Última revisión
06/10/2025
La DGT aclara si los gastos de reforma de una vivienda pueden considerarse como mayor precio de adquisición a efectos del IIVTNU
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V0977-25), de 9 de junio de 2025, analiza si, en caso de venta de un inmueble, los gastos de reforma pueden considerarse como mayor precio de adquisición a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante, IIVTNU).
El consultante, que adquirió una vivienda por 180.000 euros y realizó reformas valoradas en 80.000 euros, desea saber si dichos gastos se pueden considerar mayor precio de adquisición sobre el IIVTNU.
Con respecto al IIVTNU, que se regula en los artículos 104 a 110 del Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante, TRLRHL) , aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se establece en su artículo 104 lo siguiente:
«1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
2. No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En consecuencia con ello, está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, a efectos de dicho Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro o en el padrón de aquél. A los efectos de este impuesto, estará asimismo sujeto a éste el incremento de valor que experimenten los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
(...)
5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.
Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106.
Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.
Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.
Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades».
Además, la DGT nos recuerda el contenido del artículo 107 de dicha norma, relativa a la base imponible del IIVTNU, en el que se establece que la base imponible se encuentra constituida «por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 de este artículo, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo calculado conforme a lo establecido en sus apartados 2 y 3, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 4». Además, dicho artículo indica, en su apartado 2.a), respecto al valor del terreno en el momento del devengo que, en las transmisiones de terrenos, el valor de los mismos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y añade lo siguiente:
«No obstante, cuando dicho valor sea consecuencia de una ponencia de valores que no refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación de la citada ponencia, se podrá liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo a aquel. En estos casos, en la liquidación definitiva se aplicará el valor de los terrenos una vez se haya obtenido conforme a los procedimientos de valoración colectiva que se instruyan, referido a la fecha del devengo. Cuando esta fecha no coincida con la de efectividad de los nuevos valores catastrales, estos se corregirán aplicando los coeficientes de actualización que correspondan, establecidos al efecto en las leyes de presupuestos generales del Estado».
Establece también dicho artículo que aquellos supuestos en los que, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto no tenga determinado el valor catastral, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo. Asimismo, señala que los ayuntamientos podrán establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor sobre dicho valor que pondere su grado de actualización, con el máximo del 15 % e indica que, si a instancia del sujeto pasivo y conforme al procedimiento dispuesto en el artículo 104.5 del TRLRHL , se constata que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto anteriormente, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.
En vista de lo anterior, el Centro directivo establece que para la determinación de la existencia o inexistencia de incremento de valor del terreno a efectos del IIVTNU, «la comparación ha de hacerse entre los valores de transmisión y de adquisición, sin tener en cuenta otras circunstancias, gastos o inversiones producidos durante ambas fechas. En consecuencia, en el caso objeto de consulta, los importes de las reformas en la construcción no se tendrán en cuenta para la determinación del valor de adquisición del terreno».