre de 1989 y, particularmente, la de

25 de mayo de 1995, sin establecer fórmulas genéricas aplicables a todos los casos, opta por la recíproca neutralización de los efectos registrales cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública y de

legitimación registral, de forma que la cuestión dominical debe resolverse, primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho civil, dando prioridad a la titularidad material sobre la formal. Sólo cuando no pueda determinarse la

preferencia con arreglo a dicha normativa, se acudirá a los principios registrales en apoyo o reforzamiento de las respectivas titulaciones".

La misma sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, recuerda que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la

información contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos

inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas:

«En esta línea, ya en la antigua sentencia 661/1960, de 16 de noviembre, se afirmaba:

»CONSIDERANDO que la fuerza o energía de la presunción de exactitud del Registro de la Propiedad, materia sobre la que propiamente actúa el principio de legitimación, opera tan sólo respecto de la existencia, así como de la

titularidad y extensión de los Derechos reales e inmobiliarios inscritos y también en relación a la inexistencia de los mismos cuando su inscripción hubiere sido cancelada, no extendiéndose por implicar una presunción de derechos, a los

datos regístrales que sean meramente de hecho (como son los relativos a la existencia material de la finca y a sus circunstancias físicas, etcétera), así como a los referentes a las circunstancias propias del estado civil y capacidad de las

personas, y a las relaciones jurídicas de tipo meramente obligacional o afectantes a bienes muebles, como afirman los preceptos de la Ley Hipotecaria básicos en la materia (párrafo primero del artículo 38, artículo 97 y párrafo tercero del

artículo primero).

»CONSIDERANDO que las circunstancias de hecho consignadas en el Registro de la Propiedad de un modo inexacto o incompleto, no producen inexactitud de éste en sentido técnico, por no alcanzarles la fe pública del Registro,

que sólo se refiere a las indicaciones relativas a los Derechos reales, a lo jurídico, pero no a las noticias que da el Registro sobre cabida, situación, construcción y naturaleza de la finca, datos puramente materiales, cuya falsedad no puede

convalidarse por medio de una norma jurídica en favor de personas determinadas:

»CONSIDERANDO que la fe pública podrá por una ficción, hacer transmitir un derecho de un no titular del mismo, y dar por existente lo que en la realidad jurídica no existe, pero el legislador no puede, por la sola fuerza de la Ley

crear de la nada un área de terreno, fingir un edificio donde sólo hay un solar, etc., "res facti juris civilis infirmari non potest", y así, si una finca no existe o es distinta a como el Registro la describe, ninguna disposición del Derecho puede

hacer que la finca se conforme a lo que dice la inscripción, estando en la naturaleza misma de las cosas que el adquirente no sea protegido por confiar en una descripción inexacta:

»CONSIDERANDO que confirma la aplicación de esta doctrina a nuestro sistema la Resolución de 27 de junio de 1935, al declarar que nuestra legislación hipotecaria, conforme en este particular con la germánica, no preceptúa que

los asientos garanticen que el inmueble inscrito tenga la cabida que conste en las respectivas inscripciones y, por consiguiente, la protección del fundamental principio de publicidad no abarca tal extremo; la Resolución de 12 de junio de

1932, según la cual los datos físicos de la finca no se hallan amparados por la fe pública ni aun en aquellos regímenes hipotecarios más perfectos, como el alemán, que se funda sobre un catastro bien organizado; y las sentencias de 6 de

febrero de 1947 y 5 de diciembre de 1949 a cuyo tenor la fe pública del Registro actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los Derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la

descripción de las fincas [...].».

Es verdad, se añade en la sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, que recientes reformas, como la realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del

texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, han venido a introducir mecanismos tendentes a extender la protección registral a los datos fácticos que se contienen en las

inscripciones, pero sobre la base, lógicamente, de la adecuación de las mismas a la realidad extrarregistral, conforme a los procedimientos que se introducen (sobre lo cual se pronuncia la sentencia 1479/2024, de 11 de noviembre).

3.2. Los recursos de casación deben ser estimados porque la sentencia recurrida no es conforme a la doctrina de la sala y, al casar la sentencia recurrida y asumir la instancia, estimamos parcialmente el recurso de apelación de la

actora y estimamos parcialmente su demanda, en el único extremo de admitir que existe «doble inmatriculación».

