Medidas fiscales y tributarias en materia de vivienda del RD-ley 26/2026

El BOE de 30 de septiembre de 2026 publica el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que incorpora un amplio paquete de medidas destinadas a reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial.

En materia fiscal y tributaria, introduce novedades en el IRPF, el IVA, el IBI, el régimen fiscal de las SOCIMI y los coeficientes máximos de la plusvalía municipal.

Entrada en vigor y fechas de efectos

El real decreto-ley entra en vigor el 1 de octubre de 2026, día siguiente al de su publicación en el BOE, salvo las medidas que establecen una fecha específica.

En particular, determinadas modificaciones del IRPF producen efectos desde el 1 de enero de 2026 o desde el 1 de enero de 2027. Las medidas del IVA y los nuevos coeficientes máximos del IIVTNU se aplican desde el 1 de diciembre de 2026.

Reducciones en el IRPF por arrendamiento de vivienda

La norma modifica la LIRPF y establece nuevas reducciones sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de viviendas:

• Nuevos contratos formalizados por el mismo arrendador. Cuando el arrendador no sea gran tenedor y la renta inicial se reduzca en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, actualizada en su caso, la reducción podrá ser del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %. El porcentaje aplicable depende, entre otras condiciones, de la continuidad del arrendatario, de que la renta sea inferior al límite del sistema de índices de precios de referencia, de la ubicación de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado y de la edad del arrendatario.

Si la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, la reducción será del 50 %. Si la renta aumenta, la reducción será del 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, según el incremento sea de hasta el 5 %, superior al 5 % y hasta el 10 %, superior al 10 % y hasta el 15 %, superior al 15 % y hasta el 20 %, o superior al 20 %, respectivamente.

• Viviendas alquiladas por primera vez. Cuando el contribuyente no sea gran tenedor, se establecen reducciones del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, en función del importe de la renta, de la localización de la vivienda y de la edad de los arrendatarios.
• Alquiler social y viviendas rehabilitadas. La reducción será del 70 % cuando la vivienda se alquile a una Administración pública o entidad sin fines lucrativos para destinarla al alquiler social, al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o a determinados programas públicos. Será del 60 % si la vivienda fue objeto de una actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la celebración del contrato.

Durante la prórroga tácita prevista en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos podrá aplicarse una reducción del 80 %, siempre que el arrendador no sea gran tenedor y se respete el límite de renta de referencia. Si concurren los requisitos para aplicar varias reducciones, se aplicará la de mayor cuantía.

El régimen transitorio mantiene la reducción vigente a 31 de diciembre de 2021 para determinados contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo; y para los formalizados desde esa fecha hasta el 1 de diciembre de 2026, la vigente a 31 de diciembre de 2025.

Nueva deducción por alquiler de vivienda habitual

Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % de las cantidades satisfechas durante el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.

La base máxima será de 11.630 euros cuando la base imponible sea igual o inferior a 23.007,20 euros. Para bases comprendidas entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, esa cuantía se reducirá en el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros.

Durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que impida utilizarla como residencia.

Otras medidas destacadas en el IRPF

• Imputación de rentas inmobiliarias en 2026. Con efectos desde el 1 de enero de 2026, se extiende a dicho ejercicio el porcentaje de imputación del 1,1 % para inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012.
• Ayudas públicas. Se amplía la relación de ayudas que no se integran en la base imponible, incluyendo las correspondientes a determinados programas de rehabilitación energética, rehabilitación residencial, vivienda social, accesibilidad y renovación urbana y rural.
• Exención por transmisión de vivienda al sector público. Queda exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión onerosa realizada desde el 1 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027 de determinadas viviendas a entes y entidades del sector público dedicados a la promoción y gestión de vivienda social y asequible. El valor total de transmisión debe ser inferior a 800.000 euros y la vivienda debe haber permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años anteriores.

La exención es total cuando el valor de transmisión no supera los 200.000 euros y decreciente cuando se sitúa entre 200.000 y 800.000 euros. La parte no exenta podrá acogerse a la exención por reinversión en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, con los requisitos y límites establecidos por la norma.

