Última revisión
23/12/2013
Sentencia Civil Nº 704/2013, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1787/2011 de 25 de Noviembre de 2013
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Orden: Civil
Fecha: 25 de Noviembre de 2013
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: ORDUÑA MORENO, FRANCISCO JAVIER
Nº de sentencia: 704/2013
Núm. Cendoj: 28079110012013100688
Núm. Ecli: ES:TS:2013:5718
Núm. Roj: STS 5718/2013
Encabezamiento
En la Villa de Madrid, a veinticinco de Noviembre de dos mil trece.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm 7974/2010 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Sevilla , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 860/2008, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 24, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Inmaculada Ruiz Lasida en nombre y representación de don Sebastián y doña Manuela , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Ernesto García Lozano en calidad de recurrente y el procurador don Víctor García Montes en nombre y representación de COFASUR, S.L. en calidad de recurrido.
Antecedentes
Primero.- Artículo 477.1 LEC ., infracción artículo 348 y siguientes CC .
Segundo.- Infracción del artículo 1281 y siguientes CC ., 1261 , 1274 y siguientes CC .
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Fundamentos
I.- Que LA PARTE VENDEDORA es dueña, en pleno dominio y con carácter ganancial, de las siguientes fincas:
Linda: Norte, con olivar de Paulino ; Sur, olivos de Don Luis Alberto ; Oeste, con otra de Don Arturo ; y Este, con Don Sebastián .
Advierto, sin embargo, de que la situación registra! que exista en el momento de la inscripción de la escritura que la presente complementa prevalece sobre la anteriormente expuesta.----------
== ESTIPULACIONES ===
Respecto de la venta de la finca número NUM001 , del protocolo número 12.368 de dicha notaría, se desprende, literalmente, la siguiente individualización e identificación de la finca:
I.- Que LA PARTE VENDEDORA es dueña, en pleno dominio y con carácter ganancial, de la siguiente finca:
Tiene una superficie total construida de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS (337 M2), que están distribuidos en las siguientes dependencias: casa unifamiliar destinada a vivienda convenientemente distribuida, que consta de una superficie de CIENTO NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (194 M2).
Local anejo al anterior para dedicarlo a negocio de bar, que tiene una superficie de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (73 M2); y otro local en la misma situación para dedicarlo a almacén, aseos y cocina, que ocupa una superficie de SETENTA METROS CUADRADOS (70 M2).
El solar sobre el que está construido ocupa una superficie de TRESCIENTOS OCHENTA METROS TRECE DECÍMETROS CUADRADOS (380,13. M2), dedicándose el resto de la superficie no construida a patio o corral.
Decreto 2.537/1.994 de 29 de .Diciembre, y según resulta de la información registral, obtenida por mí, el Notario, del Registro de la Propiedad, recibida por telefax el día 20 de noviembre de 2.006, la finca descrita se encuentra en la situación registral de cargas que figura en la aludida información, la cual dejo incorporada a la presente, quedando por tanto las partes informadas de la situación registral de la finca objeto de esta escritura.
Advierto expresamente que sobre la información relativa a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de la finca que anteriormente se han reseñado, prevalece la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro. de la Propiedad de la copia autorizada que de la presente escritura se expida.
Las partes manifiestan conocer y aceptar las cargas que gravan la finca.
II.- Y llevan a efecto la compraventa enunciada, otorgando a tal fin las siguientes,
=== ESTIPULACIONES ===
1° Que COFASUR S.L. es propietaria de las siguientes fincas :
Finca de Gerena n° NUM001
Urbana: Edificio de una sola planta construida sobre una parcela de trescientos ochenta metros, trece decímetros cuadrados situada en AVENIDA000 n° NUM002 que tiene una superficie total construida de trescientos treinta y siete metros cuadrados, el resto de la superficie no construida se dedica a patio o corral .
Finca de Gerena n° NUM000
Urbana : Edificación de una sola planta, diáfana y sin distribución interior de clase alguna, edificada sobre una parcela de terreno procedente de la suerte de tierra denominada ' DIRECCION000 ' en término de Gerena. Tiene entradas por la AVENIDA000 y por la CALLE000 . Ocupa la edificación doscientos metros cuadrados, y el resto de la superficie del solar, o sea, sesenta y seis metros cuadrados, están destinados a espacios libres.
Finca de Gerena n° NUM003
Rústica. Suerte de tierra de olivar en término de Gerena, al sitio denominado ' DIRECCION001 ', con una cabida de una hectárea, cincuenta y cuatro áreas. Linda al norte, con olivar de don Paulino ; al sur, con olivos de don Luis Alberto ; al oeste, con otra de don Arturo ; y al este con don Sebastián .
Finca de Gerena (Sin inscribir en el Registro)
Rústica . Suerte de tierra de olivar en término de Gerena, al sitio denominado ' DIRECCION001 ' , con una cabida de una hectárea, noventa y tres áreas y veinte centiáreas, que linda al norte con el olivar de herederos de don Edemiro , al Sur con la finca n° NUM003 , al este y oeste con don Jacobo , esta finca fue adquirida a los Sres. Don Pedro Antonio y Dña. Susana .
2°. Que la Parte Optante ha mostrado su firma propósito e interés en adquirir, mediante su compra y en plazo máximo de doce meses, según las condiciones que mas adelante se indicarán, las fincas antes descritas.
3°.- Que el presente documento tiene por objeto regular las condiciones del DERECHO DE OPCION DE COMPRA , correspondientes a las fincas anteriormente enumeradas y ubicadas en el término de Gerena.
