Sentencia Contencioso-Administrativo Audiencia Nacional. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Sexta, Rec. 726/2017 de 27 de octubre del 2017

PRIMERO.- Se impugna por la entidad PHUNCIONA GESTIÓN HOSPITALARIA, S.A., la Resolución dictada el día 13 de julio del mismo año por el Tribunal Económico-Administrativo Central por la que se estima parcialmente la Reclamación económico-administrativa nº NUM001, interpuesta frente al Acuerdo dictado por la Gerencia Regional del Catastro de la Delegación Especial de Economía y Hacienda de Madrid, que estimando en parte el recurso de reposición interpuesto, rectifica el valor catastral correspondiente al bien inmueble de naturaleza urbana, con referencia catastral NUM002, situado en la Plaza Sector UE-107 Valdelarcipreste 1, Arganda del Rey, Madrid.

SEGUNDO. - Di sconforme con la resolución recurrida, la parte recurrente opone frente a la misma los siguientes motivos de impugnación:

1-Procedencia de la impugnación indirecta de la Ponencia de Valores Parcial (publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 201, de 24 de agosto de 2007; en lo sucesivo Ponencia Parcial) sobre la base del nuevo criterio emanado de la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2016, recogido por esa Excma. Sala en su sentencia de 17 de abril de 2017, al ser la notificación catastral recurrida la primera vez que esta parte ha podido valorar los posibles defectos o vicios de la Ponencia Parcial.

2.-Incorrecta determinación del valor catastral detallado en el Acuerdo impugnado en la medida en que la valoración catastral del suelo del Hospital del Sureste no se corresponde con la realidad fáctica del mismo.

3.-Incorrecta determinación del valor catastral de la construcción del Hospital del Sureste: Las categorías constructivas consideradas no se corresponden con la realidad del inmueble. Incorrecta determinación de la superficie de la que es titular catastral la recurrente. El valor catastral es muy superior al valor de mercado que realmente corresponde al inmueble en cuestión. El valor de mercado de la construcción del Hospital del Sureste se debería haber aproximado a los 40 millones de euros y la aplicación sobre el mismo del coeficiente RM habría llevado a una valoración catastral de la construcción cercana a los 20 millones de euros frente a los 34.415.831,73 euros que constan en la valoración.

4.-Falta de motivación de la Ponencia Parcial y de la notificación individual del valor catastral del inmueble.

En conclusiones, con cita de la Sentencia 277/2021 de 25 de febrero de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, sostiene la entidad recurrente que el coeficiente GB relativo a los gastos de producción y beneficios no es de aplicación a este caso.

La Administración demandada se opone a la demanda e interesa su desestimación.

TERCERO.- Ex puestos, en apretada síntesis los términos del debate, conviene salir al paso de la afirmación del TEAC acerca de que no cabe la impugnación indirecta de las ponencias de valores total y parcial del municipio de Arganda del Rey , en relación con el Módulo Básico de Repercusión establecido en ellas y el valor unitario del suelo para el tramo donde se encuentra y a la falta de motivación por cuanto que los actos impugnados son consecuencia de una alteración catastral y n-alta del inmueble- y no de actos dictados como consecuencia de la ponencia de valores.

Para ello, debemos recordar lo resuelto en la sentencia de 2 de febrero de 2022, rec. 952/2018, en la que poníamos de manifiesto lo siguiente:

"La STS de 19 de mayo de 2020, recurso 5680/2018 , vuelve a recordar que « Si bien la naturaleza de mero acto administrativo que la doctrina jurisprudencial actual atribuye a las Ponencias de Valores deja ya de permitir que se las considere susceptibles de impugnación indirecta con motivo de la impugnación directa de las notificaciones individualizadas de los valores catastrales -como algunas de las precitadas SSTS han afirmado expresamente-, esta Sala entiende que ello no puede impedir que en tal recurso directo frente a los valores catastrales pueda el interesado hacer valer defectos o vicios afectantes a la Ponencia cuya aplicación determina tal valor catastral[...]».