La sentencia recurrida, después de considerar acreditada la existencia de una triple inmatriculación parcial y de afirmar que la preferencia entre los títulos inscritos debe buscarse atendiendo a la titulación material, es decir, al título

civil originario de adquisición, acaba decidiendo a favor de la titularidad registral de la demandante con apoyo en criterios registrales, en particular, por ser la de la actora la inmatriculación más antigua y haberse producido las

inmatriculaciones contrarias por la vía del art. 205 LH y no haber mantenido siempre la misma descripción, prescindiendo tanto de los criterios de Derecho civil puro como de que en la inmatriculación de la finca de la actora los datos fácticos

referidos a la concreta superficie objeto de litigio, aunque se mantengan en las sucesivas transmisiones, no identifican una superficie concreta y, aunque lo hiciera, no estaría amparada por la presunción de exactitud.

Los criterios registrales no los utiliza la sentencia recurrida como una manera de reforzar que el dominio de la actora sobre la superficie litigiosa es de mejor condición con arreglo a los criterios del Derecho civil, es decir, de la

titulación material civil originaria del artículo 609 del Código Civil. La sentencia de la Audiencia no presta atención alguna a los títulos dominicales porque, genéricamente, considera que todos ellos (compraventa, sucesiones, donaciones,

constitución del régimen de propiedad horizontal) son válidos para la transmisión del dominio. Con esta explicación recurre a los principios registrales como criterio revelador de la mejor condición del título del actora, lo que no es conforme a

la doctrina de la sala.

Si bien la prioridad en inmatricular puede representar una prueba del dominio originario al amparo de la presunción del art. 38 LH, y conceder una preferencia al primer folio y su titular vigente, ello solo será cuando no quede

desvirtuado por otra prueba que pueda resultar de los criterios del Derecho civil puro. Los principios registrales, como complemento o refuerzo de las titulaciones, como un soporte complementario, pueden coadyuvar a demostrar el dominio

de mejor condición o que tiene más probabilidades de ser verdadero, sin que la prioridad registral sea el criterio revelador de la mejor condición del título.

Procede por ello estimar el recurso de casación y, al asumir la instancia, por lo que vamos a decir a continuación, desestimar la pretensión de la actora de que se declare su propiedad exclusiva sobre la superficie interesada en su

demanda, y ello por lo que decimos a continuación.

3.3. La sentencia recurrida, tras declarar expresamente «la abrumadora preferencia en cuanto a la inscripción registral de la finca NUM001 (Casa Alta, y las que de ella traen causa) respecto de las NUM000 y NUM002 ( DIRECCION005 y DIRECCION007,

y las que ellas traen causa), por cuanto la primera fue inmatriculada en 1927, habiendo conservado a lo largo del tiempo, su descripción, y las otras lo fueron en 1989 y 1992», añade en el último párrafo de su fundamento cuarto que «pese a

que de la articulación de 1927 a la que se concede preferencia, se desprende que su antuzano se extendía hasta la huerta de la casa, la parte actora no pretende en su demanda una declaración en tal sentido, sino que le da a ese antuzano

una forma pentagonal, la indicada en el plano 5-1 del informe acompañado a su demanda».

En la propia declaración de hechos probados de la sentencia de la Audiencia, respecto de la "Casa Alta" (o casa de la demandante) se dice que desde la escritura de compraventa de 1914, pasando por la inmatriculación de 1927 y

las sucesivas transmisiones por fallecimiento, se mantiene la misma descripción, que, por lo que aquí interesa, se limita a decir que la casa «linda por el frente con su antuzano y el antuzano con camino que conduce a la casa de don

Santiago, cuyo camino es de servicio para la casa del señor Santiago y para esta que se describe, derecha entrando, casa de don Santiago; izquierda carretera del Estado y espalda casa de Coral. La huerta que forma parte

integrante de la casa está separada de ella por el camino expresado». Este dato que, a la vista, por lo demás, de la falta de identificación por parte de la actora del camino a que se refiere la descripción (y que una de las codemandadas

identifica con el espacio de antuzano que permitía el acceso a su casa), llevó razonablemente al juzgado a considerar que la delimitación que realizaba la actora de su antuzano no resultaba ni de las descripciones de los títulos ni del

Registro de la Propiedad, que no permitían delimitar con mínima exactitud la cabida, los linderos y la situación concreta del antuzano. Sin embargo, no ha impedido a la sentencia recurrida reconocer a la actora, a partir del dato de su

inmatriculación, una preferencia sobre la titularidad de una superficie a la que, por la fecha en la que se hizo la inmatriculación (1927), mucho antes de las reformas de la legislación hipotecaria llevadas a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de

junio, se limitaba a recoger una referencia al antuzano como lindero de la casa, y a señalar que a su vez lindaba con un camino y con su huerta, todo ello como parte de la descripción de la finca, conforme al título de transmisión, por lo que

es plenamente aplicable la jurisprudencia tradicional que excluía de la presunción de exactitud del art. 38 LH los datos de hecho.

