Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 1339/2017, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 767/2014 de 14 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

Recurso 767/2014 y acumulado 772/2014
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD
VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO
Sección Cuarta
SENTENCIA Nº 1339/17
Iltmos. Srs.:
Presidente:
D. MIGUEL ÁNGEL OLARTE MADERO
Magistrados:
D. EDILBERTO NARBÓN LAÍNEZ
D. ANTONIO LÓPEZ TOMÁS
En la Ciudad de Valencia, a catorce de septiembre de dos mil diecisiete.
VISTO por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana, el recurso contencioso-administrativo nº 767/2014, interpuesto por la Procuradora doña Elena Gil
Bayo, en nombre y representación de ADIF ALTA VELOCIDAD asistida por la letrada doña Alicia Ramírez
Jiménez, al que se acumuló el recurso 772/2014, interpuesto por la Procuradora doña Laura Lucena Herráez,
en nombre y representación de don Eloy Y OTROS asistidos por el Letrado don Eduardo Faus Casanova
contra la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia, de fecha 1 de julio de 2014, por el
que resuelve el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de
17 de diciembre de 2013, dictada en el Expediente NUM000 , por el que se fija el justiprecio por expropiación
de la finca NUM001 Término municipal de Valencia, de la obra proyecto modificado del proyecto de
construcción de la red arterial ferroviaria de Valencia. Nuevo acceso Alta velocidad de le Venta, tramo
Canal de acceso Fase I, habiendo sido parte demandada la Administración General del Estado, asistida y
representada por el Sr. Abogado del Estado. Ha sido Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. ANTONIO LÓPEZ
TOMÁS.

Antecedentes

PRIMERO .- Interpuesto el recurso y formalizada la demanda, la parte actora solicitó se dictase Sentencia por la que se declaren no conformes a derecho los actos recurridos y se fije el justiprecio de la finca expropiada en la cantidad reclamada.



SEGUNDO .- La representación de la parte demandada contestó a la demanda, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se desestimara el recurso.



TERCERO .- El proceso se recibió a prueba, y tras el trámite de conclusiones, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.



CUARTO .- Se señaló la votación y fallo para el día 13 de septiembre de 2017, teniendo así lugar.



QUINTO .- En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Es objeto del presente recurso contencioso administrativo la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia, de fecha 1 de julio de 2014, por el que resuelve el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de 17 de diciembre de 2013, dictada en el Expediente NUM000 , por el que se fija el justiprecio por expropiación de la finca NUM001 Término municipal de Valencia, de la obra proyecto modificado del proyecto de construcción de la red arterial ferroviaria de Valencia. Nuevo acceso Alta velocidad de le Venta, tramo Canal de acceso Fase I,

SEGUNDO.- ADIF, Alta Velocidad, cuestiona el Acuerdo citado en el Fundamento jurídico anterior sobre la base de los siguientes argumentos. En primer lugar, con referencia a la situación básica del suelo, se señala que es la de suelo rural, pues se carece de las dotaciones y servicios urbanísticos básicos, por lo que se halla en situación de suelo rural prevista en el artículo 12.2 de la ley 8/2007 , considerando que el valor unitario del suelo es de 11,66/m2. Además, considera que no resulta aplicable la doctrina jurisprudencial de los sistemas generales, pues no se cumplen los requisitos, ya que no contribuye a crear ciudad. Por último, se manera subsidiaria y a efectos meramente dialécticos (sic), se alega que en la aplicación del método residual estático utilizado por el Jurado se ha incurrido en diversos errores, y así, en el índice de edificabilidad y uso de referencia, en la fijación del precio de venta del producto inmobiliario terminado y en los costes de promoción.

Por todo ello termina suplicando se dicte Sentencia por la que se anulen los actos recurridos y se fije el justiprecio de la finca en la cantidad de 4.931'54€, y, subsidiariamente, que se fije en la cantidad de 57.863'24€.