La jurisprudencia determina que las ponencias de valores no tienen la naturaleza de disposiciones de carácter general, lo que cierra la vía a la impugnación directa. Conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE de 8 de marzo), la determinación del valor catastral de cada inmueble se inicia con la aprobación de la ponencia de valores. La aprobación de ponencia de valores y la asignación individualizada del valor catastral a cada inmueble, son actos que, estrechamente relacionados, poseen sustantividad propia, por lo que lo procedente es, en principio, que los reparos que se tengan contra dicha ponencia de valores se hagan respecto de dicho acto.

Sin embargo, cuando se individualiza cada valor catastral y se notifica éste es cuando el interesado puede apreciar los posibles defectos o vicios de las ponencias de valores, que no se manifiestan más que cuando las mismas se proyectan sobre el bien inmueble particular, por lo que no existe inconveniente jurídico para que, al hilo de la fijación y notificación del valor catastral, se extienda la impugnación a aquellos aspectos de la ponencia de valore defectuosos, en cuanto tengan incidencia en la determinación individualizada del valor catastral.

Implica reconocer a la ponencia de valores la presunción de certeza, por lo que corresponde a la parte recurrente desvirtuar la misma, asumiendo la carga de la prueba que lleve al convencimiento del órgano jurisdiccional de que se ha producido una incorrecta determinación del valor de mercado. Es a la parte demandante, que recurre frente a la notificación del valor individual del bien del que es titular, a la que corresponde, en sede judicial, acreditar la incorrección del valor catastral asignado al inmueble.

En conclusión, nada impide a quien aquí recurre el concreto acuerdo de valoración catastral de un inmueble cuestionar aspectos relativos a la ponencia de valores, bien entendido que las consecuencias de lo que aquí se diga respecto de la ponencia queda circunscrito al ámbito de este recurso."

CUARTO. - Se aduce en la demanda que la titularidad catastral de la recurrente no se extiende sobre la totalidad del inmueble toda vez que, como ha señalado el Tribunal Supremo, la concesión administrativa ante la que nos encontramos es una concesión demanial que confiere a su titular un derecho de uso privado y temporal de una porción del dominio público.

Este motivo ha de ser estimado partiendo de lo resuelto por la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2017, rec.1834/2016, que analiza la naturaleza de un contrato de concesión de obra pública a efectos de la titularidad catastral del bien.

En el caso analizado por la sentencia del Tribunal Supremo citada, -la construcción de un hospital-, se diferencia entre la concesión de obra pública "para construir y explotar" y la concesión para "la gestión integral del servicio".

En el primer supuesto - que es el que nos ocupa- la colaboración privada se concreta en la construcción de la infraestructura a cambio de la gestión de servicios no asistenciales (como limpieza, seguridad, gestión del archivo documental, lavandería, bar, restaurante, servicio telefónico, etc.).Y en el segundo - claramente distinto al que analizamos- la entidad privada asume la prestación de los servicios de asistencia sanitaria a la población adscrita al área de influencia del establecimiento sanitario.

A partir de ahí la sentencia considera que "el derecho a prestar las actividades complementarias o accesorias descritas puede y debe calificarse como el resultado de una concesión demanial de la parte del inmueble en la que aquellas actividades han de prestarse.

Ello es así por las siguientes razones:

1. Que el inmueble analizado es dominio público está fuera de toda duda. Son bienes de esta clase los que, siendo de titularidad pública, "se encuentren afectados al servicio público" ( artículo 5 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas), circunstancia que concurre en el inmueble que nos ocupa toda vez que el hospital presta tan esenciales servicios públicos como el sanitario, el docente o el investigador.

2. Resulta forzoso recordar, además, que por la concesión demanial la Administración Pública competente confiere a un tercero un derecho de uso privativo y temporal de una porción del dominio público, conservando la Administración Pública en cuestión, en todo caso, su titularidad, así como las potestades de policía necesarias para asegurar el cumplimiento de las condiciones de la concesión y la indemnidad del bien concedido.

3. Además, el artículo 97 de la citada Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas reconoce al concesionario del demanio público una suerte de propiedad separada o concesional sobre las obras, construcciones e instalaciones fijas que haya construido para el ejercicio de la actividad autorizada, pues dispone literalmente que el título concesional correspondiente (sobre esas obras, construcciones e instalaciones fijas) "otorga a su titular durante el plazo de validez de la concesión y dentro de los límites establecidos en la presente sección de esta ley, los derechos y obligaciones del propietario".

