Sentencia Civil 1588/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1271/2025 de 06 de noviembre del 2025

PRIMERO.-El procedimiento en el que se plantea este recurso de casación se inicia en virtud de la demanda de juicio verbal de desahucio por precario interpuesto por Promontoria Coliseum Real Estate S.L.U. contra los ignorados ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION000 de Vidrieres, Girona. La demanda fue desestimada en primera instancia y la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante y estimó la demanda, declarando haber lugar al desahucio por precario y a la condena de D.ª Piedad y D. Patricio (identificados y personados en primera instancia), a dejar libre, vacua y expedita la finca y a disposición de la parte actora. Los demandados han interpuesto un recurso de casación.

1.Son hechos acreditados, tal como los recoge la sentencia de la Audiencia Provincial, los siguientes:

«- Que la finca objeto de autos fue transmitida a la actora, PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L., por aportación social en virtud de escritura pública, autorizada en Madrid el día 18 de diciembre de 2020 y autorizada por el notario Don ANTONIO PEREZ-COCA CRESPO.

»Con carácter previo, BANCO DE SABADELL, S.A. se había adjudicado, por decreto de fecha 28.4.14, el inmueble en la Ejecución Hipotecaria con número de autos 884/2012, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa Coloma de Farners contra D. Patricio e Piedad. Doc. 3 de la demanda.

»- La fecha de interposición de la demanda del procedimiento de desahucio por precario que nos ocupa es de 9.3.22 y, a dicha fecha, la finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.

»- Por resolución de fecha 25.5.21 en el procedimiento de ejecución hipotecaria ya citado se deniega la sucesión procesal de la actora. Doc.1 aportado en esta alzada.

»- Los demandados, ocupantes de la finca, Sres. Patricio e Piedad, contestan a la demanda alegando que la actora no es propietaria de la finca, sino la mercantil SOLO CITRICOS S. COOP, a la que ellos mismos vendieron el bien inmueble en el año 2012 y, al mismo tiempo suscribieron un contrato de alquiler.

»Se acompañan dos documentos consistentes en sendas escrituras públicas firmadas el mismo día, 7.6.12 (nº 519 y 520) que consisten en:

»(i) escritura pública de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario, con Nº de protocolo 519 del protocolo de la Notaría de Dª. María Pilar Nácher Martí, en la que los hoy demandados venden la finca de autos a SOLO CITRICOS S. COOP. doc.2 de la contestación.

»(ii) escritura pública de arrendamiento con opción a compra, Nº de protocolo 520 del protocolo de la Notaría de D.ª María Pilar Nácher Martí, en la que SOLO CITRICOS S. COOP arrienda por un plazo de 10 años y con derecho de opción a compra a favor de los hoy demandados, la finca objeto de autos. Doc.1 de la contestación.

»- En el acto de la vista, la parte demandada plantea, como cuestión previa, falta de competencia funcional a la vista de la STS 711/22 y, por tanto, que el posible lanzamiento de los demandados debe ser en el procedimiento de ejecución hipotecaria pues, en caso contrario, se vulneran los derechos de la Ley 1/13 de los deudores hipotecarios.

»- La parte actora, alega extemporaneidad en las alegaciones vertidas de contrario que le ocasionan indefensión.

»Finalmente, se dicta sentencia desestimatoria acogiendo las alegaciones vertidas por la parte demandada en el acto de la vista».

2.El juzgado basó la desestimación de la demanda en las siguientes consideraciones:

«Debe examinarse en primer lugar si existe identidad entre la parte demandante PROMOTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L., entidad a quien fue transmitida la vivienda objeto de este procedimiento, y la entidad BANCO SABADELL S.A., a quien le fue adjudicado el inmueble en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 884/2012 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Santa Coloma de Farnres. Así, mediante el documento nº 1 aportado en la vista por la parte demandada se acredita que PROMOTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L. se personó en el procedimiento de ejecución hipotecaria referenciado, como titular del bien adjudicado por haberse producido la transmisión del inmueble a su favor. Mediante el documento nº 2 consistente en Nota simple se acredita que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L. pertenece a PROMONTORIA CHALLENGER I SA. Por último, a través del documento nº 3 consistente en Informe de Auditoría, Cuentas Anuales Consolidadas e Informe de Gestión Consolidado, ha quedado acreditado que PROMOTORIA CHALLENGER I SA es una entidad dependiente de BANCO SABADELL. Por tanto, dicha identidad ha sido probada.

