TS: la legitimación registral frente al contrato de arrendamiento firmado por el anterior titular

El Tribunal Supremo en la sentencia n.º 728/2025, de 12 de mayo, ECLI:ES:TS:2025:2175, se ha pronunciado sobre la validez de los contratos que justifican la posesión firmados con el anterior titular registral, frente al nuevo titular registral en virtud de una ejecución hipotecaria.

En el caso que se analiza en la sentencia una entidad bancaria había concedido un préstamo con garantía hipotecaria a la sociedad H que era propietaria de varios inmuebles sobre los que había recaído la garantía hipotecaria. Ante la falta de pago del préstamo se inicia ejecución hipotecaria en la que el requerimiento de pago se llevó a efecto mediante edictos. En la subasta la entidad bancaria ante la falta de pujas se adjudicó los bienes y cedió el remate a otra mercantil, la cual transmitió los bienes por título de aportación social por aumento de capital a la sociedad B, formalizando por escritura pública esta transmisión y constando en el registro la titularidad de la sociedad B.

Frente a esta resolución la sociedad H interpuso recurso de amparo por el procedimiento de ejecución por no haber agotado el juzgado las posibilidades legales para localizar al demandado, entendiendo que se había vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión, el Tribunal Constitucional reconoció dicha vulneración ordenando retrotraer las actuaciones al momento inmediatamente anterior al requerimiento de pago.

En este contexto la sociedad B interpone demanda de protección de los derechos reales inscritos contra los ignorados ocupantes de una de las fincas. La demandada se opone al acción alegando que era poseedor con título consistente en un contrato de arrendamiento de vivienda concertado con la sociedad H y aportando certificado de pago de todos los gastos y mensualidades del alquiler. En primera instancia se acogió el motivo de oposición de la demandada desestimando la acción ejercitada, sin embargo en segunda instancia se revocó la sentencia del juzgado y se estimó la demanda deducida. Frente a la sentencia de la audiencia provincial se interpone recursos de infracción procesal y casación.

El Alto Tribunal resuelve por medio de los siguientes razonamientos:

• Infracción del artículo 439.2.3 de la LEC

A este respecto el TS señala que la sentencia del TC no se refiere a la validez y eficacia del título la cual goza de la presunción iuris tantum del artículo 38 de la LH . Por tanto debe entenderse que la sociedad B posee la condición de titular registral por lo que se encuentra legitimado para el ejercicio de la acción frente a los poseedores de la finca, prevaleciendo esta legitimación hasta que a inscripción pierda su vigencia bien por la cancelación, bien por transmisión por negocio jurídico.

• Infracción del artículo 444.2.2º de la LEC

Entiende el titular que concurre las condiciones del artículo 444.2.2º de la LEC al ser titular de un contrato de arrendamiento vigente. La sentencia de la audiencia provincial entendió extinguido este derecho por ministerio de la ley, conforme al artículo 13.1 de la LAU que señala que durante la vigencia del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria quedará extinguido el arrendamiento, sin que, en este caso, dicho contrato hubiera accedido al registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del arriendo.

Sin embargo el TS en este supuesto señala, que en el caso concreto este automatismo es controvertido, por un lado porque la enajenación forzosa fue dejada sin efecto por la sentencia del TC, así como que la celebrarse el contrato la deudora hipotecaria continuaba siendo titular registral desconociendo la arrendadora el procedimiento de ejecución hipotecaria. Por tanto en este caso el contrato de arrendamiento es anterior a la venta forzosa de la vivienda y el contrato se encuentra vigente, en régimen de prórroga.

• Recurso de casación por infracción de los artículo 38 de la LH y 41 de la LH.

El TS acoge el motivo señalando al respecto que no se han vulnerado dichos preceptos en tanto en cuanto no se ha negado la legitimación activa de la sociedad demandante, nacida de la titularidad de un asiento registral vigente y sin contradicción alguna, lo que sucede es que la presunción de exactitud no es absoluta, sino iuris tantum(salvo prueba en contrario), y concurre el motivo de oposición esgrimido al amparo del art. 444.2.4.º LEC, que legitima la posesión de la demandada, cual es la existencia de una relación jurídica directa con un titular registral anterior, como consecuencia, en este caso, de un contrato de arrendamiento vigente al tiempo de interponerse la demanda.

Por todo lo expuesto, el Tribuna Supremo estima los recurso interpuestos y confirma la sentencia de primera instancia.