Añade que " es un concesionario de un bien de dominio público (el inmueble afecto a la prestación de los servicios públicos sanitarios, docentes y de investigación ya mencionados) que puede utilizar privativamente -con los distintos grados de intensidad también descritos- para ejercer las actividades complementarias mencionadas en el contrato.

(...) Si, como afirmamos más arriba y se sigue de nuestra reciente sentencia de 13 de marzo de 2017 , en virtud de los artículos 6 y 9.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario pueden concurrir de forma simultánea, como titulares catastrales, tanto el titular del derecho de propiedad como el titular de la concesión administrativa sobre el bien inmueble al que está afecto el servicio público correspondiente, ha de considerarse a HOSPITAL MAJADAHONDA, S.A. como titular catastral, exclusivamente, de la parte del inmueble destinada a las áreas comerciales que explota y en las que realiza de manera exclusiva las actividades encomendadas por el contrato suscrito con la Comunidad de Madrid para la construcción y explotación del hospital Puerta de Hierro.

Acogemos, así, la pretensión subsidiaria aducida por la parte actora en su escrito de demanda -y reiterada en casación- según la cual, de admitirse la condición de titular catastral del inmueble donde está situado el hospital, solo cabría asignarle esa titularidad respecto de aquellos locales donde desempeña las actividades complementarias o accesorias. Y es que no cabe reconocer tal condición (titular catastral) en relación con la superficie del inmueble en la que se prestan directamente por la Administración Pública los servicios públicos afectados (sanitario, docente e investigador) por dos razones: (i) la primera, porque la intensidad de la utilización de aquella superficie (para realizar los servicios de limpieza, mantenimiento o similares) está claramente alejada del carácter privativo y excluyente en que la concesión consiste y (ii) la segunda, porque la prestación principal en aquellas zonas del inmueble es la pública estricta (sanitaria, docente, investigadora), que ha de entenderse que absorbe claramente a aquellas otras actividades calificadas por el contrato como puramente accesorias o complementarias."

Concluye la sentencia que:

"1. Mantenemos el criterio establecido en la reciente sentencia de esta Sala y Sección de 13 de marzo de 2017 (recurso de casación núm. 257/2016 ) en cuanto a la posibilidad legal de que coexistan en un mismo inmueble tantos titulares catastrales como derechos recaigan sobre dicho bien.

2. Modificamos, sin embargo, la doctrina jurisprudencial según la cual este tipo de contratos (llamados "de concesión de obra pública para la construcción y explotación" de hospitales públicos), en los que la Administración presta directamente los servicios públicos, constituye una concesión administrativa que hace al interesado titular catastral de todo el inmueble salvo la parte que corresponde a otras entidades, como las infraestructuras de servicios de transporte, de intercambiador y Red Viaria, y las zonas verdes.

3. Calificamos a la entidad adjudicataria de aquellos concretos servicios (complementarios o accesorios) como concesionaria demanial del inmueble afecto a la prestación de los servicios públicos correspondientes, inmueble que puede utilizar privativamente para ejercer aquellas actividades complementarias o accesorias mencionadas en el contrato.

4. Reconocemos que dicha entidad es titular catastral únicamente de la parte del inmueble destinada a las áreas comerciales que explota y en las que realiza de manera exclusiva las actividades encomendadas."

Pues bien, es evidente la aplicación de la citada doctrina al presente caso en el que la recurrente, también es la adjudicataria de un contrato de concesión de obra pública para la construcción, conservación y explotación de un Hospital.

De este modo, debemos anular las resoluciones recurridas y el valor catastral asignado pues no cabe entender, como sostiene el TEAC que " es suficiente para ostentar la condición de titular catastral, que la concesión administrativa recaiga sobre el propio bien inmueble, el cual, según el artículo 6 de dicho texto legal, es unitario, sin que quepa dividir el mismo en función de los usos asignados a los distintos locales o plantas, por lo que aun considerando que la concesión solo alcanzase a la parte del inmueble destinada a aparcamiento, la reclamante ostentaría la titularidad del mismo."