TERCERO.- Don Eloy y otros, por su parte, recurren el Acuerdo del Jurado por los motivos que a continuación se exponen. Alega que hay varias Sentencias que atribuyen un valor a los terrenos con la calificación de suelo urbanizado, con un valor de suelo de 725'71€/m2, y en otra Sentencia, el perito judicial establece el valor del suelo urbano en 746'07€/m2 y consecuencia de lo anterior, solicita que se fije el justiprecio en la cantidad de 325.100€, estableciéndose como fecha de inicio el 5 de febrero de 2011, es decir, 6 meses después de la declaración de urgencia.



CUARTO.- El Abogado del Estado se opone a las demandas y solicita la desestimación de ambas. Así, respecto de la demanda interpuesta por la propiedad, alega que las Sentencias a las que se refiere hacen referencia a valoraciones una realidad distinta En cuanto a la demanda formulada por ADIF, se alega que el acuerdo del Jurado está motivado, citando el artículo 23 sobre valoración del suelo urbanizado.



QUINTO.- Pues bien, así planteada la cuestión, hay que significar que los acuerdos del Jurado de Expropiación gozan de la presunción «iuris tantum» de legalidad y acierto, sin perjuicio de que tal presunción - sentencias de 14 mayo y 1 diciembre 1986 (RJ 1986927 y RJ 1986201) y 26 marzo 1994 (RJ 1994893)- pueda ser combatida y revisada en vía jurisdiccional, en la que corresponde decidir sobre el acierto de tales acuerdos, pudiendo reformar tales valoraciones en virtud de la prueba verificada en autos.

Dice el Tribunal Supremo ( SSTS de 3 octubre , 2 y 8 noviembre de 1984 ), que el informe pericial emitido en vía jurisdiccional, con las garantías de los artículos 610 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tiene las mismas garantías de objetividad e imparcialidad que los acuerdos del Jurado de Expropiación , por lo que en caso de discordancia entre ambos, el Tribunal puede fijar el justiprecio, siguiendo el dictamen emitido en los autos, valorado conforme a las reglas de la sana crítica, siempre que el mismo lleve a la Sala jurisdiccional a la convicción de la conformidad de sus determinaciones a lo regulado en la legislación aplicable según se trate de una expropiación de terreno no urbanizable o de terreno urbano ( STS de 17-5-94 , RJ Aranzadi 1994269).

Hay que tener en cuenta asimismo que, como tiene repetidamente señalado el Tribunal Supremo, el justiprecio del bien expropiado comprende no sólo la específica estimación del objeto expropiado, sino también la indemnización derivada de todas las consecuencias dañosas que la expropiación ocasiona, entendida como justa compensación de todos los derechos que se pierden y de los perjuicios que se irrogan, y entre dichos posibles perjuicios, tratándose de fincas rústicas han de incluirse los ocasionados por la minusvaloración o demérito que sufra la parte de finca no expropiada ni ocupada. El art. 33. 3 de la Constitución Española , los arts. 1 , 35 y 43 de la Ley de Expropiación Forzosa y jurisprudencia correspondiente, reconocen el derecho al precio justo del suelo expropiado y al resarcimiento de todos los daños y perjuicios. La determinación del valor real de las consecuencias expropiatorias, presupone la fijación de los conceptos indemnizables, en los que han de integrarse los supuestos susceptibles de ocasionar demérito patrimonial derivados del hecho expropiatorio. En dichos conceptos se incluye no sólo la estricta estimación del objeto expropiado, sino además todas las consecuencias dañosas que la expropiación ocasione, siendo manifiesta la necesidad de indemnizar todo perjuicio sufrido por los expropiados en sus derechos ( sentencias de 28 febrero 1979 y 27 diciembre 1978 ), pues la indemnización debe alcanzar a los perjuicios ocasionados en la parte de finca no expropiada, comprendida la disminución de los beneficios en la explotación de esa parte (sentencia de 16 febrero 1977 ).



SEXTO.- Sobre las anteriores premisas hay que analizar los distintos motivos impugnatorios alegados por los recurrentes en sus respectivos escritos de demanda, y para ello hay que partir de lo resuelto por el Jurado Provincial de Expropiación.