»En segundo lugar, la parte demandada, DÑA. Piedad y D. Patricio, tenían la condición de deudores hipotecarios en el procedimiento de ejecución referenciado como se hace constar en los documento nº 2 y 3 de la demanda. Por tanto, existiendo identidad entre la acreedora hipotecaria ejecutante y la parte demandante y habiéndose personado la propia demandante en el procedimiento ejecutivo referenciado, sin que pudiera desconocer que la vivienda estaba ocupada por los deudores hipotecarios, no se le puede atribuir a la parte demandante, dadas las conexiones existentes, la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecario. Por todo ello, este debe interesar el lanzamiento de los deudores en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

»Debe por ello declararse la falta de competencia funcional de este Juzgado».

3.La parte actora interpuso un recurso de apelación que ha sido estimado por la Audiencia Provincial de Girona.

La Audiencia, en primer lugar, valora la prueba practicada y el iter de los acontecimientos y rechaza el razonamiento del juzgado por dos motivos fundamentales:

«Primero, la actora ni intervino en el procedimiento de ejecución hipotecario de referencia ni se ha probado connivencia alguna con el acreedor hipotecario para evitar la aplicación de la ley 1/13; segundo, desde la perspectiva de los demandados, no consta su petición de beneficiarse del régimen tuitivo de la ley 1/13. En conclusión, PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L., no es adjudicataria de la vivienda litigiosa, sino tercer adquirente ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria. Por otra parte, el apelado no ha acreditado documentalmente que concurran en ella los presupuestos del apartado 2 del art. 1 de la Ley 1/2013; y, en todo caso, la eventual suspensión del lanzamiento debería acordarse en el momento procesal adecuado, esto es, en ejecución de sentencia, cuando el tribunal de instancia deberá valorar el riesgo de exclusión residencial conforme Protocolo de ejecución de las diligencias de lanzamiento en los partidos judiciales de Cataluña».

A continuación, la Audiencia Provincial rechaza las alegaciones de la parte demandada, que argumentaba que la actora no era propietaria de la vivienda, para lo que aportaba escrituras públicas de fecha 7 de junio de 2012, de las que resultaba que los demandados vendieron a la empresa «Solo Cítricos Sociedad Cooperativa» la finca litigiosa, y luego esta empresa les alquiló la finca con opción de compra. Frente a ello, argumenta la Audiencia Provincial que esas escrituras no se inscribieron en el Registro de la Propiedad, y que la actora aporta nota simple conforme a la cual la finca se encuentra inscrita a su favor desde el 12 de febrero de 2021, a título de dominio y como consecuencia de una aportación social otorgada en escritura pública de fecha 18 de diciembre de 2020. A la vista de ello concluye la Audiencia que debe tenerse como propietaria a la actora, pues los títulos no inscritos no perjudican a tercero de buena fe, y como tal debe tenerse a la actora, dado que la buena fe se presume y la mala fe debe acreditarse.

En segundo lugar, la Audiencia analiza el título invocado por los demandados para ocupar la finca, esto es, el contrato de arrendamiento con opción de compra mencionado. Concluye que el título aportado es cuanto menos dudoso, en atención a la secuencia temporal, porque justo cuando se inicia en el año 2012 el procedimiento de ejecución hipotecaria es cuando dicen que venden con subrogación en el préstamo hipotecario a una mercantil, la cual a su vez, y en unidad de acto, les arrienda la finca que había sido de su propiedad. Señala la Audiencia que, a pesar de ello, en las resoluciones que obran en autos de la ejecución hipotecaria, tales como el decreto de adjudicación o la resolución de denegación de la sucesión procesal en favor del actor, siempre consta que los demandados eran los ejecutados y no quien, según afirman, les compró la finca, se subrogó en el préstamo y finalmente les arrendó la finca.

4.Los demandados han interpuesto un recurso de casación.

SEGUNDO.-El recurso de casación se funda en dos motivos que realmente es uno solo, pues el segundo se dirige exclusivamente a invocar la existencia de interés casacional con apoyo en la existencia de pronunciamientos contradictorios entre las distintas audiencias provinciales.