No estamos ante una concesión de servicio público sino demanial, por tanto, cabe la posibilidad de que concurran varios titulares catastrales y, en el caso de la entidad recurrente, su titularidad deberá fijarse en atención a las áreas comerciales que explota y en las que realiza de manera exclusiva las actividades encomendadas de conformidad con lo estipulado en el contrato de concesión de obra pública mencionado.

QUINTO. - Pa rtiendo de lo dicho, examinaremos los restantes motivos de impugnación opuestos en la demanda.

Como ya hemos recogido, denuncia la parte recurrente la incorrecta determinación del valor catastral detallado en el Acuerdo impugnado en la medida en que la valoración catastral del suelo del Hospital del Sureste no se corresponde con la realidad fáctica del mismo.

A estos efectos recuerda que la Ponencia de Valores Total en vigor en el municipio de Arganda del Rey fue aprobada en el ejercicio 2004 y en la misma se especificaban los usos de la zona UE-107, en la que se encuentra la parcela del Hospital, como equipamientos y zonas verdes; dado que se trataba de un suelo pendiente de desarrollo en el momento de aprobación de la Ponencia, el inmueble fue valorado como diseminado en suelo rústico. Que en junio de 2007 fue aprobada una Ponencia de Valores Parcial del municipio de Arganda del Rey, complementaria de la de 2004, consecuencia de modificaciones del planeamiento, en la que concretamente se contemplaban actuaciones relativas al Polígono NUM003 Sector UE-107 Valdelarcipreste, tras la aprobación del Plan de Sectorización con Ordenación Pormenorizada de dicha unidad de ejecución.

Continua exponiendo que, aun cuando en la Ponencia de Valores Parcial se contemplaban como usos posibles en el polígono afectado por la misma residencial, terciario, integración social, equipamiento y zona verde, en el cuadro de valores del suelo, apartado 3.3 de dicha Ponencia Parcial (página 6 del expediente), solo se hace referencia a la valoración del suelo del uso residencial, tanto en vivienda colectiva como en vivienda unifamiliar, sin mención alguna a los valores que deben considerarse en los suelos categorizados para usos diferentes, estableciendo un valor unitario en polígono (VUB) de 525€/m2 .Que la Ponencia de Valores de 2007 atribuye al sector UE107 "Valdelalcipreste" un módulo básico de repercusión (MBR.1 ) de 476,60 euros. Que en el Callejero de Valores, capítulo 4 de la Ponencia Parcial (páginas 7 a 10 del expediente), si bien literalmente señala que "se describen pormenorizados los tramos de valor incluidos", la única referencia a la parcela de su representada, parcela NUM004, es un Valor Unitario de zona (en adelante, VUC) de 275 €/m2.

Dicho lo anterior opone la falta de motivación de las Ponencias de Valores respecto del VUC que se aplica al suelo Hospital, encuadrado en el Polígono NUM003 Sector UE-107 "Valdelarcipreste", en lo que respecta al uso equipamiento, que asciende a 275 €/m2 y que el Estudio de Mercado que incorpora la Ponencia de Valores de 2004, no incluye muestra alguna de edificaciones destinadas a uso equipamiento y que únicamente se han recogido muestras de inmuebles de tipo residencial que nada tienen que ver con el uso y las características del inmueble aquí valorado, sin que tampoco incluya justificación alguna de porqué dicho estudio ha tenido, únicamente, en cuenta inmuebles de uso residencial .

Añade que .ni la Ponencia de Valores de 2004 ni la Ponencia parcial de 2007 recoge los motivos por los cuales se ha establecido los importes correspondientes al MBR y al Módulo Básico de Construcción ni los motivos por los cuales se ha considerado que dichos módulos deben ser de categoría 1 al igual que municipios más importantes y con mayor standing inmobiliario, como puede ser el caso del municipio de Madrid.