El JEF de Valencia, tras indicar que la fecha de valoración es el 15 de septiembre de 2011, señala que el suelo está clasificado por el Planeamiento (PGOU Valencia) como suelo URBANIZABLE, con PAU (resolución del Jurado, pag 3). El Jurado, según establece la Disposición Transitoria 3ª de la Ley del Suelo , RDL 2/2008, señala que las reglas de valoración fijadas por la misma serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inician a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007 de 28 de mayo, de Suelo y de conformidad con lo dispuesto en el art. 12 de la Ley 2/2007 de 28-5 o 12 del T. Refundido de la LS aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, determina que la situación básica de dicho suelo -a efectos valorativos- es la de SUELO URBANIZADO que no está edificado o en el que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física. Así pues, el Jurado después de atribuir a las fincas la condición de suelo urbanizado prevista en el art 12.3 de la Ley 8/2007 , las valora como si se tratara de suelo urbanizado por el procedimiento previsto en el art 23 de dicha ley , en definitiva aplicando el método residual estático y aplicando el del ámbito espacial homogéneo del ámbito urbanístico.

En aplicación del art. 23.1 de la Ley 8/07 de 28-5 del Suelo , y 24.1 del RDL 2/08 TRLS , resulta que cuando el suelo sea Urbanizado, para la valoración del mismo se considerará como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipología la ordenación urbanística los haya incluido. A dicha edificabilidad se aplicará el valor de repercusión de suelo, según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

De la cantidad resultante se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

A continuación indica la resolución del Jurado que la edificabilidad atribuida a la parcela por la ordenación urbanística no ha sido establecida, por lo que deberá tomarse la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos o tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, siendo en este caso la de 0,9720 m2t/m2s x 0,9 = 0,8748 m2t/m2s por tratarse de suelo urbanizable, al que corresponde ceder el 10% de aprovechamiento lucrativo a la Administración .

Y que siendo el uso a que debe referirse dicha edificabilidad, el RESIDENCIAL, procede a calcular el valor del suelo por el método residual estático, de acuerdo a la Orden ECO/805/2003 de 27-3, cuyo art. 42 establece la fórmula de cálculo por dicho procedimiento, según la siguiente expresión: F = VM x (1-b) - Ci.

Siendo: F el valor del terreno VM, el valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado b, el margen neto del promotor en tanto por uno Ci, cada uno de los pagos necesarios considerados.

Concluye así un valor 254,92 €/m2 que deduce de: F = 1.455 €/m2 x (1-0,20) - 764 €/m2 (costes de construcción, gastos necesarios del art. 18.3 de la Orden Eco -costes de ejecución por contrata y otros gastos necesarios como impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble y en su caso división horizontal, honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios, costes de licencias y tasas de construcción, así como las primas necesarias de la edificación y honorarios por la inspección técnica correspondiente, gastos de administración del promotor, notaría, registro y los debidos a otros estudios necesarios), los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.

SÉPTIMO.- Dicho lo cual, procede analizar, los argumentos expuestos por las partes recurrentes. El primer motivo de controversia resulta sustancial a los efectos de dirimir la discrepancia valorativa entre las partes. En efecto, ADIF considera que la situación básica del suelo es de suelo rural, porque la finca carece de urbanización y de las dotaciones y servicios básicos, y de los mínimos elementos de urbanización, aportando informe del arquitecto técnico Arturo . Pues bien, esta pretensión no puede ser estimada, y ello por cuando esta Sala ya se ha pronunciado sobre esta cuestión en casos similares en las Sentencias de 10 de noviembre de 2016, dictada en los recursos Núm. 232/14 y 793/14 acumulados y en la de 16 de febrero de 2017, dictada en los recursos No 323/14 y 598/14 , acumulados, de contenido similar al presente. Así, ya hemos dicho que este Tribunal considera que no se ha desvirtuado de modo suficiente la posición del jurado puesto que como puede apreciarse en los distintos elementos probatorios como los facilitados por la parte actora y el Ayuntamiento, en efecto y con independencia de su clasificación urbanística, la parcela está situada dentro de la ciudad de Valencia. Por ello, y como hace el jurado, forma parte del entramado urbano. Así pues, si tenemos en cuenta la situación física del suelo expropiado, se hace más evidente la integración en la malla urbana.