Pero, por otra parte, el hecho de que la inmatriculación de la casa de la demandada CP DIRECCION000 (adquirida por compra en 1944) tuviera lugar en 1989 al amparo del art. 205 LH, haciendo constar como extensión

superficial de la casa y del antuzano la que se había recogido en una escritura de subsanación de una escritura anterior de compraventa, por las mismas razones, tampoco permite concluir que el dueño de esta casa tenga a su favor la

presunción de exactitud registral sobre esa superficie. Lo mismo puede decirse respecto del dato de la superficie del antuzano de la Casa DIRECCION008 del codemandado Sr. Maximo, respecto de la que consta una compraventa de 1944, en cuya

descripción se alude a que «linda con su corral antuzano», que a su vez «linda con el antuzano de la casa de Abel», y a cuya superficie se alude por primera vez en una escritura de donación y luego en la inmatriculación del

año 1992.

3.4. Todos los litigantes están de acuerdo en que cada una de las casas tiene su propio antuzano. También en que la superficie litigiosa es propiedad privada, si bien la actora considera que forma parte de su antuzano y las partes

demandadas, ahora recurrentes, lo niegan, por entender que se corresponde con parte de los suyos.

Las partes han aportado fotografías, algunas recientes y otras antiguas, en las que se observa que el espacio cuya propiedad solicita se declare como propio por la actora, ha venido siendo un espacio compartido, abierto, utilizado

para el acceso a la puerta lateral de la actora pero también a las casas de las dos demandadas desde la carretera que está al frente, en el caso de la CP DIRECCION000 incluso para el acceso de carruajes, como resulta del tamaño de

las puertas, de la aparición de carruajes en las fotos y de las marcas del suelo. Este espacio, desde hace años, se ha venido utilizando como aparcamiento por cualquier ciudadano que accede a la zona, a las tiendas próximas, incluido el

bar y la terraza ubicado en la CP DIRECCION000.

Que no haya quedado acreditada la propiedad sobre la superficie litigiosa a partir de los títulos aportados y sus descripciones no impide reconocer que los dueños de las tres casas han venido realizando, al menos desde sus

respectivas inmatriculaciones, y sin que haya quedado acreditada la mala fe, actos en concepto de dueño, tolerando el uso de terceros, pero sin gozar ninguno de ellos, tampoco la actora, de una posesión exclusiva en concepto de único

dueño. Es decir, estamos ante una situación de coposesión a título de dueño que no cabe excluir por el hecho de que no adquirieran conjuntamente ni heredaran a un mismo poseedor anterior a título de dueño.

Este dato es relevante porque, aunque la posesión haya podido tener lugar con diferente intensidad (en unos casos, acceso a la casa, inscripción, promoción de litigios que no llegaron a clarificar la situación que ahora se discute o

alguna denuncia; en otro, apertura y explotación de un bar con su terraza, a la que se accede desde la carretera), ninguno de los dueños de cada una de las casas ha poseído de modo inconciliable con la posibilidad real de uso por los otros

dos, ni ha realizado actos que impidieran la coposesión por todos (por ejemplo, colocando vallas u otros obstáculos que impidieran o dificultaran el acceso).

Así las cosas, si bien estimamos la demanda por lo que se refiere a la existencia de doble inmatriculación respecto de la superficie a la que se refiere la actora, desestimamos su petición de declaración de propiedad de la superficie

de antuzano doblemente inmatriculada, pero no porque, por lo dicho, puedan prosperar las excepciones de usucapión alegadas por los dos demandados respecto de la superficie que resulta para cada uno de ellos según su título

inmatriculado, sino porque, de acuerdo con lo explicado, la demandante no ha acreditado ser la propietaria exclusiva de tal superficie.

CUARTO.- Costas

Al haberse desestimado los recursos extraordinarios por infracción procesal procede imponer a las partes recurrentes las costas generadas.

Al haberse estimado los recursos de casación no procede imponer las costas generadas.

La estimación de los recursos de casación en este caso solo ha comportado la estimación parcial de la apelación de la actora y la estimación parcial de la demanda, al mantener la declaración de doble inmatriculación, lo que

conlleva que no hagamos imposición de las costas de las instancias.