Continúa manifestando que, entendiendo que el valor asignado al suelo era muy elevado y poco acorde con la realidad del inmueble, solicitó un análisis del mismo a D. Luis Manuel, arquitecto colegiado número NUM000, que emitió el informe "Análisis de la valoración del suelo de la parcela NUM002 Hospital del Sureste Arganda del Rey que se adjuntó como Anexo I al escrito de alegaciones presentado ante el TEAC y que obra en el expediente (páginas 52 a 60 del documento remitido por el TEAC en el complemento del expediente) en el que se concluye que la valoración catastral realizada no refleja el valor del suelo ocupado por el Hospital de Arganda al no haberse considerado la realidad física de la misma, porque las Ponencias de Valores de 2004 y 2007 aplican, para establecer los valores del suelo, un Módulo Básico de Repercusión 1 (MBR 1) equivalente a 525 €/m2-, lo cual supone considerar que en el municipio de Arganda del Rey el comportamiento del mercado inmobiliario es similar a otros municipios como por ejemplo el de Madrid.

A estos efectos recuerda lo dispuesto en la Norma 15 Metodología General del Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los inmuebles de naturaleza urbana (Reglamento de Valoración) en relación a que, a efectos de valoración deben señalarse unas áreas económicas homogéneas; que estas áreas económicas homogéneas deben tener una similitud en sus características y que, cuando existan diferentes valores medios de mercado en único municipio, pueden establecerse distintas áreas económicas, lo que debe ser entendido en el sentido de que la asignación de uno u otro MBR debe responder a las características del mercado y los precios de venta que existan en cada zona.

Aduce que, como señala el perito en su informe, Arganda del Rey no puede asimilarse a Madrid en el comportamiento del mercado inmobiliario, y por ello, considera que, dado que la normativa catastral contempla siete posibilidades en cuanto a la concreción del MBR, la Gerencia Regional del Catastro debería de haber evaluado dichos parámetros y, en consecuencia, haber asignado el MBR adecuado a la realidad del municipio o de la zona.

Y añade que la Ponencia de Valores de 2007 solo establece un VUC para los usos residenciales, habiéndose valorado la parcela íntegramente mediante aplicación, según consta en el callejero, de un único VUC equivalente a 275 €/m2, pese a que la parcela puede dividirse en cuatro usos o zonas claramente diferenciados, a saber:

(i) 10.684 m2 correspondientes a la superficie ocupada por el Hospital.

(ii) 17.144 m2 destinados a viales de uso general y público.

(iii) 7.024 m2 destinados a zonas libres o verdes y,

(iv) existen 9.221 m2 de terrero que, como consecuencia del desnivel existente, con una pendiente superior a un 20%, hacen imposible que pueda edificarse en el mism0 construcción alguna.

Por todo ello, sostiene la recurrente que la valoración catastral debería haber considerado que, del total de metros cuadrados que conforman la superficie de la parcela, parte de los mismos corresponden con viales públicos (en concreto la calle Caolín) que son objeto de utilización por los ciudadanos del municipio de Arganda del Rey y que otra parte es inedificable por las circunstancias del propio terreno o son destinados a zonas verdes, y el hecho de no haberlo tenido en cuenta ha conducido a una valoración catastral muy elevada del suelo del inmueble cuya concesionaria es esta parte, no acorde con las características reales del mismo y que, en consecuencia, el VUC correspondiente al Equipamiento únicamente debería ser de aplicación a los metros cuadrados sobre los que se ha construido el Hospital, mientras que el resto de metros cuadrados de la parcela (a excepción de los destinados a viales públicos) deberían de valorarse como Zonas Verdes (VUC = 14,5 €/m2 ) toda vez que sobre los mismos, o bien existen zonas verdes o bien es imposible que se lleve a cabo la edificación de cualquier tipo de construcción sobre ellos.

SEXTO. - Para dar respuesta a este motivo de impugnación, debemos recordar lo siguiente:

-La Ponencia de Valores del Arganda del Rey aprobada por Resolución de 25 de junio de 2004, del Director General del Catastro se realizó de acuerdo con el Real Decreto 1020/93, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del suelo y de la construcción, así como la Orden de 18 de diciembre de 2000 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM, para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales (B.O.E. n° 310, de 27 de diciembre).