• Vivienda habitual de mayores y personas dependientes. A efectos de determinadas exenciones, se mantiene la consideración de vivienda habitual para las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que trasladen su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por razón de su edad o dependencia.
• Nueva escala para la imputación de rentas inmobiliarias desde 2027. Con efectos desde el 1 de enero de 2027, se modifica la imputación de rentas inmobiliarias mediante una escala progresiva del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %, aplicable en función de la suma de los valores catastrales de los inmuebles comprendidos en la regulación.
• Rendimiento en caso de parentesco. Desde el 1 de enero de 2027, para cesiones de inmuebles a parientes del art. 24 de la LIRPF, se establece que el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar el porcentaje medio efectivo siguiente al valor catastral del inmueble: si a la fecha de devengo el inmueble careciera de valor catastral o no hubiera sido notificado al titular se aplicará sobre el 50 % del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. El porcentaje medio efectivo será el resultado de multiplicar por 100 el cociente obtenido de dividir la renta imputada resultante de la aplicación del artículo 85 de la LIRPF por la suma de los valores catastrales de los inmuebles. A estos efectos, se deberán computar, además de los inmuebles a los que se refiere el citado artículo, los inmuebles a los que se refiere este.

Fiscalidad de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa

El nuevo régimen difiere la integración de las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de los activos incluidos en la cuenta hasta que se produzca una disposición total o parcial. Las aportaciones pendientes de recuperación no podrán exceder de 150.000 euros.

La ganancia proporcionalmente correspondiente a aportaciones mantenidas durante más de cinco años quedará excluida de gravamen en un 100 %, hasta un máximo total de 10.000 euros por contribuyente, y en un 20 % sobre la parte restante. La comercialización y contratación de estas cuentas queda condicionada a la entrada en vigor de la orden ministerial que instrumente sus obligaciones de información tributaria.

IVA de alojamientos, rehabilitación y vivienda protegida

Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, se modifica la LIVA:

• Alojamientos de corta duración. Dejan de estar exentos los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera o cuando la estancia de un mismo arrendatario no supere las 30 noches y el alojamiento no se realice en la vivienda habitual del arrendador. Estas operaciones tributarán al tipo reducido del 10 %.
• Obras de renovación y reparación. Se amplía el tipo reducido a las obras realizadas en viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, cuando se cumplan los requisitos relativos al medio de pago, antigüedad del inmueble y coste de los materiales aportados.
• Vivienda protegida. Se incorpora al tipo superreducido la entrega por sus promotores de viviendas protegidas sujetas a calificación permanente o indefinida, incluidos los garajes y anexos transmitidos conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje.

Recargos en el IBI

La modificación de la LRHL produce efectos para los períodos impositivos iniciados desde el 1 de octubre de 2026 y tiene vigencia indefinida.

Los ayuntamientos podrán establecer recargos sobre los inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente. Su cuantía podrá alcanzar el 50 %, el 100 % o incrementarse en 50 puntos porcentuales adicionales, según la ubicación del municipio, la duración de la desocupación y el número de viviendas desocupadas de las que sea titular el sujeto pasivo.

En los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado también podrá establecerse un recargo de hasta el 50 % sobre los inmuebles destinados a alojamientos turísticos. El recargo podrá alcanzar el 100 % para titulares de dos o más inmuebles destinados a ese uso y el 150 % para titulares de cuatro o más. Su aplicación requerirá la correspondiente ordenanza fiscal.

Gravamen especial para las SOCIMI

Se establece un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, en la parte correspondiente a rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período de reinversión previsto.

El gravamen se reducirá en un 50 % cuando más del 80 % del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, y en un 100 % cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en el plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

Transitoriamente, para los períodos impositivos iniciados en 2026 y no concluidos a la entrada en vigor, el porcentaje exigido de vivienda asequible será superior al 60 %. Para los períodos iniciados en 2027 será superior al 70 %.

Nuevos coeficientes de la plusvalía municipal

Desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los importes máximos de los coeficientes aplicables al valor del terreno para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Los coeficientes se fijan en función del período de generación y oscilan entre el 0,11 y el 0,30.