La parte recurrente denuncia la infracción de los arts. 34 de la Ley hipotecaria, 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, 67.1 de la Ley de sociedades de capital, y 2 de la Ley 1/2014, de 14 de mayo. En síntesis, argumenta que, de acuerdo con la jurisprudencia de la sala, el juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del ejecutado ocupante del inmueble, porque no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante, y en el caso es palmaria la vinculación existente entre ambas entidades, pues la demandante adquiere la finca mediante una aportación al capital social realizada por el ejecutante. Añade que, aunque el demandante se personó en la ejecución hipotecaria como adjudicatario, no recurrió el auto por el que se le negó su personación (en realidad se trata de una providencia), por lo que no tiene legitimación para poder presentar la demanda por precario. Además, también señala que no queda acreditado que el negocio de aportación fuera oneroso.

TERCERO.-En este caso, en atención a las concretas circunstancias concurrentes, el recurso de casación no puede ser estimado.

Es doctrina de la sala (sintetizada en la sentencia del pleno 1217/2023, de 7 de septiembre, con cita de otras anteriores) que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria. Y, por el contrario, si el adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, sí podrá acudir al juicio de desahucio por precario.

De acuerdo con esta jurisprudencia se ha desestimado la demanda de desahucio porque, a la vista de lo acreditado, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título proviniera de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, en atención a sus conexiones con la entidad ejecutante ( sentencias 993/2023, de 20 de junio, 620/2024, de 8 de mayo, 690/2024, de 20 de mayo).

En este caso, la recurrente alega que existe tal conexión entre Banco Sabadell S.A., que por decreto de 18 de abril de 2014 se adjudicó el inmueble hipotecado y por escritura de aumento de capital social de 18 de diciembre de 2020 la transmitió a Promontoria Coliseum Real Estate S.L.U. En la sentencia de primera instancia, con apoyo en la documental aportada por los demandados, se consideró probado que el único socio de Promontoria Coliseum Real Estate S.L.U. es Promontoria Challenger S.A. y que esta es una sociedad dependiente de Banco Sabadell S.A. La demandada no negó que existiera conexión con Sabadell S.A., pero sí que esta entidad tuviera capacidad de control sobre Promontoria o que existiera connivencia entre ambas.

En todo caso, con independencia de que, en atención a los vínculos jurídicos y económicos existentes entre el adjudicatario en la ejecución y el adquirente en virtud del aumento de capital, no estemos ante un tercero ajeno al ejecutante, forzoso es reconocer, como ya alegaba la actora en el hecho previo de la demanda, que la demandante sí que intentó el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria, pero el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Santa Coloma de Farners dictó providencia de 25 de mayo de 2021 por la que rechazó su personación y le remitió al declarativo que corresponda. Esta resolución, que devino firme al no ser recurrida, impide que la actora, actual propietaria de la vivienda, y cuyo derecho trae causa de la ejecutante, pueda promover el lanzamiento en el ejecutivo hipotecario. La recurrente insiste ahora en que la falta de legitimación de Promontoria para interponer el desahucio deriva de que no recurrió la mencionada resolución dictada en el seno del procedimiento de ejecución, pero no se ve la razón para afirmar tal cosa cuando, de hecho, tampoco la parte actora la recurrió si entendía que convenía a su interés que prosiguiera la ejecución hipotecaria para hacer valer la tutela que le podía dispensar, de acreditar sus presupuestos, la Ley 1/2013.

En las sentencias 1591/2024, de 26 de noviembre, y 505/2025, de 27 de marzo, en unos casos en los que el juzgado rechazó la procedencia del desalojo de la finca por la vía de la ejecución hipotecaria y remitió al juicio correspondiente, dijimos que no podíamos después remitir a la actora al procedimiento que se le dijo que no procedía por entender que era inadecuado, so pena de generar una evidente falta de tutela judicial efectiva derivada de cerrar a la actora todas las vías para hacer efectivo su derecho.

Al igual que en esas sentencias podemos señalar que no puede afirmarse que en este caso se haya acudido al juicio de precario con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos. En este caso, la parte demandada ahora recurrente no ha realizado petición alguna dirigida a que se le reconozcan los beneficios del régimen tuitivo de la Ley 1/2013.

Por otra parte, como hemos reiterado en numerosas ocasiones, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre; 502/2021, de 7 de julio, 605/2022, de 16 de septiembre, y 999/2023, de 20 de junio), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, cuyo art. 2 permite acreditar las circunstancias a que se refiere la ley y antes de la ejecución del lanzamiento (cfr. art. 150.4 LEC, redactado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo).

De acuerdo con lo anterior procede desestimar el recurso de casación y confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.-Dada la desestimación del recurso se imponen las costas de este recurso a la parte recurrente.