-La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, en su reunión del día 20 de mayo de 2004 aprobó la propuesta de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Madrid por lo que se adscribe, al municipio de Arganda del Rey un área económica homogénea MBC1= 527,09 €/ m2 y MBR1, = 476,60.€/.m2.

-En el municipio de Arganda del Rey se produjeron modificaciones en el planeamiento Urbanístico vigente en el momento de redactarse la Ponencia de valores de 2004 y, por lo que aquí interesa, la aprobación definitiva del Plan de Sectorización con Ordenación Pormenorizada de la unidad de ejecución 107 VALDELARCIPRESTE del Plan General de Ordenación Urbana de. Arganda del Rey, acordado por la Comisión de Urbanismo de Madrid el 27 de septiembre de 2005, y publicado en el B.O.C.M. el 9 de diciembre de 2005 y cuyo proyecto de Reparcelación se publica en el B.O.C.M. nº 184 el 4 de agosto de 2006.

-Ello determinó que se aprobara la Ponencia Parcial de 2007, adaptada al Plan General de Ordenación Urbana del Término Municipal de Arganda del Rey, aprobado por el 14-01-1999.

-En la citada Ponencia Parcial se asumen los criterios y directrices .de coordinación, áreas económicas homogéneas, módulos, bandas de coeficientes y coeficientes correctores determinados en la Ponencia de Valores de 2004, a saber:

MBC1: 527,09 €/ m»

MBR1:476,60 €/m»

Se asumen también los criterios de valoración de la Ponencia de 2004.

Así las cosas, se recogen los valores aplicables en el polígono de valoración considerado:

Sector UE-107. 'VALDELARCIPRESTE".

Uso predominante:

-Residencial colectivo: VRB 953,20 EUROS/M2., coef, MBR (mx-min2,10-1,90, VRC 1000.86-905,54

-Unifamiliar: VUB:525euros7m2; VUC 525

Dicho lo anterior, cumple manifestar que la parte recurrente no ha acreditado la indebida delimitación de un área económica homogénea, con un MBC1= 527,09 €/ m2 y un MBR1, = 476,60.€/.m2, siendo insuficientes a tal efecto las consideraciones contenidas en el informe aportado por cuanto se limita a recoger juicios de valor de su autor no avalados por datos concretos.

Por lo demás, se recoge el VRB correspondiente al uso predominante del sector UE-107, que en el caso examinado es el residencial.

Por lo que se refiere al Valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC), obtenido, debemos recordar que es determinado a partir del valor de repercusión pormenorizado en calle por aplicación de la fórmula de la norma 9.3-del RD 1020/93 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, siendo la edificabilidad utilizada la definida por el planeamiento para dicha calle, tramo de calle, zona o paraje; o por la media de las edificabilidades existentes; o por la edificabilidad más frecuente en las edificaciones más representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje, no ha acreditado la recurrente error en su determinación.

Po lo demás, cumple manifestar que, como se recoge en la demanda, el VUC que se aplica al suelo Hospital, encuadrado en el Polígono NUM003 Sector UE-107 "Valdelarcipreste", en lo que respecta al uso equipamiento, asciende a 275 €/m2. Asi las cosas, si tenemos en cuenta que el VUC fijado para el polígono de valoración considerado (Sector UE-107. 'VALDELARCIPRESTE".) es de 525 euros/m2, debemos concluir que si se ha tenido en cuenta el uso de equipamiento.

SÉPTIMO. - Cu estiona, además la recurrente, el valor asignado a la construcción, apoyándose en el estudio constructivo y cálculo del coste de reposición del hospital Sureste de Arganda del Rey, elaborado por el arquitecto D. Luis Manuel, a cuyo tenor:

"De acuerdo con la descripción del edificio y de las instalaciones que se incluyen en el mismo que se detallan en las páginas siguientes de este informe, en mi opinión, los materiales y calidades empleados en la construcción son básicos y funcionales y, en general, de calidad media-baja, circunstancia que no ha sido considerada por la Gerencia del Catastro a la hora de realizar la valoración catastral del Hospital.

Tampoco ha sido considerado que parte de la planta cuarta está sin obrar (no disponible), al no haberse finalizado, solo presenta forjados y cerramientos.