4°.- Que llevando a efecto lo ya convenido de antemano, vienen a formalizar el presente documento, que se regirá por las siguientes,
CLAUSULAS
PRIMERA.- El precio de venta , de ejercitarse la opción, se fija en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS. (444.748,95) .
SEGUNDA.- La opción de compra sobre las fincas descritas, que en este documento se concede tendrá que ejercitarse por la Parte Optante, como máximo, en el plazo de, DOCE MESES a contar de la presente fecha.
TERCERA.- De ejercitarse la opción , las fincas descritas se transmitirá como cuerpo cierto y libre de cargas. Asimismo todos los gastos que origine esta opción de compra para su elevación a público será por cuenta de quien lo solicite.
CUARTA.- Una vez transcurridos los DOCE MESES indicados sin que la Parte Optante haya ejercitado su opción de compra, abonando las cantidades pactadas en este contrato, la Parte Cedente, dará por resuelto sin más trámites el presente contrato de opción de compra, pudiendo poner de nuevo a la venta a terceros las fincas hasta entonces reservadas o realizar con ellas lo que a su derecho convenga e interese.
QUINTA.- Por el otorgamiento de la presente opción no se cobrará precio alguno. El hoy Cedente y futuro vendedor, solo cobrará el precio establecido y reflejado en este Contrato Opción.
SEXTA.- Para cuantas cuestiones surjan en orden a la interpretación y ejecución del presente documento, las partes se someten expresamente a la competencia de los Juzgados y Tribunales de Sevilla, con renuncia expresa a cualquier otro que pudiera corresponderles.
Las relaciones derivadas del presente documento se encuentran plenamente sujetas al derecho privado y a la libre voluntad de contratación de las partes intervinientes. Ateniéndose a la legislación mercantil que corresponda.
Y en prueba de conformidad con el contenido del presente documento, lo firman las partes intervinientes en lugar y fecha indicados al inicio'.
La demandada se opuso alegando la existencia de un negocio simulado, habiendo el actor adquirido las fincas en una operación conjunta motivada por el estado de necesidad de los demandados y realizada con la finalidad de financiar a los mismos, no habiendo tenido el comprador en ningún momento la posesión material o jurídica de las fincas. También se pactó un contrato de opción de compra para que en el transcurso de un año, los demandados pudieran recobrar los inmuebles, con una determinada plusvalía. No se ha pagado el precio pactado. Consideraba que no concurrían los requisitos para la acción reivindicatoria, al no concurrir en el actor la condición de propietario porque las compraventas nunca habían sido consumadas mediante la entrega de la finca, ni con el pago del precio pactado, los demandados poseían en virtud de título, como es la opción de compra, no existe plena identificación de las fincas reivindicadas, al existir en las reclamadas una tercera finca que exige su deslinde e identificación.
La sentencia de Primera Instancia desestimó la demanda, entendiendo que no quedaba clara la identificación de las fincas reivindicadas, que es un requisito necesario para que prospere la acción, había existido simulación contractual y no había existido una verdadera transmisión del dominio puesto que los demandados habían ostentado en todo momento la plena posesión de los inmuebles ininterrumpidamente (no hubo traditio y quedó desvirtuada la traditio instrumental), no habiendo existido una verdadera voluntad de transmitir el dominio.
La sentencia de Apelación estima el recurso de la demandante, dando lugar a la reivindicación, al entender que no existió negocio fiduciario alguno y no poder justificarse el mismo por el estado de necesidad de los demandados, que solo fueron vendedores de una de las fincas, que no hay prueba que acredite la simulación contractual, que sí existió traditio, a través de la escritura pública y que no resulta óbice la falta de pago del precio, sin perjuicio de su reclamación oportuna. La finca está debidamente identificada sin que haya quedado acreditada la existencia de la tercera finca alegada situada entre las litigiosas.
En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.
En esta línea, de acuerdo con la interpretación del sentido literal del precepto, esta razón de equivalencia jurídica puede resultar enervada cuando, en el seno de la propia escritura pública, se infiera o se deduzca claramente el efecto contrario. Cuestión, de índole interpretativa, que debe llevar a la indagación de la posible contradicción del efecto traslativo ya por hechos que consten en la propia escritura, o bien por la voluntad declarada por las partes en orden a diferir la tradición derivada de la entrega a un momento posterior en la ejecución del contrato.
En el presente caso, conforme a la letra del precepto analizado, y dentro del contexto de la interpretación gramatical referida al sentido literal que dispone el artículo 1281 del Código Civil , entre otras STS de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ), cabe interpretar, de acuerdo con el criterio de la Audiencia, que la contradicción del efecto traslativo no ha resultado acreditado por la parte recurrente máxime, si se tiene en cuenta, que la razón de equivalencia jurídica entre la entrega de la cosa y el otorgamiento de la escritura pública queda meridianamente plasmada en el tenor no solo de las escrituras públicas celebradas, que expresamente llevan en su clausulado el efecto adquisitivo del comprador, sino también en la correlación causal del contrato de opción celebrado reconociéndose la condición de propietaria, de la hoy recurrida, y la finalidad de readquirir de los hoy recurrentes. Por lo que hay que concluir que la continuación de la posesión por parte de los vendedores, tolerada por la compradora, se realizó sin ningún título y como meros precaristas.
Desestimado en toda su integridad el recurso de casación, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Sebastián y doña Manuela contra la sentencia dictada, con fecha 15 de junio de 2011, por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, en el rollo de apelación nº 794/2010 .
2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.
3. Imponemos las costas de ambos recursos a la parte recurrente.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