Por lo expuesto, no se ha destruido la presunción de veracidad del acuerdo del jurado por cuanto a la debida valoración del suelo como urbanizado que no está edificado.

OCTAVO.- Desestimada la anterior pretensión de ADIF, dicho recurrente, en su demanda, y sobre la base del informe pericial que aporta, considera que existen diversos errores en la valoración realizada por el Jurado. Los propietarios, por su parte, se muestran también disconformes con dicha valoración y solicitaron, y así lo estimó pertinente, la práctica de prueba pericial judicial, siendo designado el perito don Ernesto .

El mismo, en su primer informe pericial, valora la parcela como si de suelo rural se tratara, valoración que, por lo expuesto en el fundamento anterior, no puede ser tenida en cuenta. En su segundo informe pericial, se ratifica en su consideración como situación básica de no urbanizado, aunque, ello obstante, valorando la parcela según el método residual estático, fija un valor de tasación de 261.237€, incluido el 5% de premio de afección. En sus aclaraciones, sin embargo, corrige el dato de variación del valor de mercado, lo que arroja un valor resultante de 146.122€ Así las cosas, hemos de resolver las distintas cuestiones que se plantean, y ello valorando las pruebas obrantes en autos y a las que se ha hecho referencia. ADIF (folio 14 de la demanda) considera que el uso predominante en el ámbito de referencia es de Viviendas de protección pública (VPP) mientras que el jurado ha aplicado valores de viviendas libres siendo que el índice de edificabilidad media aprovechamiento tipo es de 0, 8621 m2t/m2s, y si se deduce el 10% de cesión legal, el aprovechamiento aplicable resulta de 0, 7759 m2t/m2s.

Ello queda debidamente probado en la pericial que aporta la parte actora al tiempo que con la certificación del Ayuntamiento de Valencia. Dicho certificado señala que el destino finalista del suelo residencial de la Unidad de Ejecución ha de servir para la construcción de viviendas sujetas al régimen de protección pública (apartado 2.8 memoria justificativa). En dicho certificado se ratifican los datos de la pericial de la parte. De igual modo como expone la parte actora la finca no está en área urbanísticamente homogénea que quedó afectada por la Modificación PGOU de 30 septiembre de 2008, como ratifica la certificación del Ayuntamiento, siendo como es un terreno clasificado como no urbanizable, siendo además que dicha modificación tampoco hubiera incluido al suelo urbanizable programado como el del ámbito PRI PRR 7 Malilla Sur. Así las cosas, queda desvirtuada la actuación del jurado a este respecto y el aprovechamiento aplicable ha de ser 0, 7759 m2t/m2s.

El jurado utiliza un precio de venta de viviendas libres (1.455 e/m2t) sin embargo, éste es superior al de VPP que, siguiendo el informe pericial debe ser como máximo de 1.364, 4 euros/m2t2 y como se ha adelantado éste tipo de vivienda es el que debe tenerse en cuenta en el caso presente. Este precio VPP queda acreditado en el informe pericial además de contrastado con la normativa aplicable. Pero también cabe tener en cuenta la alegación de la parte actora por cuanto al margen de beneficio del promotor que aplica un 20% cuando la parte actora señala que podría tenerse en cuenta el mínimo del 18% establecido por Disposición transitoria y única de la ECO 2003, especialmente aplicable para la menor rentabilidad de viviendas de protección pública.