En este sentido se recoge que la calidad de la construcción y los materiales es media-baja. Cerramientos prefabricados, solados de baldosa de baja calidad, divisiones interiores prefabricadas, sin revestimientos, acabos con pintura plástica, sanitarios de resina, carpintería interior de resina, instalaciones vistas.

Y añade que:

"Para el cálculo del valor de reposición de la edificación se ha partido del presupuesto de referencia de una edificación arquitectónica tipo, utilizando la metodología denominada "obtención simplificada de presupuestos de ejecución material", comúnmente utilizada por los Colegios de Arquitectos, para la comprobación de los presupuestos de obra. El presupuesto de referencia (Pr), es un presupuesto aproximado al coste real, que asegura una diferencia menor del 20% sobre el coste real, a) que debe añadirse los gastos generales y beneficios industriales, para obtener el valor del coste de reposición".

Pues bien, recordemos que la norma 12, sobre Valoración de las construcciones, dispone que:

"1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado. Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción".

Dicho lo anterior, cumple manifestar que ha quedado acreditado, que una parte de la planta cuarta está sin obrar (no disponible), al no haberse finalizado, solo presenta forjados y cerramientos del edificio. Entendemos, no obstante, que ello no es concluyente para justificar una disminución del valor catastral pues la valoración asignada por el Catastro, que ahora cuestiona, no consta se hiciera atendiendo al grado de terminación interior de los edificios.

Como recuerda la resolución del TEAC de 16 de abril de 2015, ni el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 1/2004, cuando relaciona los criterios a tener en cuenta para la determinación del valor catastral ni las normas técnicas recogidas en el Real Decreto 1020/1993 prevén un coeficiente reductor por el hecho de que los espacios interiores de un edificio no se encuentren acabados.

Es obvio, en este sentido, que la valoración catastral no puede descender a la ponderación de la concreta terminación interior de un edificio que puede presentar graduaciones muy diversas.

La incorporación al Catastro -obligatoria conforme al artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/2004- una vez obtenido el correspondiente certificado final de obra acreditativo de que el edificio está acabado, determina la también obligada valoración en el estado en que se encuentra, que es, presumiblemente, lo que sucedió en el caso aquí en cuestión, por lo que no se justifica una reducción de su valor por el grado de terminación interior que es, en definitiva, lo que pretende la actora.

Sostiene la entidad recurrente que la valoración catastral asignada al inmueble es excesiva, y muy superior a su coste de ejecución.

Ahora bien, conviene precisar que el coste de ejecución de obra es el valor real del coste de la obra nueva que se declara de tal modo que el coste de ejecución no equivale al valor de la obra terminada.

Así las cosas, "el valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva; no es eso lo que se ha de valorar. Coste de ejecución y valor del inmueble terminado no tiene por qué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen por qué afectar al coste de ejecución"

.

Por lo tanto, no cabe establecer una comparación entre valor catastral, que responde a las características físicas, económicas y jurídicas del bien inmueble mientras y el presupuesto de ejecución material porque se trata, insistimos, de conceptos diferentes.

OCTAVO. - Denuncia también la entidad demandante la falta de motivación o de razonamiento suficiente en cuando a la aplicación del coeficiente previsto en la Norma 20 y el Anexo del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, pues se asigna el edifico a la categoría 4 "estándar", que implica un coeficiente de 2,50, y reclama entonces la aplicación de la categoría "media-baja" y de un coeficiente de 0,8 conforme se propone en el estudio aportado.

Recordemos que la norma 20 del Reglamento de Valoraciones. por lo que se refiere a los coeficientes del valor de las construcciones, dispone en su apartado 1 que: " Para el cálculo del valor de las construcciones se establece el cuadro de coeficientes que figura al final del presente anexo".

Por su parte, dicho anexo relaciona, 9 categorías para cada una de las tipologías constructivas que contempla en relación con los diferentes usos.