Por cuanto a los costes de producción la parte actora remite a lo afirmado en el informe pericial, 'pagos necesarios' en términos del jurado. El jurado toma 764 euros/m2 (costes construcción). Y de nuevo en este punto la actividad probatoria de la parte actora desvirtúa la actuación del jurado dado que señala que un elemento básico de tales pagos necesarios, el coste de construcción sería de 856, 45 euros/m2 a partir de los precios de mercado publicados en revistas técnicas para la fecha y zona de levante, de referencia técnica y que este tribunal entiende aplicable en el caso presente.

Respecto del coste de urbanización, el jurado aplica el valor de 'deberes y cargas pendientes' según art. 23.1 c) Ley 8/2007 se estima en 95 €/m2. En este punto la parte actora vuelve a destruir la presunción de certeza del jurado por cuanto el propio Ayuntamiento de valencia adopta los 133,72€/m2 como 'retasación de carga del programa de actuación integrada' del ámbito tomado como espacial homogéneo por el propio jurado.

Así las cosas, ADIF entiende que en la hipótesis de suelo urbanizado habría que aplicar un valor unitario final del suelo de 132, 79 €/m2s que por los 415m2 expropiados arroja un resultado de 55.107'85€ más el 5% premio de afección 2.755'39€ resulta un total de 57.863'24€.

Destruida la presunción de acierto del jurado por los términos expuestos, procede por tanto considerar adecuada la valoración de ADIF y estimando parcialmente la demanda reconocer el derecho de la parte actora a que el justiprecio quede fijado en la expresada cantidad.

Lo expuesto determina la desestimación de de las pretensiones de don Eloy y otros, pues atendiendo a las pruebas practicadas, y a las que antes se ha hecho referencia, y teniendo en cuenta el contenido del informe pericial de don Ernesto , se considera que el mismo es poco convincente y razonable en tal aspecto, por cuanto, en primer lugar, valora el suelo solo como no urbanizado. En su segundo informe, establece unas cifras y en sus aclaraciones varía sustancialmente las mismas, otorgándose mayor credibilidad a las apreciaciones antes señaladas en el informe aportado por ADIF, y por los motivos expuestos, que a las conclusiones a las que llega el perito designado judicialmente.

Recapitulando, se estima parcialmente la demanda interpuesta por ADIF y se desestima la demanda interpuesta por don Eloy , doña Elsa y doña Mateo .

NOVENO.- De conformidad con el artículo 139 LJCA , al estimarse parcialmente el recurso de ADIF, no ha lugar a la imposición de costas y desestimarse el recurso interpuesto por don Eloy y otros, se imponen las costas a la parte actora, fijando un límite de 600€ por todos los conceptos.

Fallo

1.- QUE ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso contencioso administrativo interpuesto por ADIF ALTA VELOCIDAD contra la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia, de fecha 1 de julio de 2014, por el que resuelve el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de 17 de diciembre de 2013, dictada en el Expediente NUM000 , por el que se fija el justiprecio por expropiación de la finca NUM001 Término municipal de Valencia, de la obra proyecto modificado del proyecto de construcción de la red arterial ferroviaria de Valencia. Nuevo acceso Alta velocidad de le Venta, tramo Canal de acceso Fase I, Q ue se anula y deja sin efecto parcialmente, fijando el justiprecio en 57.863'24€, incluido premio de afección 2.- DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por don Eloy Y OTROS contra el referido Acuerdo del Jurado.

3.- Se imponen las costas en la forma establecida en el Fundamento Noveno A su tiempo, y con certificación literal de la presente sentencia, devuélvase el expediente administrativo al órgano de su procedencia.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los arts. 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa , recurso de casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo o, en su caso, ante esta Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección Cuarta en el plazo de 30 días a contar desde el siguiente a su notificación, debiendo tenerse en cuenta, respecto del escrito de preparación de los recurso que se planteen ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo, los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016, dictado por la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínseca de los escritos procesales referidos al recurso de casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo [B.O.E. No 162, de 6 de julio de 2016].

Así, por esta nuestra sentencia, que es firme, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente designado para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo que certifico como Letrada de la Administración de Justicia de la misma. Valencia, en la fecha arriba indicada.