Llegados a este punto, recordemos que la norma 22.3 in fine del anexo al Real Decreto 1020/1993, determina, en relación con las ponencias de valores, que, como documento separado, se acompañarán los catálogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La asignación de tipología y categoría a los bienes inmuebles se determina por un técnico de la Gerencia, experto en construcción, conforme al catálogo de tipologías constructivas que se adjunta a la ponencia de valores, a partir de su experiencia en otros procedimientos de asignación de valor y de la propia documentación existente en el expediente (planos, fotografías, memoria de calidades, etc.); y se remite a la presunción de certeza de los datos contenidos en el catastro Inmobiliario conforme a lo dispuesto en el artículo 3 del texto refundido de la Ley que lo regula, además de incidir en que el artículo 214 en relación con el artículo 105 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, establece que, en los procedimientos especiales de revisión, recursos y reclamaciones, quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, esta Sala considera que el estudio aportado por la parte recurrente carece de virtualidad bastante como para poder entender destruida la presunción de certeza atribuida a los datos contenidos en el catastro inmobiliario ( art. 3 del RD Legislativo 1/2004 ), por resultar a estos efectos insuficientes meros juicios de valor en los que no se detallan las normas técnicas de medición utilizadas para concluir que la calidad de los materiales constructivos del hospital Sureste de Arganda del Rey es media /baja y no estándar.

NOVENO.- Sostiene la recurrente ,con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo Sentencia citada Sentencia 277/2021 de 25 de febrero de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, .que el inmueble cuya valoración catastral se discute no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario ya que nunca se ha pretendido vender y que el negocio no está en la venta ocasionando un beneficio empresarial de promotor sino en la gestión del inmueble como centro comercial. No puede serle de aplicación el coeficiente GB de 1,40, lo que supone una reducción de un 40% su valoración catastral.

El motivo no puede ser estimado por las razones que pasamos a exponer.

La sentencia, que invoca la actora fija el siguiente criterio:

"Para la determinación del valor catastral de la construcción de un inmueble, el coeficiente de 1,40, referido a los "gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción" en lo que respecta a un determinado "producto inmobiliario", conforme a la norma 16 del RD 1020/1993 y el apartado segundo.2 de la OM de 14 de octubre de 1998, en relación con el artículo 23.1 TRLCI, no resulta aplicable en un supuesto como el de autos, en el que el inmueble cuyo valor catastral se discute, no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario - y, por tanto, en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria- sino para la explotación de un hospital una residencia de tercera edad, con prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años como condición impuesta en la cesión municipal"

Pues bien, en el caso ahora examinado no se ha acreditado, hablamos de locales ubicados en un hospital y aunque no se hayan inicialmente construido para su comercialización en el mercado inmobiliario, ya que nunca se han pretendido vender, como dice la recurrente, no ha acreditado la parte recurrente la existencia de limitación alguna para hacerlo.

DÉCIMO. - Po r cuanto se refiere al motivo de impugnación que denuncia la falta de motivación de la notificación individual de la Ponencia, cumple manifestar que no se exige que en la notificación del valor catastral se razone al recurrente por qué se ha aplicado un módulo básico de construcción o un módulo básico del suelo.

Recordemos que el artículo 70.5 de la LHL obliga a notificar individualmente a los sujetos pasivos los valores catastrales resultantes de la aplicación de la Ponencia de Valores, y no las hojas de valoración de cada finca en particular, ni el complejo proceso seguido para obtener dicho resultado. No puede decirse por tanto que el acto notificado carezca con arreglo al referido precepto de la motivación suficiente.

La falta de notificación a la que alude el recurrente afecta a la ponencia o cuadro de valores básicos del suelo, tipo de construcción e índices correctores, que es una actuación separada y anterior a la valoración individual de cada inmueble ( SSTS de 27-1-92 y 30-3-95, 20-9-97).

UNDÉCIMO. - Po r todo lo expuesto, el presente recurso ha de ser estimado en parte, anulándose las resoluciones recurridas a los solos efectos de declarar que la titularidad catastral de la recurrente deberá fijarse en atención a las áreas comerciales que explota y en las que realiza de manera exclusiva las actividades encomendadas de conformidad con lo estipulado en el contrato de concesión de obra pública, sin hacer pronunciamiento sobre pago de costas procesales.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación